letzte Aktualisierung: 6.2.2025
BGH, Urt. v. 20.12.2024 – V ZR 41/23

BGB §§ 433 Abs. 1 S. 2, 435, 278 Abs. 1 S. 2
Kaufpreisfälligkeit; Sicherstellung der Lastenfreistellung; Direktzahlungsmodell; Vorlage
der Löschungsunterlagen beim Notar in angemessener Frist; erfolgsbezogene Pflicht des
Verkäufers; Verlust des Grundschuldbriefs durch den Grundpfandgläubiger; Vertretenmüssen

1. Hängt die Fälligkeit des Kaufpreises in einem Grundstückskaufvertrag davon ab, dass der Verkäufer
die Lastenfreistellung sichergestellt hat (sog. Direktzahlungsmodell), müssen die Löschungsunterlagen
dem Notar in angemessener Frist vorgelegt werden; da es sich um eine erfolgsbezogene
Pflicht handelt, genügt es nicht, wenn der Verkäufer zwar alles tut, um die Vorlage der Unterlagen
herbeizuführen, diese aber gleichwohl unterbleibt.
2. Muss der Verkäufer eines Grundstücks die Lastenfreistellung sicherstellen, hat er es nicht zu vertreten,
wenn die Löschungsunterlagen (hier: Grundschuldbrief) infolge eines Verschuldens des zur
Löschung verpflichteten Grundpfandgläubigers nicht vorgelegt werden können. Der Grundpfandgläubiger
ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Klägerin gegen den Beklagten
zu 1 keinen Anspruch auf Ersatz des geltend gemachten Verzögerungsschadens
aus § 280 Abs. 1, Abs. 2, § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB. Seine Verpflichtung, der
Klägerin lastenfreies Eigentum zu verschaffen, sei noch nicht fällig gewesen, weil
der Vertrag vorsehe, dass die Lastenfreistellung erst bei Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs
erfolgen müsse. Der Kaufpreis werde erst 14 Tage nach der Mitteilung
des Notars, dass u.a. die Sicherheit der Löschung nicht übernommener Lasten
vorliege, fällig. Eine solche Mitteilung habe der Notar im Zeitpunkt des behaupteten
Weiterverkaufs infolge des Abhandenkommens des Grundschuldbriefs
nicht gemacht. Vor der Fälligkeit des Kaufpreises habe den Beklagten zu 1 lediglich
die Pflicht zur Beschaffung der zur Sicherheit der Lastenfreistellung notwendigen
Unterlagen getroffen. Ob es sich dabei um eine Bemühenspflicht oder um
eine Erfolgspflicht handele, könne dahingestellt bleiben. Bei Annahme einer Bemühenspflicht
fehle es bereits an einer Pflichtverletzung, weil der Beklagte zu 1
sich durch die Beauftragung des Notars in dem erforderlichen Maße um die Beschaffung
der Unterlagen gekümmert habe. Handele es sich um eine Erfolgspflicht,
habe der Beklagte zu 1 eine Pflichtverletzung jedenfalls nicht zu vertreten.

Ein mögliches Verschulden der Beklagten zu 2 an dem Abhandenkommen des
Grundschuldbriefs sei ihm nicht nach § 278 BGB zuzurechnen, weil die Beklagte
zu 2 bei der Verwahrung des Grundschuldbriefs nicht im Pflichtenkreis des Beklagten
zu 1, sondern ausschließlich in Erfüllung eigener Verbindlichkeiten aus
dem Sicherungsvertrag mit dem Beklagten zu 1 tätig geworden sei. Verzögerungen
bei der Durchführung des Aufgebotsverfahrens ließen sich ohnehin nicht
feststellen.

