letzte Aktualisierung: 22.3.2019
OLG München, Beschl. v. 15.1.2019 – 34 Wx 389/18

BGB §§ 164 Abs. 1, 168, 172 Abs. 2; GBO §§ 13, 19
Widerruf der Vollmacht zwischen Beurkundung und Grundbucheintragung

1. Eine vom Vertreter erklärte Bewilligung zur Belastung des Immobilieneigentums des Vertretenen
mit einem Grundpfandrecht kann nicht Grundlage einer Eintragung sein, wenn zwar nach
Beurkundung, aber vor Eingang des unter Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Urkunde vom
Notar für den verlierenden und den gewinnenden Teil gestellten Vollzugsantrags die Vollmacht
durch Erklärung gegenüber dem Bevollmächtigten widerrufen und der Widerruf noch vor dem
Eingang der Bewilligung dem Grundbuchamt bekannt wurde.
2. Dass eine dem Bevollmächtigten erteilte Ausfertigung der Vollmachtsurkunde im
Beurkundungstermin vorgelegen hat, ist in diesem Fall ebenso unerheblich wie die Frage, ob die
Ausfertigung im Zeitpunkt des Vollzugsantrags beim Grundbuchamt bereits zurückgegeben war.

Gründe

I.
Im Wohnungsgrundbuch ist die Beteiligte zu 3 seit 11.10.2012 aufgrund Auflassung vom 29.5.2012 als
Inhaberin eines Miteigentumsanteils am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer
Wohnung, eingetragen. Bei Erklärung der Auflassung wurde die Beteiligte zu 3 von ihrem Vater, dem
Beteiligten zu 1, aufgrund Vollmacht vertreten.
Namens der Beteiligten zu 3 bestellte der Beteiligte zu 1 zugunsten seiner Ehefrau, der Beteiligten zu 2, am
1.8.2018 eine Grundschuld mit Brief über 100.000 €; gleichzeitig wurde die Eintragung im Grundbuch
bewilligt. Im Beurkundungstermin lag die dem Beteiligten zu 1 am 8.12.2014 erteilte Ausfertigung der
notariellen Urkunde vom 3.12.2014 vor, gemäß der die Beteiligte zu 3 den Beteiligten zu 1 unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt hat, sie in allen vermögensrechtlichen
Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich gegenüber jedermann zu vertreten, soweit eine solche
Vertretung rechtlich zulässig ist.
Mit Schreiben vom 1.8.2018 beantragte der Notar beim Grundbuchamt „gemäß § 15 GBO - beim Eintrag von
Grundpfandrechten auch im Namen des Gläubigers“ unter Vorlage der Bestellungsurkunde in beglaubigter
Abschrift die Eintragung der Grundschuld. Das Schreiben ist laut Eingangsstempel des Grundbuchamts dort
am 3.8.2018 um 10:10 Uhr eingegangen.
Zu diesem Zeitpunkt war bereits bei Gericht die Information der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten
zu 3 eingegangen, dass die Beteiligte zu 3 mit einem Schreiben, datiert auf den 31.7.2018, den Widerruf der
Vollmacht erklärt habe. Als Anlage war eine Abschrift der schriftlichen Widerrufserklärung mitübersandt.
Mit Zwischenverfügung vom 6.8.2018 hat das Grundbuchamt das Fehlen eines Vollmachtnachweises als
Eintragungshindernis beanstandet. Unter Fristsetzung hat es Gelegenheit gegeben, eine gültige Vollmacht
oder die Genehmigung der Beteiligten zu 3 zur Grundschuldbestellung nachzureichen.
Hierzu hat sich der Urkundsnotar dahingehend geäußert, dass im Zeitpunkt der Beurkundung der
Grundschuldbestellung um 11:00 Uhr des 1.8.2018 eine wirksame Bevollmächtigung vorgelegen habe; der
Widerruf sei erst um 16:25 Uhr des 1.8.2018 durch Zugang der Widerrufserklärung beim Bevollmächtigten
wirksam geworden. Das nachträgliche Erlöschen der Vollmacht habe keinen Einfluss auf das
Eintragungsverfahren, zumal sich der Bevollmächtigte durch Vorlage einer auf ihn lautenden Ausfertigung
der Vollmachtsurkunde legitimiert habe. Der Widerruf wahre zudem nicht die Form der §§ 31, 29 GBO. Auf
eine etwaige Weisungswidrigkeit im Innenverhältnis zwischen Bevollmächtigtem und Vollmachtgeberin
komme es nicht an.
Gegen die Zwischenverfügung haben die Beteiligten zu 1 und 2 über ihre Verfahrensbevollmächtigten
Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, die Eintragung des Grundpfandrechts unter Aufhebung der
Zwischenverfügung zu vollziehen. Die Bewilligung werde als verfahrensrechtliche Erklärung mit dem
Eingang beim Grundbuchamt wirksam. Die Mitteilung über den Widerruf der Generalvollmacht könne den
Vollzug schon deshalb nicht verhindern, weil die im Grundbuchverfahren erforderliche notarielle Form nicht
eingehalten sei. Der Widerruf der Vollmacht sei unbeachtlich, zumal nicht gleichzeitig mit dem Widerruf auch
die Bevollmächtigung der Verfahrensvertreter nachgewiesen worden sei. Auch im Innenverhältnis sei der
Beteiligte zu 1 zur Belastung des Grundbesitzes berechtigt gewesen.
Die Beteiligte zu 3 hat die Zurückweisung der Beschwerde beantragt und ausgeführt, der Widerruf sei am
1.8.2018 „spätnachmittags“ erfolgt. Im dem für das Wirksamwerden der Eintragungsbewilligung
maßgeblichen Zeitpunkt des Eingangs beim Grundbuchamt habe daher die Vollmacht nicht mehr - wie
erforderlich - bestanden. Außerdem sei der Vollmachtsmissbrauch objektiv evident, weil der Beteiligte zu 1
zum „eigenen“ Vorteil nicht nur den gegenständlichen, sondern weiteren Grundbesitz der Beteiligten zu 3
belastet habe. Er habe dadurch den Straftatbestand der Untreue verwirklicht. Sie werde die Belastung des
Grundbesitzes nicht genehmigen. Der Familienstreit sei nicht im Grundbuchverfahren auszutragen.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
Nach Hinweis des Senats auf die fehlende Beschwerdeberechtigung des Beteiligten zu 1 hat dieser das in
seinem Namen eingelegte Rechtsmittel zurückgenommen.

