letzte Aktualisierung: 12.12.2024
BGH, Versäumnisurt. v. 19.7.2024 – V ZR 266/23

WEG §§ 10 Abs. 1 S. 2, 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 S. 2 u. Abs. 4
Bauliche Veränderung; Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; Verhältnis von
Beschluss zu vorheriger Vereinbarung; keine Beschlusskompetenz in Bezug auf
Kompensationszahlung

a) Die Wohnungseigentümer können seit dem 1. Dezember 2020 eine bauliche Veränderung auch
dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum
dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll (Fortführung von Senat, Urteil
vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 14).
b) Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht auch dann,
wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des
Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist.
c) Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen
festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die
übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen.

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung u.a. in ZWE 2024, 209 veröffentlicht
ist, meint, der Beschluss, an dessen Bestimmtheit keine Bedenken bestünden,
sei weder in Bezug auf die Gestattung der Errichtung der Gartenhütten
noch in Bezug auf die Entgeltregelung nichtig. Nur dies sei im Hinblick auf die
Versäumung der Anfechtungsfrist zu prüfen. Die Beschlusskompetenz für die
Gestattung der Errichtung von Gartenhütten ergebe sich aus § 20 Abs. 1 WEG.
Dabei könne unterstellt werden, dass die Eigentümer im Jahr 2016 vereinbart
hätten, an der Stelle, die nun für die Gartenhütten vorgesehen sei, Mülltonnenstellplätze
zu errichten. Eine solche Vereinbarung stehe der Beschlussfassung
nicht entgegen. In welchem Umfang durch Beschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG in
Nutzungsvereinbarungen eingegriffen werden könne, sei zwar umstritten. Jedenfalls
für die sich hier allein stellende Frage der Beschlusskompetenz sei aber ein
Vorrang des § 20 Abs. 1 WEG anzunehmen. Anderenfalls liefe § 20 Abs. 1 WEG
weitgehend leer und fände nur auf die Bereiche des Gemeinschaftseigentums
Anwendung, für die es keine Nutzungsvereinbarung gebe. Ebenfalls ohne Erfolg
rüge der Kläger, dass durch den Beschluss de facto ein Sondernutzungsrecht für
die bauwilligen Eigentümer begründet werde. Denn die in § 21 Abs. 1 Satz 2
WEG geregelte ausschließliche Nutzungsbefugnis der bauwilligen Eigentümer
beruhe auf einer von den Gerichten hinzunehmenden gesetzgeberischen Wertung.
Für die Entgeltregelung bestehe ebenfalls die Beschlusskompetenz. Da
die Wohnungseigentümer im Zweifel keine nichtigen Beschlüsse fassen wollten,
sei der Beschluss nicht im Sinne der Begründung einer Zahlungspflicht zwischen
den Miteigentümern auszulegen. Ein Beschluss könne zwar nur Zahlungen an
die Gemeinschaft und von der Gemeinschaft vorsehen. Bei objektiv-normativer
Auslegung könne der hier in Rede stehende Beschluss aber dahingehend ausgelegt
werden, dass die eine Gartenhütte errichtenden Eigentümer eine Zahlung
an die GdWE leisten müssten und das Geld sogleich - im Sinne eines abgekürzten
Zahlungsweges - an die anderen Eigentümer ausgekehrt werde. Die Beschlusskompetenz
für die Zahlungspflichten nur einzelner Eigentümer folge aus
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Auch für die Zuwendung der Einnahmen an bestimmte
einzelne Eigentümer bestehe eine Beschlusskompetenz. Zwar sehe das Gesetz
nicht vor, Einnahmen lediglich auf einzelne Eigentümer zu verteilen bzw. einen
von § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichenden Verteilungsmaßstab für die Einnahmen
zu bestimmen. Lege man den Beschluss im Sinne einer Vermietung des
gemeinschaftlichen Eigentums und der Verteilung der Mieten an die nicht bauenden
Eigentümer aus, wäre er nichtig. Möglich sei es allerdings, einem Eigentümer
eine Zahlung zuzuwenden, wenn es sich um einen Entschädigungsanspruch aus
§ 14 Abs. 3 WEG handele. So liege es hier, weil durch die Zahlung die Eigentümer,
die die Gemeinschaftsfläche nicht mehr nutzen könnten, einen freiwilligen
Ausgleich erhalten sollten. Ob der Betrag angemessen sei, sei jedenfalls bei der
von dem Kläger allein geltend gemachten Nichtigkeit des Beschlusses nicht zu
prüfen. Ein derartiges Verständnis der Normen erlaube in der Praxis interessengerechte
Lösungen.

