2. Die Revision weist aber mit Recht darauf hin, daß der Beklagte
im Streitfalle unter Umständen die Amtspflicht hatte, die Kläger
wenigstens auf die Gefahr hinzuweisen, der Grundstückserwerb
könne nicht in den Genuß der Befreiung von der Steuer kommen.
Die dem Notar in Satz 2 des § 17 Abs. 1 BeurkG (früher Satz 1
des § 26 BNotO) auferlegte Betreuungspflicht entsteht immer
dann, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Falles Anlaß
zu der Besorgnis haben muß, einem Vertragsbeteiligten drohe ein
Schaden, weil er sich wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage oder von Sachumständen, die die Bedeutung des beurkundeten Rechtsgeschäfts für seine Vermögensinteressen beeinflussen, einer Gefährdung dieser Interessen nicht bewußt ist (BGHZ
58, 343, 348). Es ist eine der wichtigsten Aufgaben des Notars,
die Beteiligten eines von ihm beurkundeten Vertrages vor solchen
Gefahren zu bewahren (BGHZ 64, 246, 250). Den Käufern eines
Grundstücks kann insofern dadurch ein Schaden drohen, daß sie
bei ihrem Entschluß, das Grundstück zu dem vom Verkäufer
geforderten Preis zu kaufen, davon ausgehen, ihnen werde
Grunderwerbsteuerbefreiung gewährt, obwohl Zweifel bestehen,
ob die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Erkennt dies der Notar,
so kann er, jedenfalls dann, wenn er in den Grundstückskaufvertrag einen Antrag auf Grunderwerbsteuerbefreiung und die diesen
Antrag stützenden Erklärungen des Veräußerers aufnimmt,
gehalten sein, die von den Verkäufern abgegebenen, für die
Steuerbefreiung wichtigen Erklärungen klarzustellen und/oder
einen Hinweis darüber zu geben, daß Zweifel an der Steuerbefreiung bestehen können.
a) Im Streitfalle ging es den Beteiligten nicht um steuerliche
Beratung durch den Beklagten, sondern zunächst um Klarstellung
der für den vom Beklagten protokollierten Antrag auf Steuerbefreiung wichtigen tatsächlichen Verhältnisse. Insofern ist zwar dem
Berufungsgericht darin beizupflichten, daß ein Notar nicht verpflichtet ist, die Erklärungen des Verkäufers bebauter Grundstücke über die auf diesen erfolgte Errichtung von Gebäuden und
über den Bezug von Wohnungen in der Richtung zu überprüfen,
ob damit die Voraussetzungen für eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer erfüllt oder hinreichend dargelegt werden. Denn der
Notar ist, wenn er einen Antrag auf Befreiung von der Grunderwerbsteuer protokolliert, nicht verpflichtet, die tatsächlichen und
rechtlichen Voraussetzungen eines solchen Antrags zu prüfen
(vgl. OLG München DNotZ 1973, 181,182). Er hat auch nicht, wie
die Revision meint, gemäß § 21 BeurkG die Pflicht, bei der
Ermittlung des Grundbuchstandes etwaige Voreintragungen festzustellen, um sich über die Voraussetzung eines steuerbegünstigten Ersterwerbs zu vergewissern (teilweise zu weitgehend daher
OLG Düsseldorf, MDR 1976, 1029; vgl. auch DNotZ 1978, 584,
589). Jedoch muß er auf Klärung der Sachlage zwischen den
Beteiligten hinwirken, wenn diese zu den Voraussetzungen der
Grunderwerbsteuerbefreiung mißverständliche Erklärungen
abgeben bzw. — wie im Streitfalle - solche, die wegen ihrer
Unklarheit geradezu falsch sein können.
Dadurch, daß der Beklagte in dem Vertrag die Eheleute D.
gemeinsam als „der Verkäufer" bezeichnet und dann in § 6 Abs. 2
aufgenommen hat, „der Verkäufer" erkläre, das Reihenhaus sei
von „ihm" errichtet worden, blieb für die Käufer unklar, wer von
beiden Eheleuten Bauherr gewesen war. Insbesondere wurde
nicht deutlich, daß der Ehemann das Haus errichtet und dann
seiner Ehefrau geschenkt hatte, also dem jetzigen Verkauf schon
ein Erwerbsvorgang vom Ehemann auf die Ehefrau vorangegangen war. Die Käufer konnten sogar dadurch, daß in § 1 Abs. 1 des
Vertrages die Ehefrau als eingetragene Eigentümerin des Hausgrundstücks bezeichnet wurde, in der Annahme bestärkt werden,
diese habe das Haus auch errichtet und es handle sich damit für
sie auf jeden Fall um einen Ersterwerb, der steuerbegünstigt sei.
Der Beklagte hätte daher klarstellen müssen, welcher der beiden
als Verkäufer auftretenden Eheleute die Erklärung abgibt, das
Wohnhaus errichtet zu haben. Er mußte, auch wenn er nicht die
Aufgabe eines Steuerberaters hatte, als Notar wissen, daß diese
Angaben für die . Beurteilung der Frage der Steuerbefreiung
bedeutsam sein konnten. Diese von ihm zu erwartende Kenntnis
hatte mit Steuerhilfe nichts zu tun.
b) Wenn der Beklagte — aus welchen Gründen auch immer —
solche unklaren Formulierungen beurkunden wollte, so hätte er
aufgrund der ihm obliegenden Betreuungspflicht jedenfalls sicherstellen müssen, daß solchen Unklarheiten keine falschen Vorstellungen der Beteiligten zugrundelagen oder bei ihnen durch sie
geweckt wurden. Er hätte sie dann zumindest auf den Eigentumswechsel hinweisen müssen, damit sie auf diese Weise die notwendigen tatsächlichen Grundlagen für eine eigene Beurteilung
der Steuerfrage erhielten. Außerdem hätte er sie auch darauf
aufmerksam machen müssen, daß jedenfalls nach dem strengen
Wortlaut des Gesetzes die Voraussetzugen für eine Steuerbefreiung nicht gegeben waren, und daher deren Gewährung nicht
sicher sei.
D.
Kostenrecht
22. KostG §§ 55, 132, BeurkG §§ 12,49 Abs. 3 (Zum Anfallen der
Beglaubigungsgebühr bei Vollmachtsabschriften)
Eine Beglaubigungsgebühr erhält der Notar auch dann, wenn
er Abschriften von Vollmachten, die er nicht selbst beurkundet hat, mit einer Ausfertigung seiner (Jrkundsniederschrift
verbindet und sie nur durch den Ausfertigungsvermerk beglaubigt.
BayObLG, Beschluß vom 26. 6. 1980 — BReg. 3 Z 77/77 —
mitgeteilt von Dr. Martin Pfeuffer, Richter am BayObLG
Aus dem Tatbestand:
1. Notar Dr. R. beurkundete am 5. 2. 1976 einen Grundstückskaufvertrag
zwischen der E.-Kommanditgesellschaft und der Stadt L. Der Vertrag
enthielt auch die Auflassungserklärung und den Antrag auf Eintragung der
Rechtsänderung im Grundbuch. Eine beglaubigte Abschrift des Vertrags
sollte unter anderem das Grundbuchamt erhalten.
In der Niederschrift des Notars sind als anwesend aufgeführt:
1. Herr H., handelnd für die Beteiligte zu 2), „aufgrund der heute in
Ausfertigung vorgelegten und dieser Urkunde in beglaubigter Abschrift
beigefügten Vollmacht vom 19. Dezember 1974".
2. Amtsrat 0., handelnd für die Stadt L. „auf Grund Vollmacht vom 1.
August 1975, welche in Ausfertigung vorlag und dieser Urkunde in beglaubigter Abschrift beigeheftet ist."
Der Notar nahm zur Urschrift des Kaufvertrags je eine von ihm beglaubigte
Abschrift der von Notar S. in M. ausgefertigten, von diesem beurkundeten
Vollmacht vom 19. 12. 1974 sowie der vom Oberbürgermeister der Stadt L.
unterzeichneten, mit Siegel versehenen und als „2. Ausfertigung" bezeichneten Vollmacht vom 1. B. 1975. Vom Kaufvertrag mit den beiden Vollmachtsabschriften fertigte Notar Dr. R. eine beglaubigte Abschrift zur
Vorlage beim Grundbuchamt an. Er berechnete neben einer Gebühr nach §
36 Abs. 2 KostG für die Beurkundung des Kaufvertrags zwei Gebühren
nach § 55 KostG in Höhe der Mindestgebühr von je 10 DM für die
Beglaubigung der Vollmachtsabschriften.