II.
Das von der Beteiligten zu 2 eingelegte Rechtsmittel hat nur insoweit Erfolg, als die Aufhebung der
Zwischenverfügung erstrebt wird. Zur Eintragung des Grundpfandrechts kann das Grundbuchamt jedoch
nicht angewiesen werden; insoweit war die Beschwerde zu verwerfen.

1. Die gegen die Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde ist gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO
statthaft und in zulässiger Weise von der Beteiligten zu 2 mit dem Antrag auf Aufhebung der ergangenen
Entscheidung erhoben (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Zur Einlegung ist die Beteiligte zu 2
berechtigt, weil sie als „gewinnender Teil“ der erstrebten Rechtsänderung zum Kreis der nach § 13 Abs. 1
Satz 2 GBO Antragsberechtigten gehört (vgl. Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 193).
Dass die mit der Zwischenverfügung gesetzte Frist bereits bei Einlegung der Beschwerde abgelaufen war,
hat nicht die Unzulässigkeit des Rechtsmittels zur Folge, weil der Eintragungsantrag trotz Fristablaufs noch
nicht zurückgewiesen ist (vgl. Demharter GBO 31. Aufl. § 71 Rn. 34).
Prüfungsgegenstand im Beschwerdeverfahren ist allerdings nicht der Eintragungsantrag, sondern nur die
Zwischenverfügung. Deshalb kann über den Eintragungsantrag nicht befunden werden und keine Anweisung
an das Grundbuchamt ergehen, den Eintragungsantrag zu vollziehen (vgl. BGH FGPrax 2014, 2; BayObLG
NJW-RR 1987, 1204; BayObLGZ 1990, 51/56; Demharter § 77 Rn. 15; Budde in Bauer/Schaub GBO 4. Aufl.
§ 77 Rn. 20). Soweit mit der Beschwerde ausdrücklich auch der Vollzug des Eintragungsantrags verfolgt
wird, erweist sich das mit diesem Ziel eingelegte Rechtsmittel somit als unzulässig und ist zu verwerfen.

