letzte Aktualisierung: 22.8.2023
BGH, Urt. v. 23.6.2023 – V ZR 89/22

BGB §§ 311b Abs. 1 S. 1, 133, 433 Abs. 1, 434
Grundstückskaufvertrag; Beschaffenheit des Grundstücks; Irrtum über Grundstücksgröße;
Auslegung notarieller Urkunden; falsa demonstratio

1. Zur Beschaffenheit eines verkauften Grundstücks gehört es nicht, dass es sich auf ein
Nachbargrundstück erstreckt; eine solche Vereinbarung legt den Kaufgegenstand selbst und nicht
lediglich dessen Beschaffenheit fest.
2a. Der Wortsinn einer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltenen Erklärung ist nicht
maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien in der Erklärung Begriffe anders als nach dem
Wortsinn verstehen oder mit Flurstücks- oder Grundbuchangaben andere Vorstellungen über den
verkauften Grundbesitz verbinden (sog. versehentliche Falschbezeichnung bzw. falsa demonstratio).
Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass – wie auch sonst – nicht
das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt.
2b. Aus dem Umstand, dass die Kaufvertragsparteien die tatsächlichen Verhältnisse des im
Eigentum des Verkäufers stehenden Grundstücks bei einer Besichtigung zur Kenntnis genommen
haben, kann, auch wenn dieses Grundstück und das angrenzende Nachbargrundstück scheinbar eine
Einheit bilden, nur im Ausnahmefall auf eine Einigung über den Mitverkauf des nicht im Eigentum
des Verkäufers stehenden Nachbargrundstücks geschlossen werden (Abgrenzung zu Senat, Urteil
vom 18. Januar 2008 – V ZR 174/06, NJW 2008, 1658).
3. Weckt der Verkäufer eines Grundstücks bei dem Käufer vor Vertragsschluss falsche – einseitige –
Vorstellungen über den tatsächlichen Umfang seines Eigentums oder erkennt er eine entsprechende
Fehlvorstellung über den Grenzverlauf, klärt den Käufer aber nicht über den wahren Grenzverlauf
auf, fehlt es in aller Regel an einer Einigung über den Verkauf eines scheinbar zu dem Grundstück
des Verkäufers zugehörigen fremden Grundstücks. Der Verkäufer kann allerdings wegen
Verschuldens bei Vertragsschluss zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts scheidet ein Rücktritt von dem
Kaufvertrag aus. Der Kaufgegenstand sei in dem notariellen Kaufvertrag eindeutig
bezeichnet und umfasse nur das Flurstück 291/3. Ob die Beklagten vor Vertragsabschluss
erklärt haben, das Grundstück stehe im Umfang seiner natürlichen
Abgrenzungen einschließlich der zu dem Flurstück 277/22 gehörenden Fläche
in ihrem Eigentum, könne dahinstehen. Eine Vereinbarung über die Beschaffenheit
des Kaufgegenstandes sei nicht zustande gekommen, weil eine solche
Erklärung keinen Niederschlag in dem formbedürftigen Vertrag gefunden habe.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei daher grundsätzlich davon
auszugehen, dass den Parteien insoweit der Rechtsbindungswille fehle. Ein
etwaiger Anspruch aus vorvertraglichem Verschulden sei verjährt. Schließlich bestehe
auch kein Bereicherungsanspruch, weil eine Anfechtung mehr als zehn
Jahre nach Vertragsschluss ausgeschlossen sei.