II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis nicht stand. Zu entscheiden
ist durch Versäumnisurteil. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf
der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. Senat, Urteil
vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.).

1. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht allerdings davon aus,
dass der Beschluss, soweit er die Errichtung der Gartenhütten gestattet, keine
Nichtigkeitsgründe aufweist. Nur hierauf kann die Klage gestützt werden, da die
Anfechtungsfrist des § 45 WEG nicht gewahrt wurde. Das Berufungsgericht prüft
zu Recht, ob den Wohnungseigentümern für den Gestattungsbeschluss, an dessen
hinreichender Bestimmtheit der Senat auch unter Berücksichtigung der von
der Revision erhobenen Rügen ebenso wie das Berufungsgericht keine Zweifel
hat, die Beschlusskompetenz gemäß § 20 Abs. 1 WEG zusteht. Bei der in dem
Beschluss genehmigten Errichtung von Gartenhütten handelt es sich nämlich um
Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums hinausgehen und deshalb als bauliche Veränderungen i.S.d. § 20
Abs. 1 WEG zu qualifizieren sind.

a) Richtig ist zunächst, dass die Beschlusskompetenz gemäß § 20 Abs. 1
WEG nicht deshalb ausscheidet, weil durch den Beschluss faktisch ein Sondernutzungsrecht
für die bauwilligen Eigentümer begründet wird.

aa) Wie der Senat bereits im Zusammenhang mit der Errichtung eines der
Barrierereduzierung dienenden Außenaufzugs (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG)
entschieden hat, folgt aus § 21 WEG, dass bauliche Veränderungen nach dem
seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch dann beschlossen
werden können, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen
Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum
für bestimmte Wohnungseigentümer zur Folge hat. Die Schaffung außerhalb
des Grundbuchs bestehender Nutzungsbefugnisse von einzelnen Wohnungseigentümern
(§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG) oder Gruppen von Wohnungseigentümern
(§ 21 Abs. 3 Satz 2 WEG) beruht auf einer bewussten Entscheidung
des Gesetzgebers (näher zum Ganzen Senat, Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR
244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 14 ff.). Eine Differenzierung zwischen nach § 20
Abs. 2 WEG privilegierten Maßnahmen und - wie hier - sonstigen baulichen Veränderungen
hat der Gesetzgeber hierbei nicht vorgenommen.

bb) Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer seit dem 1. Dezember
2020 eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis
an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft
nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll. So liegt es hier; denn
bei der gebotenen nächstliegenden Auslegung (vgl. zur weiteren Auslegung unten
Rn. 27 ff.) begründet der Beschluss die jeweils alleinige und ausschließliche
Nutzungsbefugnis der bauenden Wohnungseigentümer, verbunden jeweils mit
dem Recht der übrigen Wohnungseigentümer, ihrerseits ebenfalls eine Gartenhütte
für die eigene Nutzung zu errichten. Der Beschlusskompetenz gemäß § 20
Abs. 1 WEG steht die Begründung einer solchen (dauerhaft) ausschließlichen
Nutzungsbefugnis nicht entgegen. Zwar hat ein Wohnungseigentümer, der nicht
berechtigt ist, die Nutzungen zu ziehen, grundsätzlich einen Anspruch darauf,
dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet
wird (§ 21 Abs. 4 Satz 1 WEG). § 21 WEG regelt aber lediglich die gesetzlichen
Folgen eines auf der Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG gefassten Beschlusses
und schränkt die dort eingeräumte Beschlusskompetenz nicht ein. Ein exklusives
Nutzungsrecht des bauwilligen Wohnungseigentümers führt deshalb nicht zur
Nichtigkeit des Gestattungsbeschlusses (vgl. auch LG Düsseldorf, ZWE 2023,
214 Rn. 24; Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl., § 21 Rn. 117; Hogenschurz, ZWE
2023, 216, 217; Zschieschack, ZMR 2023, 347, 348; aA Jennißen in Jennißen,
WEG, 7. Aufl., § 21 Rn. 18b). Ob und unter welchen Voraussetzungen ein entsprechender
Beschluss anfechtbar ist, ist hier nicht zu entscheiden.

b) Weiter ist zu klären, in welchem Verhältnis die den Wohnungseigentümern
in § 20 Abs. 1 WEG eingeräumte Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen
zu einer Nutzungsvereinbarung steht. Denn das Berufungsgericht unterstellt,
dass die Wohnungseigentümer im Jahr 2016 eine Vereinbarung i.S.d.
§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffen haben, wonach an der Stelle, an welcher jetzt
die Gartenhütten errichtet werden sollen, Standorte für Müllplätze vorgesehen
sind und nur hierfür genutzt werden dürfen. Davon ist in der Revisionsinstanz
zugunsten des Klägers auszugehen.

aa) Haben die Wohnungseigentümer eine bestimmte Angelegenheit durch
eine Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelt, ist eine Aufhebung,
Änderung oder Ergänzung nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung
grundsätzlich nur durch eine erneute Vereinbarung möglich. Dies setzt die Mitwirkung
aller Wohnungseigentümer voraus. Soll eine Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss
geändert werden, besteht hierfür nach der ständigen Rechtsprechung
des Senats eine Beschlusskompetenz nur dann, wenn das Gesetz oder
die Gemeinschaftsordnung bzw. eine anderweitige Vereinbarung eine solche Änderung
ausdrücklich vorsehen (sog. Öffnungsklausel, vgl. Senat, Urteil vom
20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 168; Urteil vom 25. September
2009 - V ZR 33/09, NZM 2009, 866 Rn. 7; siehe aus der Literatur nur Bärmann/
Suilmann, WEG, 15. Aufl., § 10 Rn. 81; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10
Rn. 180). Ohne eine solche Öffnungsklausel ist ein vereinbarungsändernder Beschluss
mangels Beschlusskompetenz nichtig (vgl. Senat, Urteil vom 20. September
2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 168).

bb) Im Ausgangspunkt führt eine bauliche Veränderung allerdings für sich
genommen nicht dazu, dass eine Nutzungsvereinbarung geändert wird. Wird beispielsweise
einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet, seine
Teileigentumseinheit in eine Wohnung umzubauen, ändert dies zweifelsfrei
nichts daran, dass die Einheit aufgrund der Vereinbarung weiterhin grundsätzlich
nicht zum Wohnen genutzt werden darf (unzutreffend jedenfalls insoweit AG
München, ZMR 2023, 930). Fest steht andererseits auch, dass eine Beschlusskompetenz
nach § 20 Abs. 1 WEG von vorneherein ausscheidet, wenn eine bestimmte
bauliche Maßnahme in einer Vereinbarung ausgeschlossen ist. Ist in der
Gemeinschaftsordnung etwa vorgesehen, dass die Errichtung von Baulichkeiten
jeglicher Art in einem bestimmten Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht
gestattet ist, ergibt sich daraus eindeutig ein von § 20 Abs. 1 WEG abweichender
Wille der Wohnungseigentümer, der gemäß § 47 WEG auch für Altvereinbarungen
maßgeblich ist (vgl. hierzu etwa LG Hamburg, ZWE 2024, 226 Rn. 15 ff., vgl.
allgemein zur Möglichkeit, § 20 Abs. 1 WEG abzubedingen, Häublein/Jacoby/
Lehmann-Richter/Wobst, ZWE 2021, 27, 28).

cc) Hier erschöpft sich die von dem Berufungsgericht unterstellte Vereinbarung
aber darin, die Nutzung der Fläche als Mülltonnenstellplatz vorzugeben;
nur ist diese Nutzung nicht mehr möglich, wenn dort Gartenhütten errichtet worden
sind. Damit stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer eine bauliche
Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG auch dann beschließen können, wenn die
bauliche Maßnahme (lediglich) faktisch dazu führt, dass - wie hier - eine in der
Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgesehene Nutzung nicht mehr
möglich ist. Dies ist umstritten. Der Senat hat die Frage zuletzt offengelassen
(vgl. Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 16). Diskutiert
wird die Problematik zwar vorrangig anhand von Fällen, in denen eine bestimmte
Nutzung des Gemeinschaftseigentums in der Gemeinschaftsordnung
i.S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbart ist. Als Beispiel wird etwa der Fall angeführt,
dass in einem nach der Zweckbestimmung in der Gemeinschaftsordnung
als Fahrradkeller oder Wäscheraum dienenden Raum aufgrund Mehrheitsbeschlusses
eine Sauna errichtet werden soll (vgl. Bärmann/Dötsch, WEG,
15. Aufl., § 21 Rn. 39). Für eine spätere Nutzungsvereinbarung, von der hier revisionsrechtlich
auszugehen ist, stellt sich die Frage aber in gleicher Weise.

