Hinweispflicht des Bauträgerverwalters auf gegen ihn gerichtete Gewährleistungsansprüche
letzte Aktualisierung: 10.01.2020
BGH, Urt. v. 19.7.2019– V ZR 75/18
Hinweispflicht des Bauträgerverwalters auf gegen ihn gerichtete Gewährleistungsansprüche
a) Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung
und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen;
dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine
drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.
b) Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm
abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der
Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der
Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er
muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und eine drohende Verjährung
dieser Ansprüche hinweisen.
c) Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen
einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber
unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die von dem Kläger geltend gemachten
Schäden beruhten nicht kausal auf einer Pflichtverletzung des Beklagten
als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte sei seiner
Pflicht nachgekommen, Hinweisen der Wohnungseigentümer auf Mängel
nachzugehen, indem er ein Gutachten zu diesen Mängeln eingeholt und den
Wohnungseigentümern vorgelegt habe. Weitergehende Pflichten habe der Beklagte
nicht gehabt, insbesondere habe es ihm nicht obgelegen, den Wohnungseigentümern
bei der Befassung mit den Mängeln konkrete Vorgaben zu
machen oder sie rechtlich zu beraten.
Selbst wenn der Beklagte die Mangelbeseitigung aktiv verhindert haben
sollte, ergebe sich daraus keine Haftung. Den Wohnungseigentümern sei bekannt
gewesen, dass der Beklagte in seiner Doppelfunktion als Verwalter der
Wohnungseigentümergemeinschaft und als Geschäftsführer des Bauträgers in
einem Interessenkonflikt gestanden habe. Dies hätten sie mit allen sich daraus
ergebenden Gefahren hingenommen. Auch dass der Beklagte sich das Schreiben
der Bauträgerin vom 8. November 2012 zu eigen gemacht habe, begründe
keine Handlungspflichten des Beklagten. Die Wohnungseigentümer seien über
den Stand der Dinge informiert gewesen und hätten weitere Maßnahmen treffen
können. So hätten sie davon abgesehen, ein Gutachten zu der Frage einzuho-
len, ob die Mängel beseitigt seien. Zudem hätten sie die Angabe der Bauträgerin
hinterfragen müssen, die Feuchtigkeit beruhe auf fehlerhaftem Putz.
II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht
gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gegen
den Beklagten auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag
nicht verneint werden.
1. Im rechtlichen Ausgangspunkt geht das Berufungsgericht zutreffend
davon aus, dass dem Kläger ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten
zustehen kann, wenn dieser seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt
haben sollte. Auch wenn der Verwaltervertrag mit dem Verband geschlossen
wird, kommen eigene Schadensersatzansprüche der jeweiligen Wohnungseigentümer
wegen Pflichtverletzungen des Verwalters in Betracht, weil
der Verwaltervertrag Schutzwirkungen zugunsten der Wohnungseigentümer
entfaltet (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2019 - V ZR 153/18,
Rn. 9; Beschluss vom 7. Juli 2016 - V ZB 15/14,
mwN).
2. Im Ergebnis trifft auch zu, dass der Beklagte dem Kläger nicht deswegen
auf Schadensersatz haftet, weil er in der Eigentümerversammlung vom
16. November 2011 nicht auf eine Beschlussfassung über die weitergehende
Untersuchung der Ursachen der Mängel am Gemeinschaftseigentum hingewirkt
hat.
a) Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die
ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies bedeutet aber nicht,
dass er auch darüber zu entscheiden hat, welche Maßnahmen ergriffen werden
sollen, denn die Regelung ändert nichts an der vorrangigen Zuständigkeit der
Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG und ihrer vorrangigen
Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des
Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung
(Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 37; Heinemann in Jennißen, WEG,
6. Aufl., § 27 Rn. 21; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl.,
WEG, 6. Aufl., § 27 Rn. 12; Staudinger/Jacoby, BGB [2018],
Der Verwalter ist weder berechtigt noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung
und Instandsetzung, die - wie hier - weder dringlich ist (vgl. § 27
Abs. 1 Nr. 3 WEG) noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3
Nr. 3 WEG), ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.
Ihn trifft aber die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren,
die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und sie in die Lage
zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu
fassen (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, NJW 2018,
2550 Rn. 77; BayObLG,
Celle,
198/09, juris Rn. 75; OLG Hamm,
WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 37; Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 27
Rn. 20; Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27
Rn. 14 f.). Den daraufhin gefassten Beschluss hat der Verwalter gemäß § 27
Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan durchzuführen; bleibt er untätig oder setzt
er den Beschluss unvollständig oder fehlerhaft um, kann jeder Wohnungseigentümer
ihn, ggf. auch im Klagewege, zur Befolgung seiner Pflicht anhalten (vgl.
Senat, Urteil vom 8. Juni 2018 - V ZR 125/17,
Da die Wohnungseigentümer zumeist nicht über technisches Fachwissen
verfügen und ihnen nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des
Gemeinschaftseigentums bekannt sind, muss der Verwalter zur Vorbereitung
der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung
des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen
(vgl. Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 47 f.; MüKoBGB/
Engelhardt, 7. Aufl.,
Rn. 41; Bärmann/Seuß/Först, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 30
Rn. 2). Dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche
und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen
(BayObLG,
2008, 470, 473; OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09,
juris Rn. 107; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 55 aE; BeckOK
BGB/Hügel [1.8.2019], WEG § 27 Rn. 6 aE; BeckOK WEG/Baer [1.8.2019],
§ 27 Rn. 53).
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt nichts anderes für
den Verwalter, der - wie hier - zugleich Geschäftsführer des Bauträgers ist. Die
Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG sind für den Verwalter, der in doppelter
Funktion zugleich Geschäftsführer der Bauträgerin ist, keine geringeren als für
jeden anderen Verwalter. Soweit die Doppelfunktion zu einem Interessenkonflikt
führt, ist der Verwalter nicht berechtigt, diesen zu Lasten der Wohnungseigentümer
aufzulösen und einseitig die Interessen der Bauträgerin zu verfolgen. Die
Wohnungseigentümer dürfen auch von dem in Doppelfunktion tätigen Verwalter
erwarten und darauf vertrauen, dass er sie objektiv nach bestem Wissen und
Gewissen über seinen Kenntnisstand hinsichtlich etwaiger (fortbestehender)
Mängel am Gemeinschaftseigentum unterrichtet. Den mit dem Bauträger identischen,
von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen
Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen daher die gleichen Pflichten hin-
sichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer
über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des
Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf
Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und eine drohende Verjährung
dieser Ansprüche hinweisen (vgl. BayObLG,
198/09, juris Rn. 108; BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 24).
b) Nach diesen Maßstäben erscheint zwar nicht ausgeschlossen, dass
der Beklagte gegen seine Verwalterpflichten hinsichtlich der Vorbereitung, Einberufung
und Durchführung der Eigentümerversammlung vom 16. November
2011 verstoßen hat. Dieser Verstoß wäre aber für die dem Kläger entstandenen
Schäden nicht ursächlich geworden und führte daher nicht zu einer Haftung des
Beklagten.
aa) Ob der Beklagte den ihn treffenden Verwalterpflichten im Zusammenhang
mit der Eigentümerversammlung vom 16. November 2011 genügt hat,
lässt sich auf der Grundlage der von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen
nicht abschließend beurteilen. Fest steht lediglich, dass er - aufgrund
eines am 25. Mai 2011 von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses
- die Begutachtung der ihm zur Kenntnis gelangten Mängel am Gemeinschaftseigentum
beauftragt und das Gutachten des Sachverständigen P. den Wohnungseigentümern
zur Kenntnis gebracht hat. Zudem hat der Sachverständige
sein Gutachten in der Eigentümerversammlung vom 16. November 2011 erläutert.
Nicht festgestellt ist hingegen, ob der Beklagte, wie es seine Pflicht gewesen
wäre, die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche
gegen die Bauträgerin hingewiesen und ob er einen Beschlussvorschlag dahingehend
unterbreitet hat, entweder die von dem Gutachter dringend empfohle-
nen weiterführenden Untersuchungen zu den Feuchtigkeitsschäden in Auftrag
zu geben oder unmittelbar die Bauträgerin in Anspruch zu nehmen.
bb) Dies kann aber dahinstehen, denn ein etwaiger Verstoß des Beklagten
gegen diese Pflichten hätte sich nicht ausgewirkt. Die Bauträgerin hat in der
Eigentümerversammlung vom 20. Januar 2012 nämlich angekündigt, sämtliche
in dem Gutachten des Sachverständigen P. aufgeführten Mängel bis zum
30. August 2012 zu beheben. Mehr war auch bei pflichtgemäßem Hinweis des
Beklagten auf mögliche Gewährleistungsansprüche gegen die Bauträgerin nicht
zu erreichen.
3. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, dass
eine Haftung des Beklagten gegenüber dem Kläger auch im Hinblick auf die
Behandlung des Schreibens der Bauträgerin vom 8. November 2012 ausscheide.
a) Zu den Pflichten des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es,
Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen
(vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, WuM 2011,
311 Rn. 31). Zudem ist er grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse
der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht
und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare
Mängel muss er hierbei berücksichtigen (vgl. KGRBerlin 1993, 2;
WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 49; Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 27
Rn. 24a). Ist für ihn erkennbar, dass beschlossene und beauftragte Sanierungsarbeiten
teilweise unerledigt geblieben sind, muss er nach § 27 Abs. 1
Nr. 1 WEG die vollständige Durchführung veranlassen (vgl. Senat, Urteil vom
8. Juni 2018 - V ZR 125/17,
Nichts anderes gilt für Mangelbeseitigungsmaßnahmen des Bauträgers.
Auch hinsichtlich solcher Arbeiten hat der Verwalter seine Kontrollpflicht aus
§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auszuüben. Teilt der Bauträger mit, einen Mangel beseitigt
zu haben, darf sich der Verwalter nicht in jedem Fall darauf beschränken,
diese Mitteilung zur Kenntnis zu nehmen und an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten.
Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum
entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt
ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen
sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken (vgl. OLG
München,
1997 - III ZR 310/95,
b) Nach diesen Maßstäben hat der Beklagte gegen seine Verwalterpflichten
verstoßen, indem er seiner Pflicht, die von der Bauträgerin mitgeteilte Mangelbeseitigung
zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer über Anhaltspunkte
für ein Fortbestehen des Mangels zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen,
einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen,
nicht nachgekommen ist.
aa) Der Beklagte hatte zunächst zu kontrollieren, ob der Mangel am Gemeinschaftseigentum,
der zu den Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. 1
(spätere Wohnung des Klägers), geführt hat, wie von der Bauträgerin in dem
Schreiben vom 8. November 2012 behauptet, beseitigt war. Für den Beklagten
bestand Anlass, hieran zu zweifeln, denn ihm war bekannt, dass der Sachverständige
P. in seinem Gutachten dringend weiterführende Untersuchungen
hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden empfohlen hatte, also offenkundig davon
ausgegangen war, dass diese Schäden möglicherweise tiefergehende Ursachen
haben. Angesichts dessen durfte der Beklagte ohne weiteres nicht auf die
Aussage der Bauträgerin vertrauen, Ursache der Feuchtigkeitsschäden sei „fal-
scher Putz“ gewesen, dieser sei erneuert worden und der Mangel damit behoben.
Das gilt selbst dann, wenn die Bauträgerin - wie der Beklagte geltend
macht - mit der Ausführung der Mängelbeseitigungsarbeiten eine Fachfirma
beauftragt und diese mitgeteilt haben sollte, dass sich als Ursache der Feuchtigkeit
ein falsch gewählter Putz herausgestellt habe. Der Beklagte konnte nämlich
nicht davon ausgehen, dass das von der Bauträgerin - deren Geschäftsführer
er war - mit der Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden beauftragte Unternehmen
von sich aus ohne entsprechenden Auftrag - den der Beklagte nicht
behauptet hat - weitergehende Untersuchungen zu den Ursachen für die
Feuchtigkeitsschäden anstellen würde. Er hätte folglich die Wohnungseigentümer
zumindest darüber unterrichten müssen, dass die gutachterlich empfohlenen
weitergehenden Untersuchungen nach seinem Kenntnisstand nicht erfolgt
seien und somit nicht ausgeschlossen werden könne, dass Ursache der Feuchtigkeitsschäden
nicht - wie von der Bauträgerin behauptet - „falscher Putz“,
sondern ein schwerwiegenderer Mangel sei. Sodann hätte der Beklagte eine
Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen vorbereiten
und bestehende Handlungsoptionen unter Berücksichtigung der Empfehlung
des Sachverständigen P. aufzeigen müssen, damit diese ggf. gegen die
Bauträgerin bestehende Gewährleistungsansprüche noch vor Eintritt der Verjährung
hätten geltend machen können (vgl. zu einer ähnlichen Konstellation
OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 107).
bb) Auf diese Unterrichtung der Wohnungseigentümer und auf die Vorbereitung
einer sachgerechten Beschlussfassung über das weitere Vorgehen durfte
der Beklagte nicht deswegen verzichten, weil die Wohnungseigentümer - wie
das Berufungsgericht meint - „über den Stand der Dinge informiert“ waren und
„weitere Maßnahmen hätten treffen können und müssen“. Es kann nach allge-
meiner Lebenserfahrung schon nicht davon ausgegangen werden, dass sämtlichen
Wohnungseigentümern das mehr als 50 Seiten umfassende Gutachten
des Sachverständigen P. , das auf der Eigentümerversammlung vom 16. November
2011 erörtert worden war, zum Zeitpunkt des Schreibens der Bauträgerin
vom 8. November 2012 noch in allen Einzelheiten präsent und ihnen namentlich
bewusst war, welche konkreten Empfehlungen der Sachverständige zu
jedem einzelnen der dort dokumentierten Mängel abgegeben hatte.
Entscheidend ist aber ohnehin nicht die (potentielle) Kenntnis der Wohnungseigentümer
von den Tatsachen, aus denen sich die Anhaltspunkte für das
Fortbestehen des Mangels ergaben. Denn es ist nicht Aufgabe der einzelnen
Wohnungseigentümer, sondern Aufgabe des Verwalters zu überprüfen, ob
sämtliche in einem Gutachten festgestellten Mängel durch die Bauträgerin ihrer
Ankündigung entsprechend beseitigt wurden. Die Wohnungseigentümer dürfen
sich generell - und durften sich auch hier - darauf verlassen, dass der Verwalter
diese Überprüfung vornimmt, sie auf Anhaltspunkte für ein mögliches Fortbestehen
eines Mangels hinweist und die Handlungsoptionen für das weitere Vorgehen
aufzeigt (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U
198/09, juris Rn. 109 sowie zur Hinweispflicht bei drohendem Ablauf der Gewährungsfrist
BayObLG,
4. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig
dar (§ 561 ZPO). Insbesondere kann nicht davon ausgegangen werden,
dass die Ansprüche des Klägers verjährt sind.
a) Zwar können nach § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages Schadensersatzansprüche
der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter nur innerhalb von
zwei Jahren ab Entstehung geltend gemacht werden und käme eine Verjährung
der klägerischen Ansprüche danach in Betracht. Diese Regelung könnte aber
unwirksam sein.
aa) Die Regelung ist allerdings nicht deshalb unwirksam, weil es sich bei
dem Beklagten um einen sog. „Bauträgerverwalter“ handelt. Zwar bestehen
Zweifel, ob eine zugunsten des Verwalters von den Vorschriften der §§ 195,
199 BGB abweichende Regelung der Verjährungsfrist und des Fristbeginns in
einem Verwaltervertrag wirksam vereinbart werden kann, den der Bauträger
- wie hier im Jahre 2006 - mit seinem eigenen Geschäftsführer schließt. Vorliegend
kommt es auf diese Frage aber nicht an, denn die in Rede stehenden Ansprüche
sind nicht innerhalb der erstmaligen Laufzeit des Vertrages entstanden,
sondern in einem Verlängerungszeitraum, der auf der Wiederbestellung des
Verwalters durch die Wohnungseigentümer und damit auf deren Entscheidung
beruht. Verlängert sich die Laufzeit des Verwaltervertrages - wie hier - jeweils
mit der Wiederbestellung des Verwalters, dann liegt in dem Beschluss der
Wohnungseigentümer über die Wiederbestellung des Verwalters eine Billigung
(der Fortgeltung) des Verwaltervertrages und der darin getroffenen Regelungen
(vgl. Senat, Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 114/14,
Rn. 11).
bb) Die Regelung in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages wäre jedoch nach
wenn es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte.
(1) Das Berufungsgericht hat - auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung
folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei den Regelungen
des Verwaltervertrages - wie dessen Schriftbild nahelegt - um Allgemeine
Geschäftsbedingungen handelt. Hiervon ist zugunsten des Klägers für
die Revision folglich ebenso auszugehen wie davon, dass der Beklagte im Ver-
hältnis zu der Wohnungseigentümergemeinschaft für die jeweiligen Zeiträume
der Verlängerung der Vertragslaufzeit als Verwender i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 1
BGB anzusehen ist.
(2) Die Klausel in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages verstößt gegen das
Freizeichnungsverbot nach
(a) Die Regelung hat zwar nicht unmittelbar die Frage des Haftungsmaßstabes
zum Gegenstand. Es entspricht aber ständiger Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs, dass auch die generelle Verkürzung der Verjährungsfrist
eine gemäß
sie die Haftung auch für die Verletzung des Lebens, des Körpers oder der
Gesundheit (Buchst. a) bzw. für grob fahrlässig begangene Pflichtverletzungen
(Buchst. b) mittelbar erleichtert (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2006
- VIII ZR 3/06,
56/08,
2016, 40 Rn. 16; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl., § 309 Rn. 45 mwN). Die in
§ 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages geregelte Verkürzung der Verjährungsfrist erfasst,
da sie - anders als etwa § 8 Nr. 2 Satz 1 für die Begrenzung der Höhe der
Haftung - keine Einschränkung enthält, bei der nach
kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 26. Februar
2016 - V ZR 208/14,
- V ZR 68/17,
- VIII ZR 86/16,
Wohnungseigentümer unabhängig von dem geschädigten Rechtsgut und der
Art des Verschuldens; sie ist daher insgesamt wegen Verstoßes gegen § 309
Nr. 7 Buchst. a und b BGB unwirksam (vgl. OLG Düsseldorf,
3646; Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 65).
(b) Die Klausel lässt sich infolge des dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen
immanenten Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion
(vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 1982 - VII ZR 316/81,
vom 19. November 2009 - III ZR 108/08,
27. Januar 2015 - XI ZR 174/13,
BGB, 78. Aufl., § 306 Rn. 6 mwN) auch nicht auf einen noch zulässigen Inhalt
zurückführen. Unerheblich ist dabei, ob im konkreten Haftungsfall ein grobes
Verschulden feststellbar ist (BGH, Urteil vom 29. Mai 2008 - III ZR 59/07, ZIP
2008, 1481 Rn. 35; Urteil vom 22. September 2015 - II ZR 340/14, MDR 2016,
40 Rn. 20).
Aus der salvatorischen Klausel in § 11 des Verwaltervertrages kann
nichts anderes hergeleitet werden. Nach dieser Klausel soll, wenn ein Teil oder
einzelne Bestimmungen des Vertrages ungültig oder nichtig sein sollten, der
übrige Teil bestehen bleiben und der ungültige oder nichtige Teil durch die zulässige
Regelung ersetzt werden, die dem Zweck und der Absicht des nichtigen
bzw. ungültigen Teils am nächsten kommt. Derartige Klauseln sind ihrerseits
wegen Verstoßes gegen § 306 Abs. 2 BGB gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14,
Rn. 45; Schmidt in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 306
Rn. 39; Palandt/Grüneberg, BGB, 79. Aufl., § 306 Rn. 11 jeweils mwN).
(3) Unabhängig davon ist die Regelung in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages
auch nach
Verstoß gegen § 202 Abs. 1 BGB sogar die Verjährung für die Haftung wegen
Vorsatzes verkürzt und zugleich in Abweichung von § 199 Abs. 1 BGB die Verjährung
unabhängig von der Kenntnis des Geschädigten von den den Anspruch
begründenden Umständen eintreten lässt. Hierdurch werden die Wohnungseigentümer
i.S.v.
teiligt (vgl. OLG München,
6. Aufl., § 26 Rn. 100; Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl.,
§ 26 Rn. 65).
b) Handelt es sich bei der Regelung in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages
um Allgemeine Geschäftsbedingen, sind die klägerischen Ansprüche folglich
nicht verjährt. Es gilt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist
des § 195 BGB von drei Jahren. Diese begann nach § 199 BGB frühestens mit
Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Kläger Kenntnis von der Pflichtverletzung
des Beklagten erlangt hat. Das war jedenfalls nicht vor Erhalt des Gutachtens
des Privatsachverständigen W. im Jahr 2014 der Fall. Erst aus diesem
Gutachten ergab sich für den Kläger, dass die Feuchtigkeit in seiner Wohnung
auf eine fehlende oder mangelhafte Horizontalabdichtung der Außenwand zurückzuführen
und die Angabe des Bauträgers, Ursache sei mangelhafter Putz
gewesen, offenbar unzutreffend war. Frühestens in diesem Zeitpunkt war dem
Kläger bekannt, dass der Beklagte möglicherweise gegen seine Pflicht verstoßen
hatte, die Angaben des Bauträgers auf ihre Belastbarkeit hin zu überprüfen
und die Wohnungseigentümer entsprechend zu unterrichten. Damit begann die
Verjährungsfrist frühestens mit dem Schluss des Jahres 2014 und wurde durch
die Klageerhebung im September 2015 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt.
III.
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben
(§ 562 Abs. 1). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif und daher
an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für
das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
1. Dem Beklagten obliegt nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB der Beweis dafür,
dass er den Verstoß gegen seine Verwalterpflichten nicht zu vertreten hat.
Dass er von den Wohnungseigentümern für die Jahre 2011 bis 2013 hinsichtlich
der Jahresabrechnungen entlastet wurde, steht dem Anspruch des Klägers,
anders als das Amtsgericht gemeint hat, jedenfalls nicht entgegen. Selbst wenn
die Wohnungseigentümer - wovon nicht auszugehen sein dürfte - den Beklagten
auch hinsichtlich der gegen ihn gerichteten Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer
wegen Schäden an ihrem jeweiligen Sondereigentum hätten
entlasten wollen, käme ihren Beschlüssen eine solche Wirkung nicht zu, weil
den Wohnungseigentümern hierfür die Beschlusskompetenz fehlte (vgl. Senat,
Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16,
2. Das Berufungsgericht wird zu klären haben, was es bislang offengelassen
hat und wovon daher für das Revisionsverfahren auszugehen ist, ob der
Pflichtverstoß für die bei dem Kläger eingetretenen Schäden kausal war.
a) Dies setzt voraus, dass, wie der Kläger unter Berufung auf das Privatgutachten
des Sachverständigen W. behauptet und was auch das Amtsgericht
nach Einholung eines gerichtlichen Gutachtens angenommen hat, die
Feuchtigkeitsschäden in der klägerischen Wohnung auf eine fehlende oder
nicht voll funktionstüchtige Horizontalabdichtung der Außenwände des Souterrains
oder auf eine sonstige, über einen mangelhaften Putz hinausgehende Ursache
zurückzuführen sind, ihren Ursprung also im gemeinschaftlichen Eigentum
haben.
b) Sollte dies der Fall sein, bestünde eine tatsächliche Vermutung dafür,
dass der Schaden nicht eingetreten wäre, wenn der Beklagte sich pflichtgemäß
verhalten hätte, die Wohnungseigentümer also bei ausreichendem Hinweis auf
den möglicherweise fortbestehenden Mangel und auf eine ggf. drohende Ver-
jährung etwaiger Gewährleistungsansprüche eine weitergehende Untersuchung
der Ursachen der Feuchtigkeitsschäden und anschließend eine Beseitigung
festgestellter Ursachen bzw. eine Inanspruchnahme des Bauträgers beschlossen
hätten.
aa) In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur
Kausalitätsvermutung bei der Verletzung vertraglicher oder vorvertraglicher Beratungs-
und Aufklärungspflichten (vgl. etwa Senat, Urteil vom 15. Juli 2016
- V ZR 168/15,
210/06,
186, 152 Rn. 20; Urteil vom 8. Mai 2012 - XI ZR 262/10,
mwN; Urteil vom 11. Juli 2012 - IV ZR 164/11,
auch bei Verstößen des Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern
gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten
hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eine tatsächliche Vermutung dafür,
dass die Pflichtverletzung für den Eintritt des Schadens kausal war. Es ist nämlich
nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer,
wie es ihnen nach § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG obliegt, hinsichtlich der
Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Beschlüsse
fassen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn der Verwalter sie
zutreffend und ausreichend unterrichtet und eine sachgerechte Beschlussfassung
hinreichend vorbereitet. Daran ändert es nichts, dass den Wohnungseigentümern
auch bei ausreichender Unterrichtung durch den Verwalter zumeist
mehrere Handlungsalternativen zur Verfügung stehen (vgl. für die Anlageentscheidung
des Immobilienkäufers Senat, Urteil vom 15. Juli 2016 - V ZR
168/15,
bb) Diese Vermutung kann erschüttert werden. Dem Verwalter steht es
offen, Tatsachen aufzuzeigen (und ggf. zu beweisen), die die Annahme entkräf-
ten, dass sich die Wohnungseigentümer bei pflichtgemäßer Unterrichtung für
eine Maßnahme entschieden hätten, die den Schadenseintritt verhindert hätte.
c) Soweit das Berufungsgericht meint, der Kläger habe aufgrund des
Gutachtens des Sachverständigen W. - welches ihm allerdings nicht „Anfang
2014“, sondern frühestens Ende August 2014 vorgelegen haben kann - die
Beschlussfassung einfordern müssen, steht nicht die Kausalität der Pflichtverletzung,
sondern allenfalls ein Mitverschulden des Klägers nach
Rede (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, Rn. 94 ff.). Für
ein solches Mitverschulden wäre der Beklagte darlegungs- und beweisbelastet.
Angesichts der Tatsache, dass das am 26. August 2014 erstellte Gutachten
Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 2014 war, bedürfte
es insoweit der Darlegung, auf welche Weise der Kläger die Wohnungseigentümer
bereits zu einem früheren Zeitpunkt mit dem Gutachten hätte befassen
können und dass diese Befassung zu einer Beseitigung der Mängel vor dem
Schadenseintritt ab März 2015 geführt hätte. Soweit der Kläger die Kosten für
das Gutachten des Sachverständigen W. erstattet verlangt, das ihm erst die
Kenntnis der tiefergehenden Mangelursachen verschafft hat, dürfte ein Mitverschulden
ohnehin nicht in Betracht kommen.
3. Hinsichtlich der Verjährung etwaiger Schadensersatzansprüche des
Klägers ist zunächst - ggf. unter Berücksichtigung von § 310 Abs. 3 BGB (vgl.
BGH, Urteil vom 25. März 2015 - VIII ZR 243/13,
Bärmann/Becker, WEG, 14 Aufl., § 26 Rn. 125a) - zu klären, ob es sich bei der
Regelung in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen
handelt, die der Beklagte als Verwalter im Verhältnis zu der Wohnungseigentümergemeinschaft
als Vertragspartnerin gestellt hat. Sollte dies der
Fall sein, wäre die Klausel - wie gezeigt - unwirksam und schiede eine Verjährung
der klägerischen Ansprüche aus. Sollte es sich nicht um Allgemeine Ge-
schäftsbedingungen handeln, wäre die Regelung jedenfalls insoweit nach § 202
Abs. 1 i.V.m.
Haftung wegen Vorsatzes verkürzt. Daher wäre in diesem Fall der Behauptung
des Klägers nachzugehen, der Beklagte habe vorsätzlich gehandelt, nämlich
die Wohnungseigentümer bewusst darüber getäuscht, dass ein weiteres Gutachten
in Auftrag gegeben und die Mängel beseitigt worden seien.
Entscheidung, Urteil
Gericht:BGH
Erscheinungsdatum:19.07.2019
Aktenzeichen:V ZR 75/18
Rechtsgebiete:
Allgemeines Schuldrecht
AGB, Verbraucherschutz
WEG
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
NJW-RR 2020, 68-72
Normen in Titel:WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2, 3 u. 5