4. WEG §§ 4, 12, 25 (Veräußerung von durch Unterteilung
entstandenem Wohnungseigentum ist zustimmungsfrei)
Die Veräußerung von Wohnungseigentum, das durch Unterteilung
bereits bestehenden Wohnungseigentums entstanden
ist (BGHZ 49, 250), bedarf nach dem Gesetz nicht der
Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines
Dritten.
BGH, Beschluß vom 24.11. 1978 — V ZB 2/78 —
Aus dem Tatbestand:
Die Beteiligten zu 1 waren Je zur Hälfte Miteigentümer eines Wohnungseigentums,
zu dem das Sondereigentum an der Wohnung
Nr. 1 gehörte. Die beiden weiteren auf dem Grundstück vorhandenen
Eigentumswohnungen gehörten zunächst ebenfalls den Beteiligten
zu 1 und wurden später veräußert, und zwar die Wohnung
Nr. 3 an den Beteiligten zu 3 und dessen Ehefrau. Für das Verhältnis
der Wohnungseigentümer zueinander sollten nach der Teilungserklärung
die §§ 10 bis 29 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
gelten. Die Veräußerung des Wohnungseigentums war keiner Beschränkung
durch das Erfordernis der Zustimmung anderer unterworfen
worden. Im April 1975 erklärten die Beteiligten zu 1 in notarieller
Form die Aufteilung ihres Wohnungseigentums in zwei
selbständige Eigentumsrechte, nämlich in ein Wohnungseigentum
und ein Teileigentum. Die jeweils als Sondereigentum bezeichneten
Räume sind in sich abgeschlossen. Die Teilung wurde vom Grundbuchamt
durch Übertragung des Teileigentums auf ein neues Blatt
vollzogen. Die Beteiligten zu 1 haben das (neue) Wohnungseigentum
in notariellem Vertrag an die Beteiligten zu 2 verkauft und
aufgelassen und haben deren Eintragung beantragt; die Beteiligten
zu 2 haben sich dem Antrag angeschlossen.
Nach fruchtloser Aufforderung, die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer
beizubringen, hat der Rechtspfleger den Umschreibungsantrag
durch Beschluß vom 17. April 1977 zurückgewiesen.
Der von den Beteiligten zu 1 und 2 hiergegen eingelegten
Erinnerung ist nicht abgeholfen worden; das Amtsgericht hat sie
dem Landgericht zur Behandlung als Beschwerde vorgelegt. Das
Landgericht hat den Beschluß vom 17. April 1977 aufgehoben und
hat das Grundbuchamt angewiesen, die Beteiligten zu 2 antragsgemäß
je zur Hälfte als Eigentümer des von den Beteiligten zu 1
gekauften Wohnungseigentums einzutragen.
Gegen diesen Beschluß des Landgerichts richtet sich die weitere
Beschwerde des Beteiligten zu 3, der seine Zustimmung für erforderlich
hält. Das Oberlandesgericht Saarbrücken möchte die
weitere Beschwerde zurückweisen. Es sieht sich daran jedoch durch
den Beschluß des Oberlandesgerichts Stutgart vom 12. Januar 1973,
OLGZ 73, 179 (= MittBayNot 1973, 361) gehindert und hat deshalb
gemäß § 79 Abs. 2 GBO die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung
vorgelegt.
Aus den Gründen:
Die Voraussetzungen für die Vorlegung der weiteren Beschwerde
an den Bundesgerichtshof nach § 79 Abs. 2 GBO
sind gegeben. Das vorlegende Oberlandesgericht verneint
die Frage, ob zur Veräußerung eines Wohnungseigentums,
das durch Unterteilung bereits bestehenden Wohnungseigentums
entstanden ist (im folgenden auch Teilveräußerung
genannt), nach dem Gesetz die Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer erforderlich ist. Damit will es bei
Auslegung der das Grundbuchrecht betreffenden (vgl. RGZ
146, 308, 311) Vorschriften der §§ 4, 12 WEG von der erwähnten,
auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung des
Oberlandesgerichts Stuttgart abweichen. Dieses hat die
Frage bejaht in einem Fall, in dem zu dem ursprünglichen
Wohnungseigentum das Sondereigentum an zwei in sich
abgeschlossenen Wohnungen gehörte und von diesem Wohnungseigentum
ein Teil, nämlich die Hälfte des Miteigentumsanteils
verbunden mit dem Sondereigentum an einer
der beiden Wohnungen, veräußert wurde. Dieser Unterschied
im Sachverhalt ändert indessen nichts daran, daß
eine von der Ansicht des vorlegenden Gerichts abweichende
Entscheidung vorliegt (vgl. BGHZ 7, 339, 341). Denn aus der
Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart ist, wie das
vorlegende Gericht zutreffend ausgeführt hat, zu entnehmen,
daß es nach dessen Auffassung für die Frage der Zustimmungsbedürftigkeit
nicht darauf ankommt, ob das Wohnungseigentum
unter gleichzeitiger Veräußerung einer der
gewonnenen Teile aufgeteilt wird, oder ob zunächst das
Wohnungseigentum aufgeteilt wird und erst dann eine Veräußerung
folgt.
1. Die weitere Beschwerde ist zulässig. Insbesondere ist
nichts zu erinnern gegen die Beschwerdebefugnis des Beteiligten
zu 3. Dieser geht unter Berufung auf die angeführte
Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart davon aus,
daß die Veräußerung eines durch Unterteilung entstandenen
Wohnungseigentumsrechts einen Eingriff in die Rechte der
übrigen Wohnungseigentümer darstelle und ohne deren Zustimmung
nicht zulässig sei; die beantragte Eintragung der
Beteiligten zu 2 als Eigentümer sei daher unzulässig. Die
Rechtsstellung des Beteiligten zu 3 wäre durch die Entscheidung
des Beschwerdegerichts beeinträchtigt, wenn
diese Entscheidung in dem von ihm behaupteten Sinn unrichtig
wäre; hieraus folgt seine Beschwerdeberechtigung
(Horber, GBO 14. Aufl. § 71 Anm. 10 A m. Ni.; vgl. auch Bay-
ObLGZ 1977, 1).
2. Die weitere Beschwerde ist jedoch nicht begründet.
a) Wie der erkennende Senat bereits in der Entscheidung
BGHZ 49, 250 (= DNotZ 1968, 417) ausgesprochen hat, kann
ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum unter
Aufteilung der -bisherigen Raumeinheit in mehrere in sich
wiederum abgeschlossene Raumeinheiten in eine der Zahl
dieser Raumeinheiten entsprechende Zahl von selbständigen
Wohnungseigentumsrechten unterteilen, ohne daß er
dazu nach dem Gesetz der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer
oder eines Dritten bedarf.
Für das Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) gelten nach § 1
Abs. 6 WEG die Vorschriften über das Wohnungseigentum
entsprechend; die Aufteilung von Teileigentum in mehrere
Teileigentumsrechte ist daher in gleicher Weise zu beurteilen.
Wenn dagegen, wie im vorliegenden Fall, ein Wohnungseigentum
aufgeteilt wird in ein Wohnungseigentum
und ein Teileigentum, so kann eine andere Sicht in Betracht
kommen, und zwar unter dem Gesichtspunkt einer Änderung
der durch Vertrag nach § 3 WEG oder Teilungserklärung
nach § 8 WEG festgelegten Zweckbestimmung (vgl. OLG
Braunschweig, MDR 1976, 1023). Darum geht es aber nicht,
wenn die Zweckbestimmung der neuen Raumeinheiten i. S.
des § 1 Abs. 2 und 3 WEG übereinstimmt mit dem Zweck,
der schon ursprünglich für die einzelnen Räume festgelegt
war. Auch zu einem Wohnungseigentum können Räume —
etwa Kellerräume oder Garagen — gehören, die nicht unmittelbar
zu Wohnzwecken bestimmt sind und daher im Fall
der Aufteilung gemäß § 1 Abs. 3 WEG nur zu einem Teileigentum
verselbständigt werden können. In einem solchen
Fall wird bei entsprechender Aufteilung eines ursprünglich
einheitlichen Wohnungseigentumsrechts in ein Wohnungseigentumsrecht
und ein Teileigentumsrecht die festgelegte
Zweckbestimmung nur formell geändert, materiell aber
wird ihr eben durch die Aufteilung in ein Wohnungseigentumsrecht
und ein Teileigentumsrecht Rechnung getragen.
Es besteht daher keine Veranlassung, eine derartige Aufteilung
von der Zustimmung der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft
abhängig zu machen.
Ein solcher Fall liegt hier vor. Denn wie sich aus der Aufteilungserklärung
vom 14. April 1975 ergibt, gehörten zu
dem ursprünglichen Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1
die Wohnung Nr. 1 sowie ein Bastelraum, drei Kellerräume
und eine Garage; hieraus wurde die Wohnung Nr. 1 nebst
einem Kellerraum in das neue Wohnungseigentum, der Bastelraum,
zwei Kellerräume und die Garage in das neue Teileigentum
übergeführt. Es liegt also hier der Sache nach
keine Änderung der bisherigen Zweckbestimmung vor.
b) Ob ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer
ein Wohnungseigentümer sein Recht nur in mehrere
Teilrechte aufteilen oder ob er diese Teilrechte auch weiterveräußern
kann, hat der erkennende Senat in der Entscheidung
BGHZ 49, 250 offengelassen. In Übereinstimmung mit
dem vorlegenden Gericht hält der Senat auch die freie, d. h.
von keiner Zustimmung abhängige, Veräußerung für zulässig
(vorbehaltlich anderweitiger Regelung entsprechend § 12
WEG).
