letzte Aktualisierung: 30.12.2020
BGH, Urt. v. 2.10.2020 – V ZR 282/19

WEG a. F. § 16 Abs. 3
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Beschluss

1. Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels zugunsten eines neuen Verteilungsmaßstabes durch
Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG setzt nicht voraus, dass der geltende
Kostenverteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt oder dass aufgrund
sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund
ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu, der lediglich durch das
Willkürverbot beschränkt wird.

2. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten
Abrechnungsmaßstäbe ändern. Insoweit stellt das Kriterium des „sachgerechten Grundes“ i. S. d.
§ 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV lediglich eine Ausprägung des allgemeinen Willkürverbots dar.

3. Der für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten maßgebliche Begriff der
„Wohnfläche“ i. S. d. § 8 Abs. 1 HeizkostenV kann unter Rückgriff auf die Bestimmungen der
Wohnflächenverordnung und damit unter Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und
Terrassen ermittelt werden. Die Wohnungseigentümer können aber auch eine andere
Berechnungsmethode festlegen

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts entspricht der Beschluss der Wohnungseigentümer
ordnungsmäßiger Verwaltung. Es könne dahingestellt bleiben,
ob hinsichtlich der Methode zur Berechnung der Wohnfläche i.S.v. § 8 Abs. 1
HeizkostenV ein Entscheidungsspielraum bestehe oder ob diese nach den Vorgaben
der Wohnflächenverordnung zu bestimmen sei. In beiden Fällen sei der
gefasste Beschluss rechtmäßig. Sollte § 8 Abs. 1 HeizkostenV dahingehend auszulegen
sein, dass die Wohnflächen unter entsprechender Anwendung der Vorschriften
der Wohnflächenverordnung zu bestimmen und dabei die Grundflächen
von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 1/4 anzurechnen seien,
wäre der von den Wohnungseigentümern gefasste Beschluss nur deklaratorischer
Natur und aus diesem Grunde unbedenklich. Komme den Eigentümern dagegen
bei der Berechnungsart für die Wohnflächen ein Auswahlermessen zu,
seien sie auf der Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG zur Änderung der Berechnungsmethode
berechtigt gewesen. Die Ermittlung der Wohn- oder Nutzfläche in
entsprechender Anwendung von § 4 Nr. 4 WoFlV sei sachgerecht, da Balkone,
Loggien und Dachterrassen nicht unerheblich zum Wohn- und Nutzwert und damit
zum Wert der Sondereigentumseinheit beitrügen und die Änderung der Berechnungsweise
somit zu einer höheren Verteilungsgerechtigkeit führe. Damit
liege auch ein sachgerechter Grund im Sinne des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV
vor, so dass nicht entschieden werden müsse, ob die erfolgte Änderung
überhaupt anhand dieser Norm zu prüfen sei.

Bei der Beschlussfassung seien die Wohnungseigentümer auch nicht von
einer falschen Entscheidungsgrundlage ausgegangen. Sie seien vor der Beschlussfassung
informiert worden, dass eine Verpflichtung, die Berechnungsmethode
für die Wohnflächen entsprechend der Wohnflächenverordnung zu ändern,
nicht bestehe.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg.

A. Die Revision ist unzulässig, soweit sie rügt, dass der Beschluss über
die Änderung der Berechnungsmethode für die Wohnfläche auf einer unzureichenden
Entscheidungsgrundlage gefasst worden sei. Insoweit hat das Berufungsgericht
die Revision nicht zugelassen. Die Beschränkung ist wirksam. Die
Zulassung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen
und damit abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den
auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Dafür reicht es aus,
dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher
Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann
und nach einer Zurückverweisung eine Änderung des von der beschränkten Zulassung
erfassten Teils nicht in die Gefahr eines Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren
Teil gerät. Solche abtrennbaren Teile des Streitstoffs können auch
einzelne Beschlussmängelgründe sein (Senat, Urteil vom 10. November 2017
- V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6). So verhält es sich hier. Die materiellrechtliche
Frage, wie die Wohnfläche im Sinne des § 8 Abs. 1 HeizkostenV zu
bestimmen ist, und die Frage, ob die Wohnungseigentümer den Beschluss auf
einer zureichenden Entscheidungsgrundlage gefasst haben, können jeweils alleiniger
Gegenstand einer Beschlussanfechtungsklage sein und stellen daher abtrennbare
Teile des Prozessstoffs dar.

B. Soweit sie zulässig ist, ist die Revision unbegründet. Das Berufungsgericht
nimmt zu Recht an, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer rechtlich
nicht zu beanstanden ist.

