letzte Aktualisierung: 2.10.2025
BGH, Urt. 6.8.2025 – VIII ZR 161/24

BGB § 577a
Veräußerung vermieteten Wohnraums an Personenhandelsgesellschaft; Umwandlung in
Wohnungseigentum; Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen

a) Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH &
Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist
für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.
b) Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum
lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündigungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnen,
wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft
oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a
BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung
an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des
Wohnungseigentums für maßgeblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber
um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2025, 23) hat zur Begründung
seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We-
sentlichen ausgeführt:

Ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung
bestehe nicht. Die Eigenbedarfskündigung sei wegen Verstoßes gegen eine ge-
setzliche Kündigungsbeschränkung unwirksam. Die (zehnjährige) Kündigungs-
sperrfrist der - im Streitfall maßgeblichen - Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB
in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung sei im
Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen gewesen. In der vorliegenden
Konstellation komme es maßgeblich darauf an, dass die Kündigung nicht durch
die Ersterwerberin vor Begründung des Wohnungseigentums, sondern erst durch
die Zweiterwerber - die Kläger - nach der Umwandlung des Wohnraums in Woh-
nungseigentum erfolgt sei. Die Kläger seien als Ersterwerber des neu geschaffe-
nen Wohnungseigentums anzusehen. Deshalb sei die Vorschrift des § 577a
Abs. 1 BGB einschlägig, deren Frist aber erst mit der Eintragung der Kläger im
Grundbuch im März 2017 begonnen habe.

Hingegen griffen die mit Wirkung zum 1. Mai 2013 eingeführten und auf
die Veräußerung der vermieteten Wohnräume an eine Personengesellschaft ab-
stellenden Neuregelungen in § 577a Abs. 1a, 2a BGB - unabhängig von der
Frage nach ihrer zeitlichen Anwendbarkeit im Streitfall - in sachlicher Hinsicht
nicht ein. Sie seien teleologisch zu reduzieren, namentlich vor dem Hintergrund
des gesetzlich intendierten Mieterschutzes.

Der Gesetzgeber habe mit der Neuregelung eine Gesetzeslücke schließen
wollen, die sich in dem - von § 577a Abs. 1 BGB nicht erfassten - Fall eines Er-
werbs der gesamten vermieteten Immobilie durch eine Gesellschaft bürgerlichen
Rechts und einer anschließenden Begründung von Wohnungseigentum an den
vermieteten Wohnräumen ergeben habe. Die Gesetzesbegründung stelle aus-
schließlich und konkret auf diese Gesellschaftsform ab, nicht aber allgemein auf
Personenhandelsgesellschaften, und begründe dies mit dem erhöhten Verdrän-
gungsrisiko, welches bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehe und sich
bereits bei einem Erwerb durch die Gesellschaft selbst verwirklicht habe. Denn
schon diese dürfe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das Miet-
verhältnis wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter kündi-
gen. Eine weitere Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ergebe sich
bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dann, wenn einem Gesellschafter im
Rahmen der Auseinandersetzung die Eigentumswohnung zugewiesen werde
und dieser Eigenbedarf geltend mache. Beiden Fällen sei gemein, dass die Ei-
genbedarfsperson bereits Gesellschafter der ursprünglich erwerbenden Gesell-
schaft gewesen sei. Dieser beim Erwerb des ungeteilten Anwesens vorhandene
Gesellschafter dürfe im Falle der Kündigung auf das Erwerbsdatum der Gesell-
schaft zurückgreifen; die Sperrfrist werde also bereits mit der Eintragung der Per-
sonengesellschaft im Grundbuch ausgelöst. Nur diesen Fall meine § 577a
Abs. 2a BGB.

Ein solches Verdrängungsrisiko bestehe bei Personenhandelsgesell-
schaften, zu der die vorliegend ersterwerbende GmbH & Co. KG gehöre, nicht.
Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine solche Gesellschaft wegen
Eigenbedarfs eines Gesellschafters sei per se nicht zulässig. Es bestehe folglich
kein tragfähiger Grund für die Vorverlegung der Sperrfrist auf den Erwerb durch
die Gesellschaft.

