letzte Aktualisierung: 31.8.2022
VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 6.7.2022 – 5 S 2129/20

BauGB § 28 Abs. 1 S. 3
Vorkaufsrecht; Negativzeugnis; (kein) Prüfungsrecht der Gemeinde bzgl. Wirksamkeit des
Kaufvertrags

Steht einer Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu, kann sie die Ausstellung eines Negativzeugnisses im
Sinne von § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB nicht mit der Begründung verweigern, der Kaufvertrag sei
wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder wegen Verstoßes gegen die
guten Sitten (§ 138 BGB) nichtig. Denn die Gemeinde hat in diesem Fall kein über die Frage des
Bestehens eines Vorkaufsrechts nach den § 24, § 25 BauGB hinausgehendes Recht, die
Vereinbarkeit der vertraglichen Regelungen mit anderen öffentlich-rechtlichen oder zivilrechtlichen
Vorgaben zu prüfen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Klägerin hat Erfolg.

A. I. Sie ist zulässig. Die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 14. Januar 2020 - 15
K 1990/18 - ist mit Senatsbeschluss vom 13. Juli 2020 - 5 S 739/20 - zugelassen worden. Sie wurde am 27. Juli
2020 fristgerecht begründet.

II. Die Berufung ist auch begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Verpflichtungsklage im Ergebnis zu Unrecht
abgewiesen. Denn die Klage ist zulässig und begründet.

1. Sie ist als Verpflichtungsklage in Form einer Untätigkeitsklage (§ 75 Satz 1 Fall 2 VwGO), gerichtet auf
Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung des Negativattests im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB, statthaft
und auch im Übrigen zulässig, denn die Beklagte hat auf die Anträge der Kläger bisher kein Negativattest erteilt,
sondern durch ihren Bevollmächtigten mit Schreiben vom 29. November 2017 ausdrücklich mitgeteilt, dass sie
keinen rechtsmittelfähigen Bescheid erlassen werde. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Verpflichtungsklage auf
Erteilung eines Negativattests folgt aus der Erforderlichkeit eines solchen für die Eintragung des
Eigentumswechsels durch das Grundbuchamt (vgl. Kronisch in Brügelmann, BauGB, Stand 121. Lfg. Januar
2022, vor §§ 24 - 28 Rn. 103 m. w. N.).

2. Die Klage ist auch begründet.

Die Verweigerung der Ausstellung eines Negativattests ist rechtswidrig, die Kläger sind hierdurch in ihren
Rechten verletzt und die Sache ist spruchreif (§ 113 Abs. 5 VwGO), denn die Kläger haben einen Anspruch auf
Erteilung des Negativattests.

Gemäß § 28 Abs. 1 Satz 3 und 1 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten unverzüglich nach
Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags ein Zeugnis darüber auszustellen, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht
oder es nicht ausgeübt wird. Liegen die Voraussetzungen des § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB vor, hat der den
Antrag auf Erteilung des Negativzeugnisses stellende Beteiligte einen materiellen Anspruch auf dessen
Ausstellung. Der Gemeinde steht kein Ermessen zu (vgl. Kronisch in Brügelmann, BauGB, Stand 1231. Lfg.
Januar 2022, § 28 Rn. 61).

Die sich hieraus ergebenden Voraussetzungen für das Bestehen eines Anspruchs auf Erteilung des
Negativattests sind gegeben. Die Kläger haben den erforderlichen Antrag gestellt (dazu a), die Erteilung des
Negativzeugnisses ist nicht unverzüglich erfolgt (dazu b), ein Vorkaufsrecht der Beklagten besteht nicht (dazu c)
und auf eine etwaige Unwirksamkeit des Kaufvertrags wegen Rechts- oder Sittenwidrigkeit kann sich die
Beklagte nicht berufen (dazu d)).

a) Der Beklagten wurde mit Schreiben vom 23. August 2017, eingegangen bei der Beklagten am 28. August
2017, durch den beurkundenden und zur Einholung des Negativzeugnisses nach § 8 Nr. 7 des Kaufvertrags
bevollmächtigten Notar der streitgegenständliche Kaufvertrag vorgelegt und die Ausstellung eines
Negativzeugnisses seitens der Beklagten hierauf verweigert. Darüber hinaus erinnerte der Notar mit Schreiben
vom 2. Oktober 2017, eingegangen bei der Beklagten am 5. Oktober 2017, an seinen Antrag und beantragten
die nunmehr anwaltlich vertretenen Kläger mit Schreiben vom 10. November 2017 und 6. Dezember 2017
ausdrücklich die Erteilung des Negativzeugnisses.

b) Eine unverzügliche Erteilung durch die Beklagte ist nicht erfolgt; die zum damaligen Zeitpunkt noch
maßgebliche zweimonatige Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB in der bis
zum 22. Juni 2021 gültigen Fassung) ist abgelaufen.

c) Ein Vorkaufsrecht bestand im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags nicht. Dem Vorkaufsrecht
unterliegen nur Kaufverträge, die nach dem Wirksamwerden der städtebaulichen Maßnahmen, bei Satzungen
mithin mit der Bekanntmachung, geschlossen geworden sind. Fällt der Zeitpunkt der Entstehung des
Vorkaufsrechts zwischen den notariellen Vertragsschluss und eine zum Wirksamwerden des Kaufvertrags
benötigte Zustimmung oder Genehmigung, erstreckt sich das Vorkaufsrecht im Interesse des Schutzes des
Grundstücksverkehrs nicht auf diesen Vertrag (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzbeger, BauGB,
143. EL August 2021, § 24 Rn. 14 und 57; Kronisch in Brügelmann, BauGB, 121. EL Januar 2022, § 24 Rn. 52).

Die Voraussetzungen von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB lagen im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses
nicht vor, da der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans für das streitgegenständliche Grundstück
von der Beklagten erst im Dezember 2019 gefasst und im Januar 2020 bekannt gemacht wurde (Satz 1 Nr. 1,
Satz 2). Das streitgegenständliche Grundstück befand sich im maßgeblichen Zeitpunkt auch nicht in einem
Umlegungsgebiet (Nr. 2), einem Sanierungsgebiet (Nr. 3), im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (Nr. 4)
oder in einem Überschwemmungsgebiet (Nr. 7); im Flächennutzungsplan war das im Außenbereich befindliche
Grundstück als gemischte Baufläche dargestellt (Nr. 5) und lag nicht in einem vorwiegend mit Wohngebäuden
zu bebauenden Bereich (Nr. 6). Auch die Voraussetzungen von § 25 BauGB lagen mangels im Zeitpunkt des
Kaufvertragsschlusses bereits in Kraft getretener Vorkaufssatzung nicht vor; die entsprechende
Bekanntmachung erfolgte erst am 10. Oktober 2017.

d) Die Beklagte kann das Unterlassen einer Entscheidung über die Erteilung des Negativzeugnisses auch nicht
auf eine etwaige Nichtigkeit des Vertrags stützen. Es besteht bereits keine entsprechende Prüfungskompetenz
der Gemeinde (dazu aa). Zudem erweist sich der Kaufvertrag nicht als nichtig (dazu bb).

aa) Steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu, kann sie die Ausstellung eines Negativzeugnisses im Sinne von
§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB nicht mit der Begründung verweigern, der Kaufvertrag sei wegen eines Verstoßes
gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) nichtig.
Denn die Gemeinde hat in diesem Fall kein über die Frage des Bestehens eines Vorkaufsrechts nach den § 24,
§ 25 BauGB hinausgehendes Recht, die Vereinbarkeit der vertraglichen Regelungen mit anderen öffentlichrechtlichen
oder zivilrechtlichen Vorgaben zu prüfen. Ob dies in Fällen, in denen der Gemeinde tatsächlich ein
Vorkaufsrecht zusteht und von ihr zu entscheiden ist, ob sie dieses ausübt, abweichend zu betrachten ist,
bedarf hier keiner Entscheidung.

Für eine weitergehende Prüfungskompetenz auch in Fällen des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts könnte
zwar sprechen, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich nur entstehen
kann, wenn der Kaufvertrag über ein Grundstück wirksam geworden und nicht nichtig ist; dies setzt auch
voraus, dass die notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erteilt sein müssen, bevor das
Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 1.3.1996 - 3 S 13/94 - juris Rn. 21;
Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 143. EL August 2021, § 24 Rn. 61 ff.; Kronisch in Brügelmann,
BauGB, 121. Lfg. Januar 2022, § 24 Rn. 32, 37 f. und § 28 Rn. 40, jeweils m. w. N.; zu § 463 BGB Daum in
BeckOGK, Stand 1.4.2002, § 463 Rn. 60). Die Ausübung eines Vorkaufsrechts in Bezug auf einen nichtigen
Vertrag ginge dementsprechend ins Leere. Insoweit ist die Annahme nicht von vornherein fernliegend, dass die
Gemeinde auch zur Abgabe eines Negativzeugnisses über das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts nur
verpflichtet ist, wenn ihr ein wirksamer Kaufvertrag vorgelegt wird, da nur in einem solchen Fall überhaupt über
vorkaufsrechtliche Aspekte verbindlich zu entscheiden ist und nur in diesem Fall die Frist des § 28 Abs. 2 Satz
1 BauGB läuft.

Gegen über das eigentliche Vorkaufsrecht hinausreichende weitere Prüfungskompetenzen spricht indes, dass §

Abs. 1 Satz 3 BauGB schon nach seinem Wortlaut die Prüfung auf das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts
begrenzt. Ohnehin steht der Gemeinde bei einem nichtigen Vertrag erst recht kein Vorkaufsrecht zu. Der
Gemeinde ist zudem gerade nicht - vergleichbar einer mit einer Konzentrationswirkung verbundenen
Entscheidung wie der Erteilung einer Baugenehmigung - die Aufgabe zugewiesen, im Sinne einer allgemeinen
Unbedenklichkeitsbescheinigung die Vereinbarkeit der vertraglichen Regelungen mit sonstigen bürgerlichrechtlichen
oder öffentlich-rechtlichen Normen und eine etwaige Unwirksamkeit wegen möglicher
Rechtsverstöße zu prüfen. Die Erfüllung einer solchen Aufgabe dürfte den Gemeinden im Rahmen der Frist des
§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB („unverzüglich“) mangels vielfach nicht gegebener Sach- und Rechtskenntnisse auch
ohne Weiteres nicht möglich sein; die Beteiligung anderer Stellen ist - anders als beispielsweise im
Baugenehmigungsverfahren (vgl. § 53 Abs. 4 LBO) - nicht vorgesehen. Zudem würde ein Gesamtprüfungsrecht
zwangsläufig zu Übergriffen in die Kompetenzen anderer Behörden führen, was sich auch im vorliegenden Fall
zeigt. Soweit die Beklagte vorliegend die Verweigerung der Ausstellung des Negativzeugnisses bzw. eine
rechtsmittelfähige Entscheidung hierüber zuletzt mit der Unvereinbarkeit der Vertragsinhalte mit Vorgaben des
Landwirtschafts- und Landeskulturgesetzes und des Agrarstrukturverbesserungsgesetzes begründet,
überschreitet sie den ihr gesetzlich zugewiesenen Aufgabenbereich, denn zuständig für die Verbesserung der
Agrarstrukturen sind die Landwirtschaftsbehörden und damit in den Landkreisen die Landratsämter als untere
Landwirtschaftsbehörde (§ 26 Abs. 1 ASVG; § 29 Abs. 4 und 7 LLG). Damit würde im Verwaltungsverfahren
und in der Folge auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ohne Beteiligung der Stellen, denen die
landwirtschaftlichen Kontrollaufgaben zustehen und die über die entsprechende Expertise verfügen, über
entsprechende Fragen entschieden. Für ein Kontrollrecht der Gemeinde besteht auch insofern kein Bedürfnis,
als es der Gemeinde möglich wäre, bei von ihr erkannten Verstößen insbesondere gegen öffentlich-rechtliche
Anforderungen die zuständigen Stellen in Kenntnis zu setzen und ein entsprechendes Vorgehen anzuregen.
Damit wäre sie auch nicht gezwungen, einem rechtswidrigen Vorgehen „sehenden Auges“ zum Vollzug zu
verhelfen. An diesem Befund vermag auch die Berufung der Beklagten auf den Grundsatz von Treu und
Glauben (§ 242 BGB) nichts zu ändern. Wenn einer Gemeinde kein Vorkaufsrecht zusteht, stellt die auf
Erlangung eines Negativzeugnisses gerichtete Mitteilung eines Kaufvertrages, auch wenn dieser nichtig ist,
mangels Rechtsmissbrauchs keine unzulässige Rechtsausübung dar. Denn der Regelungsgehalt des
begehrten Negativzeugnisses ist mangels weitergehenden Prüfungsrechts der Gemeinde auch in diesem Fall
allein das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts, nicht aber die Feststellung der Gesamtwirksamkeit des
Vertrags. Die Mitteilung des Kaufvertrags ist damit nicht darauf gerichtet, dem Käufer auf unredliche Weise eine
ihm nicht zustehende Rechtsposition zu verschaffen. Auch ist die Mitteilung eines nichtigen Vertrages bei
Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts nicht mit Nachteilen für die Gemeinde verbunden.

