letzte Aktualisierung: 17.01.2020
OVG Saarlouis, Beschl. v. 23.10.2019 – 2 D 254/19

BauGB §§ 177, 179; BauO SL 2004 § 13; BauO SL §§ 3, 82 Abs. 1
Duldung des Abrisses eines verwahrlosten Gebäudes

1. Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer gemeindlichen
Duldungsanordnung für den Abriss eines Gebäudes nach dem § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
wegen städtebaulicher Missstände im Verständnis von § 177 Abs. 2, 3 Satz 1 BauGB vor, so kommt
es nicht darauf an, was den konkreten Zustand des Gebäudes verursacht hat und wer – hier nach
den Behauptungen des Eigentümers die Gemeinde im Rahmen einer „Feuerwehrübung“ – dafür die
Verantwortung trägt.

2. Im Fall des Einschreitens der Gemeinde auf dieser Grundlage kann dahinstehen, ob das Gebäude
bereits einen gefahrträchtigen Zustand erreicht hat, der wegen unzureichender Standsicherheit ein
Tätigwerden der Unteren Bauaufsichtsbehörde auf der Grundlage des § 82 Abs. 1 LBO gebietet.
Aus Sicht der betroffenen Eigentümer zu vermeiden ist insoweit unter rechtsstaatlichen Aspekten
allerdings eine doppelte oder gleichzeitige Inanspruchnahme durch beide Behörden.

Gründe
I.
Der Kläger wendet sich in dem erstinstanzlichen Klageverfahren vor dem
Verwaltungsgericht gegen eine Anordnung der Beklagten, mit der ihm aufgegeben wurde,
die Beseitigung eines ehemaligen Wohngebäudes auf seinem Grundstück in der
Gemarkung S..., Flur …, Parzelle Nr. 778/516 (Anwesen S... Straße 20) zu dulden.
Bereits Anfang der 1990iger Jahre war gegenüber den Rechtsvorgängern des Klägers die
Beseitigung der Dachkonstruktion eines früheren Scheunentraktes des Anwesens
angeordnet worden. Im Jahr 2001/2002 hat der Kläger den damals einsturzgefährdeten
Scheunenteil des Anwesens abgerissen. Seitdem ist der rechtsseitige Giebel des
verbliebenen, ehemals angebauten Wohnteils des Anwesens ungeschützt der Witterung
ausgesetzt.

Im Jahr 2012 forderte die Untere Bauaufsichtsbehörde beim Landkreis Merzig-Wadern
den Kläger unter Verweis auf von dem Gebäude ausgehende Gefahren auf, auf dem
Giebel und dem Dach aufliegende lose Teile zu beseitigen und eine Absperrung
vorzunehmen. Bei einer von der Beklagten veranlassten Besichtigung des Gebäudes
durch einen Sachverständigen stellte dieser im September 2015 fest, dass die
Standsicherheit der Dachkonstruktion nicht mehr gewährleistet werden könne und von
dem Dach eine Gefahr für Leib oder Leben ausgehe. Bei Belastung durch Eigengewicht,
Schnee und/oder Wind sei jederzeit ein Einsturz zu erwarten. Die Giebelwand sei bereits
„bauchig“. Es werde dringend empfohlen, die Anlage abzubrechen.

Der zuständige Gutachterausschusses ermittelte im August 2017 den Verkehrswert des
Grundstücks mit minus 14.000,- EUR. Dabei wurde von den Bodenwert (9.000,-EUR)
übersteigenden Abbruchkosten (23.000,- EUR) ausgegangen und die Kosten einer
Giebelsicherung (30.000,- EUR) wurden nicht berücksichtigt.(vgl. dazu im Einzelnen die
Gutachterliche Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den
Landkreis Merzig-Wadern vom 18.8.2017)

Nachdem die Beklagte im September 2017 darauf hingewiesen hatte, dass sie
beabsichtige, ihn nach § 179 Abs. 1 BauGB zur Duldung des Abrisses des Gebäudes zu
verpflichten, erklärte der Kläger, die Schäden an seiner Immobilie seien durch eine
Feuerwehrübung der Beklagten verursacht worden.

Im Dezember 2017 erließ die Beklagte daraufhin die hier in der Hauptsache
streitgegenständliche Duldungsanordnung.(vgl. den Bescheid der Beklagten vom
7.12.2017) Darin wurde der Kläger unter Verweis auf den § 179 BauGB
zwangsgeldbewehrt verpflichtet, die vollständige Beseitigung des Gebäudes einschließlich
der Entsorgung des anfallenden Bauschutts sowie die erforderliche Giebelsicherung im
Bereich des seitlich angebauten Nachbaranwesens S... Straße 18 durch einen von der
Gemeinde zu beauftragenden Fachunternehmer zu dulden. Zur Begründung wurde auf die
sich aus dem Gutachten ergebenden Missstände hingewiesen. Danach seien die
Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zweifelsfrei zu verneinen. Zudem
beeinträchtige die verwahrloste bauliche Anlage das Straßen- und Ortsbild erheblich. Von
dem Gebäude gehe ferner eine nachteilige Ausstrahlung auf die nähere Umgebung,
insbesondere auf das in einem ordentlichen Bauzustand befindliche Nachbargebäude aus.
Aufgrund des Gesamtzustands komme auch eine Instandsetzung nicht mehr in Betracht.
Der dagegen vom Kläger ohne Begründung erhobene Widerspruch wurde im September
2018 zurückgewiesen.(vgl. den auf die mündliche Verhandlung vom 14.9.2018
ergangenen Bescheid des Kreisrechtsausschusses Merzig – KRA – 47/18 –) In der
Begründung heißt es ergänzend, die Behauptung des Klägers, der Zustand des Gebäudes
sei durch die Feuerwehr verursacht worden, sei für die Rechtsfolge des § 179 BauGB
unerheblich. Aufgrund der desolaten Situation des Gebäudes habe die Beklagte
ermessensfehlerfrei die Duldungsanordnung erlassen. Der Kläger habe seit seinem
Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung das zuvor bereits mehrere Jahre
unbewohnte und leer stehende Gebäude weiter herunterkommen lassen und keinerlei
Maßnahmen ergriffen, die Substanz des Gebäudes zu erhalten oder zu verbessern, so
dass eine Instandsetzung durch ihn auch nicht ernsthaft beabsichtigt sei.

Im November 2018 hat der Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung er im
Wesentlichen vorträgt, er sei mit der angefochtenen Verfügung primär aufgefordert
worden, „sein Hausgrundstück entschädigungslos zu beseitigen“. Der optische Eindruck
seines Gebäudes sei sicherlich nicht vorbildlich, belaste jedoch die Beklagte als
„vermeintlichen Erholungsort“ nicht. Sein Haus sei nicht einem natürlichen Verfall
unterlegen, sondern etwa im Jahr 2003 im Rahmen einer Feuerwehrübung der Beklagten
auf seinem Grundstück beschädigt worden. Die Feuerwehr habe das Gebäude mit
enormer Wasserkraft „angegriffen“, sämtliche Fensterscheiben beschädigt
beziehungsweise zerstört, das Gebäude insgesamt erheblich durchnässt und dadurch die
Bausubstanz unbrauchbar beschädigt. Er habe das Gebäude etwa drei Jahre zuvor bei
einer Zwangsversteigerung ersteigert gehabt. Damals sei der Verkehrswert mit 80.000,-
DM angegeben gewesen. Im Gutachten seien auch Lichtbilder enthalten, die den intakten
Zustand des Gebäudes zeigten. Nach der Ersteigerung habe er begonnen, das Gebäude
umfassend zu renovieren und die vormals vorhandene Scheune sowie einen Teil des
seitlichen Anbaus abgerissen. Bereits die Voreigentümer hätten das Dach erneuert. Bis zu
dem Feuerwehreinsatz habe er etwa 15.000,- EUR investiert. Nach Fertigstellung habe
das Anwesen wieder zur Vermietung bereit gestanden. Der damit einhergehende Verlust
an Mieteinnahmen könne nur überschlägig beziffert werden. Das Gutachten des
Ingenieurbüros M... sei in Auftrag gegeben worden, um die Standsicherheit der Wand des
Nachbaranwesens zu prüfen. Es enthalte keine Feststellungen zum Zustand des Daches.
Nach dem von der Feuerwehr verursachten Schaden sei eine Instandsetzung
wirtschaftlich nicht mehr vertretbar gewesen. Von der Beklagten sei angeboten worden,
ihm gegen Übernahme seines Grundstücks ein Baugrundstück zur Errichtung eines
Zweifamilienhauses zur Verfügung zu stellen. Nach einem Wechsel des Ortsvorstehers
„beziehungsweise zum Amt des Bürgermeisters“ seien diese Verhandlungen jedoch zum
Stillstand gekommen. Ab dem Jahr 2012 habe er persönlich versucht, die Angelegenheit
zu regeln und auch „reduzierte Vorstellungen“ auf Erstattung des von ihm gezahlten
Kaufpreises von 20.000,- DM und seiner Anwaltskosten geäußert. Es sei auch angedacht
worden, dass der Grundstücksnachbar das Anwesen und die Beklagte den „kostenfreien
Abriss“ übernehme. Nachdem er – der Kläger – weiterhin auf einer Entschädigung
bestanden habe, sei das vorliegende Verfahren eingeleitet worden. Im Lichte der
Entwicklung dieses alleine von der Beklagten verursachten Schadens müsse er sich nicht
auf plumpe Art und Weise erpressen lassen. Als verantwortlicher Störer sei alleine die
Beklagte verpflichtet, die durch die Feuerwehr verursachten Schäden an dem Objekt zu
beseitigen und den vorherigen Zustand wiederherzustellen. Über Jahre habe die Beklagte
einen entsprechenden Gegenwert angeboten. Das habe ihn davon abgehalten,
Entschädigungsansprüche zeitnah durchzusetzen. Mit der angegriffenen
Duldungsverfügung solle das Fehlverhalten der Beklagten auf seine Kosten „endgültig
legitimiert“ werden.

Im Juni 2019 hat das Verwaltungsgericht einen Antrag des Klägers auf Bewilligung von
Prozesskostenhilfe für das erstinstanzliche Klageverfahren unter Verweis auf das Fehlen
hinreichender Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs zurückgewiesen. Dagegen richtet sich
die vorliegende Beschwerde.

II.
Die Beschwerde des Klägers gegen die mit Beschluss des Verwaltungsgerichts vom
25.6.2019 – 5 K 1984/18 – erfolgte Versagung der Prozesskostenhilfe für das
erstinstanzliche Verfahren hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat bei der
Ablehnung dieses Gesuchs zutreffend auf die trotz der dabei mit Blick auf den Sinn der
Regelungen über die Prozesskostenhilfe anzulegenden großzügigen Maßstäbe mangelnden
hinreichenden Erfolgsaussichten seiner Klage (§§ 166 VwGO, 114 Satz 1 ZPO)
beziehungsweise eine aller Voraussicht nach anzunehmende Rechtmäßigkeit des
Bescheids der Beklagten vom 7.12.2017 verwiesen.

Die Richtigkeit dieser Erkenntnis unterliegt auch auf der Grundlage des
Beschwerdevorbringens des Klägers keinen durchgreifenden Zweifeln. Da sich die
Beurteilungsgrundlagen zwischen der Entscheidungsreife des Prozesskostenhilfegesuchs
und dem gegenwärtigen Zeitpunkt nicht in für das Ergebnis dieser Beurteilung relevanter
Form geändert haben, kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf den Beschluss des
Verwaltungsgerichts Bezug genommen werden. Darin ist – zusammengefasst – zutreffend
ausgeführt, dass das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer
gemeindlichen Duldungsanordnung nach dem § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wegen
nach dem Akteninhalt unschwer nachvollziehbar gegebener städtebaulicher Missstände im
Verständnis von § 177 Abs. 2, 3 Satz 1 BauGB im konkreten Fall nach dem Akteninhalt
nicht ernsthaft in Zweifel steht. Dass der nach dem Teilabriss des Scheunentrakts und
eines weiteren Anbaus verbliebene Gebäudetorso auf dem Anwesen des Klägers im
Zeitpunkt der Anordnung der Beklagten im Dezember 2017 und – da weitere
Veränderungen jedenfalls in positiver Hinsicht in der Folge nicht eingetreten sind – nicht
mehr „den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht“ (§ 177
Abs. 2 BauGB) und eine bestimmungsgemäße Nutzung der verbliebenen Substanz des
Gebäudes durch „Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter“
nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird (§ 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB)
beziehungsweise die Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild
nicht nur unerheblich beeinträchtigt (§ 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB), ist danach
unschwer zu bejahen und war eigentlich zwischen den Beteiligten des Verfahrens bisher
nie wirklich im Streit. Sie sind übrigens auch der dem erwähnten Wertgutachten des
Gutachterausschusses vom 18.8.2018 ab Seite 7 beigefügten Fotodokumentation des
Gebäudezustands deutlich zu entnehmen.

Lediglich die Ursachen und die Verantwortlichkeiten für die Entstehung dieses 2017
vorfindlichen Zustands wurden einerseits vom Kläger und andererseits von der Beklagten
unterschiedlich angegeben. Für den Tatbestand des § 179 BauGB spielen die dabei im
Hintergrund stehenden Fragen der Ursächlichkeit beziehungsweise einer möglichen
Haftung der Beklagten wegen von ihrer Feuerwehr verursachter Beschädigungen nach
dem Gesetzeswortlaut indes keine Rolle. Die Frage, ob dies im Zusammenhang mit der
erst nach der Durchführung möglichen und von der Beklagten angekündigten
Geltendmachung der Kosten gegenüber dem Kläger durch Leistungsbescheid auf der
Grundlage des § 179 Abs. 4 BauGB anders zu beurteilen wäre, braucht hier ebenso wenig
entschieden zu werden wie die Bewertung des Vorliegens einer „Aussitztaktik“ der
Beklagten. Schadensersatzansprüche wären ohnehin vor den Zivilgerichten geltend zu
machen.

Soweit der Kläger in der Beschwerdebegründung vom 30.7.2019 nun einwendet, dass
sich der Gutachter Dipl. Ing. M... im September 2015 „durch Täuschung“ Zutritt zu
seinem Grundstück verschafft habe, weswegen dessen Gutachten nicht „verwertbar“ und
deswegen das Vorliegen der „behaupteten Mängel in einer objektiven Begutachtung
fraglich“ sei, beziehungsweise dass nicht geklärt sei, ob nicht auch die Aussagen des
Gutachterausschusses auf dieser Basis und nicht aufgrund eigener Wahrnehmung
getroffen worden seien, sind angesichts der erwähnten Bilder, die eine „deutliche Sprache
sprechen“, als Vortrag „ins Blaue“ zu werten. Das gilt in gleicher Weise für die danach
ohne weiteres nachzuvollziehende Feststellung der Beklagten, dass die städtebaulichen
Mängel, was der Kläger, der selbst auf eine wirtschaftliche „Unvertretbarkeit“ der
Instandsetzung verwiesen hat, nach eigenem Vortrag nach 2003 auch nie beabsichtigte,
nicht mehr durch eine Instandsetzung (§ 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), sondern
letztlich nur durch einen Neubau behebbar wären.

Nicht weiter nachgegangen werden muss der früher zum Verhältnis der §§ 82 Abs. 1 und
82a LBO a.F. vor dem Hintergrund der Kosten von Ersatzvornahmen häufig diskutierten
Frage, wie in dem Bereich die Kompetenzen, aber auch die Pflichten einerseits der
Gemeinden beim Einschreiten gegenüber verfallenden Bauwerken zur Pflege des
Ortsbildes und andererseits die Aufgaben der Unteren Bauaufsichtsbehörden der durch
eine Nichterfüllung der Erhaltungspflichten (§ 3 LBO) hervorgerufenen
Gefahrensituationen für Benutzer und dritte Personen abzugrenzen sind.(vgl. dazu Bitz,
Die gemeindliche Beseitigungsanordnung nach § 82a LBO 2008 für im Verfall begriffene
Gebäude – Abgrenzung zu bauaufsichtsbehördlichen Befugnissen, SKZ 2009, 262, und –
ergänzend – ders. „Die Problematik leer stehender, verfallender Gebäude in Ortslagen“
SKZ 2010, 129) Sofern man hierbei eine nicht wahrgenommene Verpflichtung der
Unteren Bauaufsicht zum Einschreiten gegen einen gefahrträchtigen Bauzustand auf der
Grundlage des § 82 Abs. 1 BauGB unterstellt, änderte dies nichts am Vorliegen der
Einschreitensvoraussetzungen für keine bauaufsichtlichen Aufgaben wahrnehmende
Gemeinden – hier die Beklagte – nach dem Städtebaurecht des Bundes (§§ 177 ff.
BauGB). Aus Sicht der betroffenen Eigentümer zu vermeiden ist dabei unter
rechtsstaatlichen Aspekten einzig eine doppelte oder gleichzeitige Inanspruchnahme
durch beide Behörden.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 166 VwGO, 127 Abs. 4 ZPO. Einer
Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren bedarf es im Hinblick auf die
einschlägige, eine Festgebühr ausweisende Kostenstelle Nr. 5502 des
Kostenverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz nicht.

Der Beschluss ist nicht anfechtbar.