letzte Aktualisierung: 2.3.2022
VG Berlin, Beschl. v. 27.10.2020 – VG 19 L 258/20

BauGB § 208 S. 1 Nr. 2; VwVfG § 40
Anordnung der Vorlage notarieller Urkunden zur Prüfung der Umgehung des
Vorkaufsrechts

Zur Prüfung des Verdachts eines Umgehungsgeschäftes hinsichtlich eines (gemeindlichen)
Vorkaufsrechts muss sich die Behörde nicht auf die bloße Mitteilung verweisen lassen, was Inhalt
nicht vorgelegter Urkunden sein soll. Vielmehr ist sie berechtigt, sich selbst ein umfassendes Bild,
insbesondere hinsichtlich der wirtschaftlichen Konsequenzen der Transaktion zu machen, um einen
Vergleich mit einem Grundstückskauf zu ermöglichen. Denn ohne eine vertiefte Kenntnis der
Transaktionsstruktur, die sich – zumindest auch – auf den Inhalt der notariellen Unterlagen gründet,
dürfte eine verlässliche Einschätzung, ob ein Umgehungstatbestand vorliegt, kaum möglich sein. Die
Anordnung, die entsprechenden Urkunden vorzulegen, ist mangels Ermessensfehlern daher
vorliegend rechtmäßig.

(Leitsatz der DNotI-Redaktion)

Gründe

I.
Die Antragstellerin wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine
Anordnung zur Erforschung des Sachverhalts nebst Zwangsgeldandrohung.
Die Antragstellerin ist aufgrund einer am 30. April 2019 vor dem Notar D_____ in
Berlin verhandelten und beurkundeten gesellschaftsrechtlichen Transaktion zu
89,9 % Gesellschafterin der Grundstücksgesellschaften A_____ GmbH (vormals
V_____ GmbH & Co KG, sodann V_____ GmbH) und A_____ GmbH (vormals
D_____ GmbH & Co KG, sodann D_____ GmbH); die verbleibenden 10,1 % der Gesellschaftsanteile
erwarb jeweils die zypriotische Gesellschaft G_____ Limited. Die
A_____ GmbH ist Eigentümerin des Grundstücks B_____straße 8 in Berlin-Neukölln;
die A_____ GmbH ist Eigentümerin des Grundstücks W_____straße 85-86,
W_____straße 164 in Berlin-Neukölln. Die genannten Grundstücke liegen im räumlichen
Geltungsbereich der am 14. Juli 2016 festgesetzten „Verordnung zur Erhaltung
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer
2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet ‚Flughafenstraße/Donaustraße‘ im Bezirk
Neukölln von Berlin“ vom 14. Juli 2016 (GVBl. S. 468), geändert durch Verordnung
vom 21. März 2019 (GVBl. S. 224).

Nachdem das Bezirksamt Neukölln von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) Anfang
August 2019 von der am 30. April 2019 erfolgten Transaktion Kenntnis erlangt hatte,
ordnete es mit Bescheid vom 18. Oktober 2019 gegenüber der Antragstellerin nach
vorheriger Anhörung auf der Grundlage von § 208 Satz 1 Nr. 2 BauGB an,
„die vollständigen Urkunden UR-Nr. S 143/2019 des Notars D_____/Berlin
(als Anteilskaufvertrag bezeichnet) und UR-Nr. S 142/2019 des Notars
D_____/Berlin (als Bezugsurkunde bezeichnet), letztere vom 29./30.04.2019
und erstere vom 30.04.2019 (…) vorzulegen“.

