DNotIDeutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 818
letzte Aktualisierung: 14.06.1999
818
OLG Frankfurt
8 U 173/98
24.04.1999
BeurkG § 13; BGB § 125
Anforderungen an das Verlesen von Urkunden beim Notar
OLG-Report 1999, 141
Beurkundungsanforderungen an den Notar bei nacheinander erfolgenden und zu
verlesenden ganz oder teilweise übereinstimmenden Verträgen.
Sachverhalt:
Die Kläger verlangen von den Beklagten die Bezahlung des Kaufpreises für ein in H. auf Rügen
gelegenes Grundstück. Außerdem fordern sie den Ersatz vorprozessual entstandener anwaltlicher
Rechtsverfolgunskosten.
Die Kläger sind Eigentümer eines Baugrundstücks in H. auf Rügen. Die Baugenehmigung zur
Errichtung eines Wohnhauses mit drei Wohneinheiten und einer Carportanlage wurde ihnen am
24.1.1995 erteilt. Der von den Klägern unterschriebene Bauantrag sieht zur Gründung die Fertigung
einer "Sohlplatte gemäß Statik mit weißer Wanne vor.
Das Grundstück wurde den Beklagten von einem ortsansässigen Makler zum Kauf angeboten.
Dieser wies darauf hin, daß eine Baugenehmigung bereits vorliege und Architektenkosten bis zur
Erteilung der Baugenehmigung im Kaufpreis eingeschlossen seien.
Die Parteien vereinbarten, daß der Kaufvertrag von dem Streithelfer der Kläger, der als Notar tätig
ist, in dessen Amtssitz in L. ohne Anwesenheit der Kläger notariell beurkundet werde
Der Streithelfer nahm am 28.6.1996 die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages in seinen
Büroräumen in L vor. Die Beklagten werden in der Urkunde in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter
bürgerlichen Rechts auf der Käuferseite aufgeführt. Auf der Verkäuferseite trat für die Kläger der
Zeuge W. als vollmachtloser Vertreter auf. Der vereinbarte Kaufpreis von 190.000 DM sollte
binnen vier Wochen auf ein vom Streithelfer ZU errichtendes Anderkonto gezahlt werden.
Entgegen dem Vermerk des Notars am Ende der Urkunde wurde die Niederschrift nicht insgesamt
vorgelesen. Es war nämlich unmittelbar vor der Beurkundung des Vertrages zwischen den Parteien
vom Streithelfer ein weiterer Kaufvertrag über ein auf Rügen gelegene Grundstück beurkundet.
Parteien dieses zuvor beurkundeten Vertrages sind der Zeuge W. und die Beklagten. Der Zeuge W.
war gewonnen worden, für die Kläger anschließend als vollmachtloser Vertreter aufzutreten. Um
Zeit zu gewinnen, sah der Streithelfer bei der zweiten Beurkundung von einem nochmaligen
Verlesen derjenigen Textteile des Vertrages ab, welche inhaltlich mit dem zuvor vollständig
verlesenen und beurkundeten Vertrag übereinstimmten.

Die Kläger genehmigten den Vertragsschluß durch beglaubigte Unterschriftsleistungen am
5.7.1996.
Der Kläger zu 2) übersandte dem Streithelfer am 9.7.1996
Anforderung, an das Verlesen von Urkunden beim die Pläne und Genehmigungen für den Neubau,
welche dieser an die Beklagten weiterleitetete
Der Kaufpreis wurde nicht geleistet.
Die Beklagten erklärten durch Schreiben vom 2.10.1996 gegenüber dem Streithelfer den Rücktritt
vom Kaufvertrag. Sie warfen den Klägern vor, sie hätten wider besseres Wissen beim
Vertragsabschluß die teilweise Vermoorung des Grundstücks nicht bekanntgegeben. Der
Streithelfer brachte das Rücktrittsschreiben den Klägern zur Kenntnis. In der Folgezeit erklärten die
Beklagten auch die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung. Sie folgerten aus
dem Umstand, daß die Baugenehmigung die Errichtung einer "weißen Wanne zwingend
vorschreibe, den Klägern müsse der schlechte Baugrund bekannt gewesen sein.
Das LG hat nach Vernehmung des Streithelfers und des vollmachtlosen Vertreters W. als Zeugen
über den Beurkundungshergang die Klage mit der Begründung abgewiesen, es liege keine
wirksame Beurkundung des Kaufvertrages vor. Es hat die Anwendbarkeit des § 13 Abs. ~ BeurkG
mit der Begründung ausgeschlossen, da der erste Beurkundungsvorgang bei der Beurkundung des
Vertrags zwischen den Parteien bereits vollständig abgeschlossen gewesen sei, habe keine
Sammelbeurkundung vorgelegen.
