letzte Aktualisierung: 3.9.2021
BGH, Urt. v. 2.7.2021 – V ZR 201/20

WEG § 26 Abs. 1; UmwG § 20 Abs. 1 Nr. 2
Ausgliederung aus dem Vermögen eines zum Verwalter bestellten e. K.; Übergang der Organstellung des Verwalters

Bei der Ausgliederung eines zum Verwalter bestellten einzelkaufmännischen Unternehmens zur
Neugründung einer Kapitalgesellschaft gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag in aller
Regel im Wege der Rechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; allein der Umstand,
dass eine natürliche Person zum Verwalter bestellt wurde, gibt dem Verwalteramt und -vertrag nicht
ein höchstpersönliches Gepräge (Fortführung von Senat, Urteil vom 21. Februar 2014 – V ZR
164/13, BGHZ 200, 221).

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts widerspricht der angefochtene
Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, weil es an den für die Neubestellung
eines Verwalters erforderlichen Alternativangeboten fehle. Enthalte der mit einem
Einzelunternehmer geschlossene Verwaltervertrag - wie hier - für Umwandlungsfälle
keine Regelung, sei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung im Zweifel
eine personenbezogene Bestellung anzunehmen. Das Verwalteramt gehe daher
bei einer Ausgliederung des einzelkaufmännischen Unternehmens zum Zwecke
der Neugründung einer GmbH nicht auf diese über. Der angefochtene Beschluss
sei auch nicht als Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Fortführung
des Verwalteramtes und des Verwaltervertrages durch die GmbH anzusehen,
weil nicht davon ausgegangen werden könne, dass die Wohnungseigentümer
sich bewusst gewesen seien, einen neuen Verwalter in geänderter Rechtsform
zu bestellen. Selbst wenn man den Beschluss als faktische Wiederbestellung des
Verwalters ansehen wollte, sei die Einholung von Alternativangeboten nicht entbehrlich
gewesen, weil sich der Sachverhalt seit der Erstbestellung infolge der
Ausgliederung des Einzelunternehmens in die GmbH verändert habe.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die zulässige Revision ist
begründet. Die von dem Berufungsgericht gegebene Begründung, der angefochtene
Beschluss über die Verlängerung der Bestellung und des Verwaltervertrages
der K. GmbH widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung,
weil zuvor keine Alternativangebote eingeholt worden seien, trägt die
Ungültigerklärung nicht.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus,
dass es nach der Rechtsprechung des Senats bei der Neubestellung eines Verwalters
regelmäßig geboten ist, Alternativangebote einzuholen (vgl. Senat, Urteil
vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, NZM 2011, 515 Rn. 12 f.; Urteil vom
24. Januar 2020 - V ZR 110/19, NZM 2020, 663 Rn. 12). Bei der Wiederbestellung
des amtierenden Verwalters ist die Einholung von Alternativangeboten
anderer Verwalter hingegen nur geboten, wenn sich seit der Erstbestellung des
wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat (Senat, Urteil
vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, aaO).

2. Rechtsfehlerhaft ist indes die Annahme des Berufungsgerichts, der
angefochtene Beschluss über die Verlängerung des Verwaltervertrages und der
Verwalterbestellung der K. GmbH sei als Neubestellung
des Verwalters anzusehen und habe daher nicht ohne Einholung von Alternativangeboten
gefasst werden dürfen. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen
Begründung kann nicht von einer Neubestellung des Verwalters ausgegangen
werden. Für das Revisionsverfahren ist, weil das Berufungsgericht dies ausdrücklich
offengelassen hat, zugunsten der Beklagten zu unterstellen, dass die
Ausgliederung wirksam war und das gesamte Hausverwaltungsunternehmen der
ehemaligen Verwalterin erfasst. Dann sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
die Verwalterstellung und der Verwaltervertrag auf die GmbH übergegangen
und ist der Beschluss über die Verlängerung ihrer Bestellung und des
Vertrages nicht als Neuwahl, sondern als Wiederwahl des amtierenden Verwalters
anzusehen. Allerdings ist umstritten, ob im Falle der Ausgliederung eines
einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft
die Verwalterstellung und der Verwaltervertrag auf letztere übergehen.

a) Eine Ansicht lehnt die Rechtsnachfolge der Kapitalgesellschaft in den
Verwaltervertrag und das Verwalteramt des Einzelkaufmanns ab (vgl. BayObLG,
ZfIR 2002, 390; Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 26 Rn. 18b;
MüKoBGB/Zschieschack, 8. Aufl., § 26 WEG nF Rn. 14; Niedenführ in
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 18;
Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl., § 26 Rn. 11; BeckOGK/Greiner, WEG
[1.6.2021], § 26 Rn. 34; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 36 Rn. 6;
jurisPK-BGB/Geiben, 9. Aufl., WEG § 26 Rn. 36; Zajonz/Nachtwey, ZfIR 2008,
701, 705; Wicke/Menzel, MittBayNot 2009, 203, 206, 208; Sommer, ZWE 2017,
203, 206). Wenn eine natürliche Person zum Verwalter bestellt werde, sei der
Vertrag von einem persönlichen Vertrauensverhältnis geprägt und habe das Amt
höchstpersönlichen Charakter (vgl. BayObLG, ZfIR 2002, 390; MüKoBGB/
Zschieschack, 8. Aufl., § 26 WEG nF Rn. 14). Mit der Umwandlung verlören die
Wohnungseigentümer ihren Einfluss auf die Person des Verwalters, da eine Mitwirkungsmöglichkeit
bei der Auswechslung von Gesellschaftern und Geschäftsführern
der juristischen Person nicht bestehe (vgl. BayObLG, ZfIR 2002, 390;
BeckOGK/Greiner, WEG [1.6.2021], § 26 Rn. 34; ähnlich Niedenführ in Niedenführ/
Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 18).

b) Nach anderer Ansicht gehen Verwaltervertrag und Verwalteramt bei der
Ausgliederung des einzelkaufmännischen Unternehmens auf die neu entstehende
Kapitalgesellschaft über (vgl. Erman/Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 26 WEG
Rn. 1; Bärmann/Becker, WEG 14. Aufl., § 26 Rn. 39; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl.,
§ 26 Rn. 33; BeckOK WEG/Elzer [2.4.2021], § 26 Rn. 23, 32; Vossius in
Widmann/Mayer, Umwandlungsrecht [Oktober 2015], UmwG § 20 Rn. 323;
Lutter/Lieder, UmwG, 6. Aufl. § 131 Rn. 86; BeckOGK/Wiersch/Breuer, UmwG
[1.10.2020], § 131 Rn. 47; Becker, FS Merle 2010, S. 51, 60 f.; Rapp, ZfIR 2001,
754; Lüke, ZfIR 2002, 469, 470; Wachter, EWiR 2014, 343 f.; Krebs, GWR 2014,
194; Serr, ZWE 2016, 307, 311; wohl auch Schmitt/Hörtnagel, UmwG, 9. Aufl.,
§ 131 Rn. 76; für Personengesellschaften auch Armbrüster/Greis, ZfIR 2014,
327, 332). Bei Umwandlungsvorgängen könne nicht pauschal auf die höchstpersönliche
Amtsausübung abgestellt werden. Die Teilnehmer des Rechtsverkehrs
erwarteten im Allgemeinen nicht, dass der Inhaber des im Handelsregister eingetragenen
Unternehmens die Aufgaben des Verwalters höchstpersönlich wahrnehme
(vgl. etwa Erman/Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 26 WEG Rn. 1; Wachter,
EWiR 2014, 343, 344).

c) Der Senat hat die Frage bislang nicht entschieden. Er hat zwar für den
Fall der Verschmelzung einer zur Verwalterin bestellten juristischen Person auf
eine andere juristische Person ausgesprochen, dass die Organstellung und der
Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden
Rechtsträger übergehen. Dabei hat er aber ausdrücklich offen gelassen, ob dies
auch für eine Spaltung gilt, insbesondere für die Ausgliederung eines einzelkaufmännischen
Unternehmens (Senat, Urteil vom 21. Februar 2014 - V ZR 164/13,
BGHZ 200, 221 Rn 20). Er entscheidet die Frage nunmehr im Sinne der zuletzt
genannten Ansicht. Bei der Ausgliederung eines zum Verwalter bestellten einzelkaufmännischen
Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft
gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag in aller Regel im Wege der
Rechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; allein der
Umstand, dass eine natürliche Person zum Verwalter bestellt wurde, gibt dem
Verwalteramt und -vertrag nicht ein höchstpersönliches Gepräge.

aa) Wie der Senat bereits entschieden hat, kann die Frage, ob Verwalteramt
und Verwaltervertrag bei Umwandlungsvorgängen auf die übernehmende
Gesellschaft übergehen, nicht anhand der Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches
(§§ 673, 613 Satz 1 BGB) oder des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 26
Abs. 1 WEG) beantwortet werden, da das Umwandlungsgesetz für solche Vorgänge
eine vorrangige Sonderregelung enthält (vgl. Senat, Urteil vom 21. Februar
2014 - V ZR 164/13, BGHZ 200, 221 Rn. 18 zur Verschmelzung). Dies gilt
auch in dem Fall, dass der Verwalter sein einzelkaufmännisches Unternehmen
zur Neugründung einer GmbH ausgliedert.

bb) Nach § 152 Satz 1 UmwG kann das von einem Einzelkaufmann
betriebene Unternehmen, dessen Firma im Handelsregister eingetragen ist, zur
Neugründung einer Kapitalgesellschaft ausgegliedert werden. Die Ausgliederung
stellt eine Unterform der Spaltung dar; ihre Rechtsfolgen richten sich nach § 158
i.V.m. den §§ 153 ff. UmwG sowie nach den §§ 123 ff. UmwG (vgl. etwa Leitzen
in Habersack/Wicke, UmwG, 2. Aufl., § 152 Rn. 9). Mit der Eintragung im Handelsregister
geht das von der Ausgliederung umfasste Vermögen des einzelkaufmännischen
Unternehmens einschließlich der Verbindlichkeiten im Wege der
partiellen Gesamtrechtsnachfolge (vgl. zu diesem Begriff
BeckOGK/Wiersch/Breuer [1.10.2020], UmwG § 131 Rn. 4; Raible in Maulbetsch/
Klumpp/Rose, UmwG, 2. Aufl., § 131 Rn. 3) auf den übernehmenden
Rechtsträger über (§ 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG). Erfasst die Ausgliederung das
gesamte Unternehmen des Einzelkaufmanns, so erlischt mit der Eintragung die
von dem Einzelkaufmann geführte Firma (§ 158 i.V.m. § 155 UmwG). Von dem
Übergang ausgenommen sind allerdings höchstpersönliche Rechte und Pflichten
(vgl. BGH, Urteil vom 13. August 2015 - VII ZR 90/14, ZIP 2015, 1823 Rn. 24 und
- im Zusammenhang mit der Aufhebung von § 132 UmwG aF -
BT-Drucks. 16/2919, S. 19, sowie zu der entsprechenden Regelung für die Verschmelzung
in § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG Senat, Urteil vom 21. Februar 2014
- V ZR 164/13, BGHZ 200, 221 Rn. 17).

cc) Daher kommt es entscheidend darauf an, ob das Verwalteramt und der
Verwaltervertrag aus umwandlungsrechtlicher Sicht als höchstpersönliche
Rechtsverhältnisse anzusehen sind. Dies ist regelmäßig nicht der Fall, und zwar
auch dann nicht, wenn eine natürliche Person mit den Aufgaben des Verwalters
betraut ist.

(1) Der Umstand allein, dass die Wohnungseigentümer eine natürliche
Person zum Verwalter bestellen, besagt nicht, dass es ihnen gerade darauf ankommt,
dass diese Person die Aufgaben des Verwalters höchstpersönlich wahrnimmt.

(a) Gegen diese Annahme spricht schon, dass das Umwandlungsgesetz
in den §§ 152 ff., 123 ff. Regelungen für die Ausgliederung des einzelkaufmännischen
Unternehmens enthält. Rechtsträger eines solchen Unternehmens ist stets
eine natürliche Person. Wäre generell davon auszugehen, dass Rechtsverhältnisse,
aus denen eine natürliche Person Dienst- oder Geschäftsbesorgungspflichten
unterliegt, höchstpersönlicher Natur sind, liefen diese umwandlungsrechtlichen
Regelungen für weite Tätigkeitsbereiche einzelkaufmännischer
Unternehmen leer.

(b) Auch die Stellung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft
rechtfertigt nicht die generelle Annahme eines höchstpersönlichen Rechtsverhältnisses.
Das Amt des Verwalters ist zwar mit Pflichten und Befugnissen
verbunden, deren sachgerechte Wahrnehmung und Erfüllung erhebliche Bedeutung
für die Wohnungseigentümer haben können. Den Wohnungseigentümern
wird es daher regelmäßig darauf ankommen, einen fachkundigen Verwalter zu
bestellen, dem sie die ordnungsgemäße Wahrnehmung der mit dem Amt verbundenen
Aufgaben zutrauen (vgl. auch § 19 Abs. 2 Nr. 6 i.V.m. § 26a WEG). Das
Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Eignung und Befähigung des von
ihnen ausgewählten Verwalters ist aber, wenn der Inhaber eines im Handelsregister
eingetragenen Unternehmens zum Verwalter bestellt wird, regelmäßig
nicht darauf gerichtet, dass dieser die Aufgaben des Verwalters höchstpersönlich
wahrnimmt. Vielmehr wird sich das Vertrauen im Regelfall auf die Expertise und
Leistungsfähigkeit des von dem Verwalter geführten Geschäftsbetriebs richten
(zutreffend Becker, FS Merle 2010, S. 51, 60; Wachter, EWiR 2014, 343, 344;
Serr, ZWE 2016, 311). Dieses Vertrauen wird nicht schon dadurch enttäuscht,
dass der Verwalter sein einzelkaufmännisches Unternehmen in eine neu gegründete
Kapitalgesellschaft ausgliedert, da mit der Umwandlung als solcher kein
Verlust an Sachkunde und Leistungsfähigkeit verbunden sein muss, namentlich
wenn der Verwalter als Gesellschafter und Geschäftsführer maßgeblichen Einfluss
auf die neu gegründete Gesellschaft nimmt. Das wird besonders deutlich,
wenn der Einzelkaufmann, der mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften
verwaltet, Mitarbeiter beschäftigt, denen die Betreuung bestimmter Objekte zugewiesen
ist. In einem solchen Fall bedingt die Umwandlung von vornherein keinen
personellen Wechsel in der Bearbeitung.

(2) Dass die Wohnungseigentümer nach der Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft
einen Wechsel in der Geschäftsführung und in dem Gesellschafterbestand
nicht mehr verhindern können, führt nicht zu einer anderen Bewertung.
Denn dem Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Person des Verwalters
kann in einem solchen Fall durch das Recht zu dessen Abberufung und zur
außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages ausreichend Rechnung
getragen werden. Dabei kann dahinstehen, ob die Ausgliederung des einzelkaufmännischen
Unternehmens des Verwalters und die damit verbundene Rechtsnachfolge
der Kapitalgesellschaft in Organstellung und Verwaltervertrag schon
für sich genommen einen wichtigen Grund darstellen, der die Wohnungseigentümergemeinschaft
zur Abberufung des Verwalters und zur außerordentlichen
Kündigung des Verwaltervertrages berechtigt (dafür etwa Rapp ZfIR 2001, 754,
755; Lüke ZfIR 2002, 469, 470; dagegen - allgemein für übergehende Verträge -
etwa Maulbetsch/Klumpp/Rose/Raible, UmwG, 2. Aufl., § 131 Rn. 25; offen gelassen
in BGH, Urteil vom 13. August 2015 - VII ZR 90/14, BGHZ 206, 332
Rn. 27; ablehnend für die Verschmelzung Senat, Urteil vom 21. Februar 2014
- V ZR 164/13, BGHZ 200, 221 Rn. 28). Denn ein solches Recht besteht jedenfalls
dann, wenn es zu einem solchen personellen Wechsel kommt und die Fortführung
der Verwaltung durch die Kapitalgesellschaft unter der neuen Geschäftsführung
den Wohnungseigentümer nicht zuzumuten ist, wobei insoweit keine hohen
Anforderungen zu stellen sind (vgl. Senat, Urteil vom 21. Februar 2014
- V ZR 164/13, BGHZ 200, 221 Rn. 28). Das gilt umso mehr, als die Abberufung
des Verwalters nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG in der zum 1. Dezember 2020 in
Kraft getretenen Fassung jederzeit möglich ist und der Verwaltervertrag spätestens
sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters endet (Satz 2). Die Wohnungseigentümer
können somit im Falle eines als nachteilig angesehenen Wechsels
in der Geschäftsführung der die Verwaltung übernehmenden GmbH den
Verwaltervertrag kurzfristig beenden, ohne dass die Voraussetzungen für die Annahme
eines zur Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes vorliegen müssen.

dd) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt die Höchstpersönlichkeit
des Rechtsverhältnisses zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter
auch nicht aus einer ergänzenden Vertragsauslegung des Verwaltervertrages
dahingehend, dass bei der Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter
im Zweifel von einem Ausschluss der Rechtsnachfolge auf eine Kapitalgesellschaft
auszugehen wäre.

(1) Voraussetzung hierfür wäre zunächst, dass der in § 131 Abs. 1 Nr. 1
UmwG angeordnete Übergang des abgespaltenen oder ausgegliederten Vermögens
als Gesamtheit auf den übernehmenden Rechtsträger überhaupt vertraglich
ausgeschlossen werden kann. In der Literatur ist umstritten, ob für einzelne
Rechtsverhältnisse bestehende Übertragungshindernisse die partielle Gesamtrechtsnachfolge
hindern können (siehe zum Streitstand etwa
BeckOGK/Wiersch/Breuer [1.10.2020], UmwG § 131 Rn. 9; ausdrücklich dagegen
etwa KK-UmwG/Simon, § 131 Rn. 16). Der Bundesgerichtshof hat für den
Bauvertrag und die Verschmelzung entschieden, dass ein vereinbartes Abtretungsverbot
nach § 399 Alt. 2 BGB dem Übergang der dem Auftragnehmer
gegen den Auftraggeber zustehenden Zahlungsansprüche auf die übernehmende
Gesellschaft aufgrund der in § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG angeordneten Gesamtrechtsnachfolge
anlässlich einer Verschmelzung des Auftragnehmers auf
die übernehmende Gesellschaft nicht entgegensteht (vgl. BGH, Urteil vom
22. September 2016 - VII ZR 298/14, NJW 2017, 71 Rn. 25 ff.). Es kann aber im
Ergebnis dahinstehen, ob der Übergang des mit einem einzelkaufmännischen
Unternehmen geschlossenen Verwaltervertrages auf eine Kapitalgesellschaft im
Wege der Ausgliederung durch eine vertragliche Regelung ausgeschlossen werden
kann, denn die von dem Berufungsgericht befürwortete Auslegung des Verwaltervertrages
kommt schon aus anderen Gründen nicht in Betracht.

(2) Es fehlt bereits an einer planwidrigen Lücke in dem Verwaltervertrag,
die Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung wäre (vgl. Senat,
Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 11/18, NJW 2020, 2104 Rn. 16, insoweit nicht
abgedruckt in BGHZ 225, 1). Der Verwaltervertrag enthält zwar keine Regelung
über die Folgen einer Umwandlung des Unternehmens der Verwalterin. Dies war
aber auch nicht erforderlich, weil die Rechtsfolgen der Ausgliederung des einzelkaufmännischen
Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft in
den § 158 i.V.m. §§ 153 ff. UmwG sowie §§ 123 ff. UmwG geregelt sind. Danach
gehen bestehende Verträge im Wege der Rechtsnachfolge über.

(3) Zudem entspräche eine ergänzende Auslegung des Verwaltervertrages
dahingehend, dass dieser von der Rechtsnachfolge ausgenommen ist, nicht
dem hypothetischen Willen der Parteien (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 14. Februar
2020 - V ZR 11/18, NJW 2020, 2104 Rn. 17, insoweit nicht abgedruckt in
BGHZ 225, 1), denn sie wäre nicht interessengerecht.

(a) Dass der Ausschluss der Rechtsnachfolge dem Interesse des Verwalters,
der sein einzelkaufmännisches Unternehmen auf eine Kapitalgesellschaft
ausgliedert, widerspräche, liegt auf der Hand, denn die Maßnahme zielt gerade
auf den Übergang der von ihr umfassten Verträge auf das neu gegründete Unternehmen.
Der Verwalter müsste, wenn der Übergang des Verwaltervertrages
ausgeschlossen wäre, für jede von ihm verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaft
eine Eigentümerversammlung einberufen, damit diese der Übertragung
zustimmt oder die Bestellung der Kapitalgesellschaft und den Abschluss eines
neuen Verwaltervertrages mit dieser beschließt (vgl. Lüke, ZfIR 2002, 469, 470).

(b) Der Ausschluss der Rechtsnachfolge entspräche aber auch nicht dem
Interesse der Wohnungseigentümer. Scheitert bei der Ausgliederung des einzelkaufmännischen
Unternehmens der Übergang des Vertrages auf die juristische
Person, kommen zwei denkbare Rechtsfolgen in Betracht. Entweder endet das
Verwalteramt und der Verwaltervertrag erlischt mit der Folge, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft
verwalterlos wird (so etwa Jennißen, WEG,
6. Aufl., § 26 Rb. 18b; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl., § 131 Rn. 11;
jurisPK-BGB/Geiben, 9. Aufl., WEG § 26 Rn. 36). Damit träte ein den Interessen
der Wohnungseigentümer widersprechender Zustand ein (vgl. Senat, Urteil vom
5. April 2019 - V ZR 339/17, BGHZ 222, 1 Rn. 11). Oder aber das Verwalteramt
und der Verwaltervertrag verbleiben bei dem bisherigen Verwalter, weil nur die
im Handelsregister eingetragene Firma erlischt und die natürliche Person als
Rechtsträger (vgl. § 17 HGB) auch nach der Ausgliederung noch vorhanden ist
(so allgemein für nicht übertragbare Vermögensgegenstände Lutter/Lieder,
UmwG, 6. Aufl., § 131 Rn. 46; NK/Fischer, UmwG, 2. Aufl., § 131 Rn. 5;
Schmitt/Hörtnagel/ders., UmwG, 9. Aufl., § 131 Rn. 82; aA Semler/Stengel/
Leonard/Schröer/Greitemann, UmwG, 5. Aufl., § 131 Rn. 19: Gegenstand geht
ungeachtet des Übertragungshindernisses über). Dieser wäre aber nicht mehr in
der Lage, seine Aufgaben wie bisher zu erfüllen; denn sein Geschäftsbetrieb
wäre dann im Wege der Ausgliederung auf die juristische Person übergegangen
(zutreffend Becker, FS Merle 2010, S. 51, 61). In beiden Fällen stünden die Wohnungseigentümer
im Ergebnis schlechter da, als wenn - wie richtigerweise anzunehmen
- Organstellung und Vertrag übergehen und die Kündigung nur in dem
Fall ausgesprochen werden muss, dass die neue Verwalterin die sachliche Kundenbetreuung
tatsächlich schlechter ausübt als das bisherige einzelkaufmännische
Unternehmen. Es besteht daher entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
auch ein praktisches Bedürfnis für den Übergang von Amt und Vertrag
auf die juristische Person.

(c) Der Umstand, dass die juristische Person, anders als natürliche Personen,
nur beschränkt haftet, führt ebenfalls nicht dazu, dass von einem hypothetischen
Willen der Wohnungseigentümer auszugehen wäre, den Verwaltervertrag
nicht übergehen zu lassen. Denn der Einzelkaufmann, der sein Unternehmen
ausgliedert, unterliegt nach §§ 156, 157 UmwG für fünf Jahre der Nachhaftung
für Verbindlichkeiten, die auf die juristische Person übergehen. Während dieses
Zeitraumes können die Wohnungseigentümer einen anderen Verwalter bestellen,
falls sie die Haftungsbeschränkung der juristischen Person nicht hinnehmen
möchten.

3. Bei dem zu unterstellenden Gelingen der Ausgliederung und bei dem
Übergang des Verwaltungsunternehmens auf die GmbH wären Alternativangebote
auch nicht deshalb einzuholen, weil sich der Sachverhalt verändert hätte.
Alternativangebote müssen zur Vorbereitung einer Wiederbestellung der bisherigen
Verwaltung nur eingeholt werden, wenn sich bei der Amtsführung des
Verwalters relevante Veränderungen wie Qualitätsdefizite oder eine Verschlechterung
des Verhältnisses zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern
ergeben haben, oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass dieselben Leistungen
von anderen Verwaltungen spürbar kostengünstiger zu erhalten wären
(vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, NZM 2011, 515 Rn. 12 f.). Die
Ausgliederung des Verwaltungsunternehmens auf einen anderen Rechtsträger
dann nicht zu Veränderungen bei der Amtsführung, wenn die handelnden Personen
- wie hier - dieselben bleiben. Sie erfordert für sich genommen die Einholung
von Alternativangeboten nicht (so auch BeckOGK/Greiner, WEG [1.6.2021], § 26
Rn. 48.3; aA LG Frankfurt aM, ZWE 2018, 327 Rn. 7).

III.
Das Urteil kann danach keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die
Sache ist zur Entscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf insbesondere keiner
weiteren Feststellungen zu der von dem Berufungsgericht offen gelassenen
Frage, ob die Ausgliederung den zuvor einzelkaufmännisch betriebenen Geschäftsbereich
der Wohnungseigentumsverwaltung der ehemaligen Verwalterin
erfasste. Selbst wenn dies nicht der Fall gewesen sein sollte, wären weder die
geltend gemachten Anfechtungsgründe noch Nichtigkeitsgründe gegeben und
die Klage somit abzuweisen.

1. Dann hätte die Ausgliederung zwar nicht zum Übergang von Verwalteramt
und -vertrag auf die K. GmbH geführt, der angefochtene
Beschluss widerspräche aber dennoch nicht deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung,
weil keine Alternativangebote eingeholt wurden. Denn in dieser Situation
wäre die Einholung von Alternativangeboten weder unter dem Gesichtspunkt
einer Neubestellung des Verwalters oder noch unter dem Gesichtspunkt einer
wesentlichen Veränderung des Sachverhalts geboten gewesen, weil die beabsichtigte
Ausgliederung faktisch vollzogen worden ist, die GmbH jedenfalls tatsächlich
die Verwaltung fortgeführt hat und ihre Tätigkeit den Wohnungseigentümern
somit eine ausreichende Grundlage für die Entscheidung über ihre Bestellung
für die folgenden drei Jahre bot.

a) Ein etwaiges Scheitern der Ausgliederung machte die Einholung von
Alternativangeboten für sich genommen nicht erforderlich.

aa) Die Einholung von Alternativangeboten hat den Zweck, den Wohnungseigentümern
bei der Neubestellung eines Verwalters, der für sie wichtige
und weitreichende Funktionen wahrnimmt und regelmäßig für mehrere Jahre bestellt
wird, eine Wahl auf einer fundierten Tatsachengrundlage zu ermöglichen.
Diese sollen in die Lage versetzt werden, einen tragfähigen Vergleich zwischen
den Angeboten der Bewerber anzustellen und die Stärken und Schwächen der
Leistungsangebote zu beurteilen sowie ggf. Erkundigungen über die Bewerber
einzuziehen und sich ein Bild darüber zu verschaffen, ob der jeweilige Bewerber
fachlich geeignet ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten (vgl.
zum Ganzen Senat, Urteil vom 24. Januar 2020 - V ZR 110/19, NZM 2020, 663
Rn. 12). Der mit der Einholung von Alternativangeboten verbundene Aufwand ist
aber nur angezeigt, wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der
Wohnungseigentümer einer Anlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters
nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit von dessen
Honorierung zu überprüfen (Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, NZM
2011, 515 Rn. 13).

bb) Danach muss die Wiederwahl auch dann nicht durch die Einholung
von Alternativangeboten vorbereitet werden, wenn eine Kapitalgesellschaft für
den neuen Bestellungszeitraum zur Verwalterin bestellt werden soll, auf die das
Verwaltungsunternehmen der bisherigen Verwaltung ausgegliedert werden
sollte, und die das Unternehmen trotz technischer Mängel der Ausgliederung
über einen mehr als nur geringfügigen Zeitraum faktisch fortgeführt hat. Denn
auch in diesem Fall können die Wohnungseigentümer aufgrund der bisherigen
faktischen Verwaltungstätigkeit beurteilen, ob der neue Rechtsträger, auf den
das Unternehmen ausgegliedert werden sollte, den Anforderungen genügt und
ob sie mit ihm zurechtkommen. Sie müssen deshalb nur dann Alternativangebote
einholen, wenn sich der Sachverhalt verändert hat.

b) Ein solcher neuer Sachverhalt läge entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
selbst dann nicht vor, wenn Verwalteramt und -vertrag nicht auf die
K. GmbH übergegangen wären. Unabhängig davon, ob
das Verwalteramt und der Verwaltervertrag mit der Ausgliederung auf die K.
GmbH übergegangen sind, hat diese die Verwaltung jedenfalls
faktisch fortgeführt. Dass sich die Leistungen der Verwalterin oder das Verhältnis
zwischen dieser und den Wohnungseigentümern durch den Wechsel verschlechtert
hätte, macht der Kläger nicht geltend. Er trägt auch nicht vor, dass die Leistungen
der Verwalterin von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten
würden. Der Umstand allein, dass es sich bei der Verwalterin nach der
Ausgliederung um eine in der Haftung beschränkte Gesellschaft handelt und die
Wohnungseigentümergemeinschaft keinen unmittelbaren Einfluss darauf haben,
dass S. P. Geschäftsführerin der GmbH bleibt, führt nicht dazu, dass der
Beschluss über die Bestellung der GmbH und die Verlängerung des Verwaltervertrages
ordnungsmäßiger Verwaltung widersprächen (aA - wie das Berufungsgericht
- LG Frankfurt aM, ZWE 2018, 327 Rn. 8). Insoweit kann auf die oben
angeführten Gründe verwiesen werden (vgl. Rn. 9 ff.).

2. Soweit der Kläger als weiteren Anfechtungsgrund vorbringt, die Eigentümerversammlung
vom 18. Mai 2018 leide an einem Einladungsmangel, weil
nicht die berechtigte Verwalterin S. P. , sondern eine unberechtigte Dritte,
nämlich die K. GmbH zu der Versammlung eingeladen
habe, führt dies nicht zum Erfolg. Auch dabei kann dahinstehen, ob das Verwalteramt
zuvor durch die Ausgliederung auf die GmbH übergegangen war oder
infolge von Mängeln der Ausgliederung bei Frau P. verblieben ist.

a) Die Erklärung eines Beschlusses für ungültig scheidet nämlich in der
Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis
nicht ausgewirkt hat. Anders verhält es sich nur bei schwerwiegenden
Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht
eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird (Senat, Urteil vom
10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, ZfIR 2011, 321 Rn. 10; Urteil vom 20. November
2020 - V ZR 64/20, WuM 2021, 204 Rn. 14 mwN) oder wenn die Regeln des
Wohnungseigentumsgesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums systematisch missachtet, etwa Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen
immer wieder sehenden Auges und bewusst von einem
dazu nicht ermächtigten oder sonst befugten Wohnungseigentümer ausgesprochen
werden (vgl. Senat, Urteil vom 20. November 2020 - V ZR 64/20, aaO).
Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

b) Der Kläger legt nicht dar, dass sich der von ihm geltend gemachte
Ladungsmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Einer solchen
Darlegung bedürfte es aber, zumal der Beschluss mit 19 Ja-Stimmen und zwei
Stimmenthaltungen gefasst wurde. Der Kläger macht auch nicht geltend, dass
die K. GmbH trotz einer von ihr erkannten Unwirksamkeit
der Ausgliederung sehenden Auges immer wieder unbefugt zu Eigentümerversammlungen
eingeladen habe.

3. Auf die von dem Berufungsgericht verneinte und von den Parteien auch
im Revisionsverfahren diskutierte Frage, ob in dem von den Wohnungseigentümern
gefassten Beschluss eine konkludente Zustimmung zu dem Übergang der
Verwalterstellung und des Verwaltervertrages auf die GmbH zu sehen sein
könnte, kommt es nach dem zuvor Gesagten nicht an.

IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1, § 97 Abs. 1 ZPO.