letzte Aktualisierung: 9.2.2023
BGH, Urt. v. 9.12.2022 – V ZR 91/21

BGB §§ 185 Abs. 1, 362 Abs. 2, 883, 892 Abs. 1 S. 1
Abtretung eines durch Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Auflassung; Reichweite des
Schutzes des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs

1a. Bei der Abtretung einer durch Vormerkung gesicherten Forderung gilt der Inhalt des
Grundbuchs analog § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB zugunsten des Zessionars im Hinblick auf den
Grundbuchstand unter Einschluss des Rangs der Vormerkung sowie das Vorliegen ihrer
sachenrechtlichen Entstehungsvoraussetzungen unter Einschluss der wirksamen Bewilligung als
richtig; der Schutz des öffentlichen Glaubens erstreckt sich hingegen nicht auf den Bestand der
gesicherten Forderung (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21. Juni 1957 – V ZB 6/57, BGHZ
25, 16, 23 f.).
1b. Bei einem abgeleiteten Erwerb der Vormerkung ist der Zeitpunkt der Abtretung der gesicherten
Forderung entscheidend für die Gutgläubigkeit des Zessionars.
1c. Tritt der Zedent seinen durch Vormerkung gesicherten, gegen den Erstverkäufer gerichteten
Auflassungsanspruch an einen in Ansehung eines nicht eingetragenen vorrangigen Rechts
gutgläubigen Zessionar ab und übereignet der Erstverkäufer das Grundstück sodann mit
Zustimmung des Zessionars an den Zedenten als Zwischenerwerber, so kommen die Wirkungen der
Vormerkung dem Zedenten zugute; dies gilt auch dann, wenn der Zedent seinerseits bei Erwerb der
Vormerkung nicht gutgläubig im Sinne von § 892 BGB war (Fortführung von Senat, Urteil vom
17. Juni 1994 – V ZR 204/92, NJW 1994, 2947 f.).
2. Ziel des Anspruchs auf Grundbuchberichtigung kann auch ein Amtswiderspruch sein.

Entscheidungsgründe:

A.
Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung
zur Löschung der zugunsten des Beklagten eingetragenen Widersprüche
aus § 894 BGB nicht zu. Zwar könne sich ein derartiger Anspruch grundsätzlich
aus ihrer Stellung als eingetragene Eigentümerin ergeben. Er scheide hier aber
aus, da die Klägerin das Eigentum nicht gutgläubig lastenfrei erworben habe.
Ihre Eintragung sei nicht auf Grundlage des ihr abgetretenen vormerkungsgesicherten
Auflassungsanspruchs gegen die Erstverkäuferin, sondern aufgrund des
mit der Streithelferin abgeschlossenen Kaufvertrags erfolgt. Wegen der zwischenzeitlich
eingetragenen Widersprüche sei sie in dem nach § 892 Abs. 2 BGB
maßgeblichen Zeitpunkt im Hinblick auf die Löschung der Auflassungsvormerkung
des Beklagten nicht mehr gutgläubig gewesen.

B.
Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht
gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Bewilligung
der Löschung der zugunsten des Beklagten eingetragenen Widersprüche nicht
verneint werden.

I. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass
sich der geltend gemachte Anspruch aus der Stellung der Klägerin als eingetragene
Eigentümerin ergeben kann.

1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die zugunsten des
Beklagten eingetragene vorrangige Vormerkung am 2. Mai 2017 zu Unrecht gelöscht
worden mit der Folge, dass sie materiell-rechtlich zunächst fortbestand und
das Grundbuch deshalb unrichtig wurde (vgl. Senat, Urteil vom 15. Dezember
1972 - V ZR 76/71, BGHZ 60, 46, 51). Davon geht auch die Klägerin aus. Sie
verfolgt in der Sache nicht die Beseitigung einer vormerkungswidrig vorgenommenen,
nach § 883 Abs. 2 BGB nur relativ unwirksamen Belastung oder sonstigen
Eintragung unter Berufung auf ihre Vormerkungsberechtigung nach § 888
Abs. 1 BGB (vgl. dazu Senat, Urteil vom 4. Dezember 2015 - V ZR 202/14, BGHZ
208, 133 Rn. 12 f.; Urteil vom 14. Januar 2022 - V ZR 245/20, ZfIR 2022, 179
Rn. 3, 5 ff. mwN). Sie erstrebt vielmehr als Eigentümerin die Löschung der Widersprüche
mit der Begründung, sie habe ihr Eigentum hinsichtlich der Vormer-
2. Dieses Rechtsschutzziel kann über einen Grundbuchberichtigungsanspruch
gemäß § 894 BGB erreicht werden. Gläubiger des Berichtigungsanspruchs
ist zwar gewöhnlich der nicht eingetragene wahre Berechtigte, Schuldner
der zu Unrecht eingetragene Buchberechtigte. Die Vorschrift gilt aber entsprechend
für den eingetragenen wahren Berechtigten, der - wie hier - die Lö-
schung eines Widerspruchs erreichen möchte, dessen Eintragung der vermeintliche
Berechtigte zu Unrecht erwirkt hat (vgl. Senat, Urteil vom 5. Mai 2006
- V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242 Rn. 5 mwN).

