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Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 18.01.2018
VG Köln, Urt. v. 14.11.2017 – 2 K 4269/17

BauGB §§ 25, 28
Auswirkungen des Rücktritts des Verkäufers vom Kaufvertrag auf das gemeindliche
Vorkaufsrecht; Folgen einer fehlerhaft erlassenen Vorkaufssatzung

1. Zur Frage, ob sich ein Bescheid, der die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts zum
Inhalt hat, erledigt, wenn der Verkäufer nach Erlass des Verwaltungsakts vom Kaufvertrag mit
dem Käufer zurücktritt (hier verneint).
2. Eine Gemeinde zieht im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB städtebauliche
Maßnahmen in Betracht, wenn sie für ein bestimmtes Gebiet eine städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme erwägt und insoweit die Durchführung vorbereitender Untersuchungen
auf der Grundlage von § 165 Abs. 4 BauGB beschlossen hat.
3. Eine vor Abschluss des Kaufvertrags nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB fehlerhaft
erlassene Vorkaufssatzung kann auf der Grundlage von § 214 Abs. 4 BauGB unter Behebung des
Fehlers rückwirkend in Kraft gesetzt werden. Ein etwaiges Vertrauen des Käufers auf die
Unwirksamkeit der Vorkaufssatzung oder auf das Fortbestehen der Unwirksamkeit dieser
Satzung ist rechtlich nicht schutzwürdig.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat insgesamt keinen Erfolg.

I. Der Hauptantrag der Klägerin ist zulässig, aber nicht begründet.
1. Der hauptsächlich gestellte Antrag ist entgegen der Auffassung der Beklagten zulässig. Er ist als
Anfechtungsantrag im Sinne von § 42 Abs. 1 1. Alt. VwGO statthaft, weil die Klägerin die Aufhebung
von Verwaltungsakten begehrt, die sie aktuell noch beschweren. Die angegriffenen Bescheide vom
09. März 2017 haben sich entgegen der Ansicht der Beklagten durch die Rücktrittserklärungen der
Beigeladenen vom Kaufvertrag mit der Klägerin vom 28. April 2017 und vom 01. Juli 2017 nicht
erledigt.
Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts wird ein selbständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und
Gemeinde neu begründet,
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juli 1995 – V ZR 31/94, NJW 1995, 3183.
Die Ausübungserklärung der Gemeinde erfolgt nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch
Verwaltungsakt und kann sowohl vom Verkäufer als auch – wie hier – von der Käuferin
verwaltungsgerichtlich angefochten werden. Denn auch sie kann durch die Erklärung in ihren
Rechten verletzt sein, da diese bewirkt, dass die Erfüllung des zwischen Veräußerer und Käufer
geschlossenen Vertrages nicht mehr möglich ist,
ständige Rechtsprechung, etwa Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 15. Februar 2000 – 4 B
10.00 -, BRS 63 Nr. 130; weitere Nachweise bei Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger,
Kommentar zum Baugesetzbuch, § 25 Rdz. 26.
Die Erklärung der Kommune wird im Falle der gerichtlichen Anfechtung erst mit ihrer
Unanfechtbarkeit rechtswirksam. Erst dann steht nämlich verbindlich fest, dass ein Kaufvertrag
zwischen Verkäufer und Gemeinde zustande gekommen ist,
vgl. nur Paetow in Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, § 28 Rdz. 13 und 19.