Gründe:
Die Berufung ist zulässig. Der Streithelfer einer Partei ist befugt, für die von ihm unterstützte Partei
ein Rechtsmittel einzulegen (BGH v. 28.3.1985 - VII ZR 317/84, MDR 1985, 751 = NJW 1985,
2480; BGH, Urt. v. 15.6.1989—Vll ZR 227/88, MDR 1989, 1095 = NJW 1990, 190; 1995, 199;
1997, 2386; Zöller/Volikommer, ZPO, 21. Aufl., § 67 Rz. 5). Es ist im Hinblick auf die Regelung
des § 67 ZPO darauf zu achten, daß sich der Streithelfer mit der Einlegung des Rechtsmittels nicht
in einen Widerspruch zum Handeln der unterstützten Partei begibt. Ein solcher Widerspruch zu
Erklärungen oder Handlungen der unterstützten Kläger ist jedoch nicht ersichtlich. Aus dem
Umstand, daß die Kläger selbst davon abgesehen haben, Berufung einzulegen, kann jedenfalls nicht
auf das Vorliegen eines solchen Widerspruchs gefolgert werden. Von einem Widerspruch ist erst
dann auszugehen, wenn sich ein gegenteiliger Wille der unterstützten Partei feststellen läßt (BGH
WM 1990, 2077). Dafür gibt es jedoch keine Anhaltspunkte. Rechtsfolge der Einlegung eines
Rechtsmittels durch den Streithelfer ist aber nicht, daß der Streithelfer Partei des Rechtsstreits wird;
vielmehr vertritt er die unterstützte Partei.
Die Berufung der Kläger ist jedoch unbegründet.
Die Klage ist zulässig. Zwar mag es bei der Verfolgung des Anspruchs auf Ersatz der vorprozessual
entstandenen Rechtsverfolgungskosten Bedenken hinsichtlich des Rechtschutzinteresses geben,
weil hier auch die Möglichkeit der Festsetzung gem. §§ 103, 104 ZPO in Betracht kommen kann;
der Senat bejaht aber im Hinblick auf die Unsicherheit, ob der Weg über den prozessualen
Kostenerstattungsanspuch tatsächlich erfolgreich vom Kläger beschritten werden kann, das
Vorliegen dieser Prozeßvoraussetzung. Es darf nämlich nicht übersehen werden, daß es durchaus
kritische Stimmen gegen die Festsetzung vorprozessual entstandener Anwaltskosten gibt (vgl.
Zöller/Herget, ZPO, 21. Aufl., § 104 Rz. 21 - Vorprozessuale Kosten m.w.N.). Diese Unsicherheit
materiellrechtlichen Kostenerstattungsanspruch einschlagen können.
Die Klage ist unbegründet. Ansprüche auf Bezahlung des Kaufpreises und Ersatz des
Verzugsschadens bestehen nicht. Mit Recht hat das LG die Wirksamkeit des Abschlusses eines
Kaufvertrags über das Grundstück der Kläger verneint, weil die gem. § 313 BGB gebotene Form
der notariellen Beurkundung nicht eingehalten wurde.
Dabei spielt es für die Gültigkeit einer Beurkundung keine Rolle, daß bei der Beurkundung
möglicherweise vom Streithelfer der Amtsbezirk nicht eingehalten wurde (BGH NJW 1998, 3790).
Die Gültigkeit eines beurkundeten Geschäfts, bei welchem vom Notar der Amtsbezirk überschritten
wurde, stellen §§ 2 BeurkG, 11 Abs. 3 BNotO ausdrücklich klar.
