letzte Aktualisierung: 7.3.2025
OLG Saarbrücken, Beschl. v. 5.11.2024 – 5 W 63/24

GBO §§ 18 Abs. 1, 53 Abs. 1 S. 2, 148; BGB § 1023 Abs. 1 S. 2
Zulässiger Inhalt einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts; unzulässige Anforderung einer Löschbewilligung, die offenbar nicht existiert; Anforderungen an die Prüfung der inhaltlichen Unzulässigkeit einer Grundbucheintragung

1. Eine Zwischenverfügung, mit der dem Antragsteller die Vorlage einer Löschungsbewilligung aufgegeben
wird, darf jedenfalls dann nicht ergehen, wenn aus dem Vorbringen des Antragstellers
offenbar wird, dass eine solche Bewilligung nicht existiert.
2. Ob eine Grundbucheintragung inhaltlich unzulässig ist, ist anhand der Grundbucheintragung und
der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zu beurteilen, deren Verbleib ggf.
im Rahmen des Amtsverfahrens nach § 148 GBO i. V. m. den entsprechenden landesrechtlichen
Verordnungen aufgeklärt werden muss. Eine Prüfung lediglich anhand einer vom Antragsteller
vorgelegten Abschrift der Bezugsurkunde und der Erklärung, die darin in Bezug genommene Skizze
sei nicht auffindbar, wäre nicht statthaft.
3. Verweist die Eintragungsbewilligung eines Geh- und Fahrrechts wegen des Ausübungsbereichs
auf eine „beigefügte Skizze“ und fehlt es mangels Beifügung an der wirksamen Bezugnahme, ist
weiter zu prüfen, ob die wörtliche Beschreibung des Inhalts der Dienstbarkeit in der notariell
beglaubigten Urkunde für sich genommen eine hinreichend eindeutige Bezeichnung der
Ausübungsstelle ergibt.

Gründe

I.
Im Grundbuch von Saarlouis Blatt 3001 ist in Abteilung II unter der lfd. Nr. 18 zur Nr. 169 des
Bestandsverzeichnisses folgende Grunddienstbarkeit eingetragen: „Geh- und Fahrrecht für den
jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Saarlouis Flur 1 Nr. 1/133 (Blatt 1967). Mit Bezug auf
die Bewilligung vom 29. August 1973 eingetragen am 11. Februar 1974 in Blatt 1557,
umgeschrieben“ (Bl. 8 GA-II).

In der von der Eintragung in Bezug genommenen Bewilligung (notarielle Urkunde des Notars
xxx vom 29. August 1973, UR Nr. 1223/1973M, vorgelegt als Bl. 9 ff. GA-II) heißt es auf
Seite 2 ff.:

„Die durch Urkunde des amtierenden Notars vom 13. September 1972 (UR Nr. 976/1972)
verkaufte Teilfläche hat nach erfolgter katasteramtlicher Vermessung gemäß Auszug aus dem
Veränderungsnachweis des Katasteramtes Saarlouis Nr. 7/1972 und nach erfolgter Vereinigung
gemäß Auszug aus dem Veränderungsnachweis des Katasteramtes Saarlouis Nr. 009/1973 die
Bezeichnung „Flur 1 Nr. 1/133 Kaiser-Friedrich-Ring, Bauplatz groß 27,5o ar“ und die nach
Maßgabe der vorbezeichneten Urkunde mit dem Erbbaurecht zu belastende Parzelle die
Bezeichnung „Flur 1 Nr. 1/126 Alte Brauereistraße, Hof- und Gebäudefläche 30,99 ar“
erhalten.

(...)
Die Kreisstadt Saarlouis bewilligt und beantragt hiermit zu Lasten der Parzelle Flur 1 Nr. 1/126
zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks in der Gemarkung Saarlouis Flur 1
Nr. 1/133 ein Geh- und Fahrrecht im Range nach dem vorbezeichneten Erbbaurecht in das
Grundbuch einzutragen, um in die auf dem herrschenden Grundstück befindliche Tiefgarage
ein- und auszufahren bzw. - zugehen. Die Trasse dieses Weges ist auf beigefügter Skizze in roter
Farbe kenntlich gemacht.

(...)
Ferner bewilligen und beantragen die Vertragsschließenden:
1) in das Grundbuch des mit dem Erbbaurecht zu belastenden Grundstücks einzutragen:
a) das Erbbaurecht mit dem Inhalt des am 13. September 1972 und nach Maßgabe der heutigen
Urkunde beschlossenen Vertrages an 1. Rangstelle,
b) das in dieser Urkunde bewilligte Geh- und Fahrrecht im unmittelbaren Rang nach dem
Erbbaurecht,
(...)
3) auf das Erbbaurecht in Abt. II zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks der
Gemarkung Saarlouis Flur 1 Nr. 1/133 ein Geh- und Fahrrecht einzutragen, um in die auf dem
herrschenden Grundstück befindliche Tiefgarage ein- und auszufahren bzw. - zugehen. Die
Trasse dieses Weges ist auf beigefügter Skizze in roter Farbe kenntlich gemacht."
Mit Schreiben vom 27. Juni 2022 (Bl. 15 GA-II) bat die Antragstellerin unter Verweis auf § 53
Abs. 1 Satz 2 GBO um die Löschung der vorgenannten Dienstbarkeit mit der Begründung, die
Skizze, auf die die Bewilligung Bezug nehme, sei nie gefertigt worden, sie finde sich weder im
Grundbuch, noch bei den Parteien des Vertrages und auch nicht im Archiv des
Amtsnachfolgers des damals zuständigen Notars. Weil die Skizze nicht existiere, sei weder aus
der Eintragung selbst, noch aus der Eintragungsbewilligung das Ausmaß des Geh- und
Fahrrechts erkennbar, so dass die bestellte Dienstbarkeit nicht den gesetzlichen Anforderungen
an die Bestimmtheit genüge.

Mit der angefochtenen Zwischenverfügung (Bl. 17 f. GA-II) hat das Grundbuchamt die
Antragstellerin darauf hingewiesen, dass die in der Bewilligung erwähnte Skizze mangels
Verbindung mit der notariellen Urkunde nicht Inhalt des bewilligten Geh- und Fahrrechts
geworden sei, dieses aber mit seiner schlagwortartigen Bezeichnung als Geh- und Fahrrecht
unter Benennung der belasteten und herrschenden Parzellen durchaus den gesetzlichen
Anforderungen an die Bestimmtheit genüge, die Eintragung daher zulässig sei und eine
Löschung von Amts wegen daher nicht in Betracht komme. Vielmehr bedürfe es zu der
beantragten Löschung der Grunddienstbarkeit einer Bewilligung des Berechtigten oder ggf. auch
des Verwalters. Zur Behebung dieses Hindernisses wurde der Antragstellerin eine Frist von zwei
Monaten ab Zugang gesetzt.

Hiergegen richtet sich die am 30. September 2024 unmittelbar zum Senat eingelegte Beschwerde
der Antragstellerin, die unter ergänzender Erläuterung der seinerzeitigen Abläufe auf ihrer
Ansicht beharrt, die bestellte Dienstbarkeit genüge nicht dem gesetzlichen Bestimmtheitsgebot,
das es erfordere, dass der Umfang der Belastung aus der Eintragung selbst oder in Verbindung
mit der Eintragungsbewilligung ohne Weiteres ersichtlich sei, woran es hier mangels Existenz
der von der Bewilligung in Bezug genommenen Skizze jedoch fehle.

II.
Das von der Antragstellerin unmittelbar zum Senat eingelegte Rechtsmittel ist als Beschwerde
gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 10. September 2024 gemäß § 71
Abs. 1 GBO statthaft und auch sonst zulässig. In der Sache hat es lediglich einen vorläufigen
Erfolg, weil der Erlass einer Zwischenverfügung dieses Inhaltes aus der - maßgeblichen - Sicht
des Grundbuchamtes ausschied und diese schon deshalb aufzuheben war.

1.
Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO sollen dem
Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem
Eingang des Antrags richten und durch dessen sofortige Zurückweisung verloren gingen. Die
Vorschrift bezieht sich auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden
Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender
Kraft geheilt werden kann. Mit einer Zwischenverfügung kann dem Antragsteller deshalb nicht
aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Eintragungs- oder Löschungsbewilligung des
von der Eintragung unmittelbar Betroffenen beizubringen (BGH, Beschluss vom 13. Oktober
2016 - V ZB 98/15, NJW 2017, 1811; Senat, Beschluss vom 19. März 2019 - 5 W 2/19, juris;
BayObLGZ 1980, 299, 306; Demharter, GBO 32. Aufl., § 18 Rn. 8). Das bedeutet hier: Eine
Zwischenverfügung wäre allenfalls möglich, um die Vorlage einer bereits vorhandenen
Löschungsbewilligung zu ermöglichen; sie ist aber nicht zulässig, um diese Erklärung, die keine
rückwirkende Kraft hat, erst herbeizuführen (vgl. BayObLGZ 1980, 299, 306; Wilke, in:
Bauer/Schaub, GBO 5. Aufl., § 18 Rn. 16; Böttcher, in: Meikel, GBO 12. Aufl., § 18 Rn. 86).
Gemessen daran hätte das Grundbuchamt hier von seinem Standpunkt aus gesehen keine
Zwischenverfügung erlassen dürfen, sondern den Antrag - nach Gewährung rechtlichen Gehörs
- zurückweisen müssen. Denn aus dem Vorbringen der Antragstellerin, die ausschließlich auf
eine (vermeintliche) Unwirksamkeit des eingetragenen Rechts abstellt und dessen Löschung
nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO anregt, war ohne weiteres ersichtlich, dass diese (noch) nicht über
eine Löschungsbewilligung verfügte, die mit rangwahrender Wirkung hätte vorgelegt werden
können.

2.
Soweit die Zwischenverfügung schon aus diesem Grunde aufgehoben werden muss und das
Grundbuchamt nunmehr abschließend über die Anregung der Antragstellerin zur amtswegigen
Löschung der Grunddienstbarkeit zu befindet haben wird, merkt der Senat - derzeit noch ohne
Bindungswirkung - folgendes an:

a)
Gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO darf eine Grundbucheintragung von Amts wegen nur gelöscht
werden, wenn sie sich nach ihrem Inhalt als unzulässig erweist. Inhaltlich unzulässig ist eine
Eintragung, die ihrem - ggfs. durch Auslegung zu ermittelnden - Inhalt nach einen
Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es nicht geben kann (BGH, Urteil vom 1.
Oktober 2004 - V ZR 210/03, NJW-RR 2005, 10), oder wenn sie etwas Widersprüchliches
verlautbart und ihre Bedeutung auch bei zulässiger Auslegung nicht ermittelt werden kann
(BGH, Beschluss vom 6. November 2014 - V ZB 131/13, NJW-RR 2015, 208; Senat, Beschluss
vom 27. Oktober 2022 - 5 W 73/22, n.v.; Schneider, in: Meikel, a.a.O., § 53 Rn. 130). Die
inhaltliche Unzulässigkeit muss feststehen und sich aus der Grundbucheintragung und der
zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben; auf die rechtlichen
Vorgänge, die der Eintragung im Übrigen zugrunde liegen, darf nicht zurückgegriffen werden
(BGH, Beschluss vom 13. Juli 2017 - V ZB 136/16, NJW 2017, 3715; BayObLGZ 1987, 390,
393; Demharter, GBO 33. Auf., § 53 Rn. 42). Diese Prüfung lediglich anhand der von der
Antragstellerin vorgelegten Abschrift einer notariellen Urkunde Nr. 1223/1973 M (Bl. 9 ff. GAII)
und der Erklärung vorzunehmen, die darin genannte Skizze finde sich weder im Grundbuch
noch bei den Parteien des Vertrages oder im Archiv des Amtsnachfolgers des damals
zuständigen Notars, wie es die angefochtene Zwischenverfügung nahelegt, wäre daher nicht
statthaft.

b)
Mit Blick auf die ausstehende Beurteilung der Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO -
ausschließlich - anhand der Grundbucheintragung und der zulässigerweise in Bezug
genommenen Eintragungsbewilligung macht der Senat weiter darauf aufmerksam, dass die ihm
übersandten Grundakten - Saarlouis Blatt 3001 - die hier interessierende notarielle Bewilligung
vom 29. August 1973, UR Nr. 1223/1973M, mit den darin in Bezug genommenen Unterlagen
gegenwärtig nicht enthalten. An zu erwartender Stelle befindet sich lediglich das Anschreiben
des seinerzeit tätigen Notars xxx vom 19. November 1973 in zweifacher Ausfertigung (Bl. 117
ff. GA-I), wobei handschriftlich angebrachte Vermerke zumindest vermuten lassen, dass dieses
nach Eingang zunächst einem anderen Grundbuchblatt zugeordnet worden war; die in diesem
Schreiben erwähnte beglaubigte Ablichtung der Urkunde 976/1972 befindet sich ebenfalls nicht
bei den Grundakten. Der Verbleib dieser weiteren, für das vorliegende Verfahren wesentlichen
Urkunden wird vorrangig zu klären sein. Dass die zulässigerweise in Bezug genommene
Bewilligungsurkunde einschließlich etwaiger darin in Bezug genommener Anlagen (vgl. BGH,
Beschluss vom 9. Mai 1972 - V ZB 19/71, BGHZ 59, 11; OLG Düsseldorf, Rpfleger 2017, 444;
Böttcher, in: Meikel, a.a.O., § 7 Rn. 61)jedenfalls derzeit nicht auffindbar ist, rechtfertigt für sich
genommen keine Löschung der Belastung; vielmehr ist insoweit ggf. das Amtsverfahren zum
Zweck der Wiederbeschaffung zerstörter oder abhanden gekommener Eintragungsbewilligungen
durchzuführen (§ 148 GBO i.V.m. den entsprechenden landesrechtlichen Verordnungen;
dazu Keller, in: Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar 9. Aufl.,
§ 148 Rn. 6 und 9; vgl. OLG Köln, MDR 2022, 25, 26, m.w.N.).

c)
Ob die beanstandete Eintragung mangels hinreichender Bestimmtheit (zu diesem Erfordernis
u.a. BGH, Beschluss vom 6. November 2014 - V ZB 131/13, NJW-RR 2015, 208; Demharter,
a.a.O., Anh. zu § 13 Rn. 5) unzulässig und daher von Amts wegen zu löschen ist, wie die
Antragstellerin meint, wird abschließend nur anhand der maßgebenden Unterlagen, ggf. nach
ihrer Wiederbeschaffung, beurteilt werden können. Mit Blick auf die weiteren Ausführungen in
der angefochtenen Zwischenverfügung macht der Senat aber schon jetzt darauf aufmerksam,
dass der wesentliche Inhalt der hier diskutierten Grunddienstbarkeit mit der schlagwortartigen
Kennzeichnung als „Geh- und Fahrrecht“ im Eintragungsvermerk (Bl. 8 GA-II) gekennzeichnet
ist, dass wegen des weiteren Inhalts in zulässiger Weise (§ 874 BGB) auf die
Eintragungsbewilligung vom 29. August 1973 Bezug genommen wurde und dass danach, weil
zwar das ganze Grundstück belastet ist, die Ausübung des Rechts aber vereinbarungsgemäß (vgl.
§ 1023 Abs. 1 Satz 2 BGB) auf einen Teil des Grundstücks beschränkt sein soll, zum Inhalt
dieses Rechts auch die Ausübungsstelle gehört und diese daher in der Bewilligung eindeutig
bezeichnet werden muss (BGH, Beschluss vom 6. März 1981 - V ZB 2/81, NJW 1981, 1781;
BayObLGZ 1988, 102, 106; Demharter, a.a.O., § 7 Rn. 22). Eine ausreichende Bezeichnung der
Ausübungsstelle kann darin liegen, dass in der Eintragungsbewilligung auf die „beigefügte
Skizze“ Bezug genommen wird, in der die Trasse in roter Farbe kenntlich gemacht wurde,
sofern diese Skizze der Eintragungsbewilligung beigegeben wurde (vgl. BayObLG, MittBayNot
1991, 255; Böttcher, in: Meikel, a.a.O., § 7 Rn. 61). Sollte es insoweit an der wirksamen
Bezugnahme fehlen, wie die Antragstellerin meint, wäre aber weiter zu prüfen, ob die wörtliche
Beschreibung des Inhalts der Dienstbarkeit in der notariell beglaubigten Erklärung für sich
genommen ausreichend ist (vgl. BayObLGZ 1983, 253, 256; OLG München, NotBZ 2014, 344
= NJOZ 2014, 1058). Denn die Vorlage und Aufbewahrung einer Karte ist in diesen Fällen -
anders als bei der Belastung nur eines Grundstücksteils bereits dem Rechtsbestand nach, vgl.
§§ 7 Abs. 2, 2 Abs. 3 GBO - nicht gesetzlich geboten, sondern auch eine hinreichend genaue
Beschreibung sonstiger Art ausreichend (BGH, Urteil vom 17. Januar 1969 - V ZR 162/65,
NJW 1969, 502, 503; Otto, in: Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, NK-BGB Sachenrecht, § 1023
Rn. 6; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht 16. Aufl., Rn. 1142). Dabei können die Anforderungen
an die Bestimmtheit einer Grundbucheintragung, trotz berechtigter Strenge im Allgemeinen, bei
Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs je nach dem Inhalt dieser Rechte - gerade bei
Wegerechten, die zwar dem Bestand nach ein Grundstück als Ganzes belasten, der Ausübung
nach aber auf einen Grundstücksteil beschränkt sind - geringer sein als bei anderen
Eintragungen (BGH, Urteil vom 17. Januar 1969 - V ZR 162/65, NJW 1969, 502, 503; OLG
Stuttgart, RPfleger 1991, 198; OLG Hamm, NJW-RR 2014, 21; Rothe, in: BGB-RGRK
12. Aufl., § 1018 Rn. 30; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 1142). Hier dürfen auch Umstände, die
außerhalb des Grundbucheintrags und der Eintragungsbewilligung liegen, mit herangezogen
werden, wenn und soweit sie nach den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falles für
jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, a.a.O.; Urteil vom 24. September 1971 - V ZR
112/69, WM 1971, 1383). In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der Weg der
Zufahrt zu einer Tiefgarage dienen sollte und durch die Lage des Anwesens und der Einfahrt
wesentliche Eckpunkte des Wegeverlaufs vorbestimmt sind (vgl. OLG München NotBZ 2014,
344; Otto, in: Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, a.a.O., § 1023 Rn. 6). Sollte jedoch schon die
gebotene Auslegung eine hinreichend eindeutige Bezeichnung der Ausübungsstelle ergeben,
käme es nicht mehr darauf an, ob dieser Bereich auch durch eine in Bezug genommene Skizze
eindeutig festgelegt würde (vgl. OLG München, NotBZ 2014, 344).

3.
Da die Beschwerde - vorläufig - erfolgreich ist, sind eine Kostenentscheidung und eine
Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1
GNotKG).