(1) Nach einer Ansicht, der sich das Berufungsgericht anschließt, ist ein
solcher Beschluss nicht nichtig, sondern von der Beschlusskompetenz des § 20
Abs. 1 WEG gedeckt. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung nach § 20
Abs. 1 WEG stehe anders als eine Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG
nicht unter dem Vorbehalt einer Vereinbarung. § 20 WEG sei gegenüber § 19
WEG vorrangig. Zudem könne nur so dem Willen des Reformgesetzgebers, bauliche
Veränderungen zu erleichtern, Rechnung getragen werden. Denn anderenfalls
fände § 20 Abs. 1 WEG nur für Bauteile, für die es keine Nutzungsvereinbarung
gebe, Anwendung und liefe damit weitgehend leer. Das Publizitätsdefizit im
Grundbuch sei hinzunehmen (vgl. Staudinger/Jacoby, BGB [2023], § 20 WEG
Rn. 107 f.; BeckOK WEG/Müller [2.4.2024], § 10 Rn. 162; Bärmann/Dötsch,
WEG, 15. Aufl., § 21 Rn. 44; NK-BGB/Brücher/Schultzky, 5. Aufl., § 20 WEG
Rn. 27; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 54 ff.;
Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst, ZWE 2021, 27, 28; Dötsch, ZWE
2021, 341, 348; Hogenschurz, ZWE 2023, 216, 217; Zschieschack, ZWE 2021,
68, 73).

(2) Die Gegenauffassung hält einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG
über eine bauliche Veränderung, die einer Nutzungsvereinbarung faktisch zuwiderläuft,
für nichtig. Auch ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG stehe unter dem
Vorbehalt einer entgegenstehenden Vereinbarung. Dies folge unter anderem aus
dem Zusammenspiel mit § 19 WEG. Denn es sei widersinnig, dass eine Vereinbarung
zwar einer Gebrauchsregelung im Sinne von § 19 WEG, die möglicherweise
nur geringfügig in die Rechte der einzelnen Eigentümer eingreife, entgegenstehe,
nicht aber einem Beschluss über eine bauliche Veränderung, die regelmäßig
mit einem schwerwiegenderen Eingriff für die Eigentümer verbunden
sei. Zudem habe eine bauliche Veränderung (im Allgemeinen) auch nach altem
Recht (§ 22 Abs. 1 WEG aF) nur beschlossen werden dürfen, wenn dem keine
Vereinbarung entgegengestanden habe. Der Reformgesetzgeber habe sowohl
das Rangverhältnis von Vereinbarungen und Beschlüssen als auch die "Actuscontrarius-
These" (Abänderung einer Vereinbarung nur durch Vereinbarung) beibehalten
und mit Einführung des § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG Erwerbern ermöglichen
wollen, vereinbarungsändernde Beschlüsse aus dem Grundbuch zu ersehen
(vgl. BeckOGK/Kempfle, WEG [1.6.2024], § 20 Rn. 131, 218; BeckOK WEG/Elzer
[2.4.2024], § 20 Rn. 59b, § 21 Rn. 16; Fichtner in Müller/Fichtner, Praktische
Fragen des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 27 Rn. 79; Ott, MietRB 2024, 113,
114; der Sache nach wohl auch Suilmann, ZWE 2022, 268, 269 f.: zumindest
anfechtbar).

