rem die Vorlage von Zustimmungserklärungen sämtlicher Miteigentümer, des Berechtigten einer Auflassungsvormerkung und aller
dinglich Berechtigten verlangt. Die Erinnerung/Beschwerde hiergegen hat das Landgericht durch Beschluß vom 11.8.1997 zurückgewiesen. Dagegen wenden sich die Beteiligten mit der weiteren
Beschwerde.
Inzwischen hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag am
23.9.1997 zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde blieb erfolglos.
Aus den Gründen:
1.(...)
2.Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats stellt die
Umwandlung eines Teileigentums in Wohnungseigentum eine
Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums aller Wohnungs- und Teileigentümer im Sinn der §§ 873, 877
BGB dar. Außer der Eintragung in das Grundbuch bedarf
die Umwandlung daher der Mitwirkung aller Wohnungs- und
Teileigentümer und gemäß §§ 876, 877 BGB auch der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten. Das Erfordernis der
Mitwirkung kann aber durch eine Erklärung in der Teilungserklärung, die die späteren Wohnungs- und Teileigentümer als
Sondernachfolger von der Mitwirkung ausschließt, abbedungen werden. Dann ist weder die Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer erforderlich noch die der dinglich
Berechtigten einschließlich der Berechtigten einer Auflassungsvormerkung. Dem materiellrechtlichen Mitwirkungserfordernis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie
der dinglich Berechtigten entspricht verfahrensrechtlich die
Notwendigkeit ihrer Eintragungsbewilligung gemäß § 19
GBO (BayObLGZ 1997, 233 = MittRhNotK 1997, 360 mit
weiteren Rechtsprechungsnachweisen; Demharter GBO 22.
Aufl. Anhang zu § 3 Rdnr. 67).
b) Durch die in Nr. XXIII der Teilungserklärung vom
8.7.1996 getroffene Bestimmung wurde die erforderliche
Zustimmung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer
sowie ihrer Rechtsnachfolger und damit auch der dinglich
Berechtigten abbedungen. Die Erklärung wirkt aber nicht
gegen die Sondernachfolger des teilenden Grundstückseigentümers als dem ursprünglichen Eigentümer aller Wohnungsund Teileigentumsrechte, weil sie nicht als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wurde (§ 10 Abs. 2
WEG).
Nach dem Wortlaut der Teilungserklärung vom 8.7.1996
wurde die in Nr. XXIII getroffene Regelung nicht zum
Inhalt des Sondereigentums gemacht. Die Eindeutigkeit
der insoweit in Nr. XVIII der Teilungserklärung enthaltenen
Erklärungen schließt eine Auslegung aus (Demharter § 19
Rdnr. 28 m.w.N.). Insbesondere kann Nr. XXIII auch nicht als
bloße Ergänzung der Nr. XIV angesehen werden, so daß sie
wie diese zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wäre.
Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung
abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter
als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl.
Demharter a.a.O.). Danach kommt eine Auslegung mit dem
von den Beteiligten angestrebten Ziel nicht in Betracht.
7. WEG § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 (Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum II)
Wird an einem im Grundbuch als Sondereigentum ausgewiesenen Raum (hier: Keller) das Sondereigentum aufgehoben und an dem Raum gemeinschaftliches Eigentum
begründet, so ist zur Eintragung der Änderung im
Grundbuch ein berichtigter amtlicher Aufteilungsplan
dann ausnahmsweise nicht erforderlich, wenn der betroffene Raum auch ohne einen solchen in der Eintragungsbewilligung eindeutig und zweifelsfrei bezeichnet werden
kann.
BayObLG, Beschluß vom 9.12.1997 – 2Z BR 157/97 =
BayObLGZ 1997 Nr. 69 –, mitgeteilt von Johann Demharter,
Richter am BayObLG
Aus dem Tatbestand:
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Zu
den Wohnungen Nr. 1, 6 und 16 gehören die jeweils mit derselben
Nummer bezeichneten Keller. Zu notarieller Urkunde vom 4.10.1996
änderten die Beteiligten die Teilungserklärung vom 26.6.1996 dahin
ab, daß sie das Sondereigentum an den Kellern Nr. 1, 6 und 16 aufhoben; diese Keller sollen gemeinschaftliches Eigentum werden.
Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung den Eintragungsantrag beanstandet und unter anderem die Vorlage eines amtlich
berichtigten Aufteilungsplans für das Kellergeschoß verlangt. Die
Erinnerung/Beschwerde dagegen hat das Landgericht zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.
Das Rechtsmittel hat Erfolg.
Aus den Gründen:
1.(...)
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen
Nachprüfung nicht stand.
a) Bei der Anlegung von Wohnungsgrundbüchern im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum ist der
Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG
ein Aufteilungsplan beizufügen. Durch die nach § 7 Abs. 3
WEG zulässige Bezugnahme bei der Grundbucheintragung
auf die Eintragungsbewilligung zur näheren Bezeichnung von
Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird der Aufteilungsplan als Anlage der Eintragungsbewilligung infolge
doppelter Bezugnahme Gegenstand der Grundbucheintragung (BayObLGZ 1980, 226/229; BayObLG Rpfleger 1982,
21; Demharter GBO 22. Aufl. Anhang zu § 3 Rdnr. 34;
Weitnauer WEG 8. Aufl. § 7 Rdnr. 12).
Dem Aufteilungsplan kommt Bedeutung bei der Bezeichnung
des Gegenstands des Sondereigentums zu. Aus der von der
Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehenen Bauzeichnung muß die Aufteilung des Gebäudes
sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im
gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sein; dabei sollen alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen
Nummer gekennzeichnet sein (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1, Satz 2
WEG). Der Aufteilungsplan sichert damit die Einhaltung des
das Sachen- und Grundbuchrecht beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes (BGHZ 130, 159/166; BayObLGZ 1980,
226/229; Weitnauer § 7 Rdnr. 20), der klare und eindeutige
Erklärungen und dementsprechende Grundbucheintragungen
verlangt (Demharter Anhang zu § 3 Rdnr. 5). Allein durch
eine Beschreibung im Text der Eintragungsbewilligung ist in
der Regel eine dem Bestimmtheitsgrundsatz genügende
zweifelsfreie Bezeichnung der im Sondereigentum und der
im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile
102 MittBayNot 1998 Heft 2

und ihre Abgrenzung voneinander nicht möglich (vgl. OLG
Hamm Rpfleger 1976, 317/319). Durch die Beschreibung in
der Eintragungsbewilligung wird erst im Zusammenhang mit
dem Aufteilungsplan eindeutig festgelegt, was Sondereigentum und was gemeinschaftliches Eigentum ist und wie diese
gegeneinander abgegrenzt sind; dabei dürfen Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan nicht in Widerspruch zueinander stehen (vgl. BGHZ 130, 159/166 ff.).
b) Wenn nach Begründung von Wohnungseigentum und
Anlegung der Wohnungsgrundbücher die sich aus der Eintragungsbewilligung und dem Aufteilungsplan ergebende Zuordnung einzelner Gebäudeteile zum Sondereigentum oder
zum gemeinschaftlichen Eigentum nachträglich geändert
wird, ist zur Eintragung im Grundbuch grundsätzlich sowohl
eine entsprechende Eintragungsbewilligung als auch ein
geänderter Aufteilungsplan erforderlich. Von diesem Grundsatz gibt es aber Ausnahmen. Auf die Vorlage eines von der
Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehenen berichtigten Aufteilungsplans kann ausnahmsweise
dann verzichtet werden, wenn durch die Beschreibung der
Änderung in der Eintragungsbewilligung im Zusammenhang
mit dem vorhandenen Aufteilungsplan Umfang und Ausmaß
der Änderung des Gegenstands von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum eindeutig und zweifelsfrei festgelegt werden. Dann wäre es bloßer Formalismus, erneut
einen geänderten behördlichen Aufteilungsplan zu verlangen.
Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. In dem bei Begründung des Wohnungseigentums vorgelegten und zum Inhalt
des Grundbuchs gewordenen Aufteilungsplan sind die Keller
Nr. 1, 6 und 16 in dem Kellergeschoßplan eingezeichnet und
mit den entsprechenden Nummern versehen; sie sind dadurch
im Zusammenhang mit der Eintragungsbewilligung als
Sondereigentum der mit denselben Nummern versehenen
Wohnungen ausgewiesen. In der in der Eintragungsbewilligung vom 4.10.1996 enthaltenen Erklärung, daß das Sondereigentum an diesen Kellern aufgehoben wird und die davon
betroffenen Räume zum Gemeinschaftseigentum werden
sollen, ist eindeutig und zweifelsfrei bestimmt, was künftig
Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Dem
grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ist damit
Genüge getan, ohne daß dazu die Vorlage eines berichtigten
Aufteilungsplans erforderlich wäre. Dieser könnte sich von
dem ursprünglichen Plan nur dadurch unterscheiden, daß die
bei den betroffenen drei Kellern eingezeichneten Nummern
entfernt sind, durch die die Zugehörigkeit der Keller zum
Sondereigentum der jeweils mit derselben Nummer gekennzeichneten Wohnung verlautbart wird. Da die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen nicht in Frage steht, braucht
ein berichtigter Aufteilungsplan auch unter diesem Gesichtspunkt nicht vorgelegt zu werden (vgl. dazu BayObLG
NJW-RR 1994, 716/717).
c) Die beabsichtigte Änderung ist im Grundbuch dadurch zum
Ausdruck zu bringen, daß bei den Wohnungseigentumsrechten Nr. 1, 6 und 16 im Bestandsverzeichnis in der Hauptspalte
jeweils das Wort „Keller“ gerötet wird (§ 3 Abs. 6 WGV) und
in der Spalte 6 die Änderung des Gegenstands des Sondereigentums verlautbart wird (§ 3 Abs. 5 WGV). Der Vermerk
kann etwa lauten: „Der Gegenstand des Sondereigentums ist
bezüglich der Keller Nr. 1, 6 und 16 geändert; unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 4.10.1996 eingetragen am ...“ (vgl. dazu das Muster, Anlage 1 zur WGV, letzte
Eintragung in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses). Dieser
Vermerk ist in allen Wohnungsgrundbüchern anzubringen.
MittBayNot 1998 Heft 2
8. GBMaßnG § 18, GBO §§ 19, 22, 29 (Erforderlichkeit
der Löschungsbewilligung auch im Rahmen des § 18 Abs. 1
GBMaßnG)
§ 18 Abs. 1 GBMaßnG läßt auch bei Bagatellrechten keine
Löschung ohne Bewilligung des Betroffenen zu (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 1.4.1987– 2Z BR 42/87–).
BayObLG, Beschluß vom 20.11.1997 – 2Z BR 91/97 –, mitgeteilt von Notar Dr. Christoph Münch, Dettelbach
Aus dem Tatbestand:
An Grundstücken der beiden Beteiligten ist seit dem 26.4.1933 eine
„Schuldenregelungshypothek ohne Brief für 880 Reichsmark
Tilgungsforderung der A.H. Wwe’s Erben in B.; (Nachlaßpfleger:
W.G. ...)“ eingetragen; die Eintragung beruht auf einem Ersuchen des
Entschuldungsamts K. im Zusammenhang mit der Durchführung
eines Entschuldungsverfahrens nach dem Schuldenregelungsgesetz
vom 1.6.1933 (RGBl I S. 331). Die Beteiligten haben nunmehr die
Löschung des Rechts beantragt und der Löschung zugleich zugestimmt. Sie haben vor dem Notar und Verfahrensbevollmächtigten an
Eides Statt versichert, daß die Tilgungsforderung beglichen sei, da
die Ermittlung der Erben des im Grundbuch genannten Gläubigers
mit verhältnismäßig hohen Kosten verbunden sei, haben sie „um
Erlaß dieser Nachweispflicht“ gebeten.
Das Grundbuchamt hat den Antrag zurückgewiesen. Das Landgericht
hat das Rechtsmittel der Beteiligten, dem Grundbuchrechtspfleger
und -richter nicht abgeholfen haben, zurückgewiesen. Die weitere
Beschwerde der Beteiligten hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen:
1. (...)
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der
rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Eine Hypothek ist auf Antrag zu löschen, wenn der Betroffene die Löschung bewilligt (§ 19 GBO) oder die Unrichtigkeit der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen wird (§§ 22, 29 Abs. 1 GBO). Diese Voraussetzungen sind
hier nicht erfüllt.
b) Für Hypotheken, die für eine Tilgungsforderung aufgrund
des Gesetzes zur Regelung der landwirtschaftlichen Schuldverhältnisse vom 1.6.1933 (– Schuldenregelungsgesetz –
RGBl I S. 331) in das Grundbuch eingetragen wurden, sah
bereits Art. 4 Abs. 2 Nr. 4 der 9. Verordnung zur Durchführung der landwirtschaftlichen Schuldenregelung vom
24.11.1937 (RGBl I S.1305) eine Formerleichterung vor: Für
die Bewilligung der Löschung und die Zustimmung des
Eigentümers genügte die Schriftform. Nunmehr ist § 18 des
Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiete des Grundbuchwesens (GBMaßnG) vom 20.12.1963 (BGBl I S. 986) auf
eine Hypothek über 880 RM anwendbar, auch wenn bei dem
eingetragenen Recht entgegen der Ansicht der Vorinstanzen
nach § 18 Abs. 2 Satz 2 2. Hs., § 8 Abs. 6 GBMaßnG von
einem Umstellungsbetrag von 880 DM auszugehen ist, da die
unbekannten Gläubiger nicht gehört werden können (vgl.
OLG Hamm Rpfleger 1983, 146). Denn durch Art. 3 Abs. 3
des Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes vom 20.12.1993
(BGBl I S. 2182) ist die Löschungserleichterung auf umgestellte Hypotheken bis zu 5 000 DM ausgedehnt worden.
Die Erleichterung gegenüber der Grundbuchordnung betrifft
jedoch nur die Form der Löschungsbewilligung, macht diese
selbst aber nicht entbehrlich.
c) Der Senat vermag sich der abweichenden Meinung des
Landgerichts Köln (MittRhNotK 1982, 252, zustimmend