letzte Aktualisierung: 13.5.2024
OLG Schleswig, Beschl. v. 20.2.2024 – 2 Wx 12/24

BeurkG §§ 9, 13
Karten, Zeichnungen oder Abbildungen als Inhalt der Niederschrift; kein Gebot des Beifügens als Anlage

1. § 9 Abs. 1 Satz 2, 3 BeurkG statuiert, dass beigefügte Karten, Zeichnungen oder Abbildungen, auf
die in der Urkunde verwiesen wird, „als in der Niederschrift enthalten“ gelten. Hieraus kann jedoch
nicht gefolgert werden, dass dies der einzig gangbare Weg ist, Karten, Zeichnungen oder
Abbildungen zum Bestandteil einer Niederschrift zu machen.
2. Daneben können Karten, Zeichnungen oder Abbildungen auch in die Niederschrift selbst
aufgenommen werden, weil es sich um die unmittelbarere Form der Beurkundung gegenüber der
Inbezugnahme und Beifügung handelt. Eine Regelung wie in § 9 Abs. 1 Satz 2, 3 BeurkG, die eine
Geltung „als in der Niederschrift enthalten“ festlegt, ist für den Fall der Aufnahme von Karten,
Zeichnungen oder Abbildungen in die Niederschrift selbst nicht erforderlich.
3. Karten, Zeichnungen oder Abbildungen, die in der Niederschrift selbst enthalten sind, müssen
wie solche, auf die verwiesen wird, zur Durchsicht vorgelegt werden, vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 HS 2
BeurkG. Einer ausdrücklichen Erwähnung bedarf dies deshalb nicht, weil die Niederschrift ohnehin
vorliegen muss, da sie eigenhändig zu unterschreiben ist, § 13 Abs. 1 Satz 1 HS 1 BeurkG.
4. Haben die Beteiligten die Niederschrift eigenhändig unterschrieben, so wird vermutet, dass sie in
Gegenwart des Notars vorgelesen oder, soweit nach Satz 1 erforderlich, zur Durchsicht vorgelegt
und von den Beteiligten genehmigt ist, § 13 Abs. 1 Satz 3 BeurkG.

Gründe

I.
Die Beteiligte zu 1 ist als Eigentümerin des im Grundbuch von X, Blatt …, … und …, des
Amtsgerichts X eingetragenen Grundbesitzes.

Mit Urkunde vom … 2024 (UVZ-Nr. …/2024 des Notars M1 aus X) schloss die Beteiligte zu 1
mit der Beteiligten zu 2 einen Grundstückskaufvertrag betreffend einige Flurstücke sowie noch
näher zu vermessender Teilflächen bestimmter Flurstücke. Dabei wurde wegen der genauen
Lage der Grundstücksteilflächen auf einen Ausschnitt aus einem Teilungsentwurf eines
Vermessungsbüros Bezug genommen. Die Karte, auf der die Fläche farblich umrandet ist, ist
unmittelbar in der Vertragsurkunde enthalten.

Am 18.01.2024 hat der Notar unter Beifügung der Kaufvertragsurkunde die Eintragung von
Eigentumsübertragungsvormerkungen beantragt.

Mit Schreiben vom 23.01.2024 hat das Grundbuchamt des Amtsgerichts X mitgeteilt, dass der
Eintragung nicht entsprochen werden könne, weil die Teilflächen nicht ausreichend bestimmt
seien. Die Aufnahme einer bildlichen Darstellung in den Urkundentext sei vom
Beurkundungsgesetz nicht vorgesehen. Vielmehr müsse die bildliche Darstellung als Anlage
beigefügt werden und in der Urkunde hierauf Bezug genommen werden.

Am 31.01.2024 hat der Notar darauf hingewiesen, dass in der Vergangenheit seine
Vorgehensweise von Grundbuchämtern nicht beanstandet worden sei. Im Übrigen hat der
Notar auf ein dem Schreiben beigefügtes, von ihm in Auftrag gegebenes Kurzgutachten des
Deutschen Notarinstitutes verwiesen, das zu dem Ergebnis gelangt, dass die Aufnahme einer
Karte unmittelbar in die Niederschrift zulässig ist.

Das Grundbuchamt des Amtsgerichts X hat den Antrag auf Eintragung der
Auflassungsvormerkungen durch den angegriffenen Beschluss vom 01.02.2024 zurückgewiesen.
Die gewählte Vorgehensweise sei durch das Beurkundungsgesetz nicht vorgesehen. Das
Einfügen einer bildlichen Darstellung in der Urkunde selbst sei keine Erklärung. Nur bei der in
§ 9 Abs. 1 S. 2 BeurkG eingehaltenen Verfahrensweise würden Karten, Zeichnungen oder
Abbildungen selbst als in der Niederschrift enthalten gelten.

Hiergegen wenden sich die Antragstellerinnen mit der Beschwerde vom 05.02.2024. Zur
Begründung führen sie im Wesentlichen an, die Aufnahme der Lagepläne in die Niederschrift
stellten ein „mehr“ gegenüber der Beifügung als Anlage dar. Im Übrigen wird das
Kurzgutachten des Deutschen Notarinstitutes zitiert.

Mit Beschluss vom 06.02.2024 hat das Grundbuchamt des Amtsgerichts X der Beschwerde
nicht abgeholfen und die Beschwerde dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht zur
Entscheidung vorgelegt.

II.
Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Das Grundbuchamt durfte die beantragte Eintragung der Auflassungsvormerkungen nicht mit
der Begründung ablehnen, die – zur näheren Bestimmung der Teilflächen erforderliche – Karte
sei nicht (wirksam) Teil der Urkunde geworden.

Im vorliegenden Fall sind die Erklärungen auch mit Blick auf die zu veräußernden Teilflächen
wirksam beurkundet worden. Die grundsätzliche Zulässigkeit der Beurkundung von Karten,
Zeichnungen oder Abbildungen folgt aus §§ 9, 13 BeurkG. Aus §§ 9, 13 BeurkG folgt jedoch
nicht, dass Karten, Zeichnungen oder Abbildungen nur dann wirksam Gegenstand einer
Urkunde werden können, wenn sie der Urkunde beigefügt werden und auf sie verwiesen wird
(wohl a.A. jedoch ohne Begründung: Dirk Piegsa in: Armbrüster/Preuß, BeurkG mit
NotAktVV und DONot, § 9 Inhalt der Niederschrift, Rn. 24).

§ 9 Abs. 1 S. 2, 3 BeurkG statuiert, dass beigefügte Karten, Zeichnungen oder Abbildungen, auf
die in der Urkunde verwiesen wird, „als in der Niederschrift enthalten“ gelten. Hieraus kann
jedoch nicht gefolgert werden, dass dies der einzig gangbare Weg ist, Karten, Zeichnungen oder
Abbildungen zum Bestandteil einer Niederschrift zu machen. Schon gedanklich stellt sich die
Aufnahme von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in die Niederschrift selbst als die
unmittelbarere Form der Beurkundung gegenüber der Inbezugnahme und Beifügung dar. Eine
Regelung wie in § 9 Abs. 1 S. 2, 3 BeurkG, die eine Geltung „als in der Niederschrift enthalten“
festlegt, ist für den Fall der Aufnahme von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in die
Niederschrift selbst schlicht nicht erforderlich.

Auch aus § 13 Abs. 1 S. 1 HS 2 BeurkG folgt nichts Gegenteiliges. Danach müssen Karten,
Zeichnungen oder Abbildungen, auf die verwiesen wird, zur Durchsicht vorgelegt werden. Diese
Vorlage muss bei Karten, Zeichnungen oder Abbildungen, die in der Niederschrift selbst
enthalten sind, ebenfalls erfolgen. Einer ausdrücklichen Erwähnung bedarf dies deshalb nicht,
weil die Niederschrift ohnehin vorliegen muss, das sie eigenhändig zu unterschreiben ist, § 13
Abs 1 S. 1 HS 1 BeurkG. Haben die Beteiligten die Niederschrift eigenhändig unterschrieben, so
wird vermutet, dass sie in Gegenwart des Notars vorgelesen oder, soweit nach Satz 1
erforderlich, zur Durchsicht vorgelegt und von den Beteiligten genehmigt ist, § 13 Abs. 1 S. 3
BeurkG.

Schließlich ist auch kein zwingendes Bedürfnis ersichtlich, das es als geboten erscheinen ließe,
die Einfügung von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in die Niederschrift selbst zu
untersagen. Mag der (historische) Gesetzgeber bei der Formulierung des § Abs. 1 S. 3 BeurkG
vor Augen gehabt haben, dass Karten, Zeichnungen oder Abbildungen in Anlagen beigefügt
werden, weil dies zum Zeitpunkt seiner Einfügung noch der Weg der Wahl gewesen ist, spricht
dies nicht dafür, dass er der unmittelbaren Aufnahme in die Urkunde einen Riegel vorschieben
wollte. Da es mittlerweile häufig ohne großen Aufwand möglich sein dürfte, Karten,
Zeichnungen oder Abbildungen unmittelbar in die Urkunden einzufügen, handelt es sich auch
um ein zweckmäßiges Ergebnis.