AGB-rechtliche Kontrolle einer Bauträgervollmacht; Anspruch des Bauträgers gegen den Erwerber auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung
letzte Aktualisierung: 15.5.2025
KG, Urt. v. 23.4.2025 – 21 U 156/23
BGB §§ 650, 308 Nr. 4
AGB-rechtliche Kontrolle einer Bauträgervollmacht; Anspruch des Bauträgers gegen den
Erwerber auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung
1. Sehen die allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags eine Vollmacht des Erwerbers
an den Bauträger zur Änderung der Teilungserklärung vor, so ist diese nur wirksam, wenn
sie die folgenden Beschränkungen einhält:
- Das Sondereigentum und etwaige Sondernutzungsrechte des Erwerbers müssen unangetastet
bleiben.
- Das zur Benutzung des Sondereigentums erforderliche Gemeinschaftseigentum darf nicht mehr
als unwesentlich beeinträchtigt werden.
- Dem Erwerber dürfen keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden.
- Die Zweckbestimmungen der Sondereigentumsrechte an dem Grundstück dürfen nicht mehr
als unwesentlich geändert werden.
2. Darüber hinaus muss nicht geregelt werden, dass die Vollmacht nur aus „triftigem Grund“
verwendet werden darf, geschweige denn, dass solche Gründe im Einzelnen aufgelistet werden
müssten.
3. Verfügt ein Bauträger nicht über eine Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung, steht ihm
aus dem Bauträgervertrag in Verbindung mit
Anspruch auf Zustimmung zu derartigen Änderungen zu, solange sie die unter 1. aufgeführten
Grenzen einhalten.
4. Im Einzelfall kann der Änderungsanspruch des Bauträgers über die unter 1. aufgeführten
Grenzen hinausgehen.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagten aus einem Bauträgervertrag auf Änderung der
Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in
Anspruch.
Die Klägerin und die G 1 GmbH (im Folgenden: G 1) waren Bruchteilseigentümer eines 5.687
qm großen Grundstück in Berlin-Mitte mit der grundbuchlichen Bezeichnung … . Die
Gesellschaften beabsichtigten, das Grundstück mit einem großen Wohn- und Geschäftshaus zu
bebauen, in Teil- und Wohneigentumseinheiten aufzuteilen und diese an Erwerber zu veräußern.
Am 18. Mai 2015 gaben sie eine Teilungserklärung zur Aufteilung ihres Grundeigentums in
Wohnungs- und Teileigentum ab, die der Notar S beurkundete (UR-Nr. … Anlage B 19; im
Folgenden: Teilungserklärung). Nach dieser Teilungserklärung wird das Eigentum an dem
Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt und diese unterschiedlichen
Untergemeinschaften zugeordnet, nämlich:
Untergemeinschaft A: Wohnungseigentumsrechte Nr. 1 bis 165;
Untergemeinschaft B: „Teileigentumsrechte (Apartment)“ Nr. 166 bis 203;
Untergemeinschaft C: „Teileigentumsrechte(Gewerbe EG)“ Nr. 204 bis 212, 261 und 262;
Untergemeinschaft D: „Teileigentumsrechte (PKW-Stellplätze im UG)“ Nr. 213 bis 262 und
SNR 24.
Ferner werden der Untergemeinschaft E die „Sondernutzungsrechte (PKW-Stellplätze)“
zugeordnet.
Die Lage dieser Sondereigentumseinheiten ergeben sich aus einer Anlage zur Teilungserklärung,
dem Aufklärungsplan (vgl. Teilungserklärung, I.1.). Die Einheiten wurden teilweise der Klägerin,
teilweise der G 1 als Eigentümerin zugewiesen.
Unter III. der Teilungserklärung ist die Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung der
Eigentümer geregelt. Dort heißt es in § 3.2:
„Die Teileigentumsrechte (Apartment) 166-203 (Untergemeinschaft B) dürfen im Übrigen
insbesondere für einen Beherbergungsbetrieb genutzt werden. Soweit alle Eigentümer der
Teileigentumsrechte (Apartment) 166-172 und/oder 173-179 und /oder 180-187 und/oder 188-
195 und/oder 196/203 diese zu Wohnzwecken umnutzen/umwidmen wollen, erteilen die
übrigen Eigentümer dazu die Zustimmung.“
Die Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B werden im Folgenden auch
als Beherbergungseinheiten bezeichnet. Die ursprünglich 38 Beherbergungseinheiten waren
im 1., 2. und 3. OG des Gebäudes vorgesehen und entlang längerer Flure gelegen. Der
Aufteilungsplan sah weiter vor, dass zumindest einige dieser Einheiten über „Kellerräume“
(Schriftsatz der Klägerin vom 12. Juli 2023, S. 6), d.h. Abstellräume verfügen sollten, die sich in
der Nachbarschaft der jeweiligen Einheit auf diesen Fluren befinden sollten.
Am 31. Juli 2015 schloss der Beklagte zu 1) mit der G 1 einen Bauträgervertrag über die beiden
benachbarten Wohneinheiten 115 und 116 in dem Gebäude, wobei sich die GSP 1 dazu
verpflichtete, beide Einheiten zusammenzulegen (Anlage K 12, im
Folgenden: Bauträgervertrag 115/116).
Am 19. Juli 2016 schlossen beide Beklagten mit der Klägerin einen Bauträgervertrag über die
Teileigentumseinheit 210, eine Ladeneinheit im Erdgeschoss des Gebäudes (Anlage K 1, im
Folgenden: Bauträgervertrag 210).
In § 12.1 des Bauträgervertrags 210 erteilen die Beklagten der Klägerin eine unwiderrufliche
Vollmacht unter anderem, um in ihrem Namen die Teilungserklärung samt
Gemeinschaftsordnung „nachträglich beliebig abzuändern und alle damit in Zusammenhang
stehenden Erklärungen abzugeben...“. Weiter heißt es in § 12.1:
„Die Vollmachten sind gegenüber dem Grundbuchamt nicht beschränkt, sondern allgemein
erteilt; die Beschränkungen gelten nur im Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien und
schränken den Umfang der Vollmacht gegenüber dem Grundbuchamt in keiner Weise sein. (...)
Im Innenverhältnis ist der Bevollmächtigte insofern beschränkt, dass Änderungen bei
wirtschaftlicher Betrachtungsweise Inhalt und Umfang des Sondereigentums des Käufers oder
derjenigen Teile des Gemeinschaftseigentums, die ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind,
ohne seine Zustimmung nicht beeinträchtigt werden dürfen. Verkehrs- und
Gemeinschaftsflächen, soweit für die Nutzung durch den Käufer von Bedeutung, dürfen nicht
wesentlich verkleinert oder verlegt werden. Kosten dürfen dem Käufer durch etwaige
Änderungen nicht entstehen. Unter diesen Voraussetzungen ist der Käufer der Verkäuferin
gegenüber zu solchen Änderungen auch verpflichtet. (...)“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Bauträgervertrag 210 (Anlage K 1) verwiesen.
Der Bauträgervertrag 115/116 zwischen dem Beklagten zu 1) und der G 1 enthält eine
wortgleiche Regelung.
Am 3. Juli 2015 ließen die Klägerin und die G 1 einen 1. Nachtrag zur Teilungserklärung
beurkunden (Anlage B 20).
Ferner entschlossen sie sich, Anzahl und Zuschnitt der in der Untergemeinschaft B
zusammengefassten Beherbergungseinheiten wie folgt zu ändern:
Die auf denselben Stockwerken befindlichen von den Apartments getrennten Abstellräume
entfallen, ihre Fläche wird der Fläche der Apartments zugeschlagen. Deren nun vergrößerte
Gesamtfläche wird neu aufgeteilt und zwar in der Form, dass auf den Stockwerken insgesamt 58
Teileigentumseinheiten entstehen, die die Nummern 166 bis 203 und 264 bis 283 erhalten, aber
dieselbe Gesamtfläche aufweisen wie die 38 Teileigentumseinheiten 166 bis 203 nach altem
Zuschnitt. Zudem wollten die Klägerin und die G 1 eine Regelung treffen, wonach sämtliche
Erwerber der neu zugeschnittenen Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B die
Dienstleistungen, die zur Vermietung der Einheiten zur Beherbergung erforderlich sind, bei ein
und derselben Projektverwaltungsgesellschaft beauftragen müssen.
Zur Umsetzung dieses und weiterer Ziele ließen die Klägerin und die G 1 am 8. Februar 2017
vor dem Notar S in Berlin den 2. Nachtrag zur Teilungserklärung beurkunden (UR-Nr. …,
Anlage B 14; im Folgenden: 2. Nachtrag). Beide handelten dabei auch in Ausübung der
Änderungsvollmachten, die ihnen die Erwerber von Sondereigentum an dem Grundstück in
ihren jeweiligen Bauträgerverträgen erteilt hatten. Dieser Nachtrag 2 enthält eine Reihe von
Änderungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, nämlich unter anderem:
- II.1.a): Unter Verweis auf einen geänderten Aufteilungsplan und ein geändertes
Teilungsverzeichnis werden die neu gebildeten Einheiten 166 bis 203 sowie 264 bis 283 gebildet.
- II. 1.b): Der Zuschnitt der Teileigentumseinheit 210 wird zulasten der Einheit 204 etwas
vergrößert.
- II. 1.c): Die Wohneinheit 49 wird in zwei kleinere Wohneinheiten aufgeteilt, nämlich die
Wohneinheit 49 und die Wohneinheit 263.
- II. 1.d): Bei einigen Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaften C und D haben sich Lage
oder Zuschnitt/Umriss geändert, ohne dass sich dies auf die Verteilung der Miteigentumsanteile
auswirke.
- III.2.: Die Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung wird in § 3.2. dahin geändert, dass die
jeweiligen Eigentümer der Teileigentumseinheiten 166 bis 203 sowie 264 bis 283 verpflichtet
sind, die Sondereigentumsverwaltung durch eine nach bestimmten Kriterien und notfalls
einheitlich durch Mehrheitsbeschluss der Untergemeinschaft B verwalten zu lassen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage B 14 verwiesen.
Zu einem nicht genau vorgetragenen Zeitpunkt widerriefen die Beklagten die Vollmacht, die sie
der Klägerin in § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 eingeräumt hatten.
Die Klägerin und die G 1 ließen das Gebäude gemäß den Änderungen im 2. Nachtrag errichten.
Der 2. Nachtrag ist noch nicht in das Grundbuch eingetragen.
Am 19. Oktober 2021 erließ das Grundbuchamt, das Amtsgericht Mitte, wegen der Eintragung
des 2. Nachtrags eine Zwischenverfügung mit einer Reihe von Beanstandungen (Anlage K 5).
Zur Beseitigung jedenfalls einiger dieser Beanstandungen erklärten die Klägerin und die G 1 am
7. April 2022 vor dem Notar S den 4. Nachtrag zur Teilungserklärung (UR-Nr. …, Anlage K 6;
im Folgenden: 4. Nachtrag) wobei beide nicht nur in eigenem Namen sondern auch als
Vertreter der Käufer der Sondereigentumseinheiten handelten und davon ausgingen, für die
Beklagten möglicherweise als Vertreter ohne Vertretungsmacht zu handeln, da diese die
Vollmacht aus § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 widerrufen hatten (vgl. 4. Nachtrag Punkt
I.2).
Der 4. Nachtrag enthält die folgenden Änderungen der Teilungserklärung und der
Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung:
- II.1.: Es werden einige Änderungen an der Abgeschlossenheitsbescheinigung und den ihr
beigefügten Plänen vorgenommen, u.a. werden die Sondereigentumseinheiten 261 und 262
zugunsten der Gemeinschaftsflächen aufgelöst.
- II.2.: Es wird ein vom Amtsgericht Mitte angefordertes korrigiertes Teilungsverzeichnis
vorgelegt, das die mit dem 2. Nachtrag geänderten Teileigentumseinheiten der
Untergemeinschaft B aufführt.
- II.3.: Die (gleichbleibende) Summe der Miteigentumsanteile der Teileigentumseinheiten der
Untergemeinschaft B wird in Korrektur eines Schreibfehlers im 2. Nachtrag mit 2.875/20.000
angegeben.
- II.4.: Mit Bezug auf die Aufteilung der Wohneinheit 49 alt in eine kleinere Wohneinheit 49 neu
und eine Wohneinheit 263 im 2. Nachtrag erklären die Klägerin und die GSP 1 für alle
Eigentümer, dass über die mit dieser Aufteilung verbundene Umwandlung von Sondereigentum
in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt Einigkeit bestehe.
- II.5.: Die Klägerin und die GSP 1 erklären für alle Eigentümer, dass Einigkeit über die
Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum und von Gemeinschaftseigentum
in Sondereigentum bestehe, die durch die Lage- oder Zuschnittsänderungen einzelner
Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaften C und D (vgl. 2. Nachtrag II.1.d)) bedingt ist.
- III.1 bis 3: Auf die Beanstandung in der Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mitte hin
werden diverse Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vorgenommen, die der Umsetzung
der erhöhten Anzahl von Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B und der Vorgaben
für den Beherbergungsbetrieb in diesen Einheiten dienen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 6 und die Erläuterungen im Schriftsatz
der Klägerin vom 15. Oktober 2024 verwiesen.