Die Formnichtigkeit der vom Streithelfer vorgenommenen Beurkundung ergibt sich jedoch daraus,
daß die beurkundeten Erklärungen entgegen der Vorschrift des § 13 Abs. I Satz I BeurkG nicht
vorgelesen wurden. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift ist ein Verlesen für die Wirksamkeit der
Beurkundung zwingende Voraussetzung. Dabei ist es selbstverständlich, daß das Gebot des
Verlesens nach dieser Vorschrift nur dann eingehalten ist, wenn die vollständige Niederschrift der
Erklärungen verlesen wird. Nur auf diese Weise kann der Schutzzweck, welcher mit dem Verlesen
erreicht werden soll, auch erzielt werden. Unklarheiten und etwaige Mehrdeutigkeiten oder
Mißverständnisse sollen beseitigt werden, indem die Gelegenheit zur Nachfrage beim
beurkundenden Notar gegeben ist. Den Erklärenden soll durch das vollständige Verlesen der
Niederschrift noch einmal der gesamte Umfang und die Bedeutung der abgegebenen Erklärungen
vor Augen geführt werden. Anderenfalls besteht nämlich die Gefahr, daß sich die erklärende Partei
kein umfassendes Bild von der Tragweite ihrer Erklärungen macht (BayObLG DNotZ 1974, 51).
Daß eine vollständige Verlesung des hier in Rede stehenden Vertrages nicht vorgenommen wurde,
ist unter den Parteien des Rechtsstreits unstreitig.
Die Wirksamkeit der Beurkundung kann auch nicht deshalb angenommen werden, weil die
Erleichterungen beim Verlesen der Niederschrift gem. § 13 Abs. 2 BeurkG hier in Betracht
kommen. Nach dieser Vorschrift ist es zur Vereinfachung erlaubt, bei Aufnahme mehrerer
Niederschriften mit gänzlich oder teilweise übereinstimmendem Wortlaut den übereinstimmenden
Wortlaut nur einmal zu verlesen. Indes ist der Senat aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme
davon überzeugt, daß weder eine Sammelbeurkundung i.S.d. §13 Abs. 2 BeurkG von vornherein
geplant war, noch daß eine solche wirksam durchgeführt wurde.
Gegen eine solche Annahme spricht bereits, daß die Niederschriften der beiden Verträge keinerlei
Hinweise darauf enthalten, daß der Streithelfer von der Regelung des § 13 Abs. 2 BeurkG Gebrauch
machen wollte. Zwar wird man aus diesem Umstand allein sicherlich nicht folgern können, daß eine
unwirksame Beurkundung vorliegt denn die Vorschriften des BeurkG sehen nicht vor, daß in der
jeweiligen Niederschrift kenntlich zu machen ist, daß wegen der Aufnahme mehrerer Urkunden der
gleichlautende Wortlaut der einzelnen Niederschriften nur einmal verlesen wurde; es liegt aber
gleichwohl nahe, daß der beurkundende Notar durch einen entsprechenden Vermerk sicherstellt,
daß auch erkannt werden kann, auf welche Weise die Beurkundung vorgenommen wurde. Denn nur
dann kann auch der Hergang der Beurkundung nachvollzogen werden; später auftretenden
Streitigkeiten über die Wirksamkeit der Beurkundung wird vorgebeugt. Folglich legt das Fehlen
eines entsprechenden Vermerks durch den Streithelfer auch die Vermutung nahe, daß er bei der
Aufnahme der Niederschriften nicht die Regelung des § 13 Abs. 2 BeurkG im Auge hatte.
Der Senat folgert auf die Unwirksamkeit der Beurkundung gem. § 13 Abs. 2 BeurkG aber vor allem
deswegen, weil auch der tatsächliche Ablauf der Beurkundungen nicht der Regelung dieser
Vorschritt entsprochen hat. Mit dem LG geht nämlich der Senat davon aus, daß eine einmalige
Rechtsgeschäfte beziehen, nur dann zulässig ist, wenn sämtlichen Betroffenen beim ersten Verlesen
auch klar ist, daß sich der verlesene Text auch auf ihre Erklärung bezieht. Denn nur auf diese Weise
ist sichergestellt, daß der Erklärende aufmerksam zuhört und gegebenenfalls den Notar zu
Erläuterungen auffordert. Geht dagegen ein Zuhörer davon aus, der verlesene Text berühre seine
Angelegenheit nicht, ist die Hürde für einen Zuhörer sehr groß, gleichwohl bei Unverständnis um
Erläuterung zu bitten. Die Lebenserfahrung spricht sogar dafür, daß er auf eine Erläuterung
verzichten wird, weil er den anderen Beteiligten nicht lästig fallen und den Beurkundungsvorgang
nicht aufhalten will.