Im Streitfall seien die Kläger weder selbst Erwerber des ungeteilten Anwe-
sens noch Gesellschafter der Ersterwerberin gewesen. Damit sei der Anwen-
dungsbereich des § 577a Abs. 1a, 2a BGB letztlich nicht eröffnet.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - teilweise allerdings nur
im Ergebnis - stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.
Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kläger auf Räu-
mung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1,
§ 985 BGB) verneint, weil das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis, in
welches die Kläger nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und im Revisionsver-
fahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund des
Erwerbs der Wohnung auf Vermieterseite eingetreten waren (§ 566 Abs. 1 BGB),
nicht durch die Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 2. September 2022 be-
endet wurde.

Die Kläger konnten sich im Zeitpunkt des Zugangs der vorbezeichneten
Kündigungserklärung nach der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbin-
dung mit § 1 der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung zur Festlegung
des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieter-
schutzverordnung - MiSchuV) vom 14. Dezember 2021 (GVBl. S. 674) nicht auf
ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen.

1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass für die
Beurteilung der Wirksamkeit der von den Klägern erklärten ordentlichen Kündi-
gung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) die Vorschrift des § 577a
BGB über die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit
dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung maßgeblich ist und somit auch die - von den
Parteien hinsichtlich ihrer Bedeutung für den Streitfall kontrovers erörterten -
Neuregelungen der Absätze 1a und 2a zu berücksichtigen sind. Die Wirksamkeit
einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts
entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beur-
teilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837
Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; je-
weils mwN).

a) Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten
Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün-
det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen
im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs
oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der
Veräußerung berufen.

Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter
Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 dieser
Bestimmung - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräu-
ßert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet
worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch
entzogen wird. Wird nachfolgend hierzu Wohnungseigentum begründet, beginnt
die Frist, innerhalb der eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ausge-
schlossen ist, nach § 577a Abs. 2a BGB bereits mit der vorgenannten Veräuße-
rung oder Belastung.

b) Diese Kündigungssperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch
Rechtsverordnung der Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre verlängert wer-
den, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde
besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Rechtsverordnung bestimmt
sind.

Das Berufungsgericht ist - ohne dies zu vertiefen und ohne dass dies von
den Parteien im Revisionsverfahren angegriffen wird - rechtsfehlerfrei davon aus-
gegangen, dass der Freistaat Bayern von dieser Ermächtigung wirksam Ge-
brauch gemacht und die Kündigungssperrfrist mit der hier einschlägigen, am
1. Januar 2022 in Kraft getretenen (verlängerten) Mieterschutzverordnung für
das Gebiet der Stadt München, in dem die streitgegenständliche Wohnung gele-
gen ist, auf zehn Jahre verlängert hat (vgl. zu der diesbezüglich von Amts wegen
vorzunehmenden Prüfung Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM
2022, 653 Rn. 20 ff. mwN).

2. Diese Sperrfrist war, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen
hat, bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 2. September 2022
noch nicht abgelaufen.

a) Das Berufungsgericht hat den Beginn der Kündigungssperrfrist unter
Heranziehung der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB bestimmt. Es hat die Kläger
als erstmalige Erwerber der vermieteten Wohnung nach deren Umwandlung in
Wohnungseigentum durch die veräußernde L. GmbH & Co.
KG und dementsprechend den Eigentumserwerb der Kläger im März 2017 als
fristauslösende Veräußerung im Sinne der vorbezeichneten Vorschrift angese-
hen.

Demgegenüber meint die Revision - in Übereinstimmung mit dem Amts-
gericht -, es sei für den Beginn der Kündigungssperrfrist in Anwendung der Vor-
schrift des § 577a Abs. 1a Satz 1, Abs. 2a BGB auf den schon Anfang 2012 er-
folgten Erwerb des Hausgrundstücks mit den vermieteten Wohnräumen durch
die L. GmbH & Co. KG abzustellen, weshalb die zehnjährige
Kündigungssperrfrist bei Zugang der Kündigungserklärung im September 2022
bereits abgelaufen gewesen sei.

b) Mit dieser Sichtweise kann die Revision nicht durchdringen; die Würdi-
gung des Berufungsgerichts trifft - im Ergebnis - zu. Da der Erwerb des noch un-
geteilten Hausgrundstücks durch die L. GmbH & Co. KG nicht
dem Tatbestand des § 577a Abs. 1a BGB unterfällt und deshalb auch die Vor-
schrift des § 577a Abs. 2a BGB über die zeitliche Vorverlagerung des Fristbe-
ginns nicht einschlägig ist, verbleibt es bei der durch § 577a Abs. 1 BGB ange-
ordneten grundsätzlichen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist an den Zeitpunkt
der (erstmaligen) Veräußerung der zuvor in Wohnungseigentum umgewandelten
Mietwohnung. Demzufolge begann die zehnjährige Kündigungssperrfrist im
Streitfall erst mit dem Eigentumserwerb der Kläger im März 2017.