Die Klägerin hat gemessen daran auch im vorliegenden Fall einen Anspruch darauf, dass die
Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte seitens des
Verwaltungsgerichts verbindlich geklärt wird. Die Rücktrittserklärungen der Beigeladenen vom
Kaufvertrag ändern daran nichts. Anders als in der von der Beklagten angeführten Fallkonstellation,
die der Entscheidung des VGH Baden-Württemberg (Beschluss vom 20. April 1995 – 5 S 6/95 -,
NJW 1995, 2574 f.) zugrunde lag, ist der Kaufvertrag zwischen der Beigeladenen und der Klägerin
vom 28. Dezember 2016 hier schon teilweise durch Eintragung von Vormerkungen für die Klägerin
am 18. Mai 2017 im Grundbuch vollzogen. Aufgrund der bindend erklärten Auflassung (vgl. Ziffer
17.1 des Kaufvertrags) und der eingetragenen Auflassungsvormerkungen hat die Klägerin insoweit
ein (verwertbares) Anwartschaftsrecht an den Kaufgegenständen erlangt,
vgl. nur Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. April 1991 – V ZR 39/90 -, BGHZ 114, 161 ff.
Das Anwartschaftsrecht ist ein dem Volleigentum wesensähnliches Recht, eine selbständig
verkehrsfähige Vorstufe des Grundeigentums, deren Entwicklung zum Vollrecht nur noch von der
Eintragung in das Grundbuch abhängt, die der Veräußerer grundsätzlich nicht mehr verhindern kann,
vgl. nur Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. April 1982 – V ZR -, BGHZ 83, 395 ff.
Mit Blick auf diese zivilrechtlichen Folgewirkungen kann aus Sicht der erkennenden Kammer nicht
von einer Erledigung der angefochtenen Bescheide gesprochen werden. Auch das Baugesetzbuch
geht von diesem Ergebnis aus. Das zeigt § 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB. Danach kann die Gemeinde,
wenn sie nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wird, das
Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im
Grundbuch eingetragene Vormerkung (wie im vorliegenden Fall am 18. Mai 2017 geschehen) zu
löschen; die Gemeinde darf das Ersuchen aber nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts
für den Käufer unanfechtbar ist. Mit dieser Bestimmung will der Bundesgesetzgeber gerade dem
Umstand Rechnung tragen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts auch den Käufer in seinen
Rechten verletzen kann,
Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 25. Mai 1982 – 4 B 98.82 –, BRS 39 Nr. 96; Paetow,
a.a.O., § 28 Rdz. 20.
Genau diese Fallgestaltung steht hier in Rede. Die Klägerin hat insoweit einen Anspruch auf
gerichtliche Klärung, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte rechtmäßig ist. Sollte
sich nämlich im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erweisen, dass die streitigen
privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakte der Beklagten vom 9. März 2017 zu Unrecht erlassen
worden sind, wäre kein Kaufvertrag zwischen der Beklagten und der Beigeladenen zustande
gekommen und die Beklagte wäre nach § 28 Abs. 2 Satz 6 2. Halbsatz BauGB gehindert, den Antrag
auf Löschung der zugunsten der Klägerin eingetragenen Vormerkungen beim zuständigen
Grundbuchamt zu stellen. Wegen dieser aufgezeigten rechtlichen Folgewirkungen ist die Klägerin
durch die angefochtenen Bescheide weiterhin beschwert.
Sonstige Bedenken gegen die Zulässigkeit der Anfechtungsklage bestehen nicht. Insbesondere ist
die Klägerin im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO, wie oben erläutert, klagebefugt. Die Klagefrist des § 74
Abs. 1 Satz 2 VwGO ist unproblematisch gewahrt.
2. Die Klage ist aber nicht begründet. Die Bescheide der Beklagten vom 09. März 2017 sind
rechtmäßig und verletzen die Klägerin deshalb nicht in ihren Rechten als Käuferin der streitigen
Grundstücksflächen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die Bescheide sind formell ordnungsgemäß erlassen worden. Die Beklagte hat das Vorkaufsrecht im
Sinne von § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB innerhalb von 2 Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages
durch den Notar durch Erlass zweier Verwaltungsakte gegenüber der Beigeladenen ausgeübt. Sie
hat vor Ausübung des Vorkaufsrechts auch die Klägerin nach § 28 Abs. 1 VwVfG NRW angehört und
ihre Maßnahme im Sinne von § 39 Abs. 1 VwVfG NRW formell ordnungsgemäß begründet. Die
Klägerin erhebt insoweit auch keinerlei Einwände.