2. Mit dem Antrag auf Aufhebung der Zwischenverfügung hat die Beschwerde Erfolg.
Erweist sich der Inhalt der angefochtenen Zwischenverfügung - wie hier - als unzulässig, hat bereits dies
deren Aufhebung zur Folge. Einer Entscheidung des Beschwerdegerichts darüber, ob das angenommene
Eintragungshindernis besteht, bedarf es dann nicht.

a) Die ergangene Zwischenverfügung kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil sie ausschließlich
solche Mittel zur Beseitigung des angenommenen Eintragungshindernisses bezeichnet, die offensichtlich
nicht in absehbarer Zeit beigebracht werden können (vgl. Senat vom 7.11.2018, 34 Wx 395/17, juris; vom
30.9.2011, 34 Wx 356/11 = Rpfleger 2012, 138; BayObLGZ 1984, 126/128; BayObLG FGPrax 1997, 89;
OLG Jena vom 11.1.2012 - 9 W 526/11, juris Rn. 7; OLG Düsseldorf FGPrax 2013, 14/15 f. (am Ende); auch
OLG Düsseldorf Rpfleger 2018, 435; Hügel/Zeiser § 18 Rn. 15; Wilke in Bauer/Schaub § 18 Rn. 38).
aa) Zwar hat das Grundbuchamt nach wohl h. M. die Wahl zwischen einer sofortigen Zurückweisung des
Eintragungsantrags und dem Erlass einer Zwischenverfügung, wenn kein zwingender Zurückweisungsgrund
vorliegt; seine Entscheidung hat es nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffen (vgl. Demharter § 18 Rn. 20
f.).
Ausweislich der Begründung der angefochtenen Entscheidung hat das Grundbuchamt aber bei der
zugrundeliegenden Abwägung die Frage außer Acht gelassen, ob und mit welchem Zeitbedarf die für
erforderlich erachtete Zustimmungserklärung der Beteiligten zu 3 oder der Nachweis einer (erneuten)
Bevollmächtigung beigebracht werden können. Angesichts der bereits im Eintragungsverfahren zutage
getretenen Haltung der Beteiligten zu 3, die auch darin ihren Ausdruck gefunden hat, dass die Beteiligte zu 3
mittlerweile ihrerseits das Wohnungseigentum mit einer Fremdgrundschuld belastet hat, handelt es sich um
einen wesentlichen sachlichen Gesichtspunkt, dessen Nichtberücksichtigung als Ermessensfehlgebrauch zu
werten ist.
Daher kann dahinstehen, ob das Beschwerdegericht sein eigenes Ermessen in jedem Fall oder nur dann,
wenn das Grundbuchamt sein Ermessen nicht oder fehlerhaft ausgeübt hat, an die Stelle des
Grundbuchamts setzen darf (vgl. Kramer in Hügel/BeckOK-GBO 34. Edition § 77 Rn. 1a).

bb) Für eine Zwischenverfügung ist aus der somit maßgeblichen Sicht des Senats hier kein Raum.
Es bestehen keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Beteiligte zu 3 nicht willens ist, die vom
Grundbuchamt für erforderlich angesehene Genehmigung nach § 182 Abs. 1 BGB (in grundbuchmäßiger
Form) zu erklären. Ihren entgegenstehenden Willen hat die Beteiligte zu 3 nach Erlass der
Zwischenverfügung ausdrücklich bestätigt. Keine Zweifel bestehen auch daran, dass sie zu einer
Erneuerung der widerrufenen Vollmacht nicht willens ist. Daran hat sich bis zu dem nach § 74 GBO
maßgeblichen Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung nichts geändert.
Nicht zu erwarten ist, dass in absehbarer Zeit ein rechtskräftiges Urteil vorgelegt werden könnte, nach dem
entsprechende Willenserklärungen der Beteiligten zu 3 gemäß § 894 ZPO als abgegeben gelten würden.
Das vorliegende Verfahren stellt nur einen Ausschnitt aus dem zugrunde liegenden Streit dar, der allein nach
Kenntnis des Senats Auswirkungen auf die Rechte an mehr als zehn weiteren Immobilien hat. Dass dieser
Streit mit Vehemenz geführt werden wird, verdeutlichen bereits die erhobenen strafrechtlichen Vorwürfe.

b) Zu berücksichtigen ist ferner, dass keine sonstigen Möglichkeiten ersichtlich sind, mit denen der
Eintragungsmangel, den das Grundbuchamt angenommen hat, in angemessener Zeit behoben werden
könnte.