1. Die Wohnungseigentümer hatten gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Kompetenz,
die in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Berechnungsmethode für die
Ermittlung der Wohnfläche zur Abrechnung der Warmwasserkosten im Wege eines
Beschlusses zu ändern.

a) Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit
beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums
oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht
unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Verhältnis
ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG) nach Verbrauch oder Verursachung
erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden. Die Vorschrift
begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Verteilungsschlüssel
durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in § 16 Abs. 2 WEG
bestimmten Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentümer
vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel zu regeln (Senat,
Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 7; Urteil vom
9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 9; Urteil vom 1. Juni 2012
- V ZR 225/11, NJW 2012, 2578 Rn. 12). Die Beschlusskompetenz bezieht sich
auch auf verbrauchs- und verursachungsunabhängige Kosten (Senat, Urteil vom
1. Juni 2012 - V ZR 225/11, NJW 2012, 2578 Rn. 12).

b) Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer hier Gebrauch
gemacht. Die Kosten des Betriebs einer gemeinschaftlich betriebenen Warmwasseranlage
stellen Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 2 Satz 1
Nr. 5a BetrkV dar. Die Wohnungseigentümer haben auch einen neuen Verteilungsmaßstab
i.S.d. § 16 Abs. 3 WEG beschlossen. Zwar haben sie den Verteilungsschlüssel,
wonach die Kosten für Warmwasser zu 70% nach dem Verbrauch
und zu 30% nach der Wohnfläche umgelegt werden, nicht geändert, sondern
nur den Berechnungsmodus für die Ermittlung der Wohnfläche. Die Festlegung
des von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Maßstabes zur Berechnung
der Wohnfläche für die Abrechnung des verbrauchsunabhängigen Anteils
an den Warmwasserkosten führt aber im Ergebnis zu einer veränderten Verteilung
der Kosten der zentralen Warmwasserversorgung unter den Wohnungseigentümern.
Auch eine solche Änderung ist von der Beschlusskompetenz zur
Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG erfasst (vgl. Bärmann/Becker, WEG,
14. Aufl., § 16 Rn. 46 f., 98).

2. Von der Beschlusskompetenz zu trennen ist die Frage, ob der auf der
Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG gefasste Beschluss der Wohnungseigentümer,
bei der Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten künftig die
Wohnfläche unter Einbeziehung der Flächen von Dachterrassen und Balkonen/
Loggien zu einem Viertel zu berücksichtigen, ordnungsmäßiger Verwaltung
entspricht (vgl. Senat, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654
Rn. 9). Dies bejaht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei.

a) Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels
nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum
eingeräumt. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den
Anforderungen einer ordnungsmäßigen Verwaltung genügen. Sie dürfen danach
jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen
Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten
Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines
angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt
werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig
auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt.

Zwar ist den Materialien zu entnehmen, dass eine Änderung des Umlageschlüssels
darüber hinaus an das Vorliegen eines sachlichen Grundes geknüpft sein
soll (BT-Drucks. 16/887 S. 23). Dies bedeutet jedoch nur, dass sowohl das „Ob“
als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen (Senat, Urteil vom
1. April 2011 - V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 8; Urteil vom 16. September
2011 - V ZR 3/11, NZM 2012, 28 Rn. 8). Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels
zugunsten eines neuen Verteilungsmaßstabes durch Mehrheitsbe-
schluss nach § 16 Abs. 3 WEG setzt insbesondere nicht voraus, dass der geltende
Kostenverteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt
oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist (aA LG
Berlin, ZWE 2014, 459, 460). Ein solches Erfordernis würde die durch § 16 Abs. 3
WEG ermöglichte Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer ohne Not wieder
einschränken, was das Gesetz gerade verhindern will. Dem den Wohnungseigentümern
bei einer Beschlussfassung über die Änderung des Verteilungsschlüssels
eingeräumten weiten Gestaltungsspielraum wird eine Grenze nur
durch das Willkürverbot gezogen (vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011
- V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 8).

b) Gemessen daran ist das „Ob“ der Änderung, also die Aufgabe der in
der Gemeinschaftsordnung festgelegten Berechnungsmethode für die Wohnfläche,
nicht willkürlich.

aa) Dies folgt allerdings nicht daraus, dass - wie das Berufungsgericht unter
Hinweis auf eine deklaratorische Natur des gefassten Beschlusses in Erwägung
zieht - die Teilungserklärung einer zwingenden Vorgabe in der Heizkostenverordnung
widersprochen habe und deshalb eine Anpassung erforderlich gewesen
sei.

Zwar ist die Anpassung einer Kostenregelung an zwingende Vorgaben in
der Heizkostenverordnung als sachgerecht anzusehen (vgl. Senat, Urteil vom
16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 15); denn die Heizkostenverordnung
ist auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachten
(vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 2 HeizkostenV). Dies gilt unabhängig davon,
ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende
Bestimmungen getroffen haben, da sich die Verpflichtung, nach den Vorschriften
der Heizkostenverordnung abzurechnen, unmittelbar aus § 3 Satz 1 HeizkostenV
ergibt, der die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis
der Wohnungseigentümer vorschreibt (Senat, Urteil vom 15. November
2019 - V ZR 9/19, NJW-RR 2020, 526 Rn. 8).

Der für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Kosten der Versorgung
mit Warmwasser maßgebliche Begriff der „Wohnfläche“ i.S.v. § 8 Abs. 1
HeizkostenV ist aber nicht dahingehend auszulegen, dass deren Berechnung
zwingend unter entsprechender Anwendung der Wohnflächenverordnung und
damit gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2, § 4 Nr. 2 WoFlV unter Einbeziehung von Balkonen,
Loggien, Dachgärten und Terrassen erfolgen muss.

(1) Nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der
zentralen Warmwasserversorgungsanlage mindestens 50 vom Hundert, höchstens
70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen
Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. Zutreffend geht das Berufungsgericht
davon aus, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist
(vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064
Rn. 17). Weder die Heizkostenverordnung noch andere Vorschriften enthalten
verbindliche Vorgaben zur Berechnung der Wohnfläche bei der Verteilung der
Warmwasserkosten (vgl. OLG Schleswig, NJW-RR 2008, 754, 755); die Vorschriften
der Wohnflächenverordnung betreffen in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich
die Berechnung von Wohnflächen nach dem Wohnraumförderungsgesetz
(vgl. § 1 Abs. 1 WoFlV). Es besteht auch kein allgemeiner Sprachgebrauch,
der mit dem Begriff der Wohnfläche deren Berechnung nach festgelegten
Regeln verbindet (Senat, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89,
NJW 1991, 912, 913, juris Rn. 18; BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03,
NJW 2004, 2230, 2231; Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, NJW
2016, 1815 Rn. 29 mwN, insoweit in BGHZ 207, 349 nicht abgedruckt).

(2) Im Wohnraummietrecht wird nach der ständigen Rechtsprechung des
VIII. Zivilsenats für die Bestimmung der geschuldeten Wohnungsgröße der Begriff
der „Wohnfläche“ auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand
der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Wohnflächenverordnung ermittelt.

Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche
im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus
örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl.
BGH, Urteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 36 mwN).

(3) Auch der für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten
maßgebliche Begriff der „Wohnfläche“ i.S.d. § 8 Abs. 1 HeizkostenV
kann nach allgemeiner Auffassung unter Rückgriff auf die Bestimmungen der
Wohnflächenverordnung ermittelt werden (BeckOK/Pfeifer, Mietrecht [1.5.2020],
§ 6 HeizkostenV Rn. 63, § 8 HeizkostenV Rn. 2, BeckOGK/Drager, [1.1.2020],
§ 8 HeizkostenV Rn. 5, § 7 HeizkostenV Rn. 19; Kreuzberg/Wien, Heizkostenabrechnung,
9. Aufl., Erläuterung 2 zu § 8 HeizkostenV, S. 106, Fn. 433; Lammel,
Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 8 Rn. 9, § 7 Rn. 60; Niedenführ in Niedenführ/
Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 14 HeizkostenV Rn. 35;
Lehmann-Richter/Streyl, NZM 2018, 673, 674; Schultzky in Ring/Grziwotz/
Keukenschrijver, BGB, 4. Aufl., § 16 WEG Rn. 32; Schmidt, ZWE 2008, 371; ders.
CuR 2013, 10, 12). Dem schließt sich der Senat an. Die Anwendung der Wohnflächenverordnung
führt in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen. Die Vorgaben,
nach denen aufgrund der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche zu berechnen
ist, sind nicht durch die Preisbindung des Wohnraums bedingt und stehen
damit in keinem inneren Zusammenhang (BGH, Urteil vom 24. März 2004
- VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 Rn. 14).

