Vorkaufsrecht an Waldgrundstücken nach dem Landeswaldgesetz von Baden-Württemberg
letzte Aktualisierung: 16.04.2020
VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 12.2.2020 – 5 S 1070/19
WaldG BW § 25; VwVfG BW §§ 38 Abs. 1, 41 Abs. 1
Vorkaufsrecht an Waldgrundstücken nach dem Landeswaldgesetz von Baden-Württemberg
1. Nach § 25 Abs. 4 Satz 3 LWaldG i. V. m. § 464 Abs. 1 BGB erfolgt die Ausübung des
Vorkaufsrechts zwar durch „Erklärung“ gegenüber dem Verpflichteten, diese Erklärung hat jedoch
einseitig gestaltenden (privatrechtsgestaltenden) Charakter und ist damit ein Verwaltungsakt.
2. Der Kauf eines Waldgrundstücks durch die vorkaufsberechtigte Gemeinde dient regelmäßig der
Verbesserung der Waldstruktur i. S. v. § 25 Abs. 2 Satz 1 LWaldG, wenn dadurch zersplitterte
Besitzverhältnisse beseitigt und größere, räumlich zusammenhängende Waldflächen geschaffen
werden. Aus § 24 Abs. 2 LWaldG ergibt sich, dass Waldgrundstücke mit einer Fläche von weniger
als 3,5 ha in der Regel waldwirtschaftlich problematisch sind.
3. Im Rahmen einer Zusicherung nach § 38 Abs. 1 (L)VwVfG ist die interne Unzuständigkeit des
handelnden Bediensteten der Behörde für die Wirksamkeit der Zusicherung jedenfalls dann
unschädlich, wenn er nach seiner Stellung (Rangstufe) zu Entscheidungen dieser Art nach außen
handlungs- oder vertretungsbefugt ist (hier verneint für die Abgabe einer Zusicherung zur
Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts durch einen Stadtförster).
Entscheidungsgründe
I.
Die Berufung ist zulässig.
vom Verwaltungsgerichtshof zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des
Zulassungsbeschlusses zu begründen. Dies ist geschehen. Auch die Anforderungen des § 124a Abs. 6 Satz 2
i.V.m. Abs. 3 Satz 4 VwGO sind erfüllt.
II.
Die zulässige Berufung ist aber unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Verwaltungsgericht sowohl die im
Hauptantrag erhobene Feststellungsklage - gerichtet auf Feststellung, dass die Beklagte ihr Vorkaufsrecht nicht
rechtswirksam ausgeübt hat - (dazu 1.), als auch die hilfsweise auf Aufhebung der Bescheide vom 21. August
2015 und vom 8. Februar 2016 gerichtete Anfechtungsklage (dazu 2.) abgewiesen.
1. Die im Hauptantrag erhobene Feststellungsklage (§ 43 VwGO) ist zulässig. Dies hat das Verwaltungsgericht
zutreffend ausgeführt. Der Senat nimmt hierauf Bezug und sieht insoweit von einer weiteren Darstellung der
Entscheidungsgründe ab (§ 130b Satz 2 VwGO), zumal die Beteiligten die Zulässigkeit der Feststellungsklage
im Berufungsverfahren nicht problematisiert haben.
Jedoch hat die Klägerin in der Sache keinen Anspruch auf die begehrte Feststellung. Denn die Beklagte hat
das ihr aus § 25 Abs. 1 LWaldG zustehende Vorkaufsrecht an dem Grundstück Flst.-Nr. 764 der Gemarkung
G... wirksam ausgeübt.