Maßgebend muß auch in diesem Zusammenhang sein, daß,
wie der Senat bereits in der Entscheidung BGHZ 49, 250 betont
hat (ebenso BayObLGZ 1977, 1, 3), das Wohnungseigentum
als solches veräußerlich ist, und daß nach allgemeinem
Grundsatz veräußerliche Rechte auch teilweise veräußert
werden können. Ein Ausschluß der Befugnis zur freien Veräußerung
eines durch Aufteilung eines bestehenden Wohnungseigentumsrechts
geschaffenen Teilrechts wäre daher
nur dann gerechtfertigt, wenn der besondere Charakter des
Wohnungseigentums, vornehmlich die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis
notwendigerweise ergebenden Bindungen
(„verdinglichte Mitgliedschaftsbeziehung", s. dazu
insbes. Bärmann, WEG 3. Aufl. Einl. Rdnr. 192ff.) dies geböten.
Die Verkehrsfähigkeit des durch Unterteilung entstandenen
Wohnungseigentums wäre dann wesentlich beeinträchtigt.
Denn jedenfalls bei größeren Wohnanlagen mit
einer Vielzahl von — oft nicht ortsansässigen — Eigentümern
wäre damit zu rechnen, daß die Zustimmung der
übrigen Wohnungseigentümer nur unter erheblichen praktischen
Schwierigkeiten beizubringen wäre.
Aus den §§ 876, 877 BGB ist das Zustimmungserfordernis
nicht herzuleiten, da das Wohnungseigentum nach § 3 Abs. 1
und § 7 Abs. 1 WEG nicht mit den übrigen Wohnungseigentumsrechten
belastet, sondern nur durch sie beschränkt ist
(herrschende Meinung, s. auch BGHZ 49, 250, 255). Unabhängig
davon wäre Zustimmungspflichtigkeit aber dann anzunehmen,
wenn im übrigen durch eine derartige Veräußerung
der Status der übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft
in wesentlicher Hinsicht beeinträchtigt und
dadurch deren Eigentum an Substanz und Wert verlieren
würde. Wie im folgenden ausgeführt wird, können indes die
rechtlichen Interessen der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft
auf andere Weise gewahrt werden; nach Sinn und
Zweck des Wohnungseigentums muß daher auf diese Möglichkeiten
zurückgegriffen werden, dem Wohnungseigentümer
aber die Teilveräußerung seines Rechts ohne Zustimmung
anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten gestattet
sein (ebenso OLG Schleswig MDR 1965, 46; Soergel-Baur,
BGB 11. Aufl. WEG §3 Rdnr. 29; Palandt-Bassenge, BGB
37. Aufl. WEG Überblick vor § 1 Anm. 2 B d cc; Weitnauer,
WEG 5. Aufl. § 3 Rdnr. 27; Röll, Teilungserklärung und Entstehung
des Wohnungseigentums S. 38; Meier-Kraut,
MittBayNot 1974, 16; wohl auch Bärmann, WEG 3. Aufl. §8
Rdnr. 42 ff. und JZ 1968, 565).
c) Was nun die Stellung der übrigen Wohnungseigentümer
betrifft, so ist zunächst darauf hinzuweisen, daß nach den
Ausführungen des Senats in BGHZ 49, 250, 257 keine Bedenken
bestehen, in der Satzung, die der Grundstückseigentümer
mit seiner Teilungserklärung nach § 8 WEG oder die
Bruchteilseigentümer durch Vertrag nach §§ 3, 4 WEG schaffen,
die Teilveräußerung eines Wohnungseigentumsrechts in
entsprechender Anwendung von § 12 WEG von der Zustimmung
der anderen Wohnungseigentümer oder auch eines
Dritten, insbesondere des Verwalters, abhängig zu machen.
Gleiches kann auch nachträglich durch einstimmige Änderung
der Satzung erreicht werden. Eine solche rechtsgeschäftliche
Beschränkung des einzelnen Wohnungseigentümers
in seiner Verfügungsfreiheit ist allerdings ihrerseits
kraft Gesetzes wieder dadurch eingeschränkt, daß die Zustimmung
nur aus einem wichtigen Grund versagt werden
darf (§ 12 Abs. 2 WEG).
Ist eine solche rechtsgeschäftliche Regelung nicht getroffen
worden, so gehen, wie der Senat ebenfalls schon a. a. O. angemerkt
hat, die Bedenken gegen eine Teilveräußerung
hauptsächlich dahin, daß die Teilung weitere Mitglieder in
die Eigentümergemeinschaft hineinbringt, dadurch die
satzungsmäßige Anzahl der Wohnungseigentumsrechte und
damit die Satzung selbst verändert, außerdem eine Änderung
der Stimmenzahl bei der Wohnungseigentümer-Versammlung
herbeiführen kann (§ 25 Abs. 2 WEG) und bei Abstimmung
über die Entziehung eines Wohnungseigentums
auch eine Änderung des Stimmenverhältnisses (§ 18 Abs. 3
WEG). Die Bedenken ergeben sich danach allesamt aus der
Vergrößerung der Personenzahl der Wohnungseigentümer;
ein schutzwürdiges Interesse daran, daß nicht eine fremde,
vielleicht unerwünschte Person in die Gemeinschaft eindringe,
kann dagegen schon deshalb nicht anerkannt werden,
weil diese Folge auch bei einer Veräußerung des ursprünglichen
Wohnungseigentums im ganzen eintreten kann
(vgl. BGHZ 37, 203, 207 f = WM 1962, 822).
Zur Wahrung des Status der übrigen Wohnungseigentümer
darf daher hinsichtlich der Fassung von Mehrheitsbeschlüssen
(§§ 25, 18 Abs. 3 WEG) die ursprüngliche Stimmenzahl
durch eine Teilveräußerung von Wohnungseigentum keine
Änderung erfahren. Dabei kann hier- offenbleiben, ob zur
Erzielung dieses Ergebnisses in den Fällen, in denen die
gesetzliche Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht abbedungen
ist und daher jeder Wohnungseigentümer eine
Stimme hat, die Vorschrift des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG entsprechend
anzuwenden ist in dem Sinn, daß die Inhaber
der verselbständigten Teilrechte zusammen nur eine Stimme
haben (so Soergel-Baur, a. a. 0.; Palandt-Bassenge a. a. 0.;
Bärmann a. a. 0.; Maier-Kraut a. a. 0.), oder ob die Stimme
nach Bruchteilen aufzuteilen ist (so Ziege, NJW 1973, 2186).
Bleibt die ursprüngliche Stimmenzahl als solche aufrechterhalten,
so ist auch bei der Beschlußfassung über die Entziehung
von Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 3 WEG eine
Stimmenverschiebung ausgeschaltet.
Wenn dagegen, wie es in der Praxis häufig der Fall ist, das
in § 25 Abs. 2 WEG vorgesehene Stimmrecht nach Köpfen
abbedungen und durch ein Stimmrecht nach Anteilen (an
dem gemeinschaftlichen Miteigentum, meist nach Hundertstel-
oder Tausendstelanteilen) ersetzt worden ist, ergeben
sich keine Schwierigkeiten. In solchem Fall kann das Stimmrecht
gemäß der jeweiligen Höhe der Miteigentumsanteile
auf den Erwerber übergehen.
Auch sonstige, nicht das Stimmrecht betreffende, Befugnisse
der Inhaber der verselbständigten Teilrechte müssen sich im
Rahmen dessen halten,, was dem Inhaber des ursprüng-lichen Wohnungseigentums bis zur Aufteilung seines Rechts
zustand (vgl. dazu und wegen weiterer Einzelheiten auch
OLG Braunschweig MDR 1976, 1023; Bärmann a. a. O.; RBll,
Rpfleger 1976, 283, 284). Hinzunehmen sind dagegen Nachteile
rein tatsächlicher Art, wie sie. etwa in der stärkeren Belegung
eines Hauses und in der Benutzung des Gemeinschaftseigentums
durch eine größere Zahl von Personen
bestehen. Denn die Zahl der Bewohner und Benutzer kann
sich auch im Fall einer Veräußerung des ursprünglichen
Wohnungseigentums im ganzen oder- im Fall seiner Vermietung
vergrößern; es handelt sich daher insoweit nicht
um Folgen, die der Zulassung der freien Veräußerung aufgeteilter
Eigentumsrechte eigentümlich sind.
Zusammenfassend ist daher festzustellen, daß bei der vorgezeichneten
Handhabung die Rechtsstellung der übrigen
Wohnungseigentümer durch die Teilveräußerung eines Wohnungseigentums
in ihrer materiellen Substanz nicht in solcher
Weise berührt wird, daß entgegen dem Grundsatz der
freien Veräußerlichkeit die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer
gefordert werden müßte.