Ansprüche gegen die Beklagte zu 2 bestünden ebenfalls nicht. Ein Rückzahlungsanspruch
aus Bereicherungsrecht in Höhe eines Kaufpreisanteils von
839.199,65 € scheitere daran, dass die von der Klägerin gegen den Kaufpreisanspruch
in dieser Höhe erklärte Aufrechnung mangels Schadensersatzanspruchs
gegen den Beklagten zu 1 keine Wirkungen entfalte. Ferner stehe der Klägerin
auch kein Schadensersatzanspruch aus § 688, § 280 Abs. 1 BGB nach den
Grundsätzen eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zu. Hierzu
fehle es bereits an der notwendigen Leistungsnähe der Klägerin in Bezug auf die
Verwahrung des Grundschuldbriefes. Auch sei ein besonderes Interesse der Beklagten
zu 1 und 2 an der Einbeziehung der Klägerin in den Vertrag nicht erkennbar.
Vielmehr werde die Klägerin durch die Verwahrung des Grundschuldbriefes
bloß mittelbar betroffen.

II.
Das hält revisionsrechtlicher Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat
die Klage gegen beide Beklagten zu Recht abgewiesen.

1. Gegen den Beklagten zu 1 kann sich ein Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens
nur aus § 280 Abs. 1, Abs. 2, § 286 BGB (Verzug) ergeben.
Ein solcher Anspruch scheidet jedoch bereits dem Grunde nach aus, so dass
auch der Feststellungsantrag der Klägerin keinen Erfolg hat.

a) Allerdings hat der Beklagte zu 1 seine Leistungspflichten aus dem Kaufvertrag
nicht rechtzeitig erfüllt.

aa) Wie das Berufungsgericht richtig sieht, gilt dies zwar nicht für die Pflicht
des Beklagten zu 1, die von der Klägerin nicht übernommenen Lasten abzulösen.
In dem Kaufvertrag ist bestimmt, dass die Pflicht zur Lastenfreistellung die Fälligkeit
des Kaufpreises voraussetzt. Diese setzt wiederum den Zugang der Mitteilung
des Notars voraus, dass die „Sicherheit der Löschung nicht übernommener
Lasten“ vorliegt. Diese in der Praxis häufig verwendete Vertragskonstruktion
(sog. Direktzahlungsmodell) erlaubt es dem Verkäufer, die eingetragenen Belastungen
ohne den Einsatz sonstiger Finanzmittel aus dem Kaufpreis abzulösen,
und vermeidet den Einsatz eines Anderkontos (näher Everts in BeckNotar-HdB,
8. Aufl., § 1 Rn. 206 ff.; Trömer in BeckNotar-HdB, 8. Aufl., § 1 Rn. 788 ff.). Die
erforderliche Mitteilung des Notars ist deshalb unterblieben, weil der Grundschuldbrief
nicht auffindbar war; infolgedessen war die Pflicht zur Lastenfreistellung
(noch) nicht fällig.

bb) Der Beklagte zu 1 hat aber nicht rechtzeitig seine weitere Pflicht erfüllt,
für die Sicherheit der Löschung nicht übernommener Lasten in Gestalt der Grundschuld
zu sorgen.

(1) Ist der Verkäufer - wie hier - verpflichtet, die Löschung nicht übernommener
Lasten sicherzustellen, setzt dies die Vorlage der Löschungsunterlagen
voraus, wozu insbesondere die Löschungsbewilligung des Grundschuldgläubigers
(§ 19 GBO) und - wenn es sich (wie hier) um eine Briefgrundschuld handelt -
auch der Grundschuldbrief gehört. Letzteres beruht darauf, dass eine Briefgrundschuld
gemäß § 41 Abs. 1, § 42 GBO nur gelöscht werden darf, wenn auch der
Grundschuldbrief vorgelegt wird. Ist der Grundschuldbrief abhandengekommen,
tritt an seine Stelle der Ausschließungsbeschluss des Amtsgerichts, mit dem der
Grundschuldbrief für kraftlos erklärt wird (vgl. § 41 Abs. 2 GBO, § 1162, § 1192
Abs. 1 BGB, § 478 Abs. 1 FamFG). Der Pflicht zur Vorlage der Löschungsunterlagen
ist der Beklagte zu 1 nicht rechtzeitig nachgekommen. Dass er alles Erforderliche
getan hat, um an die Unterlagen, insbesondere den Grundschuldbrief
bzw. den Ausschließungsbeschluss zu kommen, insbesondere den Notar mit der
Einholung der Löschungsunterlagen beauftragt hat, genügt zur Pflichterfüllung
nicht.

