letzte Aktualisierung: 7.12.2018
OLG München, Beschl. v. 1.10.2018 – 34 Wx 10/18

BGB §§ 133, 157, 873 Abs. 1, 925 Abs. 2; GBO §§ 15, 20
Keine Vermutung für unbedingte Auflassung bei sprachlicher Verknüpfung mit
bedingtem schuldrechtlichem Grundgeschäft

Zur Auslegung einer Auflassung, mit der im Anschluss an die Darlegung der gewollten, aber von
Bedingungen abhängig gemachten Vermögensaufteilung erklärt wird, über den „entsprechenden“
Eigentumsübergang einig zu sein.

Gründe

I.
Die Beteiligte zu 1 ist im Grundbuch als Eigentümerin von Grundbesitz, einer Landwirtschaftsfläche zu
0,0178 ha, eingetragen.
Am 18.12.2017 beantragte der Notar unter Bezugnahme auf § 15 GBO die Eigentumsumschreibung auf den
Beteiligten zu 2. Hierzu legte er eine notarielle Scheidungsvereinbarung der Beteiligten vom 15.2.2000 im
OLG München, Beschluss v. 01.10.2018 – 34 Wx 10/18
Auszug vor, enthaltend den Grundstücksbeschrieb sowie die hierzu unter Ziff. II 1. und 2. der Urkunde
getroffenen Vereinbarungen. Diese lauten:
1. Frau … (Beteiligte zu 1) veräußert hiermit ihr Eigentum an dem in § 1, Ziff. 3) der Urkunde näher
bezeichneten … (gegenständliches Grundstück) mit allen Rechten und gesetzlichen Bestandteilen sowie
Zubehör an ihren Ehemann Herrn … (Beteiligter zu 2) zum Alleineigentum, aufschiebend bedingt dadurch,
daß der Grundbesitz in § 1 2. a) der Urkunde nicht innerhalb von 5 Jahren ab dem 01.04.2000 veräußert
wurde.
Erfolgt bis zum 01.04.2005 eine Veräußerung, unterbleibt eine Veräußerung von … (gegenständliches
Grundstück).
Die Beteiligten sind über den entsprechenden Eigentumsübergang einig und bewilligen und beantragen die
Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Notar wird beauftragt, die Eigentumsumschreibung
nur auf Antrag von Herrn … (Beteiligter zu 2) zu beantragen und erst dann, wenn ihm nachgewiesen ist, daß
bis zum 30.06.2005 an dem obigen Grundbesitz noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber
eingetragen ist. Die Beteiligten verzichten auf ihr eigenes Antragsrecht. Auf die Eintragung einer Vormerkung
wird verzichtet.
2. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgt mit Wirkung ab Eigentumsübergang. … Das
Grundbuchamt regte eine Antragsrücknahme an, weil die Einigung über den Eigentumsübergang unter eine
unzulässige Bedingung gestellt sei. Dem widersprach der Notar. Dass eine bedingte Auflassung unwirksam
sei, sei ihm bekannt. Die Unbedingtheit ergebe sich auch aus den vereinbarten Sicherungsmechanismen
(Vorlageanweisung und Verzicht auf eigenes Antragsrecht), die bei einer bedingten Einigung überflüssig
wären.
Mit Beschluss vom 3.1.2018 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Die Einigung
„über den entsprechenden Eigentumsübergang“ beziehe sich auf die ihrem Wortlaut nach unter eine
Bedingung gestellte Veräußerung, wobei der Begriff der Veräußerung nach üblichem juristischem
Sprachgebrauch das dingliche Verfügungsgeschäft bezeichne. Eine Auslegung als unbedingte Einigung sei
mit den daneben getroffenen Sicherungsabreden nicht zu begründen.
Gegen diese für fehlerhaft angesehene Auslegung richtet sich die notariell eingelegte Beschwerde, mit der
ergänzend vorgetragen wird: Dass mit dem Begriff der Veräußerung das schuldrechtliche Geschäft
bezeichnet sei, während das dingliche Vollzugsgeschäft als „Einigung über den Eigentumsübergang“
kenntlich gemacht sei, ergebe sich aus der einheitlichen Sprachverwendung in der Urkunde. Wo
aufschiebende Bedingungen gewollt seien, sei dies jeweils ausdrücklich formuliert worden.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Welches schuldrechtliche Geschäft mit der „Veräußerung“
bezeichnet sein solle, sei nicht zu erkennen. Den in der Urkunde fehlerhaft gebrauchten Begriff der
Veräußerung habe der Notar zudem nicht nach § 44a Abs. 2 BeurkG berichtigt.
Die Beteiligten haben in der Beschwerdeinstanz auf Hinweis die Urkunde über die Scheidungsvereinbarung
vollständig vorgelegt. Aus dieser ergibt sich, dass die gegenständliche Vereinbarung Teil der unter § 4
geregelten Auseinandersetzung des Immobiliarvermögens ist (§ 4 Ziffern I. und II.). Die Regelung unter Ziff.
I. lautet:
1. Veräußerung
Die Beteiligten setzen sich über den in § 1 Abs. 2 a) und b) der Urkunde näher aufgeführten Grundbesitz wie
folgt auseinander:
Herr … überträgt hiermit seinen Miteigentumshälfteanteil … an seine Ehefrau … zum Alleineigentum, sodaß
diese künftig Alleineigentümerin des bezeichneten Grundbesitzes ist.
2. Einigung über den Übergang, Vormerkung
Auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird seitens der Beteiligten ausdrücklich verzichtet.
Die Einigung über den Übergang des Eigentums wird in der Anlage zur Urkunde erklärt. … Die Beteiligten
beauftragen den Notar in einseitig unwiderruflicher Weise, diesen Vertrag zur Umschreibung dem
Grundbuchamt erst dann vorzulegen, wenn die nachbezeichnete Genehmigung zur Schuldübernahme dem
amtierenden Notar vorliegt.
Bis dahin dürfen Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften dieser Urkunde nur auszugsweise ohne den
Text der Anlage erteilt werden.
3. Gegenleistungen
Es sind folgende Gegenleistungen zu erbringen:
a) Schuldübernahme …
b) Geldzahlungen …
4. Besitz, Nutzen, Lasten …
Die Anlage zur Urkunde hat folgenden Wortlaut:
Die Beteiligten sind über den hiermit vereinbarten Eigentumsübergang einig; der Verkäufer bewilligt und der
Käufer beantragt die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

II.
Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde gegen die Zurückweisung des
Eintragungsantrags erweist sich als zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG), aber
unbegründet.
Eine Auflassung kann nur eingetragen werden, wenn die Einigung über den Eigentumsübergang, die gemäß
§ 20 GBO Eintragungsvoraussetzung ist, nachgewiesen wird. Dafür genügt es, dass die Einigung in
grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) so nachgewiesen ist, wie sie sachlichrechtlich zur Herbeiführung der
Rechtsänderung notwendig ist (Demharter GBO 31. Aufl. § 20 Rn. 38 sowie Anhang zu § 13 Rn. 41). Diese
Voraussetzung allerdings ist hier nicht erfüllt.
1. Die Einigung über den Eigentumsübergang erfordert übereinstimmende, unmittelbar auf Rechtsänderung
gerichtete Erklärungen des Berechtigten und des anderen Teils (§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 873 Abs.
1 BGB), allerdings keine bestimmte Wortwahl (Staudinger/Pfeifer/ Diehn BGB [2017] § 925 Rn. 37;
Demharter § 20 Rn. 31). Nach materiellem Recht muss die Auflassung zur Vermeidung von Unwirksamkeit
unbedingt und unbefristet erklärt sein, § 925 Abs. 2 BGB. Eine dennoch unter eine Bedingung gestellte
Auflassung ist nicht nur materiell unwirksam, sondern auch formell für das Eintragungsverfahren ungeeignet
(Staudinger/Pfeifer/Diehn § 925 Rn. 8). Eine Heilung tritt durch Bedingungseintritt nicht ein.
Die Erklärungen sind zwar grundsätzlich, jedenfalls soweit sie nicht eindeutig sind, der Auslegung
zugänglich, wobei materiellrechtlich nach §§ 133, 157 BGB auf den übereinstimmenden Willen und die
Vorstellungen der Erklärenden abzustellen ist. Im Grundbuchverfahren sind allerdings der Ermittlung des
Parteiwillens mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche
Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt. Danach ist bei der Auslegung der
Auflassungserklärungen auf ihren Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen
Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärungen ergibt (BGHZ 59, 205/209; 129, 3 f.; BGH DNotZ
1976, 16; BayObLGZ 1984, 122/124 f.; Senat vom 28.7.2014, 34 Wx 240/14 = FGPrax 2014, 244;
Staudinger/Pfeifer/Diehn § 925 Rn. 38).
2. Bei Anlegung dieses Maßstabs kann den beurkundeten Erklärungen eine unbedingte Einigung über den
Eigentumsübergang nicht entnommen werden.
a) Zwar wird der Begriff der „Veräußerung“ als juristischer Fachterminus wohl überwiegend zur Bezeichnung
des dinglichen Geschäfts verwendet (z. B. § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB: „Einigung des Veräußerers …“; §§ 135,
136 BGB; § 12 Abs. 3 WEG; § 265 ZPO). Die Veräußerung stellt sich danach als Akt der Rechtsübertragung
und somit als Spezialfall der Verfügung dar (Staudinger/Kohler § 135 Rn. 14). Allerdings wird der Begriff
auch in Fachkreisen nicht stringent mit ausschließlich diesem Bedeutungsinhalt gebraucht (vgl. nur § 26
UrhG; BGHZ 177, 319/329). Erst recht gilt dies für den allgemeinen Sprachgebrauch (vgl.
Bedeutungsübersicht laut Duden.de, abgerufen zuletzt am 26.9.2018: übereignen, verkaufen …).
Die Wortwahl ist daher keineswegs so eindeutig, dass sie einer Auslegung des Passus zur „Veräußerung“
als eine der dinglichen Einigung vorgelagerte Darlegung der gewollten Vermögensverteilung
entgegenstünde. Dass hier als Erklärung beurkundet wurde, die Beteiligte zu 1 veräußere „hiermit ihr
Eigentum“ am Grundstück, und nach dieser Formulierung grammatikalisch das Grundstückseigentum als
Gegenstand der Veräußerung anzusehen wäre, steht dem gleichfalls nicht zwingend entgegen. Vielmehr
weist der systematische Aufbau darauf hin, dass mit dem vorangestellten Passus über die „Veräußerung“
nicht bereits dingliche Erklärungen abgegeben, sondern lediglich das zwischen den Beteiligten gefundene
Einverständnis über die Vermögensaufteilung beschrieben wird, denn abgesetzt hiervon folgt eine
besondere und ausdrückliche Erklärung beider Beteiligten dahingehend, über den (entsprechenden)
Eigentumsübergang einig zu sein.
Dieses Verständnis wird bestätigt durch den übrigen Urkundeninhalt, der nach § 74 GBO im
Beschwerdeverfahren Berücksichtigung findet. Ein Vergleich mit den unter § 4 Ziff. I beurkundeten
Erklärungen belegt nämlich, dass die Beteiligten den Begriff der Veräußerung gerade nicht gleichgesetzt
haben mit dem der dinglichen Verfügung. Dort wurde die „Veräußerung“ sogar als gesonderter
Untergliederungspunkt vorangestellt. Obwohl im selben Absatz erklärt wird, den betroffenen
Miteigentumsanteil „hiermit“ zu übertragen, werden sodann im nachfolgenden Untergliederungspunkt unter
der ausdrücklichen Überschrift „Einigung über den Übergang“ die zur Durchführung dieser „Veräußerung“
notwendigen Erklärungen über die dingliche Einigung behandelt.
Nach dem nächstliegenden Verständnis betreffen die Erklärungen der Beteiligten in Bezug auf die
„Veräußerungen“ danach nicht den dinglichen Rechtsübergang.
b) Dennoch ist die gegenständliche Auflassung ausgehend vom Urkundenwortlaut und unter
Berücksichtigung der in der Urkunde gewählten Systematik nach nächstliegendem Verständnis der
beurkundeten Erklärungen unter eine Bedingung gestellt.
Grundsätzlich ist zwar im Zweifel davon auszugehen, dass die durch einen Notar beratenen Vertragsparteien
nur ein gültiges Geschäft, also eine unbedingte Auflassung erklären wollen (vgl. KG Rpfleger 2006, 391/392)
und die Auflassung nicht in der Weise mit dem Grundgeschäft verknüpfen möchten, dass das dingliche
Geschäft mit dem schuldrechtlichen stehen und fallen soll (BGHZ 112, 376/378; OLG Oldenburg Rpfleger
1993, 330; Winkler DNotZ 1974, 736/742; zum Ganzen: Demharter § 20 Rn. 31 ff. und Rn. 36; Hügel GBO 3.
Aufl. § 20 Rn. 54; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 20 Rn. 104).
Hier allerdings liegt die Besonderheit vor, dass die Beteiligten den Inhalt der dinglichen Einigung mit der
Wendung, über den „entsprechenden“ Eigentumsübergang einig zu sein, mit dem Inhalt der vorangehend
beschriebenen Art und Weise der gewollten Vermögenszuordnung verknüpft und entsprechend gefüllt
haben. Jedenfalls nach dem nächstliegenden wörtlichen und grammatikalischen Verständnis sind die
Erklärungen zur dinglichen Einigung somit nicht entkoppelt von der nur unter der definierten Bedingung
gewollten Grundstücksübertragung auf den Beteiligten zu 2. Dass mit dem Einschub des Wortes
„entsprechend“ lediglich das Grundstück als Übertragungsgegenstand bezeichnet sei, liegt sprachlich nicht
nahe. Für eine diesbezügliche Klarstellung bestand angesichts der insoweit klaren Urkundenstruktur auch
kein Anlass. Der mit dem Einschub vorgenommene Bezug auf die nur bedingte Vermögenszuordnung zum
Beteiligten zu 2 verträgt sich nicht mit einer Auslegung dahingehend, dass die Einigung über den
Eigentumsübergang in Abweichung hierzu bereits im Beurkundungszeitpunkt unbedingt erklärt werde.
Anstelle einer solchen Anknüpfung hätte es vielmehr nahegelegen, die Unbedingtheit der Auflassung - wäre
sie gewollt gewesen - angesichts der Bedingtheit der Auseinandersetzungsregelung zu betonen und durch
exakte Formulierung jeden Zweifel auszuschließen (vgl. Kössinger in Bauer/Schaub GBO 4. Aufl. § 20 Rn.
176; auch BayObLG DNotZ 1976, 744/745 unten).
Dass die Bedingung in der Einigungserklärung nicht wiederholend ausformuliert wurde, lässt bei dieser
Sachlage nicht den Schluss zu, die Auflassung sei trotz der mit dem Einschub „entsprechend“
vorgenommenen Bezugnahme auf die vorgehende Regelung unbedingt erklärt. Dies gilt erst recht deshalb,
weil die gewählte Formulierung augenfällig von der weiteren beurkundeten dinglichen Einigung abweicht.
Während die Auflassung über das unter Ziff. I behandelte Grundstücksvermögen in einem gesonderten
Untergliederungspunkt angesprochen und sodann in der Anlage zur Urkunde erklärt wird, ist die
gegenständliche Einigung nicht nur sprachlich verknüpft mit den Regelungen zur „Veräußerung“, sondern
auch räumlich im unmittelbaren Anschluss und ohne eigenen Untergliederungspunkt angefügt.
Als nächstliegendes Verständnis der beurkundeten Einigungserklärungen kann danach nicht angenommen
werden, dass trotz der abweichenden sprachlichen Fassung und urkundlichen Behandlung in beiden Fällen
gleichermaßen eine unbedingte Einigung erklärt worden sei.
Erweisen sich danach die zur Absicherung der Vertragsparteien außerdem vereinbarten
Vollzugsanweisungen an den Notar sowie der Verzicht auf ein eigenes Antragsrecht der Beteiligten (hierzu:
Staudinger/Pfeifer/Diehn § 925 Rn. 145 (f) und (h); Meikel/Böttcher § 20 Rn. 106) als unnötig, weil die
Auflassung ohnehin zum Vollzug ungeeignet ist, so rechtfertigt dies keine andere Auslegung. Weil
unterschiedliche Ursachen in Betracht kommen, liegt der Schluss nicht nahe, dass die nur entsprechend der
„Veräußerung“ erklärte Einigung über den Eigentumsübergang abweichend von den Bestimmungen zur
„Veräußerung“ unbedingt erklärt und der Einschub „entsprechend“ bedeutungslos sei.
Dass dem Notar die Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung bekannt ist, erlaubt angesichts der
beurkundeten Formulierung ebenfalls nicht die Schlussfolgerung, dass die Urkundsbeteiligten ihre
Einigungserklärung als unbedingte angesehen hätten. Auf ein etwaiges, von der nächstliegenden Bedeutung
des Erklärten abweichendes Verständnis des als Amtsperson mitwirkenden Notars kommt es nicht an (BGH
DNotZ 1961, 396; Staudinger/ Pfeifer/Diehn § 925 Rn. 37).
Der Umstand, dass die Beteiligten im Anschluss an die „Einigung über den entsprechenden
Eigentumsübergang“ die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewilligt haben, gibt zwar einen
Hinweis darauf, dass die Beteiligten von der Wirksamkeit der Auflassung ausgegangen sind. Dies rechtfertigt
allerdings angesichts der aufgezeigten Besonderheiten nicht die Auslegung als unbedingte Auflassung.
Da somit ein zweifelsfreies und eindeutiges Auslegungsergebnis mit den im Grundbuchverfahren zulässigen
Mitteln nicht erreicht werden kann, erweist sich die vorgelegte Einigung als nicht zum Vollzug geeignet
(BGHZ 129, 1/4).

III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, da die Beteiligten bereits nach § 22 Abs. 1 GNotKG die
gerichtlichen Kosten ihres Rechtsmittels zu tragen haben.
Für die Geschäftswertfestsetzung wird ein Verkehrswert von 40 €/qm angenommen, § 79 Abs. 1 Satz 1, § 46
Abs. 1 GNotKG, nachdem bei der Übertragung im Jahr 1980 der Wert mit 40 DM/qm und im Jahr 1983
bereits mit 60 DM/qm geschätzt worden war. Von einer weiteren wertsteigernden Entwicklung seither muss
ausgegangen werden.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht
vor.