aa) Das Berufungsgericht ist - wie das Amtsgericht - rechtsfehlerfrei davon
ausgegangen, dass nach der vom Gesetzgeber gewählten Regelungskonzeption
des § 577a BGB eine Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums
die Kündigungssperrfrist (ausnahmsweise) nicht nach § 577a Abs. 1 BGB begin-
nen lässt, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks
durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise einer
Belastung zugunsten dieses Personenkreises im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB
nachfolgt. Vielmehr soll dann, wenn es zuvor eine solche Veräußerung oder Be-
lastung gegeben hat, gemäß § 577a Abs. 2a BGB deren Vornahme für den Be-
ginn der Kündigungssperrfrist - auch im Hinblick auf die nachfolgende (und für
sich betrachtet eigentlich die Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB aus-
lösende) Veräußerung des Wohnungseigentums - maßgeblich sein. Insoweit ent-
hält § 577a Abs. 2a BGB eine - gegenüber § 577a Abs. 1 BGB vorrangige - Son-
derregelung zum Fristbeginn für die von § 577a Abs. 1a BGB erfassten Fälle, wie
sich neben dem Wortlaut des betreffenden Absatzes aus der Regelungssyste-
matik sowie Sinn und Zweck der Vorschrift des § 577a BGB ergibt.

(1) Die Vorschrift des § 577a BGB dient dem - zeitlich begrenzten - Schutz
des Mieters vor einer Kündigung bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen
in Eigentumswohnungen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 3, 38; 17/10485, S. 2 f.,
16).

Die durch sie angeordnete zeitliche Kündigungssperre zugunsten des
Mieters wird tatbestandlich grundsätzlich weder allein durch die mit einem Ver-
äußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite
noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohn-
räumen als solcher ausgelöst. Wie der Senat bereits entschieden hat, soll § 577a
BGB nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Um-
wandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigentumswohnung besteht, und
auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird (vgl.
Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 19; vom
23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 18; vom 22. Juni 2022
- VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37).

(2) Der Gesetzgeber hat die Gewährung des Kündigungsschutzes durch
§ 577a BGB vielmehr - im Grundsatz - an das Vorliegen beider Elemente in einer
bestimmten zeitlichen Reihenfolge (zuerst Begründung von Wohnungseigentum
an den vermieteten Wohnräumen, dann Veräußerung dieses Wohnungseigen-
tums) geknüpft. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB
und wird gestützt von dem aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Rege-
lungswillen des Gesetzgebers, den Mieter vor dem erhöhten Kündigungsrisiko zu
schützen, das mit einem Erwerb umgewandelter Eigentumswohnungen insbe-
sondere zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs verbunden ist (vgl. BT-
Drucks. 11/6374, S. 5 [zu § 564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; Senatsurteil vom
22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Die Kündigungs-
sperrfrist beginnt demzufolge nach § 577a Abs. 1 BGB grundsätzlich mit der
(erstmaligen) Veräußerung der in Wohnungseigentum umgewandelten Wohn-
räume im Sinne der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grund-
buch (vgl. zu letzterem Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM
2024, 837 Rn. 24 mwN).

(3) Soweit der Gesetzgeber, um eine Umgehung des nach § 577a Abs. 1
BGB bezweckten Mieterschutzes zu verhindern, im Rahmen des nachträglich
eingefügten Absatzes 1a für den Beginn der Kündigungssperrfrist auf das (wei-
tere) Erfordernis einer vorherigen Umwandlung in Wohnungseigentum verzichtet
hat und (allein) die Veräußerung des vermieteten Wohnraums genügen lässt
(siehe hierzu Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162
Rn. 23, 30; vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NZM 2020, 984 Rn. 16), be-
trifft dies ausschließlich den dort geregelten besonderen Fall des Erwerbs durch
eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit. Mit Absatz 1a wird der An-
wendungsbereich der in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündi-
gungssperre ausgedehnt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26), weil der Gesetzge-
ber das Risiko für den einzelnen Mieter, im Wege der Eigenbedarfskündigung
aus der Wohnung verdrängt zu werden, bereits beim Erwerb vermieteten Wohn-
raums durch den in Absatz 1a genannten Erwerberkreis als in gleicher Weise
erhöht angesehen hat wie im Fall einer unmittelbaren Umwandlung der Mietwoh-
nung in Wohnungseigentum (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26; Senatsurteil
vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 40).

