letzte Aktualisierung: 23.04.2020
VG Karlsruhe, Urt. v. 17.10.2019 – 10 K 11594/17

BauGB §§ 29 Abs. 1, 34 Abs. 1; BGB §§ 133, 157; NRG § 7f
Auslegung einer Baulast

1. Für die Frage, ob eine Baulast vorhabenbezogen oder grundstücksbezogen erklärt worden ist,
kommt es auf eine an den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB orientierte Auslegung des in das
Baulastenverzeichnis eingetragenen Textes sowie der Verpflichtungserklärung an. Da eine Baulast
grundsätzlich ihrem Wesen nach genereller Natur ist, muss die Beschränkung, dass der Übernehmer
einer Baulast deren Wirkungen auf ein bestimmtes Vorhaben beschränken will, eindeutig und
unmissverständlich bei der Übernahme der Baulast klargestellt werden.

2. Eine Baugenehmigung, die trotz fehlender rechtlicher Sicherung der leitungsmäßigen
Erschließung eines Baugrundstücks erteilt worden ist, verletzt den Grundstücksnachbarn nicht in
seinem Eigentumsgrundrecht, weil die Spezialvorschrift des § 7f NRG das – unabhängig von einer
bestandskräftigen Baugenehmigung bestehende – Notleitungsrecht in Baden-Württemberg
spezialgesetzlich regelt und es einer analogen Anwendbarkeit des § 917 BGB daher nicht bedarf.
V
Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 13.07.2016 und der
Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 25.07.2017 verletzen die Klägerin nicht in
ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO darf eine von einem Nachbarn mit der Klage angefochtene Baugenehmigung
nur aufgehoben werden, wenn dem genehmigten Vorhaben von der Baurechtsbehörde nach § 58 LBO zu
prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die zumindest auch dem Schutz des Nachbarn zu
dienen bestimmt sind. Auf Rechtsmittel des Nachbarn kann eine rechtswidrige Baugenehmigung daher nur
dann aufgehoben werden, wenn sie den Nachbarn in seinen subjektiven Rechten verletzt (vgl. etwa BVerwG,
Beschluss vom 08.07.1998 – 4 B 64.98 –, BauR 1998, 1206; Urteil vom 16.09.1993 – 4 C 28.91 –, NJW 1994,
1546; Urteil vom 19.09.1986 – 4 C 8.84 –, NVwZ 1987, 409; Beschluss vom 22.11.1984 – 4 B 244.84 –, BRS
42 Nr. 206; VGH Bad.-Württ., Beschuss vom 11.11.1996 – 5 S 2595/96 –, juris; Urteil vom 11.02.1993 – 5 S
2313/92 –, juris; Beschluss vom 14.12.1990 – 8 S 2440/90 –, juris). Eine solche Verletzung der Klägerin in
eigenen subjektiven Rechten scheidet vorliegend aus. Die streitgegenständliche Baugenehmigung ist weder
unter Verletzung ergebnisrelevanter drittschützender Verfahrensvorschriften zustande gekommen (dazu 1.),
noch stehen dem genehmigten Bauvorhaben nachbarschützende Vorschriften des Bauplanungs- (dazu 2.) oder
Bauordnungsrechts (dazu 3.) entgegen.

Die Beklagte ist zu Recht für den Übergang der Nutzung des Gebäudes als Büro, Lager und Garage, also
gewerblicher Nutzung, zu einer Wohnnutzung von einer sowohl bauplanungs- (§ 29 Abs. 1 BauGB) als auch
bauordnungsrechtlich (§§ 49, 50 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO) genehmigungspflichtigen
Nutzungsänderung ausgegangen.

1. Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg auf die Verletzung von baurechtlichen Verfahrensvorschriften berufen.

Die fehlende Baubeschreibung nach § 7 LBOVVO sowie fehlende Darstellungen bzw. Angaben im Lageplan
nach § 4 LBOVVO können von der Klägerin vorliegend nicht mit Erfolg geltend gemacht werden. Die
Vorschriften über die Bauvorlagen gemäß § 53 LBO in Verbindung mit den Vorschriften der LBOVVO sind
grundsätzlich formelle Ordnungsvorschriften, die lediglich dem öffentlichen Interesse dienen und keine
subjektiven Rechte begründen (vgl. VG Karlsruhe, Beschluss vom 05.02.2016 – 11 K 5180/15 –, juris Rn. 19).
Defizite der Bauvorlagen einschließlich etwaiger Verstöße gegen die Vorschriften der LBOVVO zu den
Bauvorlagen führen zunächst (lediglich) dazu, dass bei (deshalb) unterbliebenen Einwendungen die
Präklusionswirkung des § 55 Abs. 2 Satz 2 LBO nicht eintritt (VGH Bad.-Württ., Beschlüsse vom 04.03.1998 –
5 S 3180/97 – und vom 12.02.2007 – 5 S 282/06 –, juris). Eine zur Aufhebung der Baugenehmigung führende
Verletzung von Rechten des Nachbarn kann sich allenfalls daraus ergeben, dass eine Baugenehmigung – auch
wegen der ihr zu Grunde liegenden Bauvorlagen – nicht den Anforderungen des § 37 LVwVfG an die
Bestimmtheit eines Verwaltungsakts entspricht und daher nicht feststellbar ist, ob bzw. in welchem Maß der
Nachbar in seinen Rechten betroffen wird (vgl. Dürr, Baurecht, 14. Aufl., Rn. 299 m. w. N.; VGH Bad.-Württ.,
Beschluss vom 12.02.2007 – 5 S 282/06 –, juris). Eine Baugenehmigung ist als antragsbedürftiger
Verwaltungsakt nach Inhalt und Umfang bestimmt auch durch den Bauantrag und die mit ihm einzureichenden
Bauvorlagen, sofern die Baugenehmigung selbst keine entsprechenden Maßgaben enthält (vgl. VGH Bad.-
Württ., Urteil vom 25.10.2002 – 5 S 1706/01 –, juris). Dabei ist es im Hinblick auf das Bestimmtheitsgebot des §
37 Abs. 1 LVwVfG ausreichend, wenn sich der Regelungsgehalt der Baugenehmigung aus den gesamten
Umständen, insbesondere nach dem Bauantrag und den vorgelegten Bauvorlagen, im Wege einer an den
Grundsätzen von Treu und Glauben orientierten Auslegung ermitteln lässt (vgl. auch VG Stuttgart, Beschluss
vom 20.02.2017 – 2 K 6115/16 –, juris Rn. 9). Die in einer Baugenehmigung enthaltene „Regelung“ (§ 35 Satz 1
LVwVfG) muss sich dabei nicht unmittelbar und allein aus dem Entscheidungssatz ergeben. Es reicht aus,
wenn sie sich aus dem gesamten Inhalt des Bescheides, insbesondere seiner Begründung, sowie den
weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen, unzweifelhaft erkennen lässt
(BVerwG, Urteil vom 25.04.2001 – 6 C 6.00 –, BVerwGE 114, 160 m. w. N.).

Nach diesen rechtlichen Vorgaben ist eine Verletzung baurechtlicher Ordnungsvorschriften, die zu einer die
Klägerin in ihren Rechten verletzenden Unbestimmtheit der Baugenehmigung führen würde, vorliegend nicht zu
erkennen. Hinsichtlich des durch die Klägerin geltend gemachten § 7 Abs. 1 Nr. 1 LBOVVO scheidet bereits ein
objektiver Rechtsverstoß aus. Nach dieser Vorschrift ist die „Nutzung des Vorhabens“ in der Baubeschreibung
zu erläutern, soweit dies zur Beurteilung erforderlich ist und die notwendigen Angaben nicht in die
Bauzeichnungen aufgenommen werden können. Diesem Erfordernis wurde vorliegend durch die Angabe
Rechnung getragen, dass die Räumlichkeiten als Wohnräume genutzt werden sollen. Der Wortlaut „Nutzung“
legt bereits nahe, dass sich die Angabe auf die abstrakte Nutzung bezieht und daher nicht auf die konkrete
Anzahl der Personen, die das Vorhaben bewohnen sollen. Ferner ist im Stadium des Bauantrags häufig noch
nicht abschätzbar, wie viele Personen nunmehr in den Räumlichkeiten wohnen sollen. Durch die Vorlage des
genauen Plans und die genaue Bezeichnung des Vorhabens als Wohnnutzung wird für die Klägerin bereits
hinreichend deutlich, wie das Vorhaben genutzt werden soll. Insbesondere ergibt sich aus ihm die
Zimmeraufteilung und Zimmeranzahl (vgl. insbesondere den Übersichtsplan, AS. 25 der Verwaltungsakte, aus
dem hervorgeht, dass in dem Gebäude neben drei Zimmern zur Wohnnutzung eine Küche, ein Bad, ein
Lagerraum und ein Raum für „Wäsche/Trocknen“ vorgesehen sind). Für die Klägerin ist mittels dieser
Informationen in ausreichendem Maße möglich, die Auswirkungen auf die nachbarschützenden Vorschriften zu
bewerten.

Weiter ist unzutreffend, dass in den Antragsunterlagen ein Lageplan fehlte; ein solcher ist vielmehr mit AS. 7
(zeichnerischer Teil) und AS. 9 ff. (schriftlicher Teil) in der Verwaltungsakte enthalten. Dass es an einer
Darstellung der Abstandsflächen nach § 4 Abs. 4 LBOVVO fehlt, ist zwar korrekt. Zu beachten ist aber, dass es
sich um eine Änderungsbaugenehmigung hinsichtlich der Nutzung eines bereits vorhandenen Gebäudes
handelt. Durch die Antragsunterlagen wird hinreichend deutlich, dass das Altgebäude in seinem Bestand –
insbesondere auch hinsichtlich der Abstandsflächen – erhalten bleiben soll, so dass eine Prüfung der
Auswirkungen der Baugenehmigung auf nachbarschützende Vorschriften des Abstandsflächenrechts ohne
weiteres möglich ist. Gleiches gilt für die fehlende Darstellung der Zu- und Abfahrten, die der Klägerin anhand
der tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort bekannt sind und deren Auswirkungen auf nachbarschützende
Vorschriften sie damit zu prüfen vermag. Wieso die fehlende Darstellung der „Abgrenzung von Flächen, auf
denen Baulasten oder sonstige für die Zulässigkeit des Vorhabens wesentliche öffentlich-rechtliche Lasten oder
Beschränkungen für das Grundstück ruhen“ im zeichnerischen Teil des Lageplans (§ 4 Abs. 4 Nr. 9 LBOVVO)
bzw. die fehlende Angabe des „wesentlichen Inhalts von Baulasten und sonstigen öffentlichen Lasten oder
Beschränkungen, die das Grundstück betreffen, insbesondere Zugehörigkeit zu einer unter Denkmalschutz
gestellten Gesamtanlage, Lage in einem geschützten Grünbestand oder einem Grabungsschutz-, Naturschutz-,
Landschaftsschutz-, Wasserschutz-, Überschwemmungs-, Flurbereinigungs- oder Umlegungsgebiet“ (§ 4 Abs.
6 Nr. 3 LBOVVO) es der Klägerin verwehren sollte, eine Verletzung von nachbarschützenden Vorschriften zu
prüfen, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Die maßgeblichen Eintragungen von Baulasten sind in der
Verwaltungsakte dokumentiert und waren dem schriftlichen Teil des Lageplanes (AS. 9 ff. der Verwaltungsakte)
als Anlagen beigefügt (AS. 19 ff. der Verwaltungsakte). Im Übrigen hat die Klägerin selbst bereits im Rahmen
ihres Einwendungsschreibens vom 26.02.2016 (AS. 153 ff. der Verwaltungsakte) auf die auf ihrem Grundstück
lastende Baulast zugunsten des streitgegenständlichen Grundstücks Bezug genommen und damit zu erkennen
gegeben, dass sie deren Inhalt kennt. Eine Prüfung nachbarschützender Vorschriften war ihr also auch insoweit
möglich, so dass sie sich auf den rein formellen Mangel, dass diese Baulast im zeichnerischen Teil des
Lageplans nicht dargestellt ist, nicht berufen kann. Schließlich kann die Klägerin auch die fehlende Darstellung
von „Hochspannungsleitungen, anderen Leitungen und Einrichtungen für die Versorgung mit Elektrizität, Gas,
Wärme, brennbaren Flüssigkeiten und Wasser sowie für das Fernmeldewesen“ nach § 4 Abs. 4 Nr. 10
LBOVVO nicht mit Erfolg geltend machen. Denn eine solche Darstellung ist nur „soweit erforderlich“ in den
zeichnerischen Teil des Lageplans aufzunehmen. Eine derartige Erforderlichkeit hat die Klägerin aber nicht
dargelegt. Im Übrigen ist eine Verletzung nachbarschützender Vorschriften durch die Baugenehmigung wegen
einer fehlenden leitungsmäßigen Erschließung – auf diese zielen die Einwendungen der Klägerin, die eine
fehlende Darstellung der tatsächlich vorhandenen Wasserleitungen in den Bauvorlagen moniert, letztlich ab –
wegen des unabhängig von einer bestandskräftigen Baugenehmigung bestehenden Notleitungsrechtes nach §
7f des Nachbarrechtsgesetzes Baden-Württemberg (im Folgenden: NRG) ausgeschlossen (siehe dazu unten
I.2.b)). Die Baugenehmigung legalisiert die Nutzung der vorhandenen Leitungen nicht, sondern setzt sie
voraus. Eine fehlende Darstellung der Leitungen in den Bauunterlagen kann deswegen nicht zur
Unbestimmtheit der Baugenehmigung führen.

2. Das Vorhaben verstößt auch nicht gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauplanungsrechts. Da das
Vorhaben in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt, für den ein Bebauungsplan nicht existiert, richtet
sich seine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach §§ 29 Abs. 1, 34 BauGB. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein
Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die
Erschließung gesichert ist. Dass sich das Vorhaben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügte, ist
nicht ersichtlich und wird von der Klägerin auch nicht geltend gemacht.

Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf eine fehlende wege- (dazu unten a) oder leitungsmäßige (dazu
unten b) Erschließung berufen. Das in § 34 Abs. 1 BauGB normierte Erfordernis der gesicherten Erschließung
dient grundsätzlich nur öffentlichen Interessen (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18.10.1993 – 8 S 1739/93 – juris
Rn. 21; Beschluss vom 08.04.2014 – 5 S 2179/13 – juris Rn. 9; VG Karlsruhe, Beschluss vom 25.10.2016 – 3 K
2150/16 – juris Rn. 40). In der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist gleichwohl anerkannt, dass sich
Nachbarn im Rahmen eines Abwehranspruchs mit Blick auf die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG)
ausnahmsweise auf das Erfordernis einer gesicherten Erschließung berufen können, wenn eine infolge Fehlens
der Erschließung rechtswidrige Baugenehmigung für den Nachbarn eine unmittelbare Rechtsverschlechterung
in Richtung auf die Duldung eines Notwegerechts bewirkt. Denn eine Baugenehmigung löst, obwohl sie
grundsätzlich unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt wird (§ 58 Abs. 3 LBO), wenn sie in Bestandskraft
erwächst, hinsichtlich der Entstehung eines Notwegerechts gleichsam eine Automatik aus. So stellt eine durch
eine Baugenehmigung gedeckte Grundstücksnutzung auch eine „ordnungsgemäße Benutzung“ im Sinne von §
917 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, die einen Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts begründet. Der Nachbar
muss sich daher bereits gegen die Erteilung einer Baugenehmigung zur Wehr setzen, wenn er zivilrechtlich
seine Einwände gegen die Inanspruchnahme seines Grundstücks auf der Grundlage von § 917 Abs. 1 BGB
erfolgreich geltend machen will (BVerwG, Beschluss vom 11.05.1998 – 4 B 45.98 –, juris Rn. 8; Urteil vom
26.03.1976 – IV C 7.74 –, juris Ls. 2; Bayer. VGH, Beschluss vom 18.02.2007 – 1 ZB 06.3008 –, juris Rn. 15).
Demgegenüber sind die Voraussetzungen für ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB nicht gegeben, wenn
die Verbindung des Grundstücks mit einem öffentlichen Weg durch Baulast gesichert ist (vgl. OVG Nordrh.-
Westf., Urteil vom 30.11.1989 – 7 A 772/88 –, juris Ls. 1, Rn. 7 ff.).

a) Nach diesen rechtlichen Vorgaben kommt eine Eigentumsbeeinträchtigung der Klägerin aufgrund einer
fehlenden wegemäßigen Erschließung nicht in Betracht. Nach allgemeiner Auffassung zählen zu den
Mindestanforderungen an erforderlichen Erschließungsanlagen für eine gesicherte Erschließung eine
verkehrsmäßige Anbindung des Baugrundstücks durch Straßen, Wege oder Plätze. Dabei ist nicht allein eine
tatsächlich vorhandene Erschließung maßgebend, etwa die Zufahrt zum Baugrundstück über einen
vorhandenen Weg. Notwendig ist vielmehr, dass die Erschließung dauerhaft rechtlich gesichert ist, was durch
Baulasten und Grunddienstbarkeiten geschehen kann (vgl. Jeromin, in: Kröninger/Aschke/Jeromin, BauGB, 4.
Aufl. 2018, § 30 Rn. 15). Die Erschließung des streitgegenständlichen Vorhabens ist durch die vorhandene
Baulast Nr. 52 in diesem Sinne ausreichend gesichert.

Die Baulastenübernahme vom 28.09.1967, eingetragen in das Baulastenverzeichnis am 29.01.1970, gilt auch
für das streitgegenständliche Vorhaben. Entgegen der Ansicht der Klägerin hat ihre Rechtsvorgängerin nicht
nur eine vorhabenbezogene Baulast übernommen. Welchen Inhalt eine Baulast aufweist, ist im jeweiligen
Einzelfall durch Auslegung entsprechend den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuches zu ermitteln.
Demnach ist der wirkliche Wille gemäß § 133 BGB zu erforschen. Wirklicher Wille ist dabei nicht der innere,
nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist
nach § 157 BGB maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, namentlich der Adressat der
Baulast, diese nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände,
insbesondere der Verpflichtungserklärung, verstehen durfte (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 10.01.2007 –3 S
1251/06 –, juris Rn. 22; OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.11.2017 – 2 A 1393/16 –, juris Rn. 67 ff.). Durch
Auslegung des in das Baulastenverzeichnis eingetragenen Textes sowie der Verpflichtungserklärung ist
insbesondere zu ermitteln, ob die Baulast grundstücksbezogen oder vorhabenbezogen in dem Sinne erteilt
worden ist, dass sie nur ein konkretes Vorhaben absichern soll (OVG Nordrh.-Westf., Beschluss vom
07.12.2009 – 7 A 3150/08 –, juris Rn. 5). Aus der Tatsache, dass ein Zusammenhang zwischen der Übernahme
einer Baulast und einem bestimmten Bauvorhaben besteht, kann dabei nicht zwingend gefolgert werden, dass
die Baulast nur auf dieses Vorhaben bezogen und in ihrer Wirkung auf dieses beschränkt ist. Da eine Baulast
grundsätzlich ihrem Wesen nach genereller Natur ist, muss die Beschränkung, dass der Übernehmer einer
Baulast deren Wirkungen auf ein bestimmtes Vorhaben beschränkt, eindeutig und unmissverständlich bei der
Übernahme der Baulast klargestellt werden (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 27.10.2000 – 8 S 1445/00 –, juris Rn.
49 f.; OVG Nordrh.-Westf., Beschluss vom 07.12.2009 – 7 A 3150/08 –, juris Rn. 7). Aus dem Wortlaut der am
29.01.1970 eingetragenen Baulast und der ihr zugrundeliegenden Verpflichtungserklärung vom 28.09.1967
lässt sich eine solche Einschränkung der Baulast auf die Sicherung eines konkreten Vorhabens nicht mit
hinreichender Deutlichkeit entnehmen. In der auf einem Vordruck abgegebenen Erklärung ist zwar in dem Feld
„Bauvorhaben“ das Wort „Lageranbau“ eingetragen. Aus dem weiteren Wortlaut der Verpflichtungserklärung
ergibt sich jedoch die umfassende Einräumung einer Baulast; dies wird insbesondere durch die Worte
„uneingeschränkt“ und „ungehindert“ deutlich. Auch wenn es sich um einen Vordruck handelt, wäre es der
Erklärenden möglich gewesen, die Baulast eindeutig und unmissverständlich vorhabenbezogen
auszugestalten. Dies hätte insbesondere durch eine (handschriftliche) Ergänzung des Textes dahingehend,
dass sich diese Erklärung lediglich auf das Bauvorhaben „Lageranbau“ beschränken solle, geschehen können.
Möglich wäre auch ein unmittelbarer Verweis auf die Unterlagen des Bauvorhabens „Lageranbau“ oder ein
Beifügen der Unterlagen zu der Erklärung gewesen. Die Eintragung des Wortes „Lageranbau“ in das Feld
„Bauvorhaben“ lässt sich indes im vorliegenden Fall auch als bloße Bezeichnung des Anlasses für die
Übernahme der Baulast verstehen. Dafür spricht auch, dass es sich um einen Vordruck handelt, der bei
lebensnaher Auslegung lediglich vollständig ausgefüllt werden sollte. Ein darüber hinausgehender – eindeutiger
und unmissverständlicher – Hinweis, dass die Baulast sich nur auf eine Nutzung als „Lageranbau“ beschränken
sollte, ist nicht ersichtlich (vgl. auch OVG Sachs.-Anh., Beschluss vom 14.08.2014 – 2 L 76/13 –, juris Rn. 10
ff.). Nach Auslegung der Erklärung liegt daher eine grundstücksbezogene Baulast vor, die auch die Klägerin als
Rechtsnachfolgerin bindet.