Die angefochtenen Bescheide sind auch materiell rechtmäßig.
Sie finden ihre Rechtsgrundlage in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Der Beklagten steht das von ihr in
Anspruch genommene besondere Vorkaufsrecht zu. Dieses Vorkaufsrecht ist von ihr wirksam auf der
Grundlage von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. der Satzung zur Ausübung eines besonderen
Vorkaufsrechts „C. H. – H1. “ begründet worden. Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur
Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an
denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.
Die Klägerin zweifelt im vorliegenden Fall mit beachtlichen Gründen die Rechtswirksamkeit der vom
Rat der Beklagten am 13. Dezember 2011 beschlossenen und am 21. Dezember 2011 ortsüblich
bekannt gemachten Vorkaufssatzung an und führt dazu im Einzelnen näher aus, die tatbestandlichen
Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB hätten zum maßgeblichen Zeitpunkt des
damaligen Satzungsbeschlusses nicht vorgelegen. Das erkennende Gericht kann offen lassen, ob
diese Bedenken im Ergebnis durchgreifen. Auch wenn man mit der Klägerin von der Unwirksamkeit
des damaligen Satzungsbeschlusses ausgeht, stand der Beklagten jedenfalls zum Zeitpunkt des
Erlasses der angefochtenen Bescheide ein Recht zum Vorkauf der streitigen Grundstücksflächen zu.
Denn sie hat einen möglichen Fehler der Vorkaufssatzung aus dem Jahr 2011 inzwischen durch
Beschluss des Rats vom 31. August 2017 behoben und die Satzung mit Rückwirkung zum 05. Juni
2016 in Kraft gesetzt und damit eine Rechtsgrundlage für den Erlass der Ausübungsbescheide vom
09. März 2017 geschaffen. Gegen diese Vorgehensweise bestehen – anders als die Klägerin meint –
keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken.
a) Im Zeitpunkt der Beschlussfassung des Rats am 31. August 2017 lagen die Voraussetzungen des
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eindeutig vor. Denn zu diesem Zeitpunkt hat die Beklagte
städtebauliche Maßnahmen zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für das
Satzungsgebiet in Betracht gezogen. Hierzu zählen alle Maßnahmen, die einen städtebaulichen
Bezug aufweisen und der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen. Es
muss sich um zur Entwicklung anstehende Gebiete handeln, für die eine künftige Nutzung
vorgesehen ist,
Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 15. Februar 2000, - 4 B 10.00 -, BRS 63 Nr. 130; Paetow,
a.a.O., § 25 Rdz. 4.
Insbesondere gehören dazu die gebietsbezogenen, rechtlich ausgeformten Instrumente des
Baugesetzbuches wie etwa Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen oder Stadt52
umbaugebietsmaßnahmen,
vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum Baugesetzbuch, § 25 Rdz. 15.
In den Geltungsbereich der Satzung können die Flächen einbezogen werden, auf denen die
Gemeinde städtebauliche Maßnahmen schon in Betracht zieht. Diese Formulierung ist vom
Gesetzgeber bewusst weit gefasst; sie soll der Gemeinde den frühzeitigen Zugriff auf Grundstücke
ermöglichen, um die späteren Maßnahmen leichter vorbereiten und verwirklichen zu können.