Die alleinige tatbestandliche Anknüpfung von § 577a Abs. 1a BGB an die
Veräußerung (beziehungsweise den hier nicht einschlägigen Fall einer Belas-
tung) als solche bleibt gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für den
Beginn der Kündigungssperrfrist auch dann maßgeblich, wenn die Personenge-
sellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgend zum Erwerb eines ungeteilten
Hausgrundstücks noch Wohnungseigentum begründet. Ausweislich der Geset-
zesmaterialien hat der Gesetzgeber mit der in § 577a Abs. 2a BGB getroffenen
Anordnung verhindern wollen, dass als Folge der Umwandlung in Wohnungsei-
gentum "erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt" (vgl. BT-Drucks. 17/10485,
S. 26). Da es keine mietrechtliche Vorschrift gibt, nach der allein der Vorgang der
Begründung von Wohnungseigentum die Kündigungssperrfrist auslöst, hat sich
der Gesetzgeber insoweit ersichtlich auf den Sperrfristtatbestand nach § 577a
Abs. 1 BGB bezogen und mit der Bestimmung in § 577a Abs. 2a BGB zum Fris-
tenlauf eine Regelung für den Fall der der Begründung von Wohnungseigentum
durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden (erstma-
ligen) Veräußerung dieses Wohnungseigentums getroffen.

Mithin schränkt die Regelung in § 577a Abs. 2a BGB den Anwendungsbe-
reich des § 577a Abs. 1 BGB dahingehend ein, dass die - für sich betrachtet tat-
bestandsmäßige - (erstmalige) Veräußerung neu begründeten Wohnungseigen-
tums an den vermieteten Wohnräumen die in § 577a Abs. 1 BGB geregelte Kün-
digungssperrfrist dann nicht auslöst, wenn die Umwandlung der Wohnung in
Wohnungseigentum zeitlich nachfolgend zu einem Erwerb des nicht aufgeteilten
Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im
Sinne von § 577a Abs. 1a BGB stattfand.

bb) Das Berufungsgericht hat - jedenfalls im Ergebnis - rechtsfehlerfrei an-
genommen, dass im Streitfall die Begründung von Wohnungseigentum an den
vermieteten Wohnräumen und dessen Veräußerung an die Kläger nicht nachfol-
gend zu einem Erwerb durch eine Personengesellschaft im Sinne des § 577a
Abs. 1a BGB stattfanden und dass deshalb der von § 577a Abs. 1 BGB angeord-
nete Beginn der (hier zehnjährigen) Kündigungssperrfrist mit dem Eigentumser-
werb der Kläger im März 2017 - und nicht gemäß § 577a Abs. 1a, 2a BGB der
Zeitpunkt der Veräußerung des ungeteilten Hausgrundstücks an die L.
GmbH & Co. KG Anfang 2012 - maßgeblich ist.

(1) Dabei ist es allerdings - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts -
nicht von Bedeutung, dass die Kläger als Erwerber des Wohnungseigentums
nicht auch Gesellschafter der Ersterwerberin (gewesen) sind. Denn die durch die
Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB angeordnete Maßgeblichkeit des Zeitpunkts
der Veräußerung an die Gesellschaft im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB hängt
nicht davon ab, dass der der anschließenden Begründung von Wohnungseigen-
tum nachfolgende (erstmalige) Erwerb des Wohnungseigentums gerade durch
einen Gesellschafter erfolgt (in diesem Sinne aber möglicherweise Schmidt-Fut-
terer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 23a). Aus dem Wort-
laut ergibt sich ein solches Erfordernis ebenso wenig wie aus der Systematik und
dem vom Gesetzgeber mit der Regelung in § 577a Abs. 1a, 2a BGB verfolgten
Zweck.