Ein Notwegerecht der Beigeladenen kann auch nicht deswegen begründet werden, weil die Klägerin einen
Anspruch auf Löschung der Baulast hätte. Ein solcher käme nur dann in Betracht, wenn der Klägerin ein
Anspruch auf Verzicht der Baulast durch die Baurechtsbehörde nach § 71 Abs. 3 Satz 1 LBO zustünde. Nach
dieser Vorschrift ist der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.
Dies ist der Fall, wenn Bauaufsichtsbelange nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind (VG
Sigmaringen, Urteil vom 10.05.2017 – 2 K 655/15 –, juris Rn. 44 ff.). Ein Verzicht auf die Baulast kommt
hingegen nicht in Betracht, solange ihr Bestand für die Rechtmäßigkeit des Vorhabens, zu dessen Gunsten sie
bestellt wurde, erforderlich ist (vgl. Sauter, Kommentar zur LBO, 50. EL August 2017, § 71 Rn. 50). Vorliegend
wurde die Baulast gerade nicht vorhabenbezogen erklärt und bezieht sich damit auch auf die
streitgegenständliche Wohnnutzung (s. o.). Für die Rechtmäßigkeit der diese legalisierenden Baugenehmigung
ist die Baulast aber erforderlich, weil eine gesicherte Erschließung ansonsten nicht gewährleistet wäre. Daran
ändert sich auch nichts dadurch, dass die Klägerin im Einwendungsverfahren geltend gemacht hat, das
streitgegenständliche Grundstück könne auch über die Grundstücke Flst.-Nrn. ... und ... erreicht werden. Denn
zum einen bezieht sich die im Jahr 2000 eingetragene, zugunsten des Grundstücks Flst.-Nr. ... übernommene
Baulast Nr. 402 (vgl. AS. 138a der Verwaltungsakte) lediglich auf den uneingeschränkten und ungehinderten
Zugang und Zufahrt zum Grundstück Flst.-Nr ... über das Grundstück Flst.-Nr. ... und sichert damit den
ungehinderten Zugang zum streitgegenständlichen Grundstück in rechtlicher Hinsicht gerade nicht ab. Zum
anderen hat die Beklagte unwidersprochen dargelegt, dass der vorhandene Weg, der von dem Grundstück
Flst.-Nr. ... auf das streitgegenständliche Grundstück führt, in seiner Breite nicht den bauordnungsrechtlichen
Anforderungen genügt und bereits deswegen keine gesicherte Erschließung ermöglicht (vgl. die Lichtbilder AS.
101 ff. der Verwaltungsakte sowie das Schreiben der Beigeladenen, AS. 97 der Verwaltungsakte, wonach die
Durchfahrt nur ca. 2 m breit und 2,20 m hoch sei).

b) Die Klägerin ist in ihrem Eigentumsgrundrecht auch nicht aufgrund einer möglicherweise fehlenden
leitungsmäßigen Erschließung verletzt. Zwar gehört zur gesicherten Erschließung neben der wegemäßigen
Anbindung auch ein Anschluss mit Ver- und Entsorgungsleitungen für Elektrizität, Wasser und Abwasser. Auch
hier gilt, dass nicht allein eine tatsächlich vorhandene Erschließung – hier in Form von tatsächlich existierenden
Wasser- und Abwasserleitungen – maßgebend ist, sondern dass es einer dauerhaften rechtlichen Sicherung
der Erschließung – durch Baulasten oder Grunddienstbarkeiten – bedarf (vgl. Jeromin, in: Kröninger/Aschke
/Jeromin, BauGB, 4. Aufl. 2018, § 30 Rn. 15). Soweit ersichtlich, bestehen weder hinsichtlich der
Trinkwasserleitung, die über das Grundstück Flst.-Nr. ... verläuft, noch hinsichtlich der Entwässerungsanlagen
auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... und ... Baulasten oder Grunddienstbarkeiten (vgl. zu fehlenden
Grunddienstbarkeiten das „Grundbuch Blatt 1402“ über die Grundstücke der Klägerin, AS. 157 ff. der
Gerichtsakte). Eine dauerhafte rechtliche Sicherung der Erschließung ist damit gerade nicht gegeben. Auch ist
grundsätzlich anerkannt, dass sich aus einer analogen Anwendung des Notwegerechts aus § 917 Abs. 1 BGB
ein Recht ergeben kann, Versorgungsleitungen über ein anderes, fremdes Grundstück zu führen, um diese mit
den öffentlichen Versorgungsnetzen zu verbinden (vgl. BGH, Urteil vom 26.01.2018 – V ZR 47/17 –, juris Rn.
5). Allerdings besteht in Baden-Württemberg die Besonderheit, dass es einer analogen Anwendbarkeit des §
917 Abs. 1 BGB deswegen nicht bedarf, weil mit § 7f NRG eine landesrechtliche Spezialregelung existiert, die
das Notleitungsrecht in eigenständiger Weise regelt (vgl. für die Vorgängerregelung § 7e NRG a. F.: BGH, Urteil
vom 22.06.1990 – V ZR 59/ 89 –, juris Rn. 11). Nach § 7f Abs. 1 Satz 1 NRG hat der Eigentümer eines fremden
Grundstücks, wenn der Anschluss eines Grundstücks an eine Versorgungsleitung, eine Abwasserleitung oder
einen Vorfluter ohne Benutzung dieses fremden Grundstücks nicht oder nur unter erheblichen besonderen
Aufwendungen oder nur in technisch unvollkommener Weise möglich ist, die Benutzung seines Grundstücks
insoweit, als es zur Herstellung und Unterhaltung des Anschlusses notwendig ist, zu dulden und
entgegenstehende Nutzungsarten zu unterlassen. Sind auf den fremden Grundstücken Versorgungs- oder
Abwasserleitungen bereits vorhanden, so kann der Eigentümer gegen Erstattung der anteilmäßigen
Herstellungskosten den Anschluss an diese Leitungen verlangen, wenn dies technisch möglich und
zweckmäßig ist, § 7f Abs. 1 Satz 3 NRG. § 7f NRG regelt den Fall, dass die leitungsgebundene Versorgung
eines Grundstücks ohne Nutzung eines (fremden) Nachbargrundstücks nicht oder nur unter erheblichem
Mehraufwand möglich ist. In diesem Fall muss der Eigentümer des fremden Grundstücks dulden, dass
Versorgungsleitungen auf seinem Grundstück gegen Zahlung der anteiligen Leitungskosten in Anspruch
genommen werden (vgl. Bruns, Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg, Kommentar, 4. Aufl. 2018, § 7f Rn.
1). So liegt der Fall hier, da Versorgungsleitungen auf dem klägerischen Grundstück vorhanden und eine
Verbindung sogar bereits seit vielen Jahren hergestellt ist, so dass der Anschluss technisch möglich und auch
zweckmäßig ist. Ein solches Leitungsrecht nach § 7f NRG hängt jedoch nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs gerade nicht davon ab, dass die leitungsmäßige Erschließung des verbindungslosen
Grundstücks vorher und in anderer Weise – etwa durch dingliche Sicherung in Form einer Grunddienstbarkeit –
sichergestellt ist (vgl. für die Vorgängerregelung § 7e NRG a. F.: BGH, Urteil vom 22.06.1990 – V ZR 59/ 89 –,
juris Rn. 11). Auch ist für ein Notleitungsrecht nach dieser Vorschrift gerade nicht erforderlich, dass eine
rechtswirksame und bestandskräftige Baugenehmigung besteht (vgl. für die Vorgängerregelung § 7e NRG a. F.:
BGH, Urteil vom 22.06.1990 – V ZR 59/ 89 –, juris Rn. 10). Besteht also ein Notleitungsrecht zugunsten des
streitgegenständlichen Grundstücks unabhängig davon, ob die streitgegenständliche Baugenehmigung
bestandskräftig wird und damit Tatbestandswirkung entfaltet, kann diese auch nicht in das
Eigentumsgrundrecht der Klägerin eingreifen. Aus diesem Grund kann die Klägerin auch mit ihrem Einwand,
die vorhandenen Leitungen seien alt und marode, nicht durchdringen. Sofern ein Leitungsschaden zu einem
Schaden auf ihrem Grundstück führen sollte, richten sich daraus folgende Schadensersatzansprüche nach dem
Zivilrecht, vgl. § 7f Abs. 3 NRG. Da die Baugenehmigung nach § 58 Abs. 3 LBO aber unbeschadet privater
Rechte Dritter erteilt wird, gehört dies nicht zum Prüfungsgegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. Im
Übrigen hat die Beklagte unwidersprochen darauf hingewiesen, dass weder während der gewerblichen
Nutzung seit 1967 noch seit Aufnahme der Wohnnutzung Probleme bezüglich der Leitungen aufgetreten sind.

3. Die streitgegenständliche Baugenehmigung verstößt schließlich auch nicht gegen Bauordnungsrecht.

a) Entgegen der Auffassung der Klägerin verstößt die Umnutzung der Büroräume in Wohnräume nicht gegen
nachbarschützende Vorschriften des Abstandsflächenrechts. Gemäß § 5 Abs. 1 LBO müssen vor den
Außenwänden von baulichen Anlagen Abstandsflächen liegen, die von oberirdischen baulichen Anlagen
freizuhalten sind. Deren Tiefe beträgt allgemein 0,4 der Wandhöhe, mindestens jedoch 2,5 m, bei Wänden bis 5
m Breite mindestens 2 m (§ 5 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 LBO). Das streitgegenständliche Gebäude hält diese
Mindestabstandsfläche ersichtlich nicht ein. In den Akten finden sich unterschiedliche Angaben dazu, wie weit
die südliche Gebäudewand tatsächlich von der Grundstücksgrenze entfernt ist. Die Beigeladene (bzw. deren
Tochter) hat jedoch Lichtbilder vorgelegt, auf denen ersichtlich ist, dass zwischen dem streitgegenständlichen
Gebäude und der Scheune auf dem Grundstück der Klägerin nur einige Zentimeter, jedenfalls weniger als 1 m
Abstand liegen (AS. 183 der Gerichtsakte; vgl. auch Lichtbild, AS. 147 der Gerichtsakte). Die Lagepläne in der
Akte stellen sich ebenfalls so dar, als seien die Gebäude fast aneinandergebaut. Der Bauleiter der Beklagten,
Herr ..., führt in seiner Stellungnahme vom 28.02.2019 (vgl. gelbe Mappe, die den Akten beiliegt) aus, das
streitgegenständliche Gebäude stehe nach Aussage des Dipl. Ing. ..., Vermessungsbüro ..., 10 bis 18 cm im
eigenen Grundstück Flst.-Nr. ... Dies könne er nach erneuter Einmessung bestätigen, der sichtbare Grenzstein
unterstreiche diese Aussage. Die Beigeladene gibt an, die Scheune der Klägerin sei auf der Grenze gebaut
(vgl. Schriftsatz vom 19.01.2019, AS. 107 der Gerichtsakte). Unabhängig davon, wo die Grundstücksgrenze
genau verläuft, sind die Abstandsflächen jedenfalls ersichtlich nicht eingehalten. Dies wird von den Beteiligten
auch nicht in Abrede gestellt.

Die Beklagte beruft sich darauf, dass Nutzungsänderungen, welche der Errichtung gemäß § 2 Abs. 12 LBO
gleichstehen, für sich genommen grundsätzlich abstandsflächenrechtlich irrelevant seien (ständige Rspr.,
exemplarisch VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 18.03.2014 – 8 S 2628/13 –, juris Rn. 4; Beschluss vom
27.11.2013 – 8 S 1813/13 –, juris Rn. 12; Beschluss vom 10.09.1998 – 8 S 2137/98 –, juris Rn. 7). Dies trifft im
Grundsatz zu. Ausnahmen sollen jedoch einerseits dann gelten, wenn die Nutzung von Gebäuden geändert
wird, die gerade wegen ihres besonderen Verwendungszwecks nach § 6 Abs. 1 LBO ohne Einhaltung von
Abstandsflächen errichtet werden dürfen und andererseits dann, wenn das Gebäude, dessen Nutzung geändert
werden soll, nur aufgrund einer Befreiung zugelassen werden durfte, weil die Voraussetzungen der Befreiung
berührt und deshalb eine neue Entscheidung notwendig sein kann (vgl. Sauter, Kommentar zur LBO, 45. EL
Dezember 2014, § 5 Rn. 25 m. w. N.). Vorliegend ist nicht ganz klar, warum die ursprüngliche Baugenehmigung
1967 trotz der fehlenden Einhaltung der Abstandsflächen erteilt wurde. Eine Ausnahmebewilligung nach dem
damals geltenden § 7 Abs. 3 LBO a. F., wonach die Errichtung von Garagen ohne eigenen Grenzabstand und
im Grenzabstand anderer Gebäude gestattet werden konnte, ist wohl nicht erteilt worden, zumindest wird dies
weder in der ursprünglichen Baugenehmigung vom 07.11.1967 noch in der Änderungsbaugenehmigung vom
06.12.1968 deutlich. Da das streitgegenständliche Gebäude zumindest nicht nur als Garage, sondern auch als
Büro und Lager genutzt wurde, dürfte eine solche Ausnahmebewilligung auch nicht in Betracht gekommen sein.
Die Beklagte behauptet nun, es sei in der ursprünglichen Baugenehmigung hinsichtlich der Abstandsflächen
eine Befreiung erteilt worden. Sie hat ein Schreiben des Landratsamtes ... vom 28.09.1967 an das
Regierungspräsidium Südbaden vorgelegt, mit dem die Zustimmung zur Erteilung einer Befreiung vom damals
geltenden § 7 LBO a. F. (amtliche Überschrift: Grenzabstände) erbeten wurde. Darin heißt es: „Gesichtspunkte
für Befreiung: Verbesserung des vorhandenen Zustandes in gewerbepolizeilicher Hinsicht“ sowie „Sonstige
Gesichtspunkte: Nachbar ... hat Baulast gegeben, will aber auch anbauen können. Mit Balkon bis zur Grenze
ist er einverstanden“. Weiter wird darin ausgeführt: „Gesichtspunkte gegen Befreiung: Verstöße gegen andere
Vorschriften (Ausnahme/Befreiung vorgesehen): Durch die Weiterführung des Daches bis auf 3.00 m
Grenzabstand ist der Anbau als solcher noch vorstellbar. Sonst wäre es ein angesetzter Baukörper mit
Flachdach“. Weiter hat die Beklagte ein Schreiben des Regierungspräsidiums Südbaden vom 17.10.1967
eingereicht, wonach dieses zustimmt, „dass Befreiung von § 7 Abs. 2 LBO erteilt wird“. Die Beklagte behauptet,
die genannte Befreiung habe sich auf den südlichen Grenzabstand bezogen und sei in der Baugenehmigung
letztlich auch erteilt worden. Allerdings wird aus dem genannten Schreiben des Landratsamtes ... nicht deutlich,
dass sich die beantragte Befreiung (auch oder gerade) auf die südliche Grundstücksgrenze bezöge. Dagegen
spricht, dass der erwähnte „Nachbar ...“ damals Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. ... war. Auch ist völlig
unklar, womit die Befreiung nach dem damaligen § 94 Abs. 2 LBO a. F. begründet wurde. Schließlich ergibt sich
weder aus der Baugenehmigung vom 07.11.1967 noch aus der Änderungsbaugenehmigung vom 06.12.1968,
dass eine solche Befreiung auch tatsächlich erteilt worden wäre.

Ob die Voraussetzungen einer ggf. ursprünglich erteilten Befreiung durch die Nutzungsänderung berührt
werden und deshalb eine neue Entscheidung notwendig sein kann, kann vorliegend jedoch dahinstehen. Denn
unabhängig davon, ob die streitgegenständliche Nutzungsänderung die Genehmigungsfrage in
abstandsflächenrechtlicher Hinsicht neu aufwirft, steht der Klägerin ein Anspruch auf Zulassung einer
Abweichung von den Abstandsvorschriften gemäß § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO zu (vgl. in einem ähnlich gelagerten
Fall: VG Karlsruhe, Urteil vom 15.04.2015 – 4 K 1910/13 –, juris Rn. 31). Die für alle Vorschriften in den §§ 4
bis 37 LBO sowie für Vorschriften aufgrund der Landesbauordnung geltende generelle Abweichungsregelung in
§ 56 Abs. 2 LBO wird durch § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO nicht verdrängt, sondern gilt ergänzend. Sie privilegiert
bestimmte Sonderbauvorhaben und begründet einen Rechtsanspruch auf Abweichung („sind zuzulassen“),
wenn die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom
14.01.2010 – 8 S 1977/09 –, juris Rn. 11).

§ 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO erfasst Vorhaben zur Modernisierung von Wohnungen und Wohngebäuden, zur Teilung
von Wohnungen sowie zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung,
Aufstockung oder Änderung des Daches, wenn die Baugenehmigung mindestens fünf Jahre zurückliegt und die
Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Der
Erweiterungsbau, in dem sich das streitgegenständliche Vorhaben befindet, wurde spätestens im Jahr 1968
genehmigt. Indem Gewerberäume zu Wohnräumen umgenutzt werden, wird zusätzlicher Wohnraum
geschaffen. Mit dieser Regelung sollen „Wohnbauvorhaben im Bestand“ privilegiert werden (LT-Drucks.
11/5337). Aufgrund dieser Zielsetzung beschränkt der Begriff „zusätzlicher Wohnraum“ den
Anwendungsbereich der Norm nicht allein auf (Nutzungs-) Änderungen an bereits bestehenden
Wohngebäuden, sondern begünstigt auch (Nutzungs-) Änderungen an bislang nicht wohnlich genutzten
Bestandsgebäuden, wenn damit erstmals neuer Wohnraum geschaffen wird (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom
14.01.2010 – 8 S 1977/09 –, juris Rn. 11). So liegt der Fall hier. Die Abweichung ist auch mit öffentlichen
Belangen vereinbar. Dies schließt zwar auch den Schutz von Rechten Dritter nach der betreffenden Norm ein,
hier also den Nachbarschutz des § 5 Abs. 1 LBO. Allerdings ermöglicht § 56 Abs. 2 LBO auch bei einer
erheblichen Beeinträchtigung nachbarlicher Belange eine Abwägung der widerstreitenden öffentlichen und
privaten Interessen (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 14.01.2010 –8 S 1977/09 –, juris Rn. 11; VG Karlsruhe,
Urteil vom 15.04.2015 – 4 K 1910/13 –, juris Rn. 38). Eine Abwägung in diesem Sinne ergibt, dass vorliegend
die öffentlichen Interessen überwiegen. Zu beachten ist, dass die Grundstücke der Klägerin bereits
abstandsrechtlich vorbelastet sind, nämlich zum einen durch das Gebäude, in dem sich das
streitgegenständliche Vorhaben befindet, und zum anderen auch durch das Gebäude auf dem Grundstück der
Klägerin, Flst.-Nr. ..., das dicht an das Grundstück Flurstück-Nr. ... ragt bzw. auf der Grenze gebaut wurde.
Denn die Außenwand des streitgegenständlichen Gebäudes auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... wurde bereits
1967 bzw. 1968 genehmigt, so dass ein Abwehrrecht der Klägerin diesbezüglich aufgrund der
bestandskräftigen Baugenehmigung der Beigeladenen ausgeschlossen ist (so auch in einem vergleichbaren
Fall: VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 14.01.2010 – 8 S 1977/09 –, juris Rn. 10). Aufgrund des noch
vorhandenen Abstands zwischen den Gebäuden auf dem Flst.-Nr ... und der Scheune der Klägerin wird die
Belüftung und Besonnung des Grundstücks der Klägerin nicht in höherem Maße als bislang tangiert, da die
Außenwand des Gebäudes auf dem Flurstück-Nr. ... durch die Nutzungsänderung äußerlich nicht verändert
wird. Auch andere geschützte Belange werden durch das Vorhaben nicht berührt. Der Brandschutz (siehe dazu
unten) wird durch die Abstandsflächenregelung in § 5 ff. LBO nicht tangiert, da sich die brandschutzrechtlichen
Anforderungen nunmehr unmittelbar aus § 15 LBO ergeben (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 18.03.2014
– 8 S 2628/13 –, juris Rn. 4). Selbst wenn man den Wohnfrieden als einen durch die
Abstandsflächenvorschriften geschützten Belang ansehen wollte (so der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs
Baden-Württemberg, vgl. exemplarisch Beschluss vom 15.05.1991 – 3 S 1200/91 –, juris Ls. 1; Beschluss vom
12.06.1991 – 3 S 1499/91 –, juris Ls.; a. A. der 8. Senat, vgl. z. B. Beschluss vom 10.09.1998 – 8 S 2137/98 –,
juris Rn. 7; dem folgend u. a. Beschluss vom 14.01.2010 – 8 S 1977/09 –, juris Rn. 10; Beschluss vom
18.03.2014 – 8 S 2628/13 –, juris Rn. 5), würde dieser durch das Vorhaben nicht negativ beeinflusst. Die
südliche Wand des streitgegenständlichen Gebäudes, die dem Grundstück Flst.-Nr. ... der Klägerin gegenüber
liegt, ist fensterlos. Lediglich in dem Gebäudeabschnitt, der direkt an das ursprüngliche Wohnhaus auf dem
streitgegenständlichen Grundstück angrenzt, befindet sich ein Fenster, hinter dem die Küche für die nach der
streitgegenständlichen Nutzungsänderung genehmigten Wohnnutzung liegt. Dieses Fenster liegt laut der
Übersicht (AS. 25 der Verwaltungsakte) aber jedenfalls 6,65 m weiter nördlich als die Südwand des Gebäudes,
so dass das Fenster die Abstandsflächen an sich jedenfalls einhalten dürfte. Im Übrigen werden angesichts der
Tatsache, dass dieses Fenster gegenüber der Scheune auf dem Grundstück der Klägerin angesiedelt ist, die
ihrerseits den Blick auf das weiter südlich liegende Wohnhaus versperren dürfte, durch die Nutzungsänderung
keine weiteren Einblicksmöglichkeiten auf geschützte Wohnbereiche des klägerischen Grundstücks geschaffen.
Dass hinsichtlich der Scheune neuerdings ein Abrissantrag (vgl. Schriftsatz der Beklagten vom 21.01.2019, AS.
105 der Gerichtsakte) vorliegt und die Scheune möglicherweise mittlerweile abgerissen worden ist, ändert
daran nichts. Denn zum entscheidungserheblichen Zeitpunkt der Genehmigungserteilung (vgl. dazu BVerwG,
Beschluss vom 08.11.2010 – 4 B 43/10 –, juris OS. 1, Rn. 9, wonach nachträgliche Änderungen der Sach- und
Rechtslage nur dann zu berücksichtigen sind, wenn sie sich zugunsten des Bauherren auswirken) war die
Scheune jedenfalls noch vorhanden.

Da § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO nach dem gerade Dargelegten einschlägig ist und einen Rechtsanspruch der
Beigeladenen auf Abweichung begründet, ist es auch unschädlich, dass die angefochtene Baugenehmigung
insoweit keine ausdrückliche Abweichungsentscheidung enthält (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom
14.01.2010 –8 S 1977/09 –, juris Rn. 11).

b) Auch der Brandschutz wird durch das Vorhaben in ausreichendem Maße gewährleistet.

Die Anforderungen, die § 15 LBO an den Brandschutz stellt, verleihen der Klägerin ein subjektiv-öffentliches
Recht. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat früher in ständiger Rechtsprechung vertreten, dass
Nutzungsänderungen im Hinblick auf den Nachbarn abstandsrechtlich relevant sind, wenn sie zu nachteiligen
Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke hinsichtlich (auch) eines ausreichenden Brandschutzes führen
können (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 10.09.1998 – 8 S 2137/98 –; daran anschließend VGH Bad.-Württ.,
Beschluss vom 14.01.2010 – 8 S 1977/09 –). Diese Rechtsprechung wurde im Hinblick auf die Einführung des
§ 15 LBO, der den Brandschutz nun umfassend regelt, aufgegeben (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom
18.03.2014 – 8 S 2628/13 –, juris Rn. 4). Die Generalklausel des § 15 LBO wird (unter anderem) durch die
Vorschriften der § 27 Abs. 4 LBO, § 7 LBOAVO konkretisiert. Auch bei der Änderung oder Nutzungsänderung
einer baulichen Anlage muss gewährleistet sein, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Brandschutzes
eingehalten werden (vgl. Busch, in: Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, Landesbauordnung für Baden-
Württemberg (LBO) und LBOAVO, 7. Aufl. 2016, § 15 LBO Rn. 35).

Da die südliche, an das Grundstück der Klägerin ragende Gebäudewand des streitgegenständlichen Vorhabens
unstreitig jedenfalls mit einem Abstand von weniger als 2,50 m gegenüber der Nachbargrenze errichtet und
auch keinen – rechtlich gesicherten – Abstand von mindestens 5 m zu bestehenden oder nach den
baurechtlichen Vorschriften zulässigen künftigen Gebäuden auf dem Grundstück der Klägerin einhält, ist nach §
7 Abs. 1 Nr. 1 LBOAVO erforderlich, dass es sich dabei um eine Brandwand im Sinne von § 27 Abs. 4 LBO
handelt. Dies ist vorliegend der Fall. Nach § 7 Abs. 3 Satz 1 LBOAVO müssen Brandwände auch unter
zusätzlicher mechanischer Beanspruchung feuerbeständig sein und aus nichtbrennbaren Stoffen bestehen. Die
technischen Anforderungen an die Ausführung und Prüfung von Brandwänden sind in DIN 4102 Teil 3
festgelegt. Brandwände müssen hiernach bei mittiger und ausmittiger Belastung die Anforderungen mindestens
feuerbeständiger Bauteile (Feuerwiderstandsklasse F90 nach DIN 4102 Teil 2) erfüllen und aus
nichtbrennbaren Baustoffen (Klasse A nach DIN 4102 Teil 1) bestehen (vgl. Sauter, Kommentar zur LBO, 36.
EL September 2010, § 27 LBO Rn. 87). § 7 Abs. 3 Satz 2 LBOAVO legt darüber hinaus fest, dass anstelle von
Brandwänden auch sogenannte Brandwandersatzwände zulässig sind, nämlich für Gebäude der
Gebäudeklassen 1 bis 3 gem. § 7 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 LBOAVO auch hochfeuerhemmende Wände und nach §
7 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 LBOAVO Gebäudeabschlusswände ohne Öffnungen, die von innen nach außen die
Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden und aussteifenden Teile des Gebäudes, mindestens jedoch
feuerhemmender Bauteile, und von außen nach innen die Feuerwiderstandsfähigkeit feuerbeständiger Bauteile
haben. Eine hochfeuerhemmende Wand liegt dabei vor, wenn sie die Eigenschaft F60 nach DIN 4102 Teil 2
aufweist (vgl. Sauter, Kommentar zur LBO, 36. EL September 2010, § 27 Rn. 91). Anforderungen an die
Widerstandsfähigkeit gegenüber zusätzlichen mechanischen Beanspruchungen bestehen hier nicht (vgl.
Sauter, a. a. O.). Die Kammer hat nach der von der Beklagten eingeholten „Brandschutztechnischen
Stellungnahme zur Bewertung der Brandschutzqualität einer Gebäudeabschlusswand mit Ergänzungen vom
14.10.2019“ des Sachverständigen ... keine Zweifel daran, dass die südliche Gebäudeabschlusswand diese
Anforderungen erfüllt. Auch wenn der Sachverständige darin zu dem Tatbestandsmerkmal „unter zusätzlicher
mechanischer Beanspruchung“ des § 7 Abs. 1 Satz 1 LBOAVO keine Stellung nimmt, ergibt sich aus den von
ihm eingefügten Tabellen, deren Anwendbarkeit auf Bims-Hohlblock-Steinwände er nachvollziehbar begründet
hat, eindeutig, dass die streitgegenständliche Wand (auch) die Eigenschaft REI 60, die der Eigenschaft F60
nach DIN 4102 Teil 2 entspricht, aufweist und damit eine hochfeuerhemmende Wand darstellt. Sie ist also
zumindest als Brandwandersatzwand im Sinne von § 7 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 LBOAVO zu qualifizieren, da hier
Anforderungen an die Widerstandsfähigkeit gegenüber zusätzlichen mechanischen Beanspruchungen nicht
bestehen (s. o.). Dass auf der streitgegenständlichen Wand zum Zeitpunkt der Genehmigungserteilung eine
Wärmeisolierung aus Styropor aufgebracht war, die nach den Angaben der Beklagten auf einer Brandwand
nicht zulässig war, steht dem nicht entgegen, da diese Wärmedämmung zum insoweit
entscheidungserheblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung entfernt worden war (vgl. BVerwG, Beschluss
vom 08.11.2010 – 4 B 43/10 –, juris OS. 1, Rn. 9, wonach nachträgliche Änderungen der Sach- und Rechtslage
zu berücksichtigen sind, wenn sie sich – wie hier – zugunsten des Bauherren auswirken). Einwendungen gegen
die Schlussfolgerung, dass der Brandschutz in ausreichender Weise gewährleistet ist, hat die Klägerin in der
mündlichen Verhandlung im Übrigen explizit nicht (mehr) erhoben.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Der Billigkeit entspricht es im Regelfall nur
dann, dem unterlegenen Teil die Kosten eines Beigeladenen aufzuerlegen, wenn der Beigeladene einen Antrag
gestellt oder das Verfahren wesentlich gefördert hat (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 20.01.2011 – 8 S
2567/11 –, juris). Danach ist es billig, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, da sie
keinen Sachantrag gestellt hat. Die Berufung war nicht gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, da die
Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO nicht vorliegen.

B E S C H L U S S

Der Streitwert wird gemäß §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG auf 10.000,- EUR festgesetzt.

Nach Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs 2013 ist bei der Klage eines Nachbarn gegen eine Baugenehmigung ein
Streitwert zwischen 7.500,- EUR und 15.000,- EUR festzusetzen, soweit nicht ein höherer wirtschaftlicher
Schaden feststellbar ist. Bei der Klage eines Nachbarn gegen die Baugenehmigung für ein Ein- oder ein
(kleineres) Mehrfamilienwohnhaus ist danach ein Streitwert von 10.000,- EUR festzusetzen, sofern sich aus
dem Vortrag der Beteiligten zum Streitwert (vgl. § 61 GKG) keine abweichenden Anhaltspunkte ergeben (VGH
Bad.-Württ., Beschlüsse vom 27.08.2014 – 3 S 1400/14 –, juris und vom 13.08.2014 – 8 S 979/14 –, juris).
Vorliegend geht es zwar nicht um eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus, sondern um eine
(Änderungs-)Baugenehmigung (nur) für eine einzelne Wohneinheit. Die Auswirkungen auf die Nachbarschaft
dürften indes nicht geringer zu bewerten sein als bei einem Einfamilienhaus, so dass eine Festsetzung des
Streitwertes auf 10.000,- EUR sachgerecht ist.

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5
GKG verwiesen.