a) Der Wirksamkeit steht hier nicht entgegen, dass der Positivbescheid der Beklagten vom 21. August 2015 an
Notar ... und damit nicht an die Klägerin - als Verkäuferin des streitbefangenen Grundstücks - gerichtet ist. Das
Landeswaldgesetz ermächtigt die Gemeinde in § 25 Abs. 1 als Trägerin öffentlicher Gewalt, im öffentlichen
Interesse als Käuferin in einen Grundstückskaufvertrag einzutreten. Nach § 25 Abs. 4 Satz 1 LWaldG i.V.m. §
464 Abs. 1 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts zwar durch „Erklärung“ gegenüber dem
Verpflichteten, diese Erklärung hat jedoch einseitig gestaltenden (privatrechtsgestaltenden) Charakter und ist
damit ein Verwaltungsakt, der vor den Verwaltungsgerichten angefochten werden kann (VGH Bad.-Württ., Urteil
vom 7.7.1982 - 5 S 2606/81 -
Verwaltungsakt unterliegt die Ausübung des Vorkaufsrechts den Bestimmtheitsanforderungen des § 37 Abs. 1
LVwVfG. Das rechtsstaatliche Bestimmtheitsgebot verlangt in Zusammenhang mit dem Adressaten eines
Verwaltungsakts, dass erkennbar sein muss, wem gegenüber etwas geregelt werden soll. Dadurch soll eine
Verwechslung mit anderen Personen ausgeschlossen und der inhaltlich von dem Verwaltungsakt Betroffene
seine Adressatenstellung erkennen können. Diesem Gesichtspunkt kommt besondere Bedeutung zu, wenn der
Inhaltsadressat - also derjenige, an den sich der Verwaltungsakt nach seinem objektiven Erklärungswert richtet
- nicht identisch ist mit dem Bekanntgabeadressaten als demjenigen, dem der Verwaltungsakt i.S.v. § 41
LVwVfG bekanntgegeben wurde. Allerdings reicht es aus, dass sich dem Bescheid anhaftende Unklarheiten
hinsichtlich des Inhaltsadressaten durch Auslegung beheben lassen. Dabei kommt es nicht darauf an, wie sich
die Verhältnisse für einen außenstehenden Dritten darstellen, sondern allein darauf, wie der Betroffene selbst
nach den ihm bekannten Umständen den Verwaltungsakt unter Berücksichtigung von Treu und Glauben
verstehen musste (BVerwG, Urteil vom 27.6.2012 - 9 C 7.11 - juris Rn. 11 m.w.N., VGH Bad.-Württ., Urteil vom
28.4.2010 - 2 S 2312/09 - juris Rn. 26 f; OVG Saarland, Urteil vom 20.2.2017 - 2 A 34/16 - juris Rn. 25).
Unter Zugrundelegung der der Klägerin bekannten Umstände und Verhältnisse richtet sich der Positivbescheid
seinem Inhalt nach an die Klägerin selbst und nicht an den im Adressfeld des Bescheides aufgeführten Notar.
Denn zum einen war der Klägerin aufgrund des notariellen Kaufvertrages von vornherein bekannt, dass sie
selbst und nicht der den Kaufvertrag lediglich beurkundende Notar Vertragspartei und damit taugliche
Inhaltsadressatin einer Vorkaufsrechtsausübungserklärung ist. Zum anderen nimmt der Positivbescheid
ausdrücklich Bezug auf den „Kaufvertrag UR .../2015 vom 4. August 2015 zwischen ... ... und ...GbR“. Dies
kann aus Sicht der Klägerin nur so verstanden werden, dass sie selbst als Verkäuferin und Vertragspartei - und
nicht der diesen Vertrag lediglich beurkundende Notar - aus dem Bescheid vom 21. August 2015 verpflichtet
werden soll, zumal sie, wie ihrem Widerspruchsschreiben vom 6. November 2015 zu entnehmen ist, jedenfalls
eine Kopie des Bescheides erhalten hat. Daraus konnte sie unmittelbar erkennen, dass sie selbst von der
Positiverklärung der Beklagten materiell betroffen ist.
b) Der Bescheid vom 21. August 2015 wurde der Klägerin gegenüber auch wirksam bekanntgegeben (§ 41
Abs. 1 LVwVfG).
aa) Allerdings liegt eine wirksame Bekanntgabe noch nicht darin, dass der Bescheid im August 2015 dem Notar
zugegangen ist. Denn dieser war weder Empfangsbevollmächtigter noch Empfangsbote der Klägerin. In der
öffentlichen Urkunde vom 4. August 2015 (Kaufvertrag, dort § 7 Nr. 3) wurde der Notar von den Parteien - und
damit der Klägerin - ausdrücklich nicht zur Entgegennahme der Vorkaufsausübungserklärung ermächtigt. Die
Entgegennahme einer solchen Erklärung hält sich im Übrigen auch nicht mehr im Rahmen dessen, was noch
unter den Vollzug des Kaufvertrages zu fassen ist (NdsOVG, Urteil vom 12.7.1995 - 1 L 5249/94 - juris Rn. 24).
Zwar hat der Notar mit seinem Hinweis in dem an die Beklagte gerichteten Begleitschreiben, es werde um
Übersendung der Erklärung über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts an den Notar gebeten,
möglicherweise den Eindruck erweckt, er handele insoweit im Auftrag der Klägerin. Diese muss sich einen vom
Notar gesetzten Anschein jedoch aufgrund der eindeutig formulierten Regelung in § 7 Nr. 3 des Kaufvertrages
nicht zurechnen lassen.
bb) Eine wirksame Bekanntgabe lag aber jedenfalls darin, dass die Klägerin eine Mehrfertigung des
Bescheides vom 21. August 2015 direkt von der Beklagten erhalten hat. Die Klägerin hat dies in ihrem
Widerspruchsschreiben vom 6. November 2015 selbst vorgetragen. Dieser Vortrag deckt sich mit der
Verfügung der Beklagten vom 21. August 2015, die dem Originalbescheid der Beklagten in der Verwaltungsakte
nachgeheftet ist. Danach erhält die Klägerin eine Mehrfertigung des an den Notar adressierten Bescheides.
Zusätzlich hat auch der Notar den Bescheid vom 21. August 2015 als Erklärungsbote der Beklagten an die
Klägerin zur Kenntnisnahme übersandt. Dies ist dem erstinstanzlichen Vortrag der Klägerin (Klagebegründung
vom 2. Mai 2016, Seite 1) zu entnehmen.
Sowohl die direkte Übersendung einer Mehrfertigung des Bescheides als auch die über den Notar vermittelte
Übersendung einer Kopie des Bescheides an die Klägerin sind von einem entsprechenden Bekanntgabewillen
der Beklagten getragen. Die direkte Übersendung wurde von der Beklagten selbst zielgerichtet veranlasst, um
der Klägerin Kenntnis von der Ausübung des Vorkaufsrechts zu verschaffen. Aber auch die Verfahrensweise
des Notars entspricht dem Bekanntgabewillen der Beklagten. Denn diese hat ihren Positivbescheid vom 21.
August 2015 - entsprechend der Aufforderung des Notars, die Erklärung an ihn zu übersenden - ersichtlich in
der Erwartung übersandt, dass der Notar die von der Ausübung des Vorkaufsrechts materiell betroffene
Klägerin hierüber informieren werde.
c) Nach § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG kann das Vorkaufsrecht nur innerhalb von zwei Monaten nach der
Mitteilung des Kaufvertrages wirksam ausgeübt werden. Diese Wirksamkeitsvoraussetzung ist ebenfalls erfüllt.
Der notarielle Kaufvertrag wurde am 4. August 2015 geschlossen und ist am 19. August 2015 beim
Bürgermeisteramt B... eingegangen. Bereits mit Bescheid vom 21. August 2015 hat die Beklagte ihr
Vorkaufsrecht ausgeübt.
d) Das aus § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG i.V.m. § 464 Abs. 1 BGB abzuleitende Erfordernis, das Vorkaufsrecht
durch einfache, d.h. nicht der notariellen Beurkundung bedürftige (vgl. § 464 Satz 2 i.V.m.
Erklärung gegenüber dem Verpflichteten auszuüben, ist hier nach den Ausführungen unter a) eingehalten.
Damit liegen sämtliche Voraussetzungen dafür vor, dass die Beklagte ihr Vorkaufsrecht gegenüber der Klägerin
wirksam ausgeübt hat. Ihr im Hauptantrag verfolgtes Feststellungsbegehren bleibt daher erfolglos.
2. Deshalb ist über den Hilfsantrag, gerichtet auf Aufhebung des Bescheides vom 21. August 2015 in Gestalt
des Widerspruchsbescheides des Landratsamts Waldshut vom 8. Februar 2016, zu entscheiden.
Die Anfechtungsklage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin trotz ihres Rechtsstandpunktes, das
Vorkaufsrecht sei schon nicht wirksam ausgeübt worden, das notwendige Widerspruchsverfahren durchgeführt.
Sie ist aber nicht begründet, weil die genannten Bescheide rechtmäßig sind und die Klägerin nicht in ihren
Rechten verletzen (
a) Der Bescheid wurde von der zuständigen Gemeinde durch den zuständigen Bürgermeister erlassen. Die
fehlende Anhörung der Klägerin vor Erlass des Bescheides vom 21. August 2015 wurde jedenfalls im
Widerspruchsverfahren geheilt. Dies hat das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt. Da die Beteiligten sich
gegen diese Ausführungen im Berufungsverfahren nicht wenden, verweist der Senat insoweit auf das
angefochtene Urteil (§ 130b Satz 2 VwGO).
b) Die Beklagte war an der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch die Erklärung ihres Forstbediensteten
vom 13. Januar 2004 gehindert. Darin wurde der Klägerin auf ihre am 12. Januar 2004 eingegangene Anfrage,
ob die Beklagte Interesse habe, das Waldgrundstück Flst.-Nr. 764 zum Preis von ca. 11.500 Euro zu erwerben,
mitgeteilt, die Stadt B... werde von dem unterbreiteten Kaufangebot und ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch
machen.
aa) In dieser schriftlich abgegebenen Erklärung liegt ihrem Inhalt nach keine Zusicherung i.S.v. § 38 LVwVfG.
Zwar spricht die gewählte Formulierung in Satz 2 des Schreibens („von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch
machen“) bei isolierter Betrachtung dafür, dass die Beklagte zugesagt hat, einen bestimmten Verwaltungsakt -
nämlich die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 4 LWaldG i.V.m. § 464 BGB - zukünftig zu
unterlassen. Jedoch steht diese Formulierung in Zusammenhang mit dem vorangehenden Satz („in ihrem
Schreiben vom 12. Januar 2004 haben Sie der Stadt B... das Waldgrundstück (...) zum Kauf angeboten“ und
dem letzten Satz des Schreibens, mit dem der Klägerin für ihr Kaufangebot gedankt wird. Aus dem
Gesamtzusammenhang ist ersichtlich, dass die Beklagte mit ihrem Schreiben vom 13. Januar 2004 nicht in
einer Vorkaufssituation (vgl. § 25 Abs. 4 Satz 1 LWaldG i.V.m. § 463 BGB) reagiert und demgemäß in der
Sache auch nicht über die (Nicht-)Ausübung ihres Vorkaufsrechts entschieden, sondern schlicht das ihr
unterbreitete Kaufangebot abgelehnt hat. Zur Abgabe einer rechtsverbindlichen Zusicherung über die
Ausübung des Vorkaufsrechts hatte die Beklagte auch gar keine Veranlassung, weil die vorausgehende und am
12. Januar 2004 bei der Beklagten eingegangene Anfrage der Klägerin ebenfalls ein unmittelbares
Kaufangebot an die Gemeinde enthält („Hiermit frage ich an, ob die Stadt B... Interesse hat, das Waldstück
Flst.-Nr. 764 Gewann N... in G... zu erwerben“). Der Umstand, dass in der Anfrage auch auf das Vorkaufsrecht
der Gemeinde hingewiesen wird, ändert hieran nichts. Denn die Klägerin brachte damit nicht zum Ausdruck,
dass sie bereits jetzt eine verbindliche Auskunft darüber haben möchte, ob die Gemeinde ihr gesetzliches
Vorkaufsrecht in künftigen Verkaufsfällen ausüben wird oder nicht.
bb) Selbst wenn man das Schreiben vom 13. Januar 2004 seinem Inhalt nach als Zusicherung i.S.v. § 38
LVwVfG qualifizierte, wäre sie jedenfalls nicht von der zuständigen Behörde i.S.v. § 38 Abs. 1 LVwVfG erteilt
worden.
(1) Behörde ist nach § 1 Abs. 2 LVwVfG jede Stelle, die Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt;
zuständige Behörde i.S.v. § 38 LVwVfG ist grundsätzlich die Behörde, welche den zugesicherten
Verwaltungsakt erlassen müsste (Stuhlfauth in Obermayer/Funke-Kaiser, 5. Auflage, § 38 Rn. 22;
Kopp/Ramsauer, VwVfG, 20. Auflage, § 38 Rn. 18 m.w.N.). Dies ist hier die Stadt B..., welcher das
Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 LWaldG zusteht, wobei der Gemeinderat die Entscheidung über die
Vorkaufsrechtsausübung zu treffen hätte (§ 25 Abs. 1 Satz 2 GemO). Ein ohne Entscheidung des
Gemeinderats ausgeübtes Vorkaufsrecht ist nach der Rechtsprechung des Senats rechtswidrig (VGH Bad.-
Württ., Urteil vom 12.9.1997 - 5 S 2498/95 - juris Rn. 2). Allerdings wurde dem Bürgermeister nach § 24 Abs. 1
Satz 2 GemO i.V.m. § 11 Abs. 2 Nr. 8 der Hauptsatzung der Beklagten u.a. die Ausübung von Vorkaufsrechten
im Wert bis 15.000 Euro übertragen. Dies hat zur Folge, dass der Bürgermeister hier die Zusicherung hätte
erteilen müssen. Dieser hat aber nicht gehandelt. Nach den Angaben des Stadtförsters ... in der mündlichen
Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 20. Juni 2017 war der Bürgermeister mit der Beantwortung des
am 12. Januar 2004 eingegangenen Schreibens auch in der Sache nicht befasst. In der mündlichen
Verhandlung vor dem Senat am 12. Februar 2020 haben sich hierzu keine abweichenden Erkenntnisse
ergeben.
(2) Die Erklärung ihres Stadtförsters vom 13. Januar 2004 muss sich die Beklagte nicht zurechnen lassen. Es
ist streitig, ob die Wirksamkeit der Zusicherung auch davon abhängt, dass innerhalb der Behörde die
zuständige Person gehandelt hat (Nachweise bei Kopp/Ramsauer, VwVfG, 20. Auflage, § 38 Rn. 18). Dagegen
spricht schon der Wortlaut des § 38 Abs. 1 LVwVfG, welcher auf die Zuständigkeit „der Behörde“ und nicht der
konkret handelnden Person abstellt. Soweit für die Maßgeblichkeit der behördeninternen Zuständigkeit der
handelnden Person ins Feld geführt wird, dies sei vor dem Inkrafttreten des Verwaltungsverfahrensgesetzes
von der Rechtsprechung verlangt worden (Nachweise Kopp/Ramsauer a.a.O.), beruht dies auf einem
Missverständnis. Denn das Bundesverwaltungsgericht stand auch schon zur vor dem Inkrafttreten des
Verwaltungsverfahrensgesetzes geltenden Rechtslage auf dem Standpunkt, dass es zwar auf die Befugnis des
handelnden Bediensteten ankomme, dieser aber nach seiner Stellung in der Behörde zu derartigen
Erklärungen befugt sein müsse. Daher sei es für eine Zurechnung ausreichend, dass der handelnde Beamte
auf einer Rangstufe stehe, auf der solche Zuständigkeiten innerhalb der Behörde wahrgenommen würden
(BVerwG, Urteil vom 19.1.1967 - VI C 73.64 - juris Rn. 35; Urteil vom 17.10.1975 - IV C 66.72 - juris Rn. 35). Da
der Gesetzgeber bei der Schaffung des Verwaltungsverfahrensgesetzes in Bezug auf das
Zuständigkeitserfordernis an die bisherige Judikatur anknüpfen wollte (BT-Drs. 7/910, S. 60) ist die interne
Unzuständigkeit des handelnden Bediensteten der Behörde auch im Rahmen des § 38 Abs. 1 (L)VwVfG für die
Wirksamkeit der Zusicherung jedenfalls dann unschädlich, wenn er nach seiner Stellung zu Entscheidungen
dieser Art nach außen handlungs- oder vertretungsbefugt ist (BVerwG, Beschluss vom 22.3.1995 - 1 WB 81.94
- juris Rn. 3; Kopp/Ramsauer a.a.O.; Stuhlfauth in Obermayer/Funke-Kaiser, VwVfG, 5. Auflage, § 38 Rn. 22;
Uechtritz in Mann/Sennekamp/Uechtritz, VwVfG, 2. Auflage, § 38 Rn. 96; Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9.
Auflage, § 38 Rn. 65).
Eine solche Handlungs- und Vertretungsbefugnis stand dem Stadtförster der Beklagten im Zeitpunkt der
Abgabe der Zusicherung nicht zur Seite. Er war nicht als Behördenleiter oder dessen Stellvertreter - und damit
als geborener Behördenvertreter - zu einer Vertretung der Gemeinde nach außen befugt. Es bestehen auch
keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass der für die Erteilung der Zusicherung zuständige Bürgermeister der
Beklagten den Stadtförster i.S.v. § 53 Abs. 1 GemO beauftragt hätte, ihn bei der Abgabe von Erklärungen zur
Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts generell oder jedenfalls bei der Abgabe der Erklärung vom 13.
Januar 2004 zu vertreten.
Eine entsprechende Handlungs- und Vertretungsbefugnis folgt auch nicht aus der Stellung als Stadtförster der
Beklagten. Die Beklagte hat hierzu unwidersprochen vorgetragen, Herr ... sei nicht Leiter des städtischen
Forstamts - ein solches gebe es nicht -, sondern Angestellter im öffentlichen Dienst, welcher für die Pflege und
Verwaltung der städtischen Wälder verantwortlich sei. In der mündlichen Verhandlung am 20. Juli 2017 hat
Herrn ... angegeben, im Januar 2004 habe kein allgemeiner Geschäftsverteilungs- oder Organisationsplan
existiert, in dem sein Aufgabenbereich festgelegt gewesen sei. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
am 12. Februar 2020 haben sich auch hierzu keine abweichenden Erkenntnisse ergeben. Vor diesem
Hintergrund wird man zwar annehmen können, dass der Stadtförster nach seiner - auch nach außen
erkennbaren - Stellung als Verantwortlicher für die Verwaltung der städtischen Wälder befugt ist, Erklärungen
zu spezifisch forstlichen Fragen wie etwa dazu abzugeben, ob die waldwirtschaftlichen Voraussetzungen des §
25 Abs. 2 Satz 1 LWaldG vorliegen oder nicht. Es ist aber - auch für einen Dritten wie die Klägerin - erkennbar,
dass die Ausübung eines der Gemeinde zustehenden Vorkaufsrechts bezüglich eines Waldgrundstücks schon
wegen seiner fiskalischen Auswirkungen nicht zu den Entscheidungen gehört, die ein Stadtförster aufgrund
seiner Stellung ihrer Art nach mit Außenwirkung für die Gemeinde treffen darf.
(3) Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin muss der Stadtförster der Beklagten hier auch nicht unter
Vertrauensgesichtspunkten als für die Abgabe einer Erklärung nach § 25 Abs. 4 LWaldG i.V.m. § 464 BGB
handlungs- und vertretungsbefugt angesehen werden.
Zwar entspricht es allgemeiner Auffassung, dass die im bürgerlichen Recht entwickelten Grundsätze über die
Rechtsscheinsvollmacht (Anscheins- und Duldungsvollmacht) auch im Verwaltungsrecht - und hier
insbesondere im Verwaltungsverfahrensrecht - gelten (BVerwG, Urteil vom 18.4.1996 - 4 C 22.94 - juris Rn. 18;
Kopp/Ramsauer, VwVfG, 20. Auflage, § 14 Rn. 22 m.w.N.). Der Senat hat allerdings Zweifel, ob diese
Grundsätze auch im hier vorliegenden Zusammenhang der Bestimmung der zuständigen Behörde i.S.v. § 38
LVwVfG Anwendung finden. Denn es wurde bereits ausgeführt, das die Handlungs- und Vertretungsbefugnis -
sofern nicht der Sonderfall einer speziellen Handlungsermächtigung nach § 56 GemO vorliegt - innerhalb der
Behörde nach der (Rang)Stellung des Handelnden zu bestimmen ist. Die Anwendung der Grundsätze über die
Rechtsscheinvollmacht geriete hierzu in ein Spannungsverhältnis, weil insoweit dann doch nicht mehr
generalisierend und typisierend auf die (Rang)Stellung, sondern auf die konkreten Einzelfallumstände
abgestellt würde.
Letztlich kann dies aber offenbleiben. Denn auch eine Anwendung der Grundsätze der Duldungs- und
Anscheinsvollmacht führte hier nicht dazu, dass die Beklagte sich die Erklärung vom 13. Januar 2004
zurechnen lassen müsste.
Eine Duldungsvollmacht ist anzunehmen, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen lässt, dass ein
anderer für ihn als Vertreter auftritt und der Erklärungsempfänger dieses Dulden dahin versteht und nach Treu
und Glauben verstehen durfte, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist (BGH, Urteil vom 20.4.2018
- V ZR 202/16 - juris Rn. 34). Diese Voraussetzungen sind hier schon deshalb nicht erfüllt, weil keine
Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Bürgermeister der Beklagten, an den das am 12. Januar 2004
eingegangene Schreiben der Klägerin gerichtet war, bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts im August 2015
Kenntnis von dem Antwortschreiben vom 13. Januar 2004 erlangt hat, welches von Stadtförster ... unter dem
Briefkopf „Bürgermeisteramt der Stadt B... im S...“ unterzeichnet wurde. Nach den Angaben des Stadtförsters in
der mündlichen Verhandlung am 12. Juli 2017 hat der Bürgermeister erst in Zusammenhang mit der
gerichtlichen Auseinandersetzung über das von der Beklagten ausgeübte Vorkaufsrecht „von diesem Thema“
erfahren. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hat die Beklagte jedoch zugleich klargestellt, dass der
Stadtförster mit der Unterzeichnung des Schreibens vom 13. Januar 2004 - sofern man es als Zusicherung
ansieht, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben (s.o.) - seine Kompetenzen überschritten hat und dieses Verhalten
nicht gebilligt wird. Es spricht auch nichts dafür, dass noch andere, vergleichbare Antwortschreiben des
Stadtförsters an Dritte herausgegeben wurden und der Bürgermeister dies wissentlich hat geschehen lassen.
Eine Anscheinsvollmacht setzt voraus, dass der Vertretene das Handeln des (Schein-)Vertreters zwar nicht
kennt, aber bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können, und der Erklärungsempfänger
nach Treu und Glauben annehmen durfte, der Vertretene kenne und billige das Handeln des Vertreters
(BVerwG, Urteil vom 25.2.1994 - 8 C 2.92 - juris Rn. 10; BGH, Urteil vom 26.1.2016 - XI ZR 91/14 - juris Rn.
61). Diese Voraussetzungen sind ebenfalls nicht erfüllt. Der Senat geht hier zugunsten der Klägerin davon aus,
dass dem Bürgermeister das an ihn adressierte und laut Eingangsvermerk am 12. Januar 2004 bei der
Beklagten eingegangene Schreiben der Klägerin auch tatsächlich vorgelegt und sodann - entsprechend des
Ausführungen des Stadtförsters ... am 12. Juli 2017 beim Verwaltungsgericht - zuständigkeitshalber an ihn
weitergeleitet wurde. Diese Weiterleitung entspricht einem ordnungsgemäßen Geschäftsgang, denn als
Stadtförster war Herr ... für die Bearbeitung eines Kaufangebotes zuständig. Ihm oblag schon damals die
Prüfung von Arrondierungs- und Erschließungsvorteilen sowie der Angemessenheit des Kaufpreises. Der
Bürgermeister musste bei dieser Weiterleitung aber nicht damit rechnen, dass der Stadtförster den Vorgang,
soweit er eine Entscheidung über das Kaufangebot oder gar zu Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts
betrifft - abschließend bearbeiten und ohne Rücksprache unter dem Briefkopf des Bürgermeisteramts für die
Gemeinde rechtserhebliche Erklärungen gegenüber Dritten abgeben würde, die in den Zuständigkeitsbereich
des Bürgermeisters oder des Gemeinderats fallen.
c) Die Tatbestandsvoraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts liegen vor. Nach § 25 Abs. 2 LWaldG
darf dieses Recht nur ausgeübt werden, wenn der Kauf der Verbesserung der Waldstruktur oder der Sicherung
der Schutz- oder Erholungsfunktionen des Waldes dient (Satz 1) und keines der in Satz 2 der Vorschrift
genannten Ausübungshindernisse vorliegt.
aa) Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass einer der in § 25 Abs. 2 Satz 2 LWaldG genannten Fälle
vorliegen könnte, in denen das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden darf.
bb) Der Kauf des Grundstücks Flst.-Nr. 764 durch die Beklagte dient hier der Verbesserung der Waldstruktur.
Dieses Tatbestandsmerkmal ist regelmäßig erfüllt, wenn durch den Kauf zersplitterte Besitzverhältnisse
beseitigt und größere, räumlich zusammenhängende Waldflächen geschaffen werden. Denn hierdurch wird es
dem Waldeigentümer („Waldbesitzer“) erleichtert, seinen waldwirtschaftlichen Grundpflichten (§ 12 LWaldG)
nachzukommen und den Wald im Rahmen seiner Zweckbestimmung nach anerkannten forstlichen
Grundsätzen nachhaltig, pfleglich, planmäßig und sachkundig zu bewirtschaften sowie die Belange der
Umweltvorsorge zu berücksichtigen (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 7.7.1982 - 5 S 2606/81 -
Urteil vom 11.8.1989 - 5 S 1259/88 -,
LWaldG zum Ausdruck, wonach die Genehmigung einer Teilung von Waldgrundstücken versagt werden darf,
wenn ein Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, seine ordnungsgemäße Bewirtschaftung
erscheint (trotzdem) gewährleistet.
Demnach dient die Einbeziehung des nur knapp 56 Ar großen Grundstücks Flst.-Nr. 764 hier schon im Hinblick
auf seine geringe Größe der Verbesserung der Waldstruktur. Denn die Gemeinde muss ihren westlich
angrenzenden und um ein Vielfaches größeren Gemeindewald ohnehin bewirtschaften (zu diesen
Gesichtspunkten schon VGH Bad.-Württ., Urteil vom 7.7.1982 - 5 S 2606/81 -
der Klägerin, die zusammenhängende Waldfläche der Beklagten sei deutlich größer als 3,5 ha, weshalb nicht
davon die Rede sein könne, dass die Bewirtschaftung verbessert oder zersplitterte Besitzverhältnisse beseitigt
würden, missversteht die 3,5-ha-Grenze des § 24 Abs. 2 LWaldG. Denn diese bezieht sich nicht auf die
umgebende Waldfläche, sondern auf das Waldgrundstück der Klägerin und stellt klar, dass Waldgrundstücke
mit einer Fläche von weniger als 3,5 ha in der Regel waldwirtschaftlich problematisch sind.
Hinzu kommt, dass das Grundstück - nach den Angaben des Stadtförsters ... in der mündlichen Verhandlung
vor dem Verwaltungsgericht, aber auch nach dem Berufungsvortrag der Klägerin - nach Norden zum Wutachtal
hin steil abfällt und diese topographische Besonderheit die Bewirtschaftung zusätzlich erschwert. An dem
Umstand, dass die Bewirtschaftung durch den Kauf insgesamt leichter wird, ändert sich nichts dadurch, dass
auch die Gemeinde das Holz nicht durch ihren westlich angrenzenden Wald (Flst.-Nr. 765), sondern nach
Süden über den Weg Flst.-Nr. 150 abfahren müsste (vgl. die Angaben des Stadtförsters ... in der mündlichen
Verhandlung vom 20. Juli 2017). Denn die Beklagte kann für den Abtransport des Holzes ihr unmittelbar an das
Flst.- Nr. 764 angrenzendes Wiesengrundstück Flst.-Nr. 133 nutzen. Der Vortrag der Klägerin, dass das
Grundstück Flst.-Nr. 764 „seit Jahrhunderten“ problemlos bewirtschaftet worden sei, führt hier nicht weiter.
Denn eine Verbesserung der Waldstruktur i.S.v. § 25 Abs. 2 Satz 1 LWaldG ist nach der oben wiedergegebenen
Rechtsprechung des Senats nicht erst dann anzunehmen, wenn bestehende Probleme beseitigt werden.
Vielmehr reicht schon eine Erleichterung der bisherigen Waldbewirtschaftung aus. Daran ändert der Hinweis
der Klägerin nichts, Stadtförster ... habe in seinem Schreiben vom 13. Januar 2004 erklärt, bei einem Kauf des
Waldgrundstücks böten sich keine Erschließungsvorteile. Denn schon das Verwaltungsgericht hat
nachvollziehbar darauf hingewiesen, dass der Stadtförster bei dieser Einschätzung irrtümlich davon ausging,
das Flst.-Nr. 133 stehe nicht im Eigentum der Beklagten. Dies ergibt sich aus seinen Angaben in der
mündlichen Verhandlung vom 12. Juli 2017.
cc) Daher kommt es nicht mehr entscheidungserheblich darauf an, ob der Kauf des Grundstücks Flst.-Nr. 764
auch der Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktion des Waldes dient.
dd) Schließlich steht der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen, dass ein vorrangiges Vorkaufsrecht
nach
Regierungspräsidiums Freiburg vom 31. März 2016 ergibt sich, dass das Land dieses Recht nicht ausgeübt hat
oder ausüben wird.
d) Die Ermessensentscheidung der Beklagten ist nicht zu beanstanden.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 4 LWaldG steht im Entschließungsermessen der Beklagten.
