letzte Aktualisierung: 9.1.2025
BGH, Urt. v. 11.10.2024 – V ZR 22/24

WEG § 20 Abs. 4
Zulässigkeit baulicher Veränderungen; grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage;
Vereinbarkeit mit spezifischen Vorgaben der Gemeinschaftsordnung für die Nutzung
und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Eine bauliche Veränderung (hier: Gedenkstein) gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um,
wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung
und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Ziergarten) vereinbar ist.

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Entscheidung unter anderem
in ZWE 2024, 332 veröffentlicht ist, verstößt der Beschluss nicht gegen § 20
Abs. 4 WEG. Die Klägerin habe nicht aufgezeigt, dass mit der Aufstellung des
Gedenksteins die Wohnanlage grundlegend umgestaltet werde. In einem Ziergarten
dürften Skulpturen - und damit auch ein Gedenkstein - aufgestellt werden.
Der Ziergarten werde nicht grundlegend umgestaltet, obwohl der Gedenkstein
einem Grabstein ähnele, zumal im Verhältnis zu dem ca. 160 Quadratmeter großen
Garten nur eine kleine Fläche von einem Quadratmeter verändert werde. Die
Bepflanzungen stünden nach wie vor im Vordergrund, und der Garten könne weiterhin
zur Erholung genutzt werden. Die Klägerin werde auch nicht ohne ihr Einverständnis
gegenüber den anderen Wohnungseigentümern durch das Aufstellen
des Gedenksteins unbillig benachteiligt. Sie trauere zwar um ihren Ehemann
und störe sich subjektiv an der Ähnlichkeit zu einem Grabstein, der von ihrem
Wohnzimmer aus gesehen durch die dahinterliegende benachbarte Kirche ver-
stärkt werde. Das genüge aber nicht, um eine unbillige Benachteiligung zu begründen.
Möglicherweise müssten besonders herausfordernde Kunstwerke nicht
geduldet werden; diese Grenze sei hier aber bei weitem nicht erreicht.

II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Im Ausgangspunkt nimmt das Berufungsgericht zutreffend an, dass es
sich bei der Aufstellung des Gedenksteins um eine bauliche Veränderung i.S.v.
§ 20 Abs. 1 WEG handelt. Für die danach begründete Beschlusskompetenz
kommt es, wie der Senat kürzlich geklärt hat, nicht darauf an, ob die bauliche
Veränderung (hier: Aufstellung des Gedenksteins) mit den in der Gemeinschaftsordnung
niedergelegten Nutzungsvereinbarungen für den jeweiligen Bereich des
Gemeinschaftseigentums (hier: Ziergarten) vereinbar ist (eingehend Senat, Urteil
vom 19. Juli 2024 - V ZR 226/23, juris Rn. 17 ff.). Ob und unter welchen Voraussetzungen
ein faktischer Widerspruch zu einer Nutzungsvereinbarung einen Beschluss
über eine bauliche Veränderung anfechtbar macht, hat der Senat dabei
offengelassen (Senat, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 226/23, aaO Rn. 24).

2. Diese Frage bedarf auch hier keiner Entscheidung. Aus einem Widerspruch
zu der Gemeinschaftsordnung kann sich ein Anfechtungsgrund schon
deshalb nicht ergeben, weil das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher
Würdigung zu dem Ergebnis kommt, dass der Gedenkstein mit den Vorgaben
der Gemeinschaftsordnung zu Gestaltung und Nutzung des Gartens vereinbar
ist.

a) Insoweit stützt die Klägerin ihre gegenteilige Ansicht insbesondere auf
den einem Friedhof ähnelnden Gesamteindruck, der sich nach ihrem Empfinden
aus dem Zusammenspiel des Gedenksteins im rückwärtigen Bereich des Gartens
mit der dahinterliegenden Kirche ergibt. Die benachbarte Bebauung kann
allerdings von vornherein nicht einbezogen werden; die Kirche ist nämlich ohnehin
vorhanden, und ihr Anblick prägt, wie sich aus den von dem Berufungsgericht
in Bezug genommenen Lichtbildern ergibt, den Eindruck des Gartens auch unabhängig
von dem nunmehr aufgestellten Gedenkstein.

b) Rechtsfehlerfrei kommt das Berufungsgericht - wenn auch im Rahmen
der Prüfung von § 20 Abs. 4 WEG - der Sache nach zu dem Ergebnis, dass der
Gedenkstein für sich genommen den vereinbarten Vorgaben für den gemeinschaftlichen
Garten entspricht. In einem Ziergarten, der der Schönheit dienen
soll, können grundsätzlich Skulpturen aufgestellt werden. Auch ein künstlerisch
gestalteter Gedenkstein steht, selbst wenn er optisch einem Grabstein ähnelt,
jedenfalls dann nicht im Widerspruch zu dem Charakter eines Ziergartens, wenn
es sich - wie hier - um ein einzelnes Element handelt. Die Würdigung des Berufungsgerichts,
dass sich der Gedenkstein auch in seiner konkreten Ausgestaltung
in den Ziergarten einfügt, weil er angesichts seiner im Verhältnis zu der
Größe des Gartens geringfügigen Maße einen eher kleinen Eingriff in Aussehen
und Nutzung des Gartens darstellt, die Bepflanzungen weiterhin im Vordergrund
stehen und der Garten unverändert zur Erholung genutzt werden kann, ist für den
Senat anhand der in Bezug genommenen Lichtbilder ohne weiteres nachvollziehbar.
Schließlich geht nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die von der
Revision insoweit nicht in Frage gestellt werden, von dem Gedenkstein auch
keine provokante künstlerische oder politische Aussage aus, die im Widerspruch
zu der vereinbarten Nutzung und Gestaltung des Gartens stehen könnte.

3. Rechtsfehlerfrei verneint das Berufungsgericht eine grundlegende Umgestaltung
der Wohnanlage i.S.v. § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 1 WEG.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats kann die Frage, ob eine grundlegende
Umgestaltung der Wohnanlage anzunehmen ist, nur im Einzelfall unter
Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden. Die Beurteilung ist damit
in erster Linie Sache des Tatrichters, der alle in Betracht kommenden Umstände
einzubeziehen und eine Gesamtwürdigung vorzunehmen hat. Die revisionsrechtliche
Nachprüfung beschränkt sich darauf, ob das Berufungsgericht den unbestimmten
Rechtsbegriff der grundlegenden Umgestaltung" zutreffend erfasst
und ausgelegt sowie alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt
und die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. Senat, Urteil
vom 9. Februar 2024 - V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 38).

b) Nach diesem Maßstab ist die Beurteilung des Berufungsgerichts schon
deshalb nicht zu beanstanden, weil hier eine spezifische Nutzung und Gestaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums vereinbart ist, der die bauliche Veränderung
- wie oben ausgeführt (Rn. 9) - entspricht.

aa) Vorgaben für die Nutzung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
in der Gemeinschaftsordnung, die über allgemeine, unspezifische Beschreibungen
hinausgehen, regeln, wie das gemeinschaftliche Eigentum beschaffen
sein soll. Daraus ergibt sich zugleich, dass mehrheitlich beschlossene
bauliche Veränderungen, die solche Vorgaben einhalten, von allen Wohnungseigentümern
hingenommen werden müssen. Eine bauliche Veränderung gestaltet
die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung
enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung und Gestaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums vereinbar ist.

bb) So liegt es hier. Die Gemeinschaftsordnung beschränkt sich nicht auf
eine allgemeine Zweckbestimmung (wie etwa Garten). Vielmehr enthält sie spezifische
Vorgaben, wonach der gemeinschaftliche Garten als Ziergarten zur
Schönheit des ganzen Hausgrundstückes beitragen soll und der Erholung, dem
Spiel und der Ruhe der Hausbewohner und ihrer Gäste dienen soll. Da die Aufstellung
des Gedenksteins - wie gezeigt (Rn. 9) - diese Regelungen in der Gemeinschaftsordnung
einhält, kommt eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage
von vornherein nicht in Betracht.

3. Ohne Rechtsfehler verneint das Berufungsgericht schließlich eine unbillige
Benachteiligung eines Wohnungseigentümers i.S.v. § 20 Abs. 4 Halbs. 1
Alt. 2 WEG.

a) Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es nicht schon, dass
sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung
nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann. Auch Umstände, die zwangsläufig mit
der Maßnahme verbunden sind, können für sich allein nicht zur Bejahung eines
unbilligen Nachteils führen. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers
setzt vielmehr weiterhin voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme
bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung
verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer
Weise nicht abverlangt werden dürfte (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2024
- V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 44).

b) Nach diesen Maßstäben wird die Klägerin nicht unbillig benachteiligt.
Sie beruft sich nicht etwa auf einen Nachteil, der sie - wie etwa eine Verschattung
- im Vergleich zu den anderen Wohnungseigentümern in besonderer Weise
trifft; sie stört sich vielm
eindruck, den sie aufgrund ihrer persönlichen Lebenssituation als bedrückend
empfindet. Maßgeblich ist insoweit aber, wie das Berufungsgericht zu Recht hervorhebt,
eine objektive Sicht; wenn die für alle Wohnungseigentümer - und damit
auch für die Klägerin - gleichermaßen bindenden spezifischen Vorgaben der Gemeinschaftsordnung
eingehalten werden, reicht die subjektive Ablehnung der
Maßnahme nicht aus, um mittels einer unbilligen Benachteiligung im Ergebnis
ein Vetorecht zu begründen.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.