3. Für das weitere Verfahren wird - ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt (vgl. BayObLG NJW-RR
1987, 1204) - bemerkt:

a) Die Belastung eines Grundstücks mit einem dinglichen Recht darf das Grundbuchamt nur eintragen, wenn
ihm die hierfür nach § 19 GBO erforderliche Bewilligung vorliegt. Hat der Bewilligungsbefugte die Bewilligung
nicht selbst erklärt, sondern über einen Vertreter (§ 15 Abs. 1 Satz 1 GBO), so kann die Bewilligung im
Eintragungsverfahren nur verwendet werden, wenn der Bestand der vom Grundbuchamt von Amts wegen zu
prüfenden Vollmacht in dem für den Grundbuchvollzug maßgeblichen Zeitpunkt nachgewiesen ist (vgl.
Kössinger in Bauer/Schaub § 19 Rn. 288).
Vom Fortbestand einer erteilten Vollmacht ist auszugehen, wenn im Grundbuchverfahren keine auf
Tatsachen gestützten Zweifel hieran zu Tage treten. Auch die Rechtsscheintatbestände des materiellen
Rechts (§§ 170 bis 173 BGB) sind im Grundbuchverfahren zu berücksichtigen, solange keine konkreten
tatsächlichen Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sie - etwa wegen Bösgläubigkeit des Geschäftspartners -
nicht greifen (Schaub in Bauer/Schaub AT G Rn. 175). Ist - wie hier - ein Widerruf bekannt geworden, so ist
das Grundbuchamt berechtigt und verpflichtet, den dadurch bedingten Zweifeln am Bestand der Vollmacht
nachzugehen. Es hat unter Berücksichtigung der ihm bekannten Tatsachen und Umstände in freier
Beweiswürdigung darüber zu befinden, ob die Vollmacht im maßgeblichen Zeitpunkt widerrufen war oder
fortbestanden hat (vgl. Schaub in Bauer/Schaub AT G Rn. 172 f.). Bleiben Zweifel, die nicht zerstreut werden
können, ist die Grundbucheintragung abzulehnen (OLG Frankfurt Rpfleger 1977, 102; Schaub in
Bauer/Schaub AT G Rn. 176; KEHE/Volmer GBO 7. Aufl. § 29 Rn. 158 a. E.).

b) Im vorliegenden Verfahren ist der von der Beteiligten zu 3 (persönlich) schriftlich erklärte
Vollmachtswiderruf bekannt geworden, weil deren Verfahrensbevollmächtigte eine Kopie oder ein Scan des
von der Beteiligten zu 3 unterzeichneten Schreibens per Mail zur Grundakte geleitet haben. Dies veranlasst
die Prüfung, ob die Vollmacht noch in dem für den Grundbuchvollzug maßgeblichen Zeitpunkt bestanden
hat.
Dass der Widerruf nicht in notarieller Form erklärt und angezeigt wurde, ist unerheblich. Der notariellen Form
bedarf gemäß § 31 Sätze 1 und 3, § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO eine Erklärung, mit der eine Vollmacht zur
Stellung eines Eintragungsantrags widerrufen wird. Der Widerruf von Vollmachten im Übrigen unterfällt
hingegen nicht § 31 Sätze 1 und 3 GBO (vgl. Schaub in Bauer/Schaub § 31 Rn. 32 ff.; Hügel/Otto § 31 Rn.
10 mit Rn. 2 ff.).
Nach den widerspruchsfreien Angaben der Beteiligten, die im Grundbuchverfahren im Rahmen freier
Beweiswürdigung Berücksichtigung finden, hat die dem Beteiligten zu 1 erteilte und nach dem
Urkundeninhalt frei widerrufliche Vollmacht bei Beurkundung der Vertretererklärung noch wirksam
bestanden. Der Widerruf ist noch am selben Tag - um 16:25 Uhr des 1.8.2018 - durch Zugang der
entsprechenden einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung der Beteiligten zu 3 beim
Bevollmächtigten wirksam geworden, § 168 Sätze 2 und 3, § 167 Abs. 1 Alt. 1, § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Dieser Widerruf steht einer rechtswirksamen Vertretung der Beteiligten zu 3 bei Errichtung der Urkunde nicht
entgegen, denn rückwirkende Kraft kommt dem Widerruf nicht zu (BGH MDR 2017, 987/988).
Auf den Rechtsscheintatbestand des § 172 Abs. 2 BGB kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.
Die Bestimmung des § 174 Satz 1 BGB ist für das vorliegende Verfahren ohne Bedeutung, weil nicht die
Vertreter der Beteiligten zu 3, sondern diese selbst den Widerruf erklärt hat.

c) Je nach Fallgestaltung kann der Zeitpunkt unterschiedlich sein, bis zu dem die Vollmacht oder ein
entsprechender Rechtsscheintatbestand fortbestehen muss, damit die Bewilligung verfahrensrechtlich
Grundlage einer Eintragung durch das Grundbuchamt sein kann.
aa) Nach allgemeiner Ansicht ist die Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) eine rein verfahrensrechtliche
Erklärung; ihre Bedeutung besteht im Wesentlichen darin, gemäß dem formellen Konsensprinzip Grundlage
und Rechtfertigung der Grundbucheintragung zu bilden (BGH FGPrax 2013, 53/54; Hügel/Holzer § 19 Rn. 7
ff.; Demharter § 19 Rn. 13; Kössinger in Bauer/Schaub § 19 Rn. 29; KEHE/Munzig § 19 Rn. 10 - 12).

bb) Einigkeit besteht auch über die Kriterien, nach denen sich beurteilt, wie lange die Bewilligung
verfahrensrechtlich verwendbar ist und ab wann sie den Bewilligenden bindet, wobei insofern auch der
Begriff der Wirksamkeit gebraucht wird (Schöner/Stöber Rn. 102d und Rn. 107; Hügel/Holzer § 19 Rn. 108
mit Rn. 28 f.). Dabei ist regelmäßig auf den Zugang der Bewilligung mit Willen des Erklärenden beim
Adressaten abzustellen.

(1) Als verfahrensbegründende Erklärung wird die Bewilligung wirksam, wenn die Urkunde in Urschrift,
Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift mit dem Willen des Erklärenden dem Grundbuchamt zur
Herbeiführung einer Eintragung im Grundbuch zugeht (KG FGPrax 2015, 10/11; Demharter § 19 Rn. 21 und
25; Hügel/Holzer § 19 Rn. 26, 28 f.; KEHE/Volmer § 29 Rn. 157; KEHE/Munzig § 19 Rn. 102, 111;
Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 107) oder zur Vorlage beim Grundbuchamt demjenigen
zugeht, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll (KG FGPrax 2015, 10/11; OLG Frankfurt NJW-RR
1995, 785; Demharter § 19 Rn. 21 und 26; Hügel/Holzer § 19 Rn. 27 f.; Schöner/Stöber Rn. 107). Adressat
der Eintragungsbewilligung sind nämlich gemäß deren Verfahrenszweck das Grundbuchamt und daneben
auch die Person, zu deren Gunsten die Eintragungsbewilligung abgegeben wird. Erst mit dem Zugang beim
Grundbuchamt oder beim Begünstigten, der damit durch eigene Antragstellung die Eintragung bewirken
kann, kann die Bewilligung ihrem Verfahrenszweck gemäß Grundlage einer vom Grundbuchamt zu
bewirkenden Eintragung sein. Dabei lässt grundsätzlich nur der Zugang von Urschrift oder Ausfertigung der
Urkunde, nicht aber lediglich einer beglaubigten Abschrift, den Schluss zu, dass - wie erforderlich - von der
Bewilligung mit dem Willen des Betroffenen Gebrauch gemacht wird (BayObLG DNotZ 1994, 182/183;
Schöner/Stöber Rn. 107).

(2) Ausnahmsweise wird die Bewilligung bereits mit dem Abschluss des Beurkundungsvorgangs dann
wirksam, wenn die Voraussetzungen vorliegen, die für den Begünstigten einen gesetzlichen (§ 51 BeurkG)
und daher unentziehbaren Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung der Bewilligungsurkunde begründen
(BayObLG DNotZ 1994, 182/183; KG FGPrax 2015, 10/11 und FGPrax 2013, 56; OLG Hamm OLGZ 1989,
9/13; OLG Naumburg FGPrax 1998, 1/2; Demharter § 19 Rn. 24; Hügel/Holzer § 19 Rn. 31; Schöner/Stöber
Rn. 107; KEHE/Munzig § 19 Rn. 116). Mit dem Bestehen des Anspruchs kann der Bewilligung die Eignung,
Grundlage einer Grundbucheintragung zu sein, nicht mehr genommen werden.