(4) Allerdings ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung zur Bestimmung
der Wohnfläche i.S.d. § 8 Abs. 1 WEG nicht zwingend, da deren Vorschriften
in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich die Berechnung von Wohnflächen
nach dem Wohnraumförderungsgesetz betreffen (vgl. § 1 Abs. 1 WoFlV)
und die Heizkostenverordnung keinen Hinweis darauf enthält, dass die Berechnung
des von ihr verwendeten Begriffs der Wohnfläche unter entsprechender Anwendung
der Wohnflächenverordnung zu erfolgen hat. Die Wohnungseigentümer
können daher auch eine andere Berechnungsmethode festlegen (vgl.
BeckOK/Pfeifer, Mietrecht [1.5.2020], § 6 HeizkostenV Rn. 63, § 8 HeizkostenV
Rn. 2, BeckOGK/Drager, [1.1.2020], § 8 HeizkostenV Rn. 5, § 7 HeizkostenV
Rn. 19; Kreuzberg/Wien, Heizkostenabrechnung, 9. Aufl., S. 67; Lammel, Heizkostenverordnung,
4. Aufl., § 8 Rn. 9; Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-
Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 14 HeizkostenV Rn. 35; aA Lehmann-
Richter/Streyl, NZM 2018, 673, 674, die die Anwendung der Wohnflächenverordnung
für geboten halten).

(5) Eine Anpassung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Methode
zur Berechnung der Wohnfläche war daher nicht zwingend erforderlich.
Vielmehr stand es den Wohnungseigentümern frei, den ursprünglich gewählten
Berechnungsmodus beizubehalten.

bb) Dass das „Ob“ der Änderung des Maßstabes zur Berechnung der
Wohnfläche für die Verteilung der Warmwasserkosten nicht willkürlich war, folgt
aber schon allein daraus, dass die Wohnungseigentümer mit der künftigen Einbeziehung
der Flächen von Dachterrassen und Balkonen/Loggien sich an den
Vorgaben der Wohnflächenverordnung (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 2, § 4 Nr. 2 WoFlV)
orientiert haben und damit einen Maßstab zur Anwendung bringen wollten, der
auch vom Gesetzgeber in verschiedenen Bereichen zur Wohnflächenberechnung
verwendet wird.

c) Auch das „Wie“ der Änderung, also die Einbeziehung von Dachterrassen
und Balkonen/Loggien bei der Berechnung der Wohnfläche ist nicht willkürlich
und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

aa) Wie oben dargelegt, kann der für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen
Warmwasserkosten maßgebliche Begriff der „Wohnfläche“ i.S.d. § 8
Abs. 1 HeizkostenV unter Rückgriff auf die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung
und damit auch unter Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten
und Terrassen (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 2, § 4 Nr. 2 WoFlV) ermittelt werden. Die
Einwände der Revision, die sich gegen die Berücksichtigung solcher Außenflächen
bei der Berechnung der Wohnfläche wendet, führen zu keiner anderen Beurteilung.

Es kann dahingestellt bleiben, ob bei der Verteilung von Heizkosten nach
§ 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV auch nicht beheizbare Außenflächen wie Balkone,
Loggien oder Dachterrassen berücksichtigt werden können (vgl. dazu BGH, Urteil
vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19; Bub/Krämer/
Emmerich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III
Rn. 537; Gramlich, Mietrecht, 15. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 2; Jennißen in Jennißen,
WEG, 6. Aufl., § 16 Rn. 111 f.; Peruzzo, Heizkostenabrechnung nach Verbrauch,
7. Aufl., § 7 Rn. 198; Sauren, WEG, § 16 Rn. 39B; Pfeifer HeizkostenV,
3. Aufl., § 6 Rn. 14 Theobald/Kühling/Schumacher, EnergieR [105. EL Februar
2020], § 7 HeizkostenV Rn. 16; Bärmann/Seuß/Wanderer, Praxis des Wohnungseigentums,
7. Aufl., § 34 Rn. 94; BeckOGK/Drager, HeizkostenV,
[1.1.2020], § 7 Rn. 19; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rn. 84e; Lammel, HeizkostenV,
4. Aufl., § 7 Rn. 62, 64; Schmid/Ormanschick, Handbuch der
Mietnebenkosten, 16. Aufl., Rn. 6174a; Schmid, CuR 2013, 10, 13). Jedenfalls
bei der Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten gemäß § 8
Abs. 1 HeizkostenV darf die Flächenberechnung unter Einbeziehung von Dachterrassen,
Balkonen oder Loggien erfolgen. Entgegen der Auffassung der Revision
verbietet der Umstand, dass in einer Wohnung mit solchen Außenflächen
nicht zwangsläufig mehr Menschen als in einer gleich großen Wohnung ohne
Terrasse oder Balkon leben und Außenflächen nicht typischerweise mit Entnahmestellen
für die Warmwasserversorgung ausgestattet sind, nicht deren Einbeziehung
in die Flächenberechnung. Hintergrund der in § 8 Abs. 1 HeizkostenV
geregelten Aufspaltung der Kostenverteilung in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige
Teile ist, dass durch den Betrieb der Warmwasseranlage
und die ständige Verfügbarkeit von Warmwasser laufende Kosten entstehen, die
unabhängig von dem tatsächlichen Verbrauch sind (vgl. MüKoBGB/Schmid/
Zehelein, 7. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 2; Lammel, Heizkostenverordnung,
4. Aufl., § 8 Rn. 8). Im Hinblick auf die verbrauchsunabhängige Entstehung der
Bereitstellungskosten hat sich der Verordnungsgeber dafür entschieden, einen
Teil der Warmwasserkosten nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab zu
verteilen. Mit der Anknüpfung in § 8 Abs. 1 HeizkostenV an die „Wohnfläche“ hat
er - ebenso wie § 556a BGB für die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten -
einen objektiven Abrechnungsmaßstab geschaffen (vgl. BGH, Urteil vom
30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 23), nach dem die verbrauchsunabhängige
Umlegung zu erfolgen hat. Da bei dem gewählten Flächenmaßstab
die Zahl der Nutzer oder Bewohner, der Warmwasserverbrauch oder
die Ausstattung des jeweiligen Raumes mit Warmwasser-Zapfhähnen (vgl. Lammel,
4. Aufl., HeizkostenV § 8 Rn. 9; Schumacher in Theobald/Kühling, Energierecht,
Werkstand 105, § 8 HeizkostenV, Rn. 4; BeckOK/Pfeifer, Mietrecht
[1.5.2020], § 8 HeizkostenV Rn. 2b; Kreuzberg/Wien, Heizkostenabrechnung,
9. Aufl., Erläuterung 2 zu § 8 HeizkostenV, S. 106) gerade keine Rolle spielen,
vielmehr ein hiervon unabhängiger Maßstab gewählt wurde, kommt es bei der
Flächenberechnung nach § 8 Abs. 1 WEG nicht darauf an, ob die Nutzung der
Fläche typischerweise mit einem Warmwasserverbrauch verbunden ist.

bb) Da sich die Wohnungseigentümer mit dem Rückgriff auf Bestimmungen
der Wohnflächenverordnung für eine allgemein anerkannte Berechnungsmethode
entschieden haben, ist die Auswahl dieses Maßstabes nicht als willkürlich
zu bewerten, selbst wenn der neue Verteilungsschlüssel zur Folge haben
sollte, dass sich die durch die Änderung ergebende Mehrbelastung auf nur wenige
Wohnungseigentümer verteilt. Im Übrigen liegt die Annahme einer ungerechtfertigten
Benachteiligung der Kläger zu 3 und 4 angesichts einer jährlichen
Mehrbelastung von 45,31 € auch nicht nahe.

3. Schließlich steht § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV der Ordnungsmäßigkeit
des Beschlusses nicht entgegen. Die Vorschrift macht die Änderung der
nach § 6 Abs. 2 sowie nach § 7 Abs. 1 Satz 1, §§ 8 und 9 HeizkostenV gewählten
Abrechnungsmaßstäbe von dem Vorliegen eines sachgerechten Grundes abhängig.

Die Regelung ist primär auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter
zugeschnitten, die durch den Mietvertrag engen Bindungen unterworfen sind.

Anders stellen sich dagegen die Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern
dar. Diesen steht - wie § 16 Abs. 3 WEG deutlich macht - bei Änderungen
des Verteilungsschlüssels aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter
Gestaltungsspielraum zu, der lediglich durch das Willkürverbot beschränkt wird.

Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten
Abrechnungsmaßstäbe ändern. Insoweit stellt das Kriterium des „sachgerechten
Grundes“ i.S.d. § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV lediglich eine Ausprägung
des allgemeinen Willkürverbots dar und soll verhindern, dass die Wohnungseigentümer
willkürlich den Verteilungsmaßstab ändern (Becker, ZWE
2010, 302, 303; Jennißen, ZWE 2011, 153, 158; Niedenführ in Niedenführ/
Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 14 HeizkostenV Rn. 51;
Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 16 Rn. 110; LG Berlin, ZWE 2014, 459, 460).

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.