(2) Allerdings wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich bewertet,
welchen Inhalt die Pflicht des Verkäufers zur Vorlage der für die Lastenfreistellung
erforderlichen Unterlagen hat.

(a) Nach einer Ansicht handelt es sich um eine Bemühenspflicht. Es soll
zur Pflichterfüllung genügen, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss alles tut,
um eine Vorlage der zur Lastenfreistellung erforderlichen Unterlagen möglichst
zeitnah - unverzüglich - herbeizuführen (vgl. OLG Düsseldorf, DNotZ 2017, 600
Rn. 30).

(b) Die Gegenansicht nimmt eine Erfolgspflicht an. Der Verkäufer schulde
als Erfolg die Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei dem abwickelnden Notar
(vgl. Everts in BeckNotar-HdB, 8. Aufl., § 1 Rn. 206; Krauß, Immobilienkaufverträge
in der Praxis, 10. Aufl., Rn. 2484; Kesseler, DNotZ 2017, 600, 608 ff.; Weber,
NotBZ 2017, 441, 442; wohl auch LG Saarbrücken, Urteil vom 7. März 2016
- 9 O 99/15, juris Rn. 64).

(c) Schließlich wird auch vertreten, dass den Verkäufer zunächst nur eine
Bemühenspflicht dahin treffe, den abwickelnden Notar über die Kontaktdaten der
Gläubiger der Lasten zu informieren. Erst wenn für den Verkäufer ersichtlich
werde, dass das Einholen der Unterlagen durch den Notar nicht zum Erfolg führe,
müsse er selbst tätig werden und hafte im Sinne einer Erfolgspflicht gegenüber
dem Käufer (so Oppermann/Forster, DNotZ 2020, 826, 829 f.).

(3) Richtig ist die zweitgenannte Ansicht. Hängt die Fälligkeit des Kaufpreises
in einem Grundstückskaufvertrag davon ab, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung
sichergestellt hat (sog. Direktzahlungsmodell, vgl. oben Rn. 8), müssen
die Löschungsunterlagen dem Notar in angemessener Frist vorgelegt werden;
da es sich um eine erfolgsbezogene Pflicht handelt, genügt es nicht, wenn
der Verkäufer zwar alles tut, um die Vorlage der Unterlagen herbeizuführen,
diese aber gleichwohl unterbleibt.

(a) Nach § 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 BGB trifft den Verkäufer die Pflicht,
rechtsmangelfreies und damit lastenfreies Eigentum zu verschaffen. Wird dieser
Erfolg nicht herbeigeführt, handelt es sich um die Nichterfüllung einer vertraglichen
Primärpflicht. Nicht anders war es vor der Schuldrechtsreform unter der
Geltung von § 433 Abs. 1, § 434, § 440 Abs. 1 BGB aF (vgl. Senat, Urteil vom
14. Januar 2022 - V ZR 245/20, NJW 2022, 1167 Rn. 16), während die Freiheit
von Sachmängeln erst durch die Neufassung des § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB zu
einer Erfüllungspflicht des Verkäufers geworden ist.

(b) Zu dieser Primärpflicht gehört die Vorlage der Lastenfreistellungsunterlagen,
die für die Löschung des Grundpfandrechts erforderlich sind. Sie ist
nicht lediglich eine bloße „Vorbereitungshandlung“, sondern stellt vielmehr einen
wesentlichen Teilschritt der von dem Verkäufer insgesamt geschuldeten rechtsmangelfreien
Übereignung des Grundstücks dar (vgl. Kesseler, DNotZ 2017,
600, 608; Weber, NotBZ 2017, 441, 442). (Endgültig) erfüllt ist die Pflicht zur Lastenfreistellung
zwar erst mit der Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch.

Diese ist aber nicht möglich, wenn bereits die Löschungsunterlagen nicht vorgelegt
werden. Nähme man insoweit eine bloße Bemühenspflicht des Verkäufers
an, würde der mit dem sog. Direktzahlungsmodell bezweckte angemessene Ausgleich
des Interesses des Käufers, keine ungesicherte Vorleistung zu erbringen,
mit dem Interesse des Verkäufers, den Kaufpreis für die Ablösung der Belastungen
verwenden zu können, verfehlt.

(c) Was die Fälligkeit der dem Verkäufer obliegenden Pflicht(en) anbelangt,
ist zu unterscheiden. Wie bereits ausgeführt (siehe oben Rn. 8), müssen
die Lasten erst bei Fälligkeit des Kaufpreises gelöscht werden. Insoweit enthalten
notarielle Grundstückskaufverträge üblicherweise - und so auch hier - eine ausdrückliche
Leistungszeitbestimmung. Zu welchem Zeitpunkt die Löschungsunterlagen
vorliegen müssen, ist in den Grundstückskaufverträgen häufig - ebenfalls
wie hier - nicht ausdrücklich geregelt. Gemäß § 271 Abs. 1 BGB ist die Fälligkeit
deshalb aus den Umständen zu entnehmen und richtet sich nach derjenigen Zeitdauer,
die typischerweise für die Beschaffung der Unterlagen erwartet werden
darf. In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend ein Zeitraum von vier
Wochen bis zu zwei Monaten nach Vertragsschluss angenommen (vgl. LG Saarbrücken,
Urteil vom 7. März 2016 - 9 O 99/15, juris Rn. 64 [zwei Monate]; Krauß,
Immobilienkaufverträge in der Praxis, 10. Aufl., Rn. 2483 [frühestens sechs Wochen];
Weber, NotBZ 2017, 441, 443 [sechs Wochen]; Oppermann/Forster,
DNotZ 2020, 826 [sechs Wochen]; Kesseler, DNotZ 2017, 600, 609 [vier bis
sechs Wochen bei „Profis“; bei Privatperson länger]). Ist den Vertragsparteien bei
Vertragsschluss bekannt, dass wegen eines verlorenen Grundschuldbriefs erst
ein Aufgebotsverfahren durchgeführt werden muss, kann auch eine deutlich
längere Frist in Betracht kommen (vgl. Weber, NotBZ 2017, 441, 443).

cc) Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts hat der
Beklagte zu 1 die ihm hiernach als Erfolg obliegende Sicherstellung der Lastenfreiheit
nicht bis zur Fälligkeit herbeigeführt und damit eine Pflicht aus dem Kaufvertrag
verletzt. Da den Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Abhan-
denkommen des Grundschuldbriefs nicht bekannt war, war die Vorlage spätestens
nach Ablauf von zwei Monaten fällig. Tatsächlich ist der für die Löschung
der Grundschuld erforderliche Ausschließungsbeschluss erst nach über einem
Jahr nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und damit verspätet vorgelegt
worden.

b) Die Klägerin hat den Beklagten zu 1 durch ihr Schreiben vom 13. Februar
2020 auch gemahnt (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zwar hat die Klägerin den
Beklagten zu 1 in diesem Schreiben dazu aufgefordert, ihr bis zum 27. Februar
2020 „lastenfreies Eigentum“ zu verschaffen. Dies musste der Beklagte zu 1 allerdings
dahingehend verstehen, dass er bis zu dem genannten Zeitpunkt die zur
Lastenfreistellung erforderlichen Unterlagen dem Notar vorlegen soll. Die Zuvielforderung
der Klägerin war somit unschädlich (hierzu auch Grüneberg/Grüneberg,
BGB, 84. Aufl., § 286 Rn. 20; BeckOK BGB/Lorenz [1.11.2024], § 286
Rn. 28 jeweils mwN). Darauf, ob - wie die Revision meint - eine Mahnung nach
§ 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB ohnehin entbehrlich war, kommt es daher nicht an.

c) Gleichwohl scheidet ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten
zu 1 aus. Gemäß § 286 Abs. 4 BGB gerät ein Schuldner nicht in Schuldnerverzug,
wenn er die verzögerte Leistung - hier die Vorlage der Löschungsunterlagen
- nicht zu vertreten hat. Davon geht das Berufungsgericht zu Recht aus.
aa) Was ein Schuldner zu vertreten hat, regeln die §§ 276 bis 278 BGB.
Gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit
zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch
aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme
einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Im Rahmen
bestehender Schuldverhältnisse haftet der Schuldner nicht nur für eigenes
Verschulden, sondern muss nach § 278 Satz 1 BGB auch ein Verschulden seines
gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit
bedient, in gleichem Umfang vertreten wie eigenes Verschulden.
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

bb) Zunächst hat der Beklagte zu 1 auf der Grundlage der Feststellungen
des Berufungsgerichts kein Beschaffungsrisiko oder eine Garantie i.S.d. § 276
Abs. 1 Satz 1 BGB für das Einholen der Lastenfreistellungsunterlagen übernommen,
was dazu führte, dass er die eingetretene Verzögerung verschuldensunabhängig
zu vertreten hätte. Denn dafür genügt eine - hier gegebene - erfolgsbezogene
Leistungspflicht für sich genommen nicht. Vielmehr bedürfte es für eine derart
weite Haftungsregelung besonderer Anhaltspunkte, die aus der vertraglichen
Regelung nicht hervorgehen und die auch von der Revision nicht aufgezeigt werden
(allgemein zu den strengen Anforderungen für die Übernahme einer Garantie
des Verkäufers nur BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ
170, 86 Rn. 20; siehe zu Gestaltungsvorschlägen Weber, NotBZ 2017, 441,
444 f.; Kesseler, BNotZ 2017, 600, 610).

cc) Ein eigenes Verschulden des Beklagten zu 1 verneint das Berufungsgericht
rechtsfehlerfrei. Da die Grundschuld nicht mehr valutierte, konnte der Beklagte
zu 1 von der Beklagten zu 2 die Löschung verlangen (vgl. zu den Voraussetzungen
für einen solchen Anspruch bei noch valutierender Grundschuld Weber,
NotBZ 2017, 441, 444). Zur Durchsetzung dieses Anspruchs hat er alles
seinerseits Erforderliche getan.

(1) In dem notariellen Kaufvertrag hat der Beklagte zu 1 den Notar mit der
Einholung der für die Löschung erforderlichen Unterlagen beauftragt. Er hat somit
die Besorgung der vorzulegenden Unterlagen zeitgleich mit dem notariellen Vertragsschluss
in die Wege geleitet und damit der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt
genügt. Umstände, die ihn im Nachgang hätten dazu bewegen müssen,
selbst bei der Beklagten zu 2 die Unterlagen anzufordern oder auf eine Aufnahme
bzw. Fortsetzung der Tätigkeit des Notars hinzuwirken, sind nicht festgestellt.
Vielmehr ist zeitnah nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages das Abhandenkommen
des Grundschuldbriefes bei der Beklagten zu 2 bekannt geworden
und zur Überwindung des daraus resultierenden Löschungshindernisses das
nach § 1162, § 1192 Abs. 1 BGB, § 42 Satz 1, § 41 Abs. 2 Satz 2 GBO, §§ 466 ff.
FamFG vorgesehene Aufgebotsverfahren ohne zeitliche Verzögerung eingeleitet
worden.

(2) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist dem Beklagten
zu 1 vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht bekannt gewesen, dass
der Grundschuldbrief bei der Beklagten zu 2 nicht auffindbar war; ein Tätigwerden
war insoweit nicht angezeigt. Den Verkäufer trifft nämlich keine Pflicht, schon
vor Vertragsschluss vorsorglich den Grundschuldbrief bei dem Grundpfandgläubiger
anzufordern oder dessen Vorhandensein zu überprüfen (insoweit zutreffend
OLG Düsseldorf, DNotZ 2017, 600 Rn. 28; Böttcher, RNotZ 2016, 519).
dd) Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht weiter an, dass der Beklagte
zu 1 ein etwaiges Verschulden der Beklagten zu 2, bei der der Grundschuldbrief
abhandengekommen ist, nicht zu vertreten hat, da die Beklagte zu 2
insoweit nicht als Erfüllungsgehilfin des Beklagten zu 1 bei der Erfüllung seiner
Pflicht zur Vorlage der Löschungsunterlagen fungierte. Auf ein etwaiges Verschulden
der Beklagten zu 2 kommt es deshalb nicht an.

(1) Ob ein Verkäufer, der - wie hier - die Sicherstellung der Lastenfreistellung
schuldet, ein Verschulden des Grundschuldgläubigers bei der Herausgabe
der Löschungsunterlagen zu vertreten hat, wird allerdings nicht einheitlich beantwortet.
Zum Teil wird dies bejaht. Der Grundschuldgläubiger sei Erfüllungsgehilfe
des Verkäufers nach § 278 BGB, weil er mit dem Willen des Schuldners bei der
Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit tätig werde. Da den Verkäufer
im Hinblick auf die Lastenfreistellung eine Erfolgspflicht treffe, habe er auch das
Verschulden seines Grundschuldgläubigers nach § 278 BGB zu vertreten (vgl.
Oppermann/Forster, DNotZ 2020, 826, 829; im Ausgangspunkt zustimmend
Everts in BeckNotar-HdB, 8. Aufl., § 1 Rn. 206, anders aber wohl Rn. 207). Verwiesen
wird insoweit auf eine ebenfalls in der Literatur vertretene Auffassung,
wonach der Verkäufer für das Verschulden sämtlicher Dritter einzustehen hat,
deren sich der Verkäufer zur Herbeiführung des ihm obliegenden Erfolges bedient
(vgl. MüKoBGB/Grundmann, 8. Aufl., § 278 Rn. 34). Demgegenüber fehlt
es nach der Gegenauffassung an einem Verschulden des Verkäufers, wenn ihm
zwar gegen den Gläubiger ein Anspruch auf Lastenfreistellung zusteht, er aber
das seinerseits Erforderliche unternommen hat, um den Anspruch durchzusetzen
(vgl. Weber, NotBZ 2017, 441, 444, ohne allerdings § 278 BGB ausdrücklich zu
erwähnen; im Ergebnis wohl auch Kesseler, DNotZ 2017, 606, 609 f.). Andere
stehen der Anwendung des § 278 BGB auf die von dem Verkäufer geschuldete
Pflicht zur Beschaffung der Löschungsunterlagen zumindest zurückhaltend gegenüber,
weil es für einen etwaigen vom Verkäufer herbeizuführenden Erfolg auf
die Mitwirkung von Personen ankomme, auf die der Veräußerer keinen uneingeschränkten
Einfluss habe und die er auch nicht persönlich auswählen könne (vgl.
BeckOGK/Schaub, BGB [1.9.2024], § 278 Rn. 65).

(2) Nach Auffassung des Senats greift § 278 BGB im vorliegenden Zusammenhang
nicht ein. Muss der Verkäufer eines Grundstücks die Lastenfreistellung
sicherstellen, hat er es nicht zu vertreten, wenn die Löschungsunterlagen (hier:
Grundschuldbrief) infolge eines Verschuldens des - wie hier (vgl. oben Rn. 24) -
zur Löschung verpflichteten Grundpfandgläubigers nicht vorgelegt werden können.
Der Grundpfandgläubiger ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.

(a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist Erfüllungsgehilfe,
wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Falls mit dem Willen
des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit
als seine Hilfsperson tätig wird (vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2019 - I ZR
160/17, NJW 2019, 1596 Rn. 48; Urteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15,
NJW 2017, 2608 Rn. 43; Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009,
3781 Rn. 29). Die Zurechnung beruht auf dem Gedanken, dass der Schuldner
gegenüber dem Gläubiger für die Erweiterung seines Geschäfts- und Gefahrenkreises
verantwortlich ist; die eingesetzte Hilfsperson übernimmt eine Aufgabe,
die im Verhältnis zum Gläubiger dem Schuldner selbst obliegt. Daher soll ein
Schuldner, der den Vorteil der Arbeitsteilung in Anspruch nimmt, auch deren
Nachteile tragen, nämlich das Risiko, dass der an seiner Stelle handelnde Gehilfe
schuldhaft rechtlich geschützte Interessen des Gläubigers verletzt (vgl. BGH,
Urteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15, aaO Rn. 43; Urteil vom 21. Oktober
2009 - VIII ZR 64/09, aaO Rn. 29). Entscheidend ist, ob das Handeln der
eingesetzten Hilfsperson in dem konkreten Pflichtenkreis des Schuldners und damit
im Bereich des vom Schuldner geschuldeten Gesamtverhaltens liegt (zusammenfassend
Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Aufl., § 278 Rn. 7 ff.; Schulze/
Schulze, BGB, 12. Aufl., § 278 Rn. 6 ff. jeweils mwN). Nur hinsichtlich dessen,
was der Gläubiger nach dem Inhalt des Schuldverhältnisses vom Schuldner
selbst verlangen könnte, ist der von dem Schuldner hinzugezogene Dritte Erfüllungsgehilfe
(MüKoBGB/Ernst, 9. Aufl., § 280 Rn. 69).

(b) Diese Grundsätze gelten auch bei der Frage, welche Personen zu den
Erfüllungsgehilfen zählen, wenn der Verkäufer dem Käufer nach § 433 Abs. 1
Satz 2 BGB die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen hat.
Diese Erfolgspflicht führt entgegen den oben (Rn. 28) angeführten Stimmen in
der Literatur nicht dazu, dass sich der Anwendungsbereich des § 278 BGB
schlechthin auf jeden erstreckt, der durch eigenes Tätigwerden eine Vorbedingung
für die Leistungserbringung gesetzt hat. So hat der Bundesgerichtshof auch
nach der Schuldrechtsreform, durch die eine Erfüllungspflicht des Verkäufers
(auch) für die Freiheit der Sache von Sachmängeln eingeführt worden ist, daran
festgehalten, dass bei einem Kaufvertrag über bewegliche Sachen weder der
Hersteller noch der Lieferant Erfüllungsgehilfen des Verkäufers sind; infolgedessen
hat der Verkäufer einen Mangel der Kaufsache nicht deshalb zu vertreten,
weil er auf einem Verschulden des Herstellers bzw. des Lieferanten beruht
(grundlegend BGH, Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BGHZ 200, 337
Rn. 31 f. unter Verweis auf BT-Drs. 14/6040 S. 209 f.; Beschluss vom
9. Juni 2020 - VIII ZR 315/19, NJW 2020, 3312 Rn. 18). Die Verpflichtung des
Verkäufers umfasst die mangelfreie Verschaffung der Sache, nicht aber deren
Herstellung. Da der Käufer auf den isolierten Vorbereitungsbeitrag des Herstellers
(oder des Lieferanten) keinen direkten Anspruch hat, liegt insoweit auch kein
Fall des § 278 BGB vor (vgl. MüKoBGB/Ernst, 9. Aufl., § 280 Rn. 69).

(c) Vor diesem Hintergrund ist auch ein Grundschuldgläubiger nicht bereits
deshalb Erfüllungsgehilfe des Verkäufers eines Grundstücks, weil der Verkäufer
nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB die erfolgreiche Lastenfreistellung schuldet und
der Verkäufer auf die Mitwirkung des Grundschuldgläubigers angewiesen ist.
Vielmehr kommt es auch insoweit darauf an, ob der Käufer nach dem Inhalt des
Schuldverhältnisses von dem Verkäufer (Schuldner) selbst die für die Lastenfreistellung
erforderlichen Unterlagen verlangen könnte und das Handeln des
Grundschuldgläubigers in dem konkreten Pflichtenkreis des Verkäufers liegt.
Dies ist nicht der Fall. Der Verkäufer ist zwar für die geschuldete Lastenfreistellung
auf den Grundschuldinhaber angewiesen. Dessen Mitwirkungshandlung fällt
aber - ebenso wie die Herstellung bei dem Verkauf einer beweglichen Sache -
nicht in das vertraglich geschuldete Gesamtverhalten des Verkäufers. Die für die
Löschung der Grundschuld erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Löschungsbewilligung
und den Grundschuldbrief bzw. einen Ausschließungsbeschluss,
kann von vornherein nur der Grundschuldgläubiger zur Verfügung stellen,
nicht jedoch der Verkäufer. Der Grundgedanke des § 278 BGB, dass der
Schuldner, der den Vorteil der Arbeitsteilung für sich in Anspruch nimmt, auch
deren Nachteile tragen soll (vgl. oben Rn. 30), greift deshalb nicht. Vielmehr
würde die Haftung des Verkäufers auf Schadensersatz unangemessen ausgeweitet.
Das Recht des Käufers, bei einer Verzögerung oder dem Ausbleiben der
Lastenfreistellung von dem Vertrag zurückzutreten, bleibt hiervon unberührt (vgl.
hierzu Weber, NotBZ 2017, 441, 442 f.).

2. Mit zutreffender Begründung verneint das Berufungsgericht auch einen
Zahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 2.

a) Ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Rückzahlung eines
Kaufpreisanteils von 839.199,65 € scheidet aus. Die von der Klägerin erklärte
Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen gegen den Beklagten zu 1 greift
nicht durch, weil solche Ansprüche - wie ausgeführt - nicht bestehen. Soweit die
Revision rügt, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft verkannt, dass im
Prozessrechtsverhältnis der Klägerin zur Beklagten zu 2 unstreitig sei, dass der
Grundschuldbrief nicht bei der Beklagten zu 2, sondern bei dem Beklagten zu 1
verloren gegangen sei, dringt sie hiermit nicht durch. Ein solches Vorbringen ist
den Schriftsätzen der Beklagten zu 2 nicht zu entnehmen. Von einer weitergehenden
Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO).

b) Das Berufungsgericht lehnt auch ohne Rechtsfehler einen Schadensersatzanspruch
der Klägerin aus § 280 Abs. 1 BGB nach den Grundsätzen des
Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter ab. Der zwischen den Beklagten
zu 1 und 2 bestehende Sicherungsvertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung
zu Gunsten der Klägerin.

aa) Der Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter beruht auf ergänzender
Vertragsauslegung und knüpft an den hypothetischen, gemäß § 157 BGB
unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zu erforschenden Willen der Vertragsparteien
an. Er ist dem Umstand geschuldet, dass die Erfüllung vertraglicher
Leistungspflichten zu einem gesteigerten sozialen Kontakt der Vertragsparteien
und dementsprechend zu einer größeren Einwirkungsmöglichkeit auf die Rechtsgüter
des Vertragspartners und gegebenenfalls mit diesem verbundener Dritter
führt und das Deliktsrecht - insbesondere wegen der Exkulpationsregelung bei
der Gehilfenhaftung nach § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB und des Fehlens eines umfassenden
Vermögensschutzes - den geschädigten Dritten nicht immer zureichend
absichert. Um das Haftungsrisiko des Schuldners durch Zubilligung eines
vertraglichen Haftungsanspruchs an einen nicht am Vertrag beteiligten Dritten
nicht unkalkulierbar auszudehnen, sind an die Einbeziehung von Dritten
strenge Anforderungen zu stellen. Der Dritte muss bestimmungsgemäß mit der
(Haupt-)Leistung in Berührung kommen und den Gefahren von Schutzpflichtverletzungen
ebenso ausgesetzt sein wie der Gläubiger (Leistungsnähe). Der Gläubiger
muss ein Interesse an der Einbeziehung des Dritten in den Schutzbereich
des Vertrages haben (Einbeziehungsinteresse). Für den Schuldner muss die
Leistungsnähe des Dritten und dessen Einbeziehung in den Schutzbereich des
Vertrages erkennbar und zumutbar sein (Erkennbarkeit und Zumutbarkeit). Und
für die Ausdehnung des Vertragsschutzes muss nach Treu und Glauben ein Bedürfnis
bestehen, weil der Dritte anderenfalls nicht ausreichend geschützt wäre
(vgl. Senat, Urteil vom 5. Juli 2024 - V ZR 34/24, BGHZ 241, 98 Rn. 13 ff. mwN).

bb) Hier fehlt es bereits an einer Leistungsnähe der Klägerin. Die Klägerin
kommt weder typischerweise mit den Leistungen aus dem Sicherungsvertrag in
Berührung noch ist sie den dortigen Gefahren ebenso ausgesetzt wie der Beklagte
zu 1. Es handelt sich vielmehr um einen nur mittelbaren Leistungskontakt
aufgrund des in dem Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1
gewählten Direktzahlungsmodells. Der Sicherungsvertrag dient der Absicherung
des Beklagten zu 1 als Schuldner der Grundschuld und begründete bei seinem
Abschluss keine für die Beklagte zu 2 erkennbare potentielle Gefährdung Dritter.

III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO.