BGB § 242
Kein Anspruch auf Austausch einer Hypothek zur Sicherung einer Leibrentenverpflichtung gegen Bankbürgschaft

Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass der Sicherungsgeber, der mit dem Sicherungsnehmer eine bestimmte Sicherheit vereinbart hat, einen Austausch dieser Sicherheit gegen eine ihm genehmere verlangen kann (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 – XI ZR 398/02, BGHZ 158, 11)

BGH, Urt. v. 30.6.2017 – V ZR 248/16

Problem
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wurde als Gegenleistung neben der Zahlung eines Barkaufpreises eine Leibrentenverpflichtung des Käufers vereinbart. Zur Sicherung der monatlichen Rentenzahlungen wurde zugunsten des Verkäufers eine (Höchstbetrags-)Sicherungshypothek in das Grundbuch eingetragen. Mittels Finanzierungsvollmacht bestellte der Käufer unter Ausnutzung eines zur einmaligen Ausnutzung bewilligten Rangvorbehalts eine erstrangige Grundschuld zugunsten einer Bank. Dabei verpflichtete er sich, die Grundschuld ausschließlich zur Finanzierung eines ersten Kaufpreisanteils und von Renovierungsmaßnahmen zu nutzen, deren Ausführung er im Kaufvertrag übernommen hatte. Nach Eigentumsumschreibung entschloss sich der Käufer zur Weiterveräußerung der Immobilie. Dieses Vorhaben wird durch die zugunsten des Verkäufers eingetragene Sicherungshypothek naturgemäß nicht unerheblich beeinträchtigt, da potenzielle Erwerber auch nach Ablösung der Grundschuld keinen in Abt. III lastenfreien Grundbesitz erwerben können und durch die vorrangige Sicherungshypothek an der Bestellung erstrangiger Finanzierungsgrundpfandrechte gehindert werden. Der Käufer verlangt daher einen Austausch der Hypothek durch eine ihn weniger belastende Sicherheit (konkret: Bestellung einer unbefristeten, unwiderruflichen, unbedingten und selbstschuldnerischen Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Hinterlegung des Höchstbetrages der Sicherungshypothek).

Entscheidung
Der BGH lehnt einen Anspruch des Käufers auf Löschung der Sicherungshypothek Zug-um-Zug gegen Bestellung einer Austauschsicherheit im Ergebnis ab.

Ein solcher Anspruch könne nicht unter Rückgriff auf § 242 BGB begründet werden.

Maßgeblich für die Beurteilung des Löschungsanspruchs sei allein die vertragliche Vereinbarung der Parteien. Die im Rahmen des Kaufvertrags getroffene Sicherungsabrede sehe eine Löschung der Hypothek weder ausdrücklich vor, noch könne ihr ein diesbezüglicher Anspruch im Wege einer (ergänzenden) Auslegung entnommen werden.

Letzteres komme bereits deshalb nicht in Betracht, weil es an der erforderlichen planwidrigen Regelungslücke im Vertrag fehle. Eine planwidrige Regelungslücke dürfe nur ausnahmsweise dann ausgenommen werden, wenn mit der betreffenden Vereinbarung erkennbar ein bestimmtes Ziel verfolgt worden sei, das aufgrund der Lückenhaftigkeit nicht erreicht werden konnte. Hingegen dürfe die ergänzende Vertragsauslegung nicht dazu genutzt werden, einem Vertrag entgegen dem dort zum Ausdruck gebrachten Parteiwillen aus Billigkeitsgründen einen zusätzlichen Regelungsgehalt zu verschaffen. Ist im Vertrag die geschuldete Sicherheit konkret bezeichnet und entspricht die gewährte Sicherheit dem Vereinbarten, besteht demnach kein Raum für einen Austausch gegen vom Sicherungsgeber angebotene (vermeintlich) gleichwertige Sicherheiten, wenn die Sicherungsabrede hierfür keinerlei Anhaltspunkte enthält.

Die bloße Tatsache, dass der Sicherungsgeber seine Verpflichtung später als wirtschaftlich nachteilig empfinde, begründe ferner auch keine Störung der Geschäftsgrundlage. Eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB komme nicht in Betracht, weil sich in der eingeschränkten Verkehrsfähigkeit der Immobilie ein Risiko verwirklicht habe, das nach der vertraglichen Regelung in den Risikobereich des Sicherungsgebers falle. Dieser habe den Vertragsbedingungen ausdrücklich zugestimmt, obwohl bereits im Zeitpunkt der Sicherungsabrede absehbar war, dass das bzgl. der Finanzierungsgrundschuld vereinbarte Revalutierungsverbot dazu führen würde, dass im Falle einer Veräußerung die Hypothek des Verkäufers die erste Rangstelle erhalte.

Allgemeine Billigkeitsgesichtspunkte rechtfertigten es überdies nicht, von dem durch die Parteivereinbarungen gesetzten Regelungsrahmen abzuweichen. Die Rechtsprechung, die der BGH zum Sicherheitentausch bei Realkrediten entwickelt hat, sei auf die vorliegende Konstellation nicht übertragbar. In diesem Zusammenhang sei zwar anerkannt, dass ein Darlehensnehmer, der gegen die realkreditgebende Bank einen Anspruch auf Einwilligung in eine vorzeigte Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung habe, bei einer Veräußerung des belasteten Grundstücks anstelle der Ablösung des Darlehens die Zustimmung zu einem bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten verlangen könne, wenn eine von dem Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank ebenso gut abdecke wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage sei, alle mit dem Sicherungsaustausch verbundenen Kosten zu tragen, und die Bank nicht befürchten müsse, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit, irgendwelche Nachteile zu erleiden (vgl. BGH DNotZ 2004, 776). Die vorliegende Situation, in der die sich Sicherungsvereinbarung ausschließlich auf ein einziges, ganz bestimmtes Sicherungsmittel bezogen habe, lasse sich hiermit aber nicht vergleichen, da anders als im Fall des Realkreditvertrages die Möglichkeit des Austausches der Sicherheit gerade nicht im Vertragsverhältnis angelegt sei.

Dass im konkreten Fall zudem die Gleichwertigkeit der angebotenen Austauschsicherheit zweifelhaft erschien, weil es sich anders als bei der bestehenden Hypothek nicht um eine dingliche Sicherheit handelte, merkt der BGH mangels Entscheidungserheblichkeit nur am Rande an.