bb) Darüber hinaus ist vorliegend der streitgegenständliche Kaufvertrag weder wegen eines gesetzlichen
Verbotes (§ 134 BGB) noch wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig.

(1) Eine Nichtigkeit des Vertrags nach § 134 BGB liegt nicht vor.

§ 134 BGB ordnet die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften an, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, wobei
die Nichtigkeit dann nicht eintritt, wenn sich aus dem Verbotsgesetz etwas anderes ergibt. Die Bejahung der
Nichtigkeitsfolge setzt voraus, dass ein Gesetzesverstoß vorliegt und die verletzte Rechtsnorm als gesetzliches
Verbot zu qualifizieren ist. Ein Verbotsgesetz muss die Vornahme eines nach seiner allgemeinen Natur
grundsätzlich rechtlich möglichen Rechtsgeschäfts wegen seines Inhalts bzw. des mit ihm bezweckten Erfolgs
oder auf Grund besonderer Umstände seiner Vornahme unterzogen. Nicht erforderlich ist, dass das Verbot in
der jeweiligen Rechtsnorm ausdrücklich ausgesprochen wird; es genügt vielmehr, wenn das Verbot aus Sinn
und Zweck des Gesetzes folgt (vgl. BGH, Urteil vom 12.5.2011 - III ZR 107/10 - juris Rn. 12; Armbrüster in
Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2021, § 134 Rn. 58; Wendlandt in BeckOK BGB, Stand 1.5.2022,
§ 134 BGB Rn. 9, jeweils m. w. N.).

Ein hier allein in Betracht kommender Verstoß gegen landwirtschaftsrechtliche Vorgaben führt jedenfalls nicht
zu einer Nichtigkeit des Kaufvertrags. Dabei gehen mit Blick darauf, dass das
Agrarstrukturverbesserungsgesetz nach seinem Anwendungsbereich (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 ASVG) gerade die
rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks betrifft und hierfür Grenzen setzt, die Regelungen dieses
Gesetzes als spezielle Regelungen denen des Landwirtschafts- und Landeskulturgesetzes, insbesondere
denen zur von der Beklagten herangezogenen allgemeinen Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht (§ 26, § 27
LLG) grundsätzlich vor, soweit man diesen Vorschriften überhaupt Anforderungen an die Veräußerung und die
Teilung anlässlich einer Veräußerung entnehmen kann. Auch verdrängt das nach Streichung des
landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs aus der Gesetzgebungskompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG (vgl.
LT-Drs. 14/5140 S. 39) am 1. Juli 2010 in Kraft getretene Agrarstrukturverbesserungsgesetz (GBl. 2009, 645)
das bis dahin gemäß Art. 125a GG geltende bundesrechtliche Grundstücksverkehrsgesetz.

Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b Halbsatz 1 ASVG findet dieses Gesetz Anwendung auf die
rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, welches land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird oder
nutzbar wäre und mindestens ein Hektar groß ist. Für bestimmte Landkreise, nicht aber für den Landkreis, dem
die Beklagte zugehörig ist, gilt nach § 2 Abs. 1 ASVG eine reduzierte Mindestgröße von 10 Ar. Zudem könnte
die Landesregierung nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 ASVG durch Rechtsverordnung die Mindestgrößen auch für andere
Landesteile absenken, wovon jedoch - soweit ersichtlich - bisher kein Gebrauch gemacht wurde. Im Fall der
Anwendbarkeit des Agrarstrukturverbesserungsgesetzes bedarf ein entsprechender Vertrag nach § 3 Abs. 1
Satz 1 ASVG der Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde. Diese Genehmigung darf nach § 7 Abs. 1 Nr. 1
und 2 ASVG versagt oder mit Nebenbestimmungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus
denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine agrarstrukturell nachteilige Verteilung des Grund und Bodens
bedeutet oder durch die Veräußerung das Grundstück unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde.

Vorliegend umfasst das streitgegenständliche Grundstück insgesamt nur 0,2943 Hektar und die verkauften
Teilflächen umfassen lediglich 0,14715 Hektar. Der Schwellenwert des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ASVG wird damit
nicht überschritten, sodass der Verkauf nach Maßgabe des Agrarstrukturverbesserungsgesetzes bereits keinem
Genehmigungsvorbehalt unterliegt. Die Annahme eines aus dem Agrarstrukturverbesserungsgesetzes
folgenden Verbots der kleinteiligen Aufgliederung im Sinne eines Verbotsgesetzes und daraus folgender
Nichtigkeit würde damit zu dem agrarstrukturell widersinnigen Ergebnis führen, dass bei Großgrundstücken
dem Risiko unwirtschaftlicher Verkleinerungen lediglich mit einem präventiven Verbot mit Erlaubnisvorbehalt
und damit gerade keinem zwingenden Verbot begegnet würde und demgegenüber bei Kleingrundstücken, die
vom Anwendungsbereich nicht umfasst sind, von einer generellen Nichtigkeit entsprechender Kaufverträge auf
Grundlage des § 134 BGB auszugehen wäre. Während damit bei Großgrundstücken der Gefahr
agrarstruktureller Nachteile auch mit Auflagen oder Bedingungen begegnet werden könnte, wäre bei
Kleingrundstücken die Nichtigkeitsfolge zwingend. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber dieses Ziel der
faktischen Schlechterstellung der Veräußerung von Kleingrundstücken verfolgt haben könnte, sind auch mit
Blick auf die geringere agrarstrukturelle Relevanz kleinerer Grundstücke nicht ersichtlich. Damit dringt die
Beklagte auch nicht mit ihrem Argument durch, dass zwar für den Verkauf von Kleingrundstücken kein
Genehmigungsvorbehalt nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz bestünde, die inhaltlichen
Anforderungen jedoch - vergleichbar verfahrensfreien Vorhaben im Baurecht, die wie genehmigungspflichtige
Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen (§ 50 Abs. 4 LBO) - gelten würden. Denn
- anders als im Fall verfahrensfreier Vorhaben im Sinne der Landesbauordnung - sind Kleingrundstücke nach §
1 Abs. 1 ASVG bereits vom Anwendungsbereich des Gesetzes und damit auch von allen inhaltlichen
Anforderungen ausgenommen. Folgerichtig sieht das Agrarstrukturverbesserungsgesetz - anders als die
Landesbauordnung für verfahrensfreie Vorhaben (§ 56 Abs. 6 LBO) - für Kleingrundstücke auch kein Verfahren
für Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen vor. Die Beschränkung des Anwendungsbereichs des
Agrarstrukturverbesserungsgesetzes dient damit nicht nur im formellen Sinn dem Zweck der
Verwaltungsvereinfachung, sondern hat auch materiell-rechtliche Folgen. An diesem Befund können Vorgaben
des Landwirtschafts- und Landeskulturgesetzes zu Bewirtschaftung und Pflege (insbesondere § 26, § 27 LLG)
nichts ändern, da diese Vorgaben - wie gezeigt - in Bezug auf die Anforderungen an die Veräußerung von
Grundstücken hinter das Agrarstrukturverbesserungsgesetz zurücktreten.

(2) Der Vertrag ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

Sittenwidrigkeit bedeutet nach ständiger Rechtsprechung einen Verstoß gegen das "Anstandsgefühl aller billig
und gerecht Denkenden". Zur Konkretisierung dieser Formel ist auf die in der Gemeinschaft anerkannten
sozialethischen Anschauungen bzw. auf Wertmaßstäbe abzustellen, die in der Rechtsgemeinschaft als
maßgebende Ordnungsvorstellungen anerkannt sind. Auch das im Grundgesetz verkörperte Wertsystem wirkt
über § 138 BGB in das Privatrecht hinein (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 20.1.1998 - 10 S 233/97 - juris Rn.
25 ff. m. w. N.). Ein Sittenverstoß kann sich dabei bereits aus dem Inhalt oder erst aus dem Gesamtcharakter
unter Berücksichtigung sowohl von Inhalt, Beweggrund und Zweck des konkreten Geschäfts ergeben
(Wendtland in BeckOK BGB, Stand 1.5.2022, § 138 Rn. 18; Schmidt-Räntsch in Erman, BGB, 16. Auflage
2020, § 138 Rn. 15). Im Unterschied zur Regelung des § 134 BGB, die nur Verstöße gegen gesetzliche Verbote
erfasst, erstreckt sich die Regelung des § 138 BGB gerade auch auf Verstöße gegen die nicht kodifizierte
Ordnung (vgl. Wendtlandt in BeckOK BGB, Stand 1.5.2022, § 138 Rn. 6). Verstößt ein Rechtsgeschäft sowohl
gegen ein Verbotsgesetz als auch gegen die guten Sitten, so ist es grundsätzlich nach § 134 BGB zu
behandeln. § 134 BGB ist allerdings nicht abschließend. Führt die Anwendung von § 134 BGB nicht zur
Nichtigkeit, kann diese sich noch aus § 138 BGB ergeben. Dies setzt allerdings voraus, dass über die den
Verbotsverstoß begründenden Tatsachen weitere Umstände vorliegen, die das Sittenwidrigkeitsurteil begründen
(vgl. Armbrüster in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2021, § 134 Rn. 8).

Nach dieser Maßgabe liegt eine Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen Sittenwidrigkeit nicht vor. Dies folgt
entscheidend bereits daraus, dass die mit dem Kaufvertrag verbundene Grundstücksteilung nach Maßgabe des
Agrarstrukturverbesserungsgesetzes keinem Erlaubnisvorbehalt unterliegt und aus den dargestellten Gründen
nicht wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz nichtig ist. Diese gesetzliche Wertung würde unterlaufen, wenn
unter dem Mantel der Sittenwidrigkeit ein nicht kodifiziertes Verbot faktisch auch für nicht unter den
Anwendungsbereich des Agrarstrukturverbesserungsgesetzes fallende Grundstücke eingeführt würde. Damit
bedürfte es jedenfalls besonderer objektiver oder subjektiver Umstände, um eine Sittenwidrigkeit annehmen zu
können. Solche können - worauf die Beklagte unter Verweis auf die Rechtsprechung des erkennenden
Gerichtshofs (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 20.1.1998 - 10 S 233/97 -juris Rn. 25) hinweist, darin liegen,
dass Grundstücksteile mit dem Ziel veräußert werden, die Allgemeinheit zu schädigen. Hierfür ist vorliegend
jedoch nichts ersichtlich. Zwar erscheint die Aufteilung des Grundstücks ungewöhnlich; bei dauerhafter
Aufrechterhaltung der Teilung wäre eine landwirtschaftliche Nutzung tatsächlich schwierig. Jedoch erfolgt die
Teilung seitens der Kläger letztlich gerade mit dem gegenteiligen Ziel, eine einheitliche Bewirtschaftung oder
Verwertung durch ihre Kinder als Beschenkte oder Erben zu erzwingen. Die künftigen Eigentümer sollen nur
gemeinsam über das Grundstück verfügen können, wobei - neben einer Neuaufteilung der Flächen - auch eine
einheitliche Verpachtung oder ein einheitlicher Verkauf an einen Landwirt in Betracht käme. Eine
ordnungsgemäße Bewirtschaftung wird damit nicht verhindert, sodass über das Fehlen besonderer subjektiver
Umstände hinaus bereits in objektiver Hinsicht nicht feststeht, dass die beabsichtigte Teilung in
agrarstruktureller Hinsicht mit dem Allgemeinwohl nicht vereinbar ist. Auch ist - anders als vom
Verwaltungsgericht angenommen - nicht erkennbar, dass mit der Vertragsgestaltung ein etwaiges Vorkaufsrecht
der Beklagten von den Klägern gezielt unterlaufen würde. Im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses lag - wie
gezeigt - ein Vorkaufsrecht nicht vor. Zwar ist nicht auszuschließen, dass den Klägern im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses bekannt war, dass wegen entsprechender Planungen der Gemeinde möglicherweise künftig
ein Vorkaufsrecht entstehen könnte. Es ist jedoch nicht ersichtlich, wie die Ausübung eines solchen durch die
Beklagte mit der Teilung hätte verhindert werden können, zumal für den Fall der Bebauungsplanung mit der -
nach Auskunft der Beklagten bereits eingeleiteten - Umlegung (§§ 45 ff. BauGB) ein Instrument zur Verfügung
stünde, um die geteilten Flächen durch Neuordnung einer adäquaten Nutzung zuzuführen. Zur Vermeidung der
Ausübung eines Vorkaufsrechts wäre es ohnehin sinnvoller gewesen, die Gesamtfläche des Grundstücks noch
vor Entstehung eines Vorkaufsrechts zu erwerben, anstatt zunächst lediglich Teilflächen auszuscheiden.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

C. Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.
Beschluss vom 6. Juli 2022

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1 Satz 1 GKG in Verbindung mit § 52 Abs. 2
GKG in Verbindung mit der Empfehlung in Nr. 1.1.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit
2013. Da die Kläger in Rechtsgemeinschaft handeln, ist eine Addition nicht geboten. Nach § 52 Abs. 1 GKG ist
der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach
Ermessen zu bestimmen. Das danach maßgebliche Klägerinteresse besteht vorliegend darin, das begehrte
Negativattest als Nachweis der Nichtausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten zu erlangen, um als
Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden zu können. Dieses Interesse kann nach Auffassung des Senats
nicht mit dem für das Grundstück vereinbarten Kaufpreis veranschlagt werden, zumal die Verweigerung des
Negativattestes nicht einer Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte und damit einer Verdrängung des
Klägers aus dem Kaufvertrag gleichkommt. Insoweit kann auch nicht auf die Empfehlung in Nr. 9.6.1 des
Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit zurückgegriffen werden. Vielmehr liegen keine objektiven
Anhaltspunkte für die Bestimmung des Streitwerts vor, sodass auf den Auffangwert abzustellen ist.