letzte Aktualisierung: 20.2.2025
BGH, Beschl. v. 23.1.2025 – V ZB 10/24

BGB §§ 877, 1094 Abs. 2, 1103 Abs. 1
Keine Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches
Vorkaufsrecht im Wege der Rechtsänderung; Erfordernis der Aufhebung und Neubegründung

Ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-dingliches
Vorkaufsrecht) kann nicht im Wege der Rechtsänderung in ein zugunsten einer
bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht) umgewandelt
werden. Erforderlich ist vielmehr die Aufhebung des bisherigen und die Begründung eines
neuen Vorkaufsrechts. Dies gilt auch dann, wenn die nunmehr begünstigte Person Eigentümerin des
(bislang) herrschenden Grundstücks ist.

Gründe:

I.
Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin des in dem Eingang dieses Beschlusses
bezeichneten Grundstücks (Flurstück 993/3). Dieses ist belastet mit einem
Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zugunsten des jeweiligen Eigentümers des
Flurstücks 993. Eigentümerin dieses Grundstücks ist die Beteiligte zu 2. Mit
notarieller Urkunde vom 16. Mai 2023 vereinbarten die Beteiligten, das Vorkaufsrecht
in der Weise zu ändern, dass es künftig der Beteiligten zu 2 persönlich
zustehen, unvererblich sowie nicht übertragbar sein solle. Das Grundbuchamt
hat den Antrag auf Eintragung dieser Änderung zurückgewiesen. Die hiergegen
gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist vor dem Oberlandesgericht ohne Erfolg
geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten
ihren Eintragungsantrag weiter.

II.
Nach Ansicht des Beschwerdegerichts, dessen Entscheidung unter anderem
in ZfIR 2024, 347 veröffentlicht ist, hat das Grundbuchamt den Antrag zu
Recht zurückgewiesen, da die Beteiligten eine inhaltlich unzulässige Umwandlung
begehrten. Eine Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in
ein nicht vererbliches und nicht übertragbares subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht
sei auch dann nicht möglich, wenn der Berechtigte - wie hier - der Eigentümer
des herrschenden Grundstücks sei. Es handele sich nicht um eine bloße
Inhaltsänderung eines Rechts i.S.d. § 877 BGB. Aus den §§ 1094, 1103 BGB
ergebe sich nämlich, dass ein dingliches Vorkaufsrecht nur entweder als ein subjektiv-
persönliches oder subjektiv-dingliches bestellt werden könne. Während
das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht das rechtliche Schicksal des Grundstücks
teile, sei das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht an die Person des Berechtigten
geknüpft. Die von den Beteiligten gewünschte Umwandlung könne deshalb nur
durch Aufhebung und Neubestellung des Vorkaufsrechts und damit nicht rangwahrend
erfolgen.

III.
Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78
Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet.
Rechtsfehlerfrei nimmt das Beschwerdegericht an, dass die von den Beteiligten
beantragte Umwandlung des Vorkaufsrechts nicht möglich und ihr Eintragungsantrag
von dem Grundbuchamt zu Recht zurückgewiesen worden ist.

1. Zutreffend ist zunächst der - auch von der Rechtsbeschwerde nicht in
Frage gestellte - rechtliche Ausgangspunkt des Beschwerdegerichts. Dem Eintragungsantrag
könnte nur stattgegeben werden, wenn die von den Beteiligten
beabsichtigte rangwahrende Umwandlung des bislang zu Gunsten des jeweiligen
Eigentümers des Flurstücks 993 bestehenden Vorkaufsrechts (subjektiv-dingliches
Vorkaufsrecht i.S.d. § 1094 Abs. 2, § 1103 Abs. 1 BGB) in ein Vorkaufsrecht
zu Gunsten der Beteiligten zu 2 (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht i.S.d
§ 1094 Abs. 1, § 1103 Abs. 2 BGB) als eine Änderung des Inhalts eines Rechts
an einem Grundstück i.S.d. § 877 BGB zu qualifizieren wäre. Andernfalls müsste
das derzeit bestehende Vorkaufsrecht aufgehoben (§ 875 BGB) und ein Vorkaufsrecht
mit der Beteiligten zu 2 als der Berechtigten neu begründet werden
(§ 873 Abs. 1 BGB).

