DNotI
Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 5.3.2018
OLG Frankfurt, Beschl. v. 23.10.2017 – 20 W 302/16

WEG §§ 3 Abs. 2, 7
Abgeschlossenheitsbescheinigung als Eintragungsvoraussetzung

1. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist einer Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine
Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG
vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf keine
Grundbucheintragung erfolgen, da diese formelle Eintragungsvoraussetzung ist.
2. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung hat sich darauf zu beziehen, dass die Wohnungen oder
sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.
3. Einen Anhalt für die Abgeschlossenheit gibt Nr. 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für
die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des
Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.3.1974.

Gründe

I.
Im betroffenen Grundbuch sind die Antragsteller in Abt. I lfd. Nrn. 1a und 1b zu je 1/2 als Eigentümer
eingetragen. Der betroffene Grundbesitz ist nach Angaben der Antragsteller mit einem Gebäude mit 2
Wohnungen bebaut.
Unter dem 05./08.02.2016 hat der Verfahrensbevollmächtigte unter anderem seine notarielle Urkunde vom
02.02.2016, UR-Nr. 1/2016, beim Grundbuchamt eingereicht. Gegenstand dieser notariellen Urkunde, auf
deren Einzelheiten Bezug genommen wird, ist die Beurkundung von Erklärungen der Antragsteller zur
Aufteilung des Eigentums an dem Gebäude in Sondereigentum (Wohnungseigentum) nach Maßgabe des
Aufteilungsplanes (Seite 2). Ausweislich § 1 Ziffer 1 der Urkunde soll ein Miteigentumsanteil von ..., verbunden
mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss des
Hauses Wohnungseigentum werden. Des Weiteren soll zum Sondereigentum Nr. 1 das Garagengebäude neben
dem Haus, bestehend aus Keller, Garage und Dachbodenraum gehören. Im der Urkunde als Bestandteil
beigefügten Aufteilungsplan sind die Räume jeweils mit der Ziffer 1 gekennzeichnet. Ausweislich § 1 Ziffer 2
der Urkunde soll daneben ein Miteigentumsanteil von ... verbunden mit dem Sondereigentum an der im
Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss des Hauses Wohnungseigentum werden. Im
Übrigen sind in dieser Urkunde im Einzelnen bezeichnete und im beigefügten Freiflächenplan eingezeichnete
Flächen den jeweiligen Eigentümern zur ausschließlichen alleinigen Nutzung zugewiesen worden. Mit der
notariellen Urkunde verbunden ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landkreises X vom 25.08.2015,
ausweislich der bescheinigt wird, dass die im beiliegenden Aufteilungsplan mit den Nrn. 1 und 2 bezeichneten
Wohnungen und die mit Nr. 1 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in den Gebäuden auf
dem bezeichneten Grundstück als in sich abgeschlossen gelten. Der mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung
verbundene Aufteilungsplan datiert auf den 19.06.2015 (so auch der Antrag auf Erteilung der
Abgeschlossenheitsbescheinigung).
Daneben hat der Verfahrensbevollmächtigte unter dem 05./08.02.2016 auch seine weitere notarielle Urkunde
vom 02.02.2016, UR-Nr. 2/2016, beim Grundbuchamt eingereicht. Darin haben die Antragsteller unter
anderem die in der vorgenannten Urkunde gebildete Wohneinheit Nr. 2 an ihre Tochter A übertragen und eine
Vormerkung zur Sicherung eines aufschiebend bedingten Rückübertragungsanspruchs bewilligt und beantragt.
Der Verfahrensbevollmächtigte hat gegenüber dem Grundbuchamt beantragt, die Teilung des Grundstücks
vorzunehmen, die Eigentumsumschreibung vorzunehmen und die Rückübertragungsvormerkung einzutragen.
