letzte Aktualisierung: 17.6.2022
BGH, Beschl. v. 24.3.2022 – V ZB 60/21

BGB § 1105 Abs. 1 S. 1
Zulässiger Inhalt einer Reallast; wiederkehrende Leistung

Ob eine Leistung nur einmal oder mehrfach und damit „wiederkehrend“ i. S. d. § 1105 Abs. 1 BGB
erbracht werden soll, bestimmt sich alleine danach, ob die Leistungspflicht als wiederkehrende
Verpflichtung ausgestaltet ist. Ist dies zu bejahen, hat die Reallast einen zulässigen Inhalt. Wie
wahrscheinlich es ist, dass die Pflicht mehrfach entsteht, ist unerheblich.

Gründe:

I.
Mit notariellem Vertrag vom 15. März 2021 verkaufte die Beteiligte zu 1 ihr
Grundstück mit der Flurstück-Nr. 1991/6 an die Beteiligte zu 2. Auf dem Grundstück
befindet sich eine Schallschutzmauer. Diese liegt an der Grenze zu dem
Grundstück mit der Flurstück-Nr. 1991/5. In dem Vertrag, an dem auch die Eigentümerin
des Flurstücks 1991/5 beteiligt war, ist unter anderem Folgendes geregelt:

2.1.1
Der Verkäufer sowie mit seiner Zustimmung jeder Eigentümer des Flurstücks
1991/5 sind berechtigt, aber nicht verpflichtet, jederzeit die Schallschutzmauer
auf eigene Kosten zu entfernen und durch einen Zaun zu
ersetzen, vorausgesetzt die Entfernung ist öffentlich-rechtlich zulässig.
Der Käufer erteilt bereits jetzt hierzu für sich, seinen Mieter und etwaige
Rechtsnachfolger die Zustimmung.

2.1.2
Der Verkäufer verpflichtet sich im Fall der Entfernung der Schallschutzmauer
gegenüber dem Käufer und seinen Rechtsnachfolgern auch auf deren
Verlangen, die Schallschutzmauer auf seine Kosten unverzüglich unter
Einhaltung der zum Errichtungszeitpunkt geltenden technischen Anforderungen
wieder zu errichten, falls die Errichtung aus Gründen des Lärmschutzes
öffentlich-rechtlich wieder erforderlich wird.

Nachdem der Notar den zunächst gestellten Antrag auf Eintragung einer
in dem Vertrag zur dinglichen Absicherung der Verpflichtung nach 2.1.2 vereinbarten
Reallast zurückgenommen hatte, beurkundete er am 20. Juli 2021 unter
Berufung auf die im Kaufvertrag erteilten Grundbuchvollmachten folgende eigene
Erklärung:

2.4 Reallast
Zur dinglichen Absicherung der Verpflichtung gem. vorstehend 2.1.2 wird
folgende Reallast zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks
1991/6 an dem Grundstück Weißenburg i. Bay. Blatt 11648 lfd. Nr. 2 Flurstück
1991/5 im unmittelbaren Nachrang nach der aktuell einzigen Belas-
Für den Fall der jeweiligen Entfernung der aktuell einzigen Schallschutzmauer
(belegen auf dem Flurstück 1991/6 zur Grenze des Flurstücks
1991/5) durch oder auf Veranlassung des jeweiligen Eigentümers des
Flurstücks 1991/5 verpflichtet sich der jeweilige Eigentümer des Flurstücks
1991/5 zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 1991/6
diese Schallschutzmauer

(i) auf seine Kosten unverzüglich unter Einhaltung der zum Errichtungszeitpunkt
geltenden technischen Anforderungen jeweils wieder zu errichten,
falls die Errichtung aus Gründen des Lärmschutzes öffentlich-rechtlich
wieder erforderlich wird
und

(ii) sie sodann für die Dauer der öffentlich-rechtlichen Anforderung nach
den öffentlich-rechtlichen Anforderungen die jeweilige Schallschutzmauer
auf eigene Kosten instand zu halten.
Mit Schreiben vom gleichen Tag hat der Notar im Namen aller Urkundsbeteiligten
die Eintragung der in der Eigenurkunde bewilligten Reallast auf
Blatt 11648 des Grundbuchs beantragt. Das Amtsgericht - Grundbuchamt - hat
den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Hiergegen hat der Notar im Namen aller
Vollmachtgeber Beschwerde eingelegt. Das Oberlandesgericht hat die Beschwerde
der Beteiligten zu 1 und 2 zurückgewiesen. Mit der zugelassenen
Rechtsbeschwerde verfolgen sie ihren Eintragungsantrag weiter.

II.
Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung in NotBZ 2022, 73 veröffentlicht
ist, meint, der Antrag sei nicht auf die Eintragung einer Reallast mit einem
gesetzlich zulässigen Inhalt gerichtet
1 BGB nicht um ständig oder regelmäßig
wiederkehrende Leistungen handeln, sie müssten sich aber nach dem Willen des
Gesetzgebers von Zeit zu Zeit wiederholen. Deshalb genüge eine bloß abstrakt
mögliche Wiederholung nicht, wie dies beispielsweise bei einer Pflicht zum Wiederaufbau
eines zerstörten Gebäudes der Fall wäre. Die Leistungspflicht dürfe
nicht unwahrscheinlich sein, sondern müsse ihrer Art oder ihrem Inhalt nach - zumindest
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge - von vornherein objektiv auf
eine mehrfache, nochmalige Ausführung angelegt sein. Andernfalls wäre die Beschränkung
der Reallast auf wiederkehrende Leistungen ohne Bedeutung. Dieser
Voraussetzung genüge die hier eingegangene Verpflichtung, die Schallschutzmauer
im Falle einer Entfernung jeweils wieder zu errichten, nicht, da bereits
die erste, jedenfalls aber die wiederholte Leistungserbringung nichts weiter
als eine abstrakte Möglichkeit darstelle. Dass eine Reallast auch bedingt bestellt
werden könne, ändere daran nichts. Denn aus der Abhängigkeit der Leistung von
einer Bedingung folge nicht, dass sie wiederkehrend zu erbringen sei.

III.
Die Rechtsbeschwerden beider Beteiligten sind aufgrund der Zulassung
durch das Beschwerdegericht statthaft und auch im Übrigen zulässig (§ 78
Abs. 1, Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 GBO, § 71 FamFG). Ihre Beschwerdebefugnis folgt
für das Rechtsbeschwerdeverfahren aus der Zurückweisung ihrer Erstbeschwerden.
Dies gilt auch, soweit die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2 als unzulässig
hätte verworfen werden müssen (vgl. Senat, Beschluss vom 3. Februar 2005
- V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 138; Beschluss vom 26. Februar 2015
- V ZB 86/13, FGPrax 2015, 150 Rn. 4). Erfolg hat aber nur die Rechtsbeschwerde
der Beteiligten zu 1.

1. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 ist im Ergebnis unbegründet,
weil bereits ihre Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung durch das
Grundbuchamt mangels Beschwerdeberechtigung unzulässig war. In grundbuchrechtlichen
Antragsverfahren folgt die Beschwerdeberechtigung nicht allein daraus,
dass das Grundbuchamt eine Eintragung formell (auch) gegenüber dem jeweiligen
Beschwerdeführer verweigert hat. Hinzukommen muss vielmehr, dass
er gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO antragsberechtigt ist (Senat, Beschluss vom
3. Februar 2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 138). Geht es um die Eintragung
einer Reallast, ist antragsberechtigt neben demjenigen, dessen Grundstück mit
der Reallast belastet werden soll, der künftige Berechtigte des Rechts als unmittelbar
Begünstigter (vgl. nur BeckOK GBO/Reetz [1.11.2021], § 13 Rn. 65). Soll
die Reallast - wie hier - als sog. subjektiv-dingliche Reallast zugunsten des jeweiligen
Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden (vgl. § 1105 Abs.
2 BGB), ist als gewinnender Teil nur der aktuelle Eigentümer dieses Grundstücks
antragsberechtigt. Dies ist die Beteiligte zu 1 als Eigentümerin des Flurstücks
1991/6. Dass die Beteiligte zu 2 dieses Grundstück erwerben soll und dass
(auch) sie ein Interesse an der Bestellung der Reallast hat, ist ein bloß mittelbares
Interesse, das ein Recht, den Eintragungsantrag zu stellen, nicht zu begründen
vermag. Erforderlich ist nämlich, dass die Rechtsstellung des Antragsstellers
eine unmittelbare Verbesserung oder Verschlechterung erfährt (vgl. Senat, Beschluss
vom 3. Februar 2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 139; Beschluss vom
19. Dezember 2013 - V ZB 209/12, NJW 2014, 1593 Rn. 7). Da das Beschwerdegericht
die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gleichwohl als zulässig behandelt
und in der Sache beschieden hat, ist ihre Rechtsbeschwerde mit der Maßgabe
zurückzuweisen, dass die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen wird (vgl.
Senat, Beschluss vom 3. Februar 2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 139; Beschluss
vom 26. Februar 2015 - V ZB 86/13, FGPrax 2015, 150 Rn. 5).

2. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 ist hingegen begründet. Entgegen
der Auffassung des Beschwerdegerichts weist die Reallast, die in das
Grundbuch eingetragen werden soll, einen zulässigen Inhalt i.S.d. § 1105 Abs. 1
Satz 1 BGB auf. Nach dieser Vorschrift kann ein Grundstück in der Weise belastet
werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende
Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Diese Voraussetzungen
liegen vor.

a) Das Beschwerdegericht zieht zu Recht nicht in Zweifel, dass es sich bei
der Wiedererrichtung einer Schallschutzmauer und auch deren Instandhaltung
um Leistungen handelt, die . Eine Reallast
erfordert nicht, dass die Leistungen in Natur aus dem Grundstück gewährt
werden müssen. Verwiesen wird mit der Formulierung nur auf die dingliche Haftung
des Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung. Es genügt, dass die
Reallast den Wert einer Leistung verkörpert, die dem Berechtigten bei Nichtleistung
des Übernehmers die Möglichkeit bietet, durch Verwertung des Grundstücks
den Gegenwert in Geld zu erlangen (Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995
- V ZB 43/94, BGHZ 130, 342, 345). Einen solchen Geldwert haben die durch die
hier vereinbarte Reallast begründeten Pflichten. Ebenfalls zutreffend stellt das
Beschwerdegericht nicht in Frage, dass die in dem Eintragungsantrag aufgeführ-
ten Verpflichtungen durch die Bezugnahme auf die zum Errichtungszeitpunkt geltenden
technischen Anforderungen bzw. auf die öffentlich-rechtlichen Anforderungen
hinreichend bestimmt sind (vgl. zu den Bestimmtheitsanforderungen Senat,
Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 43/94, BGHZ 130, 342, 345 f.).

b) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts stellen die in dem
Eintragungsantrag
gen i.S.d. § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

aa) Da das Gesetz wiederkehrende Leistungen verlangt, scheidet die Bestellung
einer Reallast für eine einmalige Leistung grundsätzlich aus (vgl. Senat,
Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 95/12, NJW 2014, 1000 Rn. 7). Es steht
deshalb außer Streit, dass etwa die Pflicht zur erstmaligen und einmaligen Herstellung
eines Gebäudes, einer Straße oder eines Zauns nicht durch Reallast
dinglich gesichert werden kann (vgl. BayObLGZ 1973, 21, 26 f.; OLG München,
FGPrax 2019, 111 Rn. 59 f.; MüKoBGB/Mohr, 8. Aufl., § 1105 Rn. 23; Staudinger/
Reymann, BGB [2021], § 1105 Rn. 27; BeckOGK/Sikora, BGB [1.2.2022],
§ 1105 Rn. 38; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 1301; Lange-Parpart,
RNotZ 2008, 377, 393).

bb) Ob eine
i.S.d. § 1105 Abs. 1 BGB erbracht werden soll, bestimmt sich alleine danach, ob
die Leistungspflicht als wiederkehrende Verpflichtung ausgestaltet ist. Ist dies zu
bejahen, hat die Reallast einen zulässigen Inhalt. Wie wahrscheinlich es ist, dass
die Pflicht mehrfach entsteht, ist unerheblich (vgl. auch Lange-Parpart, RNotZ
2008, 377, 394).

(1) Was unter einer wiederkehrenden Leistung zu verstehen ist, lässt sich
nicht ohne Beachtung des Regelungszusammenhangs beantworten, in dem der
Gesetzgeber den Begriff verwendet. Wird beispielsweise Klage auf wiederkehrende
Leistungen i.S.d. § 258 ZPO erhoben, muss die Leistungspflicht im Zeitpunkt
der mündlichen Verhandlung nach Grund und Höhe mit ausreichender Sicherheit
feststehen. Dies dient dem Schutz des Schuldners, der nicht zu einer
Leistung verurteilt werden darf, von der nicht angenommen werden kann, dass
sie tatsächlich geschuldet sein wird (vgl. Senat, Urteil vom 17. November 2006
- V ZR 71/06, NJW 2007, 294 Rn. 9). In anderen Vorschriften wird ebenfalls auf
wiederkehrende Leistungen abgestellt, die aber kraft ausdrücklicher gesetzlicher
Anordnung eine besondere Qualität aufweisen müssen (vgl. § 197 Abs. 2 BGB:

(2) Eine hiermit vergleichbare Einschränkung der wiederkehrenden Leis-
8. Aufl., § 1105 Rn. 23; Staudinger/Reymann, BGB [2021], § 1105 Rn. 26;
BeckOGK/Sikora, BGB [1.2.2022], § 1105 Rn. 38). Entgegen der Auffassung des
r werden wiederkehrende
Leistungen in den Motiven als Leistungen beschrieben, die sich
alters her dazu diente, Verpflichtungen wie den bäuerlichen Zehnten, Hand- und
Spanndienste, dingliche Grundrenten oder ähnliche regelmäßig wiederkehrende
Verpflichtungen zu sichern (vgl. RGRK/Rothe, BGB, 12. Aufl., Vor § 1105 BGB
Rn. 2). Das schließt es aber nicht aus, auch Verpflichtungen, die auf ein wiederkehrendes
tätiges Verhalten gerichtet sind, von denen aber nicht sicher feststeht,
ob und wie häufig sie in der Zukunft entstehen werden, durch eine Reallast abzusichern.
Angesichts des Numerus clausus der Sachenrechte besteht - im Gegenteil
- ein praktisches Bedürfnis, den Anwendungsbereich der Reallast weit zu
verstehen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eine Reallast typischerweise
dazu dient, langlaufende Verpflichtungen abzusichern; es ist also nicht sachfremd,
dass das Sicherungsmittel verwendet werden kann, um Verpflichtungen
dinglich abzusichern, die wiederkehren können, von denen im Zeitpunkt der Bestellung
des Rechts aber noch nicht absehbar ist, ob und wann dies künftig der
Fall sein wird.

(3) Hinzu kommt, dass eine Überforderung des auf dem formellen Konsensprinzip
und der Beweismittelbeschränkung beruhenden Grundbuchverfahrens
vermieden wird, wenn sich die Zulässigkeit einer Reallast danach richtet, ob
die zu sichernde Verpflichtung wiederkehren kann. Dies entspricht auch dem Gebot,
klare und sichere Rechtsverhältnisse im Grundstücksverkehr zu schaffen.
Wäre die Wirksamkeit der Bestellung einer Reallast von dem Nachweis einer
- nur schwer nachprüfbaren - Wahrscheinlichkeit der erneuten Leistungserbringung
abhängig, könnte die Entstehung des Rechts nämlich noch Jahre später
mit der Begründung in Zweifel gezogen werden, bei dessen Begründung habe
der übernommenen
Pflicht nicht gerechnet werden können (vgl. Senat, Beschluss vom
14. Juli 2011 - V ZB 271/10, BGHZ 190, 267 Rn. 10 zu der Bestellung eines
Eigentümernießbrauchs).

cc) Demnach ist in Fällen, in denen Gegenstand einer Reallast eine Verpflichtung
zum Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes oder - wie hier - der
Wiedererrichtung einer entfernten Schallschutzmauer sein soll, zu unterscheiden.
Beschränkt sich die Pflicht auf einen einmaligen Wiederaufbau oder auf eine
einmalige Wiedererrichtung, hat die Reallast keinen zulässigen Inhalt; es fehlt an
dem Erfordernis einer wiederkehrenden Leistung i.S.d. § 1105 Abs. 1 Satz 1
BGB. Ist der Wiederaufbau oder die Wiedererrichtung aber in allen künftigen Fällen
einer Zerstörung oder Entfernung geschuldet, liegen ungeachtet der Wahrscheinlichkeit
dieser Fälle wiederkehrende Leistungen vor. Diese Differenzierung
entspricht, soweit die Frage erörtert wird, auch der - soweit ersichtlich - einhelligen
Auffassung in der Literatur (vgl. MüKoBGB/Mohr, 8. Aufl., § 1105 Rn. 23;
BeckOGK/Sikora, BGB [1.2.2022], § 1105 Rn. 38; juris PK-BGB/Otto, 9. Aufl.,
§ 1105 Rn. 52 mit Fn. 116; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 1301;
Lange-Parpart, RNotZ 2008, 377, 394).

dd) Hiernach hat jedenfalls die von dem Notar mit Schreiben vom
20. Juli 2021 beantragte Eintragung der Reallast - auf den zunächst gestellten
und dann zurückgenommenen Antrag kommt es nicht an - wiederkehrende Leistungen
zum Gegenstand. Dies gilt zum einen für die Verpflichtung zur Wiedererrichtung
einer Schallschutzmauer in allen Fällen der Entfernung, falls die Errichtung
öffentlich-rechtlich wieder erforderlich wird. Zum anderen ist auch die Instandhaltung
der Schallschutzmauer in den Fällen, in denen eine Wiedererrichtung
geschuldet ist, eine wiederkehrende Leistung. Sie ist abhängig von dem jeweiligen
Instandsetzungsbedarf und fällt deshalb wiederkehrend an.

IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts
beruht auf § 61 Abs. 1 Satz 1, § 52 Abs. 1 GNotKG und orientiert
sich an der Festsetzung durch das Beschwerdegericht.