2. Das Beschwerdegericht lehnt die Voraussetzungen des § 877 BGB zu
Recht ab.

a) Nach allgemeiner Auffassung ist Inhaltsänderung i.S.d. § 877 BGB jede
rechtsgeschäftliche Abänderung der Befugnisse, welche dem Berechtigten aus
einem bereits bestehenden Recht zustehen (vgl. nur Grüneberg/Herrler, BGB,
84. Aufl., § 877 Rn. 3; BeckOK BGB/H.W. Eckert [1.11.2024], § 877 Rn. 2). Hieraus
folgt zum einen, dass § 877 BGB nicht anwendbar ist, wenn die Person des
Berechtigten eines Rechts geändert werden soll. Dies betrifft nämlich nicht den
Inhalt des Rechts, sondern die Inhaberschaft, deren Übertragung allein unter die
Regelung des § 873 BGB fällt (vgl. OLG Hamm, MDR 2014, 1386; OLG Naumburg,
Beschluss vom 23. Januar 2017 - 12 Wx 22/16, juris Rn. 19; Grüneberg/
Herrler, aaO). Zum anderen fehlt es an einer Inhaltsänderung grundsätzlich
auch dann, wenn ein Grundstücksrecht in ein anderes umgewandelt werden soll,
es sich bei dem eingetragenen und dem geänderten Recht also nicht mehr um
Rechte desselben sachenrechtlichen Typs handelt (vgl. BayObLGZ 1959, 520,
526; OLG Hamm, MDR 2014, 1386; Staudinger/Heinze, BGB [2021], § 877 Rn. 3,
8 f.; BeckOK BGB/H.W. Eckert [1.11.2024], § 877 Rn. 3; MüKoBGB/Lettmaier,
9. Aufl., § 877 Rn. 4, 9). Anders ist es wiederum, wenn das Gesetz trotz eines
Typenwechsels eine Umwandlung ausdrücklich für zulässig erklärt, wie dies etwa
in § 1186 BGB (Übergang von der Sicherungshypothek zur Verkehrshypothek
und umgekehrt), § 1198 BGB (Übergang von der Hypothek zur Grundschuld und
umgekehrt) und § 1203 BGB (Übergang von der Grundschuld zur Rentenschuld
und umgekehrt) der Fall ist (vgl. hierzu Staudinger/Heinze, BGB [2021], § 877
Rn. 9; HK-BGB/Staudinger, 12. Aufl., § 877 Rn. 2; MüKoBGB/Lettmaier, 9. Aufl.,
§ 877 Rn. 7; NK-BGB/Krause, 5. Aufl., § 877 Rn. 23; BeckOK BGB/H.W. Eckert
[1.11.2024], § 877 Rn. 4).

b) Unter Beachtung dieser Grundsätze stellt die von den Beteiligten beabsichtigte
Umwandlung des bislang bestehenden Vorkaufsrechts keine Änderung
des Inhalts eines Rechts im Sinne des § 877 BGB dar. Die Frage, ob eine solche
Umwandlung möglich ist, wird in Rechtsprechung und Literatur allerdings nicht
einheitlich beantwortet.