Durch Zwischenverfügung vom 22.04.2016, auf deren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat die
Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter anderem darauf hingewiesen, dass der Wohnung Nr. 2 Freiflächen
als Sondernutzungsrecht zugewiesen worden seien, die sich unmittelbar vor der Garageneinfahrt befänden. Ein
Sondernutzungsrecht für die Wohnung Nr. 2 könne dort jedoch nicht bestellt werden, da ansonsten die Garage,
welche dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 1 zugeordnet werde, nicht durch die Eigentümer der Wohnung
Nr. 1 befahren werden könnte. Es wurde gebeten, berichtigend Bewilligungen und Anträge einzureichen.
In der Folge hat der Verfahrensbevollmächtigte unter dem 29.07./01.08.2016 eine Ausfertigung seiner
Urkunde vom 25.07.2016, UR-Nr. 3/16, beim Grundbuchamt eingereicht und beantragt, den gestellten
Anträgen nunmehr stattzugeben. In dieser Urkunde, auf deren Inhalt Bezug genommen wird, heißt es unter
Ziffer 4.), dass ein neuer Garagenplan eingereicht werde, da das Eingangstor der Garage falsch eingezeichnet
gewesen sei. Somit sei die Zuweisung des Sondernutzungsrechts für die Wohneinheit Nr. 2 möglich. In der
Anlage zu dieser Urkunde findet sich insoweit ein geänderter Aufteilungsplan, der die Bezeichnung trägt:
"Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015 (...) am 16.06.2016 geändert". Darin
ist ein Garagentor an einer anderen Wand des Garagengebäudes eingezeichnet.
In einer weiteren Zwischenverfügung vom 23.08.2016, auf deren Inhalt verwiesen wird, hat die
Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter anderem ausgeführt, dass in der Eintragungsbewilligung vom
02.02.2016 auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung einschließlich Aufteilungsplan vom 15.08.2016 (gemeint
wohl 2015) Bezug genommen worden sei. Da nun bezüglich des Garagengebäudes ein neuer Grundriss und
neue Ansichten eingereicht worden seien, die am 16.06.2016 von der Baubehörde gesiegelt worden seien,
werde gebeten, die Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde einzureichen.
Außerdem sei die Eintragungsbewilligung entsprechend zu ergänzen. Es wurde aufgegeben, die ergänzende
Eintragungsbewilligung einzureichen.
Unter dem 12./13.09.2016 hat der Verfahrensbevollmächtigte sodann eine Ausfertigung seiner Urkunde vom
08.09.2016, UR-Nr. 4/2016, beim Grundbuchamt eingereicht mit dem Antrag, den gestellten Anträgen
nunmehr stattzugeben. Neben Erklärungen zur Behebung weiterer - nicht mehr verfahrensgegenständlicher -
Beanstandungen haben die Antragsteller in der Urkunde unter Ziffer 3.) erklärt, dass sich die
Eintragungsbewilligung vom 02.02.2016, UR-Nr. 1/16 des Verfahrensbevollmächtigten, auch auf die von der
Baubehörde am 16.06.2016 gesiegelten Pläne erstrecken würde.
Daraufhin hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt durch die nun angefochtene Zwischenverfügung, auf
deren Inhalt Bezug genommen wird, nochmals aufgegeben, "die Änderung der
Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde und die ergänzende Eintragungsbewilligung
einzureichen". Zur Begründung hat sie darauf hingewiesen, dass in der Eintragungsbewilligung vom
02.02.2016 auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung einschließlich Aufteilungsplan vom 25.08.2016 (gemeint
wohl wieder 2015) Bezug genommen worden sei. Bezüglich des Garagengebäudes seien jedoch ein neuer
Grundriss und neue Ansichten eingereicht worden; ein Zugang zu dem Gebäude sei geändert worden. Im
Rahmen der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sei durch die Baubehörde zu prüfen, ob die
Raumeinheit baulich von anderen Einheiten abgeschlossen sei und einen abschließbaren Zugang habe.
Aufgrund der vorgenommenen Änderungen sei somit die Abgeschlossenheit erneut zu prüfen.
Gegen diese Zwischenverfügung hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 27.10.2016
Beschwerde eingelegt, der die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt ausweislich ihres Beschlusses vom
02.11.2016 nicht abgeholfen hat. Sie hat die Beschwerde dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.
Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist gemäß den §§ 71, 73 ZPO statthaft und
auch ansonsten zulässig. Es handelt sich - wie im Nichtabhilfebeschluss zutreffend aufgeführt - um eine
Beschwerde der oben bezeichneten Beteiligten. Da der Notar als Verfahrensbevollmächtigter in seiner
Beschwerdeschrift nicht angegeben hat, in wessen Namen er die Beschwerde eingelegt hat, sind die
Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen (vgl. Demharter, GBO, 30. Aufl., § 15 Rz. 20). Dies sind
im Hinblick auf die hier maßgeblichen Eintragungsanträge zunächst die Eigentümer als Antragsteller. Der
Verfahrensbevollmächtigte hat der Annahme des Grundbuchamts im Nichtabhilfebeschluss demgemäß auch
nicht widersprochen.
Die Beschwerde hat jedoch in der Sache nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.
Dabei ist Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bei einer Zwischenverfügung grundsätzlich nur das darin
angenommene Eintragungshindernis, nicht der Eintragungsantrag selbst; das Rechtsmittelgericht hat nur
dieses Eintragungshindernis zu überprüfen (vgl. BayObLG RPfleger 1996, 332, zitiert nach juris; Demharter,
a.a.O., § 77 Rz. 12).
Auf dieser Grundlage ist die angefochtene Zwischenverfügung insoweit nicht zu beanstanden, als das
Grundbuchamt die Vorlage einer neuen bzw. geänderten Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgegeben hat.
Grundsätzlich ist nach den Grundbuchvorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, hier konkret nach § 7
Abs. 4 Nr. 2 WEG, einer Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baubehörde
beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen. Ohne hinreichende
Abgeschlossenheitsbescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese formelle
Eintragungsvoraussetzung ist (vgl. Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., AT V Rz. 214; Senat ZWE 2012, 34, zitiert
nach juris und m. w. N.; zur Möglichkeit etwaiger Amtshaftungsansprüche in diesem Zusammenhang: BGHZ
124, 100).
Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder
sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Auf diese Voraussetzungen hat sich die
Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen. Einen Anhalt für die Abgeschlossenheit gibt Nr. 5 der
Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32
Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.03.1974 (vgl. Palandt/Wicke, BGB, 76. Aufl., § 3 WEG
Rz. 7; Hügel in BeckOK BGB, Stand: 15.06.2017, § 3 WEG Rz. 7). Es muss ersichtlich sein, dass die
Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in sich abgeschlossen sind. Dies bezieht sich
neben nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen grundsätzlich auch auf zusätzliche Räume, die außerhalb
eines Wohnungsabschlusses liegen (vgl. dazu die Nachweise bei Senat ZWE 2012, 34; Senat, Beschluss vom
21.10.2013, 20 W 242/13, n. v.). Damit ist die Abgeschlossenheit jedenfalls auch für Garagengebäude
nachzuweisen (vgl. dazu etwa Palandt/Wicke, a.a.O., § 3 WEG Rz. 7); in der Abgeschlossenheitsbescheinigung
vom 25.08.2015 ist denn hier auch ausdrücklich auf die in dem ihr beiliegenden Aufteilungsplan mit Nr. 1
bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume Bezug genommen worden. Das Grundbuchamt hat in
diesem Zusammenhang grundsätzlich die formellen Voraussetzungen des Aufteilungsplans und der
Abgeschlossenheitsbescheinigung zu überprüfen. Die beantragte Eintragung ist nur zu vollziehen, wenn
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung keine offensichtliche Unrichtigkeit oder
Widersprüchlichkeit enthalten. Das Grundbuchamt hat keine Ermittlungen darüber anzustellen, ob die
technischen Voraussetzungen für die Richtigkeit vorliegen, sondern offenbare Abweichungen zu beanstanden
(vgl. die Nachweise bei Senat ZWE 2012, 34).
Mit dem Grundbuchamt geht der Senat von derartigen offensichtlichen Abweichungen des nunmehr -
hinsichtlich des Garagengebäudes - maßgeblichen Aufteilungsplans vom 16.06.2016, auf den die geänderte
Bewilligung der Antragsteller vom 08.09.2016, UR-Nr. 4/2016, nunmehr Bezug nimmt, zur mit der
ursprünglichen Bewilligung vom 02.02.2016 vorgelegten Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015
aus.
Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung bezieht sich eindeutig auf den Aufteilungsplan vom 19.06.2015, auf
den sie ausdrücklich Bezug nimmt ("...im beiliegenden Aufteilungsplan..."). Ausgehend von diesem
Aufteilungsplan ist - wie erwähnt - in der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015 unter anderem
bescheinigt worden, dass die dort mit Nr. 1 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in den
Gebäuden auf dem genannten Grundstück als in sich abgeschlossen gelten. Dazu gehört ausweislich dieses
Aufteilungsplans das in § 1 Ziffer 1 der Bewilligung vom 02.02.2016 mit Nr. 1 bezeichnete Garagengebäude.
Zu Recht hat das Grundbuchamt darauf abgestellt, dass ausweislich der nachfolgenden notariellen Urkunde
vom 25.07.2016, UR-Nr. 3/2016, insoweit nunmehr ein neuer bzw. teilweise abgeänderter Aufteilungsplan
("ein neuer Grundriss und neue Ansichten") eingereicht wurde, der am 16.06.2016 geändert worden war. Nach
der weiteren notariellen Urkunde vom 08.09.2016, UR-Nr. 4/2016, soll sich die Eintragungsbewilligung vom
02.02.2016 nunmehr auch -erkennbar betreffend das Garagengebäude - hierauf erstrecken. Zutreffend hat
das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass aus den dem am 16.06.2016 geänderten Aufteilungsplan
hinsichtlich des Garagengebäudes zugrunde liegenden Grundrissen und Ansichten ersichtlich wird, dass sich
der Zugang zu dem Gebäude maßgeblich geändert hat.
Zu den Anforderungen an die Abgeschlossenheit gehört jedoch grundsätzlich auch ein eigener Zugang. Dies
ergibt sich aus Nr. 5 der oben aufgeführten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974. Nach Nr. 5 a)
sind abgeschlossene Wohnungen solche Wohnungen, die (unter anderem) baulich vollkommen von fremden
Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom
Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Nach Nr. 5 b) gelten diese Erfordernisse bei "nicht
zu Wohnzwecken dienenden Räumen" sinngemäß; dies gilt mithin auch für das Erfordernis eines freien
gesicherten Zugangs (vgl. hierzu etwa Bärmann/Armbrüster, WEG, 13. Aufl., § 3 Rz. 64 ff., 69; Keil in jurisPKBGB,
Stand: 01.04.2017, § 3 WEG Rz 18, 21; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 3 Rz. 21;
Jennißen/Zimmer, WEG, 5. Aufl., § 3 Rz. 23; Hügel in BeckOK BGB, Stand: 15.06.2017, § 3 WEG Rz. 7; Kral in
BeckOK GBO, Stand: 01.05.2017, Sonderbereich "WEG" Rz. 110, je m. w. N.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1987,
333 [OLG Düsseldorf 29.10.1986 - 3 Wx 391/86]; LG Bamberg MittBayNot 2006, 418, zitiert nach juris).
Die Abgeschlossenheit ist anhand des Aufteilungsplans zu beurteilen. Wie bereits oben dargelegt, ist sie dem
Grundbuchamt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde nachzuweisen, § 7 Abs. 4 Nr. 2
WEG. Daran fehlt es hier. Zwar liegt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015 vor. Diese bezieht
sich jedoch hinsichtlich des Garagengebäudes - wie oben aufgeführt - auf einen nicht existierenden baulichen
Zustand, nämlich denjenigen, der sich aus dem Aufteilungsplan vom 19.06.2015 ergibt. Aus dem Umstand,
dass in dem nachfolgenden Aufteilungsplan ebenfalls vom 19.06.2015, geändert am 16.06.2016, der Vermerk
aufgeführt ist "Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015...", ergibt sich noch
nicht, dass sich die ältere Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015 nun auf diesen im Nachhinein
geänderten Aufteilungsplan beziehen soll. Daraus ergibt sich lediglich, dass der Aufteilungsplan am 16.06.2016
geändert worden ist. Anderes ließe sich mit der konkreten Bezugnahme in der
Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015 zum dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan nebst der
festen Verbindung gemäß Nr. 7 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974 auch kaum in Einklang
bringen. Denn die Abgeschlossenheit wird immer für die in einem konkreten Plan, nämlich dem Aufteilungsplan
des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG dargestellten baulichen Verhältnisse bescheinigt, was sich aus den Nrn. 2 und
7 der bezeichneten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift ergibt, an der sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung
zu orientieren hat (vgl. dazu auch BayObLG NJW-RR 1994, 716, zitiert nach juris; vgl. zur festen Verbindung
auch BGHZ 124, 100). Die Antragsteller berufen sich mithin auch nicht darauf, dass die
Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015 sich auf den am 16.06.2016 geänderten Aufteilungsplan
beziehe, sondern wenden lediglich ein, dass eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erforderlich sei,
weil sich am Gebäudebestand keine Veränderung ergeben habe. Die zeichnerischen Veränderungen zum
nunmehr maßgeblichen Aufteilungsplan, nämlich demjenigen vom 16.06.2016, beziehen sich aber gerade auf
einen baulichen Zustand, der im Hinblick auf das Garagengebäude für die Abgeschlossenheit von wesentlicher
Bedeutung ist. Danach soll nämlich - wie erwähnt - ein Zugang zum Garagengebäude an gänzlich anderer
Stelle des Gebäudes angebracht sein bzw. werden. Damit liegt also auch kein Fall vor, in dem ausnahmsweise
auf die Vorlage einer geänderten Abgeschlossenheitsbescheinigung verzichtet werden könnte, was etwa dann
der Fall sein kann, wenn die Abgeschlossenheit bereits eindeutig belegt ist (vgl. hierzu etwa Schöner/Stöber,
Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 2967, m. w. N.; Senat, Beschluss vom 21.10.2013, 20 W 242/13). Angesichts
der hier vorliegenden Veränderungen kann gerade nicht davon ausgegangen werden, dass das
Garagengebäude bereits gesondert als "abgeschlossener" Raum ausgewiesen wäre.
Ob und inwieweit diese (zeichnerischen) Veränderungen Auswirkungen auf die Abgeschlossenheit haben, kann
aber durch das Grundbuchamt mit den ihm zur Verfügung stehenden Mitteln nicht festgestellt werden. Das
Grundbuchamt wäre zum einen gar nicht in der Lage, diese im planerischen und tatsächlichen Bereich
liegenden Umstände festzustellen. Dem stünde zum anderen auch schon das Erfordernis urkundlicher
Nachweise im Grundbuchantragsverfahren entgegen. Unerheblich ist weiter, dass die Baubehörde die
Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Regel auf der Grundlage des Aufteilungsplans erteilt (vgl. hier auch
die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015). Die Abgeschlossenheit ist ein tatsächlicher Zustand;
die Baubehörde übernimmt mit der Bescheinigung die Verantwortung dafür, dass sie bei der Begründung des
Wohnungseigentums gegeben ist. Ob die Baubehörde sich mit der vorgelegten Bauzeichnung/Aufteilungsplan
zufrieden gibt oder weitere Ermittlungen anstellt, obliegt ihrer Entscheidung (vgl. dazu BayObLG NJW-RR
1994, 716). Wie ebenfalls bereits ausgeführt, ist ein Nachweis in anderer Form, etwa durch freie
Beweiswürdigung und/oder Offenkundigkeit oder gar Überprüfung eines baulichen Zustandes, im
Grundbucheintragungsverfahren nicht zulässig (vgl. ergänzend Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 3 WEG Rz.
4). Von daher ist auch die Erklärung des Eigentümers (hier im Schriftsatz vom 12.09.2016), es habe sich
gegenüber dem ursprünglichen Zustand nichts geändert, für das Grundbuchantragsverfahren im gegebenen
Zusammenhang grundsätzlich unzureichend (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 716). Mag es hier mithin nach
Aktenlage evt. naheliegen, dass sich durch die Veränderung des Zugangs an der Abgeschlossenheit des
Garagengebäude nichts Wesentliches geändert hat, so ist diese Frage jedoch - wie dargelegt - ausschließlich
durch die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nachzuweisen.
Begründet ist die Beschwerde jedoch, soweit in der angefochtenen Zwischenverfügung neben der Änderung
der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde "nochmals" die Einreichung einer "ergänzenden
Eintragungsbewilligung" aufgegeben worden ist.
Insoweit ist die angefochtene Zwischenverfügung bereits aus formellen Gründen zu beanstanden. Nach
herrschender Auffassung und ständiger Rechtsprechung des Senats kommt eine Zwischenverfügung nur dann
in Betracht, wenn das festgestellte oder mögliche Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der
Antragstellung beseitigt werden kann. Es kann damit grundsätzlich nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein,
auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder die Abgabe einer Bewilligung hinzuwirken, die ihrerseits erst
Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein sollen (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 14.10.2005, 20 W
409/04, zitiert nach juris und m. w. N.; Demharter, a.a.O., § 18 Rz. 8, 12, 32). Daran ändert sich auch dann
nichts, wenn - wie gegebenenfalls hier am 05./08.02.2016 - mehrere Eintragungsanträge im Sinn des § 16
Abs. 2 GBOmiteinander verbunden worden sind (vgl. etwa BayObLG DNotZ 1982, 438 [BayObLG 07.07.1981 -
Breg. 2 Z 45/81], zitiert nach juris). Ein solcher Fall liegt hier vor. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat
die Eintragung im Wege der Zwischenverfügung davon abhängig gemacht, dass die Antragsteller die nach ihrer
Auffassung erforderliche (ergänzende) Bewilligung einreicht. Das Grundbuchamt hat damit auf die Abgabe von
Bewilligungen hingewirkt, die ihrerseits erkennbar erst die Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein
soll und die die Antragsteller für die beantragte Eintragung offensichtlich für nicht erforderlich erachten; dies
ist im Wege der Zwischenverfügung unzulässig (vgl. zur hier vorliegenden Sachverhaltskonstellation etwa auch
BayObLG RPfleger 2003, 289, Tz. 17 bei juris).
Ist mithin die ergangene Zwischenverfügung insoweit unzulässig, so ist sie durch das Beschwerdegericht in
jedem Fall aufzuheben. Die Entscheidung über den zugrunde liegenden Eintragungsantrag hat dagegen das
Grundbuchamt zu treffen, da Gegenstand des Beschwerdeverfahrens - wie bereits erwähnt - nur die
Zwischenverfügung und nicht der Eintragungsantrag selbst ist. Die Entscheidung über diesen ist mithin beim
Senat nicht angefallen. Sollte das Grundbuchamt also an der diesbezüglichen Beanstandung festhalten, wird es
den Eintragungsantrag ggf. zurückzuweisen haben.
Es ist grundsätzlich auch nicht Aufgabe des Senats als Beschwerdegericht, vor der abschließenden
Entscheidung des Grundbuchamts über dessen in formal unzulässiger Zwischenverfügung vorgebrachte
inhaltliche Bedenken zu entscheiden bzw. dem Grundbuchamt zu einer weiteren Verfahrensführung -
angesichts der die Senatsentscheidung tragenden Gründe dann ohnehin für dieses nur nicht bindende -
Vorgaben zu machen (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. zuletzt etwa in FGPrax 2017, 60, zitiert nach
juris).
Der Senat vermag deshalb auf der bisherigen Aktengrundlage für den diesbezüglich weiteren Verfahrensablauf
lediglich allgemein und - wie gesagt - ohne jegliche Bindungswirkung für das Grundbuchamt zu bemerken,
dass die diesbezügliche Beanstandung in der angefochtenen Zwischenverfügung ("die ergänzende
Eintragungsbewilligung") im Zusammenhang mit der vorangegangenen Verfügung vom 23.08.2016 in ihrer
Zielrichtung nicht ganz klar erscheint. Grundsätzlich muss eine Zwischenverfügung aber klar darlegen und
aufzeigen, auf welche Weise und mit welchen Mitteln der jeweilige Antragsteller die vom Grundbuchamt
angenommenen Hindernisse beseitigen und damit sein Antragsbegehren zum Erfolg führen kann (Senat
FGPrax 1998, 170 [OLG Frankfurt am Main 29.06.1998 - 20 W 144/98], zitiert nach juris). Der
Verfahrensbevollmächtigte hat die Verfügung vom 23.08.2016 offensichtlich dahingehend verstanden, dass
"die ergänzende Eintragungsbewilligung" sich auf den ergänzenden Aufteilungsplan vom 16.06.2016 beziehen
sollte. Dies zeigt seine Urkunde vom 08.09.2016, in der auf diejenige vom 25.07.2016 und den damit
vorgelegten ergänzenden Aufteilungsplan Bezug genommen wird. Ausweislich der angefochtenen
Zwischenverfügung hält das Grundbuchamt jedoch an seiner Beanstandung unverändert fest. Der Senat muss
die insoweit aufrecht erhaltene Beanstandung, deren rechtliche Grundlage bzw. Herleitung nicht begründet
wird, mithin dahingehend verstehen, dass das Grundbuchamt eine Bewilligung der Antragsteller für
erforderlich erachtet, die ausdrücklich auch die für den geänderten Aufteilungsplan noch zu erteilende
geänderte Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde umfasst.
Sollte das Grundbuchamt seine Beanstandung in dieser Weise verstanden wissen wollen, dürfte zu
berücksichtigen sein, dass nach inzwischen ganz herrschender Auffassung unter "Beifügen" des
Aufteilungsplans sowie der Abgeschlossenheitsbescheinigung "als Anlagen" zur Eintragungsbewilligung gemäß
§ 7 Abs. 4 Satz 1 WEG nicht eine Mitbeurkundung im Sinne der §§ 9 Abs. 1 Satz 3, 44 BeurkG gemeint sein
soll, sondern dies lediglich bedeuten soll, dass dem Eintragungsantrag zusammengehörende Urkunden -
Eintragungsbewilligung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung - beizufügen sind, das heißt,
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen zur Eintragung vorgelegt und die
Zusammengehörigkeit mit der Eintragungsbewilligung deutlich werden (vgl. Jennißen/Krause, a.a.O., § 7 Rz.
16; Staudinger/Rapp, BGB, Neub. 2005, § 7 WEG Rz. 15; Rapp in Beck'sches Notarhandbuch, 5. Aufl., A III
Rz. 29 f; Bärmann/Armbrüster, a.a.O., § 7 Rz. 93; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 3 Rz. 43; Hügel in BeckOK
BGB, Stand: 15.06.2017, § 3 WEG Rz. 7; Kral in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich "WEG" Rz. 98;
Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 4. Aufl., § 7 Rz. 83; Hügel/Elzer, WEG, § 7 Rz. 22, je m. w. N.; KG ZMR 2015,
881; OLG Düsseldorf FGPrax 2011, 8; BayObLG Rpfleger 2003, 289; OLG Zweibrücken MittBayNot 1983, 242,
je zitiert nach juris; vgl. auch DNotI-Report 1999, 17, unter Hinweis auf die seinerzeitige Gegenauffassung).
Zumindest ausgehend davon dürfte sich die Frage stellen, ob es - jedenfalls nachdem der geänderte
Aufteilungsplan bereits ausdrücklich zum Gegenstand der Eintragungsbewilligung gemacht wurde - insoweit
einer zusätzlichen ausdrücklichen Einbeziehung der Abgeschlossenheitsbescheinigung in die Bewilligung
bedarf. Dies mag erforderlich sein, wenn in der bisherigen Bewilligung auf eine konkrete und nicht mehr
geltende Abgeschlossenheitsbescheinigung ausdrücklich Bezug genommen war, weil dann die erforderliche
Zusammengehörigkeit zwischen Bewilligung und (neuer) Abgeschlossenheitsbescheinigung zweifelhaft
erscheint (vgl. KG ZMR 2015, 881, Tz. 36, 37 bei juris; vgl. auch Senat Rpfleger 1978, 380). Von einem
solchen Fall, also wohl einer Verweisung im Sinne der §§ 9 Abs. 1 bzw. 2, 44 BeurkG, scheint das
Grundbuchamt ausweislich der angefochtenen Zwischenverfügung sowie derjenigen vom 23.08.2016 hier wohl
auszugehen, in denen jeweils ausgeführt wird, dass in der Eintragungsbewilligung vom 02.02.2016 auf die
Abgeschlossenheitsbescheinigung einschließlich Aufteilungsplan vom 25.08.2015 Bezug genommen worden
sei. Der Senat vermag der genannten notariellen Urkunde vom 02.02.2016, in der sich diese Bewilligung
befindet (§ 12), jedoch lediglich eine Bezugnahme auf den Aufteilungsplan zu entnehmen (Seite 2, "die vom
Bauamt des Landkreises X als zuständiger Baubehörde genehmigten Bauzeichnungen (...), ausweisend die
Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum"; entsprechendes in § 1). Eine
Erwähnung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.08.2015 findet sich darin nicht (vgl. zu den
Anforderungen an einer Verweisung im Sinne des § 9 Abs. 1 BeurkG: BGH NJW 1994, 2095 [BGH 17.05.1994 -
XI ZR 117/93], zitiert nach juris). Aus der nach Nr. 7 der erwähnten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift
vorgesehenen Verbindung zwischen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung lässt sich insoweit
nichts anderes entnehmen, häufig wird die Abgeschlossenheit sogar direkt auf dem eingereichten
Aufteilungsplan bestätigt (vgl. BayObLG Rpfleger 1984, 314). Von daher muss nicht etwa der Aufteilungsplan
auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung Bezug nehmen, wohl aber umgekehrt (vgl. Bauer/von Oefele, a.a.O.,
AT V Rz. 216 m. w. N.).
Das Grundbuchamt wird mithin zunächst klarzustellen haben, in welcher Weise es das Erfordernis einer
"ergänzenden Bewilligung" verstanden wissen will, insbesondere ob und (jedenfalls für den Fall einer darauf
gestützten Antragszurückweisung) aus welchen Gründen es an dem Erfordernis einer ergänzenden Bewilligung
auch für den Fall festhalten will, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden sollte, die den
obigen Anforderungen entspricht, mithin nach Nr. 7 der erwähnten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift mit den
Aufteilungsplänen vom 15.06.2015/16.06.2016 verbunden ist.
Die Entscheidung über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens folgt angesichts des teilweisen Erfolgs
der Beschwerde der gesetzlichen Regelung, §§ 22, 25 GNotKG. Von daher bedarf es keiner Entscheidung über
die Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren.
Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung ist nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen
des § 78 Abs. 2 GBO nicht vorliegen. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die
Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Rechtsbeschwerdegerichts.
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