Förmlich konkretisierter Planungsabsichten bedarf es insoweit nicht. Es genügt, dass ernsthafte
Anhaltspunkte vorhanden sind, dass die Gemeinde vorhat, bestimmte städtebauliche Maßnahmen zu
ergreifen. Allerdings muss die Gemeinde überhaupt irgendwelche Planungsvorstellungen haben. Es
genügt nicht, lediglich einen städtebaulichen Konflikt zu bezeichnen, ohne zum Ausdruck zu bringen,
welche städtebaulichen Maßnahmen zur Lösung des Konflikts in Betracht kommen,
Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 08. September 2009 – 4 BN 38/09 –, BauR 2010, 81,
ferner Stock, a.a.O., § 25 Rdz. 18; Paetow a.a.O., § 25 Rdz. 4 und 5 m. w. N. aus der
Rechtsprechung.
Gemessen an diesen Grundsätzen steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte für
die in § 2 der Satzung vom 31. August 2017 bezeichneten Grundstücksflächen im rechtlich
maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen
hat. Die Beklagte hat diese Maßnahmen in § 1 der Satzung vom 31. August 2017 näher bezeichnet.
Sie zieht danach für die fraglichen Grundstücksflächen eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
nach § 165 Abs. 1 BauGB in Betracht. Die Beklagte weist in § 1 der Satzung weiterhin darauf hin,
dass der Rat zur Gewinnung von Beurteilungsgrundlagen über die Festlegungsvoraussetzungen am
03. Mai 2016 die Durchführung vorbereitender Untersuchungen beschlossen hat und dieser
Beschluss am 04. Juni 2016 öffentlich bekannt gegeben worden ist. Die beabsichtigten
städtebaulichen Maßnahmen sind in § 1 der Satzung und in deren Begründung weiter beschrieben
und erläutert. Danach sind vorläufige Zielsetzungen für den Untersuchungsraum die
Standortsicherung der Papierfabrik Zanders GmbH, die Klärung der Rahmenbedingungen und die
Schaffung der Voraussetzungen für eine Optimierung der technischen Infrastruktur der Papierfabrik
(Klärwerk und Kraftwerk), der Erhalt, die Sicherung und Integration der Papierfabrik in eine die
südliche Innenstadt umfassende städtebauliche Neuordnung, die Sicherung und Schaffung von
Arbeitsplätzen, die Neunutzung der nicht mehr für die Papierproduktion benötigten Flächen, die
Wiedernutzbarmachung brachliegender und mindergenutzter Flächen, die Ergänzung und
Optimierung der Erschließung für alle Verkehrsarten und die Sicherstellung einer höchstmöglichen
Verträglichkeit der Nutzungen mit der Innenstadt, der Gesamtstadt und der Region. Diese Ziele sind
von konkreten städtebaulichen Überlegungen getragen, wie die Begründung der Satzung im
Einzelnen deutlich macht. Vorgesehen ist von der Plangeberin, den Eingangsbereich des Werks in
die Gestaltungskonzeption für einen „Stadtboulevard H1. “ einzubeziehen und so zur
Integration des Werksgeländes in die Innenstadt beizutragen. Durch die Offenlegung des Gewässers
der Strunde auf dem Werksgelände soll weiterhin ein enger inhaltlicher Bezug zum Stadtgarten
hergestellt werden. Weiterhin soll ein regionaler Fuß- und Radweg entlang der Strunde über das
Gelände geführt werden, damit für die Bevölkerung bislang nicht zugängliche Bereiche betreten
werden können.
Mit Blick gerade auf den gefassten Beschluss des Rats vom 03. Mai 2016 und die dahinter
stehenden sehr konkreten städtebaulichen Erwägungen der Beklagten steht für das Gericht fest,
dass die beklagte Kommune für das fragliche Gebiet im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
sowohl gebietsbezogene als auch rechtlich näher ausgeformte Maßnahmen (vgl. § 165 Abs. 4 i. V.
m. § 141 Abs. 3 BauGB) für das fragliche Gebiet im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
jedenfalls beim Satzungsbeschluss des Rats am 31. August 2017 in Betracht gezogen hat.
Auch der für den Erlass einer Vorkaufssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erforderliche
Sicherungszweck ist im vorliegenden Fall gegeben. Die „Sicherung“ besteht darin, dass der
Gemeinde der Zugriff auf solche Flächen ermöglicht wird, deren Weiterveräußerung an Dritte den
angestrebten Entwicklungszweck erschweren würde. Dies gilt nicht nur für zukünftige Verkehrs-,
Versorgungs-, Grünflächen oder für sonstige dem Gemeinbedarf dienende Flächen, sondern auch für
Flächen, die für gewerbliche oder für Wohnzwecke vorgesehen sind,
vgl. nur Paetow, a.a.O., § 25 Rdz. 6.
An der Existenz eines Sicherungsbedürfnisses bestehen danach hier keine Zweifel. Die Beklagte hat
in der Begründung des Satzungsbeschlusses vom 31. August 2017 dargelegt, dass die streitigen
Grundstücksflächen benötigt werden, um die vorläufigen Ziele der geplanten
Entwicklungsmaßnahme für die Zwischenzeit bis zur förmlichen Festlegung des Entwicklungsgebiets
abzusichern. Diese Erwägungen sind für das Gericht in jeder Hinsicht nachvollziehbar. Private
Investoren haben naturgemäß häufig vollkommen andere Nutzungsinteressen als betroffene
Gemeinden. Dies liegt auf der Hand und bedarf gerade im vorliegenden Fall keiner weiteren
Vertiefung, weil die streitigen Grundstücksflächen inmitten des Stadtzentrums von C. H. und
damit für jeden Investor in einer besonders attraktiven Lage angesiedelt sind. Die Beklagte hat die
widerstreitenden Interessen im Übrigen in der Begründung der Beschlussvorlage für die Sitzung des
Rats am 31. August 2017 (Bl. 7) im Einzelnen zutreffend aufgezeigt.
b) Entgegen der Auffassung der Klägerin hat die Beklagte einen möglichen Fehler der
Vorkaufssatzung aus dem Jahr 2011 hier auch im ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB
behoben und die Vorkaufssatzung wirksam rückwirkend zum 05. Juni 2016 in Kraft gesetzt.
Nach § 214 Abs. 4 BauGB kann der Flächennutzungsplan oder die Satzung durch ein ergänzendes
Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden. Die Anforderungen
an das ergänzende Verfahren nach dieser Bestimmung sind in der höchstrichterlichen
Rechtsprechung geklärt. Im Wege des ergänzenden Verfahrens behebbar sind grundsätzlich alle
beachtlichen Satzungsmängel. Ausgenommen sind nur Nachbesserungen, die geeignet sind, das
planerische Grundkonzept in Frage zu stellen. Die Identität des Bebauungsplans oder der sonstigen
Satzung darf nicht angetastet werden. Behebbar sind neben Verfahrens- und Formfehlern auch
materiell-rechtliche Mängel,
Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 18. September 2003, 4 CN 20.02 -, BRS 66 Nr. 5;
Kalb/Külpmann in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum Baugesetzbuch, § 214
Abs. 4 Rdz. 224 m. w. N.
Ein ergänzendes Verfahren kann schließlich auch vorsorglich durchgeführt werden, ein bestimmter
Mangel muss weder gerichtlich festgestellt worden sein, noch muss der Fehler zweifelsfrei
feststehen,
Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 20. August 2009 – 4 BN 11.09 -, BauR 2009, 1870;
Kalb/Külpmann a.a.O., § 214 Abs. 4 Rdz. 209.
Gemessen daran begegnet das Handeln der Beklagten keinen rechtlichen Bedenken. Geheilt
werden können nach § 214 Abs. 4 BauGB alle Satzungen nach dem Baugesetzbuch. Auch eine vor
Abschluss der Kaufvertrags auf der Grundlage von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB fehlerhaft
erlassene Vorkaufssatzung kann unter Behebung des Fehlers rückwirkend erlassen werden,
so ausdrücklich Stock, a.a.O., § 25 Rdz. 24; Paetow a.a.O., § 25 Rdz. 12; Reidt in
Battis/Krautzberger/Löhr, Kommentar zum Baugesetzbuch, 13. Auflage, § 25 Rdz. 10; Jäde in
Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB-BauNVO, 5. Auflage, § 25 Rdz. 2; ebenso BayVGH; Urteil vom 6.
Februar 2014 – 2 B 13.2570 -, BayVBl. 2015, 274 f. im Falle des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB;
a.A. W. Schrödter, Schrödter, Kommentar zum Baugesetzbuch, § 25 Rdz. 17.
Über das Vorliegen eines Fehlers muss keine Gewissheit bestehen, das Heilungsverfahren kann wie
aufgezeigt auch vorsorglich durchgeführt werden, wie die Beklagte es im vorliegenden Fall praktiziert
hat. Behebbar sind nach § 214 Abs. 4 BauGB neben formellen Mängeln auch materielle Fehler wie
das Fehlen der Ermächtigungsgrundlage für den Erlass einer städtebaulichen Satzung, wenn die
Ermächtigungsgrundlage – wie im vorliegenden Fall – nachträglich geschaffen worden ist,
so OVG NRW, Urteil vom 02. März 1998, 7 aD 125/96. NE, BRS 60 Nr. 34; Kalb/Külpmann a.a.O., §
214 Abs. 4 Rdz. 230.
Die Beklagte hat durch ihr Handeln auch nicht die Identität der Vorkaufssatzung angetastet. Das
Gegenteil ist der Fall, der Beschluss des Rats vom 31. August 2017 betrifft genau dieselben gleichen
Grundstücksflächen wie der zuvor gefasste Beschluss vom 13. Dezember 2011. Die hiergegen
vorgebrachten Einwände der Klägerin sind nicht stichhaltig. Ihr Hinweis im letzten Schriftsatz vom 25.
Oktober 2017 auf eine „Parallelbetrachtung“ zu § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB und die dazu ergangene
obergerichtliche Rechtsprechung hilft nicht weiter, weil eine Vorkaufssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 BauGB keinen Bauleitplan im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB darstellt; ihr Erlass hängt
von eigenen tatbestandlichen Voraussetzungen ab.
Schließlich bestehen auch keine rechtlichen Bedenken dagegen, dass die Beklagte die
Vorkaufssatzung mit Rückwirkung zum 05. Juni 2016 in Kraft gesetzt hat. Die Klägerin kann insoweit
keinen Vertrauensschutz in Anspruch nehmen. § 214 Abs. 4 BauGB lässt ein rückwirkendes
Inkraftsetzen einer städtebaulichen Satzung ausdrücklich zu. Die Klägerin wusste hier zudem bei
Abschluss des Kaufvertrages mit der Beigeladenen, dass die Beklagte auf der Grundlage der
Satzung aus dem Jahr 2011 ein Vorkaufsrecht für sich in Anspruch nehmen konnte. Sofern sie auf
die Ungültigkeit bzw. auf das Fortbestehen der Unwirksamkeit dieser Vorkaufssatzung vertraut haben
sollte, wäre ein derartiges Vertrauen nicht schutzwürdig. Denn es besteht nach Artikel 20 Abs. 3 GG
kein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass eine ungültige städtebauliche Satzung nicht rückwirkend
durch eine gültige Satzung ersetzt werden kann,
vgl. dazu nur Kalb/Külpmann, a.a.O., § 214 Abs. 4 Rdz. 258 ff. m. w. N. aus der Rechtsprechung.
2. Sonstige inhaltliche Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide der
Beklagten vom 09. März 2017 bestehen nicht. Es ist nicht zweifelhaft, dass die Beklagte ihr
Vorkaufsrecht zum Wohl der Allgemeinheit im Sinne von § 25 Abs. 2 i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1
BauGB ausgeübt hat. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist hier ferner nicht ausgeschlossen. Die
Ausschlussgründe des § 26 Nr. 4 BauGB greifen, anders als die Klägerin meint, nicht ein. § 26 Nr. 4
1. Alt. BauGB ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig. Dieser Ausschlussgrund bezieht sich nur auf
Fälle des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB,
BayVGH, Urteil vom 02. Oktober 2013, - 1 BV 11.1944 -, BRS 81 Nr. 138.
welche hier nicht vorliegen. Das Vorkaufsrecht der Beklagten ist auch nicht nach § 26 Nr. 4 2. Alt.
BauGB ausgeschlossen. In den Fällen des Satzungsvorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
BauGB, welches im vorliegenden Fall allein in Rede steht, kann der Ausschluss nur eingreifen, wenn
sich die Ziele und Zwecke der in Betracht gezogenen Maßnahme für das verkaufte Grundstück
schon konkretisiert haben. Steht der Verwendungsweck für die Fläche dagegen noch nicht fest, wie
dies hier der Fall ist, entfällt dieser Ausschlussgrund,
vgl. nur Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Kommentar zum Baugesetzbuch, 13. Auflage, § 26 Rdz. 8.
Schließlich ist auch die Ermessensausübung der Beklagten nicht zu beanstanden. Die Beklagte hat
erkannt, dass § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ihr bei ihrer Entscheidung Ermessen eröffnet und
ausführlich unter Abwägung der widerstreitenden Interessen begründet, warum sie sich für die
Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden hat. Dies ist gemessen an § 114 Satz 1 VwGO nicht zu
bemängeln. Die Klägerin hat insoweit im Übrigen auch keine Einwände geltend gemacht.

II. Der Hilfsantrag der Klägerin hat ebenfalls keinen Erfolg, er ist schon unzulässig. Ein
Fortsetzungsfeststellungsantrag nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO ist nicht statthaft, weil die
Bescheide der Beklagten vom 09. März 2017 sich nicht erledigt haben. Wie das Gericht oben näher
ausgeführt hat, wird die Klägerin durch diese Verwaltungsakte weiterhin beschwert. Statthafter
Rechtsbehelf ist insoweit allein die Anfechtungsklage, die allerdings aus den oben genannten
Gründen keinen Erfolg hat.
Sähe man dies anders, wäre der Antrag nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO im Übrigen jedenfalls
unbegründet, da die Bescheide der Beklagten vom 9. März 2017 bis zum Rücktritt der Beigeladenen
vom Kaufvertrag am 28. April 2017 rechtmäßig waren. Denn beide Bescheide hatten auch damals
schon eine wirksame Rechtsgrundlage, weil die Beklagte die Vorkaufssatzung (wie oben ausgeführt)
auf der Grundlage von § 214 Abs. 4 BauGB in nicht zu beanstandender Weise rückwirkend zum 5.
Juni 2016 in Kraft gesetzt hat. Sinn und Zweck des § 214 Abs. 4 BauGB ist es gerade, erlassenen
Verwaltungsakten nachträglich eine sichere Rechtsgrundlage zu verschaffen,
vgl. nur Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 3. Dezember 1998 – 4 C 14.97 -, BRS 60 Nr. 223;
Kalb/Külpmann, a.a.O., § 214 Abs. 4 Rdz. 261.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der
Beigeladenen sind nach § 162 Abs. 3 VwGO nicht erstattungsfähig, weil sie keinen Sachantrag
gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO) ausgesetzt hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
Die Zulassung der Berufung beruht auf § 124 a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO. Sie
gibt dem Oberverwaltungsgericht NRW die Gelegenheit, die Frage, unter welchen Voraussetzungen
nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB fehlerhaft erlassene Vorkaufssatzungen auf der Grundlage von
§ 214 Abs. 4 BauGB rückwirkend in Kraft gesetzt werden können, einer weiteren Klärung
zuzuführen.