Die Regelung des § 577a Abs. 2a BGB trifft zwar - wie ausgeführt - eine
Bestimmung zum Fristenlauf für den Fall der einer Begründung von Wohnungs-
eigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden
Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Da sie
diese weitere Veräußerung selbst jedoch nicht erwähnt, lässt sich dem Wortlaut
auch keine Bestimmung zu dem als Erwerber des neu begründeten Wohnungs-
eigentums in Betracht kommenden Personenkreis entnehmen.

Der vom Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist bezweckte zeitlich be-
schränkte Schutz des Mieters erfordert es nicht, bei der dem Erwerb durch eine
Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB
nachfolgenden Veräußerung zwischenzeitlich begründeten Wohnungseigentums
danach zu unterscheiden, ob die Veräußerung an einen der Gesellschafter oder
Miteigentümer erfolgt oder aber an einen Dritten. Wie ausgeführt, sollte die mit
§ 577a Abs. 1a BGB beabsichtigte Erstreckung der in § 577a Abs. 1 BGB vorge-
sehenen zeitlichen Kündigungssperre auf die Fälle der Veräußerung an eine Per-
sonenmehrheit (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ
218, 162 Rn. 28) dem bereits damit - unabhängig von einer Umwandlung der ver-
mieteten Wohnräume in Wohnungseigentum - verbundenen erhöhten Verdrän-
gungsrisiko für den Mieter Rechnung tragen. Dieser Regelungszweck ist dadurch
erreicht, dass die Kündigungssperrfrist bereits mit der Veräußerung an die Per-
sonengesellschaft oder Erwerbermehrheit ausgelöst wird und im Weiteren für
ihre gesamte Dauer die Kündigungsmöglichkeiten (auch) eines jeden nachfol-
genden Erwerbers einschränkt (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 73).

Den Gesetzesmaterialien lassen sich auch keine Anhaltspunkte dafür ent-
nehmen, dass der Gesetzgeber bei der Anordnung des § 577a Abs. 2a BGB al-
lein den Fall der Weiterveräußerung an einen Mitgesellschafter oder Miteigentü-
mer im Blick gehabt hätte und (nur) für diesen den (erneuten) Lauf einer Kündi-
gungssperrfrist (nach § 577a Abs. 1 BGB) hätte ausschließen wollen. Hiergegen
spricht schon, dass die Weiterveräußerung des Wohnungseigentums an einen
der Gesellschafter oder Miteigentümer gerade keine Veräußerung im Sinne des
§ 577a Abs. 1 BGB darstellt. Denn eine solche setzt angesichts des Schutz-
zwecks der Vorschrift einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungs-
eigentümers dergestalt voraus, dass damit ein neu in Betracht kommender, bis
zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungs-
weise Verwertungsbedarf geschaffen wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009
- VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR
74/11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022,
653 Rn. 38). Hieran fehlt es indessen, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs
im Hinblick auf den Erlangungswunsch eines Gesellschafters oder Miteigentü-
mers bereits zuvor hätte erfolgen können.

(2) Die L. GmbH & Co. KG, die das ungeteilte Haus-
grundstück erworben hatte, gehört jedoch - wie das Berufungsgericht richtig ge-
sehen hat - nicht zu dem in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB genannten
Erwerberkreis. Denn sie ist keine "Personengesellschaft" im Sinne der vorbe-
zeichneten Vorschrift.

(a) Maßgebend für die Auslegung von Gesetzen ist der in der Norm zum
Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem
Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineinge-
stellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die an-
erkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der
Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der
Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegensei-
tig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer ande-
ren. Ausgangspunkt der Auslegung ist der Wortlaut der Vorschrift. Er gibt aller-
dings nicht immer hinreichende Hinweise auf den Willen des Gesetzgebers. Un-
ter Umständen wird erst im Zusammenhang mit Sinn und Zweck des Gesetzes
oder anderen Auslegungsgesichtspunkten die im Wortlaut ausgedrückte, vom
Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption deutlich, der sich das Gericht nicht
entgegenstellen darf. Seine Aufgabe beschränkt sich darauf, die intendierte Re-
gelungskonzeption bezogen auf den konkreten Fall - auch unter gewandelten Be-
dingungen - möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. BVerfGE 168, 1
Rn. 118 mwN; Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162
Rn. 34 mwN; siehe auch Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20,
NJW-RR 2022, 80 Rn. 32).

(b) Nach diesem Maßstab ist § 577a Abs. 1a, 2a BGB entgegen der An-
sicht der Revision und des überwiegenden Teils des mietrechtlichen Schrifttums
(vgl. nur MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577a Rn. 12; Schmidt-Futterer/
Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b, 18e; BeckOGK-
BGB/Klühs, Stand: 1. April 2025, § 577a Rn. 48; Börstinghaus/Siegmund/Sieg-
mund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 17; BeckOK-BGB/Caspers, Stand: 1. Mai
2025, § 577 Rn. 12a, 12b; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2024, § 577a
Rn. 24; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 53 f.)
nicht dahingehend auszulegen, dass auch die Veräußerung des vermieteten
Wohnraums an Personenhandelsgesellschaften - wie hier eine GmbH & Co. KG -
unter den Tatbestand fällt (wie hier BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2025,
§ 577a BGB Rn. 18; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 577a Rn. 6c).
Soweit der Wortlaut der Vorschrift mit der Verwendung des Begriffs der Perso-
nengesellschaft darauf hindeutet, dass neben der Gesellschaft bürgerlichen
Rechts weitergehend auch Personenhandelsgesellschaften (offene Handelsge-
sellschaft und Kommanditgesellschaft) erfasst sein könnten, drückt er den Rege-
lungswillen des Gesetzgebers, wie er sich unter Berücksichtigung der Entste-
hungsgeschichte sowie von Sinn und Zweck der nachträglich eingefügten Vor-
schriften und des Gesamtzusammenhangs der einschlägigen Regelungen ergibt,
nicht hinreichend deutlich aus. Er ist daher in dem Sinne (einschränkend) auszu-
legen, dass von dem Begriff der Personengesellschaft in § 577a Abs. 1a BGB
nicht die Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede stehende GmbH &
Co. KG erfasst sind.

(aa) Der Gesetzgeber wollte mit der Ergänzung der in § 577a Abs. 1, 2
BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2
und Nr. 3 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre um den in Rede ste-
henden Absatz 1a ausweislich der Gesetzesmaterialien die in der Praxis aufge-
tretene Umgehung des Kündigungsschutzes insbesondere nach dem sogenann-
ten "Münchener Modell" unterbinden (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR-
Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D;
siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213,
136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.).
Er hat bei diesen ihm bekannt gewordenen Fallgestaltungen, in denen
eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümerge-
meinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zu-
nächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden
Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtete und stattdessen
wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigte, das
von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemein-
schaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch
angesehen wie in dem von der seinerzeit bereits bestehenden Vorschrift des
§ 577a Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters geregelten Fall der Umwandlung
des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließen-
den Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16,
26).

Dabei ist der Gesetzgeber zu Recht davon ausgegangen, dass in einem
Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mie-
ter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt
zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch meh-
rere Erwerber steigt. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren
Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden
kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Ei-
genbedarfs in Anspruch genommen zu werden (vgl. Senatsurteil vom 21. März
2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 56 unter Hinweis auf BT-
Drucks. 17/10485, S. 16, 26).

Vor allem aber hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung
maßgeblich darauf abgestellt, dass die Gefährdungslage für den Mieter, die den
Gesetzgeber zur Einführung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB
im Falle der Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum an vermie-
teten Wohnräumen veranlasst hatte, in diesen Fällen bereits mit dem Erwerb des
vermieteten Wohnraums entsteht. Denn die Miteigentümergemeinschaft kann
sich für einen der Miteigentümer (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII
ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 44 mwN) beziehungsweise - nach der von den
Gesetzesmaterialien ausdrücklich in Bezug genommenen Senatsrechtspre-
chung - die (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts für einen ihrer Gesell-
schafter auf Eigenbedarf berufen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. Dezember
2010 - VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 - VIII ZR
104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024,
837 Rn. 14-17 [auch zum Gesetz zur Modernisierung des Personengesell-
schaftsrechts - MoPeG]), weshalb schon ab ihrem Eintritt in das bestehende Miet-
verhältnis - unabhängig von einer Begründung von Wohnungseigentum - für den
Mieter das Risiko einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses besteht
(vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 3, 16, 26).

Da die (bis dahin allein) bestehende Regelung zur Kündigungssperrfrist
(§ 577a Abs. 1 BGB) mit ihrer Anknüpfung (erst) an die einer Umwandlung des
vermieteten Wohnraums nachfolgende Veräußerung des Wohnungseigentums
diese Fallgestaltungen nicht erfasste, waren die mietrechtlichen Vorschriften zum
Schutz der Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswoh-
nungen nach Ansicht des Gesetzgebers unzureichend (BT-Drucks. 17/10485,
S. 2). Mit den Neuregelungen sollte "diese Schutzlücke" geschlossen und eine
faktische Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung "insbeson-
dere nach dem ´Münchener Modell´" unterbunden werden (BT-
Drucks. 17/10485, S. 3, 16).

(bb) Dementsprechend befassen sich die Ausführungen in den Gesetzes-
materialien ausführlich (allein) mit der Situation bei Veräußerungen an eine (Au-
ßen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft
und der in diesen Fällen bestehenden Schutzlücke (vgl. BT-Drucks. 17/10485,
S. 16).

So sollte die Ergänzung des § 577a BGB durch den neuen Absatz 1a
nichts an der - im Rahmen des Münchener Modells genutzten - Befugnis der (Au-
ßen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts beziehungsweise der Miteigentümerge-
meinschaft ändern, ein ordentliches Kündigungsrecht auf den Eigenbedarf der
erwerbenden Gesellschafter oder Miteigentümer zu stützen. Jedoch sollte die
Personenmehrheit daran gehindert werden, innerhalb der Frist des Absatzes 1
dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder Miteigentümers geltend
zu machen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 3, 16, 26; siehe hierzu auch Senatsur-
teil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 40, 53).

Im Weiteren heißt es in der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/10485,
S. 26):

"Damit löst jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grund-
stücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber
die Sperrfrist nach Absatz 1 aus."

Auch die Erläuterung der Regelung des Absatzes 2a zum Fristenlauf bei
nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a erfolgender Umwandlung des Objekts in
Wohnungseigentum erwähnt ausdrücklich (und allein) die Gesellschaft bürgerli-
chen Rechts und die Miteigentümergemeinschaft. So heißt es dort (BT-
Drucks. 17/10485, S. 26):

"Der Anwendungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch
Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Ge-
sellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung
zu Gunsten dieser ausgedehnt. (…)
Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräuße-
rung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber ge-
schützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Mietwohn-
raum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums nach
§ 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nachfolgende Be-
gründung von Wohnungseigentum nicht erhöht."

(cc) Vor diesem Hintergrund wird erst im Zusammenhang mit der Entste-
hungsgeschichte und den aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Erwägun-
gen zum Sinn und Zweck der Neuregelung deutlich, dass der Gesetzgeber die
Zielrichtung der Kündigungssperrfrist als besonderen Kündigungsschutz bei der
Wohnungsumwandlung auch für die von Absatz 1a erfassten Fälle beibehalten
wollte und die für die tatbestandliche Anknüpfung allein an den Veräußerungs-
vorgang sowie für die von Absatz 2a angeordnete zeitliche Vorverlagerung des
Fristbeginns maßgebliche Erwägung des Gesetzgebers - nämlich der durch die
frühzeitige Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Mitglieds
der erwerbenden Personenmehrheit auch vor der Begründung und Weiterveräu-
ßerung von Wohnungseigentum entstehenden Gefährdungslage zu begegnen -
allein bei der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder der Miteigentümer-
gemeinschaft trägt.

Insbesondere lässt sich die Senatsrechtsprechung, nach der eine
(Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Wohnraummietverhältnis grund-
sätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2
BGB kündigen darf, wie der Senat bereits entschieden hat, nicht auf Personen-
handelsgesellschaften wie die Kommanditgesellschaft oder die offene Handels-
gesellschaft - und somit auch nicht auf die im Streitfall in Rede stehende GmbH
& Co. KG - übertragen (vgl. Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR
210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9-11; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15,
BGHZ 213, 136 Rn. 52).

(dd) Insoweit ist der vom Gesetzgeber im Normtext des Absatzes 1a ver-
wendete Begriff der "Personengesellschaft" zu weit gefasst. Aus den Gesetzes-
materialien ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber damit
die Neuregelung auf Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede ste-
hende GmbH & Co. KG hätte erstrecken wollen, auf welche die der Neuregelung
zugrundeliegende gesetzgeberische Erwägung nicht zutrifft.

(aaa) Soweit in der Begründung zum Gesetzesentwurf ausdrücklich von
der Verhinderung einer Umgehung "über andere rechtliche Konstruktionen als
den Erwerb nach Absatz 1a Satz 1 Nummer 1" die Rede ist, bezieht sich dies
allein auf die Ergänzung in Absatz 1a Satz 1 Nummer 2 und den dort geregelten
Fall der Belastung des Grundstücks mit einem dinglichen Recht (vgl. BT-
Drucks. 17/10485, S. 26).

(bbb) Dem von der Revision sowie von der oben genannten Literatur zur
Begründung ihrer gegenteiligen Ansicht angeführten Umstand, dass § 577a
Abs. 1a, 2a BGB für den Zeitraum der Kündigungssperrfrist auch Verwertungs-
kündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausschließt, solche Kündigungen
aber - anders als diejenigen wegen Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2
BGB - nach allgemeiner Auffassung auch von einer Personenhandelsgesell-
schaft oder Kapitalgesellschaft (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022
- VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 45) erklärt werden können, kommt bei der
Bestimmung des durch das Tatbestandsmerkmal "Personengesellschaft" erfass-
ten Erwerberkreises unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten keine maß-
gebende Bedeutung zu.

Denn der - gegenüber Absatz 1 erfolgten - Erweiterung der tatbestandli-
chen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist (allein) an den in Absatz 1a genann-
ten Vorgang der Veräußerung (beziehungsweise der Belastung) und der von Ab-
satz 2a angeordneten zeitlichen Vorverlagerung des Fristbeginns auch bei nach-
folgender Umwandlung liegt die gesetzgeberische Wertung zugrunde, dass der
Mieter vor dem bereits mit dem Erwerb durch eine Personenmehrheit verbunde-
nen - und damit unabhängig von der Begründung von Wohnungseigentum an
den einzelnen Wohneinheiten bestehenden - Risiko einer Eigenbedarfskündi-
gung zugunsten von deren Mitgliedern beziehungsweise Gesellschaftern ge-
schützt werden müsse. Die Einbeziehung auch der Verwertungskündigung in die
ursprünglich nur für Eigenbedarfskündigungen vorgesehene zeitliche Kündi-
gungsbeschränkung (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF) durch das Gesetz vom
20. Juli 1990 zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei der Begrün-
dung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen (BGBl. I S. 1456) er-
folgte demgegenüber nur zur Ergänzung des dem Mieter gewährten Schutzes
vor der im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Gefahr
einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber. Sie sollte verhindern, dass
infolge der - verlängerten - Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen und wegen
der damit verbundenen Verringerung des wirtschaftlichen Werts der Wohnung
für den erwerbenden Eigentümer der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Ver-
wertung an Bedeutung gewinnt (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 7; Senatsurteil vom
11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NZM 2009, 430 Rn. 15).

Während der Vermieter, der im Zusammenhang mit einer beabsichtigten
oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Umwandlung der vermieteten
Wohnräume in Wohnungseigentum deren Veräußerung beabsichtigt, durch
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB an einer Verwertungskündigung gehindert ist,
wäre dem Ersterwerber des umgewandelten Wohnraums ohne die Einbeziehung
der Verwertungskündigung in die Kündigungssperrfrist eine solche Kündigung
möglich gewesen. Der Gesetzgeber hat diese Schutzlücke schließen und dem
Mieter umgewandelten Wohnraums gegen Kündigungen des Erwerbers wegen
Veräußerungsabsichten den gleichen Schutz wie gegen Eigenbedarfskündigun-
gen gewähren wollen (BT-Drucks. 11/6374, S. 7). Der zeitlich befristete Aus-
schluss einer Verwertungskündigung sichert somit den Kündigungsschutz des
Mieters im Zusammenhang mit der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Ei-
gentumswohnungen ab (so ausdrücklich BT-Drucks. 11/6374, S. 1). Wie der Se-
nat bereits entschieden hat, hat sich an dieser Schutzrichtung durch die Zusam-
menführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreform-
gesetz nichts geändert (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08,
aaO).

c) Nach alledem ist die für eine Eigenbedarfskündigung des Mietverhält-
nisses seitens der Kläger maßgebliche zehnjährige Kündigungssperrfrist im Zeit-
punkt des Zugangs der Kündigungserklärung vom 2. September 2022 noch nicht
abgelaufen gewesen.