(3) Daneben gibt es vermittelnde Ansichten, die nach dem Inhalt der Vereinbarung
im Einzelfall bzw. danach differenzieren, ob die Nutzungsvereinbarung
verbindlich und veränderungsfest ist oder nicht und eine Nichtigkeit nur in dem
ersten Fall annehmen; bloße Zweckvereinbarungen sollen dafür nicht genügen
(vgl. BeckOK WEG/Müller [2.4.2024], § 10 Rn. 162; Grüneberg/Wicke, BGB,
83. Aufl., § 20 WEG Rn. 22, § 21 WEG Rn. 10). Auch eine Unterscheidung zwischen
Alt- und Neuvereinbarungen sowie zwischen Neuvereinbarungen, die die
Art der Nutzung inhaltlich ausgestalten und solchen, die den Nutzerkreis modifizieren,
wird vorgeschlagen (vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 20
Rn. 101).

dd) Nach Auffassung des Senats sprechen die besseren Argumente für
die zuerst dargestellte Meinung. Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer
baulichen Veränderung besteht auch dann, wenn die Beschlussfassung - wie
hier - dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums
faktisch nicht mehr möglich ist.

(1) Dafür, dass die Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche
Veränderungen auch dann gestatten können, wenn diese dazu führen, dass
die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums
faktisch nicht mehr möglich ist, spricht zunächst der Wortlaut der Vorschrift. Den
Wohnungseigentümern wird allgemein die Kompetenz eingeräumt, bauliche Veränderungen
zu beschließen bzw. durch Beschluss zu gestatten.

(2) Bestätigt wird dies durch die Systematik des Gesetzes. Anders als § 19
Abs. 1 WEG, wonach Beschlüsse über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung
unter dem Vorbehalt stehen, dass keine entgegenstehende Vereinbarung
der Wohnungseigentümer vorliegt, ist eine vergleichbare Einschränkung in
§ 20 Abs. 1 WEG nicht enthalten. Dies spricht dafür, dass die auf bauliche Veränderungen
bezogene Beschlusskompetenz durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer
nicht in Frage gestellt werden soll. Das grundsätzlich bestehende
Rangverhältnis von Vereinbarungen und Beschlüssen steht dem nicht entgegen,
weil die Vereinbarung - wie eingangs ausgeführt (vgl. Rn. 12) - für sich
genommen nicht geändert wird.

(3) Dies entspricht den Zielen des Gesetzgebers. Das Gegenargument, es
sei widersinnig, dass eine Vereinbarung zwar einer Gebrauchsregelung im Sinne
von § 19 WEG, die möglicherweise nur geringfügig in die Rechte der einzelnen
Eigentümer eingreife, entgegenstehe, nicht aber einem Beschluss über eine bauliche
Veränderung, die regelmäßig mit einem schwerwiegenderen Eingriff für die
Eigentümer verbunden sei, trägt nicht.

(a) Es berücksichtigt zunächst nicht hinreichend, dass der Reformgesetzgeber
die Flexibilität der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit baulichen
Veränderungen stärken wollte. In der Gesetzesbegründung wird darauf verwiesen,
dass Wohnungseigentumsanlagen im Vergleich zu anderen Wohnanlagen
häufig einen erhöhten Sanierungsbedarf aufweisen. Als Ursache hierfür werden
insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen angeführt, die nach dem bis-
herigen Recht bei der Durchführung baulicher Veränderungen zu beachten waren.
So war bislang in vielen Fällen die Einstimmigkeit oder die Zustimmung von
mindestens drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr
als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich (vgl. § 22 WEG aF). Diese
Voraussetzungen wurden in der Praxis selten erreicht. Da das bisherige Recht
daher dem Bedürfnis, den baulichen Zustand von Wohnungseigentumsanlagen
an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen, nicht hinreichend
gerecht wurde, soll mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz
eine erhebliche Vereinfachung des Rechts der baulichen Maßnahmen herbeigeführt
werden. Insbesondere sollen bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher
Stimmenmehrheit beschlossen werden können (vgl. BT-Drs. 19/18791
S. 26, 61). Auch wenn nicht hinsichtlich sämtlicher Teile des Gemeinschaftseigentums
Nutzungsvereinbarungen bestehen, hätte die Verneinung der Beschlusskompetenz
der Wohnungseigentümer zur Folge, dass in vielen Bereichen
Beschlüsse zu baulichen Veränderungen nicht mehr möglich wären. Dies hat der
Gesetzgeber erkennbar nicht gewollt.