Die sofortige Vollziehung der Vorlageanordnung wurde angeordnet. Für den Fall,
dass die Antragstellerin der Anordnung nicht bis zum 11. November 2019 nachkom-
men sollte, drohte das Bezirksamt gegenüber dem Geschäftsführer der Antragstellerin,
Herrn R_____, ein Zwangsgeld in Höhe von 500,00 Euro an. Zur Begründung der
Vorlageanordnung führte das Bezirksamt im Wesentlichen aus, aus den vorliegenden
Unterlagen hätten sich erhebliche Anhaltpunkte dafür ergeben, dass in dem Erwerb
der Gesellschaftsanteile der Antragstellerin an der A_____ GmbH und der
A_____ GmbH ein nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, 2. Var. BauGB vorkaufsrechtsfähiger
Vorgang zu sehen sei. Diese Anhaltspunkte hätten Anlass gegeben, ein Verwaltungsverfahren
zur Erforschung des Sachverhalts zu eröffnen, um prüfen zu können,
ob nachfolgend ein Verwaltungsverfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts eröffnet
werde. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung des Bescheides vom
18. Oktober 2019 wird auf diesen Bezug genommen.

Gegen den Bescheid vom 18. Oktober 2019 erhoben die Verfahrensbevollmächtigten
der Antragstellerin am 31. Oktober 2019 Widerspruch und suchten am gleichen Tage
bei dem Verwaltungsgericht Berlin um Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nach.
Mit Beschluss vom 13. Dezember 2019 (VG 19 L 566.19) wies die erkennende Kammer
den Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zurück. Im gegen den
Beschluss gerichteten Beschwerdeverfahren legte die Antragstellerin auszugsweise
die streitgegenständliche Urkunde UR-Nr. S 143/2019, nicht aber die ebenfalls angeforderte
Urkunde UR-Nr. S 142/2019 vor. Mit Widerspruchsbescheid vom 5. Juni
2020 wies das Bezirksamt den Widerspruch zurück. Sodann erklärten die Beteiligten
das Beschwerdeverfahren übereinstimmend für erledigt.

Am 30. Juni 2020 hat die Antragstellerin gegen den Bescheid vom 18. Oktober 2019
in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 5. Juni 2020 Klage erhoben und die Herstellung
von deren aufschiebenden Wirkung beantragt. Sie macht im Wesentlichen
geltend, die Vorlage der begehrten Unterlagen könne keinerlei Einfluss auf die Prüfung
einer Umgehung des Vorkaufsrechts haben. Jedenfalls aber sei die Vorlage
nicht erforderlich für diese Prüfung. Der Antragsgegner bleibe jede Erklärung schuldig,
woher überhaupt die Vermutung einer Umgehung des Vorkaufsrechts stamme;
die vermutete Umgehung entbehre jeder Tatsachengrundlage. Die Übertragung von
Grundstücksanteilen löse regelmäßig das Vorkaufsrecht nicht aus. Es sei Aufgabe
des Antragsgegners, diejenigen Vermutungen zu substantiieren und gegebenenfalls
zu beweisen, die aus seiner Sicht zu einer Ausnahme von dieser Regel führten. Die
Antragstellerin habe sich bereits im Rahmen der Anhörung nachvollziehbar zur Motivationslage
sowie zu den juristischen und steuerlichen Konsequenzen der Transak-
tion erklärt. Dem könne der Antragsgegner allenfalls weitere Vermutungen oder offenbares
Unwissen entgegenhalten. Eine angebliche Verflechtung zwischen den Erwerbern
gebe es nicht. Auch befänden sich weitere, nicht von einem Vorkaufsrecht
betroffene Grundstücke, im Bestand der übertragenen Gesellschaften. Mit der auszugsweise
vorgelegten Urkunde lasse sich der Umgehungstatbestand abschließend
prüfen. Allerdings lägen die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 208 Satz 1
Nr. 2 BauGB nicht vor. Zudem sei die Vorlageanordnung ermessensfehlerhaft und
unverhältnismäßig. Schließlich habe der Antragsgegner die Anordnung der sofortigen
Vollziehung der Vorlageanordnung mit unzureichenden Argumenten begründet.
Der sofortigen Vollziehung bedürfe es wegen der Sicherung eines eventuellen Vorkaufsrechts
durch entsprechende Vormerkungen sowie angesichts der Untätigkeit
des Antragsgegners gegenüber anderen Beteiligten und der langen Verfahrensdauer
nicht. Im Übrigen sei der Verkäufer notwendig beizuladen, was die Antragstellerin
beantrage.

Die Antragstellerin beantragt,
die aufschiebende Wirkung der Klage VG 19 K 259/20 wiederherzustellen;
Der Antragsgegner beantragt,
die Anträge zurückzuweisen.

Er hält an dem Bescheid vom 18. Oktober 2019 in Gestalt des Widerspruchsbescheids
vom 5. Juni 2020 unter ausführlicher Darlegung seiner Rechtsauffassung im
Einzelnen fest.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten
wird auf die Streitakte, die Verfahrensakte im Verfahren VG 19 L 566.19 bzw.
OVG 2 S 1/20 sowie die Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners Bezug genommen,
die der Kammer vorgelegen haben und Gegenstand der Entscheidungsfindung
gewesen sind.

II.

1. Die Kammer konnte entscheiden, ohne die in der Urkunde Nr. S_____ bezeichneten
Verkäufer der Gesellschaftsanteile beizuladen. Anders, als die Antragstellerin
meint, handelt es sich um keinen Fall einer notwendigen Beiladung. Eine notwendige
Beiladung kann gem. § 65 Abs. 2 VwGO dann angenommen werden, wenn an dem
streitigen Rechtsverhältnis Dritte derart beteiligt sind, dass die Entscheidung auch
ihnen gegenüber nur einheitlich ergehen kann. Dies ist dann der Fall, wenn die vom
Antragsteller begehrte Sachentscheidung gleichzeitig unmittelbar und zwangsläufig
Rechte des beizuladenden Dritten gestaltet, bestätigt, feststellt, verändert oder aufhebt
(vgl. Hoppe, in: Eyermann, VwGO, 15. Auflage 2019, § 65 Rn. 14 m.w.Nachw. ).
Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Die Entscheidung über die Vorlage der Urkunden
konnte und kann gegenüber der Antragstellerin ergehen, ohne dass dadurch Rechte
der Verkäufer berührt werden. Denn die eventuelle Vorlagepflicht der Antragstellerin
ist für die Verkäufer ohne Belang.

Das Gericht sieht auch von einer Beiladung der Verkäufer gem. § 65 Abs. 1 VwGO
ab (sog. einfache Beiladung). Nach dieser Vorschrift kann das Gericht von Amts wegen
oder auf Antrag Andere, deren rechtliche Interessen durch die Entscheidung berührt
werden, beiladen. Die Entscheidung über die Beiladung steht dabei im pflichtgemäßen
Ermessen des Gerichts, wobei ermessensleitend im Wesentlichen Gesichtspunkte
der Prozessökonomie sind (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. Juni
2018 - 15 E 424/17 -, BeckRS 2018, 13987, Rn. 6). Hier entspricht es der Prozessökonomie,
die bisher weder am verwaltungsinternen noch am verwaltungsgerichtlichen
Verfahren beteiligten Verkäufer nicht zum Verfahren beizuladen.

2. Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes bleibt ohne Erfolg. Er ist
gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Var. i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO (Vorlageanordnung)
bzw. § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Var. i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO und § 4
Abs. 1 Satz 1 AGVwGO Bln (Zwangsgeldandrohung) zulässig, aber unbegründet.
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der in dem Bescheid des Antragsgegners
vom 18. Oktober 2019 in der Fassung des Widerspruchsbescheids vom 5. Juni 2020
gegen die Antragstellerin verfügten Vorlageanordnung begegnet keinen durchgreifenden
rechtlichen Bedenken. Die Vollziehungsanordnung ist sowohl formell rechtmäßig,
als auch in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden. Insoweit wird zunächst
auf die Ausführungen im Beschluss der Kammer vom 13. Dezember 2019 (VG 19 L
566.19) verwiesen, an denen nach erneuter Prüfung weiter festgehalten wird.
Soweit die Antragstellerin der Auffassung ist, ihr sei die Erfüllung der Vorlageverpflichtung
unmöglich, da sich die Originalurkunden nicht bei ihr, sondern beim Notar
befänden, führt dies zu keiner anderen Sichtweise. Denn es lässt sich dem Bescheid
nicht entnehmen, dass die Antragstellerin mit der angegriffenen Anordnung zur Vorlage
der beim Notar befindlichen Originale verpflichtet wäre. Der Bescheid spricht
vielmehr von den „vollständigen Urkunden“. Bei lebensnaher Auslegung unter Berücksichtigung
der Verkehrssitte (vgl. den Rechtsgedanken des § 157 BGB) ergibt
sich daraus, dass sie die in ihrem Besitz befindlichen (beglaubigten) Abschriften vorzulegen
hat.

Soweit sich die Antragstellerin darauf beruft, dass sie durch die Vorlage eines Auszugs
der Urkunde UR-Nr. S 143/2019 ihrer Vorlageverpflichtung nachgekommen sei,
vermag sich das Gericht dieser Sichtweise nicht anzuschließen. Denn zum einen ist
die Antragstellerin auch verpflichtet, die Urkunde UR-Nr. 142/2019 vorzulegen, einer
Verpflichtung, der sie bisher - weder auszugsweise noch vollständig - nachgekommen
ist. Zum anderen ist der im Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-
Brandenburg vorgelegte Auszug aus der Urkunde Nr. S_____ nicht geeignet, dem
Antragsgegner eine abschließende Prüfung des Umgehungstatbestands zu ermöglichen.
Wie im Beschluss der Kammer vom 13. Dezember 2019 ausgeführt, muss sich
der Antragsgegner bei einem Verdacht des Umgehungsgeschäftes nicht auf die
bloße Mitteilung der Antragstellerin verweisen lassen, was Inhalt der nicht vorgelegten
Teile der Urkunde sein soll. Vielmehr ist er berechtigt, sich selbst ein umfassendes
Bild zu machen. Der vorgelegte Auszug ergibt hingegen nur ein rudimentäres
Bild der Transaktion, der eine abschließende Prüfung, insbesondere der wirtschaftlichen
Konsequenzen der Transaktion und einen Vergleich mit einem Grundstückskauf
nicht ermöglicht. So fehlt z.B. der überwiegende Teil des Abschnitts „Transaktionsstruktur“
(§ 6), wie im Übrigen auch der vollständige § 2 („Verkaufter Grundbesitz“).

Auch über das mögliche Verhältnis der Erwerber zueinander oder die von der
Antragsgegnerin behauptete Übernahme von Verträgen gibt das vorgelegte Dokument
keine Auskunft. Wie die Kammer bereits im Beschluss vom 13. Dezember 2019
ausgeführt hat, steht dem Antragsgegner das Recht zu, sich anhand der (vollständigen)
notariellen Unterlagen über den Unternehmenskauf zunächst einmal einen eigenen,
genauen Überblick über die Transaktion zu verschaffen, um beurteilen zu
können, ob die Transaktion möglicherweise als eine Umgehung des Vorkaufsrechts
einzuordnen ist. Ohne eine vertiefte Kenntnis der Transaktionsstruktur, die sich - zumindest
auch - auf den Inhalt der notariellen Unterlagen gründet, dürfte eine verlässliche
Einschätzung, ob ein Umgehungstatbestand vorliegt, kaum möglich sein.

Soweit § 208 Satz 1 Nr. 2 BauGB auf der Rechtsfolgenseite Ermessen vorsieht
(„können“; vgl. nur Hornmann, in: BeckOK BauGB, Spannowsky/Uechtritz, 46. Ed.,
Stand: 1. August 2019, § 208 Rn. 24), vermag die Kammer bei summarischer Prü-
fung weiterhin einen nach §§ 40 VwVfG, 114 Satz 1 VwGO beachtlichen Ermessensfehler
nicht zu erkennen. Auch insoweit wird auf die Ausführungen im Beschluss der
Kammer vom 13. Dezember 2019 Bezug genommen.

Gleiches gilt für die Ausführungen in Bezug auf ein besonderes öffentliches Interesse
im Sinne des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO an der sofortigen Vollziehung der
Vorlageanordnung, das nach der Auffassung des Gerichts weiterhin fortbesteht. Soweit
die Antragstellerin ein solches in Zweifel zieht, da seit der Kenntnis des Antragsgegners
von den Veräußerungsvertrag ein Jahr verstrichen sei, vermag sich
das Gericht dem nicht anzuschließen. Der Antragsgegner versucht seit dieser Zeit
eine vollständige Fassung der maßgeblichen Urkunden zu erlangen. Dass ihm dies
binnen eines Jahres nicht gelungen ist, lässt das besondere Vollzugsinteresse nicht
entfallen. Soweit die Antragstellerin der Auffassung ist, der Antragsgegner sei (derzeit)
durch eine Auflassungsvormerkung gesichert, ist eine solche Vormerkung für
die Beantwortung der Frage eines besonderen öffentlichen Vollzugsinteresses ohne
Bedeutung. Auch lässt der Umstand, dass der Antragsgegner bisher nicht gegenüber
anderen Beteiligten eine Vorlageanordnung erlassen hat, das öffentliche Vollzugsinteresse
nicht entfallen. Dass es hierdurch offensichtlich zu einer schnelleren Vorlage
der Urkunden kommen würde, ist nicht ersichtlich.

Schließlich lässt auch der Einwand der Antragstellerin, sie habe die begehrten Urkunden
vorgelegt, nicht das besondere öffentliche Interesse entfallen. Insoweit wird
auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die
Festsetzung des Streitwerts findet ihre Grundlage in den §§ 39 ff., 52 f. GKG. Zur
Begründung wird auch insoweit auf den Beschluss der Kammer vom 13. Dezember
2019 Bezug genommen.

Rechtsmittelbelehrung
Gegen die Sachentscheidung ist die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht
Berlin-Brandenburg zulässig.

Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht Berlin, Kirchstraße 7, 10557 Berlin,
schriftlich oder in elektronischer Form gemäß § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung
(VwGO) einzulegen. Die Frist für die Einlegung der Beschwerde endet zwei Wochen
nach Zustellung dieses Beschlusses.

Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses schriftlich
oder in elektronischer Form zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht
bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht
Berlin-Brandenburg, Hardenbergstraße 31, 10623 Berlin, einzureichen. Sie muss einen
bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung
abzuändern oder aufzuheben ist und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander
setzen.

Vor dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte
vertreten lassen. Dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde. Als Bevollmächtigte
sind Rechtsanwälte und Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich
anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines
anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum
oder der Schweiz mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus können
auch die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und
Organisationen auftreten. Ein als Bevollmächtigter zugelassener Beteiligter kann
sich selbst vertreten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts
einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse
können sich durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt
vertreten lassen; das Beschäftigungsverhältnis kann auch zu einer anderen Behörde,
juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem der genannten Zusammenschlüsse
bestehen. Richter dürfen nicht vor dem Gericht, ehrenamtliche Richter nicht
vor einem Spruchkörper auftreten, dem sie angehören.

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht
Berlin-Brandenburg zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00
Euro übersteigt. Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht Berlin, Kirchstraße
7, 10557 Berlin, schriftlich oder in elektronischer Form oder zu Protokoll der Geschäftsstelle
einzulegen. Sie ist innerhalb von sechs Monaten einzulegen, nachdem
die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig
erledigt hat. Der Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten bedarf
es nicht.