letzte Aktualisierung: 7.6.2019
OLG Hamm, Beschl. v. 5.2.2019 – 15 W 297/18

GBO § 22; BGB §§ 473 S. 2, 1098 Abs. 1
Unrichtigkeit des Grundbuchs bei vererblichem Vorkaufsrecht

1. Gilt ein Vorkaufsrecht nach § 473 Satz 2 BGB als im Zweifel vererblich, reicht zum Nachweis der
Grundbuchunrichtigkeit nicht der Nachweis des Todes des Vorkaufsberechtigten aus; erforderlich
ist dann die Löschungsbewilligung der Erben des Vorkaufsberechtigten.

2. Etwas anderes kann dann in Betracht kommen, wenn sich der damaligen Bewilligung des
Vorkaufsrechts eindeutig das Ergebnis entnehmen lässt, dass das Vorkaufsrecht auflösend bedingt
sein sollte, falls keine Identität mehr zwischen Erbbauberechtigtem und Vorkaufsberechtigtem
besteht (im Streitfall aber verneint).

Gründe

Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.

Das Amtsgericht hat den Antrag auf Löschung des Vorkaufsrechts Abteilung II Nr.2 zu
Recht beanstandet. Der Antrag ist in der Sache auf eine Grundbuchberichtigung (§ 22
GBO) aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gerichtet, indes ist die Unrichtigkeit des
Grundbuchs nicht mit der notwendigen Sicherheit nachgewiesen. Das Amtsgericht hat
daher zu Recht die Vorlage einer Löschungsbewilligung des oder der Rechtsnachfolger
der eingetragenen Berechtigten gefordert. Die in der obergerichtlichen Rechtsprechung
nicht ganz unstreitige Frage, ob im Berichtigungsverfahren nach § 22 GBO eine
Zwischenverfügung ausnahmsweise auf die Vorlage einer (noch) nicht existenten
Bewilligung gerichtet werden darf, was der Senat in Abweichung von anderen
Obergerichten bejaht, bedarf hier keiner Vertiefung, da der Beteiligte durch den
Standpunkt des Senats keinerlei Nachteile hat.

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn sein Inhalt nicht mit der materiellen Rechtslage
übereinstimmt (vgl. § 894 BGB). Es kann berichtigt werden, wenn der Betroffene die
Eintragung bewilligt (§ 22 Abs. 1 Satz 1 mit § 19 GBO). Liegt dessen Bewilligung nicht vor,
kann das Grundbuch nur berichtigt werden, wenn die Unrichtigkeit mit öffentlichen
Urkunden (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO) nachgewiesen ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). An den
Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen. Der Antragsteller muss grundsätzlich
lückenlos alle Möglichkeiten ausräumen, die der begehrten berichtigenden Eintragung
entgegenstehen könnten. Lediglich ganz entfernt liegende, nur theoretische Überlegungen
müssen nicht widerlegt werden (OLG München NZG 2016, 945; BayObLGZ 1988, 102ff;
1995, 413ff).

Wie der Beteiligte nicht in Abrede stellt, ist das in Frage stehende Vorkaufsrecht zwar nicht
durch Vereinbarung als veräußerlich oder vererbbar ausgestaltet, jedoch gilt es infolge der
Befristung auf die Dauer des Erbbaurechts gemäß § 473 S.2 BGB als vererblich. Das
heißt, dass der Nachweis des Ablebens der eingetragenen Berechtigten für sich noch nicht
die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachweist.

Der Ansatz der Beschwerde, dass der Bestand des Vorkaufsrechts insoweit auflösend
bedingt sei, dass die Berechtigungen hinsichtlich des Vorkaufsrechts und des
Erbbaurechts denselben Personen zustehen, ist rechtlich möglich, jedoch fehlt für die
Feststellung einer entsprechenden Bedingtheit die notwendige Grundlage. Da sich weder
der Bewilligung noch dem Erbbaurechtsvertrag hierzu explizit etwas entnehmen lässt,
ließe sich eine entsprechende Feststellung nur aus einer Auslegung der Bewilligung
ableiten.

Die Auslegung grundbuchverfahrensrechtlicher Erklärungen ist jedoch entsprechend der
Publizitätsfunktion des Grundbuchs auf einen objektiven Auslegungsmaßstab beschränkt.
Deshalb ist unabhängig von der subjektiven Willensrichtung des Erklärenden allein auf den
nächstliegenden Wortsinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Dritten
erschließt. Außerhalb der Erklärung liegende Umstände können dabei nur insoweit
berücksichtigt werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Zudem muss
die Auslegung zu einem eindeutigen Ergebnis führen (vgl. etwa BGHZ 129, 4 = NJW
1995, 1081; Senat FGPrax 2005, 240).

Der Wortlaut der Bewilligung ergibt hier jedoch lediglich, dass das Vorkaufsrecht an die
Dauer des Erbbaurechts geknüpft sein sollte. Irgendwelche Hinweise auf eine Identität
zwischen Erbbauberechtigtem und Vorkaufsberechtigtem lassen sich der Bewilligung (und
dem Erbbaurechtsvertrag) nicht entnehmen. Der vielleicht naheliegende Gedankengang,
dass derjenige, der ein Erbbaurecht zur Errichtung eines Wohnhauses erwirbt, nur solange
ein Interesse an einem Vorkaufsrecht hat, als er auch Erbbauberechtigter ist, kann hier
schon deshalb nicht berücksichtigt werden, weil es sich bei dem von den ursprünglichen
Erbbauberechtigten auf dem Grundstück errichteten Gebäude erkennbar um ein
Anlageobjekt handelte.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen (§ 78 Abs.2 GBO)
nicht vorliegen.

Die Festsetzung eines Gegenstandswertes für die Beschwerde ist entbehrlich, da sich
diese nicht gegen eine Endentscheidung richtet.