II.
Das hält revisionsrechtlicher Überprüfung im Ergebnis stand.

1. Mit der gegebenen Begründung lässt sich der geltend gemachte Anspruch
auf Rückabwicklung des Kaufvertrags allerdings nicht verneinen. Entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts kommt ein aus kaufrechtlicher Sachmängelhaftung
hergeleitetes Rücktrittsrecht gemäß § 434 BGB i.V.m. § 437 Nr. 2
BGB von vornherein nicht in Betracht. Zur Beschaffenheit eines verkauften
Grundstücks - hier: Flurstück 291/3 - gehört es nicht, dass es sich auf ein Nachbargrundstück
- hier: Flurstück 277/22 - erstreckt. Dies könnte auch nicht Gegenstand
einer Beschaffenheitsvereinbarung sein; eine solche Vereinbarung legt
vielmehr den Kaufgegenstand selbst und nicht lediglich dessen Beschaffenheit
fest (vgl. Senat, Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 245/10, NJW 2012, 846
Rn. 9). Die Tatsache, dass sich ein verkauftes Grundstück nicht auf ein Nachbargrundstück
erstreckt, kann allenfalls unter besonderen Umständen dazu führen,
dass dem verkauften Grundstück selbst eine vereinbarte Beschaffenheit fehlt
(vgl. Senat, Urteil vom 16. März 1973 - V ZR 118/71, BGHZ 60, 319 zu dem
Verkauf eines - vermeintlichen - Seegrundstücks). Solche besonderen Umstände
liegen hier nicht vor.

2. Dieser Rechtsfehler hat sich indes im Ergebnis nicht ausgewirkt. Denn
ein Anspruch der Kläger auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages
kommt auch unter keinem anderen denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt in Betracht.

a) Insbesondere ergibt sich, anders als die Revision meint, ein auf § 433
Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 326 Abs. 5, § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB gestützter
Anspruch auf Rückabwicklung nicht daraus, dass sich die Parteien unter Berücksichtigung
der Rechtsprechung des Senats zur sogenannten falsa demonstratio
auf den Verkauf eines Grundstücks geeinigt hätten, das sowohl das Flurstück
291/3 als auch das Flurstück 277/22 umfasste.

aa) Hierbei ist allerdings entgegen der von dem Beklagtenvertreter in der
mündlichen Verhandlung vertretenen Ansicht zugunsten der Kläger für das Revisionsverfahren
zu unterstellen, dass sie, sofern eine Einigung im vorstehenden
Sinne, also gerichtet auf ein aus beiden Flurstücken bestehendes Grundstück
erfolgt wäre, allein an dem Flurstück 291/3 kein Interesse im Sinne des § 323
Abs. 5 Satz 1 BGB hätten und daher zum Rücktritt vom ganzen Vertrag berechtigt
wären. Denn ob es sich etwa um eine ganz untergeordnete Fläche handelt, kann
der Senat in Ermangelung von Feststellungen (§ 559 Abs. 1 ZPO) zu den tatsächlichen
Verhältnissen des mit dem Wohnhaus bebauten Flurstücks 291/3
nicht selbst beurteilen.

bb) Anders als die Beklagten meinen, steht auch nicht fest, dass der Rücktritt
von einem nach Ansicht der Revision über beide Flurstücke geschlossenen
Kaufvertrag bereits an der erhobenen Einrede der Verjährung scheitert. Auf der
Grundlage der getroffenen Feststellungen lässt sich nicht beurteilen, ob ein von
den Klägern erklärter Rücktritt gemäß § 218 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB unwirksam
wäre.

(1) Nach § 218 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB ist der Rücktritt u.a. dann unwirksam,
wenn der Schuldner nach § 275 Abs. 1 BGB nicht zu leisten braucht und
der Anspruch auf die Leistung verjährt wäre. Für den Anspruch auf Übereignung
des Grundstücks richtet sich die Verjährung nach § 196 BGB und beträgt zehn
Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 200 Satz 1 BGB mit der Entstehung
des Anspruchs. Hierunter ist der Zeitpunkt zu verstehen, in welchem der Anspruch
erstmalig geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt
werden kann. In der Regel ist damit, sofern keine besonderen Absprachen getroffen
sind, der Zeitpunkt der Fälligkeit (§ 271 BGB) maßgebend (vgl. Senat,
Urteil vom 17. Dezember 1999 - V ZR 448/98, WM 2000, 536, 537 mwN).