aa) Nach nahezu einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur,
der das Beschwerdegericht folgt, kann ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht
nicht durch eine bloße Änderung im Sinne des § 877 BGB in ein subjektiv-persönliches
Vorkaufsrecht umgewandelt werden (vgl. nur BayObLGZ 1971, 28, 32;
KG, JW 1923, 760 [im Zusammenhang mit der Umwandlung von Dienstbarkeiten];
BeckOK BGB/Reischl [1.11.2024], § 1103 Rn. 2; Staudinger/Heinze, BGB
[2021], § 877 Rn. 11; KEHE/Keller, Grundbuchrecht, 9. Aufl., Teil 1 § 6 Rn. 211;
Meikel/Grziwotz, GBO, 12. Aufl., Einl B Rn. 498; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht,
16. Aufl., Rn. 1401; § 1103 Rn. 1; Otto, ZfIR 2024, 347, 349 f.; Reichel,
FGPrax 2024, 61, 62). Zur Begründung wird zum Teil auf § 1103 Abs. 1 BGB
verwiesen, wonach ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks
bestehendes Vorkaufsrecht nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück
getrennt werden kann. Als Trennung des subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts
vom Eigentum wird auch die Umwandlung in ein subjektiv-persönliches
Vorkaufsrecht verstanden (vgl. Staudinger/Schermaier, BGB [2021], § 1103
Rn. 3; Soergel/Kern, BGB, 14. Aufl., § 1103 Rn. 1: „wesensverschiedene Gestaltungsformen“).
Andere halten § 877 BGB (auch) deshalb für unanwendbar, weil
sich bei der Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-
persönliches Vorkaufsrecht die Inhaberschaft ändere (vgl. Reichel, FGPrax
2024, 61, 62; Otto ZfIR 2024, 347, 350; Blatt, IMR 2024, 2169).
bb) Nach der Gegenauffassung soll § 877 BGB nicht bereits deshalb unanwendbar
sein, weil es sich bei dem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht und
dem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht um gänzlich andere Rechte handele.
Hierbei werde nämlich nicht berücksichtigt, dass das subjektiv-dingliche sowie
das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht lediglich unterschiedliche Ausprägungen
desselben Sachenrechts darstellten, wie sich auch aus der amtlichen Überschrift
des § 1094 BGB ergebe. Allerdings dürfe eine Inhaltsänderung im Sinne
des § 877 BGB nicht dazu führen, dass sich die Person des Inhabers des Rechts
ändere, was jedoch beim Übergang zwischen einem subjektiv-dinglichen und
einem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht der Fall wäre. Daher lasse sich ein
„Formwechsel" auf der Grundlage von § 877 BGB nur dann vollziehen, wenn ein
subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht
überführt werden solle und der neue Berechtigte zuvor Eigentümer des herrschenden
Grundstücks gewesen sei (vgl. BeckOGK/Omlor, BGB [1.10.2024],
§ 1103 Rn. 7; MüKoBGB/Westermann, 9. Aufl., § 1103 Rn. 2).

cc) Richtig ist die zuerst dargestellte Meinung. Ein zugunsten des jeweiligen
Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-dingliches
Vorkaufsrecht) kann nicht im Wege der Rechtsänderung in ein zugunsten
einer bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-persönliches
Vorkaufsrecht) umgewandelt werden. Erforderlich ist vielmehr die Aufhebung des
bisherigen und die Begründung eines neuen Vorkaufsrechts. Dies gilt auch dann,
wenn die nunmehr begünstigte Person Eigentümerin des (bislang) herrschenden
Grundstücks ist.

(1) Wie auch von der Gegenauffassung nicht verkannt wird, scheidet eine
Inhaltsänderung nach § 877 BGB nach allgemeiner Meinung von vornherein aus,
wenn sich der Inhaber eines Grundstücksrechts ändern soll (vgl. oben Rn. 6). So
liegt es aber bei der Änderung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein
subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht. Während im ersten Fall Berechtigter der
„jeweilige“ Grundstückseigentümer des begünstigten Grundstücks ist, steht das
Vorkaufsrecht im zweiten Fall (nur) einer bestimmten Person zu. Hieran ändert
es nichts, wenn im Zeitpunkt der beabsichtigten Rechtsänderung die zukünftig
als Berechtigte vorgesehene Person - wie die Beteiligte zu 2 - aktuell Eigentümerin
des herrschenden Grundstücks und deshalb bereits vor der Rechtsänderung
zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigt ist. Der Unterschied in der Person
der Berechtigten zeigt sich nämlich im Falle der Veräußerung des Grundstücks
durch den nunmehr allein Berechtigten. Während das fortbestehende subjektivdingliche
Vorkaufsrecht nach der Veräußerung dem neuen Grundstückseigentümer
zustünde, bliebe Inhaber eines subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechts der
als Berechtigter benannte frühere Eigentümer.

(2) Unabhängig davon scheidet die Anwendung des § 877 BGB auch deshalb
aus, weil das subjektiv-dingliche und das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht
unterschiedliche Rechte darstellen und deshalb eine entsprechende Umwandlung
nicht als bloße Änderung des Inhalts „eines Rechts“ nach § 877 BGB
angesehen werden kann.

(a) Dass § 1094 BGB, in dessen Abs. 1 das subjektiv-persönliche und in
Abs. 2 das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht geregelt ist, die Überschrift „Gesetzlicher
Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts“ trägt, ist für die Frage, ob es sich um
zwei unterschiedliche dingliche Rechte handelt, die einer Umwandlung in Form
einer Inhaltsänderung nicht zugänglich sind, unergiebig. Insoweit handelt es sich
nur um den Oberbegriff für die beiden Arten des dinglichen Vorkaufsrechts, der
als solcher keine Aussage dazu trifft, ob es sich um jeweils eigenständige Rechte
an einem Grundstück handelt.

(b) Der qualitative Unterschied zwischen einem subjektiv-dinglichen und
einem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht ergibt sich aus § 1103 Abs. 1 BGB.
Hiernach kann ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes
Vorkaufsrecht nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt
werden. Daraus folgt, dass das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht wesentlicher
Bestandteil des herrschenden Grundstücks (§§ 96, 93 BGB) ist und dessen
rechtliches Schicksal teilt. Ließe man eine Änderung des subjektiv-dinglichen
Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht zu, verlöre das Vorkaufsrecht
seine Bindung an das Grundstück. Dies wäre mit § 1103 Abs. 1 BGB
nicht vereinbar.

(c) Bei dieser Sachlage käme eine rangwahrende Umwandlung des Vorkaufsrechts
ohne Aufhebung des bisherigen und Bestellung des neuen Vorkaufsrechts
nur in Betracht, wenn der Gesetzgeber dies ausdrücklich für zulässig erklärt
hätte. Dies ist indes nicht der Fall. Eine den §§ 1186, 1198, 1203 BGB vergleichbare
Vorschrift hat der Gesetzgeber zu dem dinglichen Vorkaufsrecht in
den §§ 1094 ff. BGB nicht getroffen.

3. a) Unter Beachtung dieser Grundsätze scheidet die von den Beteiligten
gewünschte Umwandlung des subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-
persönliches Vorkaufsrecht zugunsten der Beteiligten zu 2 aus.
b) Die Überlegungen der Rechtsbeschwerde rechtfertigen keine abweichende
Beurteilung. Sie macht geltend, die gewünschte Umwandlung sei deshalb
möglich, weil sich aus einer Auslegung der Bestellungsurkunde vom 16. Mai
2023 ergebe, dass die Beteiligten dem Vorkaufsrecht eine die nachrangig Eingetragenen
begünstigende auflösende Bedingung beigefügt hätten, nach der das
Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 2 ende, wenn diese das Eigentum an dem herrschenden
Grundstück verliere. Das verhilft der Rechtsbeschwerde schon deshalb
nicht zum Erfolg, weil sich aus dem festgestellten Inhalt der Bestellungsurkunde
keinerlei Anhaltspunkte für eine solche Vereinbarung ergeben. Soweit die
Rechtsbeschwerde auf einen zugleich beurkundeten Nachtrag zu einer Dienstbarkeit
verweist, handelt es sich um neuen Vortrag, der gemäß § 78 Abs. 3 GBO
i.V.m. § 74 Abs. 3 Satz 4 FamFG, § 559 ZPO nicht zu berücksichtigen ist. Das
Beschwerdegericht erwähnt zwar eine Dienstbarkeit, trifft jedoch keine Feststellungen
zu dem darauf bezogenen Inhalt der Bestellungsurkunde.

IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 22 Abs. 1 GNotKG). Die
Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 36
Abs. 3 GNotKG.