(b) Würde die Beschlusskompetenz schon durch einen faktischen Widerspruch
zu einer Vereinbarung in Frage gestellt, käme es darüber hinaus stets auf
die durch Auslegung zu ermittelnde Reichweite der Vereinbarung und die Auswirkungen
der baulichen Veränderung im Einzelnen an. Insgesamt führte dies zu
einer erheblichen Rechtsunsicherheit. Mit den Zielen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes
wäre das unvereinbar, denn die Förderung von baulichen
Veränderungen setzt voraus, dass schnell und dauerhaft Klarheit über deren
Zulässigkeit geschaffen werden kann. Die Vorschriften sollten klarer als bislang
gefasst werden, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden. Die vielfältigen
Zweifelsfragen, die das bisherige Recht im Zusammenhang mit baulichen
Veränderungen aufgeworfen hat, sollen durch die Neufassung soweit wie möglich
beseitigt werden (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 62).

(4) Richtig ist allerdings, dass ein im Widerstreit zu einer Nutzungsvereinbarung
stehender Beschluss nicht der Eintragung in das Grundbuch bedarf, so
dass ein Erwerber dem Grundbuch nicht entnehmen kann, dass die bauliche Veränderung
eine aus dem Grundbuch ersichtliche Vereinbarung faktisch obsolet
macht. Hierbei handelt es sich aber nicht um ein spezielles Problem eines Beschlusses
i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG. Vielmehr hängt die Bindungswirkung von Beschlüssen
für Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG generell nur
noch bei solchen Beschlüssen von der Eintragung in das Grundbuch ab, die "aufgrund
einer Vereinbarung" (sog. vereinbarte Öffnungsklausel) gefasst werden.
Beruht der Beschluss demgegenüber auf dem Gesetz (sog. gesetzliche Öffnungsklausel,
vgl. z.B. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), ist ein Rechtsnachfolger an den
Beschluss auch ohne dessen Eintragung in das Grundbuch gebunden. Der Gesetzgeber
rechtfertigt diese Differenzierung mit der Überlegung, dass gesetzliche
Öffnungsklauseln - anders als vereinbarte Öffnungsklauseln - von dem Erwerber
unmittelbar aus dem Gesetz entnommen werden könnten und dieser deshalb mit
einer Änderung der Vereinbarung durch einen Beschluss rechnen müsse (vgl.
BT-Drs. 19/18791 S. 41). Dies gilt entsprechend für einen Gestattungsbeschluss
nach § 20 Abs. 1 WEG, der gegenüber einer Nutzungsvereinbarung aufgrund der
Regelung in § 21 WEG vorrangig ist und der deshalb einem auf der Grundlage
einer gesetzlichen Öffnungsklausel ergangenen Beschluss gleichsteht. Ein zutreffendes
Bild über die aktuellen Rechtsverhältnisse in der GdWE erhält der Sondernachfolger
deshalb nach wie vor nur durch die Durchsicht der nach § 24
Abs. 7 WEG zu führenden Beschlusssammlung (vgl. auch Häublein/Jacoby/Lehmann-
Richter/Wobst, ZWE 2021, 27, 28).

(5) Schließlich ist die Bejahung der Beschlusskompetenz nicht gleichbedeutend
mit der - hier mangels fristgerechter Anfechtungsklage nicht zu prüfenden
- Rechtmäßigkeit solcher einer Nutzungsvereinbarung faktisch zuwiderlaufenden
Beschlüsse im Übrigen. Vielmehr gelten insoweit die allgemeinen Grenzen
der Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen,
die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer
ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen,
nicht beschlossen oder gestattet werden dürfen und auch nicht verlangt werden
können. Unabhängig davon müssen auch Beschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG
ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar
2024 - V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 33), was allerdings allein durch den
Wegfall der bisherigen Nutzungsmöglichkeit nach dem Willen des Gesetzgebers
nicht in Frage gestellt werden soll (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 66 und oben Rn. 8).
Ob und unter welchen Voraussetzungen der faktische Widerspruch zu einer Nutzungsvereinbarung
zur Anfechtbarkeit eines Gestattungsbeschlusses führt, ist
hier nicht zu klären.

2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist aber die weitere Annahme des Berufungsgerichts,
auch für die neben der Gestattung der Baumaßnahme vorgesehene
Nutzungsentschädigung bestehe die Beschlusskompetenz. Diese Annahme
beruht auf einer Auslegung des Beschlusses, die der revisionsrechtlich
uneingeschränkten (vgl. Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB
11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.; Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15, NJW
2016, 2177 Rn. 20) Nachprüfung nicht standhält.

a) Zutreffend ist zwar der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,
dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer objektiv und normativ auszulegen
sind (grundlegend hierzu Senat, Beschluss vom 10. September 1998
- V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 292; Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15, NJW
2016, 2177 Rn. 20). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die zu einer gesetzmäßigen
Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen
Beschluss fassen wollen (vgl. Senat, Beschluss vom 23. September
1999 - V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 298; Beschluss vom 25. Oktober 2023 - V ZB
9/23, NJW-RR 2024, 217 Rn. 14 mwN).

b) Bei der Subsumtion unter diese Auslegungsregel verkennt das Berufungsgericht
aber, dass hier kein Zweifelsfall vorliegt. Ist die Auslegung eindeutig,
kann ein davon abweichendes Auslegungsergebnis nicht damit begründet werden,
dass der Beschluss anderenfalls rechtswidrig bzw. nichtig wäre (vgl. Senat,
Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20, NJW 2022, 326 Rn. 12). So liegt es
hier. Der Beschluss soll nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen
Betrachter (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202,
346 Rn. 8 mwN) im Gegenzug zu der Genehmigung, die Gartenhütten zu errichten,
Kompensationszahlungen der beiden bauwilligen Wohnungseigentümer an
den Kläger und den anderen (bauwilligen) Wohnungseigentümer festlegen (so
auch Ott, MietRB 2024, 115, 116). Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt,
fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen
festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche
Veränderung gestattet wird, an die übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen
(so auch Ott, MietRB 2024, 115, 116; zur Begründung von Zahlungspflichten im
Allgemeinen vgl. z.B. LG München I, ZWE 2011, 378, 379; Bärmann/Dötsch,
WEG, 15. Aufl., § 23 Rn. 294; Schmidt/Riecke, ZMR 2005, 252, 258 ff.; zur Begründung
von Leistungspflichten vgl. z.B. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010
- V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 10 mwN). Auch wenn die bauwilligen Woh-
nungseigentümer freiwillig zahlen wollen, ändert dies nichts daran, dass das Gesetz
eine Beschlusskompetenz für die Festlegung von Zahlungen der Wohnungseigentümer
untereinander nicht vorsieht.

c) Für das Verständnis des Berufungsgerichts, dass die Zahlung an die
GdWE geleistet und das Geld sodann an die anderen Eigentümer ausgekehrt
wird, bestehen dagegen keine Anhaltspunkte. In dem Beschluss heißt es wörtlich,
dass das Entgelt (direkt) von den bauwilligen Eigentümern an die anderen
beiden Eigentümer überwiesen werden soll. Dass damit, wie das Berufungsgericht
meint, nur die Zahlungswege abgekürzt werden sollen, kann dem Beschluss
nicht entnommen werden. Dies würde voraussetzen, dass zum einen ein Anspruch
der GdWE gegen die bauwilligen Wohnungseigentümer begründet werden
sollte und zum anderen die übrigen, nicht bauwilligen Wohnungseigentümer
einen Anspruch gegen die GdWE in gleicher Höhe haben sollten. Eine Auslegung
des Beschlusses in diesem Sinne scheidet aus.

aa) Dass beabsichtigt war, eine von dem üblichen Verteilungsschlüssel
abweichende und von § 16 Abs. 2 Abs. 2 WEG gedeckte Kostenregelung zu treffen
und eine Zahlungspflicht gegenüber der GdWE zu begründen, liegt bereits
deshalb fern, weil es sich bei dem monatlichen Betrag von 10
nicht um Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG handelt, sondern um ein Entgelt
für die Nutzung. Die Kosten der Errichtung der Gartenhütten sollten - entsprechend
der Vorschrift des § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG - von den Bauwilligen getragen
werden.

bb) Es spricht auch nichts dafür, dass zu Gunsten der übrigen Wohnungseigentümer
ein Zahlungsanspruch gegen die GdWE in Höhe von jeweils 10
begründet werden sollte. Legte man den Beschluss im Sinne einer Vermietung
des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verteilung der Mieten an die nicht
bauenden Eigentümer aus, wäre er, wie das Berufungsgericht selbst sieht, nichtig.
§ 16 Abs. 1 WEG erlaubt es nicht, Einnahmen lediglich auf einzelne Eigentümer
zu verteilen bzw. einen von § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichenden Verteilungsmaßstab
für die Einnahmen zu bestimmen. Ebenso wenig kann dem Beschluss
entnommen werden, dass mit der Zahlung ein Entschädigungsanspruch
der übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 14 Abs. 3 WEG gegen die GdWE im
Wege einer abgekürzten Zahlung erfüllt werden sollte. Naheliegend kann der Beschluss
vielmehr nur dahingehend ausgelegt werden, dass Kompensationszahlungen
der bauwilligen Wohnungseigentümer an die übrigen Wohnungseigentümer
festgelegt werden sollten, um auf diese Weise einen als vernünftig angesehenen
finanziellen Ausgleich für die mit dem Aufstellen der Gartenhütten verbundenen
Nutzungseinschränkungen zu schaffen. Dies mag, wie das Berufungsgericht
annimmt, eine in der Praxis interessengerechte Lösung ermöglichen, ändert
aber nichts daran, dass die Wohnungseigentümer nicht die Kompetenz haben,
im Beschlusswege Zahlungen der Wohnungseigentümer untereinander festzulegen.
d) Ob es überhaupt eine Beschlusskompetenz gibt, Kompensationszahlungen
im Hinblick auf faktische Sondernutzungsrechte zu begründen (vgl. dazu
etwa Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl., § 21 Rn. 44), kann offenbleiben.

III.
1. Der Rechtsfehler des Berufungsgerichts im Zusammenhang mit der in
dem Beschluss enthaltenen Entgeltregelung führt zur vollständigen Aufhebung
des Berufungsurteils (§ 562 Abs. 1 ZPO), auch wenn die Ausführungen zu der
fehlenden Nichtigkeit des Gestattungsbeschlusses rechtlich nicht zu beanstanden
sind. Das Berufungsgericht hat nämlich - von seinem Ausgangspunkt folgerichtig
- nicht geprüft, ob die Nichtigkeit der Entgeltregelung in entsprechender
Anwendung des § 139 BGB auch die Nichtigkeit der im Beschluss enthaltenen
Gestattung bewirkt und damit zur Gesamtnichtigkeit des Beschlusses führt.

2. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil die Sache zur
Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf keiner weiteren Feststellungen.
Das erstinstanzliche Urteil ist teilweise abzuändern, und die Nichtigkeit
des Beschlusses ist festzustellen.

a) Die teilweise Aufrechterhaltung von wohnungseigentumsrechtlichen
Beschlüssen entsprechend § 139 BGB kommt regelmäßig nur dann in Betracht,
wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon
auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden
wäre. Wegen der auch mit Blick auf § 139 BGB gebotenen objektiven Auslegung
sind dafür objektive Anhaltspunkte in dem Beschluss erforderlich (vgl. Senat,
Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 21; Urteil
vom 15. Mai 2020 - V ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1022 Rn. 16). Deren Vorliegen
kann der Senat selbst beurteilen, da sich das Berufungsgericht damit nicht beschäftigt
hat und es keiner weiteren Feststellungen bedarf.

b) Nach dem Inhalt des Beschlusses stand die Nutzungsentschädigung im
Zusammenhang mit der zugleich beschlossenen Gestattung der Errichtung von
Gartenhütten und sollte offenkundig dazu dienen, den mit der baulichen Veränderung
verbundenen Ausschluss von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums
zu kompensieren. Die Mehrheit der Eigentümer hielt sich erkennbar für verpflichtet,
die von der Nutzung ausgeschlossenen Eigentümer im Gegenzug mit einer
Geldzahlung zu entschädigen, und wollte die Gestattung nicht ohne finanziellen
Ausgleich durchsetzen. Dass die Wohnungseigentümer die Errichtung von Gartenhütten
unabhängig von der Zahlung einer Nutzungsentschädigung gestattet
hätten, steht deshalb nicht - jedenfalls nicht zweifelsfrei - fest.

IV.
Die 36 Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.