3. Ziel des Anspruchs auf Grundbuchberichtigung in entsprechender Anwendung
des § 894 BGB kann, wie der Senat bereits in einer älteren Entscheidung
vorausgesetzt hat (vgl. Senat, Urteil vom 24. Januar 1962 - V ZR 116/60,
NJW 1962, 963), auch ein nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO eingetragener Amtswiderspruch
sein. Der Einwand der Revisionserwiderung, dem Widerspruchsberechtigten
fehle insoweit die Passivlegitimation, weil er in Bezug auf einen von
Amts wegen eingetragenen Widerspruch nicht Störer sei (vgl. auch jurisPKBGB/
Toussaint, 9. Aufl., § 894 Rn. 13), greift nicht durch.

a) Der Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB ist ein gesetzlich
besonders behandelter Fall des in § 1004 BGB allgemein geregelten Eigentumsstörungsanspruchs
(vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 1952 - V ZR 6/50,
BGHZ 5, 76, 82; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 299/14, NJW 2019, 71
Rn. 23, jeweils mwN). Für die Störereigenschaft reicht es dabei aus, dass im
Rahmen eines Vorgehens nach § 19 GBO eine Berichtigung der Grundbucheintragung
nicht ohne die Mitwirkung des Betreffenden erfolgen kann (vgl. Senat,
Urteil vom 22. Januar 1964 - V ZR 25/62, BGHZ 41, 30, 32).

aa) Gemäß § 894 BGB kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig
eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung
oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des
Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung
betroffen ist. Die Vorschrift stellt auf die Regelung des § 19 GBO ab, wonach im
Grundbuchverfahren eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen
Recht von ihr betroffen ist (vgl. jurisPK-BGB/Toussaint, 9. Aufl., § 894 Rn. 1,
40; vgl. auch MüKoBGB/Kohler, 8. Aufl., § 894 Rn. 29). § 894 BGB begründet vor
diesem Hintergrund einen Anspruch auf Erteilung dieser im Grundbuchverfahren
nach § 19 GBO formell-rechtlich erforderlichen Bewilligung zur Berichtigung des
Grundbuchs (vgl. MüKoBGB/Kohler, 8. Aufl., § 894 Rn. 1).

bb) Ausgehend von diesem auf eine Bewilligung nach § 19 GBO gerichteten
Inhalt des Grundbuchsberichtigungsanspruchs ist Störer derjenige, dessen
Mitwirkung für eine Berichtigung des Grundbuchs im Rahmen eines Vorgehens
nach § 19 GBO erforderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 22. Januar 1964 - V ZR
25/62, BGHZ 41, 30, 32). Es ist dagegen unerheblich, wie die Unrichtigkeit des
Grundbuchs entstanden ist (vgl. Erman/Artz, BGB, 16. Aufl., § 894 Rn. 23). Dafür
spricht auch die Kostenregelung des § 897 BGB, wonach der zur Berichtigung
Berechtigte grundsätzlich die hierfür erforderlichen Kosten zu tragen hat. Diese
Regelung weicht von dem Grundsatz ab, dass der Schuldner die Aufwendungen
zur Erfüllung seiner Pflichten zu tragen hat (vgl. NK-BGB/Krause, 5. Aufl., § 897
Rn. 1), und erklärt sich nur dadurch, dass Ansprüche aus § 894 BGB auch dann
entstehen, wenn der Anspruchsgegner die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht zu
verantworten hat (vgl. jurisPK-BGB/Toussaint, 9. Aufl., § 897 Rn. 1; NKBGB/
Krause, 5. Aufl., § 897 Rn. 1; Erman/Artz, BGB, 16. Aufl., § 897 Rn. 1).

cc) Die Möglichkeit, im Grundbuchverfahren nach § 22 GBO bzw. im Beschwerdeverfahren
nach § 71 GBO eine Berichtigung ohne Bewilligung des Anspruchsgegners
zu erreichen, steht selbständig neben einem Anspruch aus
§ 894 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 10. Februar 2006 - V ZR 110/05, NJW-RR
2006, 886 Rn. 7). Davon zu trennen ist die Frage, inwieweit in Fällen, in denen
das kostengünstigere Grundbuchverfahren zweifelsfrei zum Erfolg führen würde,
das Rechtsschutzbedürfnis für die Durchsetzung eines Anspruchs aus § 894
BGB im Klagewege entfallen kann (vgl. Senat, Urteil vom 10. Februar 2006
- V ZR 110/05, aaO Rn. 7). Eine solche Konstellation liegt hier aber schon deswegen
nicht vor, weil eine Klärung der entscheidungserheblichen Fragen im
Grundbuchverfahren aufgrund der dort nach § 29 GBO beschränkten Beweismittel
(vgl. Bauer/Schaub/Bauer, GBO, 4. Aufl., § 53 Rn. 62) nicht erfolgen könnte.

b) Entscheidend für die Passivlegitimation ist demgemäß auch bei einem
gegen einen Amtswiderspruch gerichteten Grundbuchberichtigungsanspruch,
dass eine Berichtigung bei einem Vorgehen nach § 19 GBO von der Bewilligung
des Anspruchsgegners abhängig ist. Dies ist bei demjenigen, zu dessen Gunsten
der Amtswiderspruch eingetragen ist, der Fall. Denn auch ein Amtswiderspruch
ist auf die Bewilligung desjenigen, dessen wahres Recht durch den Widerspruch
geschützt werden soll, nach § 19 GBO zu löschen, weil damit etwaigen Amtshaftungsansprüchen
die Grundlage entzogen wird (vgl. Senat, Beschluss vom
24. Januar 1985 - V ZB 5/84, NJW 1985, 3070, 3071).

II. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht jedoch die Voraussetzungen
des Grundbuchberichtigungsanspruchs mit der Begründung, ein im Hingerin
scheitere jedenfalls daran, dass ihre Eintragung als Eigentümerin sich nicht
als Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs gegenüber
der Erstverkäuferin, sondern als Erfüllung ihres Eigentumsverschaffungsanspruchs
gegenüber der Streithelferin darstelle, und die Klägerin in diesem Zeitpunkt
nicht mehr gutgläubig war.

1. Richtig ist, dass nach Löschung einer materiell-rechtlich bestehenden
Vormerkung aus dem Grundbuch ein gutgläubiger Erwerb in
Betracht kommt (vgl. auch Senat, Urteil vom 15. Dezember 1972 - V ZR 76/71,
BGHZ 60, 46, 51; BGH, Urteil vom 29. November 1990 - IX ZR 107/90, NJW
1991, 1113). § 891 Abs. 2 BGB ist auf eine gelöschte Vormerkung entsprechend
anwendbar (vgl. Assmann, Die Vormerkung [§ 883 BGB], 1998, S. 347).

2. Zutreffend ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass dann,
wenn auf eine Eigentumsübertragung aufgrund des Kaufvertrags zwischen der
Streithelferin und der Klägerin abzustellen wäre, ein hinsichtlich der Vormerkung
rwerb durch die Klägerin kraft guten
Glaubens nach § 892 Abs. 2 BGB nicht (mehr) in Betracht käme, weil zum Zeitpunkt
der Stellung des Eintragungsantrags und der Eintragung des Zwischenerwerbs
die Widersprüche gegen die Löschung der Vormerkung schon eingetragen
waren.

3. Das Berufungsgericht übersieht aber, dass die Streithelferin aufgrund
einer Ermächtigung der gutgläubigen Klägerin als Inhaberin des vormerkungsgesicherten
Anspruchs aus dem Kaufvertrag zwischen der Erstverkäuferin und der
Streithelferin im Hinblick auf di Eigentum
erworben und dieses dann auf die Klägerin übertragen haben kann. Der Erwerb
der Klägerin wäre dann ein Erwerb vom Berechtigten gewesen, so dass es auf
das Fortbestehen ihres guten Glaubens im Zeitpunkt ihres Eigentumserwerbs
nicht angekommen wäre.

Voraussetzung hierfür ist, dass die Klägerin eine Vormerkung erworben
Eigentumserwerb ermöglichte (hierzu unter a), und dass diese Vormerkung auch
bei dem Eigentumserwerb der Streithelferin Wirkung entfaltete (hierzu unter b).
Dies ist nach den getroffenen Feststellungen nicht ausgeschlossen.

a) Die Klägerin kann eine Vormerkung erworben haben, die ihr einen im
Hinblick auf die Vorm Eigentumserwerb ermöglichte.

aa) Für das Revisionsverfahren ist davon auszugehen, dass die Klägerin
am 15. Mai 2017 infolge der Abtretung des vormerkungsgesicherten Anspruchs
die zunächst zugunsten der Streithelferin begründete Vormerkung erworben hat.
Allerdings ist die rechtsgeschäftliche Übertragung einer Vormerkung als solcher
rechtlich nicht möglich, und zwar weder isoliert noch gemeinsam mit dem gesicherten
Anspruch. Nach § 398 Satz 1 BGB kann eine Forderung von dem Gläubiger
durch den Vertrag mit einem anderen übertragen, also abgetreten werden.
Soweit die Forderung durch eine Vormerkung gesichert wird, geht die Vormerkung
mit der Abtretung des gesicherten Anspruchs wegen der strengen
Akzessorietät zum gesicherten Anspruch entsprechend § 401 BGB außerhalb
des Grundbuchs kraft Gesetzes über (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 1994
- V ZR 204/92, NJW 1994, 2947 f.; Urteil vom 19. November 2021 - V ZR 104/20,
NJW-RR 2022, 808 Rn. 16, insoweit etwas missverständlich im Hinblick auf die
Formulierung ). Auf die Eintragung eines Vermerks über
den Übergang in das Grundbuch kommt es dabei nicht an; wird der Übergang
vermerkt, geschieht dies nur deklaratorisch im Wege der Berichtigung (vgl.
Senat, Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, BGHZ 206, 281 Rn. 17; unzutreffend
insoweit Senat, Urteil vom 27. Oktober 2006 - V ZR 234/05, NJW 2007, 508
Rn. 16 a.E.).

bb) Der gesetzliche Übergang der Vormerkung auf die Klägerin als Zessionarin
kann ihr den
Eigentumserwerb ermöglicht haben. Zwar war die Streithelferin bei der Begründung
der Vormerkung im Jahr 2014 im Hinblick auf die zugunsten des Beklagten
eingetragene Vormerkung im Sinne des § 892 BGB bösgläubig, weil die Vormerkung
zu diesem Zeitpunkt noch nicht gelöscht worden war. Ein gutgläubiger
(Erst-)Erwerb der Vormerkung
Beklagten durch die Streithelferin selbst war damit nicht möglich. Die Klägerin
kann aber am 15. Mai 2017 durch einen im Hinblick auf
gläubigen eine Vormerkung erworben haben, die ihr einen bezüglich
der Vormerkung des Beklagten e.

cc) Ein derartiger gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung ist grundsätzlich
möglich.

(1) Allgemein anerkannt ist, dass eine Vormerkung bei ihrer Begründung
aufgrund Bewilligung nach § 885 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB gutgläubig (erst-)erworben
werden kann, das Grundbuch also zugunsten des gutgläubigen Erwerbers
der Vormerkung im Hinblick auf den eingetragenen Eigentümer und den
Grundbuchstand als richtig gilt; aufgrund der strengen Akzessorietät der Vormerkung
zum gesicherten Anspruch gilt dies aber nur insoweit, als die gesicherte
Forderung tatsächlich besteht. Besteht die Forderung nicht, kann auch die Vormerkung
nicht gutgläubig erworben werden (vgl. hierzu Senat, Beschluss vom
21. Juni 1957 - V ZB 6/57, BGHZ 25, 16, 23; Urteil vom 31. Oktober 1980
- V ZR 95/79, NJW 1981, 446, 447; Urteil vom 17. Juni 1994 - V ZR 204/92, NJW
1994, 2947).

(2) In der Rechtsprechung des Senats ist der gutgläubige Zweiterwerb der
Vormerkung in gewissem Umfang anerkannt. Zwar kommt auch insoweit ein gutgläubiger
Erwerb bei Nichtbestehen des Anspruchs nicht in Betracht. Für den
Fall, dass für einen wirksamen Auflassungsanspruch von einem Nichtberechtigten
eine Vormerkung zugunsten eines Bösgläubigen bestellt worden ist, kann die
Vormerkung aber in der Person eines gutgläubigen Rechtsnachfolgers des Bösgläubigen
wirksam werden (Beschluss vom 21. Juni 1957 - V ZB 6/57, BGHZ 25,
16, 23 f.). Kann der Zweiterwerber trotz Bösgläubigkeit des Ersterwerbers eine
nichtbestehende Vormerkung gutgläubig erwerben, folgt daraus erst recht, dass
ein Zweiterwerber auch eine bestehende Vormerkung gutgläubig lastenfrei bzw.
- wie hier - gutgläubig vormerkungsfrei von dem bösgläubigen Ersterwerber erwerben
kann.

(3) Dem ist die Rechtspraxis gefolgt (vgl. KG, OLGZ 1978, 122, 124; OLG
Saarland, Rpfleger 1995, 404, 406; OLG München, BWNotZ 2002, 12, 14; LG
München II, Urteil vom 4. Juni 2008 - 11 O 2016/07, juris Rn. 46). Auch Teile der
Literatur vertreten die Meinung, dass ein gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung
möglich ist, wobei insbesondere auf die Schutzbedürftigkeit des Erwerbers
abgestellt wird, der auf den durch die Eintragung des Zedenten hervorgerufenen
Rechtsschein vertraue. Entscheidend sei nicht die Publizitätsform der jeweiligen
Verfügung, sondern die Rechtsscheinstellung des Verfügenden (vgl. - mit unterschiedlichen
Begründungsansätzen - u.a. AK-BGB/v. Schweinitz, § 885 Rn. 26;
Bauer/Schaub/Lieder, GBO, 4. Aufl., C Rn. 98 f.; Erman/Artz, BGB, 16. Aufl.,
§ 883 Rn. 29; Meikel/Schneider, GBO, 12. Aufl., § 53 Rn. 49; Jauernig/Berger,
BGB, 18. Aufl., § 883 Rn. 28; KEHE/Keller, Grundbuchrecht, 8. Aufl., Teil 1 § 6
Rn. 13; MüKoBGB/Kohler, 8. Aufl., § 885 Rn. 44; RGRK/Augustin, BGB,
12. Aufl., § 883 Rn. 19; Schulze/Staudinger, BGB, 11. Aufl., § 883 Rn. 36;
PWW/Huhn, BGB, 16. Aufl., § 885 Rn. 12; Heck, Grundriss des Sachenrechts,
S. 201 f.).

(4) Nach der Gegenansicht scheidet ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung
bei der Zession des gesicherten Anspruchs aus. Dabei nimmt die Diskussion
in erster Linie die zunächst unwirksam bestellte Vormerkung in den Blick
und nicht die hier vorliegende Konstellation des Rangverhältnisses. Wegen des
Übergangs der Vormerkung kraft Gesetzes analog § 401 BGB fehle es sowohl
an dem für einen gutgläubigen Erwerb notwendigen rechtsgeschäftlichen Erwerb
als auch an der für den Schutz des guten Glaubens nach §§ 892 f. BGB vorausgesetzten
sachenrechtlichen Übertragungsform. Da die Vormerkung jederzeit
außerhalb des Grundbuchs übergehen könne, begründe ihre Eintragung keine
Vermutung dafür, dass der eingetragene Berechtigte auch Inhaber der Vormerkung
sei. Zudem bestehe kein Bedürfnis für einen derartigen Schutz des Rechtsverkehrs
(vgl. - mit unterschiedlichen Begründungsschwerpunkten - u.a.
BeckOGK/Assmann, BGB [1.11.2022], § 885 Rn. 161 ff.; BeckOK BGB/Eckert
[1.11.2022], § 885 Rn. 27 f.; NK-BGB/Krause, 5. Aufl., § 892 Rn. 28; Grüneberg/
Herrler, BGB, 81. Aufl., § 885 Rn. 19; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl.,
§ 883 Rn. 44, § 893 Rn. 8; Staudinger/Kesseler, BGB [5.2.2022], § 883 Rn. 437;
Staudinger/Picker, BGB [31.12.2021], § 892 Rn. 60; Baur/Stürner, Sachenrecht,
18. Aufl., § 20 Rn. 52; Wilhelm, Sachenrecht, 7. Aufl., Rn. 2297 ff.).

(5) Es besteht keine Veranlassung, von der Rechtsprechung des Senats
zum gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung, auf die sich der Rechtsverkehr
eingestellt hat, abzurücken. Bei der Abtretung einer durch Vormerkung gesicherten
Forderung gilt der Inhalt des Grundbuchs analog § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB
zugunsten des Zessionars im Hinblick auf den Grundbuchstand unter Einschluss
des Rangs der Vormerkung sowie das Vorliegen ihrer sachenrechtlichen Entstehungsvoraussetzungen
unter Einschluss der wirksamen Bewilligung als richtig;
der Schutz des öffentlichen Glaubens erstreckt sich hingegen nicht auf den Bestand
der gesicherten Forderung. Die derartige analoge Anwendung auf den
Zweiterwerb der Vormerkung ist geboten, weil die Vormerkung sowohl in ihrer
Wirkung als auch im Hinblick auf die Grundbuchlage in gewissen Beziehungen
einem dinglichen Recht angenähert ist und eine mit dem Erwerb eines dinglichen
Rechts vergleichbare Interessenlage besteht.

(a) Zwar ist die Vormerkung kein dingliches Recht, wie es § 892 Abs. 1
Satz 1 BGB voraussetzt, sondern als Sicherungsmittel eigener Art anzusehen.
Sie verleiht aber dem gesicherten schuldrechtlichen Anspruch in beträchtlichem
Umfang dingliche Wirkungen im Sinn einer dinglichen Gebundenheit des Grundstücks;
sie bewirkt insbesondere die relative Unwirksamkeit von sogenannten
Zwischenrechten (§ 883 Abs. 2 BGB) und sichert dem dinglichen Recht, auf dessen
Einräumung der vormerkungsgesicherte Anspruch gerichtet ist, denjenigen
Rang zu, der ihm zugekommen wäre, wenn es selbst bereits zur Zeit der Eintragung
der Vormerkung eingetragen worden wäre (§ 883 Abs. 3 BGB). Damit ist
die Vormerkung in manchen Beziehungen einem dinglichen Recht angenähert
(vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 15. Dezember 1972 - V ZR 76/71, BGHZ 60,
46, 49 f.; Urteil vom 14. Januar 2022 - V ZR 245/20, NJW 2022, 1167 Rn. 24).

(b) Auch im Hinblick auf ihre Eintragung im Grundbuch ist die Vormerkung
teilweise einem dinglichen Recht angenähert. Zwar lässt sich aufgrund der strengen
Akzessorietät der Vormerkung dem Grundbuch nicht entnehmen, ob die Forderung
- und damit insoweit auch die Vormerkung - (noch) besteht oder (noch)
dem Eingetragenen zusteht; denn das Erlöschen und der Übergang der Forderung
vollziehen sich außerhalb des Grundbuchs. Aus der Eintragung im Grundbuch
ergibt sich aber bei einer gemäß § 885 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bestellten
Vormerkung zum einen, dass die Bewilligung dessen, dessen Recht von der Vormerkung
betroffen wird, erteilt worden ist, und zum anderen die dingliche Gebundenheit
des betroffenen Rechts und die Rangstellung der Vormerkung. Anders
als bei dem Erwerb einer Forderung oder eines Pfandrechts ergibt sich bezüglich
aus dem Grundbuch ein objektiver
Rechtsschein, auf den der Zessionar einer vormerkungsgesicherten Forderung
vertrauen kann (vgl. Bauer/Schaub/Lieder, GBO, 4. Aufl., Teil C Rn. 99;
Schreiber/Ruge/Preuß, Handbuch Immobilienrecht, 4. Aufl., Kapitel 14 Rn. 58).

(c) Bei einem Zweiterwerb der Vormerkung liegt auch eine mit dem Erwerb
eines dinglichen Rechts vergleichbare Interessenlage vor. Ebenso wie bei
der Übertragung eines dinglichen Rechts besteht im Interesse des Rechtsverkehrs
auch bei dem gesetzlichen Übergang der Vormerkung infolge der Abtretung
des gesicherten Anspruchs ein Bedürfnis, sich auf das Grundbuch verlassen
zu können. Die Vormerkung soll dem Berechtigten das zu dem Zeitpunkt des
Erwerbs der Vormerkung nach der Grundbuchlage bestehende Erfüllungsvermögen
des Schuldners sichern. Die Eintragung der Vormerkung ist insofern Grundlage
für das Vertrauen, das Eigentum ohne die im Zeitpunkt des Übergangs nicht
vorhandenen oder nachträglich eingetragenen Belastungen erwerben zu können.
Derjenige, der den gesicherten Anspruch durch Abtretung erwirbt, ist auf die
möglichst frühzeitige Absicherung seines in Aussicht genommenen Rechtserwerbs
nicht weniger angewiesen als der ursprüngliche Erwerber. Gerade bei
Kettenveräußerungen besteht ein praktisches Bedürfnis für die Verkehrsfähigkeit
der Vormerkung. Die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung ist oft von der Absicherung
des Käufers durch eine Vormerkung abhängig. Eine solche kann der ursprüngliche
Erwerber aber nach § 885 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erst bestellen, wenn er
im Grundbuch eingetragen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Dezember 1996
- V ZB 27/96, BGHZ 134, 182, 188). Diese Eintragung abzuwarten, wäre mit einem
erheblichen Aufwand von Zeit und Kosten verbunden, der den praktischen
Bedürfnissen des Rechtsverkehrs zuwiderliefe.

(d) Die dogmatischen Bedenken der Gegenauffassung gegen die analoge
Anwendung des § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB greifen nicht durch. Es fehlt für die
entsprechende Anwendung weder an einem rechtsgeschäftlichen Erwerb noch
ist die analoge Anwendung in dem dargestellten Umfang deswegen ausgeschlossen,
weil sich der Übergang der Vormerkung ohne einen sachenrechtlichen
Übertragungstatbestand außerhalb des Grundbuchs vollzieht.

(aa) Obwohl die Vormerkung nicht isoliert, sondern nur infolge der Abtretung
des gesicherten Anspruchs übergehen kann, handelt es sich bei der Übertragung
des Anspruchs und dem Übergang der Vormerkung bei funktioneller Betrachtung
um einen einheitlichen rechtsgeschäftlichen Vorgang (vgl.
MüKoBGB/Kohler, 8. Aufl., § 885 Rn. 44; Prütting, Sachenrecht, 37. Aufl., § 18
Rn. 198; Westermann/Gursky/Eickmann, Sachenrecht, 8. Aufl., § 83 Rn. 36;
Wunner, NJW 1969, 113, 116 f.). Der Übergang der Vormerkung knüpft - anders
als etwa die Entstehung eines gesetzlichen Pfandrechts (vgl. dazu BGH, Urteil
vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 146/59, BGHZ 34, 153, 157 f.) - nicht an rein
tatsächliche Vorgänge oder von dem Parteiwillen unabhängige Ereignisse, sondern
an die rechtsgeschäftliche Übertragung der Forderung an. Die Vertragspartner
können den Übergang der Vormerkung zwar ausschließen (vgl. hierzu
Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl., § 20 Rn. 53; Staudinger/Kesseler, BGB
[5.2.2022], § 883 Rn. 428 mwN). In aller Regel wird der Übergang der Vormerkung
aber das Hauptanliegen der Vertragspartner bei der Abtretung des gesicherten
Anspruchs sein, weswegen häufig auch un

(bb) Die analoge Anwendung des § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet auch
nicht wegen eines fehlenden sachenrechtlichen Übertragungstatbestandes aus.
Zwar ist es zutreffend, dass der gutgläubige Erwerb von dinglichen Rechten in
der Regel an einen solchen Tatbestand anknüpft. Bei der Vormerkung kann es
hingegen auf die Eintragung der Zession im Grundbuch entgegen vereinzelter
Ansicht (vgl. jurisPK-BGB/Stamm, 9. Aufl., § 885 Rn. 109 ff.; Wieling/Finkenauer,
Sachenrecht, 6. Aufl., § 22 Rn. 17; Trapp, Die dingliche Wirkung der Vormerkung
im Rechtsverhältnis zwischen dem aus einer Auflassungsvormerkung Berechtigtem
und dem vormerkungswidrig eingetragenen Dritten, 1974, S. 124) schon
deshalb nicht ankommen, weil diese nur deklaratorisch ist (vgl. oben Rn. 20). Der
gutgläubige Zweiterwerb der Vormerkung in dem dargestellten Umfang bezieht
sich aber gerade nicht auf den Übergang der Vormerkung, der sich allein nach
der Forderung richtet, sondern lediglich darauf, dass sich aus dem Grundbuch
die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung der abgetretenen Forderung
ergibt. Der gute Glaube an den aus dem Grundbuch ersichtlichen
il sich
die von der Forderung abhängigen Elemente der Vormerkung nicht aus dem
Grundbuch ergeben.

(e) Die nach alledem gebotene analoge Anwendung des § 892 Abs. 1
Satz 1 BGB auf den Zweiterwerb der Vormerkung ist nicht davon abhängig, aus
welchen dinglichen Gründen die Bestellung der Vormerkung mangelhaft war. Soweit
sich aus der zitierten Entscheidung des Senats (Beschluss vom
21. Juni 1957 - V ZB 6/57, BGHZ 25, 16, 24) im Hinblick auf die fehlende Bewilligung
des Eigentümers etwas anderes ergibt, hält der Senat hieran nicht fest.
Ein sachlicher Grund für eine solche Unterscheidung besteht nicht, da sich für
den schutzwürdigen Erwerber die Sachlage bei einer fehlenden Bewilligung nicht
anders darstellt als bei einer Unwirksamkeit der Vormerkung aus anderen, auf
den dinglichen Entstehungstatbestand bezogenen Unwirksamkeitsgründen (vgl.
Westermann/Gursky/Eickmann, Sachenrecht, 8. Aufl., § 83 Rn. 36; Reinicke,
NJW 1964, 2373, 2378 f.). Inwieweit eine Vormerkung bei Abtretung eines Anspruchs
auch dann gutgläubig erworben werden kann, wenn es sich nicht um die
erste, sondern eine weitere Abtretung handelt bzw. der Zedent nicht im Grundbuch
eingetragen ist, ist hier nicht zu entscheiden.

b) Hat die Klägerin ihre Vormerkung im Hinblick auf die vorrangige Vormerkung
des Beklagten lasten - entgegen
der Ansicht des Berufungsgerichts - möglich gewesen, auch das Eigentum ohne
die vorrangige Vormerkung des Beklagten zu erwerben (vgl. Senat, Urteil vom
31. Oktober 1980 - V ZR 95/79, NJW 1981, 446, 447; Urteil vom 17. Juni 1994
- V ZR 204/92, NJW 1994, 2947; Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 245/06, NJWRR
2008, 102 Rn. 21). Diese Wirkung der Vormerkung kann hier auch der Streithelferin
bei ihrem Zwischenerwerb zugutegekommen sein.

aa) Anders als das Berufungsgericht meint, erfordert der Eigentumserwerb
aufgrund des vormerkungsgesicherten Anspruchs nicht zwingend, dass der Vormerkungsschuldner
(hier: Erstverkäuferin) unmittelbar an den Anspruchsinhaber
und Vormerkungsberechtigten (hier: Klägerin) leistet. Der Senat hat für eine vergleichbare
Fallkonstellation entschieden, dass die Wirkungen einer dem Käufer
eingeräumten Auflassungsvormerkung dem Dritten (hier: Streithelferin) zugutekommen,
an den der Verkäufer mit Zustimmung des Käufers (§ 362 Abs. 2, § 185
Abs. 1 BGB) übereignet. Tritt der Zedent seinen durch Vormerkung gesicherten,
gegen den Erstverkäufer gerichteten Auflassungsanspruch an einen in Ansehung
eines nicht eingetragenen vorrangigen Rechts gutgläubigen Zessionar ab und
übereignet der Erstverkäufer das Grundstück sodann mit Zustimmung des Zessionars
an den Zedenten als Zwischenerwerber, so kommen die Wirkungen der
Vormerkung dieser Entscheidung zufolge dem Zedenten zugute. Aufgrund der
dem Zedenten vom Anspruchsinhaber gemäß § 362 Abs. 2, § 185 Abs. 1 BGB
erteilten Ermächtigung, die geschuldete Leistung in Empfang zu nehmen, stellt
sich der Zwischenerwerb nämlich als Erfüllung des vormerkungsgesicherten Anspruchs
dar (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 1994 - V ZR 204/92, NJW 1994,
2947, 2948).

bb) Daran gemessen kann die Streithelferin das Eigentum frei von der vorrangigen
Vormerkung des Beklagten erworben haben.

(1) Dass die Klägerin die Streithelferin ermächtigt hat, die geschuldete
Leistung nach § 362 Abs. 2, § 185 Abs. 1 BGB in Empfang zu nehmen, stellen
die Parteien nicht in Abrede. Eine solche Ermächtigung liegt - wie die Revision
zu Recht geltend macht - aufgrund der vereinbarten Sicherungsabtretung auch
nahe (vgl. BGH, Urteil vom 23. März 1999 - VI ZR 101/98, ZIP 1999, 927 mwN).

(2) Zugunsten der Revision ist mangels gegenteiliger Feststellungen des
Berufungsgerichts zu unterstellen, dass die Übereignung an die Streithelferin in
Erfüllung des durch diese Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruchs erfolgt
ist (vgl. dazu unten Rn. 49).

(3) Anders als in dem der Entscheidung vom 17. Juni 1994 zugrundeliegenden
Sachverhalt war die Streithelferin hier allerdings sowohl im Jahr 2014,
als sie die Vormerkung selbst erwarb, als auch bei ihrem Eigentumserwerb im
Hinblick auf die Vormerkung des Beklagten nicht gutgläubig im Sinne des § 892
BGB. Die genannten Grundsätze gelten aber auch dann, wenn der Zedent seinerseits
bei Erwerb der Vormerkung nicht gutgläubig im Sinne von § 892 BGB
war.

(a) Stellt sich die Übertragung des Eigentums als Erfüllung des durch die
Vormerkung gesicherten Anspruchs dar, ist allein entscheidend, welche Wirkung
die Auflassungsvormerkung zugunsten des Gläubigers des Anspruchs im Zeitpunkt
der Erfüllung hatte. Denn die Auflassungsvormerkung besteht nur mit dem
Inhalt, den sie für den Gläubiger hatte. Ist ein gutgläubiger Erwerb einer Rechtsposition
erfolgt, ist diese im Rechtsverkehr genauso wirksam, als wäre der Erwerb
vom Berechtigten erfolgt. Ebenso wie sich der Inhalt der gutgläubig erworbenen
Auflassungsvormerkung nicht mehr ändert, wenn der Berechtigte nach
dem gutgläubigen Erwerb bösgläubig oder ein Widerspruch eingetragen wird
(vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 1971 - V ZR 90/69, BGHZ 57, 341, 343 f.;
Urteil vom 31. Oktober 1980 - V ZR 95/79, NJW 1981, 446, 447), kann die Übereignung
an einen Dritten mit Zustimmung des Gläubigers in Erfüllung des gesicherten
Anspruchs nichts an der Sicherungswirkung der Auflassungsvormerkung
ändern. Ein gutgläubig erworbenes Recht ist gleichwertig mit einem vom Berechtigten
erworbenen Recht (vgl. BGH, Urteil vom 16. Januar 2001 - XI ZR 41/00,
NJW-RR 2001, 1097, 1098 mwN).

(b) Dieses Ergebnis wird auch durch die Überlegung gestützt, dass es
demjenigen, der gutgläubig eine Vormerkung erworben hat, nicht zur Last fallen
kann, wenn er entscheidet, dass die Erfüllung des vormerkungsgesicherten Anspruchs
an einen Dritten erfolgen soll. Andernfalls hinge der Wert des von ihm
erworbenen Rechts nämlich davon ab, ob die Erfüllung an ihn selbst, einen gutgläubigen
Dritten oder einen bösgläubigen Dritten erfolgt. Dies würde zu einer
deutlichen Schmälerung der Rechtsstellung des Vormerkungsinhabers führen,
was gerade in der hier vorliegenden Konstellation deutlich wird: Hätte die Erstverkäuferin
direkt an die Klägerin übereignet, beständen an einem im Hinblick auf
Eigentumserwerb der Klägerin
keine Zweifel. Ein Zwischenerwerb der Streithelferin, die selbst nicht mehr Inhaberin
des gesicherten Auflassungsanspruchs war, kann daran nichts ändern.

4. Das Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar
(§ 561 ZPO).

a) Dass der gesicherte Anspruch unter einer aufschiebenden Bedingung
stand, führt nicht dazu, dass er nicht vormerkungsfähig war. Nach § 883 Abs. 1
Satz 2 BGB können auch bedingte Ansprüche durch Auflassungsvormerkung gesichert
werden (vgl. hierzu im Einzelnen Senat, Beschluss vom 5. Dezember
1996 - V ZB 27/96, BGHZ 134, 182, 185 f.; Beschluss vom 13. Juni 2002
- V ZB 30/01, BGHZ 151, 116, 121; Beschluss vom 4. Juli 2013 - V ZB 197/12,
WM 2013, 1894 Rn. 30, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 198, 14).
b) Von der Gutgläubigkeit der Klägerin bei einem Erwerb der Vormerkung
am 15. Mai 2017 ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen.
Bei einem abgeleiteten Erwerb der Vormerkung ist der Zeitpunkt der Abtretung
der gesicherten Forderung entscheidend für die Gutgläubigkeit des Zessionars.
Maßgeblich für die Gutgläubigkeit ist nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB nämlich
der Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (vgl. Senat, Urteil vom
16. Mai 1980 - V ZR 27/79, NJW 1980, 2413, 2414; Urteil vom 13. Oktober 2000
- V ZR 349/99, NJW 2001, 359, 360); dies ist bei einem abgeleiteten Erwerb der
Vormerkung die Abtretung der gesicherten Forderung (vgl. AK-BGB/
v. Schweinitz, § 885 Rn. 28). Am 15. Mai 2017 war die Löschung der zugunsten
des Beklagten bestehenden Auflassungsvormerkungen bereits erfolgt, die Widersprüche
waren indes noch nicht eingetragen. Inwieweit die aufschiebende Bedingung
des von der Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruchs im Zeitpunkt
der Abtretung des Anspruchs bereits eingetreten war, ist für den für den
guten Glauben entscheidenden Zeitpunkt nicht erheblich; insoweit gilt Entsprechendes
wie bei durch Vormerkung gesicherten künftigen Ansprüchen (vgl.
hierzu Senat, Urteil vom 31. Oktober 1980 - V ZR 95/79, NJW 1981, 446, 447).
Dass der vormerkungsgesicherte Anspruch aufschiebend bedingt war, hinderte
den Übergang der Vormerkung am 15. Mai 2017 nicht. Ein aufschiebend bedingter
Anspruch entsteht nicht erst mit Eintritt der vorgesehenen Bedingung, sondern
bereits im Zeitpunkt der Vereinbarung (näher Senat, Beschluss vom
13. Juni 2002 - V ZB 30/01, BGHZ 151, 116, 122; BGH, Urteil vom 21. September
1994 - VIII ZR 257/93, BGHZ 127, 129, 134) und kann daher bereits vor Bedingungseintritt
mit der Folge des Übergangs von Sicherungsrechten gemäß
§ 401 BGB abgetreten werden.

C.
1. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben
(§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden,
weil noch weitere Feststellungen zu treffend sind. Mangels Entscheidungsreife
ist die Sache daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563
Abs. 1 Satz 1 ZPO).

2. Das Berufungsgericht wird insbesondere Folgendes zu klären haben:
a) Offen ist, inwieweit im Hinblick auf den vormerkungsgesicherten Anspruch
im Kaufvertrag aus dem Jahr 2014 ein Abtretungsverbot nach § 399 Fall 2
BGB bestand und gegebenenfalls, ob und wann die Erstverkäuferin die Abtretung
genehmigte. Sollte die Abtretung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs
ausgeschlossen gewesen sein, schiede ein Erwerb der Vormerkung
durch die Klägerin am 15. Mai 2017 aus (vgl. Monath, RNotZ 2004, 359, 370).
hätte, anders
als die Revision meint, keine Rückwirkung, sondern führte lediglich dazu,
dass die Abtretung im Zeitpunkt der Genehmigung wirksam würde (st. Rspr., vgl.
im Einzelnen BGH, Urteil vom 1. Februar 1978 - VIII ZR 232/75, BGHZ 70, 299,
303; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 211/88, BGHZ 108, 172, 176; vgl. auch
Urteil vom 11. März 1997 - X ZR 146/94, NJW 1997, 3434, 3435). Insoweit wäre
dann
scheidend.

b) Zu klären ist auch, auf welcher Grundlage der Zwischenerwerb der
Streithelferin beruhte. Das Berufungsgericht hat hierzu - von seinem rechtlichen
Ansatzpunkt folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Wirkung der Auflassungsvormerkung
könnte der Streithelferin nur zugutegekommen sein, wenn
der Zwischenerwerb in Erfüllung des abgetretenen Anspruchs erfolgte. Inwieweit
dies der Fall war, ist, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass nach dem
Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht die Erstverkäuferin
und die Streithelferin nach der Abtretung eine Änderungsvereinbarung zum
Kaufvertrag aus dem Jahr 2014 geschlossen haben sollen, unklar.

c) Offen ist darüber hinaus, ob sich die Klägerin im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs
durch die Streithelferin bereits auf die Wirkungen der Auflassungsvormerkung
berufen konnte. Die Wirkung einer Auflassungsvormerkung, die einen
aufschiebend bedingten Anspruch sichert, kann erst bei Eintritt der Bedingung
geltend gemacht werden (vgl. BeckOGK/Assmann, BGB [1.11.2022], § 883
Rn. 182; vgl. entsprechend zum künftigen Anspruch Senat, Urteil vom 31. Oktober
1980 - V ZR 95/79, NJW 1981, 446, 447; Urteil vom 3. Dezember 1999
- V ZR 329/98, NJW 2000, 1033). Ob die Bedingungen des Übereignungsanspruchs
aus dem Kaufvertrag zwischen der Erstverkäuferin und der Streithelferin
bereits eingetreten waren, ergibt sich aus den Feststellungen nicht.