(2) Ein auf die Übereignung eines Grundstücks gerichteter kaufvertraglicher
Anspruch wird regelmäßig nicht bereits mit Vertragsschluss fällig. Denn üblicherweise
werden in einem Grundstückskaufvertrag Regelungen getroffen, um
den Verkäufer davor zu schützen, dass er das Eigentum an seinem Grundstück
verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Oktober
2020 - V ZB 67/19, ZfIR 2021, 74 Rn. 23; NK-BGB/Grziwotz, 5. Aufl., § 925
Rn. 39 ff.; Staudinger/Diehn, BGB [30.6.2021], § 925 Rn. 143 ff., jeweils mwN).
Solche Regelungen zur Sicherung des Verkäufers können dazu führen, dass der
Anspruch auf Eigentumsverschaffung, der auch die Pflicht des Verkäufers umfasst,
bei den zur Grundbucheintragung erforderlichen Maßnahmen mitzuwirken
(vgl. Senat, Urteil vom 30. April 1971 - V ZR 177/68, WM 1971, 937; Urteil vom
19. Oktober 2007 - V ZR 211/06, BGHZ 174, 61 Rn. 32), erst mit dem Nachweis
der Kaufpreiszahlung fällig wird.

(3) Wann der Eigentumsverschaffungsanspruch fällig geworden und ob
der Rücktritt ausgehend hiervon rechtzeitig erfolgt ist, steht indes nicht i.S.v.
§ 559 ZPO fest. Denn das Berufungsgericht nimmt zwar die tatsächlichen Feststellungen
des Landgerichts in Bezug (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO), diese
enthalten aber weder die vertraglichen Regelungen noch eine konkrete Bezugnahme,
sondern lediglich eine unzulässige (vgl. Senat, Beschluss vom 20. November
2014 - V ZB 204/13, ZWE 2015, 97 Rn. 5) pauschale Verweisung auf die
wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen.

cc) Entgegen der Revision ist aber weder den getroffenen Feststellungen
noch dem von ihr in Bezug genommenen Klägervortrag zu entnehmen, dass die
Parteien sich auf den Kauf eines aus den beiden Flurstücken 291/3 und 277/22
bestehenden Grundstücks geeinigt und den Kaufgegenstand in dem notariellen
Kaufvertrag nur versehentlich falsch bezeichnet haben.

(1) Bei der Auslegung des notariellen Kaufvertrags ist, wie auch das Berufungsgericht
richtig gesehen hat, zunächst der Wortlaut der notariellen Vertragsurkunde
in den Blick zu nehmen. Danach bestand lediglich eine Verpflichtung
der Beklagten zur Übertragung des Flurstücks 291/3.

(a) Für die Auslegung eines - hier gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB -
formbedürftigen Vertrages können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
zwar auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände herangezogen
werden. Dies setzt aber grundsätzlich voraus, dass der einschlägige rechtsgeschäftliche
Wille der Parteien in der formgerechten Urkunde einen, wenn auch
nur unvollkommenen, Ausdruck gefunden hat (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom
20. Dezember 1974 - V ZR 132/73, BGHZ 63, 359, 362; Urteil vom 25. März 1983
- V ZR 268/81, BGHZ 87, 150, 154; Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16,
NJW-RR 2017, 712 Rn. 22).

(b) Daran fehlt es. Eine (auch) auf das Flurstück 277/22 bezogene Vereinbarung
hat in der Urkunde keinen auch nur unvollkommenen Ausdruck gefunden,
so dass nach dem Wortlaut der Vertragsurkunde davon auszugehen ist, dass die
Beklagten das als Flurstück 291/3 bezeichnete Grundstück nur in dem Zuschnitt
und Umfang verkaufen wollten wie aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster
ersichtlich (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW
2008, 1658 Rn. 10; Urteil vom 12. Oktober 2012 - V ZR 187/11, NJW-RR 2013,
789 Rn. 20; Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712
Rn. 21).

(2) Allerdings gilt das Erfordernis des zumindest andeutungsweisen Niederschlags
des Vereinbarten in der Urkunde bei einer versehentlichen Falschbezeichnung
nicht (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW
2008, 1658 Rn. 13).

(a) Der Wortsinn einer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltenen
Erklärung ist nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien
in der Erklärung Begriffe anders als nach dem Wortsinn verstehen oder mit
Flurstücks- oder Grundbuchangaben andere Vorstellungen über den verkauften
Grundbesitz verbinden (sog. versehentliche Falschbezeichnung bzw. falsa
demonstratio). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts
daran, dass - wie auch sonst - nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich
Gewollte gilt. Dieser Grundsatz ist nach gefestigter Rechtsprechung des Senats,
die schon auf das Reichsgericht zurückgeht, auch auf formgebundene Rechtsgeschäfte
anzuwenden (vgl. Senat, Urteil vom 25. März 1983 - V ZR 268/61,
BGHZ 87, 150, 152 f. mwN; Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW-RR
2017, 712 Rn. 21).

(b) Dies steht auch nicht in Widerspruch zu der von dem Berufungsgericht
herangezogenen Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 6. November 2015
- V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15) zur wirksamen Begründung einer Beschaffenheitsvereinbarung
in einem formbedürftigen Kaufvertrag (so aber MüKoBGB/
Einsele, 9. Aufl., § 125 Rn. 38; Baer, ZfIR 2016, 360 f.).

(aa) Für die Begründung einer formwirksamen Vereinbarung über die Beschaffenheit
des Kaufgegenstandes in einem Grundstückskaufvertrag gilt, dass
der Wille der Parteien einen - wenn auch nur unvollkommenen - Ausdruck in der
Urkunde gefunden haben muss. Daher führt eine Beschreibung von Eigenschaften
eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss,
die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu
einer Beschaffenheitsvereinbarung, weil die Parteien nicht davon ausgehen können,
dass im Vorfeld des Vertragsschlusses erteilte Informationen über das
Grundstück oder über das auf diesem Grundstück stehende Gebäude zum Inhalt
der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn diese nicht als geschuldete Beschaffenheit
im Kaufvertrag erwähnt werden (vgl. Senat, Urteil vom 6. November
2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15; Urteil vom 22. April 2016
- V ZR 23/15, ZfIR 2016, 785 Rn. 18).

(bb) Hierin liegt der entscheidende Unterschied zu einer versehentlichen
Falschbezeichnung des Kaufgegenstandes. Bei einer solchen falsa demonstratio
verstehen die Parteien nämlich das objektiv Erklärte anders, weil sie tatsächlich
etwas anderes vereinbart haben und - irrtümlich - davon ausgehen, dies auch im
Vertrag zum Ausdruck gebracht zu haben. Der Kaufgegenstand ist im Vertrag
- wenn auch fehlerhaft - entsprechend der Einigung der Parteien bezeichnet, so
dass dem Formerfordernis Genüge getan ist. Beurkundet ist dann das wirklich
Gewollte, nur falsch Bezeichnete (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2008
- V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 13; Urteil vom 12. Oktober 2012
- V ZR 187/11, NJW-RR 2013, 789 Rn. 20; Urteil vom 21. Oktober 2016
- V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712 Rn. 22).

(cc) Die unterschiedliche Behandlung dieser beiden Konstellationen rechtfertigt
sich aus der Überlegung, dass in den Fällen der versehentlichen Falschbezeichnung
die von den Parteien übereinstimmend verstandene Regelung in
der notariellen Urkunde enthalten ist. Lediglich bei der Auslegung der getroffenen
Vereinbarung muss auf außerurkundliche Umstände zurückgegriffen werden. Bei
vorvertraglichen Erklärungen zur Beschaffenheit des Kaufgegenstandes, die in
der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden, liegt dagegen keine versehentliche
Falschbezeichnung vor, sondern es fehlt regelmäßig an einem entsprechenden
Rechtsbindungswillen und damit an einer Beschaffenheitsvereinbarung
(näher Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349
Rn. 17 f. mwN).

(3) Es steht aber weder fest noch lässt sich dem Vortrag der Kläger entnehmen,
dass die Vertragsparteien in der Erklärung Begriffe anders als nach dem
Wortsinn verstanden oder mit Flurstücks- oder Grundbuchangaben andere, von
den Angaben im Grundbuch und Liegenschaftskataster abweichende Vorstellungen
über den verkauften Grundbesitz verbunden haben.

(a) Zu einer versehentlichen Falschbezeichnung kann es zunächst
dadurch kommen, dass die Parteien eines Grundstückskaufvertrags die Parzellenbezeichnung
verwechseln oder vergessen, eine von mehreren verkauften
Parzellen im notariellen Vertrag aufzuführen (vgl. Senat, Urteil vom
25. März 1983 - V ZR 268/81, BGHZ 87, 150, 152).

(b) Angewendet hat der Senat die Grundsätze der falsa demonstratio außerdem,
wenn im Vertragstext als Kaufgegenstand irrtümlich das gesamte
Grundstück genannt wird, obwohl nur eine bestimmte Teilfläche verkauft und
übereignet werden soll (vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01,
NJW 2002, 1038; Urteil vom 12. Oktober 2012 - V ZR 187/11, NJW-RR 2013,
789). Ebenfalls bejaht hat der Senat die Anwendung der Grundsätze der falsa
demonstratio für den Verkauf einer Fläche, die zwar in dem notariellen Kaufvertrag
versehentlich nicht bezeichnet war, die aber nach den Umständen des Einzelfalls
mitverkauft sein sollte (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 1967 - V ZR 4/66,
WM 1967, 701 für den Verkauf eines ganzen Buchenwalds; Urteil vom 18. Januar
2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 für den Verkauf einer ganzen Parkanlage).

(c) Dass mehr oder weniger verkauft werden soll als in dem notariellen
Grundstückskaufvertrag genannt, ist allerdings eine eng begrenzte Ausnahme.
Grundsätzlich soll das Grundstück nur in dem aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster
ersichtlichen Zuschnitt und Umfang verkauft werden (vgl.
Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 10; Urteil
vom 12. Oktober 2012 - V ZR 187/11, NJW-RR 2013, 789 Rn. 20; Urteil vom
21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712 Rn. 21). Dass der Grenzverlauf
in der Natur häufig nur ungenau abgebildet wird, darf als bekannt vorausgesetzt
werden und führt in aller Regel nicht zu der beidseitigen Vorstellung, die
Grenzeinrichtung bestimme Maß und Größe (ebenso Krüger, ZNotP 2009, 2, 4;
zu weitgehend daher OLG Hamm NJW-RR 1992, 152, 153).

(d) Dies gilt umso mehr, wenn das vermeintlich mitverkaufte, im Vertrag
aber nicht bezeichnete Grundstück nicht im Eigentum des Verkäufers steht. Denn
es stellt den absoluten Regelfall dar, dass der Verkäufer eines Grundstücks nur
das ihm gehörende Grundstück, nicht aber auch das nicht in seinem Eigentum
stehende Nachbargrundstück oder auch nur Teile davon verkaufen will. Auch der
Käufer geht in aller Regel hiervon aus. Etwas anderes ergibt sich insbesondere
nicht schon aus einer gemeinsamen Besichtigung des Grundstücks. Aus dem
Umstand, dass die Kaufvertragsparteien die tatsächlichen Verhältnisse des im
Eigentum des Verkäufers stehenden Grundstücks bei einer Besichtigung zur
Kenntnis genommen haben, kann, auch wenn dieses Grundstück und das angrenzende
Nachbargrundstück scheinbar eine Einheit bilden, nur im Ausnahmefall
auf eine Einigung über den Mitverkauf des nicht im Eigentum des Verkäufers
stehenden Nachbargrundstücks geschlossen werden. Nicht jede Abweichung
etwa der Einfriedung von der vermessenen Grundstücksgrenze rechtfertigt die
Annahme, dass die Parteien nicht das vermessene, sondern das bei der Besichtigung
in seinen tatsächlichen Grenzen wahrgenommene Grundstück zum Vertragsgegenstand
machen wollen und dieses im notariellen Grundstückskaufvertrag
lediglich versehentlich falsch bezeichnet haben. Hierfür bedarf es vielmehr
besonderer und gewichtiger Indizien.

(e) Insbesondere scheidet die Anwendung der Grundsätze der falsa demonstratio
von vornherein aus, wenn die Parteien nicht einem beidseitigen Irrtum
unterliegen, sondern der Verkäufer den tatsächlichen, von den natürlichen Gegebenheiten
vor Ort abweichenden Grenzverlauf kennt und den Käufer hierüber
nicht, wie geboten, aufklärt. Weckt der Verkäufer eines Grundstücks bei dem
Käufer vor Vertragsschluss falsche - einseitige - Vorstellungen über den tatsächlichen
Umfang seines Eigentums oder erkennt er eine entsprechende Fehlvorstellung
über den Grenzverlauf, klärt den Käufer aber nicht über den wahren
Grenzverlauf auf, fehlt es in aller Regel an einer Einigung über den Verkauf eines
scheinbar zu dem Grundstück des Verkäufers zugehörigen fremden Grundstücks;
ein Fall der nur versehentlichen Falschbezeichnung durch Benennung
allein des im Eigentum des Verkäufers stehenden Grundstücks ist dann nicht gegeben
und es besteht kein auf das fremde Nachbargrundstück gerichteter Erfüllungsanspruch.
Der Verkäufer kann allerdings wegen Verschuldens bei Vertragsschluss
zum Schadensersatz verpflichtet sein (vgl. Senat, Urteil vom 11. November
2011 - V ZR 245/10, NJW 2012, 846 Rn. 6).

(f) Es ist nach alledem zwar nicht gänzlich ausgeschlossen, unter Berücksichtigung
der besonderen Umstände des Einzelfalls auch bezüglich eines nicht
im Eigentum des Verkäufers stehenden Grundstücks zur Bejahung einer dieses
Grundstück einschließenden Einigung unter Anwendung der Grundsätze der
falsa demonstratio zu gelangen (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2008
- V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 12 für den Verkauf einer gesamten, sich auf
das Nachbargrundstück erstreckenden parkähnlichen Gartenanlage). Vorliegend
ergeben sich für eine solche lediglich ausnahmsweise anzunehmende Einigung
aber weder aus den getroffenen Feststellungen noch bei Zugrundelegung des
von der Revision aufgezeigten Klägervortrags hinreichende Anhaltspunkte.
(aa) Ausweislich der von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen
Feststellungen des Landgerichts haben die Kläger behauptet, dass sie bei Abschluss
des notariellen Kaufvertrags davon ausgegangen seien, dass das Flurstück
277/22 mitveräußert sei. Die Beklagten hätten sie nicht über die Eigentumsverhältnisse
bezüglich des Flurstücks 277/22 aufgeklärt. Grundlage des Kaufvertrags
sei nach einer Abrede mit den Beklagten gewesen, dass die Kläger das
Flurstück 277/22 mit erwerben würden. Die Revision verweist ergänzend auf Klägervortrag
dazu, dass die Beklagten bei Begehung des Grundbesitzes zugesichert
hätten, dass die in Natur vorhandene und als Gesamtobjekt aufzufassende
Immobilie mit den dort vorhandenen Abgrenzungen in der Natur vollständig in
ihrem Eigentum stehe. Sämtliche Vertragsbeteiligten seien davon ausgegangen,
sei. An dieser Erklärung müssten die Beklagten sich festhalten lassen, obwohl
sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von dem fremden Eigentum
des Nachbarn gehabt hätten. Den Beklagten sei bei Beurkundung des Grundstückskaufvertrags
bewusst gewesen, dass es den Klägern auch auf das Flurstück
277/22 entscheidend angekommen sei; sie hätten allerdings die wirklichen
Eigentumsverhältnisse verschwiegen.

(bb) Daraus lässt sich keine Einigung auf den Mitverkauf des im Eigentum
des Nachbarn stehenden Flurstücks, die im notariellen Kaufvertrag lediglich versehentlich
falsch wiedergegeben worden wäre, herleiten. Auszugehen ist, wie
ausgeführt (oben Rn. 26), zunächst davon, dass die Beklagten (nur) das in ihrem
Eigentum stehende und auch im Kaufvertrag genannte Grundstück so verkaufen
wollten, wie es aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlich
war. Auch die Kläger konnten, obwohl sie das Flurstück 277/22 als dem Flurstück
291/3 zugehörig begriffen haben, nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass die
Beklagten mehr verkaufen wollten, als ihnen selbst gehörte. Und selbst wenn
auch die Beklagten davon ausgegangen sein sollten, dass das Flurstück des
Nachbarn (277/22) Bestandteil ihres eigenen Grundstücks (291/3) war, sind keinerlei
Anhaltspunkte festgestellt oder von der Revision vorgebracht, die ausnahmsweise
auf den auch von den Klägern so zu verstehenden Willen der Beklagten
hindeuten könnten, mehr verkaufen zu wollen als das, was nach dem
Grundbuch und dem Liegenschaftskataster in ihrem Eigentum stand. Hierfür genügt,
wie ausgeführt (oben Rn. 27), insbesondere die gemeinsame Besichtigung
nicht. Sollten die Beklagten dagegen Kenntnis von den wahren Eigentumsverhältnissen
gehabt und die Kläger hierüber fahrlässig oder vorsätzlich im Unklaren
gelassen haben - der von der Revision aufgezeigte Klägervortrag ist insoweit
nicht eindeutig - gälte nichts anderes. Dann fehlt es erst recht an einer Einigung
auf einen Mitverkauf des fremden Flurstücks, dessen Aufnahme in den notariellen
Kaufvertrag lediglich versehentlich unterblieben wäre.

b) Ein auf der Grundlage des Klägervorbringens grundsätzlich in Betracht
kommender Anspruch aus culpa in contrahendo gemäß § 280 Abs. 1, § 311
Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB ist allerdings verjährt.

aa) Haben die Beklagten, wovon für die Revisionsinstanz auszugehen ist,
einen Irrtum der Kläger über den Grenzverlauf und damit den Umfang des zu
verkaufenden Grundstücks hervorgerufen oder einen solchen Irrtum erkannt,
aber nicht berichtigt, scheidet zwar eine Einigung auf den Mitverkauf des Nachbargrundstücks
und eine lediglich versehentliche Falschbezeichnung im Kaufvertrag
aus. Es kommt dann aber eine Inanspruchnahme der Beklagten wegen culpa
in contrahendo (§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB) in Betracht (vgl.
Senat, Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 245/10, NJW 2012, 846 Rn. 6).
Eine Haftung der Beklagten dem Grunde nach wäre dann, da der Anwendungsbereich
der Sachmängelhaftung nicht eröffnet ist (oben Rn. 5), auch nicht davon
abhängig, ob sie nur fahrlässig oder sogar vorsätzlich gehandelt haben (vgl.
Senat, Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 245/10, aaO Rn. 9; zur Abgrenzung
Senat, Urteil vom 8. April 2011 - V ZR 185/10, NJW 2011, 2128 Rn. 25).

bb) Ein solcher Anspruch kann zwar auf Rückabwicklung gerichtet sein,
wenn die von den Beklagten versprochene Leistung, hier also (nur) das Flurstück
291/3 ohne das Flurstück 277/22, für die Zwecke der Kläger nicht geeignet ist
und hierin der Schaden besteht (vgl. Senat, Urteil vom 26. September 1997
- V ZR 29/96, NJW 1998, 302; Urteil vom 19. Dezember 1997 - V ZR 112/96,
NJW 1998, 898). Auch davon ist nach dem Klägervortrag auszugehen. Dieser
Anspruch ist aber, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat,
verjährt. Die Verjährung richtet sich nach §§ 196, 200 BGB, da § 196 BGB nach
der Rechtsprechung des Senats auch Rückabwicklungsansprüche aus einem
Grundstückskaufvertrag erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2008
- V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824 Rn. 20; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB
[2019], § 196 Rn. 6). Danach verjährt der Anspruch in zehn Jahren, wobei die
Verjährungsfrist mit der Entstehung des Anspruchs beginnt. Da der Schaden
nach dem Klägervortrag in der Eingehung der für ihre Zwecke ungeeigneten vertraglichen
Verpflichtung besteht, ist der Anspruch mit Abschluss des Grundstückskaufvertrages
im Jahr 2009 entstanden. Auf die Kenntnis der Kläger
kommt es für den Verjährungsbeginn nach § 200 Satz 1 BGB nicht an. Die im
Jahr 2020 eingegangene Klage konnte die Verjährung daher nicht mehr hemmen.

c) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Ausschluss des Anfechtungsrechts
nimmt die Revision - zu Recht, da seit der Abgabe der Willenserklärung
der Kläger zehn Jahre verstrichen sind - hin.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.