letzte Aktualisierung: 12.4.2019
OLG München, Beschl. v. 13.2.2019 – 34 Wx 202/18

BGB §§ 1090, 1105; BNatSchG §§ 14, 15; GBO § 19
Naturschutzrecht: privatrechtliche Absicherung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen;
Eintragung einer Dienstbarkeit und einer Reallast

Zur privatrechtlichen Absicherung von Ausgleichs- und/oder Ersatzmaßnahmen nach dem
Naturschutzrecht durch Eintragung einer Unterlassungs- und Benutzungsdienstbarkeit sowie einer
Reallast.

Gründe

Der Beteiligte zu 2 ist Eigentümer eines Grundstücks, das im Grundbuch beschrieben ist als
Landwirtschaftsfläche zu 26.344 m². Eine Teilfläche dieses Grundstücks soll als Ausgleichsfläche nach den
Bestimmungen des BNatSchG für ein Bauvorhaben des Beteiligten zu 2 (Errichtung eines Milchviehstalls) auf
einem anderen seiner Grundstücke dienen.
OLG München, Beschluss v. 13.02.2019 – 34 Wx 202/18
2 Zur Sicherstellung des angestrebten Zustands der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen bestellte und bewilligte er
zugunsten des Freistaats Bayern, des Beteiligten zu 1, gemäß notarieller Urkunde vom 25.10.2017 eine
Dienstbarkeit und eine Reallast im Gleichrang untereinander wie folgt:
II. Dienstbarkeitsbestellung
Herr … (der Eigentümer)
- nachfolgend „Verpflichteter“ genannt -
… verpflichtet sich hiermit gegenüber dem Freistaat Bayern …, auf einer Teilfläche von ca. 2.550 m² des
Grundstücks …, welche aus dem dieser Urkunde beigefügten Plan … rot eingezeichnet ist, Maßnahmen zu
unterlassen, die einen Eingriff im Sinne des § 14 BNatSchG darstellen.“
Unabhängig davon ist es untersagt, auf der vorgenannten Teilfläche des Grundstücks …
- bauliche Anlagen zu errichten,
- Drainagen anzulegen beziehungsweise weitere Grabenvertiefungen oder Grabenverbreiterungen
vorzunehmen,
- zu düngen oder Pflanzenschutz- und Pflanzenspritzmittel auszubringen,
- Pflanzen einzubringen, die nicht einer Vegetation entsprechen, die sich ohne menschliche Nutzung an diesem
Standort einstellen würde - soweit sich aus der nachfolgend bestellten Reallast nicht etwas anderes ergibt -,
- Tiere auszusetzen, die nicht an diesem Standort auf natürliche Weise vorkommen,
- Flächen umzubrechen oder aufzufüllen oder sonstige Maßnahmen zur Verbesserung der land- oder
forstwirtschaftlichen Nutzung vorzunehmen,
- Freizeiteinrichtungen anzulegen,
- jagdliche und fischereiliche Nutzungen vorzunehmen.
Ausnahmen bedürfen der vorherigen Einwilligung des Landratsamts … Erfüllt der Verpflichtete die
Verpflichtungen gemäß Ziffer III. nicht oder fehlerhaft, so ist der Freistaat Bayern berechtigt, ihm schriftlich eine
angemessene Frist zur Ausführung der Arbeiten zu setzen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Freistaat Bayern
berechtigt, auf der genannten Teilfläche … alle genannten Maßnahmen, insbesondere Gestaltungs-, Pflege- und
Erhaltungsmaßnahmen auf Kosten des Grundstückseigentümers durchzuführen beziehungsweise durchführen
zu lassen, welche zur Schaffung und Erhaltung der genannten Ausgleichsmaßnahme erforderlich oder
zweckdienlich sind und zu diesem Zweck das dienende Grundstück durch beauftragte Personen betreten und
befahren zu lassen.
Herr … (der Eigentümer) bestellt hiermit zur Sicherung der vorstehenden Unterlassungsverpflichtungen und zur
Sicherung der vorstehenden Benutzungsrechte für den Freistaat Bayern … eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Unterlassungs- und Benutzungsdienstbarkeit) und bewilligt … die Eintragung ins Grundbuch.
III. Reallast
Herr … (der Eigentümer) verpflichtet sich, die vorgenannte Teilfläche … als Fläche für Maßnahmen zum Schutz,
zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft in der Weise zu gestalten und vorzuhalten, dass er
folgende Maßnahmen auf eigene Kosten und Zug um Zug mit der Durchführung des geplanten Bauvorhabens
durchzuführen hat:
- Entwicklung und Erhaltung eines zusätzlichen Gehölzstreifens - einschließlich Pflanzung und Ersetzung der
Ausfälle in der Pflanzung innerhalb der ersten fünf Jahre ab Errichtung der Pflanzung - mit autochthonen
Gehölzen der Herkunftsregion 3 entlang des Baches;
- Errichtung, Instandhaltung und ggf. Erneuerung eines Zauns entlang der Pflanzung bis längstens fünf Jahre;
- Kennzeichnung der Pflanzung durch farbige Pflöcke und Erhaltung dieser Pflöcke bis längstens fünf Jahre.
Zur Sicherung der vorstehenden wiederkehrenden Leistungen bestellt Herr … (der Eigentümer) für den Freistaat
Bayern … eine Reallast und bewilligt … die Eintragung ins Grundbuch.
Den notariell unter Bezugnahme auf § 15 GBO am 27.10.2017 gestellten Eintragungsantrag hat das
Grundbuchamt mit Beschluss vom 23.1.2018 zurückgewiesen. Der Rechtsinhalt der Dienstbarkeit genüge nicht
dem Bestimmtheitsgebot. Mit der Bezugnahme auf § 14 BNatSchG werde die notwendige Konkretisierung der
Unterlassungspflicht nicht erreicht, weil die Norm selbst ein Musterbeispiel für Unbestimmtheit sei. Der Inhalt sei
auch widersprüchlich, weil nach dem Katalog der Unterlassungspflichten Maßnahmen unzulässig sein sollen, die
nach § 14 BNatSchG erlaubt seien, obwohl sich die Unterlassungsverpflichtung nach dem Einleitungssatz auf
Maßnahmen beziehe, die § 14 BNatSchG widersprechen. Dem Bestimmtheitsgebot widerspreche es auch, dass
objektive Kriterien dafür, unter welchen Umständen eine Zustimmung zu grundsätzlich verbotenen Maßnahmen
zu erteilen sei, nicht genannt seien. Außerdem gebe es keine schlagwortartige Bezeichnung, mit der der
Wesenskern des Rechts kenntlich gemacht werden könne. Zudem verbleibe dem Eigentümer keine zulässige
Nutzungsmöglichkeit mehr. Das Benutzungsrecht für den Freistaat Bayern genüge ebenfalls nicht dem
Bestimmtheitsgebot, weil die beispielhafte Aufzählung von Maßnahmen den genauen und vollständigen Inhalt
des Rechts nicht erkennen lasse. Die Reallast sei nicht eintragungsfähig, weil mit ihr unter anderem auch
einmalige Leistungspflichten gesichert werden sollen.
Hiergegen richtet sich die notariell eingelegte Beschwerde des Beteiligten zu 1. Er vertritt die Meinung, der Inhalt
der Dienstbarkeit sei hinreichend bestimmt. § 14 BNatSchG gestalte deren Inhalt, ohne allerdings selbst Teil der
Grundbucheintragung zu werden. Dadurch werde der Inhalt des Rechts für Dritte erkennbar und verständlich, so
dass diese in die Lage versetzt würden, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundeigentums
einzuschätzen und zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die
Dienstbarkeit für das Eigentum konkret haben kann. Soweit die Tatbestandsmerkmale der Norm nicht ohnehin
legaldefiniert seien (z.B. „Eingriff“), würden die verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe in Rechtsprechung
und Literatur umfangreich behandelt, so dass sich bereits eine umfängliche Kasuistik entwickelt habe. Darüber
hinaus könne die in der Bestellungsurkunde vorgenommene beispielhafte Aufzählung zur gegebenenfalls
erforderlichen Auslegung des Dienstbarkeitsinhalts herangezogen werden. Als schlagwortartige Bezeichnung
des Rechts kämen Begriffe wie „Ausgleichsflächenrecht“ oder „(Flächen-)Nutzungsbeschränkung“ in Betracht.
Weil die Nutzung als Ausgleichsfläche dem Eigentümer verbleibe, treffe es nicht zu, dass dieser aufgrund der
Dienstbarkeit von jeglicher Grundstücksnutzung ausgeschlossen sei. Die dingliche Absicherung der
Ausgleichsverpflichtung entspreche zudem dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers. Die Verpflichtungen,
deren Sicherung die Reallast dienen soll, seien in ihrer Gesamtheit zu betrachten und daher als wiederkehrende
Leistungen anzusehen. Die Sache habe bundesweite grundsätzliche Bedeutung.
Das Grundbuchamt hat unter erneuter Darlegung seines Rechtsstandpunkts nicht abgeholfen und weiter
ausgeführt, die sogenannten „Naturschutz-Dienstbarkeiten“ würden in unterschiedlichen Varianten zur
Eintragung beantragt. Die Palette reiche von Urkunden ohne eintragungsfähigen Inhalt bis zu Urkunden mit ohne
weiteres eintragungsfähigen Inhalten. Die Grundsätze für die Beurteilung der Eintragungsfähigkeit seien geklärt.

II.
Die gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässig erhobene Beschwerde
gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrags hat im Ergebnis keinen Erfolg, weil die zur Eintragung
beantragte Dienstbarkeit einen Inhalt haben soll, der nicht in jeder Hinsicht dem sachenrechtlichen
Bestimmtheitsgebot genügt, und die Reallast teilweise einen nach dem Gesetz nicht zulässigen Inhalt haben
soll. Deshalb erweisen sich die Rechte in der Ausgestaltung, die sie nach der Bewilligung (§ 19 GBO) haben
sollen, als nicht eintragungsfähig.

1. Die erstrebte Grundstücksbelastung (Dienstbarkeit und Reallast) soll dem Beteiligten zu 1 eine privatrechtliche
Sicherung verschaffen dafür, dass die betroffene Teilfläche auf Dauer als ökologische Ausgleichsfläche dient,
wofür erforderlich ist, dass der angestrebte Zustand hergestellt und erhalten wird und alle diesem Ziel
entgegenwirkenden Eingriffe in Natur und Landschaft der Teilfläche unterlassen werden. Für den Fall einer
Verletzung von daraus resultierenden Pflichten soll das Recht des Beteiligten zu 1 zur Ersatzvornahme auf
Kosten des Eigentümers und in diesem Zusammenhang zum Betreten des Grundstücks privatrechtlich
abgesichert werden.
Öffentliches Recht steht der erstrebten Eintragung nicht entgegen, denn die privatrechtliche Sicherung einer
Zweckbindung als ökologische Ausgleichsfläche ist in § 15 Abs. 4 Satz 1 BNatSchG vorgesehen (zum
Erfordernis der öffentlichrechtlichen Zulässigkeit: Otto in Ring/Grziwotz/Keukenschrijver Sachenrecht 4. Aufl.
§ 1090 BGB Rn. 6). Danach sind Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen für unvermeidbare Beeinträchtigungen von
Natur und Landschaft, zu denen der Verursacher eines Eingriffs (§ 14 BNatSchG) gemäß § 15 Abs. 2 BNatSchG
nach zwingendem Recht (vgl. Guckelberger in Frenz/Müggenborg BNatSchG 2. Aufl. § 15 Rn. 37) verpflichtet
ist, im jeweils erforderlichen Zeitraum rechtlich zu sichern.
Sachenrechtlich ist anerkannt, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) grundsätzlich
auch für öffentliche Zwecke bestellt werden kann (BGH NJW 1984, 924; Staudinger/Reymann BGB [2017]
§ 1090 Rn. 15 und 20). Öffentliche Zwecke rechtfertigen jedoch keine Überschreitung des privatrechtlich
zulässigen Gestaltungsrahmens. Daher sind den zulässigen Gestaltungsmöglichkeiten durch die allgemeinen
sachenrechtlichen Bestimmungen Grenzen gesetzt (BayObLG Rpfleger 1981, 105/106; Guckelberger in
Frenz/Müggenborg § 15 Rn. 86 f.; Staudinger/Reymann § 1090 Rn. 20). Nichts anderes gilt in Bezug auf die
Reallast (§ 1105 BGB).

2. Die zur Eintragung bewilligte (§ 19 GBO) beschränkte persönliche Dienstbarkeit weist einen nicht in allen
Teilen eintragungsfähigen Inhalt auf.

a) Nach § 1090 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte das Grundstück in
einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die Inhalt einer
Grunddienstbarkeit sein kann. Zulässig ist es, die danach möglichen Belastungsarten (Benutzungs-,
Unterlassungs- und Ausschlussdienstbarkeit) miteinander in einem einzigen dinglichen Recht der beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit zu verbinden (BGH NJW-RR 2015, 208 Rn. 17; Staudinger/Reymann § 1090 Rn. 8).
In diesem Sinne sollen hier eine Unterlassungsdienstbarkeit (Unterlassen von Eingriffen in Natur und Landschaft
im Sinne des naturschutzrechtlichen Eingriffsbegriffs) und eine Benutzungsdienstbarkeit (Recht, auf dem
Grundstück Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen durchzuführen und Betretungsrecht für diesen Zweck) in einer
Dienstbarkeit kombiniert werden.

b) Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordert, dass der Umfang der Belastung aus der Eintragung
selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich ist. Der Rechtsinhalt muss
aufgrund objektiver Umstände erkennbar und für einen Dritten verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist,
die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundstücks einzuschätzen oder zumindest eine ungefähre
Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum haben kann (BGH NJWRR
2015, 208 Rn. 19; FGPrax 2018, 245 Rn. 15). Die Bestimmtheit des Rechtsinhalts wird nicht dadurch in
Frage gestellt, dass über den Inhalt des Rechts möglicherweise ein Rechtsstreit geführt werden muss, denn
Unsicherheiten im Einzelfall stehen dem Bestimmtheitserfordernis nicht entgegen. Unbestimmt sind Inhalt und
Umfang des Rechts vielmehr dann, wenn die richterliche Auslegung der Grundbucheintragung ergibt, dass der
Inhalt der Dienstbarkeit mehrdeutig oder nicht vollständig geregelt ist (BGH NJW-RR 2015, 208 Rn. 19;
BayObLGZ 2004, 103/106; MüKo/Mohr BGB 7. Aufl. § 1018 Rn. 13).
Haben die Parteien die Ausübung auf einen realen Grundstücksteil beschränkt (§ 1023 Abs. 1 BGB) und ist die
Ausübungsstelle rechtsgeschäftlicher Inhalt der Belastung, muss auch die Ausübungsstelle in der
Eintragungsbewilligung eindeutig bezeichnet sein. Diese Bezeichnung muss für jedermann als nächstliegende
Bedeutung ohne weiteres erkennbar sein (BGH, Beschluss vom 16.2.2012, V ZB 204/11, juris Rn. 15; BGH
NJW-RR 2015, 208 Rn.10 und 19; FGPrax 2018, 245 Rn. 15).

c) Diese Voraussetzungen sind hier hinsichtlich der Ausübungsstelle durch die in der Bewilligung insoweit in
Bezug genommene maßstabsgetreue Planzeichnung erfüllt.

d) Hinsichtlich des Inhalts des Rechts ist dem Bestimmtheitsgebot hingegen nicht in jeder Hinsicht Genüge
getan:
aa) Der Inhalt der Unterlassungsverpflichtung ist allerdings entgegen der Meinung des Grundbuchamts nicht
deshalb widersprüchlich, weil einerseits Maßnahmen unzulässig sein sollen, die einen Eingriff im
naturschutzrechtlichen Sinn darstellen, und andererseits („unabhängig davon“) die in einem Katalog
aufgelisteten Maßnahmen zu unterlassen seien.
Für die Auslegung der Bewilligung ist abzustellen auf deren Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen
unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb des Grundbuchs dürfen
zur Ermittlung von Inhalt und Umfang nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen
des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr.; vgl. BGHZ 113, 374/378; BGH NJW-RR
2003, 1235; NJW-RR 2015, 208 Rn. 10).
Bei Anlegung dieses Maßstabs ist der vom Grundbuchamt angenommene Widerspruch nicht zu erkennen. Dem
Verbotskatalog kommt nicht die Funktion einer Auslegungshilfe für den Eingriffsbegriff zu. Nach dem
nächstliegenden Verständnis und dem üblichen Sprachgebrauch ist vielmehr zu unterlassen, was einen Eingriff
im Sinne des § 14 BNatSchG darstellt, und außerdem, mithin zusätzlich, alles, was in der Liste ausdrücklich
genannt ist. Diese enumerativ aufgezählten Maßnahmen sind zu unterlassen selbst dann, wenn sie nicht als
Eingriff im naturschutzrechtlichen Sinne zu qualifizieren sind. Ein umfassendes Verbot, bestimmte Maßnahmen
unabhängig von ihrer rechtlichen Einordnung als Eingriff im naturschutzrechtlichen Sinn zu unterlassen, genügt
dem Bestimmtheitsgrundsatz.
Die angesprochene Möglichkeit von Verbotsausnahmen („Ausnahmen bedürfen der vorherigen Einwilligung des
Landratsamtes“) dürfte nach ihrem nächstliegenden Verständnis diese Unterlassungspflicht auf die ohne
weiteres feststellbaren Sachverhalte begrenzen, in denen es an einer vorherigen Einwilligung der Behörde fehlt.
bb) Ob die daneben bestehende Pflicht, auf der belasteten Teilfläche alle Maßnahmen zu unterlassen, die einen
Eingriff im Sinne des naturschutzrechtlichen Eingriffsbegriffs darstellen, durch die Bezugnahme auf § 14
BNatSchG dem Bestimmtheitsgebot genügt, lässt der Senat offen.

(1) Grundsätzlich kann allerdings zur Beschreibung des Rechtsinhalts auf geltende und allgemein zugängliche
inländische Gesetzesbestimmungen Bezug genommen werden. Die Verwendung unbestimmter, aber der
Gesetzessprache entnommener Rechtsbegriffe in notariellen Urkunden genügt im Allgemeinen dem
Bestimmtheitsgrundsatz (BGHZ 130, 341/345 f.; BayObLGZ 2004, 103/108; OLG Oldenburg BeckRS 1998,
10203 im Hinblick auf §§ 8, 8a BNatSchG in der damals gültigen Fassung).

(2) Die Annahme des Grundbuchamts, die Bezugnahme auf § 14 BNatSchG bewirke schon wegen der
Unbestimmtheit der Norm einen sachenrechtlich nicht zulässigen, weil nicht bestimmbaren Rechtsinhalt,
erscheint bedenklich. Der naturschutzrechtliche Eingriffsbegriff ist in § 14 Abs. 1 BNatSchG legal definiert.
Danach sind Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne dieses Gesetzes solche Veränderungen der Gestalt oder
Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden
Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild
erheblich beeinträchtigen können. Nach den weiteren Bestimmungen in Absätzen 2 und 3 der Norm sind unter
den dort beschriebenen Voraussetzungen eine land-, forst- oder fischereiwirtschaftliche Bodennutzung
ausnahmsweise nicht als Eingriff anzusehen oder gelten nicht als Eingriff im Sinne des Gesetzes, z. B. wenn die
Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege berücksichtigt werden, wofür Regelbeispiele genannt sind
(Abs. 2), oder in bestimmten Konstellationen eine land-, forst- und fischereiwirtschaftliche Bodennutzung nach
einer zeitweisen Einschränkung oder Unterbrechung wiederaufgenommen wird (Abs. 3).
Weil bei der Prüfung, ob eine Maßnahme als Eingriff im Sinne der Norm zu werten ist, die Umstände des
Einzelfalls maßgeblich und sowohl wertende Beurteilungen als auch prognostische Einschätzungen unter
Berücksichtigung fachwissenschaftlicher Erkenntnisse vorzunehmen sind (Guckelberger in Frenz/Müggenborg
§ 14 BNatSchG Rn. 25, 30, 35, 37), kann es im Rahmen des Gesetzesvollzugs zu divergierenden
Einschätzungen kommen, so dass der Streit über die Qualifizierung eines Tuns oder Unterlassens als „Eingriff“
im naturschutzrechtlichen Sinne gegebenenfalls einer gerichtlichen Klärung bedarf. Soweit ersichtlich entspricht
es jedoch allgemeiner Meinung, dass die Norm dem aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Bestimmtheitsgebot
genügt. Dieses verpflichtet den Normgeber, seine Vorschriften so zu fassen, dass sie den rechtsstaatlichen
Anforderungen der Normenklarheit und der Justiziabilität entsprechen. Gesetze müssen so formuliert sein, dass
nicht nur die Gerichte in der Lage sind, die Anwendung der betreffenden Rechtsvorschrift durch die Verwaltung
zu kontrollieren, sondern auch die von der Norm Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach
einrichten können, zumal dann wenn - wie hier - ein Normenverstoß als Ordnungswidrigkeit geahndet werden
kann (§ 69 Abs. 3 Nr. 1 BNatSchG).
Ist danach trotz Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe eine zuverlässige Grundlage für die Auslegung und
Anwendung der Vorschrift gegeben, so führen die im Einzelfall möglicherweise (keinesfalls stets) bestehenden
Schwierigkeiten bei der Beurteilung, ob ein bestimmtes Verhalten den Eingriffstatbestand der Norm erfüllt, nicht
zur Unbestimmtheit des unter Bezugnahme auf die Norm definierten Rechtsinhalts. Nichts anderes gilt mit Blick
darauf, dass die Unterlassungspflicht auch im Bereich des Naturschutzrechts gegebenenfalls positives Handeln
(allerdings nicht als Hauptinhalt der Dienstbarkeit) erfordern kann, nämlich dann, wenn das Unterlassen von
Maßnahmen einen Eingriff im Sinne des § 14 BNatSchG bewirkt. Insoweit liegt keine aus dem
naturschutzrechtlichen Eingriffsbegriff fließende Besonderheit vor (vgl. Regenfus ZNotP 2017, 126/127, 130).

(3) Eine grundsätzliche Entscheidung ist hier aber nicht zu treffen, auch nicht zu den weiteren Fragen, ob der in
das Grundbuch Einsicht nehmende Laie die rechtlichen Folgen der Bezugnahme erkennen kann (kritisch:
Demharter GBO 31. Aufl. § 44 Rn. 35) und ob die Bezugnahme allein auf § 14 BNatSchG ohne Erwähnung
landesrechtlicher Sonderbestimmungen (etwa Art. 6 BayNatSchG; Guckelberger in Frenz/Müggenborg § 15 Rn.
9 f.) hinreichende Klarheit über den Rechtsinhalt vermittelt. Dahinstehen kann auch, ob eine
Unterlassungsdienstbarkeit dieses Inhalts deshalb als unzulässig abzulehnen wäre, weil sie lediglich den schon
kraft Gesetzes bestehenden Rechtszustand wiedergeben oder nur solche Pflichten verlautbaren würde, die ohne
weiteres schon auf der Grundlage öffentlichrechtlicher Vorschriften durchsetzbar sind (vgl. BGH NJW 1984, 924;
OLG Hamm Rpfleger 1976, 95; OLG Köln Rpfleger 1982, 463/464 m. Anm. Meyer-Stolte; Otto in Ring/Grziwotz
/Keukenschrijver § 1018 BGB Rn. 47; Schäfer/Keller in Düsing/Martinez Agrarrecht § 15 BNatSchG Rn. 29 f.).
Ebenfalls nicht entschieden werden muss die Frage, ob das wirksame Entstehen einer Grunddienstbarkeit
voraussetzt, dass dem Eigentümer des dienenden Grundstücks noch eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des
Grundstücks möglich bleibt (offengelassen in BGH FGPrax 2018, 245 m. w. N. zum Streitstand), ebenso wenig
die Frage, ob die Nutzungsmöglichkeit als Ausgleichsfläche in diesem Sinne ausreichend ist (vgl. zur materiellen
Betrachtung vs. formellen Abgrenzung: Otto in Ring/Grziwotz/Keukenschrijver § 1018 BGB Rn. 67). Die Parteien
haben jedenfalls auch solche Bestimmungen zum Inhalt der Dienstbarkeit erhoben, die sich als unbestimmt
erweisen (nachfolgend zur Benutzungsdienstbarkeit unter cc)). Das bewilligte Recht ist deshalb nicht
eintragungsfähig; eine Eintragung lediglich als Unterlassungsdienstbarkeit scheidet aus.

cc) Jedenfalls soweit das Recht auch als Benutzungsdienstbarkeit ausgestaltet ist, genügt der Inhalt nicht dem
sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot.
Nach dem Wortlaut der Bewilligung soll das Benutzungsrecht inhaltlich darauf gerichtet sein, auf der belasteten
Teilfläche anstelle des Verpflichteten die in Ziff. III. der Urkunde genannten Maßnahmen, welche zur Schaffung
und Erhaltung „der genannten Ausgleichsmaßnahme“ erforderlich oder zweckdienlich sind, durchführen und das
Grundstück für diese Zwecke betreten zu dürfen.

(1) Unklar und mit den im Grundbuchverfahren anzuwendenden Auslegungsregeln nicht aufklärbar ist hier
bereits, was mit „der genannten Ausgleichsmaßnahme“ gemeint ist. Angesichts der verwendeten Singularform
erscheint es zweifelhaft, dass mit der „Ausgleichsmaßnahme“ die in Ziff. III. der Urkunde aufgelisteten
Einzelmaßnahmen zur Erreichung des vorweg allgemein beschriebenen Entwicklungsziels („als Fläche für
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft in der Weise zu gestalten
und vorzuhalten“) bezeichnet sein sollen. Hinsichtlich dieser Maßnahmen wird vielmehr auch bei der Bestellung
der Benutzungsdienstbarkeit der Plural verwendet („alle genannten Maßnahmen … durchzuführen“). Was mit
dem Begriff der „Ausgleichsmaßnahme“ (vgl. § 15 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG) bezeichnet ist, wird demgegenüber
aus der Urkunde nicht klar.

(2) Selbst wenn man mit Blick darauf, dass andere als die in Ziff. III. aufgezählten Einzelmaßnahmen in der
Urkunde nicht konkret „genannt“ sind, der unterschiedlichen Formulierung keine Bedeutung beimessen wollte,
erweist sich der Inhalt der Benutzungsdienstbarkeit als unbestimmt, denn die Benutzung durch den Berechtigten
soll danach zulässig sein für Maßnahmen, die erforderlich oder zweckdienlich sind. Indem (unter anderem) die
„Zweckdienlichkeit“ zum Maßstab für Inhalt und Umfang des Benutzungsrechts gemacht wird, fehlt es an
objektiven Umständen, die einem Dritten eine ungefähre Vorstellung davon ermöglichen, welche Bedeutung die
Belastung für das Eigentum konkret haben kann (vgl. Senat vom 7.5.2013, 34 Wx 115/13, juris Rn. 11).

(3) Auch soweit die Grundstücksnutzung zur Entwicklung und Erhaltung eines zusätzlichen „Gehölzstreifens“
entlang des Bachs im Wege der Ersatzvornahme des aus der Dienstbarkeit Berechtigten erlaubt sein soll, fehlt
es an hinreichenden objektiven Anknüpfungspunkten zur Bestimmung von Umfang und Bedeutung der
Grundstücksbelastung, etwa hinsichtlich des räumlichen Ausmaßes eines Gehölzstreifens; auf die Planskizze ist
zur diesbezüglich näheren Bestimmung jedenfalls nicht Bezug genommen.
dd) Der Inhalt der Dienstbarkeit erweist sich auch in weiteren Punkten als nicht zulässig:

(1) Die zum Inhalt des Rechts erhobene Berechtigung, dem Verpflichteten im Falle einer ausbleibenden oder
fehlerhaften Pflichterfüllung eine angemessene Ausführungsfrist zu setzen, kann nicht Gegenstand einer
Benutzungsdienstbarkeit sein, weil es insoweit nicht um die Benutzung des belasteten Grundstücks in einzelnen
Beziehungen geht.

(2) Soweit dem Berechtigten das Recht eingeräumt ist, auf der betroffenen Teilfläche Maßnahmen „auf Kosten
des Grundstückseigentümers“ durchzuführen oder durchführen zu lassen, umfasst der bewilligte Rechtsinhalt
eine nicht als Inhalt des dinglichen Rechts eintragungsfähige Kostenregelung (vgl. BGH NJW-RR 2014, 1423
Rn. 9 und 12 f).
Da sich die Bewilligung auf den gesamten Inhalt gemäß Bestellung bezieht, ist vorliegend kein Raum für eine
Auslegung dahingehend, dass die nicht eintragungsfähigen Inhalte von der Bewilligung nicht umfasst seien
(BayObLG NJW-RR 1993, 283 zu einer Bestellungsurkunde, die eine eindeutige Unterscheidung ermöglichte).

3. Einen teilweise unzulässigen Inhalt hat auch die bewilligte subjektiv-persönliche Reallast (§§ 1105, 1111 BGB).

a) Mit einer Reallast kann gemäß § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass
wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück an den Berechtigten zu entrichten sind. Eine einmalige
Leistung kann danach regelmäßig nicht durch eine Reallast gesichert werden (MüKo/Mohr § 1105 Rn. 23).
Zu wiederkehrenden Leistungen zählen jedenfalls nicht die Errichtung eines Zauns und die Kennzeichnung der
einzubringenden Pflöcke. Dass die erstmalige Herstellung Voraussetzung für nachfolgend wiederkehrende
Maßnahmen der Instandhaltung und ggfls. Instandsetzung ist, ändert daran nichts. Die Herstellungspflicht wird
dadurch nicht zu einer unselbständigen Nebenkomponente der Instandhaltungspflicht, weshalb sich die Frage
nicht stellt, ob dingliche Rechte auch zur Sicherung von - außerhalb des gesetzlichen Anwendungsbereichs
liegenden - Nebenleistungen begründet werden können (vgl. MüKo/Mohr § 1105 Rn. 23; Grziwotz KommJur
2008, 288/292, beck-online).

b) Der Inhalt des Rechts genügt jedenfalls insofern nicht dem Bestimmtheitsgebot, als der Umfang des zu
entwickelnden und zu erhaltenden Gehölzstreifens weder textlich beschrieben noch durch Bezugnahme auf die
Planskizze kenntlich gemacht ist (vgl. MüKo/Mohr § 1105 Rn. 32; Grziwotz KommJur 2008, 288/292 f., beckonline).

III.
Eine Kostenentscheidung und Geschäftswertfestsetzung sind nicht veranlasst, § 2 Abs. 1 Satz 1 GNotKG.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Die
Beurteilung der Rechte als nicht eintragungsfähig beruht auf der Anwendung der höchstrichterlich geklärten
Grundsätze zum sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot auf die konkrete Bewilligung. Mögliche
rechtsgrundsätzliche Fragen waren daneben nicht zu beantworten.
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG)