DNotI
Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 21.6.2016
OLG München, Beschl. v. 30.5.2016 - 34 Wx 17/16

WEG §§ 12 Abs. 1, 24 Abs. 6 S. 2, 26 Abs. 3; GBO § 29 Abs. 3
Nachweis der Bestellung des WEG- und des Insolvenzverwalters im
Grundbuchverfahren

1. Der formalisierte Nachweis über die Bestellung des Verwalters verlangt die Vorlage einer
Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit zwei oder (bei Bestellung eines
Verwaltungsbeirats) drei Unterschriften. Für das Grundbuchamt muss die jeweilige Funktion der
unterzeichnenden Person feststellbar sein. Bei einem mehrköpfigen Verwaltungsbeirat genügt
die der Unterschrift beigefügte Bezeichnung „Verwaltungsbeirat“ diesen Anforderungen nicht.
2. Für Erklärungen öffentlicher Behörden in eigenen Angelegenheiten, die in sogenannten
bewirkenden Urkunden abgegeben werden, gilt im Grundbuchverfahren die Form des § 29
Abs. 3 GBO, erforderlich ist also Unterschrift nebst Siegel oder Stempel der Behörde. Des
Nachweises in dieser Form bedarf es indessen nicht, wenn die aus der Erklärung folgende
Tatsache bei dem Grundbuchamt offenkundig ist. Dies ist der Fall, wenn die Tatsache gerade
durch die in den betreffenden Akten desselben Gerichts enthaltene Urkunde zur Entstehung
gelangt ist (Ergänzung zu Senat vom 24.5.2016, 34 Wx 16/16; zur Veröffentlichung
vorgesehen bei juris).

Gründe:

I. In seiner Eigenschaft als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Schuldnerin veräußerte der Beteiligte
zu 1 zu notarieller Urkunde vom 17.6.2015 ein für diese im Teileigentumsgrundbuch eingetragenes
Hotelappartement an den Beteiligten zu 2. Der Urkunde ist eine notariell beglaubigte Abschrift einer
Bescheinigung desselben Amtsgerichts als Insolvenzgericht vom 1.3.2015 beigefügt, in der die Bestellung
des Beteiligten zu 1 zum Insolvenzverwalter bezeugt wird. Das gerichtliche Dokument schließt ab mit dem
Ausdruck von Name und Dienstbezeichnung des Richters nebst handschriftlicher - unleserlicher -
Unterschrift. Rechts neben dem Unterschriftenfeld befindet sich ein kreisrundes Dienstsiegel im
Durchmesser von 35 mm mit großem Staatswappen und der Umschrift „Bayern Amtsgericht“. Auf dem
vorliegenden Ausdruck bescheinigte der Notar unterschriftlich am 17.6.2015 die Übereinstimmung der
Abschrift mit der Urschrift unter Beifügung seines Notarsiegels.
Aufgrund der in der Kaufvertragsurkunde unwiderruflich erteilten Vollmacht bewilligte der Notar mit Erklärung
vom 3.9.2015 den Vollzug der Auflassung. Unter Vorlage einer Urkundenausfertigung sowie der
unterschriftsbeglaubigten - nach der Teilungserklärung erforderlichen - Zustimmungserklärung des
Verwalters vom 10.7.2015 beantragte er gemäß § 15 GBO beim Grundbuchamt die Eintragung des
Eigentumsübergangs und die Löschung des in Abteilung II befindlichen Insolvenzvermerks.
Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 3.12.2015 hat das Grundbuchamt - Rechtspfleger - als
Eintragungshindernisse beanstandet: Zum einen sei der Nachweis der Verwalterbestellung nicht
ausreichend geführt, weil das zu den Grundakten gereichte Protokoll vom 13.6.2015 ein Beirat unterzeichnet
habe, dessen Bestellung nicht nachgewiesen sei. Zum anderen sei die Bescheinigung des Insolvenzgerichts
nicht mit einem ordnungsgemäßen Siegel versehen und entspreche daher nicht der Form des § 29 Abs. 3
GBO.
Hiergegen richtet sich die vom Notar eingelegte Beschwerde, mit der er die Rechtsansicht vertritt, dass nur
die Bestellung des Verwalters, nicht aber die Bestellung des das Versammlungsprotokoll unterzeichnenden
Verwaltungsbeirats nachgewiesen werden müsse. Unabhängig davon wird eine einfache Abschrift eines
Versammlungsprotokolls vom 27.4.2013 vorgelegt, aus dem sich die Bestellung von drei Personen zu
Verwaltungsbeiräten - unter anderen des Herrn M., der auch Unterzeichner des Protokolls vom 13.6.2015 ist
- ab 1.1.2014 für die Laufzeit von drei Jahren ergibt (TOP 7, WEG I). Des Weiteren erachten die Beteiligten
die eingereichte Bescheinigung über die Insolvenzverwalterbestellung als formgerecht.
Das Grundbuchamt hat am 12.1.2016 nicht abgeholfen und ergänzend ausgeführt, dass es die Rolle des
jeweiligen Unterzeichners nicht einfach glauben dürfe, sondern selbst überprüfen müsse; in der Praxis
würden bei Prüfung der Protokollunterschriften häufig Fehler festgestellt, etwa weil ein Unterzeichner nicht
mehr Wohnungseigentümer sei. Der förmliche Nachweis über die Bestellung zum Verwaltungsbeirat und
speziell zum Vorsitzenden oder stellvertretenden Vorsitzenden sei auch zumutbar.
Die vorgelegte Bescheinigung über die Insolvenzverwalterbestellung sei zum Nachweis nicht geeignet.
Erforderlich sei das Aufbringen eines Prägesiegels (Trockensiegel oder Wachssiegel) oder Farbdrucksiegels
(Stempel), um die Echtheit der Urkunde zu gewährleisten. Zudem enthalte das aufgedruckte Siegel keine
Ortsangabe und bezeichne daher das ausstellende Gericht nur unzureichend.

II. Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 73 sowie § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde gegen die
nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung hat im Wesentlichen Erfolg.
1. Ist in der Teilungserklärung gemäß § 1 Abs. 6, § 12 Abs. 1 WEG - wie hier - geregelt, dass die
Veräußerung von Wohnungs- bzw. Teileigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist der Nachweis
der erforderlichen Zustimmung durch öffentliche Urkunde (§ 29 GBO; vgl. OLG Hamm Rpfleger 1989, 451)
Voraussetzung für den grundbuchrechtlichen Vollzug des Veräußerungsvertrags. Maßgeblicher Zeitpunkt für
die Verwaltereigenschaft ist derjenige des Zugangs der Zustimmung (BGH NJW 2013, 299; Kümmel in
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 12 Rn. 19). Dazu bestimmt § 26 Abs. 3 WEG, dass die
Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss genügt, bei der die Unterschriften der in § 24
Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind (§ 40 BeurkG).
2. Dem Grundbuchamt liegt das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 13.6.2015 vor, unter deren
Punkt 7 die Verlängerung der Verwalterbestellung vom 1.7.2015 bis 30.6.2018 beschlossen wurde. Das
Protokoll ist unterschrieben von Herrn F. - Vertreter der Hausverwaltung als „Versammlungsleiter“ -, Herrn M.
- „Verwaltungsbeirat“ - und Frau K. - „Eigentümer“ -. Die Echtheit der Unterschriften ist notariell beglaubigt
(vgl. § 26 Abs. 3 mit § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG). Das Protokoll erweist sich zur Nachweisführung (nur) insofern
als ungenügend, weil ihm nicht entnommen werden kann, dass es die Unterschrift des Vorsitzenden oder
des Stellvertreters des Verwaltungsbeirats trägt.
a) Der klare Wortlaut von § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG verlangt nicht die Unterschrift irgendeines Mitglieds des
Verwaltungsbeirats, sondern gerade die des Vorsitzenden oder seines Vertreters (vgl. KG Rpfleger 2015,
465/466; Friedr. Schmidt ZMR 2013, 501/505; wohl auch Demharter GBO 30. Aufl. § 29 Rn. 10; ders.
Rpfleger 2010, 498/499). Weil das Grundbuchverfahren formalisiert ist und eine Überprüfung des
Protokollinhalts als Privaturkunde nicht stattfindet, vielmehr allein die beglaubigten Unterschriften der
bezeichneten Personen Gewähr für die Richtigkeit des protokollierten Inhalts sind (vgl. OLG Hamm FGPrax
2012, 11), kann von dieser Notwendigkeit nicht abgesehen werden.
b) Eine Ausnahme lässt sich hier nicht begründen.
Der Verwaltungsbeirat besteht, wie sich bereits aus der Teilungserklärung (§ 14 Abs. 2
Gemeinschaftsordnung: Vorsitzender und mindestens zwei, höchstens vier weitere Mitglieder aus dem Kreis
der Teileigentümer) ergibt, aus mehr als einer Person (siehe insofern KG Rpfleger 2015, 465/466), nach dem
mit der Beschwerdebegründung vorgelegten Beschluss vom 27.4.2013 (Punkt 7: Neuwahl des
Verwaltungsbeirates) aus drei Personen.
Der Beschluss über die Neuwahl des Verwaltungsbeirats weist nicht aus, dass die Teileigentümer zugleich
über die Funktion des jeweils Bestellten (als Vorsitzender, Vertreter) mitentschieden hätten. Das muss auch
nicht sein, vielmehr kann über die Amtsverteilung das gewählte Gremium selbst durch Wahl entscheiden
(Merle/Becker in Bärmann WEG 13. Aufl. § 29 Rn. 36; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 29
Rn. 6). Das gilt auch für den in § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG gar nicht erwähnten, wohl aber in § 24 Abs. 3 und 6
WEG vorausgesetzten Vertreter (Merle/Becker a. a. O.).
bb) Teilweise wird vertreten, dass eine fehlerhafte oder fehlende Funktionsbezeichnung bei der Unterschrift
unschädlich ist (OLG Hamm Rpfleger 2013, 512/513; FGPrax 2012, 11; a. A. OLG Düsseldorf FGPrax 2010,
174). Selbst wenn dem zu folgen wäre, führt dies hier zu keinem anderen Ergebnis.
Entnimmt man aus dem Umstand, dass Frau K. nach der erwähnten Wahl vom 27.4.2013 ebenfalls zum
Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt ist, somit jedenfalls zwei Mitglieder des dreiköpfigen Beirats
unterschrieben haben, die zugleich Teileigentümer sind, so steht ebenfalls nicht fest, dass aus der
Funktionsgruppe Verwaltungsbeirat mindestens auch eine Person unterzeichnet hat, die das Amt als
Vorsitzender oder als Vertreter inne hat. Abgesehen von den Bedenken, die gegen einen Austausch oder
eine Vermischung der durch den Unterschriftenzusatz festgelegten Funktionsgruppe sprechen könnten (vgl.
OLG Düsseldorf RNotZ 2010, 258/260), bliebe offen, wer jener beiden Unterzeichner in welcher Stellung als
Beirat unterzeichnet und ob aus dem dreiköpfigen Gremium die (eine) richtige Person unterschrieben hat.
Denn unbekannt ist, ob und in welchem Umfang im Verwaltungsbeirat eine interne Aufgabenverteilung
(“Vorsitzender“; „Vertreter“) besteht. Denkbar bleibt, dass eine Aufgabenverteilung gar nicht vorgenommen
wurde oder jedenfalls kein Stellvertreter bestellt ist. Dann bleibt aber offen, ob die richtige Person aus dem
B34eirat unterzeichnet hat (vgl. Friedr. Schmidt ZMR 2013, 501/505). Auch der Bundesgerichtshof misst der
Gegenkontrolle durch andere natürliche Personen auf Vollständigkeit und Richtigkeit des Protokolls hohe
Bedeutung bei (BGH NJW 2012, 2512 Rn. 21). Das gilt besonders für das Grundbuchverfahren. Wesentlich
ist deshalb auch, dass jeweils die richtigen, d. h. gesetzlich oder gemäß der Teilungserklärung vorgesehenen
Funktionsträger entsprechend der ihnen zugewiesenen Verantwortungsbereiche die Unterschrift leisten und
damit die Richtigkeitsgewähr übernehmen.
c) Der Senat merkt für das weitere Verfahren dazu noch folgendes an:
Nach überwiegender und von ihm geteilter Meinung nicht erforderlich ist der Nachweis, dass die in § 24 Abs.
6 Satz 2 WEG bezeichneten Personen in der Versammlung anwesend waren und die dort vorgesehenen
Funktionen in der Eigentümergemeinschaft haben (Demharter § 29 Rn. 10; Timme/Knop WEG 2. Aufl. § 26
Rn. 202; Bärmann/Merle WEG 12. Aufl. § 24 Rn. 128; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 26
Rn. 135; Demharter ZWE 2012, 75/77; ders. Rpfleger 2010, 499; Heggen RNotZ 2010, 455; a. A. OLG
Hamm Rpfleger 2013, 512; FGPrax 2012, 11: Nachweis über die Bestellung des Beirats erforderlich).
Anderes mag bei begründeten Zweifeln gelten, ob die unterzeichnenden Personen tatsächlich die jeweilige
Funktion in der Eigentümergemeinschaft innehaben (OLG Köln FGPrax 2013, 16/17). Wird die
Funktionsträgerbezeichnung ergänzt oder aber die Unterschrift des richtigen Funktionsträgers nachgeholt
(vgl. Senat vom 7.8.2007, 34 Wx 3/05 = NJW 2008, 156; in diese Richtung tendierend BGH NJW 2012, 2512
Rn. 23), ist der Förmlichkeit des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genügt; es bedarf dann keines zusätzlichen, zumal
förmlichen Nachweises (§ 29 GBO) der Beiratsbestellung, erst recht nicht der Bestellung des Vorsitzenden
und seines Vertreters.
Sofern es bei der Protokollunterschrift nur an der Funktionsbezeichnung fehlt (“Vorsitzender“, „Vertreter“),
kann eine formlose Ergänzung vorgenommen werden, weil die Unterschriftsbeglaubigung sich nicht auf den
Inhalt des voranstehenden Textes bezieht. Die entsprechende Ergänzung in der Erklärung gegenüber dem
Grundbuchamt kann auch der beglaubigende Notar mit Ermächtigung des Unterzeichnenden vornehmen
(Winkler BeurkG 17. Aufl. § 40 Rn. 81; siehe auch LG Kassel MittBayNot 2002, 526; ferner das beiliegende
DNotI-Gutachten vom 5.11.2013 zu III. 3.). Sollte eine entsprechende Ergänzung nicht beigebracht werden
können, ist die Unterschrift durch den Vorsitzenden des Beirats oder seinen Vertreter in notariell beglaubigter
Form nachzuholen (vgl. § 26 Abs. 3 i. V. m. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG).
3. Im Übrigen braucht die Insolvenzverwalterbestellung des Beteiligten zu 1 entgegen der Ansicht des
Grundbuchamts im gegebenen Fall nicht durch weiteren förmlichen Urkundennachweis belegt zu werden.
a) Allerdings geht der Rechtspfleger des Grundbuchamts zutreffend davon aus, dass die Bestellung des
Insolvenzverwalters als „andere Voraussetzung“ der Eintragung (Demharter § 29 Rn. 14) in der Form des §
29 Abs. 1 Satz 2 GBO grundsätzlich durch öffentliche Urkunde nachzuweisen ist. Für Erklärungen in eigenen
Angelegenheiten, die in sogenannten bewirkenden Urkunden abgegeben werden, gilt im
Grundbuchverfahren die Form des § 29 Abs. 3 GBO (Demharter § 29 Rn. 34 und 39), erforderlich ist also
Unterschrift nebst Siegel oder Stempel der Behörde. Der Senat hat zudem mit Beschluss vom 24.5.2016
(Az. 34 Wx 16/16) entschieden, dass die gegenständliche Form der Siegelung nicht den Anforderungen des
§ 29 Abs. 3 GBO entspricht.
b) Indessen bedarf es nicht des Nachweises durch - formgerechte - öffentliche Urkunden, wenn die
Insolvenzverwalterbestellung des Beteiligten zu 1 bei dem Grundbuchamt offenkundig ist (§ 29 Abs. 1 Satz 2
GBO). So ist es hier.
Offenkundig sind nicht nur die allen lebenserfahrenen Menschen ohne weiteres bekannten oder solche
Tatsachen, deren Kenntnis sich jedermann aus allgemein zugänglichen Quellen ohne besondere Sachkunde
verschaffen kann. Die Grundbuchordnung verwendet den Begriff nämlich in einem etwas engeren Sinn: es
genügt die Gerichtskundigkeit, also dass dem Grundbuchamt die Tatsache offenkundig, d. h. zweifelsfrei
bekannt ist (Demharter § 29 Rn. 60; Hügel/Otto GBO 3. Aufl. § 29 Rn. 209 ff.; Knothe in Bauer/von Oefele
GBO 3. Aufl. § 29 Rn. 162). Davon zu unterscheiden sind zwar Vorgänge, die „nur“ aktenkundig, d. h. aus
den Akten des Grundbuchamts oder den Akten desselben Amtsgerichts zu entnehmen sind (Demharter § 29
Rn. 61). Als offenkundig behandelt werden jedoch auch ohne ausdrückliche Bezugnahme aktenkundige
Vorgänge dann, wenn die betreffende Tatsache gerade durch die in den betreffenden Akten desselben
Gerichts enthaltene Urkunde zur Entstehung gelangt ist (Demharter § 29 Rn. 61; Hügel/Otto § 29 Rn. 215;
Knothe in Bauer/von Oefele § 29 Rn. 162). Für die vom selben Amtsgericht verfügte Bestellung als
Insolvenzverwalter (§§ 2, 56 InsO) trifft dies zu. Dann aber kann ein Nachweis über die Bestellung gerade in
der Form des § 29 Abs. 3 GBO nicht verlangt werden; denn das Grundbuchamt kann die erforderliche
Gewissheit ohne Schwierigkeiten aus den beim selben Amtsgericht geführten Insolvenzakten gewinnen.

III. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Den Geschäftswert (§ 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG) bestimmt
der Senat wegen § 25 Abs. 1 GNotKG nur, soweit die Beteiligten mit ihrem Rechtsmittel erfolglos geblieben
sind. Der Senat veranschlagt den Beseitigungsaufwand als gering und bemisst ihn im Bereich des
Mindestwerts (§ 36 Abs. 1, § 34 Abs. 2 Satz 1 GNotKG mit Tabelle B).
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Soweit
die Beschwerde zurückgewiesen wird (II. 2.), steht die Entscheidung nicht im Widerspruch zu solchen
anderer Oberlandesgerichte, denen jeweils abweichende Fallgestaltungen zugrunde lagen. Im Übrigen fehlt
es bei dem gegebenen Einzelfall an der grundsätzlichen Bedeutung.
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 31.05.2016.