(3) Folge dieser Ansicht ist, dass eine Bewilligung, die nicht ausnahmsweise bereits mit dem Abschluss des
Beurkundungsvorgangs unwiderruflich geworden ist, noch bis zu ihrem Eingang durch Erklärung gegenüber
dem Grundbuchamt widerrufen werden kann (Schöner/Stöber Rn. 107).

cc) Unterschiedlich bewertet wird allerdings die Frage, ob sich der Zeitpunkt der Wirksamkeit der Bewilligung
anders beurteilt, wenn diese von einem Vertreter abgegeben wird.
Eine von einem Vertreter abgegebene Erklärung ist für den Vertretenen nur wirksam, wenn der Vertreter
hierfür eine wirksame Vollmacht hat. Streitig ist dabei jedoch, ob die Vollmacht nur zur Zeit der Abgabe (so
Schöner/Stöber Rn. 3532 m. w. N.) oder noch im Zeitpunkt des Zugangs der Bewilligung beim
Grundbuchamt vorliegen muss (Soergel/Leptien BGB 13. Aufl. § 177 Rn. 5), welche Rechtsfolgen somit ein
Vollmachtswiderruf nach Beurkundung der verfahrensrechtlichen Bewilligung hat.

(1) Nach herrschender Ansicht muss eine wirksame Vollmacht oder ein dem gleichstehender
Vertrauenstatbestand noch im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der verfahrensrechtlichen Erklärung, etwa
durch Vorlage beim Grundbuchamt, bestehen (BayObLG Rpfleger 1986, 216 f.; KG FGPrax 2015, 10/11;
FGPrax 2013, 56; DNotZ 1972, 615/617; Demharter § 19 Rn. 74.2; Hügel/Holzer § 19 Rn. 99; Kössinger in
Bauer/Schaub § 19 Rn. 288 mit Schaub AT G Rn. 1 mit 165, 172; KEHE/Munzig § 19 Rn. 121, 133, 136;
KEHE/Volmer § 29 Rn. 157; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. Einl E Rn. 9 mit 98). Der Wegfall der Vollmacht
vor diesem Zeitpunkt führe zwar nicht zum Erlöschen der Bewilligung, hindere aber das Wirksamwerden der
Bewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung im Grundbuchverfahren, sofern der Mangel der Vollmacht
nicht wegen eines Rechtsscheintatbestands unerheblich ist.
Danach kann, wenn kein Rechtsscheintatbestand greift, die Bewilligung nicht mehr Grundlage der erstrebten
Eintragung sein, wenn die Vollmacht erloschen war, als die Bewilligung beim Grundbuchamt einging. Ist
nämlich die Vollmacht im Zeitpunkt des Eingangs der Bewilligung beim Grundbuchamt bereits widerrufen,
kann die vom Bevollmächtigten erklärte Bewilligung verfahrensrechtlich nur dann eine taugliche Grundlage
für die begehrte Eintragung sein, wenn der Vollmachtgeber diese noch wünscht.
Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass bei der Beurkundung die Vollmacht in Ausfertigung vorgelegen
hat (hierzu Demharter § 19 Rn. 80.2). § 172 Abs. 2 BGB normiert bis zur Rückgabe oder Kraftloserklärung
der Vollmachtsurkunde eine Rechtsscheinhaftung, die greift, wenn der Bevollmächtigte von der ihm vom
Bevollmächtigten ausgehändigten Urkunde zu einem Zeitpunkt durch Vorlegen gegenüber einem Dritten
Gebrauch macht, in dem er keine Vertretungsmacht (mehr) hat (vgl. Schäfer in BeckOK BGB 48. Edition §
172 Rn. 1 f.). Darauf kommt es allerdings nicht an, wenn zwar bei Gebrauchmachen von der Vollmacht diese
noch nicht widerrufen war, der nachträgliche Widerruf aber vor dem Eingang der Bewilligung gerichtsbekannt
geworden ist und den von der Urkunde ausgehenden Rechtsschein zerstört hat.
Unerheblich ist auch, ob infolge des Widerrufs die erteilte Ausfertigung der Vollmachtsurkunde
zurückgegeben wurde. Nur grundsätzlich ist bei Vorliegen des Rechtsscheintatbestands des § 172 Abs. 2
BGB vom Fortbestand der Vollmacht auszugehen. Sind aber besondere Umstände bekannt, die auf das
Erlöschen der Vollmacht hinweisen, so hat das Grundbuchamt in freier Beweiswürdigung das Erlöschen zu
prüfen (Demharter § 19 Rn. 80; Schaub in Bauer/Schaub AT G Rn. 181 - 184).

(2) Eine andere Ansicht argumentiert, dass die von der Vollmacht gedeckte Bewilligungserklärung schon im
Zeitpunkt ihrer Erklärung bestehe, das Erlöschen der Vollmacht zwischen notarieller Beurkundung (§ 29
GBO) und Eingang beim Grundbuchamt sich daher nicht auf die Wirksamkeit der Erklärung auswirke. Mit der
Beurkundung der Bewilligung sei diese als verfahrensrechtliche Erklärung nach außen dokumentiert und
damit abgegeben. Das nachträgliche Erlöschen der Vollmacht berühre den Bestand der Bewilligung als
Eintragungsgrundlage und damit deren mögliche Verwendung im Grundbuchverfahren nicht (Schöner/Stöber
Rn. 3581 mit Rn. 102a, 102e). Nicht anders als im Zivilprozess sei der Wegfall einer
Handlungsvoraussetzung nach Abgabe, aber vor Wirksamwerden der verfahrensrechtlichen Erklärungen
unschädlich (Schöner/Stöber Rn. 3581 mit Rn. 102b unter Bezugnahme auf BGH NJW 1990, 1305 für den
Wegfall der Postulationsfähigkeit vor dem Eingang der Berufungsschrift bei Gericht).
Deshalb soll die vertretene Person an der Verwendung der Bewilligung nach erfolgtem Vollmachtswiderruf
nicht gehindert sein; die Bewilligung bleibe verfahrensrechtlich verwendbar; eine neue beglaubigte
Bewilligung müsse der Bewilligende trotz nachträglichen Wegfalls der Vertretungsmacht nicht beibringen
(Schöner/Stöber Rn. 102d).

(3) Die Mindermeinung dürfte abzulehnen sein, denn damit würde eine Bindung an die Bewilligung im Fall
der Vertretung ohne Grund vorverlagert. Während nämlich der selbst Bewilligende es noch bis zur
Einreichung der Bewilligung in der Hand hätte, diese wirksam zu machen, wäre ihm dies im Falle der
Vertretung versagt.
Allerdings hängt die Verwendbarkeit einer Bewilligung im Grundbuchverfahren auch nach dieser Ansicht
davon ab, dass die Urkunde mit dem Willen des Erklärenden beim Grundbuchamt (allgemein: einem
Empfangsberechtigten) zum Vollzug eingereicht worden ist oder ein diesbezüglicher Rechtsscheintatbestand
besteht. Bindung entfalte die Bewilligung erst, wenn sie in Urschrift oder Ausfertigung dem Grundbuchamt
vorliegt, denn diese Urkunden verkörpern das Einverständnis des Bewilligenden mit ihrer Verwendung im
Verfahren. Ausreichend sei auch, wenn Urschrift oder Ausfertigung dem Begünstigten oder einem Dritten
ausgehändigt worden seien (oder der Begünstigte einen gesetzlichen Anspruch auf Aushändigung habe).
Eine beglaubigte Abschrift der Urkunde genüge hingegen nur, wenn der Berechtigte sein Einverständnis mit
der Verwendung auf andere Weise deutlich erkennbar gemacht habe (Schöner/Stöber Rn. 107).
Da auch nach dieser Ansicht die Bewilligung nur wirksam ist, wenn sie dem Grundbuchamt mit dem
Einverständnis des Bewilligenden mit ihrer Verwendung im Verfahren zugeht (vgl. Schöner/Stöber Rn. 107),
ist ein vor Eingang der Bewilligung erklärter Widerruf der Bewilligung für das Grundbuchamt beachtlich, denn
daraus geht hervor, dass der Berechtigte mit der Verwendung im Verfahren nicht (mehr) einverstanden ist.
Nichts anderes kann gelten, wenn der Vertretene nicht die in seinem Namen erklärte Bewilligung widerruft,
sondern die Vollmacht, und hierüber das Grundbuchamt unterrichtet, denn auch damit macht er klar, dass
die Vorlage der Bewilligung beim Grundbuchamt durch den Vertreter nicht mehr seinem Willen entspricht.
Zudem hat der Vertretene in der Regel keine andere Möglichkeit, als die Vollmacht zu widerrufen, da er die
abgegebenen Bewilligungen regelmäßig nicht kennen wird und dem Grundbuchamt gegenüber nicht
benennen kann.

d) Danach kommt hier in Betracht, dass die vom Bevollmächtigten erklärte Bewilligung wegen mitgeteilten
Vollmachtswiderrufs nicht mehr als Verfahrensgrundlage verwendet werden kann und die Beteiligte zu 3
nicht bindet.

aa) Der Ausnahmefall, in dem die Bewilligung mit dem Abschluss des Beurkundungsvorgangs wirksam wird,
liegt nicht vor. Gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG steht ein vom Willen der Betroffenen unabhängiger
Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung der Niederschrift über Willenserklärungen denjenigen zu, die eine
Erklärung im eigenen Namen abgegeben haben oder in deren Namen eine Erklärung abgegeben worden ist.
Da die hier beurkundeten Erklärungen namens der Beteiligten zu 3 abgegeben sind, die Begünstigte jedoch
selbst nicht an der Beurkundung beteiligt war, hat die Beteiligte zu 2 selbst keinen gesetzlichen Anspruch auf
Erteilung einer Ausfertigung.

bb) Nach dem Urkundeninhalt kann zudem nicht angenommen werden, dass der Beteiligten zu 2 die
Bewilligung zur Vorlage beim Grundbuchamt überlassen worden sei. Gemäß Ziff. 4.4 der Urkunde wurde der
Notar nur dahingehend beauftragt, „dem Gläubiger“, mithin der Beteiligten zu 2, auf besondere Anforderung
eine vollstreckbare Ausfertigung und der Eigentümerin - vertreten durch den Beteiligten zu 1 - eine
beglaubigte Abschrift der Urkunde zu erteilen. Er wurde weiter beauftragt, dem Grundbuchamt eine
beglaubigte Abschrift der Urkunde einzureichen. Demgemäß erfolgte die Urkundenvorlage zusammen mit
dem auch namens der Beteiligten zu 2 gestellten Eintragungsantrag über den Urkundsnotar.

cc) Der Widerruf der Vollmacht ist nach dem Akteninhalt offenbar per Mail vom 3.8.2018 (7:57 Uhr) durch
Mitteilung an das Amtsgericht gerichtsbekannt geworden. Zugleich wurde ausdrücklich erklärt, dass vom
Bevollmächtigten erklärte Bewilligungen zur Belastung der Immobilie nicht vom Willen der Beteiligten zu 3
gedeckt sind. Eingegangen ist der Eintragungsantrag nach der gesetzlichen Bestimmung des § 13 Abs. 2
Satz 2 GBO in dem Zeitpunkt, in dem er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist (§ 13
Abs. 2 Satz 2 GBO), mithin am 3.8.2018 um 10:10 Uhr. Nicht maßgeblich ist, wann der Eintragungsantrag
ans Amtsgericht als solches gelangt ist (Demharter § 13 Rn. 23).

e) Ob die bekannt gewordenen Tatsachen für das Grundbuchverfahren ausreichen würden, um zudem die
Schlussfolgerung auf ein Handeln unter Missbrauch der im Außenverhältnis unbeschränkt erteilten Vollmacht
zu tragen, erscheint zweifelhaft. Geschützt ist der Vollmachtgeber (nur) gegen einen durch massive
Verdachtsmomente zutage getretenen evidenten Missbrauch der Vertretungsmacht (BGH MDR 2017,
987/988 m. w. N.). Über das Innenverhältnis und die Rollen der Beteiligten, auch im Zusammenhang mit
dem über verschiedene Gesellschaften betriebenen Immobiliengeschäft, liegen aber keinerlei Erkenntnisse
vor.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 83 Abs. 2, § 81 Abs. 2 Nr. 2 FamFG insoweit, als das Rechtsmittel
zurückgenommen wurde, und im Übrigen auf § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat zwar teilweise Erfolg. Das antragsgemäße Ziel, nicht nur die
Zwischenverfügung zu Fall zu bringen, sondern auch den Vollzug der begehrten Eintragung zu erwirken, ist
jedoch nicht erreicht. Dies rechtfertigt es, der Beteiligten zu 2 die Kosten des Verfahrens aus dem Wert des
zurückgewiesenen Teils aufzuerlegen (Friedrich in Fackelmann/Heinemann GNotKG § 25 Rn. 2; Wortmann
in Renner/Otto/Heinze GNotKG 2. Aufl. § 25 Rn. 6). Insoweit ist für den nach § 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG
festzusetzenden Geschäftswert nicht die Höhe der Kosten für die Hindernisbeseitigung, sondern gemäß §§
61, 53 Abs. 1 GNotKG der Nennbetrag des Grundpfandrechts maßgeblich.
Eine diesen Betrag übersteigende Wertfestsetzung kommt nach § 61 Abs. 2 GNotKG auch hinsichtlich des
Rechtsmittels des Beteiligten zu 1 nicht in Betracht. Dies rechtfertigt es, insgesamt die
gesamtschuldnerische Kostenhaftung der Beteiligten zu 1 und 2 aus dem Geschäftswert von 100.000 €
auszusprechen.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde, § 78 Abs. 2 GBO, liegen nicht vor.
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG )