Anforderung an Beschaffenheitsvereinbarung im Grundstückskaufvertrag; „ca.“-Angaben bzgl. des Baujahrs; nicht genehmigungsfähige „Garagenwohnung“
letzte Aktualisierung: 11.9.2025
OLG Hamburg, Urt. v. 12.12.2024 – 6 U 116/21
BGB §§ 433, 434, 441
Anforderung an Beschaffenheitsvereinbarung im Grundstückskaufvertrag; „ca.“-Angaben
bzgl. des Baujahrs; nicht genehmigungsfähige „Garagenwohnung“
1. Die Beschreibung der Immobilie im notariellen Kaufvertrag stellt grds. eine Beschaffenheitsvereinbarung
dar. Ein „ca.“ bei der Angabe des Baujahrs bedeutet zumindest dann einen Mangel,
wenn die Immobilie über 50 Jahre älter als angegeben ist. Insoweit liegt keine bloße Wissenserklärung
des Verkäufers vor.
2. Eine geschuldete „zeitgemäße Elektroausstattung“ kann nicht auf das Baujahr bezogen werden,
sondern auf einen deutlich späteren Zeitpunkt, der wiederum Jahre vor dem Vertragsschluss liegen
kann.
3. Hinsichtlich einer abgängigen Heizanlage liegt ein arglistiges Verschweigen des Käufers vor, wenn
es bereits zu diversen Rohrbrüchen und Reparaturen gekommen war.
4. Eine nicht genehmigungsfähige „Garagenwohnung“ stellt einen Mangel dar.
Gründe
I.
Der Kläger verlangt vom Beklagten infolge einer Minderung wegen Mängeln einer ersteigerten
Immobilie vom Beklagten die teilweise Rückzahlung des Kaufpreises sowie die Erstattung
weiterer Kosten.
Der Beklagte war von 2007 bis 2008 und ab später Eigentümer eines um das Jahr 1910 erbauten
Mehrfamilienhauses in Neumünster.
Der Kläger nahm am 21.9.2019 telefonisch zugeschaltet an einer von einem Auktionshaus in
Berlin durchgeführten Auktion für die Immobilie teil. Das Objekt hatte er zuvor nicht in
Augenschein genommen. Im Exposé des Auktionshauses heißt es zu dem Objekt unter
anderem:
„Wohnhaus in Massivbauweise, Bj. ca. 1964, mit vorder- und rückseitigem Anbau,
Hauptgebäude 2-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss, unterkellert, Anbauten 1- bis 2-
geschossig, nicht unterkellert, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, zeitgemäße Sanitär- und
Elektroausstattung, moderne Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung
(Brennwerttherme in 2016 erneuert), das Gebäude befindet insgesamt in einem ordentlichen
und gepflegten Zustand.“
Bei den Angaben zum Energieausweis ist als Baujahr 1964 angegeben. Im Exposé sind
zahlreiche Fotos zum Gebäude enthalten. Auf dem Formular „Gebotsabgabe“ heißt es unter
Ziff. 5: „Mir ist bekannt, dass ausschließlich der Auslobungstext bezüglich der Objektangaben
verbindlich ist.“ In den Versteigerungsbedingungen, die dem Exposé beigefügt waren, heißt es
unter Ziff. 8: „Jeder Zuschlag erfolgt im altersbedingten Zustand und, soweit nicht im Einzelfall
etwas anderes vereinbart wird, wie es steht und liegt, d.h. unter Ausschuss aller Ansprüche und
Rechte bezüglich Sach- und Vermögensschäden des Erstehers wegen Sachmängeln des
Grundstückes und der Gebäude und gegebenenfalls mitversteigerter Sachen. (...) Soweit der
Einlieferer dem Auktionshaus Angaben und Zusicherungen über das Objekt und seine
tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse gemacht hat, gelten diese zu Gunsten des
künftigen Erstehers.“ Für die Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.
Der Kläger hatte zuvor Mitarbeitern des Auktionshauses eine privatschriftliche Vollmacht erteilt
(Anlage K 20). Auf telefonische Weisung gab ein vom Kläger bevollmächtigter Mitarbeiter des
Auktionshauses auf telefonische Weisung des Klägers ein Gebot in Höhe von 285.000 € ab.
Hierauf erhielt der Kläger den Zuschlag.
Aufgrund der privatschriftlich erteilten Vollmacht schloss der Mitarbeiter des Auktionshauses in
Vollmacht für den Beklagten ebenfalls am 21.9.2019 einen notariellen Kaufvertrag mit dem
Beklagten. Im notariellen Kaufvertrag heißt es unter Ziff. I.: „Der Auktionator erklärt, dass die
sich aus dem Auslobungstext, der hier als Anlage 1 beigefügt ist, ergebende Immobilie …, wie
sie dort beschrieben ist, zur Versteigerung gelangt.“ In Ziff. I.3. erklären die Parteien, dass sie
die Versteigerungsbedingungen als verbindlich anerkennen. Zudem heißt es weiter: „Die
Beteiligten erkennen die sich aus der Anlage 1 (Auslobungstext) ergebenden Erklärungen als für
sich verbindlich an und genehmigen den Inhalt.“ Der als Anlage 1 beigefügte Auslobungstext
entspricht hinsichtlich der Objektbeschreibung dem oben wiedergegebenen Text des Exposés.
Am Ende des Auslobungstextes heißt es: „Das Objekt wird verkauft wie besichtigt / nicht
besichtigt unter Ausschluss jeglicher Haftung für Sachmängel gemäß Ziffern 8 und 9 der
Versteigerungsbedingungen ... .“ Für die Einzelheiten des notariellen Kaufvertrags wird auf die
Anlage K 2 Bezug genommen.
Eine Mieterin des Hauses kündigte am 16.9.2019 fristlos ihr Mietverhältnis.
Am 25.9.2019 besichtigte der Kläger die Immobilie. Am 26.9.2019 bestätigte der Kläger in
notarieller Form die vom Mitarbeiter des Auktionshauses aufgrund der zuvor privatschriftlich
erteilten Vollmacht abgegebenen Erklärungen (Anlage K 21). Unter dem 27.9.2019 übersandte
der Beklagte dem Kläger eine E-Mail mit weiteren Unterlagen (Anlage B 3). Am 4.11.2019
erfolgte die Übergabe.
Der Kläger trat in der Folge mehrfach mit dem Beklagten in Kontakt und schrieb in einer EMail
vom 11.11.2019 an den Beklagten, dass er „aufgrund der gegenwärtigen Erkenntnisse eine
Rückabwicklung des Kaufs erwäge“ (Anlage K 6). Der Beklagte bestand auf der Durchführung
des Kaufvertrags und ließ den Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 26.11.2019 (Anlage K 7)
zur Genehmigung einer Grundschuldbestellung auffordern.
Am 12.12.2019 ließ der Kläger die Immobilie durch den Sachverständigen ...............................
besichtigen. Dieser erstellte zum 14.3.2020 ein Gutachten zur Frage, ob und welche Mängel an
der Immobilie vorliegen (Anlage K 11). Der Kläger zahlte für die Erstellung des Gutachtens
2.169,67 € (Anlage K 16).
Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.4.2020 übersandte der Kläger das Gutachten an den
Beklagten und ließ den Beklagten zur Mängelbeseitigung auffordern (Anlage K 12). Dies lehnte
der Beklagte ab. Weitere Korrespondenz führte nicht zu einer Einigung.
Am 14.8.2020 beauftragte der Kläger den Gutachter .................. mit der Ermittlung der Werte
der Immobilie im tatsächlichen und im mangelfreien Zustand. Für dieses Verkehrswertgutachten
zahlte der Kläger 3.480,00 € (Anlage K 16).
Auf Grundlage der ermittelten Werte verlangte der Kläger über seinen Bevollmächtigten mit
Schreiben vom 6.1.2021 (Anlage K 15) erstmals eine Erstattung aufgrund einer Minderung des
Kaufpreises, und zwar in Höhe von bis zum 20.1.2021 zu zahlender 191.079,55 €. Außerdem
verlangte der Kläger Erstattung der Gutachter- und Rechtsanwaltskosten. Der Beklagte lehnte
mit Schreiben vom 22.1.2021 eine Zahlung ab (Anlage K 17).
Daraufhin erhob der Kläger Klage auf Erstattung des aufgrund einer Minderung seiner
Auffassung nach überzahlten Kaufpreises. Der Wert der Immobilie im tatsächlichen Zustand
weiche aus mehreren Gründen vom Wert der Immobilie im vereinbarten Zustand ab. So habe
der Beklagte unrichtigerweise angegeben, dass das Baujahr der Immobilie 1964 gewesen sei. Die
Elektrik und die Sanitäranlage seien mangelhaft. Die Gaszentralheizung sei abgängig, sie müsse,
bis auf die Therme, komplett erneuert werden. Der Zustand sei nicht ordentlich und gepflegt.
Die Immobilie sei nicht voll vermietet. Die Garagenwohnung sei nicht als Wohnung genehmigt.
Der mangelfreie Wert betrage 352.000 €; der Wert im mangelbehafteten Zustand 116.000 €.
Hieraus resultiere ein geminderter Kaufpreis in Höhe von 93.920,45 €, so dass eine Überzahlung
in Höhe von 191.079,55 € vorliege.
Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 191.079,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.1.2021 zu zahlen,
2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 5.649,67 € (Gutachterkosten) nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.1.2021 zu zahlen,
3. den Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 3.617,01 € (Rechtsanwaltskosten) nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.1.2021 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat behauptet, der Kläger habe bei seiner Besichtigung am 25.9.2019 Kenntnis von
den Mängeln erhalten. Aufgrund der am 27.9.2019 übersandten Mail habe der Kläger Kenntnis
vom richtigen Baujahr gehabt. Das richtige Baualter habe sich zudem auch aufgrund der Fotos
im Exposé aufgedrängt.
Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands sowie für Widerklageanträge, die nicht
Gegenstand des Berufungsverfahrens sind, wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO ergänzend
auf den Tatbestand und die tatsächlichen Feststellungen des landgerichtlichen Urteils vom
29.10.2021 Bezug genommen.
Mit diesem Urteil hat das Landgericht die Klage und die Widerklage abgewiesen. Die Angaben
im Auslobungstext seien wegen des Baujahres, der Ausstattung und der Beschreibung als
ordentlich und gepflegt keine Beschaffenheitsvereinbarung. Dass eine Wohneinheit bereits
gekündigt sei, sei unerheblich, da die Kündigung erst nach dem Vertragsschluss das
Mietverhältnis beendet habe. Die Garagenwohnung sei tatsächlich genutzt worden, mehr sei
nicht versprochen worden. Der Beklagte habe nicht arglistig gehandelt, der Kläger habe auf
eigenes Risiko gehandelt.
Gegen dieses Urteil, das dem Kläger am 2.11.2021 zugestellt worden ist, hat der Kläger mit
einem am 2.11.2021 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach
Fristverlängerung mit einem am 3.2.2022 innerhalb der verlängerten Frist eingegangenen
Schriftsatz begründet.
Der Kläger verfolgt mit seiner Berufung sein erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang
weiter.
Er beantragt,
unter Abänderung des am 29.10.2021 verkündeten und am 2.11.2021 zugestellten Urteils des
Landgerichts Hamburg (Az.: 322 O 138/21),
1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 191.079,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.1.2021 zu zahlen,
2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 5.649,67 € (Gutachterkosten) nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.1.2021 zu zahlen,
3. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 3.617,01 € (Rechtsanwaltskosten) nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.1.2021 zu zahlen.
Hilfsweise, unter Aufhebung des am 29.10.2021 verkündeten und am 2.11.2021 zugestellten
Urteils des Landgerichts Hamburg (Az.: 322 O 138/21) den Rechtsstreit zurückzuverweisen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt den Bestand der Entscheidung unter Vertiefung seines erstinstanzlichen
Vorbringens. Insbesondere ist er der Ansicht, dass es sich bei der Angabe des Baujahres nicht
um eine Beschaffenheitsangabe handeln könne. Bei dieser Angabe handele es sich um ein
Versehen. Die Angabe sei aus dem Energieausweis übernommen worden. Der Kläger habe aus
den Fotos im Exposé erkennen müssen, dass das tatsächliche Baualter ein anderes sei.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die in 2. Instanz
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung ist teilweise begründet. Dem Kläger steht aufgrund einer Minderung ein
Anspruch auf Rückzahlung des überzahlten Betrags zu, allerdings nicht in der geltend
gemachten Höhe (dazu unter 1.). Auch hinsichtlich der geltend gemachten Erstattung von
Gutachter- und Rechtsanwaltskosten besteht der Anspruch teilweise (dazu unter 2.).
1. Der Kläger hat Anspruch auf die Rückzahlung des aufgrund einer Minderung des Kaufpreises
wegen Mängeln der Kaufsache erfolgten Überzahlung in Höhe von 73.859,15 € aus §§ 437 Nr. 2
Alt. 2, 441 Abs. 1, 3, 4 BGB.
a) Die Parteien haben am 21.9.2019 einen wirksamen notariellen Kaufvertrag geschlossen,
§ 167 Abs. 2 BGB. Aus § 311b Abs. 1 BGB folgt keine strengere Form, da die Vollmacht, wie
aus der Anlage K 20 ersichtlich ist, widerruflich ausgestaltet war (vgl. BGH
b) Der Kläger hat den Beklagten mit Schreiben vom 23.4.2020 (Anlage K 12) unter Fristsetzung
zur Mängelbeseitigung aufgefordert und im Anschluss daran mit Schreiben vom 6.1.2021
(Anlage K 15) die Minderung erklärt.
c) Die Kaufsache war bei Gefahrübergang mangelhaft,
entsprach in verschiedener Hinsicht nicht der vereinbarten Beschaffenheit, § 434 Abs. 2 S. 1
Nr. 1 BGB.
aa) Die Parteien haben im Grundsatz (zur inhaltlichen Reichweite und zu einzelnen Mängeln
sogleich) eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen.
aaa) Eine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.v. § 434 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist die zwischen den
Parteien vereinbarte Sollbeschaffenheit (Grüneberg/Weidenkaff, 83. Aufl. 2024, § 434 Rn. 9).
Voraussetzung für eine Beschaffenheitsvereinbarung ist, dass der Verkäufer in vertragsgemäß
bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache
übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser
Eigenschaft einzustehen (BGH, Urt v. 20.3.2019, Az. VIII ZR 213/18,
m.w.N.). Dabei sind an das Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 2
Nr. 1 BGB strenge Anforderungen zu stellen; unter Geltung des neuen Schuldrechts kommt sie
nicht mehr im Zweifel, sondern nur unter in eindeutigen Fällen in Betracht (stRspr. BGH, Urt.
v. 20.3.2019, Az. VIII ZR 213/18,
Eine Beschaffenheitsvereinbarung setzt keine ausdrücklichen Erklärungen der Parteien voraus,
sondern kann sich auch aus den Umständen des Vertragsschlusses wie etwa dem Kontext der
dabei geführten Gespräche oder den bei dieser Gelegenheit abgegebenen Beschreibungen
ergeben (BGH, Urt. v. 6.11.2015, Az. V ZR 78/14,
Grundstückskaufverträgen führt eine Beschreibung von Eigenschaften des Grundstücks oder
Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen
Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, die nach § 311b
Abs. 1 S. 2 BGB geheilt werden könnte (BGH, Urt. v. 6.11.2015, Az. V ZR 78/14, NJW 2016,
1815, Rn. 15; BeckOK BGB/Faust, 71. Ed. 1.8.2024, § 434 Rn. 32 m.w.N., beck-online). Eine
Abgrenzung ist deshalb geboten, weil die Parteien bei einem beurkundungsbedürftigen
Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssen, die eine Regelung enthalten,
das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen, wozu etwa die Beschaffenheitsvereinbarung gehört
(BGH, Urt. v. 6.11.2015, Az. V ZR 78/14,
Bindung gewollt haben, wenn sie in der Urkunde zu der Vereinbarung einer Beschaffenheit
nichts aufgenommen haben, ist vor dem Hintergrund des ihnen bekannten
Beurkundungserfordernisses in aller Regel nicht anzunehmen (BGH, a.a.O.). Dies entspricht
auch einer interessengerechten Auslegung, denn der Käufer kann nicht davon ausgehen, dass
der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes – mit
der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung – vereinbaren will, wenn die geschuldete
Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (BGH, a.a.O., Rn 17).
Liegt eine Beschaffenheitsvereinbarung vor, kann der Verkäufer sich nicht auf einen allgemeinen
Haftungsausschluss berufen. Die Auslegungsregel, nach der sich ein zwischen den Parteien
vereinbarter allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel nicht auf eine von den Parteien
vertraglich vereinbarte Beschaffenheit erstreckt (stRspr. BGH, Urt. v. 06.11.2015, Az. V ZR
78/14,
Beschaffenheit der Kaufsache wie für eine „nur“ konkludent vereinbarte Beschaffenheit (BGH,
Urt. v. 6.11.2015, Az. V ZR 78/14,
bbb) Im vorliegenden Fall haben die Parteien grundsätzlich eine Beschaffenheitsvereinbarung
getroffen. Denn die Beschreibung der Immobilie ist im notariellen Kaufvertrag unter Wahrung
der Formerfordernisse wörtlich enthalten. Zudem wurden diese Beschreibungen durch beide
Seiten als verbindlich anerkannt.
Zwar enthält der Kaufvertrag (Anlage K 2) keine ausdrücklich als solche bezeichnete
Beschaffenheitsvereinbarung. Der Kaufvertrag enthält aber verbindliche Regelungen zu den
Eigenschaften der Kaufsache. Unter Ziff. I. des Kaufvertrages wird das Objekt unter
Bezugnahme auf den Auslobungstext bezeichnet („Der Auktionator erklärt, dass die sich aus
dem Auslobungstext, der hier als Anlage 1 beigefügt ist, ergebende Immobilie – nachstehend
'Objekt' genannt -, wie sie dort beschrieben ist, zur Versteigerung gelangt.“). Unter Ziff. I.3.
erkennen die Parteien die Erklärungen aus dem Auslobungstext als für sich verbindlich an und
genehmigen deren Inhalt („Die Beteiligten erkennen die sich aus der Anlage 1 (Auslobungstext)
ergebenden Erklärungen als für sich verbindlich an und genehmigen deren Inhalt.“). In den
Hinweisen des Notars im Exposé wird erklärt, dass die Auslobungstexte rechtlich Teil eines
Kaufvertrages werden, weshalb man aufmerksam sein solle.
Der Auslobungstext („Mehrfamilienhaus mit 8 WE – voll vermietet (…) Wohnhaus in
Massivbauweise, Bj. ca. 1964, mit vorder- und rückseitigem Anbau, Hauptgebäude 2-geschossig
mit ausgebautem Dachgeschoss, unterkellert, Anbauten 1- bis 2-geschossig, nicht unterkellert,
Kunststofffenster mit Isolierverglasung, zeitgemäße Sanitär- und Elektroausstattung, moderne
Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung (Brennwerttherme in 2016 erneuert),
das Gebäude befindet sich insgesamt in einem ordentlichen und gepflegten Zustand.“) ist damit
Vertragsbestandteil des Kaufvertrags geworden. Es ist das Objekt, wie es im Auslobungstext
beschrieben ist, zur Versteigerung gelangt. Die Angaben im Auslobungstext sollten verbindlich
gelten. Damit hat der Beklagte hinreichend deutlich die Gewähr für die im Auslobungstext
genannten Eigenschaften der Immobilie übernommen. Dies ergibt sich nicht nur aus den
Regelungen unter Ziff. I. des Kaufvertrags, sondern auch aus Ziff. 8 und 10 der
Versteigerungsbedingungen, die die Parteien als für sich verbindlich anerkannt und den Inhalt
genehmigt haben. Nach Ziff. 8 der Versteigerungsbedingungen gelten alle Angaben und
Zusicherungen zum Objekt des Verkäufers, die dieser gegenüber dem Auktionshaus getätigt hat,
auch gegenüber dem Käufer. Dies zeigt, dass die Angaben eine erhebliche rechtliche Qualität
haben. Hinzu kommt, dass Ziff. 10 einen Überprüfungs- und Richtigstellungsvorbehalt enthält,
was ebenfalls belegt, dass die Angaben von bindender Natur sein sollen.
bb) Hinsichtlich des Baujahres der Immobilie liegt ein Mangel, nämlich eine Abweichung der
Sollbeschaffenheit von der tatsächlichen Beschaffenheit vor.
Die Parteien haben ein Baujahr von „ca. 1964“ als Beschaffenheit vereinbart. Das
Berufungsgericht folgt nicht der Annahme des Landgerichts, wonach es sich bei dem
angegebenen Baujahr nicht um eine Beschaffenheitsangabe handele, weil die Angabe zum
Baujahr lediglich als ca.-Angabe und nicht in bedeutungsrelevanter Weise in sonstigen
Beschreibungen zum äußeren Erscheinungsbild der Immobilie eingebettet gewesen sei. Eine
Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont ergibt vielmehr, dass der Verkäufer durch
eine ca.-Angabe lediglich zum Ausdruck bringt, dass ihm das ganz genaue Baujahr nicht bekannt
ist. Gleichwohl ist diese Angabe mit der Erwartung verbunden, dass sich die Mitteilung zwar
nicht auf das genaue Baujahr, wohl aber auf den ungefähren Errichtungszeitpunkt bezieht. Eine
besondere Bedeutung kommt der Angabe eines (ungefähren) Baujahrs dabei deswegen zu, weil
das Baujahr ein maßgeblich wertbildender Faktor für eine Immobilie ist. Das Errichtungsjahr
hat erhebliche Auswirkungen auf den Baustandard, der erwartet werden kann. Auch ist das
Baualter von Bedeutung für eine etwaige Sanierungsbedürftigkeit der Immobilie. Es liegt auf der
Hand, dass bei einem Haus mit einem Baujahr um 1910 statt ca. 1964 völlig andere Baustoffe
verwendet wurden, völlig andere Vorgaben galten und das Objekt schon durch Zeitablauf in
anderer Weise sanierungsbedürftig ist. Die besondere Bedeutung der Angaben im
Auslobungstext wurde den Parteien sowohl im Kaufvertrag, als auch in den
Versteigerungsbedingungen, deutlich aufgezeigt. Im vorliegenden Fall ist zudem zu
berücksichtigen, dass die Angaben zur Immobilie im Auslobungstext knapp gehalten sind, sie
umfassen nur wenige Zeilen, so dass die darin enthaltene Angabe eines Baujahres umso
hervorgehobener erscheint.
Ohne Erfolg wendet der Beklagte in diesem Zusammenhang ein, dass es dem Kläger auf das
Baujahr nicht angekommen sei. Dies stützt der Beklagte auf eine Äußerung des Klägers im
Rahmen seiner persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 14.9.2021, wonach
das Baujahr für ihn „kein Thema“ gewesen sei. Die Äußerung des Klägers lautet ausweislich des
Protokolls (Bl. 75 LG-Akte) allerdings vollständig, „Das Baujahr war bis zum 12. Dezember
2019 für mich überhaupt kein Thema gewesen und ist insbesondere auch nicht in meinen
Gesprächen mit Herrn …….. in der Zeit bis dahin erörtert worden. Mit 'kein Thema gewesen'
meine ich, dass ich bis dahin keine Zweifel an dem Baujahr hatte.“ Dieser Äußerung ist bereits
nicht zu entnehmen, dass das Baujahr für den Kläger irrelevant gewesen sei. Hierauf kommt es
zudem schon aus Rechtsgründen nicht an. Die Parteien haben hinsichtlich des Baujahrs, wie
ausgeführt, formgerecht eine Beschaffenheitsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag getroffen.
Es handelt sich daher nicht lediglich um eine konkludent getroffene
Beschaffenheitsvereinbarung. Nur für eine solche könnte es von Bedeutung sein, ob der Käufer
bestimmte Erwartungen oder Anforderungen an den Kaufgegenstand zum Ausdruck bringt,
diese dem Verkäufer zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt (vgl. BGH, Urt. v. 20.5.2009 –
VIII ZR 191/07 –,
Es liegt zudem keine bloße Wissenserklärung des Beklagten vor. Insbesondere ist dem Text
keine Einschränkung dergestalt zu entnehmen, dass es sich um eine bloße Wissensmitteilung
bezogen auf eine bestimmte Quelle handeln soll (wie möglicherweise bei einer Angabe „Baujahr
laut früherem Eigentümer“, vgl. BGH,
Der tatsächliche Errichtungszeitpunkt um 1910 liegt auch derart weit vom angegebenen Baujahr
ca. 1964 entfernt, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass das Haus im Hinblick auf
die nur ungefähre Angabe des Baualters die vereinbarte Beschaffenheit aufweist.
Es ist auch nicht vorgetragen, dass beide Parteien hinsichtlich des Baujahres eine
übereinstimmende Vorstellung gehabt hätten, dass die Bezifferung des Baualters mit „1964“
unrichtig sei und das Baualter tatsächlich ein anderes sei. Auch ein offensichtlicher und
erkennbarer Irrtum liegt nicht vor. Dem Kläger lag lediglich ein Exposé vor, wobei aus den
Fotos nicht hinreichend deutlich wird, dass die Baujahresangabe offensichtlich falsch ist. Dies
gilt schon deswegen, weil auch dem Beklagten, der erklärt hat, dass er die Angabe zum Baujahr
aus dem Energieausweis übernommen habe, nicht aufgefallen war, dass die Angabe unrichtig ist.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte, anders als der Kläger, die Immobilie sogar
kannte und der Beklagte auf die besondere rechtliche Relevanz von Angaben und
Zusicherungen zum Objekt hingewiesen worden war. Vor diesem Hintergrund liegt kein Fall
vor, wonach dem Kläger ein Irrtum des Beklagten hätte auffallen müssen und der Kläger
„unmissverständlich hätte erkennen müssen“, was der Beklagte wirklich erklären wollte (vgl.
MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl. 2021, § 119 Rn. 64, beck-online).
Soweit der Beklagtenvertreter beantragt hat, dem gerichtlich mit der Erstellung eines
Wertgutachtens beauftragten Sachverständigen .............. die Beantwortung der Fragen aus dem
Schriftsatz des Beklagten vom 25.3.2024 aufzugeben, ist dieser Antrag abzulehnen. Auf die
Beantwortung dieser Fragen kam es für den Rechtsstreit nicht an. Die Fragen gingen dahin, ob
anzunehmen sei oder eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür bestehe, dass ein mit Immobilien
handelnder Einzelunternehmer bei einem mehrstöckigen Wohngebäude nicht zwischen dem
Baujahr 1908/1910 und dem Baujahr 1964 unterscheiden könne, ob es in Norddeutschland oder
überhaupt in Deutschland mehrstöckige Wohngebäude mit dem Baujahr 1964 gebe, die
dieselben architektonischen Merkmale wie das streitgegenständliche Gebäude aufwiesen, und ob
es bei nicht modernisierten Mehrfamilienhäusern eines Baujahres von ca. 1910 bzw. eines
Baujahres von 1964 Standard sei, dass das gesamte Gebäude mit einer Elektrik mit dem Stand
der 90er Jahre ausgestattet sei.
Aus den bereits dargelegten Gründen lag weder eine überstimmende Vorstellung beider Parteien
dazu vor, dass das Baujahr tatsächlich 1910 sei, noch war ein Irrtum des Beklagten für den
Kläger offensichtlich erkennbar. Dass der Kläger aus den Fotos nicht „unmissverständlich“
erkennen konnte, dass der Beklagte tatsächlich das Baujahr 1910 meinte, obwohl im Exposé
sogar mehrfach vom Baujahr 1964 die Rede ist, wohingegen ein Baujahr 1910 an keiner Stelle
erwähnt wird und auch nicht etwa als auf der Fassade angebrachter Jahreszahl o.Ä. aus den
Fotos ersichtlich ist, beruht auf einer rechtlichen Beurteilung, die das Gericht vorzunehmen hat.
Ob ein Sachverständiger der Auffassung ist, dass eine Person anhand der Fotos hätte erkennen
müssen, dass nicht das Jahr 1964, sondern das Jahr 1910 gemeint sein müsse, ist daher
ebensowenig von Relevanz wie die Frage, ob es in Deutschland mehrstöckige Wohngebäude mit
dem Baujahr 1964 gebe, die dieselben architektonischen Merkmale wie das streitgegenständliche
Gebäude aufweisen.
cc) Auch im Hinblick auf die Elektroausstattung liegt ein Mangel vor.
aaa) Eine Abweichung der Soll-Beschaffenheit von der Ist-Beschaffenheit liegt dabei zum einen
Hinblick darauf vor, dass die Immobilie keine „zeitgemäße Elektroausstattung“ aufweist. Der im
Auslobungstext verwendeten Begriff der „zeitgemäßen Elektroausstattung“ ist
auslegungsbedürftig. Als Anknüpfungspunkte für die Bestimmung, was „zeitgemäß“ ist,
kommen hier das angegebene Baujahr ca. 1964, der Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder ein
bestimmter Zustand in Betracht, der so beschaffen ist, dass die Ausstattung den aktuellen
Erfordernissen der Gegenwart im Sinne eines aktualisierten Zustands der Elektroausstattung
entspricht
Das Baujahr scheidet als Anknüpfungspunkt aus. Hätte man darlegen wollen, dass der Zustand
der Elektroausstattung sich unverändert im Zustand wie zur Errichtung des Gebäudes befindet,
hätte man einen Begriff wie „baualtersgemäß“ oder „Ursprungs-/Originalelektrik“ gewählt.
Auch eine Anknüpfung an das Jahr, in dem die Veräußerung stattfand, also 2019, scheidet aus.
Denn auch dann wäre in anderer Weise von „neuer“ oder „neuester“ bzw. „moderner“ oder
„modernster“ Elektrik gesprochen worden. Eine sinnvolle Auslegung ergibt, dass dieser Begriff
bezeichnen soll, dass ein vor längerer Zeit modernisierter Zustand geschaffen wurde, so dass die
Elektrik den üblichen Anforderungen gewachsen ist (vgl. BGH
Im Hinblick auf das (vereinbarte) Baualter der Immobilie von ca. 1964 geht das Gericht davon
aus, dass „zeitgemäß“ danach ein solcher Zustand ist, der den grundlegenden technischen
Anforderungen der 90er Jahre entspricht. Mit „zeitgemäß“ ist ein Zustand gemeint, der, wie
dargelegt, eine spätere Modernisierung beinhaltet. Eine Modernisierung nach knapp dreißig
Jahren erscheint dem Gericht als naheliegend und sinnvoll, insbesondere da sich in diesem
Zeitraum die Anforderungen an den Wohnstandard als auch dem technischen Standard deutlich
geändert haben, etwa im Hinblick auf erhöhte Anforderungen an die Elektroninstallationen
wegen höherer Lasten durch elektrische Haushaltsgeräte.
Das Gericht ist aufgrund der Ausführungen aus dem Gutachten des Sachverständigen
.................. vom 1.7.2023 der Überzeugung, dass die Elektroausstattung überwiegend (mit
Ausnahme Hauseingang 311 sowie Garagenwohnung) nicht „zeitgemäß“ im Sinne der
Auslegung des Begriffs ist, wie sie dem Beweisbeschluss vom 27.02.2023 zu Grunde gelegt
wurde. So hat der Sachverständige ausgeführt, dass die Elektroinstallation im Übrigen in allen
Wohnungen vor 1990 (vgl. S. 26 des Gutachtens), teilweise zwischen 1950 und 1965 (S. 27 des
Gutachtens), erfolgt sei. Nennenswerte Änderungen an den elektrischen Anlagen habe es seit
1980 ebenfalls nicht gegeben (S. 27 des Gutachtens), so dass auch die erforderliche
Mindestausstattung nach DIN 18015 (1990 geändert bzw. angepasst) nicht oder nur teilweise
vorgefunden worden sei (S. 36 des Gutachtens).
bbb) Ein Mangel der Elektroausstattung liegt darüber hinaus auch im Hinblick darauf vor, dass
mit der Vereinbarung einer „zeitgemäßen“ Elektroinstallation auch einhergeht, dass – neben der
zeitlichen Komponente – überhaupt eine Nutzung der Elektroinstallation ohne Gefahr für die
auf dem Grundstück befindlichen Gebäude bzw. die dort wohnenden Personen möglich ist.
Dass eine solche gefahrlose Nutzung nicht möglich ist, ergibt sich ebenfalls aus den
überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen .................., der in seinem Gutachten zu
dem Ergebnis gelangt ist, dass eine Nachrüstung nicht möglich sei, vielmehr eine Neuinstallation
erfolgen müsse; es bestehe eine Brandgefahr und eine Gefahr für Leib und Leben, da die
Elektroausstattung nicht an die sich ergebenden Veränderungen in Bezug auf die Sicherheit der
Anlage (u.a. Schutzschalter, erhöhter Leitungsquerschnitt) angepasst worden sei (vgl. S. 39 des
Gutachtens).
dd) Ein Mangel der Immobilie liegt auch im Hinblick auf die Heizungsanlage vor.
Eine Abweichung der Sollbeschaffenheit von der tatsächlichen Beschaffenheit ergibt sich
allerdings noch nicht daraus, dass im Auslobungstext von einer „modernen Gaszentralheizung
mit zentraler Wasseraufbereitung (Brennwerttherme in 2016 erneuert)“ die Rede ist. Eine
Beschaffenheitsvereinbarung liegt aufgrund des ausdrücklich erwähnten Austausches der
Therme zwar vor. Insoweit bleibt die tatsächliche Beschaffenheit aber nicht hinter der
vereinbarten zurück, da die Therme tatsächlich im Jahr 2016 ausgetauscht wurde.
Allerdings hat der Kläger sowohl mit der Klage als auch mit der Berufungsbegründung
vorgetragen, dass die Heizungsanlage – bis auf die Therme – insgesamt abgängig sei und es
vermehrt zu Heizungsausfällen und auch einem Heizungsrohrbruch gekommen sei, so dass die
Anlage komplett erneuert werden müsse, was dem Beklagten auch bekannt gewesen sei. Dies ist
vom Beklagten, trotz des gerichtlichen Hinweises im Termin vom 1.12.2022, nicht bestritten
worden.
Soweit die Immobilie danach im Hinblick auf die Heizungsanlage mangelhaft ist, kann sich der
Beklagte nicht auf einen Haftungsausschluss berufen. Gemäß § 444 BGB kann sich der
Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels
ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig
verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Im Hinblick auf die Mängel der Heizungsanlage liegt hier ein arglistiges Verschweigen vor. Bei
der Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer
einen Fehler zumindest für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in
Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag
nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr, BGH NJW-RR 1992,
333, beck-online). Diese Voraussetzungen liegen vor. Es ist nicht bestritten, dass dem Beklagten
bekannt war, dass es vermehrt zu Heizungsausfällen und auch einem Heizungsrohrbruch
gekommen war. Eine abgängige Heizungsanlage, die vermehrt zu Heizungsausfällen führt und
bereits einen Heizungsrohrbuch erlitten hat, stellt auch einen offenbarungspflichtigen Mangel
dar. Denn gerade bei einem vermieteten Haus ist der Eigentümer zur Bereithaltung einer
funktionierenden Heizungsanlage verpflichtet, so dass über eine Heizungsanlage, die die
geschilderten Mängel aufweist und deren Behebung mit erheblichen Kosten verbunden ist,
ungefragt aufzuklären gewesen wäre.
ee) Die Immobilie ist auch mangelhaft, weil und soweit der Kläger unbestritten vorgetragen hat,
dass es in der Garagenwohnung zu Wassereintritten und erheblicher Schimmelbildung
gekommen ist. Auch insoweit kann sich der Beklagte wegen § 444 BGB nicht auf einen
Haftungsausschluss berufen, weil er Kenntnis von dem offenbarungspflichtigem Mangel hatte.
Die Wassereintritte und die Schimmelbildung sind dem Beklagten gemeldet worden.
ff) Auch die Beschreibung im Auslobungstext hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen
Zulässigkeit der Vermietung von acht Wohneinheiten stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung
dar.
Das OLG Düsseldorf (I-9 U 134/02) hat eine zugesicherte Eigenschaft nach altem Schuldrecht
in einem Fall angenommen, in dem der Verkäufer eine Liste mit Mietern und Miethöhen
beigefügt hatte, so dass der Käufer davon ausgehen konnte, dass der Mietertrag baurechtlich
zulässig erwirtschaftet werden kann. Der BGH (
in einem Fall aus, in dem im Exposé ein sanierungsfähiges Objekt, bestehend aus zwei
Mehrfamilienhäusern mit acht bezugsfreien Wohneinheiten, angeboten wurde. Danach konnte
der Käufer erwarten, dass eine Sanierung mit insgesamt acht Wohneinheiten möglich war.
Sofern nur insgesamt vier Wohneinheiten genehmigungsfähig wären, entspräche die Kaufsache
nicht der Sollbeschaffenheit. Beim Erwerb eines Einfamilienhauses bzw. einer
Eigentumswohnung liegt nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich ein Sachmangel vor,
wenn eine Baugenehmigung fehlt (BGH,
Hier wurde das Objekt als „Mehrfamilienhaus mit 8 WE – voll vermietet“ beschrieben. Die
Beschreibung erwähnt diverse Anbauten und gibt eine ungefähre Wohnfläche an. Im Bereich
des Mietrechts geht der BGH (
Nutzungsbeschränkungen nicht zur Minderung berechtigen, solange die Nutzbarkeit nicht
durch das Einschreiten der zuständigen Behörde eingeschränkt war. Dies ist aber auf den Kauf
so nicht zu übertragen. Der Erwerber verfolgt mit dem Kaufgegenstand einen bestimmten
Zweck, nämlich beim Erwerb eines Zinshauses eine entsprechende Renditeerwartung, die dahin
geht, dass auch tatsächlich acht Wohneinheiten voll nutzbar sind und nicht mit dem Risiko eines
Einschreitens der Behörde bemakelt sind. So verhält es sich hier.
aaa) Die Garagenwohnung ist nicht als Wohnung genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig.
Ihr fehlt es unstreitig jedenfalls an einer Wärmedämmung. Nach § 15 Abs. 1 LBauOSH müssen
Gebäude einen ihrer Nutzung und den klimatischen Verhältnissen entsprechenden
Wärmeschutz haben. Nach § 66 Abs. 1 LBauOSH ist die Einhaltung der Anforderungen an den
Wärmeschutz nachzuweisen, so dass bereits die fehlende Wärmedämmung einer
offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit bzw. Zulässigkeit der Nutzung entgegensteht, da selbst
im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 63 LBauOSH § 66 LBauOSH
Berücksichtigung findet.
bbb) Hinsichtlich der übrigen Wohnungen fehlt es allerdings nicht an einer Genehmigung bzw.
Genehmigungsfähigkeit. In Bezug auf die Wohnungen im Hinterhaus kann aus dem pauschalen
Hinweis auf eine fehlende Standsicherheit nicht auf eine fehlende Zulässigkeit einer Nutzung
geschlossen werden. In Bezug auf die Dachgeschosswohnungen ist der Vortrag aus dem
klägerischen Schriftsatz vom 7.5.2023 neuer Vortrag, dem der Beklagte mit Schriftsatz vom
12.5.2023 entgegengetreten ist, so dass dieser Vortrag in der Berufungsinstanz nach §§ 529, 531
ZPO unberücksichtigt bleibt und ein Mangel schon deswegen nicht vorliegt. Soweit es sich um
Ausführungen des Gutachters ……………………. handelt, kann der zuvor erfolgte bloße
Verweis auf Anlagen keinen Parteivortrag ersetzen. Auch hinsichtlich der Teilflächen im
Erdgeschoss, Anbau zur Straße, ist trotz des Hinweises des Gerichts ergänzender Vortrag der
Klägerseite hierzu nicht erfolgt, so dass auch insoweit ein Mangel nicht vorliegt.
gg) Der Angabe „das Gebäude befindet (sich) insgesamt in einem ordentlichen und gepflegten
Zustand“ ist keine Beschaffenheitsvereinbarung zu entnehmen. Es handelt sich um pauschale
und nichtssagende Leerformel, die der Anpreisung des Objekts dienen sollen. Es wird hieraus
nicht deutlich, wofür der Beklagte genau einstehen will. Ein Mangel liegt insoweit daher nicht
vor.
hh) Auch die Angabe einer „vollen“ Vermietung ist keine Beschaffenheitsangabe. Insoweit
besteht nach dem objektiven Empfängerhorizont kein Anhaltspunkt dafür, dass der Beklagte für
eine volle Vermietung über einen längeren Zeitraum – insbesondere angesichts der
Kündigungsmöglichkeiten der Mieter – einstehen wollte.
d) Ansprüche des Klägers sind nicht nach § 442 Abs. 1 S. 1 BGB ausgeschlossen. Nach dieser
Norm sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn er bei
Vertragsschluss den Mangel kennt. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass am 25.9.2019 ein
Ortstermin durchgeführt wurde und dem Kläger am 27.9.2019 Unterlagen übermittelt wurden,
denen sich das tatsächliche Alter des Hauses habe entnehmen lassen, können diese Umstände
eine Kenntnis bei Vertragsschluss nicht begründen. Eine nach Vertragsschluss, aber vor
Eintragung in das Grundbuch erlangte Kenntnis von Mängeln schadet grundsätzlich nicht
(BGH, Urt. v. 27.5.2011, Az. V ZR 122/10;
wurde im vorliegenden Fall am 21.9.2019 abgeschlossen. Dass der Kläger zu diesem Zeitpunkt
Kenntnis von etwaigen Mängeln hatte, ist nicht dargelegt. Darauf, dass der Kläger am 26.9.2019
die vom Mitarbeiter des Auktionshauses aufgrund der zuvor privatschriftlich erteilten Vollmacht
abgegebenen Erklärungen in notarieller Form bestätigte, kommt es nicht, da der notarielle
Kaufvertrag bereits am 21.9.2019 abgeschlossen war. Der Kaufvertrag war wegen § 167 Abs. 2
BGB auch bereits zu diesem Zeitpunkt wirksam.
Auch sind dem Kläger Mängel nicht infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, § 442
Abs. 1 S. 2 BGB. Als grobe Fahrlässigkeit, die dem Käufer die Mängelrechte nimmt, kommt nur
eine besonders schwere Missachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt in Betracht
(MüKoBGB/Maultzsch, 9. Aufl. 2024, BGB § 442 Rn. 13, beck-online). Insoweit ist zu
berücksichtigen, dass der Käufer prinzipiell nicht zur Untersuchung der Kaufsache oder gar zur
Zuziehung eines Sachverständigen verpflichtet ist (BeckOK BGB/Faust, 72. Ed. 1.8.2024, BGB
§ 442 Rn. 23, beck-online). Hinsichtlich des unrichtigen Baujahrs gilt auch hier, dass der Kläger,
wie dargelegt, aus den Fotos im Exposé nicht hätte erkenne müssen, dass die Bezifferung des
Baualters mit „1964“ unrichtig und das Baualter tatsächlich ein anderes war. Hierauf kommt es
im Zusammenhang mit § 442 Abs. 1 S. 2 BGB ohnehin nicht an. Denn beim Kläger kann kein
strengerer Maßstab hinsichtlich der Frage der Erkennbarkeit des Baujahres aus den Fotos
anzulegen sein als beim Beklagten. Wenn man eine Erkennbarkeit für den Kläger unterstellt,
hätte der Beklagte die unrichtige Angabe umso mehr erkennen können und müssen, so dass ein
Ausschluss wegen grob fahrlässiger Unkenntnis des Klägers dann aufgrund arglistigen
Verschweigens durch den Beklagten nicht in Betracht käme, § 442 Abs. 1 S. 2, Halbs. 2 BGB.
e) Als Rechtsfolge ist bei einer Minderung gemäß
Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in
mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Der Wert der
mangelhaften Sache wird hierfür zu dem – gedachten – Wert der mangelfreien Sache in
Beziehung gesetzt und nach dieser Proportion der vereinbarte Kaufpreis herabgesetzt. Danach
bleibt ein preisbezogener Vorteil, den eine Partei im Zuge des Vertragsschlusses herausgehandelt
hatte, dieser Partei im Zuge der Minderung proportional erhalten (MüKoBGB/Maultzsch,
9. Aufl. 2024, BGB § 441 Rn. 12, beck-online).
Das Gericht ist auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen .............. vom 7.6.2024, das
dieser in der mündlichen Verhandlung vom 11.11.2024 weiter erläutert hat, davon überzeugt,
dass der Wert der Immobilie in mangelfreiem Zustand 355.000 € und der Wert der Immobilie
im tatsächlichen, mangelhaften Zustand 263.000 € beträgt.
aa) Bei der Ermittlung des Wertes der Immobilie in mangelfreiem Zustand hat der
Sachverständige – im Einklang mit den vorstehenden Ausführungen zu den einzelnen Mängeln,
die dem Sachverständigen im Rahmen des Beweisbeschlusses vorgegeben wurden – zugrunde
gelegt, dass die Immobilie in mangelfreiem Zustand ein Baujahr von 1964 statt ca. 1910 hat, dass
die Elektroausstattung zeitgemäß und ohne Gefahr für Leib und Leben ist, dass die Heizung
nicht abgängig und ohne nennenswerte Ausfälle ist, und dass die Garagenwohnung nicht
baurechtswidrig und nicht von Feuchtigkeit und Schimmelbefall betroffen ist.
Die Wertermittlung ist dem Sachverständigengutachten dabei in nachvollziehbarer und
überzeugender Weise zu entnehmen. Der Sachverständige hat dabei zunächst ausgeführt, dass
hinsichtlich des vorliegenden Objekts, bei dem die Erzielung von Erträgen aus Vermietung im
Vordergrund steht, für die Wertermittlung nicht das Vergleichswertverfahren oder das
Sachwertverfahren, sondern das Ertragswertverfahren heranzuziehen ist.
Auf dieser Grundlage hat der Sachverständige zunächst den nachhaltig zu erzielenden
Mietvertrag errechnet. Hiervon hat der Sachverständige Verwaltungskosten,
Instandhaltungskosten und ein Mietausfallwagnis abgezogen. Zur Ermittlung des
Gebäudewertanteils hat der Sachverständige den reduzierten Mietertragswert sodann mit einem
Faktor multipliziert, der sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung unter besonderer
Berücksichtigung des Alters des Gebäudes ergibt. Hieraus hat der Sachverständige einen
Gebäudewertanteil in Höhe von 250.000 € errechnet, der addiert mit einem Bodenwert von
65.000 € den Ertragswert von 315.000 € ergibt. Aus Gründen der Marktanpassung hat der
Sachverständige diesen Wert um 12,5 % angepasst, so dass sich ein Betrag von 355.000 € zum
Stichtag 21.9.2019 ergibt.
bb) Hinsichtlich des Wertes der Immobilie im mangelbehafteten Zustand hat der
Sachverständige nachvollziehbar dargelegt, dass dieser Wert 263.000 € beträgt. Bei der
Berechnung des nachhaltig zu erzielenden Mietertrags hat der Sachverständige dabei in
nachvollziehbarer Weise dargelegt, dass für die Garagenwohnung anstelle einer Miete von
monatlich 245 € nur eine Miete von 150 € (als Gewerbefläche) erzielt werden kann. Aus diesem
Grund liegt der nachhaltig zu erzielende jährliche Mietertrag um 1.140 € niedriger. Auch das
abweichende Baujahr wirkt sich insofern aus, als der Sachverständige auf Grundlage der
Immobilienwertermittlungsverordnung anstelle einer Restnutzungsdauer von 32 Jahren zu einer
Restnutzungsdauer von 26,5 Jahren gelangt. Hieraus resultiert anstelle eines Gebäudewertes von
250.000 € ein Gebäudewert von 215.000 €. Addiert mit dem (gleich bleibenden) Bodenwert von
65.000 € ergibt sich ein Ertragswert von 280.000 €. Aufgrund des im Hinblick auf die
Elektroinstallationen und Heizungsanlage renovierungsbedürftigen Zustand hat der
Sachverständige in diesem Fall keinen Marktanpassungszuschlag vorgenommen.
Von dem Ertragswert hat der Sachverständige sodann einen Betrag von 11.000 € für den
Reparaturrückstand der Elektrik und einen Betrag von 6000 € für den Reparaturrückstand der
Heizung abgezogen, so dass sich der Verkehrswert zum Stichtag im tatsächlichen
mangelbehafteten Zustand auf 263.000 € beläuft. Die Vorgehensweise im Rahmen dieser
Abzüge hat der Sachverständige in seiner Anhörung am 11.11.2024 näher erläutert. Er hat
hierbei insbesondere erläutert, warum er hinsichtlich der Elektrik nur einen Abzug von 11.000 €
vorgenommen hat, obwohl der im Rahmen der Ermittlung der Mangelhaftigkeit der
Elektroinstallationen eingeschaltete Sachverständige .................. zu einem Reparaturaufwand von
knapp 100.000 € hinsichtlich der Elektrik gelangt ist. Der Sachverständige .............. hat hierbei,
wie bereits im schriftlichen Gutachten ausgeführt, erläutert, dass eine Reparatur zu einer
Wertverbesserung führt. Vor diesem Hintergrund hat der Sachverständige – in rechtlich
zutreffender Weise – die Höhe des Reparaturrückstands im Rahmen der Berechnung des für die
Minderung maßgeblichen Verkehrswerts auf den Anteil begrenzt, der auf den Wert der
Elektroanlage am gesamten Wert des Gebäudes entfällt. Auf Basis der DIN 276 hat der
Sachverständige den Gewichtungsanteil für die elektrische Anlage mit 4,7 % an den
Gesamtherstellungskosten des Gebäudes beziffert und ist so zu einem Wert von 11.000 €
gelangt.
In gleicher Weise hat der Sachverständige auch eine Obergrenze für die Berücksichtigung des
Reparaturrückstands bei der Heizungsanlage ermittelt. Hierzu hat er einen Anteil von 5,2 % an
den Gesamtherstellungskosten, der nach der DIN 276 auf Wärmeversorgungsanlagen entfällt,
ermittelt, wodurch er zu einem Wert von 12.000 € gelangt ist. Von diesem Wert hat der
Sachverständige im Hinblick darauf, dass die Therme bereits erneuert wurde, einen Anteil von
50 %, damit 6.000 €, angesetzt.
cc) Nach dem Verhältnis des Wertes der mangelhaften Sache zu dem Wert der mangelfreien
Sache ist nach dem in
der 285.000 € betrug, herabzusetzen. Danach errechnet sich ein geminderter Kaufpreis von
211.140,85 €:
263.000 € / 355.000 € x 285.000 € = 211.140,85 €
Der gemäß § 441 Abs. 4 S. 1 BGB zu erstattende überzahlte Betrag beläuft sich danach auf
73.859,15 €:
285.000 € ./. 211.140,85 € = 73.859,15 €
2. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Ersatz von Gutachterkosten in Höhe von 2.169,67 € im
Hinblick auf die Kosten des Gutachtens des Sachverständigen ............................... zu, nicht
hingegen ein Anspruch auf Ersatz der Kosten des Gutachtens des Sachverständigen ..................
in Höhe von 3.480,00 €.
a) Der Anspruch auf Ersatz der Kosten des Gutachtens des Sachverständigen ...............................
folgt aus § 439 Abs. 2 BGB. Danach hat der Verkäufer die zum Zwecke der Nacherfüllung
erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu
tragen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehören zu den zum Zwecke der
Nacherfüllung erforderlichen Kosten, die § 439 Abs. 2 BGB zu Gunsten des Käufers ersatzfähig
stellt, auch Aufwendungen, die nötig sind, um die Ursache der Mangelerscheinungen
aufzufinden und auf diese Weise zur Vorbereitung eines die Nacherfüllung einschließenden
Gewährleistungsanspruchs die Verantwortlichkeit für den Mangel zu klären (BGH, Urt. v.
30.4.2014 – VIII ZR 275/13 –,
Das Gutachten des Sachverständigen ............................... diente der Aufklärung, ob und welche
Mängel vorliegen. Im Anschluss an die Erstellung des Gutachtens ließ der Kläger den Beklagten
mit anwaltlichem Schreiben vom 23.4.2020 auch zur Nacherfüllung auffordern, nämlich u.a. zur
Beseitigung der in dem Gutachten festgestellten behebbaren Mängel im Hinblick auf die
Elektroausstattung und die Heizungsanlage.
Der Umstand, dass der Kläger im weiteren Verlauf nicht mehr Nacherfüllung, sondern
Minderung verlangte, lässt den Anspruch aus § 439 Abs. 2 BGB nicht entfallen. Denn die
angefallenen Sachverständigenkosten waren jedenfalls zum Zeitpunkt ihrer für den
Ersatzanspruch maßgeblichen Entstehung zumindest auch zum Zwecke der Nacherfüllung als
dem anderen Gewährleistungsrechten vorgeschalteten Gewährleistungsrecht aufgewandt
worden und waren aus damaliger Sicht zur Klärung der Ursache des Mangels und seiner
Zurechnung erforderlich. Ob derartige Aufwendungen anschließend tatsächlich zu einer
(erfolgreichen) Nacherfüllung führen, ist für den zuvor bereits wirksam entstandenen
Ersatzanspruch ohne Bedeutung. Das gilt insbesondere auch dann, wenn der Verkäufer
anschließend weiterhin jegliche Mängel bestritten hat und deshalb der Käufer eine
Nacherfüllung auch im Falle einer Fristsetzung unter keinen Umständen erwarten konnte, so
dass für ihn gemäß
eingeschlagene Weg zur Kaufpreisminderung eröffnet war (BGH, Urt. v. 30.4.2014 – VIII ZR
275/13 –,
b) Die Kosten des weiteren Gutachtens des Sachverständigen .................. in Höhe von 3.840 €
sind nicht ersatzfähig. Bei diesem Gutachten handelte es sich um ein Wertgutachten. Der
Sachverständige war beauftragt, den Wert der Immobilie im vereinbartem und im tatsächlichen
Zustand zu ermitteln.
aa) Aus § 439 Abs. 2 BGB besteht kein Anspruch auf Ersatz der Kosten dieses Gutachtens. Bei
den Kosten eines Wertgutachtens handelt es sich nicht um Aufwendungen, die zum Zwecke der
Nacherfüllung gemacht wurden, da das Wertgutachten nicht der Klärung dient, ob und welche
Mängel vorliegen, sondern auf die Ermittlung der für eine Minderung maßgeblichen Werte
gerichtet war.
bb) Aus
eines mangelbedingten Minderwerts sind auch als verzugsbedingte Rechtsverfolgungskosten
nicht ersatzfähig. Bestreitet der Verkäufer bereits das Vorliegen eines Mangels, gerät der
Verkäufer zwar mit der nach
Minderung betroffenen Kaufpreisteils nach Mahnung oder dann, wenn der Verkäufer die
Teilrückzahlung ernsthaft und endgültig verweigert, in Verzug. Die nach Verzugsbeginn
aufseiten des Käufers entstandenen Rechtsverfolgungskosten einschließlich der
Wertermittlungskosten wären dann vom Verkäufer als Verzugsschaden zu ersetzen. Kosten der
Feststellung des Mangels kommen hinzu, sofern der Verkäufer auch diese Grundlage der
Minderung in Abrede stellt (Wertenbruch in: Soergel, BGB, 13. Aufl., § 441 Rn. 54).
Hier erfolgte die Beauftragung des Sachverständigen .................. allerdings bevor der Kläger den
Beklagten zur Rückzahlung eines – möglicherweise noch nicht bezifferten Minderungsbetrags –
aufgefordert hat. Hat der Kläger aber noch keine Minderung verlangt, kann der Beklagte mit der
Rückzahlung eines Minderungsbetrags nicht in Verzug geraten. Daran ändert sich auch nicht
deswegen etwas, weil der Beklagte das Vorhandensein von Mängeln bereits zuvor in Abrede
genommen hat. Der Kläger trat Anfang November 2019 zwar mehrfach mit dem Beklagten in
Verbindung, „um seine vorläufigen Erwägungen zum Rücktritt“ zum Ausdruck zu bringen (S. 8
der Klageschrift). Eine Geltendmachung konkreter Ansprüche zur Nachfüllung oder zur
Rückzahlung eines Minderungsbetrags lag darin allerdings nicht. Diese ist auch nicht der E-Mail
vom 11.11.2019 (Anlage K 6) zu entnehmen, in der es lediglich heißt, dass der Kläger „eine
Rückabwicklung des Kaufs erwäge“. Erstmals mit Schreiben vom 23.4.2020 forderte der
Bevollmächtigte des Klägers den Beklagten zur Mängelbeseitigung auf und erklärte, Klage zu
erheben, sofern keine Beseitigung erfolge (Anlage K 12). Ein Zahlungsverlangen lag darin noch
nicht. Der Beklagte ließ über seinen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 27.5.2020 erklären,
dass keine Mängel vorlägen, da es u.a. schon an einer Beschaffenheitsvereinbarung fehle (Anlage
K 13, „Zu der von Ihrer Mandantin gewünschten Mangelbeseitigung kann ich meinem
Mandaten daher keinesfalls raten“). Der Beklagtenvertreter erklärte in dem Schreiben indes
auch, dass er anheim stelle, mitzuteilen, wie Schadensersatzansprüche beziffert würden. Eine
Zurückweisung auch von Zahlungsansprüchen liegt darin noch nicht. Mit Schreiben vom
25.6.2020 teilte der Kläger mit, dass „über eine Ausgleichszahlung im sechsstelligen Bereich zu
verhandeln“ sei. Eine Verhandlung „mit der Prämisse eines sechsstelligen Betrags“ lehnte der
Beklagte mit Schreiben vom 15.7.2020 ab, bot aber eine Zahlung in Höhe von 15.000 € an.
Auch einem Rücktritt werde sich der Beklagte möglicherweise nicht verschließen. Am 14.8.2020
(vgl. S. 4 der Anlage K 14) beauftragt der Kläger den Gutachter .................. mit der Ermittlung
der Werte im tatsächlichen und im mangelfreien Zustand. Auf Grundlage der ermittelten Werte
verlangte der Kläger über seinen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 6.1.2021 (Anlage K 15)
erstmals eine Erstattung aufgrund einer Minderung, und zwar in Höhe von 191.079,55 €.
3. Auch hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten steht dem Kläger ein Erstattungsanspruch aus §
439 Abs. 2 BGB zu.
Nach § 439 Abs. 2 BGB sind vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten dann erstattungsfähig, wenn
auch diese Kosten zum Zwecke der Nacherfüllung aufgewandt wurden, somit zu einer der Zeit,
als sich der Vollzug des Kaufvertrags (noch) im Stadium der Nacherfüllung gemäß § 439 Abs. 1
BGB befand und auch mit der Zielrichtung, dem Kläger die Durchsetzung eines
Nacherfüllungsanspruchs zu ermöglichen (BGH, Urt. v. 24.10.2018 – VIII ZR 66/17 –, BGHZ
220, 134-162, Rn. 91).
Dies ist hier der Fall. Die Beauftragung des Bevollmächtigten des Klägers am 18.11.2019 (vgl.
Vollmacht in Anlage K 9) erfolgte zu einem Zeitpunkt, als die Parteien noch in Gesprächen
über eine Mangelbeseitigung waren. Demgemäß erfolgte auch mit Schreiben des
Bevollmächtigten vom 23.4.2020 eine Aufforderung des Beklagten zur Mängelbeseitigung
(Anlage K 12).
Es handelt auch um zur Wahrung und Durchsetzung des Anspruchs auf Lieferung einer
mangelfreien Sache gemäß § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB erforderliche Aufwendungen. Aus der
gebotenen ex ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person durfte der Kläger
annehmen, eine Beseitigung der Mängel nur unter Zuhilfenahme eines Rechtsanwaltes erreichen
zu können (vgl. BGH, Urt. V. 24.10.2018 – VIII ZR 66/17 –,
Der Höhe nach sind die Rechtsanwaltskosten allerdings nur auf Grundlage eines
Gegenstandswerts in der Höhe, in der die Rückforderung begründet ist, nämlich 73.859,15 €, zu
erstatten. Dies sind 2.293,25 € (1,3 Geschäftsgebühr nebst Auslagenpauschale und
Umsatzsteuer).
4. Soweit der Beklagtenvertreter mit Schriftsatz vom 29.11.2024 beantragt hat, die Sache gemäß
§ 526 Abs. 2 ZPO (wieder) dem Senat zu übertragen, bestand keine Veranlassung, dem Senat
den Rechtsstreit zur Entscheidung über eine Übernahme vorzulegen. Weder haben die Parteien
dies übereinstimmend beantragt (§ 526 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), noch haben sich aus einer
wesentlichen Änderung der Prozesslage besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten
der Sache oder die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache ergeben (§ 526 Abs. 2 Nr. 1
ZPO).
5. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
6. Die Revision an den Bundesgerichtshof ist nicht zuzulassen, da der Rechtssache weder
grundsätzliche Bedeutung beizumessen ist (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO), noch die Fortbildung
des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO).
7. Hinsichtlich des Streitwerts war der Antrag auf Erstattung der Gutachterkosten – ebenso wie
der Antrag auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten – nicht streitwerterhöhend zu
berücksichtigen. Auch bei den Gutachterkosten handelt es sich um als Nebenforderungen
geltend gemachte Kosten i.S.v. § 4 Abs. 1 Halbs. 2 ZPO, da diese in einem
Abhängigkeitsverhältnis zur Hauptforderung und nicht gleichrangig zu dieser stehen (vgl.
Herget in: Zöller, ZPO, 35. Auflage 2024,
der Streitwert für die erste Instanz, in der die Gutachterkosten noch streitwerterhöhend
berücksichtigt worden sind, neu festzusetzen. Auf die Widerklage, die nicht Gegenstand der
Berufung war, entfallen in der ersten Instanz 1.435,70 € + 6.086,50 € (Jahresnettomiete von
24.346 € (vgl. Anlage K 1) / 12 Monate x 3 Monate) = 7.522,20 €.
Entscheidung, Urteil
Gericht:OLG Hamburg
Erscheinungsdatum:12.12.2024
Aktenzeichen:6 U 116/21
Rechtsgebiete:
Unternehmenskauf
Allgemeines Schuldrecht
Vollmacht, Genehmigung, Ermächtigung
Kaufvertrag
Beurkundungserfordernis
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
Zwangsvollstreckung (insbes. vollstreckbare Urkunde und Vollstreckungsklausel)
BGB §§ 433, 434, 441