letzte Aktualisierung: 13.12.2019
OLG Düsseldorf, Urt. v. 30.7.2019 – 24 U 157/18

BGB §§ 662, 666, 669, 670
Versorgungsvertrag kann Auftragsverhältnis begründen

Ein zwischen dem Eigentümer eines Hausgrundstücks (Beauftragter) und dem Eigentümer des
Nachbargrundstücks (Auftraggeber) bestehender Versorgungsvertrag (vgl. hierzu BGH, Urteil vom
10. April 2019 – VIII ZR 250/17, Rz. 19), der auf der gemeinschaftlichen Nutzung einer allein im
Eigentum des Beauftragten stehenden Heizungsanlage beruht, kann ein Auftragsverhältnis gem.
§§ 662 BGB ff. darstellen. Gegen ein Gefälligkeitsverhältnis spricht, dass die Heizungsversorgung
eine grundlegende Daseinsvorsorge darstellt und somit für den Auftraggeber wesentliche Interessen
auf dem Spiel stehen. Das Auftragsverhältnis kann zu Ansprüchen gegen den Auftraggeber auf
Aufwendungsersatz (§ 670 BGB) und zu einem Vorschussanspruch (§ 669 BGB) führen, während
den Beauftragten eine Auskunfts- und Rechenschaftspflicht (§ 666 BGB) treffen kann.
Entsprechendes kann auch für Versorgungseinrichtungen betreffend Internet und Fernsehempfang
gelten.

G r ü n d e

I.

Die Parteien sind benachbarte Wohnungseigentumsgemeinschaften. Im Eigentum der
einzelnen Wohnungseigentümer der Klägerin befindet sich eine Heizungsanlage, welche
nicht nur die Mitglieder der Klägerin, sondern auch die der Beklagten versorgt.
Die Heizung wird durch einen der Wohnungseigentümer der Klägerin, Herrn W., betreut
und bedient. Im Jahr 2015 rechnete er hierfür insgesamt EUR 240,-- gegenüber der
Klägerin ab. Die Bezahlung der Heizkosten gegenüber dem Versorger, den Stadtwerken,
erfolgt durch die Hausverwaltung der Klägerin. Entsprechendes gilt für den Bezug von
Kabel-TV von U.. Auch diese Kosten werden durch die Hausverwaltung der Klägerin
beglichen. Schriftliche vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien bzw. deren
Wohnungseigentümer bestehen nicht. Dazu, ob zur Absicherung der Versorgung
Grunddienstbarkeiten eingetragen wurden, haben die Parteien nichts vorgetragen.
Die Klägerin hat erstinstanzlich folgende Forderungen geltend gemacht:

- „Heizungsbetreuungskosten“ für 2015 iHv EUR 81,36
- anteilige Vergütung für die Aufteilung der Heiz- und Kabel-TV-Kosten 2015 EUR 85,13
zzgl. Mahnkosten, die sie mit EUR 7,50 beziffert hat
- anteilige Vergütung für die Aufteilung der Heiz- und Kabel-TV-Kosten 2016/17 EUR
89,25.
- restliche Heizkosten für 2016 iHv EUR 2.551,18
- zweimalige Abschlagszahlungen iHv EUR 1.930,79 für die Heizkosten für 2017
Die Beklagte hat dagegen eingewandt, hinsichtlich der Heizkosten für 2016 stehe ihr ein
Zurückbehaltungsrecht wegen eines Anspruchs auf Vorlage der Abrechnungsbelege zu.
Es sei ihr nicht zumutbar, wie von der Klägerin angeboten, diese in den Räumen ihrer
Verwalterin in D. einzusehen. Maßgebend sei der Ort der Immobilie in N.. Zudem schulde
sie weder anteilige Verwaltungskosten noch sei sie zur Zahlung von Abschlägen
verpflichtet.

Das Landgericht hat mit seinem am 8. März 2018 verkündeten Urteil der Klage in Höhe
von EUR 2.551,18 nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Zur
Begründung hat es ausgeführt: Der Beklagten stünde kein Zurückbehaltungsrecht gemäß
§ 273 BGB gegenüber dem Anspruch auf Zahlung restlicher Heizkosten für 2016 zu, weil
die Klägerin durchaus auf eine Einsichtnahme am Ort ihrer Hausverwaltung in D.
verweisen könne. Dies sei der Beklagten nicht unzumutbar. Darüber hinaus hat es
ausgeführt, die Gemeinschaft der Parteien sei als Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§
741ff. BGB anzusehen. Mangels eines Beschlusses über eine kostenverursachende
Maßnahme gemäß § 744 Abs. 1 BGB bzw. § 745 Abs. 1 BGB stünde der Klägerin kein
Anspruch auf Erstattung von Kosten für die Aufteilung und die Heizungsbetreuung zu. Ein
Vorschussanspruch der Klägerin bestünde ebenfalls nicht, weil dieser nur nach Maßgabe
der § 744 Abs. 2 BGB verlangt werden könne, hier aber keine notwendige
Erhaltungsmaßnahme in Rede stehe.

Gegen dieses Urteil wenden sich beide Parteien mit ihren Berufungen. Die Klägerin
verfolgt eine teilweise Abänderung des angefochtenen Urteils und die Feststellung der
Erledigung ihres Antrags auf Vorschusszahlung iHv EUR 3.861,58 sowie die Verurteilung
zur Zahlung von EUR 259,41 (Aufteilungskosten), während die Beklagte eine vollständige
Klageabweisung begehrt.

II.

Die Berufung der Klägerin hat nahezu in vollem Umfang Erfolg, während die Berufung der
Beklagten, ebenso wie die weitergehende Berufung der Klägerin, zurückzuweisen ist.

1.

Entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung handelt es sich bei dem
Rechtsverhältnis zwischen den Parteien nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft. Denn
unstreitig sind die Mitglieder der Klägerin Eigentümer der Anlage, während die Mitglieder
der Beklagten lediglich über die Anlage mit Heizwärme versorgt werden. Bezüglich der
Heizungsanlage hat die Beklagte vorgetragen, dass diese im alleinigen Eigentum der
Mitglieder der Klägerin stünde (GA 46, 85). In wessen Eigentum die
Versorgungseinrichtung für das Kabel-TV steht, haben die Parteien nicht erläutert. Die
Klägerin hat insoweit lediglich vorgetragen, dass die Parteien „technisch miteinander
verbunden“ seien (GA 10). Der Anregung des Senats in der mündlichen Verhandlung, die
Rechtsverhältnisse betreffend Heizung und Kabelanschluss einheitlich zu beurteilen, sind
die Parteien nicht entgegengetreten.

Der landgerichtlichen Annahme, es läge eine Bruchteilsgemeinschaft vor, steht allerdings
die Eigentümerstellung der Mitglieder der Klägerin entgegen. Denn eine Gemeinschaft
liegt nicht vor, wenn an demselben Gegenstand Rechte mehrerer mit unterschiedlichem
Inhalt bestehen (vgl. nur Palandt/Sprau, BGB, 77. Aufl., § 741 Rn. 1). Bei einer
Bruchteilsgemeinschaft ist die Rechtszuständigkeit geteilt. Jeder Teilhaber hat ein durch
die Mitberechtigung der anderen beschränktes Recht an dem ungeteilten Gegenstand (vgl.
Staudinger/Aderhold, BGB, 15. Aufl. 2017, § 741 Rn. 1).

Dem vom Landgericht argumentativ herangezogenen Urteil des OLG Celle (vom 12.
Dezember 2012 – 4 U 70/12) lag ein anderer Sachverhalt zu Grunde. Denn dort stand die
Gesamtheizungsanlage in gemeinschaftlichem Eigentum (OLG Celle, aaO, Rz. 2; jetzt und
im Folgenden zitiert nach Juris).

2.

Vielmehr besteht hier zwischen den Parteien ein Versorgungsvertrag (vgl. hierzu auch
BGH, Urteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, Rz. 19) im Rahmen eines
Auftragsverhältnisses (§§ 662ff. BGB).

a.

Ein nicht dem Auftragsrecht unterfallendes Gefälligkeitsverhältnis kann hier nicht
angenommen werden. Denn im zu entscheidenden Fall werden wesentliche Interessen
der Parteien berührt, was regelmäßig auf einen Rechtsbindungswillen schließen lässt.

Maßgebend ist dabei nicht der nicht in Erscheinung getretene innere Wille des Leistenden,
sondern ob der Leistungsempfänger (hier die Beklagte) unter den gegebenen Umständen
nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte auf einen solchen Willen
schließen musste. So wird eine vertragliche Bindung dann bejaht, wenn erkennbar ist,
dass für den Leistungsempfänger wesentliche Interessen wirtschaftlicher Art auf dem Spiel
stehen und er sich auf die Zusage des Leistenden verlässt (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni
2012 – III ZR 291/11 Rn. 14). Da hier für die Beklagte die Heizungsversorgung als
grundlegende Daseinsvorsorge betroffen ist und auch die Versorgung mit Internet und
Fernsehen von Wichtigkeit ist, ist von einem Rechtsbindungswillen auszugehen.
Entsprechendes gilt für die Klägerin, welche gegenüber der Beklagten Zahlungsansprüche
verfolgt.

Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien keine schriftliche oder anderweit
ausdrückliche Vereinbarung getroffen haben. Ein Auftragsverhältnis kann auch
stillschweigend durch konkludentes Handeln begründet werden. Dies ist hier der Fall
gewesen. Den dahingehenden Ausführungen des Senats sind die Parteien in der
mündlichen Verhandlung nicht entgegen getreten.

b.

Es handelt sich hier um einen Auftrag und nicht um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung
(§ 675 BGB). Die Klägerin wird bei der Versorgung der Beklagten unentgeltlich in fremdem
Interesse tätig (§ 662 BGB). Der Unentgeltlichkeit steht nicht entgegen, dass die Klägerin
„Heizungsbetreuungskosten“ bzw. „Heizkosten- und Kabelaufteilungskosten“ berechnet
hat. Grundsätzlich spricht zwar schon ein geringes Entgelt gegen Auftragsrecht (vgl. BGH,
Urteil vom 12. März 2009 – III ZR 142/08, Rz. 16). Allerdings stellt ein vereinbarter
Aufwendungsersatz die Unentgeltlichkeit nicht in Frage (vgl. Palandt/Sprau, aaO, § 662
Rn. 8). Hier hat die Klägerin lediglich Ansprüche auf Aufwendungsersatz geltend gemacht,
denn sie hat unwidersprochen vorgetragen, ihrem Verwalter ein Entgelt für den mit der
Kostenumlage entstandenen Arbeitsaufwand gezahlt zu haben. Ein Anspruch aus § 670
BGB umfasst auch Ansprüche auf Wertersatz (vgl. Palandt/Sprau, aaO, § 670 Rn. 1),
welche der Auftragnehmer für die Durchführung des Auftrags aufwendet (vgl.
Palandt/Sprau, aaO, § 670 Rn. 2). Bei Aufwendungen handelt es sich um freiwillige Opfer
aus dem Vermögen des Beauftragten, die dieser zur Erreichung des Auftrags zwecks oder
für die Interessen eines anderen auf sich nimmt (vgl. BGH, Urteil vom 10. November 1988
- III ZR 215/87, Rz. 9; BeckOK/Fischer, BGB, Stand: 1. Februar 2019, § 670 Rn. 5).

Die Aufwendungen für die Vergütung ihres Verwalters durfte die Klägerin auch für
erforderlich halten. Dies ist nach einem subjektiv-objektiven Maßstab zu beurteilen.

Erforderlichkeit ist dann anzunehmen, wenn der Beauftragte Vermögensopfer erbringt, die
nach seinem verständigen Ermessen zur Verfolgung des Auftragszweck geeignet sind,
notwendig erscheinen und in einem angemessenen Verhältnis zur Bedeutung der
Geschäftsführung für den Geschäftsherren stehen (BeckOK/BGB/Fischer, aaO, § 670 Rn.
11 mwN). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Bezogen auf das Jahr 2016 errechnen
sich Forderungen der Klägerin gegenüber der Beklagten in Höhe von insgesamt EUR
12.255,07 (EUR 10.551,18 für Heizkosten 2016 und EUR 1.703,89 für Kabel-TV-Gebühren
2017). Der von der Klägerin für 2016/2017 iHv EUR 89,25 verlangte Betrag macht etwa
0,7 % dieser Summe aus, was nicht zu beanstanden ist.

3.

Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung iHv EUR 259,41 ist iHv EUR 255,74 begründet
und umfasst die Ansprüche auf Aufwendungsersatz für die „Heizungsbetreuungskosten“
(2015: EUR 81,36, Anl. K2, GA 19) und „Heizkosten- und Kabelaufteilungskosten“ (2015:

EUR 85,13, Anl. K1, GA 18; 2016/17: EUR 89,25; GA 145), welche die Klägerin
erstinstanzlich erfolglos geltend gemacht hat. In diesem Zusammenhang hat sich die
Beklagte aufgrund des Fehlens einer entsprechenden Vereinbarung gegen die
Zahlungsverpflichtung gewandt, welche aber aus den oben ausgeführten Gründen
gegeben ist.

Soweit die Beklagte erstinstanzlich angegeben hat, die Beträge seien nicht
nachvollziehbar, hat die Klägerin hierzu hinreichend substantiiert vorgetragen und
Rechnungen vorgelegt. Es liegt auf der Hand, dass die Hausverwaltung der Klägerin nur
gegen Vergütung arbeitet und die Klägerin deshalb diesen Aufwand zu bezahlen hat.

Gegenteiliges trägt auch die Beklagte nicht vor. Damit liegen hinreichende Grundlagen vor,
weshalb der Senat § 287 Abs. 2 ZPO die Aufwendungen in der geltend gemachten Höhe
schätzen kann.

Die geltend gemachten Mahnkosten iHv EUR 3,67 sind indes unbegründet. Abgesehen
davon, dass die Klägerin in ihrer Berufungsbegründung hierzu nichts ausgeführt hat,
besteht kein Anspruch auf Ersatz von Kosten für eine verzugsbegründende Mahnung (vgl.
BeckOK/BGB/Lorenz, Stand: 1. Mai 2019, § 286 Rn. 76 mwN).

4.

Mit ihrer Berufung hat die Klägerin Vorschüsse auf die Heizkosten für das Jahr 2017 über
zwei Teilbeträge von jeweils EUR 1.930,79 geltend gemacht. Die Beklagte hatte im
Schriftsatz vom 18. September 2018 (S. 3, GA 136) jedoch unwidersprochen vorgetragen,
dass vom Verwalter der Klägerin hierüber zwischenzeitlich eine Abrechnung erteilt wurde.
Damit ist der Vorschussanspruch der Klägerin untergegangen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom
28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, Rz. 18), woraufhin sie auf den Hinweis des Senats hin die
Erledigung erklärt hat. Dieser Erklärung hat sich die Beklagte nicht angeschlossen.

Der Zahlungsanspruch der Klägerin war jedoch bei Klageerhebung zulässig und
begründet, weshalb antragsgemäß die Erledigung festzustellen ist. Denn ihr stand nach
Maßgabe des § 669 BGB ein Anspruch auf Vorschusszahlung zu. Hierbei handelt es sich
um ein „verhaltenes Recht des Beauftragten“, dessen Entstehung von seiner
Geltendmachung abhängt (BeckOK/Detlev Fischer, Stand: 1. Februar 2019, § 669 Rn. 2).
Diese ist hier durch die Klägerin unstreitig erfolgt.

Ob ein Vorschussanspruch einklagbar ist, ist streitig. Teilweise wird dies unter Hinweis auf
die jederzeitige Widerruflichkeit eines Auftrags verneint. Im Schrifttum wird jedoch für den
Fall, dass der Auftraggeber auf den Beauftragten angewiesen ist und die Parteien lediglich
über den Vorschuss uneinig sind, ein einklagbarer Vorschussanspruch angenommen (vgl.
zum Meinungsstand BeckOGK/BGB/Riesenhuber, Stand: 1. April 2019, § 669 Rn. 22 mit
zahlreichen Nachweisen; BeckOK/BGB/Detlev Fischer, Stand: 1. Februar 2019, § 669 Rn.
2f. mwN). Der letztgenannten Auffassung ist der Vorzug zu geben. Verweigert der
Auftraggeber die Vorschusszahlung, so besteht jedenfalls ein Anspruch des Beauftragten
aus § 242 iVm § 669 BGB, denn es kann von ihm – auch nach den hier vorliegenden
Umständen - nicht erwartet werden, dass er die zu tätigenden Aufwendungen in nicht
unerheblichem Umfang vorfinanziert. Das für die Verweigerung der Vorschusszahlung
teilweise angenommene Zurückbehaltungsrecht (vgl. hierzu BeckOK/BGB/Detlev Fischer,
aaO, § 669 Rn. 3 mit zahlreichen Nachweisen) schafft indes Unsicherheiten und ist zudem
in Fällen wie diesem, wenn im Hinblick auf Beheizung sowie Internet- und
Fernsehzugänge für den Auftraggeber wesentliche Versorgungseinrichtungen betroffen
sind, kein probates Mittel zur Anspruchsdurchsetzung.

5.

Die Beklagte wendet sich mit ihrer Berufung gegen die Verurteilung zur Zahlung von EUR
2.551,18 und beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, weil die Klägerin sie auf ein Recht
zur Einsichtnahme am Standort ihrer Verwaltung in D. verwiesen hat. Ein
Zurückbehaltungsrecht ist vom Landgericht mit zutreffender Begründung verneint worden.
Hierauf kann Bezug genommen werden.

Nach § 666 BGB hat der Beauftragte eine Auskunfts- und Rechenschaftspflicht. Bei der
Verwaltung von Vermögenswerten besteht ein Anspruch auf Auskunft durch Abrechnung
und Erläuterung, daneben besteht ein Informationsrecht des Auftraggebers durch
Einsichtnahme in Unterlagen (vgl. OLG München, Beschluss vom 29. Mai 2006 – 34 Wx
27/06 Rz. 17; BeckOK/BGB/Fischer, aaO, § 666 Rn. 6). Diese Grundsätze gelten über das
Wohnraummietrecht hinaus auch für den vergleichbaren Fall einer Heizkostenabrechnung
zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke, die eine gemeinsame Heizungsanlage
nutzen (BGH, Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 250/17, Rz. 39). Wie der
Bundesgerichtshof in dem genannten Urteil weiter ausführte, wird eine Belegeinsicht
üblicherweise in den Räumen der Verwaltung gewährt (aaO, Rz. 44). Dort sollen sämtliche
Unterlagen zur Überprüfung vorgelegt werden, während ein Anspruch auf Herausgabe der
Unterlagen grundsätzlich nicht besteht (OLG München, Beschluss vom 29. Mai 2006 – 34
Wx 27/06 Rz. 17). Diese Einsichtnahme wurde der Beklagten angeboten, weshalb die
Klägerin ihre dahingehenden Verpflichtungen aus § 666 BGB iVm § 259 BGB erfüllt hat.

Im Hinblick auf die geringe Entfernung zwischen D. und N. bedarf es auch keiner weiteren
Ausführungen dazu, dass dies der Beklagten, unabhängig von der Anzahl ihrer Mitglieder,
nicht zumutbar sein könnte.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt EUR 6.412,76 (EUR 2.551,18 für die
Berufung der Beklagten und EUR 3.861,58 für die Berufung der Klägerin)
Anlass, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, besteht nicht.