letzte Aktualisierung: 27.11.2025
BGH, Urt. v. 7.11.2025 – V ZR 155/24

BGB §§ 138 Abs. 1 u. 2, 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1, 894
Wucherähnliches Geschäft; Nichtigkeit eines Kaufvertrags; Berechnung des Verkehrswerts
eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück

1. Der Kondiktionsanspruch des Verkäufers ist bei einer Nichtigkeit allein des Kaufvertrages nach
§ 138 Abs. 1 BGB auf Rückübertragung des Eigentums gerichtet, während bei einer Nichtigkeit
auch des Erfüllungsgeschäfts nach § 138 Abs. 2 BGB Grundbuchberichtigung verlangt werden
kann.
2. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils
dessen rechnerischem Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks entspricht; das gilt
auch bei einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages. Derjenige,
der sich auf die Nichtigkeit eines Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil an einem
Grundstück als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB beruft, kann sich daher darauf
beschränken, Angaben zum Verkehrswert des Grundstücks zu machen; einer gesonderten Darlegung
des Werts des Miteigentumsanteils bedarf es nicht.

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht meint, eine Erledigung des Rechtsstreits in der
Hauptsache durch den rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss könne nicht festge-
stellt werden. Der mit der Klage geltend gemachte bereicherungsrechtliche Rück-
übertragungsanspruch habe nicht bestanden, weil die Beklagten die streitgegen-
ständlichen Miteigentumsanteile aufgrund wirksamer Auflassung erhalten hätten
und somit nicht ohne Rechtsgrund. Die Auflassung sei nicht aufgrund eines kras-
sen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung gemäß § 138
Abs. 1 BGB nichtig. Ein etwaiges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegen-
leistung sei schon deshalb ohne Belang, weil die Auflassung als wertneutrales
abstraktes Verfügungsgeschäft von der etwaigen Unsittlichkeit des Verpflich-
tungsgeschäfts nicht erfasst werde. Die Klägerin lege nicht dar, dass die Unsitt-
lichkeit hier gerade im Vollzug der Leistung liege. Soweit sie behaupte, ihre Lei-
stung sei mindestens 90 % höher als die Gegenleistung der Beklagten, sei dies
daher unerheblich.

II.
Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Begründung für die Zu-
rückweisung der Berufung ist für den Senat schwer nachzuvollziehen, weil der
angefochtene Beschluss keine gedanklich geordnete Prüfung des Klageantrags
enthält, sondern aus einer aneinanderreihenden Wiederholung verschiedener
zuvor erteilter Hinweise besteht. Soweit sich daraus eine Begründung entneh-
men lässt, trägt sie die Abweisung der Klage mit dem zuletzt gestellten Antrag
nicht.

1. Richtig ist im Ausgangspunkt, dass die von der Klägerin begehrte
Feststellung voraussetzt, dass die Klage mit dem Antrag auf Rückübertragung
der Miteigentumsanteile bis zu dem während des Berufungsverfahrens erfolgten
Zuschlag in dem Teilungsversteigerungsverfahren zulässig und begründet war.

a) Erklärt der Kläger die Klage (einseitig) für erledigt, ist zu prüfen, ob die
Klage bis zu dem geltend gemachten Ereignis zulässig und begründet war und
ob sie durch dieses Ereignis erledigt ist, also unzulässig oder unbegründet ge-
worden ist. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist die Erledigung der Hauptsa-
che festzustellen; andernfalls ist die Klage abzuweisen (vgl. Senat, Urteil vom
11. Dezember 2015 - V ZR 26/15, MDR 2016, 482 Rn. 34 mwN).

b) Allerdings kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass
die auf Auflassung der Miteigentumsanteile gerichtete Klage mit dem Eigentums-
verlust der Beklagten durch den Zuschlag im Teilungsversteigerungsverfahren
(§ 90 Abs. 1 ZVG) unbegründet geworden ist. Denn eine zur Unbegründetheit
der Klage führende subjektive Unmöglichkeit der Leistung i.S.v. § 275 Abs. 1
Halbs. 2 Alt. 1 BGB (Unvermögen) tritt nach der Rechtsprechung des Bundesge-
richtshofs nicht schon durch die Veräußerung des Grundstücks und den damit
verbundenen Verlust der Verfügungsbefugnis ein und liegt nicht schon dann vor,
wenn die Erfüllung von dem Willen eines Dritten abhängt. Unvermögen liegt viel-
mehr nur und erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Verfügungs-
macht nicht mehr erlangen kann (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR
273/16, DNotZ 2018, 686 Rn. 23 mwN).

c) Das Berufungsgericht hat dies zwar möglicherweise nicht bedacht; je-
denfalls hat es keine Feststellungen dazu getroffen, dass die Beklagten nicht in
der Lage wären, sich das an den Ersteher zugeschlagene Eigentum an dem
Grundstück zu beschaffen, um der Klägerin sodann insgesamt 4/10 Miteigen-
tumsanteile aufzulassen. Es nimmt aber an, dass eine Leistungspflicht der Be-
klagten zur Rückübertragung der Miteigentumsanteile wegen des Zuschlags
„aufgrund rechtlicher Leistungshindernisse“ gemäß § 275 Abs. 1 BGB ausge-
schlossen ist. Dies ist somit jedenfalls für das Revisionsverfahren zugunsten der
Klägerin zu unterstellen. Dann ist die hierauf gerichtete Klage mit dem Zuschlag
unbegründet geworden und kommt es für die Begründetheit des Feststellungs-
antrags darauf an, ob sie bis zu diesem Zeitpunkt zulässig und begründet war.

2. Noch zutreffend geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass dies
der Fall ist, wenn der Klägerin gegen die Beklagten ein Anspruch aus § 812
Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückübertragung der insgesamt 4/10 Miteigen-
tumsanteile zustand.

3. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist aber die Annahme, ein solcher An-
spruch komme selbst dann nicht in Betracht, wenn ein „krasses Missverhältnis“
zwischen der in dem Kaufvertrag vom 8. November 2019 vereinbarten Leistung
und Gegenleistung vorgelegen haben sollte, weil eine etwaige Nichtigkeit des
Kaufvertrags nach § 138 Abs. 1 BGB nicht auch die Auflassung erfasse.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist ein gegenseitiger Ver-
trag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig,
wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis be-
steht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Ver-
trag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sit-
tenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche
Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen
Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine ver-
werfliche Gesinnung des Begünstigten zu (vgl. etwa Senat, Urteil vom 19. Ja-
nuar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; Urteil vom 24. Januar 2014
- V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 5; Urteil vom 13. Oktober 2023 - V ZR
161/22, WM 2024, 1230 Rn. 25). Von einem besonders groben Missverhältnis
zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften ausge-
gangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der
Wert der Gegenleistung (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99,
aaO S. 302; Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12, aaO Rn. 6), was der Fall
ist, wenn der Wert einer der beiden Leistungen mindestens 90 % über dem Wert
der anderen liegt (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14, MDR
2016, 455 Rn. 7).

b) Nach diesem Maßstab wäre der Kaufvertrag vom 8. November 2019 als
wucherähnliches Rechtsgeschäft sittenwidrig und nach § 138 Abs. 1 BGB nich-
tig. Denn für das Revisionsverfahren ist, weil das Berufungsgericht dies aus-
drücklich offengelassen hat, zu unterstellen, dass ein „krasses“, also ein beson-
ders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt. Damit
ist eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten bei Vertragsschluss zu vermuten.
Aus dem Kontext mit dem Vortrag der Klägerin zu einem groben objektiven Miss-
verhältnis von Leistung und Gegenleistung ist - was genügt (vgl. Senat, Urteil
vom 13. Oktober 2023 - V ZR 161/22, WM 2024, 1230 Rn. 25) - ersichtlich, dass
sie sich auf die daraus begründete Vermutung beruft.

c) Mit der Nichtigkeit des Kaufvertrages ist der Rechtsgrund für die Lei-
stung der Klägerin, die in der Verfügung über die insgesamt 4/10 Miteigen-
tumsanteile an dem Grundstück liegt, entfallen. Die Annahme des Berufungsge-
richts, Rechtsgrund für den Eigentumserwerb der Beklagten sei die Auflassung,
die als wertneutrales abstraktes Verfügungsgeschäft von der etwaigen Unsittlich-
keit des Verpflichtungsgeschäfts nicht erfasst werde, ist unzutreffend.

aa) Richtig ist zwar, dass sich bei einem wucherähnlichen sittenwidrigen
Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB die Nichtigkeit, anders als im Falle des Wu-
chers nach § 138 Abs. 2 BGB, nur auf das Grundgeschäft bezieht, während die
abstrakten Erfüllungsleistungen wirksam bleiben (vgl. Senat, Beschluss vom
28. April 2011 - V ZR 182/10, juris Rn. 18, 20; Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR
302/16, NJW 2018, 2261 Rn. 20 mwN). Ist ein Grundstückskaufvertrag als wu-
cherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, bleibt somit der durch
Auflassung und Eintragung in das Grundbuch bewirkte Eigentumserwerb des
Käufers hiervon unberührt.

bb) Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, die Auf-
lassung sei Rechtsgrund i.S.v. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB für den Eigentums-
erwerb, hier der Beklagten. Rechtsgrund (causa) für den Eigentumserwerb ist
vielmehr der Kaufvertrag als schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft. Die Auf-
lassung als dingliche Verfügung über das Grundeigentum (§§ 873, 925 BGB) ist
lediglich Teil des Erfüllungsgeschäfts. Gerade weil die abstrakten sachenrechtli-
chen Erfüllungsgeschäfte im Regelfall - von Ausnahmen wie etwa § 138 Abs. 2
BGB abgesehen - von der Sittenwidrigkeit und Nichtigkeit des schuldrechtlichen
Kausalgeschäfts nicht erfasst werden, ist der Kondiktionsanspruch in einem sol-
chen Fall auf Rückgängigmachung des Rechtserwerbs gerichtet (vgl. schon RGZ
63,179, 185 f.). Der Anspruch des Verkäufers aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
auf Rückübertragung des Grundeigentums wegen Nichtigkeit des Kaufvertrages
setzt somit gerade voraus, dass der in das Grundbuch eingetragene Käufer wirk-
sam Eigentum erworben hat; darin besteht die „Leistung“ im Sinne von § 812
Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, nicht aber der rechtliche Grund für diese. Wird der Käu-
fer in das Grundbuch eingetragen, ohne materiell-rechtlich Eigentum zu erwer-
ben, kann er lediglich eine Buchposition herausgeben; der Verkäufer kann also
nach § 894 BGB die Bewilligung der Grundbuchberichtigung verlangen. Deshalb
ist der Kondiktionsanspruch des Verkäufers bei einer Nichtigkeit allein des Kauf-
vertrages nach § 138 Abs. 1 BGB auf Rückübertragung des Eigentums gerichtet,
während bei einer Nichtigkeit auch des Erfüllungsgeschäfts nach § 138 Abs. 2
BGB Grundbuchberichtigung verlangt werden kann (vgl. etwa Senat, Urteil vom
25. Februar 2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 7 ff. einerseits und
Rn. 12 ff. andererseits).

4. Ist der Kaufvertrag vom 8. November 2019 als wucherähnliches Ge-
schäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, so haben die Beklagten der Klägerin die
aufgrund ihrer Leistung erlangten Miteigentumsanteile nach § 812 Abs. 1 Satz 1
Alt. 1 BGB durch Rückübertragung (Auflassung und Bewilligung der Eintragung
der Eigentumsänderung) herauszugeben und war die Klage mit dem hierauf ge-
richteten Hauptantrag jedenfalls bis zu dem in dem Teilungsversteigerungsver-
fahren erfolgten Zuschlag des Grundstücks an einen Dritten begründet.

5. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich-
tig dar (§ 561 ZPO). Die Klage kann insbesondere nicht mit der von dem Land-
gericht gegebenen Begründung abgewiesen werden, ein besonders grobes
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung lasse sich nicht feststellen,
weil die Klägerin nicht hinreichend substantiiert zu dem Verkehrswert der von ihr
veräußerten Miteigentumsanteile vorgetragen habe.

a) Die Klägerin hat - durch ein Privatgutachten und das in dem Teilungs-
versteigerungsverfahren eingeholte Verkehrswertgutachten untermauert - vorge-
tragen, der Wert des Grundstücks habe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
am 8. November 2019 ca. 690.000 € betragen, bezogen auf 4/10 Miteigen-
tumsanteile folglich 276.000 €. Dem habe als Gegenleistung der Beklagten ledig-
lich die Freistellung von der im Innenverhältnis zur Hälfte auf die Klägerin entfal-
lenden Darlehensverbindlichkeit in Höhe von 109.674,47 €, somit 54.837,24 €
gegenübergestanden. Das Landgericht hat diesen Vortrag als „unplausibel“ und
unschlüssig angesehen, weil auf der Hand liege, dass der Verkehrswert von Mit-
eigentumsanteilen an einem Grundstück, das von einem anderen Miteigentümer,
der daran 5/10 Anteile halte, allein bewohnt werde, nicht einfach durch eine quo-
tale Aufteilung des für das Gesamtgrundstück ermittelten Wertes berechnet wer-
den könne.

b) Mit dieser Begründung werden die Anforderungen an einen substanti-
ierten Vortrag zu einem besonders groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis
und Wert der Miteigentumsanteile überspannt.

aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Sach-
vortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsa-
chen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte
Recht zu begründen. Für den Umfang der Darlegungslast ist der Grad der Wahr-
scheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ohne Bedeutung. In Fallgestaltungen,
in denen ein erfolgversprechender Parteivortrag fachspezifische Fragen betrifft
und besondere Sachkunde erfordert, dürfen an den klagebegründenden Sach-
vortrag der Partei nur maßvolle Anforderungen gestellt werden. Kommt es auf
den Verkehrswert einer Sache an, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die
darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sach-
verständigengutachten unter Beweis stellt. Unbeachtlich ist eine solche Behaup-
tung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines
bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hin-
ein” aufgestellt worden ist; bei der Annahme eines solch rechtsmissbräuchlichen
Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil
vom 28. April 2023 - V ZR 270/21, NJW-RR 2023,1166 Rn. 22 ff. mwN).

bb) Nach diesem Maßstab ist der Vortrag der Klägerin zu dem Wert der
veräußerten Miteigentumsanteile als ausreichend anzusehen.

(1) Wie der Senat für die Verkehrswertfestsetzung im Zwangsversteige-
rungsverfahren entschieden hat, kann grundsätzlich davon ausgegangen wer-
den, dass der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils dessen rechnerischem
Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks entspricht (vgl. Senat,
Beschluss vom 7. Juni 2018 - V ZB 221/17, ZfIR 2019, 31 Rn. 19); das gilt auch
bei einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung eines Grundstückskaufver-
trages. Dies folgt daraus, dass der Ersteher (Miteigentümer) entweder nach
§§ 749, 752 Satz 1 BGB die Realteilung des Grundstücks verlangen und sein
dadurch entstehendes, in seinem Alleineigentum befindliches Grundstück veräu-
ßern, oder aber nach §§ 749, 753 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zwangsversteigerung
und Teilung des Erlöses (Teilungsversteigerung, §§ 180 ff. ZVG) verlangen kann,
bei der das Gesamtgrundstück versteigert wird und die Miteigentümer einen ih-
rem jeweiligen Miteigentumsanteil entsprechenden Teil des Erlöses erhalten (vgl.
Senat, Beschluss vom 7. Juni 2018 - V ZB 221/17, aaO Rn. 24 f.).

(2) Aber selbst wenn es im Einzelfall anders liegen sollte und von dem
rechnerischen Wert der Anteile ein Abschlag vorgenommen werden müsste,
wäre es nicht Sache der darlegungs- und beweisbelasteten Partei, hierzu nähere
Angaben zu machen, bei denen es sich für einen Laien regelmäßig um reine
Mutmaßungen handeln müsste. Derjenige, der sich auf die Nichtigkeit eines
Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück als wucher-
ähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB beruft, kann sich darauf beschrän-
ken, Angaben zum Verkehrswert des Grundstücks zu machen; einer gesonder-
ten Darlegung des Werts des Miteigentumsanteils bedarf es nicht. Sollte dem
Gericht insoweit nicht ohnehin, etwa auf der Grundlage eines - wie hier - in einem
Teilungs- bzw. Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Gutachtens eine
Schätzung nach § 287 ZPO möglich sein (vgl. zu den Beweiserleichterungen bei
Schadensersatzansprüchen Senat, Urteil vom 6. Dezember 2024 - V ZR 229/23,
NJW-RR 2025, 436 Rn. 22; zum Verkehrswert Senat, Urteil vom 16. April 2021
- V ZR 85/20, WuM 2021, 630 Rn. 30), wäre im Wege der Beweisaufnahme zu
klären, ob und ggf. in welcher Höhe ein solcher Abschlag vorzunehmen ist.

III.
1. Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der
Rechtsstreit ist zur Verhandlung und neuen Entscheidung an das Berufungsge-
richt zurückzuverweisen, weil er nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1
Satz 1, Abs. 3 ZPO). Hierbei macht der Senat von der in § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO
vorgesehenen Möglichkeit Gebrauch, die Sache an einen anderen Senat des Be-
rufungsgerichts zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird nunmehr
Feststellungen dazu zu treffen haben, ob von einem objektiv besonders groben
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen ist. Sodann
wird es gegebenenfalls die tatsächliche Vermutung, die aus dem objektiv beson-
ders auffälligen Missverhältnis folgt, in die tatrichterliche Würdigung einzustellen
haben.

2. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass
es der Klägerin im Grundsatz möglich ist, in dem neuen Berufungsverfahren - wie
im Revisionsverfahren angekündigt - zu dem Antrag auf Feststellung der Scha-
densersatzpflicht der Beklagten zurückzukehren. Die von ihr abgegebene Erledi-
gungserklärung hat, weil sie einseitig geblieben ist, nicht die Rechtshängigkeit
des für erledigt erklärten Anspruchs beseitigt; dieser ist vielmehr weiterhin ver-
fahrensrechtlich die Hauptsache geblieben (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 1990
- V ZR 48/89, NJW 1990, 2682 [juris Rn. 10]; BGH, Urteil vom 29. Oktober 2009
- I ZR 191/07, NJW 2010, 2270 Rn. 47). Dass der Feststellungsantrag an eine
außerprozessuale Bedingung, nämlich den Eintritt der Rechtskraft des Zu-
schlagsbeschlusses geknüpft und damit möglicherweise, wie das Berufungsge-
richt gemeint hat, unzulässig war, steht dem nicht entgegen. Denn der Zuschlags-
beschluss war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts schon vor der Zu-
rückweisung der Berufung rechtskräftig geworden. Zwar wird eine in unzulässiger
Weise unter eine außerprozessuale Bedingung gestellte Klage nicht dadurch zu-
lässig, dass die Bedingung später eintritt (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 2006
- XII ZR 190/06, BGHZ 170, 176 Rn. 9). Die Klägerin wäre aber nicht gehindert,
den Feststellungsantrag nunmehr unbedingt zu stellen, worauf sie das Beru-
fungsgericht bei sachgerechter Verfahrensleitung bereits im ersten Berufungs-
verfahren hätte hinweisen müssen.