letzte Aktualisierung: 6.8.2021
OLG Düsseldorf, Beschl. v. 21.12.2020 – 3 Wx 200/19

BGB §§ 133, 157, 877, 890; GBO § 29; Gesetz über die Verwaltung des katholischen
Kirchenvermögens vom 24. Juli 1924 § 1 Satz 1
Zusammenfassung von Belastungen bei Vereinigung zweier
Wohnungserbbaurechtseinheiten

1. Bei der Vereinigung zweier in je hälftigem Miteigentum stehenden, gleichförmig mit
Erbbauzinsreallasten und Vorkaufsrechten für den Grundstückseigentümer (Fabrikfonds in der
Katholischen Kirchengemeinde …) belasteten, baulich zu einer Wohnung zusammengelegten
Wohnungserbbaurechtseinheiten („2“ und „3“) können Reallast und Vorkaufsrecht jeweils als
einheitliches Recht auf der Einheit „2/3“ eingetragen werden, ohne dass es einer Neubestellung
oder Nachbelastungen mit Rangrücktrittserklärung bereits eingetragener Berechtigten bedarf.
2. Zur Auslegung einer vom Vorsitzenden des Kirchenvorstandes und zwei seiner Mitglieder mit
Genehmigungsvermerk des erzbischöflichen Generalvikariats als kirchlicher Aufsichtsbehörde
erklärten Genehmigung notarieller Grundbucherklärungen eines vollmachtlosen Vertreters als
Erklärung nicht für die Kirchengemeinde, sondern für den Fabrikfonds in der Katholischen
Kirchengemeinde.

Gründe:

I.
Der Beteiligte zu 2. ist der Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks,
die Beteiligten zu 1. sind je hälftige Miteigentümer der beiden Wohnungserbbaurechte.
Letztere sind gleichförmig belastet, nämlich in Abteilung II jeweils mit einer beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit (lfd. Nr. 1), einer Grunddienstbarkeit (lfd. Nr. 2) sowie der
Erbbauzinsreallast unter lfd. Nr. 3 und einem Vorkaufsrecht unter lfd. Nr. 4, je für den
jeweiligen Grundstückseigentümer; in Abteilung III sind die Rechte jeweils lastenfrei. Die
beiden Wohnungen sind benachbart und wurden bereits durch den errichtenden Bauträger
baulich zu einer Wohnung zusammengelegt. Sie wurden durch die Beteiligten zu 1.
gemeinsam erworben. Die beiden Einheiten mit den Nummern 2 und 3 sollen auch künftig
als eine Einheit genutzt und deshalb zu einer Sondereigentumseinheit vereinigt werden.
Am 30. November 2018 ließen die Beteiligten zu 1. sowie der Beteiligte zu 2., dieser
vollmachtlos vertreten, dabei die Beteiligten zu 1. als Eigentümer und der Beteiligte zu 2.
als Fabrikfonds bezeichnet, vor dem vertretenden Notar zu UR-Nr. 1168/2018 H unter
anderem folgende Erklärungen beurkunden:

„§ 2 Vereinigung von Wohnungseigentum, Inhaltsänderung

vonErbbauzinsreallasten und Vorkaufsrechten
(1) Die Eigentümer vereinigen hiermit die beiden vorbezeichneten Wohnungserbbaurechte
…. gemäß § 890 Abs. 1 BGB zu einem Wohnungserbbaurecht mit der Nummer „2/3“. Sie
sind sich über diese Rechtsänderung einig. [ später ergänzt durch Änderungsurkunde: Die
neu gebildete Sondereigentumseinheit Nr. 2/3 ist in dem …. Lageplan rot umrandet und
mit den Nummern 2 und 3 gekennzeichnet. ]

(2) Der Fabrikfonds und der Eigentümer sind sich darüber einig, dass
a) die beiden …. Erbbauzinsreallasten …. zu einem einheitlichen Recht vereinigt werden,
und zwar mit der Höhe der Summe beider bisher getrennten Erbbauzinsreallasten,

b) die beiden Vorkaufsrechte für den Grundstückseigentümer …. zu einem einheitlichen
Recht vereinigt werden,
die sich jeweils auf das durch Vereinigung der bisherigen Wohnungserbbaurechte
entstandene Wohnungserbbaurecht als Belastungsgegenstand beziehen.

§3 Zustimmung des Grundstückseigentümers
Der Fabrikfonds in der Katholischen Kirchengemeinde … stimmt hiermit der
Zusammenlegung der beiden Wohnungserbbaurechtseinheiten zu.

§ 4 Grundbucherklärungen
(1) Die Wohnungserbbauberechtigten bewilligen und beantragen:
a) die Eintragung der Zusammenlegung im Grundbuch,
b) die Schließung der beiden Wohnungserbbaugrundbücher,
c) die Anlegung eines neuen Wohnungserbbaugrundbuchblattes für die
vertragsgegenständliche Sondereigentumseinheit.

(2) Fabrikfonds und Eigentümer bewilligen und beantragen die Vereinigung der beiden
Erbbauzinsreallasten zu einem einheitlichen Recht in Höhe der Summe beider bisherigen
getrennten Erbbauzinsreallasten und die Vereinigung beider Vorkaufsrechte zu einem
einheitlichen Recht.“

Mit Datum vom 11. Dezember 2018 gaben der Vorsitzende des Kirchenvorstandes und
zwei seiner Mitglieder mit Genehmigungsvermerk des erzbischöflichen Generalvikariats
als kirchlicher Aufsichtsbehörde eine Genehmigungserklärung ab, die lautete:
„Für die beim Abschluss der Urkunde Nr. 1168/2018 H vom 30. November 2018 des
Notars Dr. … mit Amtssitz in … vollmachtlos vertretene Katholische Kirchengemeinde …
sind in der vorgenannten Urkunde Erklärungen abgegeben worden.

Die Katholische Kirchengemeinde hat vom Inhalt der vorgenannten Urkunde vollinhaltlich
Kenntnis genommen und tritt dieser Urkunde in allen Teilen genehmigend bei.“
Mit Schrift vom 18. Januar 2019 hat der beurkundende Notar die vorbezeichneten
Unterlagen zum Vollzug aller Grundbucherklärungen nach § 4 der Urkunde beim
Grundbuchamt eingereicht. Nachdem sich dieses zunächst durch eine Hinweisverfügung
nach § 28 Abs. 1 FamFG geäußert und sich die Beteiligten hiergegen im Wege einer
sodann zurückgenommenen Beschwerde gewehrt hatten, hat das Grundbuchamt die
Anträge durch die angefochtene Entscheidung zurückgewiesen und zur Begründung
ausgeführt:

Sowohl bei den Reallasten als auch bei den Vorkaufsrechten sei eine Zusammenfassung
nur möglich, wenn jeweils eine Nachbelastung mit Rangrücktrittserklärung bereits
eingetragener Berechtigten erfolge; ohne diese sei eine Zusammenfassung mehrerer
Belastung nur möglich, wenn sie auf einem identischen Belastungsgegenstand im Rang
gleich oder unmittelbar nacheinander eingetragen seien, woran es bei einer Vereinigung
nach § 890 Abs. 1 BGB fehle. Die vorhandene Zustimmung sei keine des
Grundstückeigentümers, nämlich des rechtlich selbständigen Fabrikfonds; eine
anderweitige Auslegung der Genehmigungserklärung vom 11. Dezember 2018 komme
nicht in Betracht. Die Mängel führten zur Zurückweisung insgesamt, da die Anträge
ausdrücklich unter dem Vorbehalt gleichzeitiger Erledigung gestellt worden seien.
Gegen diese Zurückweisung wenden sich die Beteiligten mit ihrem Rechtsmittel.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen

II.
Die Sache ist dem Senat infolge der mit weiterem Beschluss des Grundbuchamts vom 14.
Oktober 2019 ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe zur Entscheidung angefallen, vgl. §
75 GBO.
Das Rechtsmittel ist als unbeschränkte Grundbuchbeschwerde zulässig (§§ 71 Abs. 1, 72,
73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO).

Es hat auch in der Sache Erfolg. Die vom Grundbuchamt gesehenen
Eintragungshindernisse bestehen nicht.

1.
Reallast und Vorkaufsrecht können mit den von den Antragstellern begehrten Modalitäten
jeweils als einheitliches Recht auf der Einheit 2/3 eingetragen werden, ohne dass es einer
Neubestellung oder Nachbelastungen bedarf. Ausreichend ist vielmehr die je erklärte
Inhaltsänderung nach § 877 BGB.

Zwar ist richtig, dass sich bei einer Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB, der – zur selben
Gemeinschaft gehörende Wohnungseigentumsrechte (BGHZ 146, 241 ff – juris-Version
Tz. 11) und damit (§ 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG) – auch die hier gegebenen
Wohnungserbbaurechte zugänglich sind, die Belastungen auf den Einzelrechten von
Gesetzes wegen auf diese beschränkt bleiben und nicht etwa – sei es als Gesamt-, sei es
als einheitliches Recht – das vereinigte Recht ergreifen (statt aller: Palandt-Herrler, BGB,
79. Aufl. 2020, § 890 Rdnr. 4); soll eine Belastung auf den neu hinzugekommenen Teil
erstreckt werden, ist das ein rechtsgeschäftlicher Vorgang, der als Pfanderstreckung oder
Nachverpfändung den Regeln der Neubestellung der Belastung folgt (Staudinger-
Wolfsteiner, BGB, Neubearb. 2019, Einl. zu §§ 1113 ff Rdnr. 225; § 1114 Rdnr. 9). Auch
wird vertreten (dazu und zum Folgenden: Staudinger-Heinze, BGB, Neubearb. 2018, § 877
Rdnr. 8 und 22-36 m. umfangr. Nachw.), dass alle Rechtsgeschäfte, die den Umfang eines
Liegenschaftsrechts erweitern sollen, aus dem Anwendungsbereich des § 877 BGB
herausfallen und als Begründung eines neuen Rechts begriffen werden müssen; dieser
Ansicht ist ersichtlich das Grundbuchamt gefolgt und hat sich dabei zumindest der Sache
nach insbesondere den Ausführungen von Meyer-Stolte in Rechtspfleger 1991, S. 150 f
angeschlossen. Damit wird jedoch das Problem der sogenannten rechtserweiternden
Inhaltsänderung jedenfalls bei Sachverhalten nicht erschöpft, bei denen die zu
vereinigenden Teile vollständig gleichartig und dem Rang nach einander entsprechend
belastet sind und keine den in Rede stehenden Belastungen gleich- oder nachrangigen
belastenden Rechte vorhanden sind, so dass sich, da die Rechtsstellung vorangehender
Berechtigter unberührt bleibt, Fragen der Erforderlichkeit einer Zustimmung anderer
Berechtigter nicht stellen.

Die Rechtsprechung hat bestimmte Erweiterungen des Rechtsumfangs als
Inhaltsänderung behandelt. So handele es sich um eine Änderung des Inhalts der
Belastung, wenn ein Grundpfandrecht an einem Miteigentumsanteil nach Erwerb des
Alleineigentums durch den Inhaber dieses Anteils auf das gesamte Grundstück
ausgedehnt werden soll (vgl. RGZ 68, 79 ff). Ferner ist entscheiden worden: Werde das
Wohnungseigentum aufgehoben, das Wohnungsrundbuch geschlossen und ein neues
Grundstücksgrundbuch gebildet, könnten die auf verschiedenen Anteilen lastenden
Grundschulden zu einer Einheitsgrundschuld vereinigt werden, wenn es sich um im Rang
einander entsprechende Grundpfandrechte derselben Gläubigerin handele; die
Umwandlung von Einzelpfandrechten, die letztlich lediglich ihre Selbständigkeit aufgäben,
in ein Einheitsgrundpfandrecht bedeute lediglich eine Inhaltsänderung (OLG Schleswig
NJW-RR 1991, 848 f).

Im zu beurteilenden Fall gibt es keine gleich- oder nachrangigen Belastungen der beiden
einzelnen Einheiten; Rangentsprechung und Gläubigeridentität sind bei den Reallasten wie
auch bei den Vorkaufsrechten gegeben. Danach geht es auch hier nicht nur bei
wirtschaftlicher Betrachtungsweise, sondern auch bei rechtlicher Sicht nicht um eine
Erweiterung des Rechtsumfangs, sondern allein um eine Aufgabe der Selbständigkeit von
Einzelrechten, dies nicht anders als bei der Zusammenfassung mehrerer, im Rang
gleichstehender oder unmittelbar aufeinanderfolgender Belastungen desselben Gläubigers
auf demselben Grundstück zu einem einheitlichen Recht. Dem wird die Gegenmeinung
nicht gerecht, denn nach ihr münden die Nachbelastungen und Zusammenfassungen auf
den ehemals getrennten Einheiten in ein Gesamtrecht, nicht aber in ein Einheitsrecht auf
der neugebildeten Einheit (in diesem Sinne ausdrücklich Meyer-Stolte a.a.O., S. 151, re.
Sp.).

2.
Die Genehmigung des vollmachtlos vertretenen Beteiligten zu 2. liegt vor.
Der Senat hatte sich in der Vergangenheit wiederholt und eingehend mit
Kirchengemeinden, Pfarrgemeinden, Fabrikfonds oder Pfarrfonds im Grundstücksverkehr
zu befassen (in: Rpfleger 2012, 684 f; 2018, 442 ff; sowie Beschluss vom 8. Januar 2019
in Sachen I-3 Wx 34/17). An seinen bislang entwickelten Grundsätzen hält er fest. Danach
gilt unter anderem: Nicht nur nach kirchlichem, sondern auch nach staatlichem Recht sind
sowohl Katholische Kirchengemeinden (diese als Körperschaften des öffentlichen Rechts,
Artt. 140 GG, 137 Abs. 5 WRV, 13 Reichskonkordat) als auch Fabrikfonds (bzw.
Kirchenfabriken) selbständige mit Rechtsfähigkeit ausgestattete Rechtsträger, und der
Kirchenvorstand einer Katholischen Kirchengemeinde verwaltet und vertritt sowohl diese
selbst als auch den Fabrikfonds als verselbständigte Vermögensmasse, vgl. § 1 Satz 1 des
Gesetzes über die Verwaltung des katholischen Kirchenvermögens vom 24. Juli 1924.
Danach ist die Erklärung vom 11. Dezember 2018 auslegungsbedürftig, aber auch
auslegungsfähig. Allerdings sind bei der Auslegung von Grundbucherklärungen der das
Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche
Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen (§ 29 GBO) zu berücksichtigen.
Eine Auslegung kommt daher nur in Betracht, wenn sie zu einem zweifelsfreien und
eindeutigen Ergebnis führt, wobei auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen ist, wie
sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Urkunde
ergibt (Senat 2018 und 2019, je a.a.O. m.w.Nachw.).

Da hier der Kirchenvorstand eine Erklärung abgegeben hat, stellt sich die Frage, für
welches der beiden durch ihn vertretbaren Zurechnungsendsubjekte er dies tat. Das ist
dem Wortlaut nach die Kirchengemeinde. Dem unbefangenen Leser der
Eintragungsunterlagen drängt sich indes ohne weiteres der als Deutung nächstliegende
Schluss auf, dass es sich dabei um eine Fehlbezeichnung handeln und der Beteiligte zu 2.
gemeint sein müsse. Denn die Erklärung ist ausdrücklich als Genehmigungserklärung
bezeichnet; dafür, dass bereits darin ein Irrtum liege, spricht nichts. Sie bezieht sich auf in
einer bestimmten, genau bezeichneten notariellen Urkunde abgegebene Erklärungen. Dort
hatte aber einzig der Beteiligte zu 2. Erklärungen abgegeben, nicht die Kirchengemeinde,
dementsprechend war auch nur der Beteiligte zu 2. vollmachtlos vertreten worden; sogar
materiell war nicht jene, sondern allein dieser als Grundstückseigentümer betroffen. Dies
führt – aus Sicht des Senats zwingend – zur Auslegung, genehmigt würden die für den
Beteiligten zu 2. vollmachtlos abgegebenen Erklärungen. Dass auch der kirchlichen
Aufsichtsbehörde die Falschbezeichnung nicht auffiel, kann das Ergebnis nicht erschüttern
oder gar widerlegen; auch dieser können Flüchtigkeiten unterlaufen.

III.
Im Hinblick auf den Erfolg des Rechtsmittels ist weder eine Kostenentscheidung, noch eine
Wertfestsetzung veranlasst, und ein Grund für die Zulassung der Rechtsbeschwerde
besteht jedenfalls deshalb nicht, weil sie mangels – erforderlicher formeller
oder materieller (BGH NJW 2016, 250 f) – Beschwer der Beteiligten nicht zulässigerweise
eingelegt werden könnte.