Dies folgt zwar - entgegen der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts - nicht aus dem Wortlaut des § 25
Abs. 2 Satz 1 und 2 LWaldG, wonach das Vorkaufsrecht nur bei Einhaltung der dort genannten Anforderungen
ausgeübt werden „darf“. Denn diese Formulierung bezieht sich auf - positiv und negativ formulierte -
Tatbestandsvoraussetzungen, die kumulativ erfüllt sein müssen, wenn die Vorkaufsrechtsausübung rechtmäßig
sein soll. Jedoch ergibt sich aus § 25 Abs. 4 Satz 1 LWaldG („kann ausgeübt werden“), dass der Gemeinde ein
Entschließungsermessen zusteht (dazu VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.8.1989 - 5 S 1259/88 -, VBlBW 1990,
149), zumal sie schon aus Gründen der verfassungsrechtlich geschützten Selbstverwaltung (
Art. 71 Abs. 1 LV) nicht gezwungen sein kann, ein bestimmtes Grundstück, hinsichtlich dessen die
Tatbestandsvoraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts vorliegen, auch tatsächlich zu erwerben.
Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin lassen die angefochtenen Bescheide noch erkennen, dass
Ermessen ausgeübt wurde. Im Positivbescheid der Beklagten ist davon die Rede, dass die Verbesserung der
Waldstruktur im öffentlichen Interesse liegt. Auch das Landratsamt hat im Widerspruchsbescheid nicht nur
begründet, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 25 Abs. 2 LWaldG vorliegen, sondern zudem, dass die
Stadt B... ihr Vorkaufsrecht im öffentlichen Interesse rechtmäßig ausgeübt habe. Der Hinweis auf das
öffentliche Interesse kann nur so verstanden werden, dass die Beklagte ihr Entschließungsermessen erkannt
hat und nicht davon ausgegangen ist, zur Ausübung des Vorkaufsrechts verpflichtet zu sein.
Anhaltspunkte für das Vorliegen von Ermessensfehlern bestehen nicht. Die Klägerin meint unter Bezugnahme
auf ihren erstinstanzlichen Vortrag, die Beklagte habe sich bei ihrer Entscheidung von völlig sachfremden
Erwägungen leiten lassen, weil sie im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25. Juli 2016 auch
naturschutz- und tierschutzrechtliche Gesichtspunkte zur Verteidigung der angegriffenen Bescheide
vorgetragen hat, welche nach ihrer Auffassung nicht zum Ermessensbereich der Beklagten gehören. Dem ist
nicht zu folgen. Denn die Beklagte hat das öffentliche Interesse an einem Grundstückskauf in ihrem
Positivbescheid vom 21. August 2015 bereits ermessensfehlerfrei mit dem Gesichtspunkt des
Arrondierungseffektes begründet. Daher kommt es nicht mehr darauf an, ob sie zusätzlich fehlerfreie
Ermessenserwägungen in Bezug auf den Vorkaufsgrund der Sicherung der Schutz- und Erholungsfunktion des
Waldes vorliegen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO,
der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, denn die Beigeladene hat keinen (Sach-)Antrag gestellt und
damit kein Prozessrisiko übernommen (vgl. 154 Abs. 3 VwGO). Außerdem hat sie das Verfahren nicht durch
eigenen Rechts- oder Tatsachenvortrag gefördert. Die Kostenentscheidung des Verwaltungsgerichts war von
Amts wegen entsprechend abzuändern. Die Befugnis des Rechtsmittelgerichts, diese Kostenentscheidung -
auch zum Nachteil des Rechtsmittelführers - ohne dahingehenden Antrag eines Beteiligten zu ändern, folgt aus
27.6.1989 - 5 S 23.89 - juris Rn. 17; Kopp/Schenke, VwGO, 25. Auflage, § 161 Rn. 3 und § 158 Rn. 7).
Die in
Beschluss vom 12. Februar 2020
Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 5.000 EUR festgesetzt (
Der Beschluss ist unanfechtbar.
Entscheidung, Urteil
Gericht:VGH Mannheim
Erscheinungsdatum:12.02.2020
Aktenzeichen:5 S 1070/19
Rechtsgebiete:
Unternehmenskauf
Allgemeines Schuldrecht
Vorkaufsrecht schuldrechtlich, Wiederkauf
Beurkundungserfordernis
Sonstiges Öffentliches Recht
WaldG BW § 25; VwVfG BW §§ 38 Abs. 1, 41 Abs. 1