Die Prüfungsabteilung der Notarkasse vertrat in einem Prüfungsbericht
unter Bezungnahme auf ihre Abhandlung in MittBayNot 1976, 8/9 die
Ansicht, in derartigen Fällen entstehe im Hinblick auf die Neuregelung in §
49 Abs. 3 BeurkG keine Beglaubigungsgebühr. Der Notar machte demgegenüber geltend, eine Beglaubigungsgebühr falle nur dann nicht an, wenn §
132 KostG anzuwenden sei, dessen Voraussetzungen im vorliegenden Fall
jedoch nicht gegeben seien.
2. Der Präsident des Landgerichts wies daraufhin den Notar an, die
Entscheidung des Landgerichts herbeizuführen.
Das Landgericht änderte die Kostenberechnung des Notars dahin ab, daß
die Beglaubigungsgebühren entfallen und die Kosten entsprechend zu
reduzieren sind. Es ließ die weitere Beschwerde zu.
3. Der Notar hat gegen diesen Beschluß weitere Beschwerde eingelegt.
MittBayNot 1980 Heft 5 177

Aus den Gründen:
1. Die vom Landgericht zugelassene und von dem durch die
landgerichtliche Entscheidung beschwerten Notar frist- und formgerecht eingelegte weitere Beschwerde ist zulässig (§ 156 Abs. 2
Sätze 1 und 2, Abs. 4 Satz 1 KostO).
2. a) Nach § 55 Abs. 1 KostO, der gemäß § 141 KostO für Notare
entsprechend gilt, wird für die Beglaubigung von Abschriften,
soweit nicht § 132 KostO anzuwenden ist, eine Gebühr von —,50
DM für jede angefangene Seite, mindestens aber 10.— DM erhoben. § 132 KostO bestimmt, soweit er den Geschäftsbereich der
Notare betrifft, daß bei der Erteilung beglaubigter Abschriften der
vom Notar aufgenommenen oder in Urschrift in seiner dauernden
Verwahrung befindlichen Urkunden eine Beglaubigungsgebühr
nicht erhoben wird. Um derartige Urkunden handelt es sich hier
nicht. Die Vollmachten sind nicht von dem Rechtsbeschwerdeführer beurkundet worden. Er hat auch nicht etwa die Vollmachten
entworfen und die Unterschriften beglaubigt, was kostenrechtlich
gleichstehen würde (Hartmann Kostengesetze 19. Aufl. KostG §
132 Anm. 1 b, aa; Rohs/Wedewer KostG 2. Aufl. § 132 Anm. IV).
Wenn § 12 BeurkG bestimmt, daß vorgelegte Vollmachten der
Niederschrift in Urschrift oder in beglaubigter Abschrift beigefügt
werden sollen, so handelt es sich dabei nicht um eine Urkundenverwahrung im Sinne des § 132 KostO; mit dieser ist vielmehr
eine Verwahrung der Urschriften der vom Notar aufgenommenen
Niederschriften (§ 25 BNotO) durch ihn selbst (§ 19 Abs. 1
DONot) oder — auf Grund des § 51 BNotO und entsprechender
Vorschriften — durch einen anderen Notar oder durch das Amtsgericht gemeint (Korintenberg/Ackermann/Lappe = KAL KostG 9.
Aufl. § 132 Rdnr. 1; Rohs/Wedewer § 132 Anm. III 3).
Dem Landgericht kann nicht darin gefolgt werden, daß die
Abschriften der Vollmachten deshalb ats Abschriften „eigener
Urkunden" im Sinne des § 132 KostG anzusehen seien, weil sie
mit der Niederschrift über den Kaufvertrag in bestimmter Weise
verbunden worden sind. Welche rechtliche Bedeutung eine Verbindung von Schriftstücken (vgl. §§ 44, 49 Abs. 3 BeurkG) oder
eine Beifügung von Schriftstücken zu einer Urkunde (vgl. § 9 Abs.
1 Satz 2, §§ 12, 37 Abs. 1 Satz 2 BeurkG) hat, ist keine Frage des
§ 93 BGB, sondern eine solche des Beurkundungsrechts. § 93
BGB befaßt sich nur damit, ob Bestandteile einer Sache Gegenstand besonderer Rechte, als welche nur Sachenrechte zu verstehen sind (Palandt BGB 39. Aufl. § 93 Anm. 1 d), sein können.
Aus dieser Vorschrift kann jedoch nicht entnommen werden,
welche Rechtswirkung eine Verbindung der Vollmachtsabschriften mit der Kaufvertragsurkunde für die Beurkundung und die
Verwendung der einschlägigen notariellen Urkunden hat.
Nach dem Beurkundungsgesetz gelten nur Erklärungen in einem
Schriftstück, auf das in der Niederschrift verwiesen und das bisher
beigefügt wird, als in der Niederschrift selbst enthalten; durch die
Verweisung wird das beigefügte Schriftstück Bestandteil der Niederschrift (§ 9 Abs. 1 Satz 2, § 14 Abs. 1 BeurkG). Es muß sich
dabei um Erklärungen von Beteiligten handeln, die den Inhalt des
beurkundeten Rechtsgeschäfts betreffen. Für solche Schriftstücke bestimmt § 44 Abs. 1 Satz 2 BeurkG, daß sie mit der
Niederschrift mit Schnur und Prägesiegel verbunden werden.
Andere Schriftstücke — darunter Legitimationsurkunden wie z. B.
Vollmachten — eriangen, da sie nicht den Inhalt des Rechtsgeschäfts betreffen, auch durch Verweisung und Beifügung nicht die
Eigenschaft eines Bestandteils der Niederschrift ( Jansen FGG 2.
Aufl. § 9 Rdnr. 14; Keidel/Kuntze/Winkler Freiwillige Gerichtsbarkeit 11. Aufl. Teil B BeurkG § 9 Rdnrn. 19, 20; Reithmann DNotZ
1972, 71/77). Auch wenn Vollmachten nach § 12 BeurkG der
Niederschrift beigefügt werden sollen, ist eine Verbindung mit
Schnur und Prägesiegel jedenfalls durch das Beurkundungsgesetz dem Notar nicht zur Pflicht gemacht, da § 12 BeurkG in § 44
Abs. 1 Satz 2 BeurkG nicht aufgeführt ist. § 19 Abs. 5 der
bundeseinheitlichen Dienstordnung für Notare — DONot — vom
1. B. 1970 läßt vielmehr dem Notar die Wahl. Vollmachten entweder zu heften und anzusiegeln (§ 29 Abs. 1 DONot), also — wie
sich aus § 29 Abs. 2 DONot ergibt — nach § 44 BeurkG zu
verfahren, oder sie nur anzukleben.
b) Nun verlangt zwar § 49 Abs. 3 BeurkG, daß Abschriften von
Urkunden — zu denen auch Vollmachten gehören (Keidel/Kuntze/
Winkler § 49 Rdnr. 11) — mit der Ausfertigung einer Urkunde, der
sie nach § 12 BeurkG beigefügt sind, durch Schnur und Prägesiegel verbunden werden, wenn der Ausfertigungsvermerk der
Haupturkunde die Wirkung einer Beglaubigung der Abschriften
haben soll. Auch in solchen Fällen sind jedoch die Abschriften
nicht den Abschriften der in § 132 KostO aufgeführten Urkunden
gleichzusetzen und somit von der Erhebung von Beglaubigungsgebühren nicht ausgenommen. Daß durch dieses Verfahren die
Vollmacht oder ähnliche Urkunden im Sinn des § 49 Abs. 3
BeurkG nicht etwa die Eigenschaft eines Bestandteils der Haupturkunde annehmen, zeigt schon die gesetzliche Regelung: Der an
den Schluß von Haupturkunde und Vollmacht gesetzte Ausfertigungsvermerk hat nur bei der Haupturkunde Ausfertigungswirr
kung, dagegen bei der Vollmacht nur die Wirkung der Beglaubigung einer Abschrift. Aber auch die Entstehung und der Zweck
des § 49 Abs. 3 BeurkG lassen erkennen, daß durch diese
Vorschrift keine gebührenrechtliche Begünstigung gegenüber den
Fällen eintreten soll, in denen — wie früher — die Abschrift der
Vollmacht oder der sonstigen gemäß § 12 BeurkG beigefügten
Urkunde gesondert beglaubigt wird. Durch § 49 Abä. 3 BeurkG
sollte lediglich das Verfahren bei der Beglaubigung bestimmter
Abschriften vereinfacht werden (Jansen § 49 Rdnr. 13; Keidel/
Kuntze/Winkler §.49 Rdnrn. 11, 12); die frühere Rechtsprechung
hatte nämlich für Vollmachten und ähnliche Schriftstücke, die
nicht den rechtsgeschäftlichen Inhalt der Beurkundung zum
Gegenstand haben, eine gesonderte Beglaubigung verlangt (vgl.
BayObLG, DNotZ 1969, 492/495; KG OLGZ 1966, 492 = Rpfleger 1967, 50). Eine Änderung des beim Inkrafttreten des Beurkundungsgesetzes geltenden Kostenrechts war nicht beabsichtigt;
insbesondere ist bei den durch § 57 Abs. 16 BeurkG vorgesehenen Änderungen der Kostenordnung deren § 132 nicht in seinem
Anwendungsbereich erweitert worden.
Zu einer Änderung bestand auch kein Anlaß. Die Gebühren der
Notare werden für deren Amtstätigkeit erhoben (vgl. §§ 143, 144
Abs. 3 Satz 1, § 146 Abs. 1 Satz 1, § 147 Abs. 1 und 2 KostG). Die
Gebühr des § 55 KostG ist also das Entgelt für eine Beglaubigungstätigkeit. Die Beglaubigung einer Abschrift stellt ein Zeugnis
des Notars dar, daß die Abschrift einer Urkunde mit der Hauptschrift übereinstimmt (§ 39 BeurkG; Jansen § 42 Rdnr. 1). Den
Beglaubigungsvermerk darf der Notar erst erteilen, wenn er sich
von der Vollständigkeit und Richtigkeit der Abschrift überzeugt hat
(Jansen § 42 Rdnr. 7; Keidel/Kuntze/Winkler § 42 Rdnr. 11).
Diese Verpflichtung hat der Notar bei Abschriften, die gemäß § 49
Abs. 3 BeurkG durch einen Ausfertigungsvermerk beglaubigt
werden, in gleicher Weise wie sonst (Jansen § 49 Rdnr. 13;
Mecke BeurkG § 49 Rdnr. 4 Fn. 5). Im Gesetz hat dies dadurch
deutlichen Ausdruck gefunden, daß auch bei der besonderen Art
der Beglaubigung nach § 49 Abs. 3 BeurkG die Pflichten nach
§ 42 Abs. 1, 2 BeurkG wie bei einer sonstigen Beglaubigung dann
zu erfüllen sind, wenn die Hauptschrift nicht zusammen mit der
Urschrift der ausgefertigten Urkunde verwahrt wird.
§ 49 Abs. 3 BeurkG zwingt also nicht zu dem Schluß, daß bei
Vollmachtsabschriften, die durch den Ausfertigungsvermerk
beglaubigt werden, von der Erhebung einer Beglaubigungsgebühr
abzusehen wäre (a.A. Göttlicher/Mümmler KostG 6. Aufl. S. 94).
Dann kann aber auch einem Notar, der die Abschriften gemäß
§ 42 BeurkG beglaubigt, nicht etwa vorgeworfen werden, er lasse
MittBayNot 1980 Heft 5
entstehen (vgl. § 16 KostO).
3. Eine Berechnung von Beglaubigungsgebühren war auch nicht
etwa auf Grund des § 136 Abs. 1 Nr. 2 KostO unzulässig. Diese
Vorschrift bezieht sich nur auf diejenige Abschrift einer Urkunde,
die bei den Akten zurückbehalten werden muß, weil die Urkunde
selbst von einem Beteiligten zurückgefordert wird. Um eine derartige gebührenfrei zu beglaubigende Abschrift handelt es sich zwar
bei der Abschrift einer Vollmacht, die nach § 12 BeurkG einer
Niederschrift des Notars beigefügt wird und mit ihr in seiner
Urkundensammlung (§ 19 Abs. 1 DONot) aufbewahrt wird. Dagegen gehört nicht zu diesen gebührenfreien Abschriften die beglaubigte Abschrift einer — nicht von demselben Notar beurkundeten —
Vollmacht, die der Notar dem Grundbuchamt vorlegt (KAL § 55
Rdnr. 7; Rohs/Wedewer § 136 Anm. 111 c 2 a.E.); denn diese
Beglaubigung geschieht zur Ausführung des Geschäfts der Beteiligten (Hornig DNotZ 1942, 409/410).
Es ist deshalb nicht von Bedeutung, ob eine dem Grundbuchamt
vorgelegte Abschrift gleichzeitig mit der in § 12 BeurkG erwähnten
Abschrift auf ihre Übereinstimmung mit der von Beteiligten vorgelegten Hauptschrift überprüft und beglaubigt worden ist oder ob
sie erst später hergestellt wird und für sie deshalb die bei der
Urkundensammlung des Notars befindliche beglaubigte Abschrift
die Hauptschrift ist.
4. Die Entscheidung des Landgerichts, daß in der Kostenrechnung des Notars die Beglaubigungsgebühren entfallen, kann
daher keinen. Bestand haben. Jedoch hat der Notar den Gebührenbetrag mit 20.— DM, also zweimal der Mindestgebühr von 10.—
DM (§ 55 Abs. 1 Satz 2 KostO), zu hoch bemessen. Für die
Beglaubigung der gegenüber dem Grundbuchamt verwendeten
Abschrift beider Vollmachten genügte ein einziger Beglaubigungsvermerk als Zeugnis im Sinne des § 39 BeurkG (vgl.
BayObLGZ 1969, 97/104 mit weiteren Nachweisen). Kostenrechtlich ist es deshalb so anzusehen, als wäre auf einem einzigen Schriftstück die hintereinander geschriebene Abschrift mehrerer Urkunden beglaubigt worden. Dann waren aber nicht mehrere Beglaubigungsgebühren zu erheben, sondern es durfte nur
eine einzige, nach der gesamten Seitenzahl der beiden Schriftstücke bemessene Gebühr berechnet werden (Beushausen/
Küntzel/Kersten/Bühling = BKB KostO 5. Aufl. § 55 Anm. 3;
Göttlich/Mümmler S. 129; KAL § 55 Rdnr. 12; Rohs/Wedewer §
55 Anm. IV). Die Gesamtseitenzahl der beiden Vollmachten
umfaßte weniger als 20 Seiten; es ist deshalb die Mindesgebühr
von 10.— DM anzusetzen.
Hinweis der Prüfungsabteilung der Notarkasse:
Durch die Entscheidung des BayObLG ist die gegenteilige Auffassung der Prüfungsabteilung der Notarkasse (MittBayNot 1976 S.
9, Streifzug durch die Kostenordnung 2. Auflage S. 41) überholt.
23. BGB § 313; KostO § 39 Abs. 2 (Zum Geschäftswert eines
Baubetreuungsvertrages)
1. Ist mit einem Baubetreuungsvertrag eine unmittelbare
oder mittelbare Verpflichtung zum Erwerb eines Grundstücks
verbunden, so ist der Baubetreuungsvertrag nach § 313 BGB
formbedürftig.
2. Der Geschäftswert bestimmt sich in einem solchen Fall
gemäß § 39 Abs. 2 KostO nach den Leistungen des Bauherrn,
sofern keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, daß die
Leistungen des Betreuers höher sind, nicht jedoch nach der
Betreuungsgebühr, dem Erfolgshonorar oder dem Unternehmergewinn.
(Leitsatz nicht amtlich)
LG Frankenthal, Beschluß vom 17. 4. 1980-4 T 3/79 —
MittBayNot 1980 Heft 5
Aus dem Tatbestand:
Der Beschwerdeführer schloß am 2. Mai 1979 vor Notar B. mit der Fa. A.
Grundstücksverwertungs—GmbH, diese vertreten durch den Kaufmann A.,
einen Kaufvertrag über eine noch zu vermessende Teilfläche, wobei sich
der Beschwerdeführer aufgrund notarieller Vollmacht ebenfalls von Herrn
A. vertreten ließ, der von den Beschränkungen des § 181 GBG befreit war.
Gemäß Ziffer XVII der Urkunde liegt der Bauverpflichtung nach Ziffer V der
Auftrag und Baubetreuungsvertrag zugrunde, der als vereinbart gilt und
Anlage der Urkunde ist. Entsprechend der Schlußformel wurden diese
Anlagen vom Notar mit vorgelesen und von den Beteiligten genehmigt. In
Ziffer VII des Kaufvertrages ist eine Bebauungsverpflichtung zugunsten der
Baubetreuerin enthalten.
Am 2. 5. 1979 erteilte der beurkundende Notar dem Beschwerdeführer eine
Kostenrechnung über DM 1 240,14
Hiergegen richtet sich die am 19. Juni 1979 bei Gericht eingegangene
Beschwerde des Beschwerdeführers, der einwendet, der Notar gehe von
einem überhöhten Geschäftswert aus, indem auf den Baubetreuungsvertrag Bezug genommen werde. Dafür habe er keine Vollmacht erteilt und
diese Verquickung zwischen Kauf- und Baubetreuungsvertrag laufe den
Interessen der Partei zuwider. Selbst wenn die Bauverpflichtung als Nebenabrede gemäß § 313 BGB wirksamer Bestandteil des Grundstückskaufverträges geworden sein sollte, könne jedenfalls ihr wirtschaftlicher Wert nicht
mit dem wesentlich höheren Gesamt-Bauaufwand gleichgesetzt, sondern
müsse gemäß § 30 Abs. 2 KostO geschätzt werden.
Der Notar hat um Zurückweisung der Beschwerde gebeten.
Aus den Gründen:
1. Der Notar hat zu Recht den Baubetreuungsvertrag mitbeurkundet. In einem solchen Vertrag sind zumeist Elemente der
Geschäftsbesorgung entweder mit Werk- oder Dienstvertragscharakter enthalten (vgl. Mattem DNotZ 67, 667 und WM 72, 670;
Brych NJW 74, 1973; Koeble NJW 74, 721; Pfeiffer NJW 74,
1449). Da es jedoch für die Anwendung des § 313 BGB auf den
Vertragstyp nicht ankommt, ist allein darauf abzustellen, ob durch
den Vertrag eine unmittelbare oder mittelbare Veräußerungsoder Erwerbsverpflichtung begründet wird. Bildet die Verpflichtung mit den übrigen Vereinbarungen eine rechtliche Einheit, so
sind auch diese beurkundungspflichtig (BGHZ 63, 361 f.; BGH
Betrieb 76, 1479).
Eine Formbedürftigkeit wegen einer Veräußerungsverpflichtung
der Baubetreuerin kann man daraus herleiten, daß sich wegen der
hier vorliegenden wirtschaftlichen und personellen Verflechtung
von Baubetreuerin und Grundstückseigentümerin zumindest eine
mittelbare Verpflichtung der Baubetreuerin zur Veräußerung eines
(nur formal fremden) Grundstücks ergibt (Wufka in Staudinger,
12. Auflage, § 313, Rdnr. 98).
Auch die Firma A.-Grundstücksverwertungs-GmbH als Grundstückseigentümerin beabsichtigt kein Baugrundstück zu veräußern, wenn der Käufer sich nicht von ihrer Schwesterfirma A.Baubetreuungs-GmbH betreuen läßt und nicht mit der Firmengruppe A. sein Reihenhaus baut. Dies ergibt sich insbesondere
auch aus Ziffer Vil des Grundstückskaufvertrages.
Für den Bauherrn als Auftraggeber ist regelmäßig im Rahmen des
Baubetreuungsvertrages eine unmittelbare Erwerbsverpflichtung
gewollt oder zumindest eine mittelbare Erwerbsverpflichtung verbunden. Damit ist aber gemäß § 313 BGB ein solcher Baubetreuungsvertrag insgesamt formbedürftig. Gerade durch die geänderte Fassung des § 313 BGB wollte der Gesetzgeber etwaigen
Umgehungsversuchen auch in Form von Baubetreuungsverträgen (BT - Drucksache 7/63) wirksam begegnen (BGH DNotZ 76,
685; LG Nürnberg MittBayNot 77, 143; LG Traunstein MittBayNot
78, 52; Palandt-Heinrichs § 313, Anm. 5 a; Palandt-Thomas §
675, Anm. 3 c; Staudinger-Wufka, § 313, Rdnr. 99; BGB-RGRKBallhaus § 313, RZ. 32).
Dabei ist der gesamte Vertragstext unter Berücksichtigung der
Interessen beider Vertragsteile und der wirtschaftlichen Hintergründe auszulegen, so daß nicht getrennt werden kann zwischen
dem Grundstücksbeschaffungs- und dem Baubetreuungsvertrag,
da in letzterem die kalkulierten Kosten des Gesamtaufwands mit
dem Kaufpreis für Grund und Boden enthalten sind. Dies ist nur im