letzte Aktualisierung: 17.3.2023
KG, Beschl. v. 10.3.2023 – 1 W 509/22

BauGB § 250 Abs. 1 u. 5; WEG §§ 1, 4 Abs. 1, 8 Abs. 1
Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum; Gebiet mit angespanntem
Wohnungsmarkt; Genehmigungserfordernis; Nachweis ggü. Grundbuchamt

Im räumlichen Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB ist dem
Grundbuchamt vor Eintragung der Umwandlung im Grundbuch als Wohnungseigentum gebuchten
Sondereigentums in Teileigentum die Genehmigung nach § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB nachzuweisen.

Gründe

I.
Die Beteiligte bewilligte am 31. August 2020 zur UR-Nr. 0.../...des Notars Dr. W...-F...M...in
B...die Aufteilung des vormals im Grundbuch von Prenzlauer Berg Blatt 1...N verzeichneten
Grundstücks in 21 Wohnungseigentums- und 3 Teileigentumsrechte, darunter das als „GE 5“
bezeichnete Teileigentum. Die Beteiligte nahm dabei Bezug auf die der Urkunde beigefügte
Zweitschrift der Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 2.../3...vom 28. Mai 2013 des
Bezirksamts P...von Berlin mit dem Aufteilungsplan. Das Grundstück befindet sich im
Geltungsbereich der von dem Bezirksamt P...von Berlin für das Gebiet „H...“ erlassenen
Erhaltungsverordnung vom 27. Mai 2014 (GVBl 2014, 217).

Unter dem 1. Juni 2021 beantragte der Urkundsnotar bei dem Grundbuchamt die Anlegung der
Wohnungsgrundbücher. Das Grundbuchamt gab der Beteiligten mit Verfügung vom 3. Juni
2021 unter Fristsetzung die Vorlage einer Genehmigung nach § 172 Baugesetzbuch auf.
Am 13. Juli 2021 beurkundete Notar Dr. M...zu seiner UR-Nr. 0.../2...die „Änderung zur
Teilungserklärung“. U.a. heißt es darin wörtlich:

„Die Anlage 3 zu der Teilungserklärung vom 31.08.2021 wird dahingehend berichtigt, dass
anstatt WEG 1, GE 1 und anstatt GE 5, WE 5 heißen muss.“

Der für die Beteiligte handelnde Vertreterin nahm des weiteren Bezug auf die am 2. Juli 2021
ausgestellte Ergänzungsbescheinigung Nr. 2.../4...zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Nr. 2.../3...vom 28.05.2013 des Bezirksamts P...von Berlin nebst 11 Blatt Aufteilungsplänen und
bewilligte die Eintragung der Teilung im Grundbuch.

Das Bezirksamt P...von Berlin teilte dem Grundbuchamt unter dem 15. Dezember 2021 die
Erteilung einer Genehmigung nach § 172 BauGB mit und ersuchte um die Eintragung eines
Genehmigungsvorbehalts im Grundbuch für die Veräußerung der „WE-Nrn. 4 bis
einschließlich 15 sowie 17 bis einschließlich 25 lt. Teilungserklärung“.

Das Grundbuchamt beanstandete mit Verfügung vom 24. Februar 2022 zwei Pläne, die es auf
Bitten des Urkundsnotars an diesen zurücksandte. Unter dem 25. April 2022 übersandte der
Notar dem Grundbuchamt die von dem Bezirksamt P...von Berlin am 28. März 2022 erteilte
Ergänzungsbescheinigung Nr. 2.../2...zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 2.../3...vom
28.05.2013 mit zwei Blatt Aufteilungsplänen. In der Ergänzungsbescheinigung wird bestätigt,
„dass die in den Aufteilungsplänen mit Nummer 4, 6 bis 15, 17 bis 25 bezeichneten Wohnungen
(...) mit Nummer 1 bis 3, 5 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (…) als in
sich abgeschlossen gelten“.

Das Grundbuchamt schloss am 28. April 2022 das Grundbuchblatt 1...N und legte u.a. das im
Beschlusseingang bezeichnete Wohnungsgrundbuch an. In dessen Bestandsverzeichnis wird das
Sondereigentum als „Wohnung Nr. WE5 laut Aufteilungsplan zur
Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 02.07.2021 und Ergänzungsbescheinigung vom
28.03.2022“ bezeichnet. Wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird auf die
Bewilligungen vom 31. August 2020 und vom 13. Juli 2021 Bezug genommen. In Abt. II lfd.
Nr. 1 buchte das Grundbuchamt einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 172 BauGB.
Mit bei dem Grundbuchamt am 5. Mai 2022 eingegangenem Schreiben vom 29. März 2022 teilte
das Bezirksamt P...von Berlin mit, die Einheit 5 sei in seinem Schreiben vom 15. Dezember
2021 versehentlich als Wohnungseigentum deklariert worden. Das Bezirksamt ersuchte um
Eintragung eines Genehmigungsvorbehalts bei den Wohnungen Nr. 4 und 6 bis einschließlich
15 sowie 17 bis einschließlich 25.

Am 20. Oktober 2022 beurkundete Notar Dr. M...zur UVZ-Nr. M 0.../2...eine weitere
„Änderung zur Teilungserklärung“. Darin erklärte eine Notariatsangestellte für die Beklagte, die
zur UR-Nr. 0.../2...erklärte Berichtigung hinsichtlich der Wohnungseigentumseinheit Nr. 5 sei
nicht korrekt. Im Hinblick auf die Ergänzungsbescheinigung Nr. 2.../2...handele es sich um
nicht zu Wohnzwecken dienende Räume. Die Berichtigung des Grundbuchs werde bewilligt.
Mit Schreiben vom 21. Oktober 2022 hat Notar Dr. M...die UVZ-Nr. M 0.../2...bei dem
Grundbuchamt eingereicht und die Berichtigung des Grundbuchs beantragt. Das
Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 28. Oktober 2022 u.a. darauf hingewiesen, dass
zum Vollzug der Eintragung der Nutzungsänderung eine Genehmigung gemäß § 172 BauGB
vorzulegen sei. Hiergegen wendet sich Notar Dr. M...mit seiner Beschwerde vom 9. Dezember
2022, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 14. Dezember 2022 nicht abgeholfen hat.

II.
1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Gegenstand des Rechtsmittels ist allein das in
der angefochtenen Zwischenverfügung unter Punkt 2 aufgeführte Eintragungshindernis.
Lediglich hierzu verhält sich die Beschwerde, was nicht zu beanstanden ist (Senat, Beschluss
vom 17. November 2022 – 1 W 345/22 – FGPrax 23, 4).

2. Die Beschwerde ist auch begründet. Das von dem Grundbuchamt unter Punkt 2 seiner
Zwischenverfügung vom 28. Oktober 2022 aufgeführte Eintragungshindernis besteht nicht. Die
Zwischenverfügung war insoweit nicht veranlasst, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO.

a) Die Bestimmung eines Sondereigentums als Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG, hat den
Charakter einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander und
wird durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums, §§ 10 Abs. 3, Abs. 1, 5
Abs. 4 S. 1 WEG. Die Umwandlung eines solchen Wohnungseigentums in Teileigentum setzt
deshalb grundsätzlich ebenfalls eine solche Vereinbarung und die Eintragung im Grundbuch
voraus (Senat, Beschluss vom 23. April 2013 – 1 W 343/12 – FGPrax 2013, 191, 192).
Diese Eintragung erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn diejenigen, deren Rechte von
der Umwandlung betroffen werden, die Eintragung bewilligen, § 19 GBO. Betroffen werden
grundsätzlich sämtliche Miteigentümer. Die Bewilligung allein des Eigentümers des
umzuwandelnden Sondereigentums ist aber ausreichend, wenn die Mitwirkung der übrigen
Miteigentümer in der Teilungserklärung wirksam abbedungen worden ist (Senat, a.a.O.). Das ist
hier in § 3 der Gemeinschaftsordnung entsprechend geregelt. Diese Gemeinschaftsordnung ist
als Bestandteil der am 31. August 2020 zur UR-Nr. M 0.../2...erklärten und durch Anlegung der
Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher am 28. April 2022 vollzogenen Teilungserklärung
zum Inhalt der Sondereigentumsrechte gemacht worden.

b) Danach ist es hier im Ausgang nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt von dem
Erfordernis einer Bewilligung durch die Beteiligte ausgegangen ist. Das im Beschlusseingang
bezeichnete Sondereigentum ist wirksam als Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen
worden.

Die Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher erfolgte auf Grund der
Bewilligungen vom 31. August 2020 – UR-Nr. M 0.../2...– und vom 13. Juli 2021 – UR-Nr. M
0.../2...–, auf die in den Bestandsverzeichnissen jeweils Bezug genommen worden ist, § 7 Abs. 3
S. 1 WEG. In der UR-Nr. M 0.../2...wurde die Zweckbestimmung des ursprünglich als „GE 5“
bezeichneten Sondereigentums ausdrücklich in „WE 5“ berichtigt. Das entsprach auch der dort
in Bezug genommenen Ergänzungsbescheinigung Nr. 2.../4...des Bezirksamts P...von Berlin
vom 2. Juli 2021, die als Anlage der Bewilligung beigefügt und durch die Bezugnahme auf die
Bewilligung im Bestandsverzeichnis zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist, § 7 Abs. 4
WEG (vgl. Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 7, Rdn. 9).

Entsprechend ist mit der weiteren Ergänzungsbescheinigung des Bezirksamts P...von Berlin
vom 28. März 2022 nicht verfahren worden. Hierzu fehlte bei Anlegung der Wohnungs- und
Teileigentumsgrundbücher jede Erklärung der Beteiligten. Die Ergänzungsbescheinigung mit
den beigefügten beiden Plänen hatte der Notar lediglich mit Schriftsatz vom 25. April 2022 zur
Grundakte gereicht. Ihrer gleichwohl im Bestandsverzeichnis erfolgten Erwähnung fehlt es
damit – bislang – an einer Grundlage.

c) Gleichwohl muss die Beteiligte vor Eintragung der Umwandlung des Wohnungseigentums
Nr. 5 in Teileigentum nicht den Nachweis einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 S. 6, 22 Abs. 6
S. 1 WEG erbringen.

aa) Allerdings ist ein solcher Nachweis bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum
gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, wenn das betroffene Grundstück im Bereich einer
Erhaltungssatzung im Sinne von § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB belegen und mit Gebäuden
bebaut ist, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, und eine
landesrechtliche Rechtsverordnung hierzu eine Genehmigung voraussetzt, § 172 Abs. 1 S. 4
BauGB.

Das Grundstück liegt im Bereich einer Erhaltungsverordnung im Sinne des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr.
2 BauGB, die in Berlin an die Stelle einer Erhaltungssatzung tritt, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 20
AGBauGB (vgl. Senat Beschluss vom 8. Dezember 2015 – 1 W 518/15 – FGPrax 2016, 4). Das
Erfordernis einer Genehmigung ist in § 1 UmwandV 2020 (vom 4. Februar 2020, GVBl. 2020,
38) geregelt.

bb) Hingegen tritt das Genehmigungserfordernis nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB im räumlichen
Anwendungsbereich von Rechtsverordnungen nach § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB zurück, § 250 Abs.
7 S. 1 BauGB. Dann hat es mit dem Nachweis einer Genehmigung nach § 250 Abs. 5 S. 1
BauGB sein Bewenden (vgl. Grziwotz, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger; BauGB,
§ 250, Stand 8/2022, Rdn. 110; Drexler, notar 2021, 252, 255). Die in § 250 Abs. 7 S. 2 BauGB
geregelten Ausnahmen liegen hier nicht vor.

(1) Seit 7. Oktober 2021 bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder
Teileigentum bei Bestandsgebäuden in Berlin einer Genehmigung nach § 250 Abs. 1 S. 1
BauGB. Zu diesem Zeitpunkt ist die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß §
250 Absatz 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs für die Begründung oder Teilung von
Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
(Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) vom 21. September 2021 (GVBl 2021, 1175) in
Kraft getreten. Der Senat von Berlin hat damit das gesamte Land Berlin als ein Gebiet mit
einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, § 1 UmwandlungsVO Bln.
(2) Teilweise wird vertreten, die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt
unterfalle bereits nicht der Genehmigungspflicht nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB
(Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rdn. 3846). Dann wäre Punkt 2 der
Zwischenverfügung bereits aus diesem Grund aufzuheben.

Dieser Auffassung wird hingegen mit gewichtigen Argumenten, insbesondere unter Berufung
auf die mit § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB verfolgten gesetzgeberischen Ziele widersprochen (so
Grziwotz, MittBayNot 2016, 355; ders., in: Meikel, GBO, 12. Aufl., Einl F, Rdn. 24). Teilweise
wird vertreten, eine Einbeziehung der Zweckänderung in die Genehmigungspflicht sei
wenigstens naheliegend (Langhein, ZNotP 1998, 346, 348; Hertel, DNotI-Report 1997, 159,
160).

Eine Entscheidung zwischen diesen Auffassungen ist hier nicht geboten.
Genehmigungspflichtig ist im Rahmen des § 250 BauGB jedenfalls die Umwandlung von
Wohnungs- in Teileigentum (Drexler, a.a.O., 256).

Einem solchen Verständnis steht der Wortlaut des § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB nicht entgegen (vgl.
OLG München, MittBayNot 2016, 353, 354 zur Unterteilung bereits bestehenden Wohnungsund
Teileigentums; Grziwotz, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., Rdn. 20).
Danach bedarf unter den dort näher bestimmten Voraussetzungen die Begründung oder Teilung
von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 WEG der Genehmigung. Die Begründung
entsprechenden Sondereigentums erfolgt nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes, § 1
Abs. 1 WEG, also entweder durch Vertrag, § 3 WEG, oder wie vorliegend durch Erklärung des
Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, § 8 Abs. 1 WEG, § 2 WEG. In beiden Fällen ist
zudem die Eintragung im Grundbuch erforderlich, §§ 4 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG (vgl.
Hügel/Elzer, a.a.O., § 3, Rdn. 4, § 8, Rdn. 22).

Bei der Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum handelt es sich der Sache nach um eine
Änderung der Zweckbestimmung des Sondereigentums, dessen Bestand als solcher, also seine
sachenrechtliche Zuordnung gegenüber jedermann, davon allerdings unberührt bleibt (BGH,
NZM 2020, 107, 109). Insofern unterscheidet sich die Umwandlung von der Unterteilung
bestehenden Sondereigentums. Die Änderung einer solchen durch Eintragung im Grundbuch
zum Inhalt des Sondereigentums gemachten Zweckbestimmung, § 10 Abs. 3 WEG, erfolgt nach
den §§ 10 bis 29 WEG, § 5 Abs. 4 S. 1 WEG. Insofern wird letztlich Teileigentum auch dann
nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes begründet, § 1 Abs. 1 WEG, wenn dem die
Umwandlung bereits bestehenden Wohnungseigentums zugrunde liegt.

Die Erstreckung des Genehmigungserfordernisses nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB auch bei der
Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum hält sich im Rahmen der mit der Einfügung von
§ 250 BauGB verfolgten gesetzgeberischen Ziele. Die Norm ist durch Art. 1 Nr. 23 des
Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) vom 14. Juni
2021(BGBl. I 1802 vom 22. Juni 2021) in das Baugesetzbuch eingefügt worden. Mit dem
Baulandmobilisierungsgesetz sollten die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und der
Sicherung bezahlbaren Wohnens unterstützt werden (BT-Drs. 19/24838). Die in § 250 BauGB
getroffenen Regelungen sollen darauf abzielen, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren
Wohnungen zu erhalten. Mieter sollen vor Verdrängung durch Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen geschützt werden (BT-Drs. 19/24838, 2, 18, 30). Eine solche Gefahr
besteht bei der Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum nicht minder, wenn die
Eigentümer damit die Möglichkeit erhalten, bestehenden Wohnraum künftig einer gewerblichen
Nutzung zuzuführen.

cc) Dem Vorrang der Genehmigung nach § 250 BauGB steht hier nicht entgegen, dass bei
Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher dem Grundbuchamt eine
Genehmigung nach § 172 Abs. 1 S. 6, 22 Abs. 6 S. 1 BauGB nachzuweisen war. Das beruhte auf
der Antragstellung vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung vom 21. September 2021
(Senat, Beschluss vom 2. Dezember 2021 – 1 W 348/21 – NZM 2022, 109, 110). Eine
Genehmigung nach § 250 BauGB hatte die Beteiligte deshalb nicht nachzuweisen, § 878 BGB.
Allein durch die Verkündung der UmwandlungsVO Bln entfiel aber die bereits bei
Antragstellung bestehende Genehmigungspflicht nach § 172 BauGB nicht.

Das ist nach Vollzug der Teilungserklärung durch das Grundbuchamt aber anders. Der Antrag
auf „Berichtigung des Grundbuches“ ist nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung bei
dem Grundbuchamt gestellt worden. § 878 BGB ist folglich nicht einschlägig, so dass § 250
Abs. 7 S. 1 BauGB zum Tragen kommt.

3. Für das weitere Verfahren weist der Senat ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt
darauf hin, dass es mit der Eintragung der geänderten Zweckbestimmung im Grundbuch nicht
sein Bewenden haben kann. Dann stünde der Vermerk in Abt. II lfd. Nr. 1 hierzu im
Widerspruch. Das erst nach Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher zu den
Grundakten gelangte berichtigte Ersuchen des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 29. März
2022 dürfte zur Löschung des Vermerks nicht ausreichend sein (vgl. Demharter, GBO, 32.
Aufl., § 38, Rdn. 77). Wegen seiner ausdrücklichen Bezugnahme auf den nunmehr nicht mehr
maßgeblichen § 172 Abs. 4 S. 5 BauGB ist das Ersuchen insbesondere auch nicht geeignet, die
Unrichtigkeit des Grundbuchs nachzuweisen.

Darüber hinaus dürfte der Antrag auf sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der
Anlage zu erweitern sein.