Am 25. Mai 2022 forderte die Klägerin die Beklagten auf, den 4. Nachtrag zu genehmigen. Die
Beklagten kamen dem nicht nach.
Mit ihrer vor dem Landgericht Berlin II erhobenen Klage begehrt die Klägerin, dass die
Beklagten zur Genehmigung des 4. Nachtrags verurteilt werden. Daneben hatte die Klägerin die
Beklagten in dieser Klage außerdem auf Zahlung eines noch offenen Restbetrags aus dem
Bauträgervertrag 210 in Anspruch genommen; insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit
noch vor dem Landgericht übereinstimmend für erledigt erklärt.
Mit Urteil vom 28. November 2023 hat das Landgericht die auf Genehmigung des 4. Nachtrags
gerichtete Klage abgewiesen, da die Klägerin gegenüber den Beklagten nicht berechtigt sei, den
Vertragsgegenstand des Bauträgervertrags 210 nachträglich zu ändern. Ein solches
Änderungsrecht ergebe sich nicht aus § 12.1.1. des Bauträgervertrags, da diese Bestimmung
wegen Verstoßes gegen
Klägerin ein solches Änderungsrecht nicht zu. Wegen der Einzelheiten der Begründung und
weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf diese Entscheidung verwiesen.
Die Klägerin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. Zur Begründung führt sie in Vertiefung
ihres erstinstanzlichen Vorbringens aus, dass sie zu den Änderungen an Teilungserklärung und
Gemeinschaftsordnung berechtigt sei, die im 2. und 4. Nachtrag enthalten sind.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils zu verurteilen, den 4. Nachtrag
zur Teilungserklärung zu genehmigen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
II.
Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.
1. Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags nur teilweise begründet
Hinsichtlich einzelner Bestimmungen des 4. Nachtrags hat die Klägerin den mit der Klage
geltend gemachten Anspruch auf Genehmigung durch die Beklagten, der sich jedenfalls aus der
Pflicht der Beklagten zur Vertragstreue bei der Erfüllung des Bauträgervertrags 210 ergibt, § 242
BGB.
Ein solcher Anspruch auf Genehmigung besteht hinsichtlich der Punkte II.1., II.4. und II.5 des
4. Nachtrags, die sich auf die Teilungserklärung beziehen. Damit hat die Klägerin außerdem
Anspruch auf Genehmigung der Punkte I., IV., V. und VI., die insoweit nur flankierende
Bedeutung haben.
Hingegen hat die Klägerin keinen Anspruch auf Genehmigung der Änderung der
Teilungserklärung, die in den Punkten II.2. und II.3. des 4. Nachtrags geregelt ist. Außerdem hat
die Klägerin keinen Anspruch auf Genehmigung der unter III.1 bis III.3 geregelten Änderungen
der Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung.
Im Einzelnen gilt:
a) Punkt II.1. des 4. Nachtrags
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Genehmigung von Punkt II.1. des 4.
Nachtrags, der sich aus
aa) Genehmigungsbedürfnis
Der aus
zunächst voraus, dass die Klägerin überhaupt ein Bedürfnis nach einer solchen Erklärung der
Beklagten hat. Daran fehlte es, wenn die Klägerin nach wie vor aufgrund von § 12.1.1. des
Bauträgervertrags 210 über eine Vollmacht der Beklagten verfügen sollte, diese Erklärung in
ihrem Namen abzugeben, und wenn die Klägerin durch die Beurkundung des 4. Nachtrags von
dieser Vollmacht wirksam Gebrauch gemacht hätte. Dann hätte sie den Punkt II.1. bereits mit
Wirkung für die Beklagten verbindlich erklärt. Einer weiteren Genehmigung bedürfte es folglich
nicht.
So verhält es sich aber nicht. Die Klägerin verfügte bei der Erklärung des 4. Nachtrags nicht
über eine Vollmacht der Beklagten, weil die Einräumung dieser Vollmacht in § 12.1.1. des
Bauträgervertrags unwirksam ist. Auf den später erklärten Widerruf dieser Vollmacht durch die
Beklagten kommt es somit nicht an.
(1) Voraussetzungen für eine Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung
(a) Es gelten grundsätzlich die Beschränkungen des
Verkauft ein Bauträger ein Sondereigentum an einem Grundstück, dass durch Teilungserklärung
gemäß
Erwerber eine Vollmacht einräumen lassen darf, um in dessen Namen nachträglich die
Teilungserklärung zu ändern. Denn ein Bauträgervertrag wird häufig zu einem Zeitpunkt
abgeschlossen, in dem Errichtung und Vermarktung der aufgeteilten Immobilie noch nicht
abgeschlossen sind. Deshalb kann sich im Verlauf der Realisierung des Projekts aufgrund von
nicht immer vorhersehbaren Schwierigkeiten oder Änderungswünschen anderer Erwerber noch
in vielfacher Hinsicht ein berechtigter Bedarf für den Bauträger ergeben, die bereits abgegebene
Teilungserklärung nachträglich zu ändern (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB
119/18, Rn. 26 ff; Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 3 ff;
Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2. Auflage, 2022, Kapitel 2, Rn. 172 ff;
Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 81 ff, jeweils
m.w.N.).
Diesem Ziel dient eine Änderungsvollmacht, die allerdings Beschränkungen unterliegen muss.
Wäre die Vollmacht unbegrenzt, könnte der Bauträger, indem er von ihr Gebrauch macht, über
die Teilungserklärung die Beschaffenheit der verkauften Sondereigentumseinheit, also des
Vertragsgegenstands und damit den Inhalt seiner vertraglichen Pflichten nachträglich ändern.
Folglich müssen sich die Befugnisse des Bauträgers aufgrund der Änderungsvollmacht in den
Grenzen halten, die auch für ein Recht des Bauträgers gegenüber dem Erwerber bestehen, die
vertragliche Leistung nachträglich zu ändern (Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023,
Kapitel 11, Rn. 72 ff; Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3,
Rn. 81). Schließlich ermöglicht die Änderungsvollmacht dem Bauträger die Umsetzung eines
solchen Änderungsrechts in Bezug auf die Teilungserklärung in Selbstvornahme. Jedenfalls
wenn der Erwerber Verbraucher ist und die Regelungen des Bauträgervertrags allgemeine
Geschäftsbedingungen des Bauträgers sind – wie im Regelfall – unterliegen vertragliche
Bestimmungen zu Änderungen des Vertragsgegenstands den Beschränkungen des § 308 Nr. 4
BGB. Somit muss auch die vertragliche Regelung einer Änderungsvollmacht für die
Teilungserklärung diese Beschränkungen einhalten, andernfalls ist die Vollmacht unwirksam
(BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 26 ff; Pause/Vogel,
Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 81; Basty, Der Bauträgervertrag,
11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 13).
Allerdings verlangt
Außenverhältnis beschränkt wäre. Es genügt, wenn der Bauträgervertrag die gebotenen
Beschränkungen im Innenverhältnis regelt und ihre Einhaltung dadurch sichergestellt wird, dass
die Ausübung der Vollmacht durch einen Notar überwacht wird (BGH, Beschluss vom 19.
September 2019, V ZB 119/18, Rn. 28 und 30; Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023,
Kapitel 2, Rn. 14; Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2. Auflage, 2022, Kapitel 5, Rn.
174).
(b) Beschränkungen für das Innenverhältnis
Für die aus
Beschränkungen gilt: Die Vollmacht darf nur für solche Änderungen des Vertragsgegenstands
genutzt werden, die unter Berücksichtigung der Interessen des Bauträgers dem Erwerber
zumutbar sind. Dies bedeutet, dass die mögliche Leistungsänderung für den Erwerber
kalkulierbar sein muss und der wesentliche Kern der vertraglichen Leistung durch sie nicht
beeinträchtigt werden darf (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 29 f).
Damit diese Grenze gewahrt wird, muss zunächst Folgendes von der Vollmacht ausgenommen
sein (vgl. BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 30 m.w.N.; ;
Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 108; Basty, Der
Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 14):
- Das Sondereigentum und etwaige Sondernutzungsrechte des Erwerbers müssen unangetastet
bleiben,
- das zu dessen Benutzung erforderliche Gemeinschaftseigentum darf nicht mehr als
unwesentlich beeinträchtigt werden und
- dem Erwerber dürfen keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden.
Auch für die Ausnahme der Begründung zusätzlicher Verpflichtungen von der
Änderungsvollmacht besteht ein Bedürfnis (zweifelnd Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage,
2023, Kapitel 2, Rn. 15), da solche in der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung in
vielfacher Weise vorgesehen werden könnten und damit eine erhebliche und vom Erwerber
nicht hinzunehmende Beeinträchtigung bedeuten können, wie nicht zuletzt der vorliegende Fall
und der „Anschlusszwang“ der Erwerber der Untergemeinschaft B an einen bestimmten
Sonderverwalter belegt (vgl. 2. Nachtrag, Punkt III.2).
Das Berufungsgericht meint aber, dass mit den genannten Punkten die notwendigen
Beschränkungen der Änderungsvollmacht im Innenverhältnis noch nicht abschließend
beschrieben sind, sondern noch einer Ergänzung bedürfen: Die Änderungsvollmacht darf den
Bauträger auch nicht dazu ermächtigen, mehr als unwesentliche Änderungen in den
Zweckbestimmungen der Sondereigentumseinheiten des Objekts vorzunehmen. Insbesondere
darf die Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum oder umgekehrt in einem mehr als
unwesentlichen Umfang nicht zugelassen sein (so auch Pause/Vogel, Bauträgerkauf und
Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 109). Solche Änderungen, auch wenn sie andere
Sondereigentumseinheiten betreffen, können ähnliche Auswirkungen auf die Beschaffenheit des
Vertragsgegenstands des die Vollmacht erteilenden Erwerbers haben wie die nicht mehr
unwesentliche Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums, das zur Benutzung des
Vertragsgegenstands erforderlich ist, die ebenfalls eine Grenze für die Änderungsvollmacht
markiert (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 30). So kann (nicht: muss,
vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, V ZR 284/19, Rn. 38) beispielsweise die nachträgliche
Umwandlung von Wohneinheiten in Teileigentumseinheiten, in denen eine gewerbliche
Nutzung zulässig ist, oder umgekehrt von solchen Teileigentumseinheiten in Wohneigentum für
einen Erwerber eine Beeinträchtigung bedeuten, die den Grad der erwähnten anerkannten
Beschränkungen (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 30) erreicht
(ebenso Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 109).
Natürlich sind auch Änderungen der Zweckbestimmung von Sondereigentumseinheiten oder
Teilflächen denkbar, die geringfügig und vom Erwerber einer anderen Sondereigentumseinheit
deshalb hinzunehmen sind. Dem ist dadurch Rechnung zu tragen, dass nur solche Änderungen
von der Änderungsvollmacht auszunehmen sind, die den Bereich des Unwesentlichen verlassen
(vgl. BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 30). Dass mit der „nicht
mehr unwesentlichen Beeinträchtigung“ die Beschränkung der Änderungsvollmacht durch einen
auslegungsbedürftigen Begriff definiert wird, ist der Vielgestaltigkeit der denkbaren
Anwendungsfälle geschuldet und angesichts der Überwachung durch den Notar hinnehmbar.
(c) Weiterer „triftiger Grund“ muss nicht angegeben werden
Werden die Grenzen der Änderungsvollmacht im Innenverhältnis bestimmt wie unter (b)
dargestellt, hält sich die dem Bauträger eingeräumte Rechtsmacht damit im Rahmen dessen, was
dem Erwerber im Sinne von
erforderlich, dass der Bauträgervertrag zusätzlich noch bestimmt, die so beschränkte
Änderungsvollmacht dürfe nur aus „triftigem Grund“ ausgeübt werden, geschweige denn, dass
solche triftigen Gründe im Einzelnen aufgelistet werden müssten.
Die Forderung, dass eine Klausel, die das Recht ihres Verwenders begründet, nur rechtmäßig ist,
wenn ein triftiger Grund vorliegt, rührt daher, dass
über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (im Folgenden: Klauselrichtlinie)
umsetzt, die in Ziff. 1. k) ihres Anhangs aufführt, eine Klausel könne unwirksam sein, die dem
Verwender die einseitige Leistungsänderung „ohne triftigen Grund“ gestattet. Daraus lässt sich
folgern – ohne dass dies zwingend wäre – dass
Anhang der Klauselrichtlinie auszulegen ist und eine Änderungsklausel also nur dann einem
Verbraucher zumutbar ist, wenn sie dem Verwender die Änderung nur aus triftigem Grund
gestattet.
In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Änderungsklausel gegenüber
einem Verbraucher nur dann im Einklang mit
steht, wenn sie vorsieht, dass für die Änderung ein triftiger Grund vorliegen muss (BGH,
Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 29; Urteil vom 15. November 2007, III
ZR 247/06; Urteil vom 23. Juni 2005, VII ZR 200/04).
Schon aus dieser Aussage folgt aber nicht, dass die „triftigen Gründe“, die Voraussetzung einer
Änderung gemäß der Klausel sind, im Einzelnen dort auch ausgelistet werden müssten, sondern
allenfalls, dass die Leistungsänderung auf Fälle eingeschränkt sein muss, in denen ein triftiger
Grund gegeben ist. Doch auch die ausdrückliche Einschränkung einer Leistungsänderung auf
Fälle, in denen ein – nicht näher bestimmter – triftiger Grund vorliegt, kann nur dann aufgrund
der Klauselrichtlinie geboten sein, wenn die betroffene Regelung andernfalls überhaupt keine
Einschränkungen für Leistungsänderungen durch den Verwender vorsähe.
Wenn solche Leistungsänderungen aber bereits in der Klausel inhaltlich auf geringfügige
Modifikationen beschränkt sind, die die Leistung des Verwenders im Kern nicht beeinträchtigen
dürften, dann ist bereits durch diese inhaltlichen Regelungen dafür Sorge getragen, dass die
Änderungen für den Verbraucher zumutbar im Sinne von
ist dann bereits aufgrund der inhaltlichen Beschränkung dem Verbraucher zumutbar, es muss
nicht noch der Umstand hinzutreten, dass der Verwender die Leistung nur aus triftigem Grund
ändern darf.
Würde zudem ein solcher Grund auf Seiten des Verwenders verlangt, könnte dies auch nur
bedeuten, dass der Verwender die Änderung nicht nur aus „Gewinnstreben“, sondern
zumindest teilweise aufgrund von Zwängen erstrebt, die er nicht beeinflussen kann.
Gerade bei der hier diskutierten Änderungsvollmacht an einen Bauträger betreffend die
Teilungserklärung, wäre eine solche weitere Einschränkung über die inhaltlichen
Beschränkungen hinaus nicht sinnvoll: Mit den in Betracht kommenden Änderungen reagiert
der Bauträger in der Regel auf bis dato nicht erkannte oder geänderte Rahmenbedingungen
seines Projekts oder den Sonderwunsch eines anderen Erwerbers, wobei es ihm immer um die
nachträgliche Optimierung der Flächenaufteilung und Kostenvermeidung gehen wird, sodass die
hier in Rede stehenden Änderungen naturgemäß immer auch dem Gewinnerzielungs- oder
Verlustvermeidungsinteresse des Bauträgers dienen. Diese Motivlage disqualifiziert den
Änderungswunsch nicht, sondern ist dem Erwerber zumutbar, solange die in Betracht
kommenden Änderungen wie in (b) geschildert inhaltlich weitgehend beschränkt sind. Mit der
hinzutretenden Formulierung, dass solche Änderungen nur aus „triftigem Grund“ zulässig sind,
wäre nichts gewonnen als entweder eine Leerformel oder eine weitgehende Verhinderung
berechtigter Änderungsanliegen des Bauträgers (wie hier Grziwotz/Koeble, Handbuch
Bauträgerrecht, 2. Auflage, 2022, Kapitel 5, Rn. 175).
Auch aus dem Gebot der richtlinienkonformen Auslegung von
Abweichendes: Indem gemäß der Ausführungen unter (b) nur unwesentliche Änderungen als
zumutbar im Sinne von
Verwenders von vornherein inhaltlich so stark eingeschränkt, dass jeglicher Grund, den der
Verwender bei der Leistungsänderung haben könnte, als „triftig“ im Sinne von Ziff. 1. k) des
Anhangs zur Klauselrichtlinie anerkannt werden kann. Es kommt hinzu, dass die Richtlinie das
Fehlen solcher Gründe nicht einmal zwingend, sondern nur optional als Charakteristikum einer
unzulässigen Klausel ansieht (vgl. Art. 3 Abs. 3 der Klauselrichtlinie: „Klauseln, die für
missbräuchlich erklärt werden können.“).
Soweit es der Bundesgerichtshof als „nicht unbedenklich“ bezeichnet hat, wenn eine
Vollmachtsklausel bei der Beschränkung im Innenverhältnis „keine triftigen Gründe nennt“
(BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 34) und die Literatur daraus
teilweise das Erfordernis ableitet, es triftige Gründe müssten ausdrücklich aufgeführt werden
(Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 16; Pause/Vogel, Bauträgerkauf
und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 81), folgt das Berufungsgericht dem nicht.
Vielmehr meint es, dass die vom Bundesgerichtshof gesehenen Bedenken im Ergebnis nicht
durchgreifen können.
(2) Anwendung auf den Fall
(a) Änderungsvollmacht ist an
Die Regelung der Änderungsvollmacht in § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 ist an § 308 Nr. 4
BGB zu messen. Die Beklagten können sich auf diese Regelung berufen, da sie Verbraucher und
keine Unternehmer sind (vgl.
Gewerbeeinheit ist und die Beklagten in § 3.1.2 des Bauträgervertrags 210 angegeben haben,
Unternehmer im Sinne des UStG zu sein, ändert dies nichts daran, dass sie die Gewerbeeinheit
im Zweifel im Rahmen ihrer Vermögensverwaltung und also als Verbraucher gekauft haben.
Aber selbst wenn die Beklagten den Bauträgervertrag als Unternehmer geschlossen haben
sollten, und § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 nur am Maßstab des
messen wäre, gälten hier die unter (1) geschilderten aus
Anforderungen für die Regelung des Innenverhältnisses der Vollmacht. Diese Beschränkungen
für ein einseitiges Leistungsänderungsrecht eines Klauselverwenders sind nicht nur gegenüber
einem Verbraucher, sondern auch gegenüber einem Unternehmer im Rahmen von § 307 Abs. 1
BGB bei der AGB-Kontrolle geboten:
Zum Einen hat der Klauselverwender auch gegenüber einem Unternehmer kein
anerkennenswertes Interesse, den Vertragsgegenstand, der Gegenstand des vertraglichen
Leistungsaustauschs ist, über die unter (1) geschilderten Grenzen hinaus nachträglich zu
modifizieren.
Vor allem aber ist zu beachten: Wie die meisten Bauträgerprojekte umfasst auch das
streitgegenständliche Vorhaben auch eine größere Anzahl von Wohneinheiten. Diese werden
zumindest zum Großteil, wenn nicht ausschließlich von Verbrauchern zum Eigenbezug oder zur
privaten Vermögensverwaltung in Form der Vermietung erworben. Somit wird zumindest für
die Änderungsvollmachten, die diese Sondereigentümer in ihren Bauträgerverträgen der
Klägerin bzw. der G 1 eingeräumt haben, unzweifelhaft der Maßstab des
gelten. Vor diesem Hintergrund wäre es nicht sinnvoll, wenn gegenüber der Vollmacht
derjenigen Sondereigentümer, die ihren Bauträgervertrag als Unternehmer geschlossen haben,
ein anderer Maßstab gälte und somit innerhalb eines einheitlichen Projekts nach
Erwerbergruppen unterschiedliche Anforderungen an die Änderungsvollmacht zur Anwendung
kämen. Da diese Vollmachten ihren Zweck nur dann sachgerecht erfüllen können, wenn sie
gegenüber allen Sondereigentümern gelten, sollte auch der für sie geltende Maßstab ein
einheitlicher sein. Da der Schutzstandard der Verbraucher-Erwerber nicht von
abweichen darf, spricht dies dafür, diesen Standard im Rahmen von
etwaige Unternehmer-Erwerber anzuwenden.
(b) Die Änderungsvollmacht ist unwirksam
Wendet man diese Überlegungen auf den vorliegenden Fall an, erweist sich die
Änderungsvollmacht in § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 als unwirksam, da sie im
Innenverhältnis nicht ausreichend beschränkt ist. Dafür gibt es zwei Gründe:
(aa). § 12.1.1. des Bauträgervertrags sieht nicht vor, dass der Bauträger dem Erwerber durch
Gebrauch der Vollmacht keine neuen Verpflichtungen auferlegen darf. Die Formulierung
„Kosten dürfen dem Käufer durch etwaige Änderungen nicht entstehen“ ist – jedenfalls bei
verwenderfeindlicher Auslegung (
verstanden werden, dass nur die Entstehung von Kosten ausgeschlossen ist, die durch die
Änderung selbst entstehen, nicht aber durch deren Folgen. Nach Meinung des
Berufungsgerichts ist es erforderlich, explizit die Begründung
neuer Verbindlichkeiten auszuschließen, auch wenn diese im Ergebnis für den Betroffenen
„Kosten“ bedeuten mögen.
(bb). Vor allem aber schließt § 12.1.1. das Gebrauchmachen von der Änderungsvollmacht nicht
für den Fall aus, dass die Zweckbestimmung von Sondereigentum mehr als nur unwesentlich
geändert wird. Somit kann der Bauträger auch in nicht mehr unwesentlichem Maße Flächen, die
in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen waren in Wohneinheit umwandeln oder
umgekehrt Wohneigentum in Teileigentum, auch sonst ist ihm eine nicht mehr unwesentliche
Änderung der Zweckbestimmung von Sondereigentum nicht ausdrücklich untersagt. Sowohl die
explizit das Innenverhältnis regelnden Passage in § 12.1.1. (Bauträgervertrag 210, S. 22 unten) als
auch der Absatz a. in § 12.1.1. auf S. 21 oben lassen die insoweit gebotene Regelung vermissen.
(c) Zwischenergebnis
Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass II.1. des 4. Nachtrags zur Teilungserklärung
die Beklagten nicht bindet. Die Klägerin hat die Teilungserklärung insoweit ohne
Vertretungsmacht für die Beklagten abgegeben, weil die Änderungsvollmacht in § 12.1.1. des
Bauträgervertrags unwirksam ist.
bb) Die Beklagten sind zur Genehmigung von II.1. des 4. Nachtrags verpflichtet.
Allerdings sind die Beklagten zur Genehmigung von II.1. des 4. Nachtrags verpflichtet.
(1) Anspruch des Bauträgers auf Änderung der Teilungserklärung
Wenn ein Bauträger ein anerkennenswertes Bedürfnis hat, sich in den geschilderten Grenzen
(oben aa) (1)) eine Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung auszubedingen, muss er,
wenn er nicht über eine solche Vollmacht verfügt, jedenfalls einen Anspruch auf Genehmigung
solcher Änderungen durch den Erwerber haben. Denn die Vollmacht hat keine andere
Funktion, als dem Bauträger die Durchsetzung dieses Änderungsanspruchs im Wege der
Selbstvornahme zu ermöglichen. Wenn der Änderungsanspruch nicht ausdrücklich im
Bauträgervertrag geregelt ist, ergibt er sich jedenfalls aus dem Gebot der gegenseitigen
Vertragserfüllung gemäß Treu und Glauben (
Die genaue Reichweite dieses Änderungsanspruchs kann an dieser Stelle zunächst offenbleiben.
Klar ist, dass er mindestens so weit gehen muss, wie sich der Bauträger eine
Änderungsvollmacht ausbedingen darf, denn der Anspruch stellt die materiell-rechtliche
Grundlage der Ausübung dieser Vollmacht dar. Da die unter aa) (1) geschilderten Grenzen der
Änderungsvollmacht eine typisierende Regelung für die Kontrolle allgemeiner
Geschäftsbedingungen darstellen, kann der Umfang des Änderungsanspruchs im Einzelfall auch
darüber hinaus gehen.
(2) Anwendung auf II.1. des 4. Nachtrags
Nach diesen Grundsätzen hat die Klägerin einen Anspruch auf Genehmigung von II.1. des 4.
Nachtrags. Dieser Punkt sieht vor, dass die Sondereigentumseinheiten Nr. 261 und Nr. 262, die
in der ursprünglichen Teilungserklärung als Lagerräume bestimmt waren, aufgelöst und den
Gemeinschaftsflächen zugeschlagen werden. Hierin liegt zwar eine Änderung der
Zweckbestimmung dieser Flächen (von Teileigentum zu Gemeinschaftseigentum), die auch für
die Erwerber anderer Einheiten – wie die Beklagten – problematisch sein kann, wenn sie nicht
mehr als unwesentlich ist (vgl. Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022,
Kapitel 3, Rn. 81). Diese Grenze wird durch die hier in Rede stehende Änderung aber nicht
überschritten. Die beiden ursprünglich als Lagerräume vorgesehenen Sondereigentumseinheiten
haben bezogen auf das Gesamtgebäude nur ein sehr geringes Gewicht. Wenn sie als
Sondereigentum wegfallen und dem Gemeinschaftseigentum zugeschlagen werden, stellt dies für
die übrigen Eigentümer – sofern überhaupt spürbar – eher einen Vorteil dar. Dass sich die
Miteigentumsquote und damit die Kostenbeteiligung der übrigen Sondereigentümer aufgrund
der Auflösung dieser Einheiten anteilig erhöhen könnte, ist unerheblich, da es sich hierbei nur
um eine minimale Verschiebung handeln kann. Erst wenn die Umwidmung von Sonder- in
Gemeinschaftseigentum zu einer nicht mehr unwesentlichen Erhöhung der Miteigentumsquoten
anderer Eigentümer und damit ihrer Kostenbelastung führt, steht dieser Umstand einem
Änderungsanspruch des Bauträgers entgegen (so auch Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage,
2023, Kapitel 2, Rn. 15; strenger offenbar Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7.
Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 108).
b) Punkt II.2. des 4. Nachtrags
Hingegen hat die Klägerin aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch
gegen die Beklagten auf Genehmigung von Punkt II.2. des 4. Nachtrags.
Auf die Zwischenverfügung des Grundbuchamts hin wird der Teilungserklärung hier ein
Teilungsverzeichnis beigefügt, in dem die Einheiten der Untergemeinschaft B grün unterlegt
werden, die durch den 2. Nachtrag in ihrem Zuschnitt modifiziert und ihrer Anzahl erhöht
wurden. Nach dem Verständnis des Berufungsgerichts ist dieses Teilungsverzeichnis eine
Bedingung, die das Grundbuchamt dafür gestellt hat, dass der 2. Nachtrag in das Grundbuch
eingetragen werden kann.
aa) Genehmigungsbedürfnis
Auch insoweit hat die Klägerin ein Bedürfnis für die begehrte Genehmigung, da die
Änderungsvollmacht in § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 unwirksam ist. Es gelten die
Ausführungen unter a) aa) entsprechend.
bb) Kein Anspruch auf Genehmigung
Allerdings hat die Klägerin aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen die
Beklagten auf Genehmigung dieses Punkts im 4. Nachtrag.
(1) Kein Anspruch aus
Der Anspruch ergibt sich nicht aus
kommt es nicht auf den Inhalt von II.2. des 4. Nachtrags isoliert an, sondern es ist zu
berücksichtigen, dass dieser Teil des 4. Nachtrags dafür erforderlich ist, um die Änderung des
Flächenzuschnitts der Beherbergungseinheiten, sodass 58 statt 38 Einheiten entstehen, in das
Grundbuch eintragen und somit die Änderung der Teilungserklärung durch den 2. Nachtrag
vollziehen zu können. Deshalb kommt es für die Genehmigung von II.2. des 4. Nachtrags
darauf an, ob diese Umgestaltung der Einheiten der Untergemeinschaft B im Rahmen der
Änderung der Teilungserklärung zulässig ist, bzw. ob der Klägerin insoweit ein
Änderungsanspruch zusteht.
Diese Frage ist zu verneinen. Bei der Umgestaltung der Einheiten der Untergemeinschaft B
handelt es sich um eine nicht mehr unwesentliche Änderung der Zweckbestimmung der zu ihr
gehörenden Teileigentumseinheiten. Wäre die Fläche aller 58 Teileigentumseinheiten, für die
jetzt die Zweckbestimmung „Beherbergungsbetrieb“ gilt, zuvor in vollem Umfang den 38
Teileigentumseinheiten mit der Zweckbestimmung „Beherbergungsbetrieb“ zugewiesen
gewesen, müsste diese Umgestaltung noch als unwesentlich angesehen werden. Dann hätte sie
nämlich nur dadurch erzielt werden können, dass einige oder alle der 38 Teileigentumseinheiten
geteilt werden. Da ein Sondereigentümer immer auch ohne die Zustimmung der übrigen
Sondereigentümer und die der Eigentümergemeinschaft berechtigt ist, seine Einheit in zwei
aufzuteilen (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 2012, V ZR 211/11) muss auch ein Bauträger vor
dem Verkauf einer Sondereigentumseinheit dieses Recht haben. Deshalb muss diese Änderung
als zulässig und somit unwesentlich anzusehen sein, auch wenn es für die anderen Eigentümer
des Gebäudes durchaus einen Unterschied bedeuten kann, ob sich in ihrem Gebäude ein
Beherbergungsbetrieb mit 38 oder mit 58 Apartments und regelmäßig entsprechend mehr
Übernachtungsgästen befindet.
Die Klägerin hat sich im vorliegenden Fall aber nicht darauf beschränkt, die ursprünglich in der
Teilungserklärung vorgesehenen Teileigentumseinheiten unter Beibehaltung der
Zweckbestimmung lediglich aufzuteilen. Sie hat außerdem die im Bereich der
Untergemeinschaft B befindlichen Teileigentumseinheiten mit der Zweckbestimmung „Lageroder
Abstellraum“, die als Stauraum für einzelne Beherbergungseinheiten vorgesehen waren, als
solche aufgelöst und in Flächen umgewidmet, auf denen ein Beherbergungsbetrieb möglich ist.
Die Klägerin hat die dem Beherbergungsbetrieb gewidmeten Einheiten also nicht nur neu
zugeschnitten, sondern sie hat außerdem die ihnen insgesamt zur Verfügung stehende Fläche
gegenüber der Teilungserklärung durch Auflösung von Lagerräumen erhöht, was die Schaffung
neuer Einheiten im Zuge der Neuaufteilung erleichtert hat. Wenn diese Maßnahmen im
Zusammenwirken dazu führen, dass sich die Zahl der dem Beherbergungsbetrieb gewidmeten
Einheiten von 38 auf 58 erhöht, handelt es sich deshalb insgesamt um eine nicht mehr
unwesentliche Maßnahme, selbst wenn die Erhöhung dieser Anzahl in gewissem - aber eben
geringeren - Umfang auch ohne Auflösung der Lagerräume, möglich gewesen sein sollte.
Die Umgestaltung der Beherbergungseinheiten ist auch nicht durch einen Änderungsvorbehalt
in der Gemeinschaftsordnung gedeckt (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, V ZR 284/19, Rn.
23). Die in der Teilungserklärung vom 18. Mai 2015 enthaltene Gemeinschaftsordnung umfasst
einen solchen Vorbehalt nicht. In § 3.2 der Gemeinschaftsordnung befindet sich nur eine
Regelung, wonach die Eigentümer der Beherbergungseinheiten diese in Wohneinheiten
umwidmen können. Dies berechtigt die Eigentümer indessen nicht, die Lagerräume neben den
Beherbergungseinheiten in Beherbergungsflächen umwidmen zu können, was die entscheidende
Voraussetzung dafür war, um die Anzahl der Beherbergungsflächen von 38 auf 58 erhöhen zu
können.
Unerheblich ist auch, dass die Teileigentumseinheiten, deren Anzahl durch Flächenvergrößerung
und Neuzuschnitt vergrößert wurde, sich nur in einem abgrenzbaren Teil des Gesamtgebäudes
im 1. bis 3. OG befinden. Dennoch werden diese Einheiten und diejenigen der übrigen
Eigentümer durch dieselben oder - hinsichtlich der Rezeptionen - unmittelbar nebeneinander
liegenden und ineinander übergehenden nicht streng voneinander abtrennbaren
Gemeinschaftsflächen erschlossen, sodass sich eine intensivere Nutzung der Flächen der
Untergemeinschaft B unweigerlich auch auf die in den anderen Bereichen des Gebäudes
auswirkt (vgl. Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn.
109).
Offenbar war sich auch die Klägerin von Anfang an der erhöhten Beeinträchtigung bewusst, die
aus der Erhöhung der Zahl der Beherbergungseinheiten für die übrigen Sondereigentümer
resultiert. Dies ergibt sich aus ihrem Kaufvertrag über die Teileigentumseinheiten der
Untergemeinschaft B, aus dem die Beklagten in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 3.
April 2025 in Auszügen vortragen (a.a.O. S. 4). Das Berufungsgericht weist hierauf aber nur
ergänzend hin; streitentscheidend ist dieser neue Vortrag der Beklagten nicht, weshalb der
Klägerin insoweit keine Möglichkeit zur Erwiderung eingeräumt werden musste.
(2) Kein Anspruch aus § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210
Ein Anspruch der Klägerin auf Genehmigung von Punkt II.2. des 4. Nachtrags ergibt sich auch
nicht aus § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210. Zwar wird dort auf S. 22 unten auch ein Anspruch
der Klägerin auf Zustimmung zu Änderungen an der Teilungserklärung begründet, diese
Bestimmung ist aber wegen Verstoßes gegen
Sie regelt im Zusammenhang mit den Beschränkungen der Vollmacht für das Innenverhältnis,
dass die Käufer zu den so beschriebenen Änderungen auch verpflichtet seien. Da die in § 12.1.1.
definierten Grenzen der Vollmacht die von
Innenverhältnis aber nicht eingehalten (vgl. a) aa)), muss auch die parallele Regelung des
Änderungsanspruchs unwirksam sein.
(3) Kein Anspruch aus
Die Voraussetzungen eines Genehmigungsanspruchs aus
nicht vorgetragen.
c) Punkt II.3. des 4. Nachtrags
Auch insoweit hat die Klägerin aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt einen
Anspruch auf Genehmigung gegen die Beklagten.
In diesem Punkt des 4. Nachtrags geht es um die Beseitigung eines formalen Hindernisses, dass
dem grundbuchlichen Vollzug der Erhöhung der Beherbergungseinheiten auf 58 durch den 2.
Nachtrag entgegensteht. Es gelten insoweit die Ausführungen unter b) entsprechend.
d) Punkt II.4 des 4. Nachtrags
Hinsichtlich des Punktes II.4 hat die Klägerin einen Anspruch auf Genehmigung des 4.
Nachtrags gegen die Beklagten.
Der 4. Nachtrag enthält an dieser Stelle die vom Grundbuchamt für erforderlich angesehene
Auflassungserklärung und einige Klarstellungen, die der Aufteilung der ursprünglichen
Wohneinheit 49 in zwei Wohneinheiten, nämlich in die Wohneinheit 49 (neuer Zuschnitt) und
die Wohneinheit 263 dient. Diese Aufteilung ist bereits im 2. Nachtrag (dort Punkt II. 1.c))
vorgesehen.
aa) Genehmigungsbedürfnis
Die Klägerin hat ein Genehmigungsbedürfnis. Es gelten die Ausführungen unter a) aa)
entsprechend.
bb) Anspruch auf Genehmigung aus § 242
Die Klägerin hat insoweit einen Anspruch auf Genehmigung des Nachtrags.
Teilt ein Bauträger eine noch nicht verkaufte Wohneigentumseinheit in zwei kleinere Einheiten
auf, ohne dass hierfür erhebliche Zusatzflächen in Anspruch genommen werden, liegt hierin
eine unwesentliche Änderung, denen die anderen Erwerber zustimmen müssen, wenn der
Bauträger insoweit nicht von einer Änderungsvollmacht Gebrauch machen kann. Dem
Eigentümer einer Wohneinheit ist eine solche Aufteilung generell gestattet (BGH, Urteil vom
27. April 2012, V ZR 211/11), sodass auch ein Bauträger gegenüber seinen Erwerbern
berechtigt sein muss, die Teilungserklärung hinsichtlich einer noch nicht verkauften
Wohneinheit entsprechend zu ändern.
e) Punkt II. 5 des 4. Nachtrags
Auch hinsichtlich dieses Punkts hat die Klägerin einen Anspruch auf Genehmigung des 4.
Nachtrags durch die Beklagten.
Hier geht es um geringfügige Änderungen der Flächen im Bereich der Teileigentumseinheiten
211, 212, 230, 250, 251 und 262, wobei es im Wesentlichen um die Schaffung oder Veränderung
von Pkw-Stellplätzen geht (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 15. Oktober 2024, S. 9 ff).
aa) Genehmigungsbedürfnis
Hinsichtlich des Genehmigungsbedürfnisses dieser Maßnahme gelten die Ausführungen unter a)
aa) entsprechend.
bb) Anspruch auf Genehmigung aus
Der Anspruch der Klägerin auf Genehmigung ergibt sich aus
kleineren Verschiebungen zwischen Flächen, die in Sondereigentum stehen, und
Gemeinschaftsflächen kommen, sie sind aber geringfügig. Aus Sicht der übrigen Erwerber sind
diese Änderungen unwesentlich.
f) Punkte III.1 bis 3. des 4. Nachtrags
Insoweit hat die Klägerin keinen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags. An dieser Stelle
geht es um Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die dem Ziel dienen, die Erhöhung der
Zahl der Beherbergungseinheiten von 38 auf 58 umzusetzen (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom
15. Oktober 2024, S. 11 ff).
aa) Genehmigungsbedürfnis
Hinsichtlich des Genehmigungsbedürfnisses dieser Maßnahme gelten die Ausführungen unter a)
aa) entsprechend.
bb) Kein Anspruch auf Genehmigung
Der Klägerin steht insoweit aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf
Genehmigung gegen die Beklagten zu. Es gelten insoweit die Ausführungen unter b)
entsprechend.
2. Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus
Nachtrags, bei denen die Beklagten unterliegen, bewertet das Berufungsgericht als geringfügig
gegenüber den Punkten, bei denen sie obsiegen, die die wirtschaftlich bedeutsame Umgestaltung
der Beherbergungseinheiten betrifft. Bei der Anwendung von
außerdem zu beachten, dass das Landgericht der Klägerin wegen des für erledigt erklärten Teils
ihrer Klage gemäß
Entscheidung nicht angegriffen hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus
3. Revisionszulassung
Die Revision wird zugelassen.
Entscheidung, Urteil
Gericht:Kammergericht
Erscheinungsdatum:23.04.2025
Aktenzeichen:21 U 156/23
Rechtsgebiete:
Allgemeines Schuldrecht
AGB, Verbraucherschutz
WEG
Bauträgervertrag und Werkvertrag
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
Zwangsvollstreckung (insbes. vollstreckbare Urkunde und Vollstreckungsklausel)
BGB §§ 650, 308 Nr. 4