Der Schutzzweck, welchem das gebotene Verlesen der Niederschrift dienen soll, wird auch dann
nicht sichergestellt, wenn dem Erklärenden erst bei der Beurkundung einer weiteren Erklärung
eröffnet wird, der verlesene Inhalt des zuvor beurkundeten Geschäfts gelte ganz oder teilweise auch
für die nunmehr niederzulegende Erklärung. Es liegt auf der Hand, daß die Gefahr besteht, daß der
vom folgenden Vorgang Betroffene sich nicht mehr oder zumindest nicht mehr vollständig an das
zuvor Verlesene erinnert und daß ihm auch nicht die Zusammenhänge so klar gemacht werden, wie
dies geboten ist und wie dies auch durch ein Kenntnisnehmen von den niedergelegten Erklärungen
im Zusammenhang erreicht wird.
Der Schutzzweck wird aber auch dann nicht erreicht, wenn Personenidentität hinsichtlich der
nacheinander niedergelegten Erklärungen besteht, die Erklärenden beim Verlesen im Rahmen der
zunächst niedergelegten Erklärung aber noch nicht darauf aufmerksam gemacht werden, daß der
verlesene Text auch für die anschließend vorzunehmende Beurkundung Gültigkeit hat. Auch hier
besteht die Gefahr, daß bei der anschließenden Beurkundung mit unvollständiger Verlesung die
Zusammenhänge nicht mehr vollständig hergestellt werden können, weil die geforderte
Erinnerungsleistung nicht gelingt. Dem Senat erscheint ohnehin eine zeitlich aufeinander folgende
Beurkundung gem. § 13 Abs. 2 BeurkG bedenklich, wenn auch der Wortlaut des Gesetzes über den
zeitlichen Ablauf der Beurkundung mehrerer Erklärungen in unterschiedlichen Niederschriften
nichts Ausdrückliches besagt. Denn es läßt sich schlechterdings nicht iibersehen, daß wegen der
gebotenen Erinnerungsleistung ein Erklärender bei der zeitlich später vorgenommenen
Beurkundung überfordert werden kann.
Die Beweisaufnahme vor dem Senat hat aber ohnehin ergeben, daß der Zeuge W., der bei
Beurkundung des Kaufvertrages zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits als vollmachtloser
Vertreter aufgetreten ist. erstmalig von seinem gewünschten Auftreten erfahren hat, nachdem seine
Angelegenheit bereits vollständig erledigt war. Der Zeuge T. hat zwar bei seiner Vernehmung vor
dem Senat den Eindruck erwecken wollen, es sei bereits vor Beginn der ersten
Beurkundungstätigkeit ein Auftreten des Zeugen W. geplant gewesen und dieser sei auch über seine
beabsichtigte Rolle als vollmachtloser Vertreter im zweiten, beurkundeten Vertrag aufgeklärt
worden Ebenso sei dem Zeugen W. auch klar gewesen sei, daß die zunächst verlesenen Erklärungen
auch für das weitere Geschäft von Bedeutung seien. Der Senat schenkt dem Streithelfer und Zeugen
T. in diesen Punkten jedoch keinen Glauben. Zum einen wurde schon darauf hingewiesen, daß dann
auch die Aufnahme eines entsprechenden Hinweises beim Beurkundungsvorgang selbst nahe
gelegen hätte; zum anderen leuchtet es auch schwerlich ein, daß beim Zeugen T. bei seiner
Vernehmung vor dem Senat eine bessere Erinnerung an die Einzelheiten des
Beurkundungsvorgangs bestanden hat gegenüber derjenigen vor dem LG, obwohl letztere den zu
bekundenden Vorgängen zeitlich deutlich näher liegt. Im übrigen spricht jedoch die Aussage des
Zeugen W. gegen einen Ablauf der Geschehnisse entsprechend der Schilderung des Zeugen T. Der
Zeuge W. hat nämlich in für den Senat eindrucksvoller Weise bekundet, daß er erst für sein
Auftreten bei der zweiten Beurkundung gewonnen wurde, nachdem seine Angelegenheit bereits
vollständig abgeschlossen war. Es ist nicht zu verkennen, daß das Zurückhalten des Zeugen, der
seine Angelegenheit bereits vollständig abgeschlossen hatte, ein recht außergewöhnliches Ereignis
Zeugen haften bleibt. Dasselbe gilt auch in umgekehrtem Sinne für die vom Streithelfer aufgestellte
Behauptung, er habe den Zeugen W. sofort gebeten, sich auch für den zweiten
Beurkundungsvorgang bereitzuhalten. Wäre eine solche, aus dem Rahmen des Üblichen fallende
Bitte tatsächlich sogleich vorgetragen worden, hätte der Zeuge W. sich sicherlich daran erinnert,
weil dann der gesamte Ablauf der Geschehnisse sich für ihn unter anderen Voraussetzungen
abgespielt hätte. Der Zeuge hat aber anschaulich vermittelt, daß bei ihm aufgrund der Unruhe beim
ersten Beurkundunsvorgang der Eindruck entstanden ist. daß der Streithelfer und möglicherweise
auch die Beklagten das Eintreffen einer Notariatsangestellten erwarteten; dieser Umstand spricht
dafür, daß der Streithelfer T. zunächst damit rechnete, seine Mitarbeiterin werde als vollmachtslose
Vertreterin entsprechend den gerichtsbekannten Gepflogenheiten bei Beurkundungsvorgängen
auftreten können, und man sich erst entschloß, an den Zeugen heranzutreten, nachdem sich diese
Möglichkeit zerschlagen hatte. Der Zeuge W. ist bei seiner Aussage etwaigen Unsicherheiten und
Vorhaltungen des Streithelfers T. nachgegangen, letztlich doch bei seinen Angaben geblieben,
wobei aufgrund des Aussageverhaltens des Zeugen ebenfalls erkennbar wurde, daß er sich der
Richtigkeit seiner Aussage auch gewiß ist. Die hohe Detaildichte der Aussage des Zeugen W., die
auf der anderen Seite aber auch nicht Einzelheiten oder gar Nebensächlichkeiten enthält, deren
Speicherung in der Erinnerung gar nicht erwartet werden kann, spricht für die inhaltliche
Richtigkeit der Bekundungen. Aufgrund der neutralen Stellung des Zeugen W., für welchen
offensichtlich mit dem Inhalt seiner Aussage keinerlei Konsequenzen im Verhältnis zu den am
Rechtsstreit Beteiligten oder sonstigen Dritten verbunden sind, gibt es auch keinerlei Bedenken an
dessen Glaubwürdigkeit. Der Senat ist daher davon überzeugt, daß die Beurkundungen sich in der
Weise abgespielt haben, wie sie von dem Zeugen geschildert werden. Dem Zeugen war bei der
Verlesung der für seine Angelegenheit bedeutsamen Erklärungen nicht klar, daß inhaltsgleiche
Erklärungen auch in einem nachfolgend zu beurkundenden Geschäft erforderlich sein würden.
Sonstige Möglichkeiten der Einschränkung der Vorlesungspflicht des Notars gem. §§ 13 a, 14
BeurkG kommen ersichtlich hier nicht in Betracht.
Rechtsfolge einer unwirksamen Beurkundung ist gem. § 125 BGB die Unwirksamkeit des
beurkundeten Rechtsgeschäfts. Die Kläger können auch nicht für sich in Anspruch nehmen, die
Berufung der Beklagten auf die Formnichtigkeit verstoße gem. § 242 BGB gegen Treu und
Glauben, weil diese sich treuwidrig verhielten. Zwar mag es zutreffen, daß die unwirksame
Beurkundung auf Veranlassung der Beklagten vorgenommen wurde; dieser Umstand ändert jedoch
nichts daran, daß es zur selbstverständlichen Amtspflicht des Notars gehört, darauf zu achten, daß
die Regeln einer ordnungsgemäßen Beurkundung eingehalten werden. Dabei darf er auch nicht dem
Drängen einer Partei nachgeben, aus irgendwelchen Gründen Abstriche im gebotenen Inhalt seiner
Amtsführung zu machen. Dies kann nur bedeuten, daß der Fehler bei der Beurkundung nicht in den
Verantwortungsbereich der Beklagten fallen kann. Die Kläger können ihnen daher auch nicht
treuwidriges Verhalten vorwerfen.
Ebensowenig kann aus dem Umstand, daß die Kläger die gefertigte Niederschrift ohne
Beanstandungen genehmigt haben, auf ein anderes Ergebnis gefolgert werden. Zwar mag es sein,
daß diese ohnehin dem Verlesen keine Bedeutung beigemessen hätten, jedoch haben die
vorangegangenen Ausführungen gezeigt, daß eine Abänderung der gesetzlichen Formvorschriften
nicht in der Disposition der Parteien steht. Im übrigen zeigen die Vorhaltungen der Beklagten im
ersten Rechtszug hinsichtlich des Umfangs der Beurkundung, daß ein vollständiges Verlesen trotz
der damaligen gegenteiligen Auffassung der Beklagten durchaus sinnvoll gewesen wäre, denn dann
hätten möglicherweise schon damals diese Streitpunkte ausgeräumt werden können.