letzte Aktualisierung: 2.8.2019
OLG Brandenburg, Urt. v. 2.4.2019 – 3 U 33/18

VermG § 11b; BGB §§ 546, 581 Abs. 2, 745 Abs. 2, 985, 2038 Abs. 2, 2040; SchuldrAnpG § 11
Abs. 1; ZGB §§ 296 Abs. 1 u. 2, 312 ff.; EGZGB § 2 Abs. 2; EGBGB Art. 231 § 5 Abs. 1
Bestellung eines Vertreters für unbekannte Erben gem. § 11b VermG; Kündigung eines
Pachtvertrags durch Miterben eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks

1. Ist ein gesetzlicher Vertreter für unbekannte Erben gem. § 11b VermG bestellt, so beschränkt
sich die Prüfung seiner Legitimation auf Nichtigkeitsgründe.

2. Der für unbekannte Erben nach § 11b VermG bestellte gesetzliche Vertreter bleibt zur
Geltendmachung von Herausgabeansprüchen für die Erbengemeinschaft legitimiert, solange auch
nur ein einziger Erbe weiterhin unbekannt ist.

3. Die Kündigung eines vom Erblasser abgeschlossenen Pachtvertrags stellt eine Maßnahme
ordnungsgemäßer Verwaltung dar, sofern sie eine preisgünstigere Neuverpachtung ermöglicht.

4. Die Umwandlung des wesentlichen Bestandteils eines Grundstücks in einen Scheinbestandteil
setzt eine entsprechende dingliche Einigung voraus. (Leitsätze der DNotI-Redaktion)

G r ü n d e :

Die Parteien streiten um die Herausgabe eines Grundstücks sowie darüber, wer Eigentümer
des auf dem Grundstück befindlichen Bauwerkes ist.

Herr W... M..., verstorben am … 1943, war Eigentümer eines ca. 136.000 qm großen Grundstückes
in der Sch…, das zu Zeiten der ehemaligen DDR unter staatlicher Verwaltung stand.

Mit Bestallungsurkunde des Landkreises B... vom …. 2005 war Herr Rechtsanwalt H... zunächst
als „gesetzlicher Vertreter für W... M...“ bestellt worden. Unter dem … .07.2006 wurde
er gemäß § 11 b VermG als „gesetzlicher Vertreter für die unbekannten Erben nach W...
M...“ bestellt. Nach Abberufung von Rechtsanwalt H... wurde der Streithelfer zu 2., Rechtsanwalt
D..., durch Bestallungsurkunde des Landkreises B... vom … 2015 gemäß § 11 b Abs.
1 Satz 1 VermG zum gesetzlichen Vertreter für die unbekannten Erben nach W... M... bestellt.
Er ist zugleich selbst Miterbe nach dem Erblasser, ebenso wie die Streithelferin zu 1..
Mit am 02.05.2018 zugestelltem Bescheid des Landkreises B... vom … 2018 wurde Rechtsanwalt
D... als gesetzlicher Vertreter der weiterhin unbekannten Erben nach W... M... abberufen.

Mit Bestallungsurkunde vom … Rechtsanwalt F...018 wurde Rechtsanwalt F... zum
gesetzlichen Vertreter für die unbekannten Erben nach W... M... bestellt, diese Bestellung
wurde mit Bescheid vom … 2018 aufgehoben und gleichzeitig Rechtsanwalt F… erneut zum
gesetzlichen Vertreter des Eigentümers der Grundstückes bestellt. Mit Bestallungsurkunde
vom ...2018 wurde Rechtsanwalt F... erneut mit sofortiger Wirkung zum gesetzlichen Vertreter
für die weiteren unbekannten Erben nach W... M... bestellt mit der Beschränkung auf die
Ermittlung der Vertretenen und der Ermächtigung, Einnahmen aus bestehenden Verträgen
entgegenzunehmen. Mit weiterer Bestallungsurkunde vom ... 2018 wurden die in die Urkun3
de vom … 2018 aufgenommenen Beschränkungen ersetzt durch die Bestimmung, dass alle
Handlungen, die als gesetzlicher Vertreter vorgenommen werden, mit den bekannten Miteigentümern
entsprechend des Stimmanteils abzustimmen seien.

Die hier streitgegenständliche Teilfläche des Grundstückes wurde zunächst von einem Herrn
W… L… aufgrund eines „Vertrages über die landwirtschaftliche Nutzung von Bodenflächen
mit dem Rat der Gemeinde F... vom ... .1971/...1972 genutzt. Dieser errichtete gemeinsam
mit seiner Ehefrau I… L… auf der Grundlage von den als Anlagen B6 vorliegenden Baugenehmigungen
das noch heute auf dem Grundstück befindliche Wochenendhaus und ein
Mehrzweckgebäude. Mit Schenkungsvertrag vom …1979 übertrugen die Eheleute L… das
Wochenendhaus und das Mehrzweckgebäude auf ihre Tochter, Frau H…. Sch… . Diese
schloss mit dem Rat der Gemeinde F... den Nutzungsvertrag vom …1980. Dieser Nutzungsvertrag
wurde, nachdem zunächst der Verein … zum gesetzlichen Vertreter des Eigentümers
bestimmt worden war und die Nachfolge des bisherigen Verwalters angetreten hatte,
ergänzt durch einen Nachtrag vom … 1993 und einen weiteren Nachtrag vom … 2006 zwischen
Rechtsanwalt H..., handelnd als „vom Land B... bestellter Vertreter für W... M...“ und
Frau Sch… . Mit Schreiben vom … 2011 kündigte Frau Sch… den Pachtvertrag mit sofortiger
Wirkung und kündigte an, dass der Beklagte als neuer Nutzer zur Verfügung stehen
würde. Mit dem Beklagten hatte sie zuvor am … 2011 einen Kaufvertrag (für 1,00 €) über
das Wochenendhaus und das Mehrzweckgebäude geschlossen. Danach sollte die Übergabe
am selben Tag stattfinden.

Der Beklagte schloss am .../...08.2011 mit Rechtsanwalt H..., dort bezeichnet als „gesetzlicher
Vertreter für W... M...“ einen Pachtvertrag über die hier streitgegenständliche Teilfläche
dieses Grundstücks mit einer Größe von 750 qm zur Nutzung als Erholungsgrundstück. In
dem Pachtvertrag ist festgehalten, dass sich die Baulichkeiten im Eigentum des Pächters
befinden. Beginn des Pachtvertrages sollte der … 2011 sein. Der Beklagte ist zugleich stellvertretender
Vorsitzender des Vereins „Wochenendhaus K….“.

Mit Schreiben vom ... 2017 erklärte Rechtsanwalt D... im Namen der Erbengemeinschaft
nach W... M... als gesetzlicher Vertreter der unbekannten Erben, als Miterbe aus eigenem
Erbrecht und als Vertreter der Frau als weiterer Miterbin unter Übersendung seiner Bestallungsurkunde
und einer Vollmacht der Miterbin A... D... die Kündigung des Pachtvertrages
vom 00./00.00.2011.

Mit Schriftsatz vom 10.02.2018 hat Rechtsanwalt D... eine am … .2018 getroffene „Vereinbarung
über die Regelung der Empfangszuständigkeit“ vorgelegt, unterschrieben von ihm als
Vertreter der unbekannten Erben nach W... M... und vom ihm als Miterben nach W... M....
Nach dem Inhalt dieser Vereinbarung ist der Kläger als geschäftsführender Miterbe berech4
tigt, für die Erbengemeinschaft Zahlungen und herauszugebende Gegenstände entgegenzunehmen.
Darüber hinaus hat er eine „Verwaltungsregelung nach
§ 2038 Abs. 2, Satz 1, 745 Abs. 2 BGB“ vom 04.03.2018 vorgelegt, nach der Rechtsanwalt
D... als geschäftsführender Miterbe die Verwaltung des streitgegenständlichen Grundstücks
übernehmen sollte. Diese Vereinbarung wurde von Rechtsanwalt D... als Vertreter der unbekannten
Erben und zugleich als Miterbe und von der weiteren Miterbin A... D... unterschrieben.
Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die Kündigung vom … 2017 sei wirksam und die
streitigen Flächen an die Erbengemeinschaft, zu seinen Händen, herauszugeben. Rechtsanwalt
D... sei aufgrund der am ….2018 getroffenen Regelung berechtigt, das Grundstück
für die Erbengemeinschaft in Empfang zu nehmen. Die Baulichkeiten stünden im Eigentum
der Erbengemeinschaft, so dass auch diese herauszugeben seien.

Die Kläger haben beantragt,

1.
den Beklagten zu verurteilen, die am 00./00.00.2011 gepachtete unvermessene Teilfläche
mit einer Größe von ca 750 qm des im Grundbuch des Amtsgerichts Eberswalde
Bl. 000 eingetragenen Grundstücks in Sch …Flur …, Flurstück … (Teilbereich K…)
an die Erbengemeinschaft nach W... M..., und zwar zu Händen des Klägers Rechtsanwalt
D… als geschäftsführenden Miterben, mit den dazugehörigen Schlüsseln herauszugeben.

2.
festzustellen, dass die auf vorstehender Teilfläche (K…) errichteten Baulichkeiten
nicht im Eigentum des Beklagten stehen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.

Hilfswiderklagend hat er beantragt,
die Kläger zu verurteilen, die Beseitigung des Wochenendhauses und des Mehrzweckgebäudes
auf dem der Teilfläche K…des Grundstücks in Sch…, Flur …, Flurstück
…, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Eberswalde Bl. 000, durch den
Beklagten zu dulden.

Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, die Kündigung sei unwirksam, da sie keine ordnungsgemäße
Verwaltungsmaßnahme darstelle. Rechtsanwalt D... sei nicht der gesetzliche
Vertreter der Erbengemeinschaft, sondern nur der unbekannten Erben. Demgemäß könne er
auch keine Leistung an sich, sondern nur an die Erbengemeinschaft fordern. Aus dem
Pachtvertrag ergebe sich, dass der Verpächter nicht Eigentümer der Baulichkeiten habe
werden sollen, sondern der Pächter Eigentümer sei. Die Baulichkeit sei ein Wochenendhaus,
das auf der Grundlage eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts errichtet worden sei.
Das Eigentum sei auf der Grundlage eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts nach
§ 296 Abs. 1 ZGB der DDR errichtet worden und gemäß § 296 Abs. 2 ZGB von den Vornutzern
auf Frau H…. Sch… übergegangen und auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages
zur Erholung weiter genutzt worden.

Das Gebäude sei lediglich Scheinbestandteil und damit sonderrechtsfähig.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil der Klage stattgegeben und den Beklagten
zur Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks an die Erbengemeinschaft, zu
Händen des Klägers, verurteilt sowie festgestellt, dass die Gebäude nicht im Eigentum des
Beklagten stehen. Die Hilfswiderklage hat es abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klage sei zulässig. Die Erbengemeinschaft habe am
…. 2018 die Empfangszuständigkeit für herauszugebende Sachen geregelt, wonach
Rechtsanwalt D... als geschäftsführender Miterbe empfangsberechtigt sei. Es handele sich
um eine Verwaltungsregelung, die mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden könne.

Diese liege vor, da Rechtsanwalt D... als Miterbe einen Stimmenanteil von jedenfalls 1/6
habe und als Vertreter der unbekannten Erben einen Stimmanteil von mindestens 50 % auf
sich vereine. Die Erbfolge und Erbquote des Herrn R… M… sei ungewiss und deshalb in der
gesetzlichen Vertretung enthalten. Die Miterbin D… sei mit den Verwaltungsmaßnahmen des
Klägers einverstanden.

Die Klage sei auch begründet. RA D… habe als Vertreter für die Eigentümer einen Anspruch
aus § 985 BGB gegen den Beklagten. Dieser habe kein Recht zum Besitz, da der Pachtvertrag
wirksam durch die Kündigung beendet worden sei. Es habe sich bei der Kündigung um
eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung gehandelt. Als geschäftsführender Miterbe
könne er auch die Herausgabe an sich verlangen.

Die Feststellungsklage sei ebenfalls begründet. Die bauliche Anlage sei wesentlicher Bestandteil
des Grundstückes. Ein etwaiges selbständiges Gebäudeeigentum sei nach § 11
Abs. 1 SchuldrAnpG durch die Erklärung der Voreigentümerin Schuster erloschen.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung.

Er rügt zunächst, Rechtsanwalt D... sei nicht gesetzlicher Vertreter der Erbengemeinschaft,
sondern nur der unbekannten Erben nach W... M... gewesen. Demnach könne er keine Herausgabe
an ihn, sondern nur an die Erbengemeinschaft verlangen. Die Vereinbarungen vom
… 2018 und vom … 2018 änderten hieran nichts. Zu diesem Zeitpunkt habe Rechtsanwalt
D... nicht mehr für den Miterben R… M… handeln können, da dieser bereits als Erbe bekannt
gewesen sei. Dies gelte, wie sich aus dem Erbschein des Amtsgerichts Niebüll vom
18.01.2017 ergebe, auch für dessen Brüder Ch… und Ph… M…. Die Brüder seien dort als
Erben der Frau G…. M… ausgewiesen. Deshalb hätten sie schon zum Zeitpunkt der Kündigung
vom … 2017 als Erben festgestanden und hätten nicht von Rechtsanwalt D... vertreten
werden können.

Mittlerweile sei durch die Eintragung der Erben nach W... M... im Grundbuch vom … 2018
auch die Vertretungsbefugnis des Rechtsanwalts F… vollständig entfallen.

Ihm, dem Beklagten, stehe auch weiterhin ein Recht zum Besitz an der Pachtsache zu, da
die Kündigung des Pachtvertrages nicht wirksam gewesen sei. Die Kündigung sei bereits
deshalb unwirksam, weil Rechtsanwalt D... keine auf ihn lautende Vollmacht der Erbengemeinschaft
nach W... M... vorgelegt habe und er die Kündigung deshalb mit Schreiben vom
… 2017 nach § 174 BGB zurückgewiesen habe. Die Kündigung stelle auch keine Maßnahme
der ordnungsgemäßen Verwaltung dar, da die Beendigung des Pachtvertrages nicht dem
Interesse des vom Kläger nicht vertretenen Teils der Erbengemeinschaft entspreche. Mit der
Kündigung verliere die Erbengemeinschaft nämlich nicht nur die Pachteinnahmen, sondern
könne das Pachtgrundstück auch nicht wirtschaftlich sinnvoll weiterverpachten, da ihm die
Baulichkeiten auf dem Grundstück gehörten und er diese wegnehmen werde. Er habe das
Eigentum von der Vorpächterin zu alleinigem Eigentum erworben. Baulichkeiten, die der
Pächter selbst auf dem Grundstück eingebracht habe oder von einem Vorpächter eingebracht
und sodann vom Pächter übernommen würden, stünden im Eigentum des Pächters.

So liege der Fall auch hier. Dies werde auch durch § 1 Abs. 1 Satz 3 des Pachtvertrages
bestätigt. Sollten die Gebäude zunächst wesentliche Bestandteile des Grundstücks geworden
sein, seien sie dadurch jedenfalls wieder zu Scheinbestandteilen im Sinne des § 95 BGB
geworden. Das selbständige Eigentum sei nicht durch die Erklärung der Vorpächterin vom …
2011 nach § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG erloschen. Hierbei handele es sich nicht um zwingendes
Recht. Durch entsprechende Vereinbarung sei der Austausch des Nutzers eines vor
dem 03.10.1990 geschlossenen Nutzungsvertrages möglich. So liege der Fall hier auch.
Der Beklagte beantragt,

1.
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 16.03.2018
- Az.: 11 O 344/17 - die Klage abzuweisen.

2.
hilfsweise im Wege der Widerklage die Kläger zu verurteilen, die Beseitigung des
Wochenendhauses und des Mehrzweckgebäudes auf dem der Teilfläche K… des
Grundstücks in Sch…, Flur …, Flurstück …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts
Eberswalde Bl. 000, durch den Beklagten zu dulden.

Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die Kündigung sei wirksam. Die Kündigung sei durch alle Mitglieder
der Erbengemeinschaft ausgesprochen worden. Auch Herr R… M… sei von Rechtsanwalt
D... gesetzlich vertreten worden, da dessen Stellung als Erbe noch ungewiss gewesen sei.

Im Übrigen sei die Kündigung auch dann wirksam, wenn Herr R… M… nicht wirksam von
Rechtsanwalt D... vertreten worden sei, da sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer
Verwaltung dargestellt habe und diese mit Stimmenmehrheit habe erfolgen können.
Der Beklagte habe bereits nicht hinreichend dargelegt, dass er Eigentümer der auf dem
Grundstück befindlichen Gebäude geworden ist. Ein dinglicher Rechtserwerb sei allein durch
den Kaufvertrag mit Frau Sch… nicht belegt. Es fehle am Vortrag zur Übereignung. Sofern
sich der Beklagte für den Eigentumsübergang auf den mit dem vormals als gesetzlicher Vertreter
der unbekannten Erben bestellten Rechtsanwalt H... berufe, so sei dieser zu einer Einigung
über eine Übereignung gar nicht befugt gewesen. Der Vertrag enthalte auch keine
solche Einigung.

Ein etwaig bestehendes Sondereigentum an den Baulichkeiten sei jedenfalls durch die Beendigung
des Nutzungsvertrages mit Frau Sch…. nach § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG erloschen.
Die Streithelfer schließen sich den Anträgen der Kläger an.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten
Schritsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.
Die nach §§ 519 ff ZPO zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
Der Beklagte ist verpflichtet, der Erbengemeinschaft nach W... M... das Pachtobjekt einschließlich
der darauf befindlichen Aufbauten zu Händen von Rechtsanwalt D... herauszugeben.
1. Die Klage ist zulässig.

a)
Es handelt sich vorliegend um eine Klage der unbekannten Erben nach W... M..., vertreten
durch deren nach § 11 b VermG bestellten gesetzlichen Vertreter, nicht um eine Klage des
Rechtsanwalts D… persönlich aus eigenem Recht. Kläger sind die unbekannten Erben, was
in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat durch deren Prozessbevollmächtigten zulässigerweise
klargestellt worden ist.

In der Klageschrift ist zwar Rechtsanwalt D... als Kläger bezeichnet. Er hat die Klage aber
ausdrücklich als zum Zeitpunkt der Klageerhebung wirksam bestellter gesetzlicher Vertreter
der unbekannten Erben nach W... M... erhoben. Selbst wenn, was zweifelhaft ist, aber hier
offen bleiben kann, einem nach § 11 b VermG bestellten gesetzlichen Vertreter - entsprechend
einem Nachlasspfleger - prozessual mehrere Möglichkeiten zustehen sollten, einen
Rechtsstreit auf Herausgabe eines zum Nachlass eines eingetragenen Eigentümers gehörenden
Grundstücks zu führen, d.h. er entweder in seiner Eigenschaft als gesetzlicher Vertreter
des oder der Erben des Eigentümers die diesen zustehenden Ansprüche in deren Namen
geltend machen kann oder persönlich die Rolle der Prozesspartei wahrnehmen kann
und als Kläger zum Nachlass gehörende Rechte einklagen könnte, ohne dass sich diese von
den Erben ableiten lassen (für den Nachlasspfleger BGH, Urteil vom 21.07.2000, V ZR
393/99), ist durch den Hinweis auf seine Stellung als gesetzlicher Vertreter erkennbar, dass
die Klage im Namen der unbekannten Erben erhoben werden sollte (vgl. BGH NJW 1989,
2133), jedenfalls aber nicht eindeutig als eine solche des als Kläger bezeichneten vormaligen
gesetzlich bestellten Vertreters aus eigenem Recht erkennbar. Insofern konnte der jetzige
gesetzliche Vertreter der unbekannten Erben, vertreten durch seinen Prozessbevollmächtigten,
im Berufungsverfahren nach entsprechender Erörterung in der mündlichen Verhandlung
vor dem Senat zulässigerweise klarstellen, dass von Beginn an die Rechte der unbekannten
Erben in deren Namen geltend gemacht werden sollten (insofern anders als BGH,
Urteil vom 06.10.1982, IV a ZR 166/81, NJW 1083, 226, wo die Klage ausdrücklich in eigenem
Namen erhoben wurde). Insoweit war das Rubrum zur Klarstellung zu berichtigen. Auch
bei äußerlich unrichtiger Bezeichnung ist grundsätzlich das Rechtssubjekt als Partei anzusehen,
das nach deren objektivem Sinn betroffen werden soll. Bestehen Zweifel darüber, ist
dies nach entsprechendem richterlichen Hinweis zu klären (OLG Dresden, Urteil vom 26.
Oktober 2006 – 4 U 944/06), was vorliegend in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht
geschehen ist.
b)
Die unbekannten Erben können als Miterben einen zum Nachlass gehörenden Anspruch
auch in gesetzlicher Prozessstandschaft in eigenem Namen für die Erbengemeinschaft geltend
machen. Sie sind prozessführungsbefugt (§ 2039 S. 1 BGB, vgl. Palandt/Weidlich,
BGB, 78 Aufl., § 2039, Rn 6).

c)
Die unbekannten Erben waren in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch wirksam
gesetzlich vertreten. Die gesetzliche Vertretungsmacht des Vertreters der unbekannten Erben
muss als Prozesshandlungsvoraussetzung zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung
vorliegen. Voraussetzung für eine wirksame Prozesshandlungsbefugnis ist auch, dass die
Vertretung auch gerade den Wirkungskreis erfasst, auf den sich der Prozess bezieht (Zöller/
Vollkommer, ZPO, 32. Aufl. § 51, Rn 8).

Dies ist hier der Fall. Soweit die Bestellung als gesetzlicher Vertreter – wie hier - auf staatlichem
Hoheitsakt beruht, ist die Legitimationsprüfung auf Nichtigkeitsgründe beschränkt
(BGH-NJW-RR 2010, 629). Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit der Bestallungsurkunde des
Landkreises B... vom … 2018 in Verbindung mit der Änderung vom … .2018 bestehen nicht.

Die Bestallung erfasst auch die Geltendmachung von Ansprüchen der unbekannten Erben
als Mitglieder der Erbengemeinschaft nach W... M... aus dem Pachtvertrag mit dem Beklagten
auf Herausgabe des Pachtobjektes. Soweit in der Bestallungsurkunde vom … 2018 der
Wirkungskreis der gesetzlichen Vertretung auf die Ermittlung der Vertretenen bzw. deren
Erben und der Ermächtigung, Einnahmen aus schon bestehenden Verträgen entgegenzunehmen,
beschränkt war, wurde diese Beschränkung ausweislich der ergänzenden Bestallung
vom … 2018 aufgehoben und durch die Bestimmung ersetzt, dass Handlungen, die als
gesetzlicher Vertreter vorgenommen werden, mit den bekannten Miteigentümern entsprechend
deren Stimmenanteils abzustimmen seien. Damit liegt eine Beschränkung des Wirkungskreises
nicht mehr vor.

d)
Die gesetzliche Vertretungsbefugnis ist auch nicht durch die zwischenzeitliche Eintragung
der Erben nach W... M... in das Grundbuch vom … 2018 entfallen. Die Bestallung wurde
nicht aufgehoben. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 5. Mai 2015
- 9 C 12/14 - gilt im Übrigen Folgendes: „Handelt es sich bei dem im Grundbuch eingetragenen
Eigentümer um eine Erbengemeinschaft, ist der Eigentümer schon dann nicht i.S.d.
Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB festgestellt, wenn nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft
unbekannt ist. Sind nicht sämtliche Mitglieder bekannt, ist folglich ein Vertreter zu bestellen
und zwar, sofern möglich, aus dem Kreis der bekannten Mitglieder der Gemeinschaft
(Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB). Stehen bekannte und unbekannte Eigentümer nebeneinander,
ist nur für die unbekannten ein Vertreter zu bestellen“. Dies gilt, wie sich ebenfalls
aus der zitierten Entscheidung ergibt, auch für die vergleichbare Bestellung eines gesetzlichen
Vertreters nach § 11 b VermG. Vorliegend sind weiterhin nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft
bekannt und ist der Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstückes
nicht feststellbar. Eingetragen worden sind im Grundbuch bereits verstorbene Erben des W...
M..., deren Erben - und damit Miteigentümer des Grundstückes - unstreitig nicht bekannt
sind. Verstirbt ein Miterbe nach Entstehung der Gemeinschaft, so treten seine Erben aber
nach § 1922 Abs 1 BGB in die Erbengemeinschaft an seiner Stelle ein. Sein Anteil an der
Miterbengemeinschaft wird von seinem oder seinen Erben, letzterenfalls wiederum in einer
Miterbengemeinschaft, übernommen (Staudinger/Löhnig (2016) BGB § 2032, Rn 1).

e)
Einer Entscheidung des Senats steht auch eine zwischenzeitliche Unterbrechung des Verfahrens
nicht entgegen. Zwar war das Verfahren durch Abberufung von Rechtsanwalt D... als
gesetzlichem Vertreter der unbekannten Erben nach § 241 ZPO unterbrochen. Hierbei steht
der Annahme einer etwaigen Unterbrechung gem. § 241 ZPO vorliegend nicht § 246 ZPO
entgegen, da diese Vorschrift im Falle eines sich selbst gem. § 78 Abs. 4 ZPO vertretenden
Rechtsanwalts nicht zur Anwendung gelangt (OLG Hamm, Urteil vom 20. Oktober 2017 – I-9
U 3/17 vgl. Zöller-Greger, a.a.O., § 246, Rn. 2 a) m. w. N.)
Das Verfahren wurde aber durch den Schriftsatz des Klägervertreters vom 14.11.2018, in
dem die neue gesetzliche Vertretung angezeigt wurde (§ 241 Abs. 2 ZPO), fortgesetzt. Dieser
hätte zwar nach § 241 Abs. 2 ZPO zugestellt werden müssen, der Zustellungsmangel ist
aber nach § 189 ZPO geheilt, nachdem der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung
vor dem Senat den Zugang des Schriftsatzes bestätigt hat. Zum Zeitpunkt der mündli11
chen Verhandlung vor dem Senat war die Unterbrechung beendet und sämtliche Beteiligte
ordnungsgemäß vertreten. Insofern kommt es auch nicht darauf an, ob die Streithelfer als
Miterben notwendige Streitgenossen der Kläger sind.

2.
Die Klage ist auch begründet.

Die unbekannten Erben nach W... M... haben einen Anspruch gegen den Beklagten auf Herausgabe
des Pachtobjektes an die Mitglieder der Erbengemeinschaft aus §§ 581 Abs. 2, 546
BGB und aus § 985 BGB. Ausgehend vom Beklagtenvortrag, der zwischen Rechtsanwalt
H... als vormaligem gesetzlichen Vertreter der unbekannten Erben nach W... M... und dem
Beklagten geschlossene Pachtvertrag vom 00./00.00.2011 war wirksam geschlossen worden,
so ist dieser durch die Kündigung vom … 2017 beendet worden.

3.
Die Kündigung war wirksam.

Rechtsanwalt D... konnte zum Zeitpunkt der Kündigung wirksam die Kündigung des Pachtvertrages
mit dem Beklagten erklären.

a)
Es kann insoweit dahinstehen, ob Rechtsanwalt D... bei der Kündigung als Vertreter sämtlicher
Erben handelte, nämlich als gesetzlicher Vertreter der unbekannten Erben, als Miterbe
und als Vertreter der weiteren – unstreitig – bekannten Miterbin, A... D... oder er, wie der
Beklagte meint, bei der Kündigung die Erben R…, Ph…. und Ch…. M… nicht wirksam vertreten
hat, da diese bereits aufgrund der Erteilung des Erbscheins durch das Amtsgericht
Niebüll vom 18.01.2017 als Erben feststanden, deshalb nicht unbekannt waren und die gesetzliche
Vertretungsmacht deren Vertretung deshalb nicht (mehr) umfasste. Dass die Brüder
M… als Miterben an der Kündigung nicht mitgewirkt haben, steht deren Wirksamkeit
nicht entgegen.

Zwar steht auch im Fall der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters der unbekannten Erben
nach § 11 b VermG für den Fall, dass auch bekannte Eigentümer (Miterben) vorhanden sind,
die Verwaltung des Nachlasses nach § 2038 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur allen Erben gemeinschaftlich
zu und können gemäß § 2040 BGB alle Erben über einen Nachlassgegenstand
nur gemeinschaftlich verfügen. Neben dem gesetzlich bestellten Vertreter für die unbekannten
Erben müssen also grundsätzlich auch die bekannten Erben mitwirken.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist auch eine Verfügung im Sinne von § 2040 Abs. 1
BGB (BGH, Urteil vom 11.11.2009, XII ZR 210/05). Nach der Rechtsprechung des BGH ist
es für die Wirksamkeit der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses dennoch nicht
erforderlich, dass alle Miterben gemeinschaftlich die Kündigung erklären. Dies ergebe sich
aus § 2038 BGB, der die Vorschrift des § 2040 BGB in einem solchen Falle verdränge. Gemäß
§ 745 Abs. 1 BGB, der nach § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Anwendung gelange, könne
durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstandes entsprechende
ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Dies gelte
auch für den Fall einer Kündigung eines Mietverhältnisses (BGH a.a.O). Erben können also
ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit
kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung
darstellt (so auch BGH, Beschluss vom 03. Dezember 2014 – IV ZA 22/14, für die Wirksamkeit
einer Kündigung eines Darlehensvertrages).

b)
Die Erben haben den Mietvertrag mit Stimmenmehrheit gekündigt.

Bei der Kündigung handelte Rechtsanwalt D... als Vertreter der unbekannten Erben, für sich
selbst als Miterben mit einer Quote von 1/6 und mit Vollmacht der ebenfalls bekannten Miterbin
A... D..., die gleichermaßen mit einer Quote von 1/6 am Erbe beteiligt ist. Weitere bekannte
Miterben waren zum Zeitpunkt der Kündigung allenfalls die Brüder R…, Ph… und
Ch… M…. Die Brüder M… sind Erben der Frau G… M…. Diese war ausweislich des Erbscheins
des Amtsgerichts Hannover vom …1954 mit einem Anteil von 1/3 Erbin der Frau
G… J…, geb. Me…. Diese wiederum war zu 1/16 des Nachlasses an dem Erbe des W…
H… Me… beteiligt (Erbschein des Amtsgerichts Spandau vom … 2014). Damit sind die Brüder
insgesamt nur zu einem Anteil von 1/48 am Erbe beteiligt. Auch ohne deren Mitwirkung
erfolgte die Kündigung demnach im Namen der Mehrheit der Erben. Dass zu diesem Zeitpunkt
weitere Erben bekannt waren, trägt der Beklagte selbst nicht konkret vor. Die Bezugnahme
auf den Erbschein des Amtsgerichts Spandau vom …1953, der als weitere Erben der
G. J…, E… J… und W… J… ausweist, sowie den Erbschein des Amtsgerichts Hagenow
vom 09.12.2008, in dem Herr U… Me… zu einem Anteil von 3/4 als Erbe des H… H… Me…
ausgewiesen wird, der wiederum zu 1/6 Erbe nach W... M... ist, ist hierfür nicht ausreichend.

Diese Personen sind nach den Angaben des Klägers sämtlichst ebenfalls verstorben, die
weitere Erbfolge ist nicht belegt. Im Übrigen würde, selbst wenn diese Erben noch lebten und
als bekannt anzusehen wären, dies an der Mehrheitsentscheidung nichts ändern. Der Anteil
der Erben der G… J… (Brüder M…, E… J… und W… J…) am Nachlass des W... M... beträgt
insgesamt nur 1/16. Der Anteil des U… Me… beträgt 3/4 von 1/16, das sind 3/64.

c)
Der Beklagte hat die Kündigung auch nicht wirksam nach § 174 BGB zurückgewiesen. Der
Kläger hat nach unwidersprochenem Vortrag unter Vorlage seiner Bestallungsurkunde und
einer Vollmacht der Miterbin A... D... die Kündigung ausgesprochen. Unabhängig davon,
dass § 174 BGB auf die gesetzliche Vertretung nicht anwendbar ist, hat er damit die Vollmacht,
die zum Ausspruch der Kündigung durch Mehrheitsentscheidung notwendig war, vorgelegt.

Einer Kündigung durch sämtliche Erben bedurfte es, wie ausgeführt, gerade nicht.

Deshalb war auch die Vorlage einer Vollmacht aller Erben nicht erforderlich.

d)
Die Kündigung entsprach auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

aa)
Zur Nachlassverwaltung gehören alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und
Vermehrung sowie zur Gewinnung der Nutzung und Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten.
Die Ordnungsgemäßheit einer Maßnahme ist aus objektiver Sicht zu beurteilen. Entscheidend
ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers. Gemäß
§ 2038 Abs. 2 i.V.m. § 745 Abs. 3 BGB kann eine wesentliche Veränderung des Gegenstandes,
also des gesamten Nachlasses nicht beschlossen werden. Daraus folgt, dass
Kündigungen, die dem Interesse des einzelnen Miterben an der Werterhaltung des Nachlasses
nicht gerecht werden, mithin zu einer Entwertung des Nachlasses führen, keine ordnungsgemäße
Verwaltung darstellen können (BGH, Urteil vom 11.11.2009, XII ZR 210/05).

bb)
Dies zugrunde gelegt, stellte die Kündigung vorliegend aus objektiver Sicht – auf die Interessen
des Beklagten kommt es in diesem Zusammenhang nicht an - eine Maßnahme der ordnungsgemäßen
Verwaltung dar. Die Kündigung erfolgte nach dem Vortrag der Kläger, um
ebenso wie bei anderen Pachtflächen, eine Neuverpachtung zu besseren Bedingungen zu
erreichen, nachdem der Beklagte zu einer Anpassung des Vertrages nicht bereit war. Eine
Entwertung oder wesentliche Veränderung des (gesamten) Nachlasses ist durch die Kündigung
eines einzelnen Pachtverhältnisses über eine Teilfläche des zum Nachlass gehörenden
Grundstückes nicht zu befürchten.

cc)
Der Beklagte kann auch nicht mit Erfolg einwenden, die Kündigung stelle deshalb keine
Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar, weil das Pachtgrundstück nach der Kündigung
für die Erbengemeinschaft wirtschaftlich wertlos werde, da er als Eigentümer berechtigt
sei, die auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten abzubauen und mitzunehmen
und eine neue Bebauung bauplanungsrechtlich unzulässig sei.

Der Beklagte ist nicht (mehr) Eigentümer der Baulichkeiten. Diese stehen im Eigentum der
Grundstückseigentümerin, also der Erbengemeinschaft nach W... M....

aaa)
Unstreitig wurden die Baulichkeiten vor Inkrafttreten des ZGB der DDR errichtet. Damit waren
sie zunächst nach § 95 BGB Scheinbestandteile des Grundstücks (BGH Urteil vom
04.02.2005, V ZR 114/04, NZM 2005, 835). An dem Bestand des selbständigen Gebäudeeigentums
hat sich durch das Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB) im Ergebnis
nichts geändert. Allerdings unterlagen unter früherem Recht geschlossene Pachtverträge
über Bodenflächen zu Erholungszwecken seit diesem Zeitpunkt nach § 2 Abs. 2 EGZGB den
Vorschriften der §§ 312 bis § 314 ZGB. Nach § 5 EGZGB bestimmte sich das Eigentum an
diesen Wochenendhäusern seitdem nach dem ZGB der DDR, das heißt, sie wurden nach
§ 296 ZGB wie bewegliches Eigentum behandelt. Dieses blieb nach Art. 231 § 5 Abs. 1 EGBGB
auch nach Wirksamwerden des Beitritts erhalten (BGH).

Das selbständige Gebäudeeigentum konnte grundsätzlich nach Art. 233 § 2 Abs.1 EGBGB
nach §§ 929 ff BGB übertragen werden, ohne Abschluss eines neuen Nutzungsvertrages
nach § 296 Abs. 2 ZGB. Diese Voraussetzung ist mit dem Wirksamwerden des Beitritts entfallen
(BGH, Urteil vom 04.02.2005, V ZR 114/04, NZM 2005, 835).

bbb)
Die Voreigentümerin Sch… konnte somit das Eigentum an den Baulichkeiten auf den Beklagten
nach §§ 929 ff BGB übertragen. Selbst wenn eine Übereignung, wie im Kaufvertrag
zwischen ihr und dem Beklagten vom … 2011 vorgesehen, an diesem Tag stattgefunden
haben sollte, ist das selbständige Gebäudeeigentum des Beklagten aber mit der Beendigung
des Nutzungsvertrages mit Frau Sch… zum … 2011 gemäß § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG untergegangen
und das Eigentum auf die Erbengemeinschaft übergegangen. Auf das bestehende
Vertragsverhältnis mit der Nutzerin Sch… ist das SchuldrAnpG anwendbar, da es sich
bei dem Nutzungsvertrag mit dieser um ein Rechtsverhältnis im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1
SchuldRAnpG handelt. Wie dargelegt handelt es sich vorliegend um einen Vertrag, der nach
Inkrafttreten des ZGB den §§ 312 ff ZGB unterfiel. Derartige Verträge sind, unabhängig davon,
ob sie vor dem 01.01.1976 geschlossen wurden, der Hauptanwendungsbereich des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes (vgl. Göhring in Kiethe, Kommentar SchuldRAnpG, § 1,
Rn, 32).

ccc)
Nach § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG geht mit Beendigung des Vertragsverhältnisses das nach
dem Recht der DDR begründete, fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer
über. Diese Voraussetzung ist hier mit Beendigung des Nutzungsvertrages
mit Frau Sch… eingetreten. Dass zu diesem Zeitpunkt nicht mehr die Nutzerin Frau Sch…,
sondern der Beklagte Eigentümer der Baulichkeiten war, ändert hieran nichts. Die Vertragsbeendigung
führt als zwingende gesetzliche Folge zum Übergang des Eigentums an der
Baulichkeit auf den Grundstückseigentümer (Bultmann in Kiethe, Kommentar zum
SchuldrAnpG, § 11, Rn 21). Dies gilt auch dann, wenn sich die Baulichkeiten zu diesem
Zeitpunkt bereits im Eigentum Dritter befanden und auch dann, wenn sie ursprünglich bei
Beginn des Nutzungsverhältnisses als Scheinbestandteile zu qualifizieren waren (BGH, Urteil
vom 04.02.2005, V ZR 114/04). Das im Rahmen von §§ 312 ff ZGB entstandene Sondereigentum
an Baulichkeiten war auf Dauer angelegt (Bultmann, a.a.O., § 11
SchuldRAnpG, Rn 23).

ddd)
Etwas anderes würde nur gelten, wenn der Beklagte den Vertrag mit Frau Sch… fortgesetzt
hätte, d.h. in diesen Vertrag eingetreten wäre, so dass der Beendigungstatbestand des § 11
Abs. 1 SchuldRAnpG noch nicht eingetreten wäre. Ein Nutzerwechsel unter Aufrechterhaltung
des ursprünglichen Vertrages ist durch dreiseitigen Vertrag oder durch Einigung zwischen
dem alten und dem neuen Nutzer über den Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag
mit Zustimmung des Verpächters möglich (BGH Urteil vom 11.07.2007, XII ZR 113/05; vgl.
auch Brandenburgisches Oberlandesgericht; Urteil vom 25.01.2006, 4 U 166/04). Diese Vertragsgestaltung
haben die Parteien hier aber nicht gewählt. Der Beklagte ist nicht mit Billigung
des Rechtsanwalts H… als gesetzlichem Vertreter der unbekannten Erben nach W...
M... in den Vertrag eingetreten, sondern hat einen eigenen Vertrag mit diesem geschlossen.

Aus dem Vertrag ergibt sich kein Hinweis, dass der ursprüngliche Vertrag aufrechterhalten
werden sollte, dieser wird nicht erwähnt, es werden neue Rechte und Pflichten des Beklagten
als neuem Nutzer begründet.

eee)
Schließlich lässt sich auch nicht feststellen, dass die Beteiligten des neuen Pachtvertrages
bei dessen Abschluss erneut eine Umwandlung des Gebäudeeigentums in einen Scheinbestandteil
begründet haben. Zwar ist die Umwandlung eines wesentlichen Bestandteils in einen
Scheinbestandteil grundsätzlich möglich. Hierfür ist aber eine Einigung über den Eigentumsübergang
auf den Erwerber erforderlich (Palandt/Ellenberger, BGB, 78. Aufl., § 95, Rn
4). Daran fehlt es hier. Eine Einigung ist ein formfreier abstrakter dinglicher Vertrag, der sich
auf den Eigentumsübergang bezieht und zwei Einigungserklärungen voraussetzt. Als Willenserklärung
beinhaltet eine Einigungserklärung die Äußerung eines auf die Herbeiführung
einer Rechtswirkung gerichteten Willens, d.h. sie bringt einen Rechtsfolgewillen zum Ausdruck,
also einen Willen, der auf die Begründung, inhaltliche Änderung oder Beendigung
eines Rechtsverhältnisses abzielt. Vorliegend liegt in der vertraglichen Regelung des § 1 des
Pachtvertrages vom 00.00./00.00.2011 eine solche Einigungserklärung nicht vor. Die Parteien
beschreiben in § 1 des Vertrages den Pachtgegenstand und setzen hierbei voraus, dass
der Beklagte Eigentümer der Baulichkeiten ist und auch nach Beendigung des Pachtvertrages
mit der Voreigentümerin bleibt. Der Wille, eine Rechtsänderung herbeizuführen, ist weder
erkennbar noch war dies – auch nach dem eigenen Vortrag des Beklagten – gewollt.

Beide Beteiligte gingen offenbar übereinstimmend davon aus, dass sich am Eigentum des
Beklagten durch die Beendigung des Vertrages mit Frau Sch… nichts ändert und hatten die
gesetzliche Regelung des § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG nicht im Blick. Es ist aber nicht zulässig,
einer Erklärung nachträglich einen Rechtsfolgewillen beizumessen, den sie bei deren
Abgabe nicht hatte.

Die Baulichkeiten stehen nach alldem im Eigentum des Grundstückseigentümers, so dass
der Einwand des Beklagten, der Verlust des Eigentums spreche gegen eine Maßnahme der
ordnungsgemäßen Verwaltung, nicht durchgreift. Die Kündigung ist wirksam.

e)
Die Kläger können auch die Herausgabe an die Erbengemeinschaft zu Händen von Rechtsanwalt
D... verlangen.

Grundsätzlich kann zwar ein Miterbe nach § 2039 BGB nur Leistung an alle Erben verlangen
mit der Folge, dass Herausgabe an alle Miterben zu verlangen ist. Diese kann aber einen
Miterben durch Mehrheitsbeschluss zur Entgegennahme der Leistung ermächtigen (Palandt/
Weidlich, BGB, a.a.O., § 2039, Rn 9). Dies hat die Erbengemeinschaft mit den Verwaltungsregelungen
vom … 2018 und … 2018 getan. Zur Wirksamkeit dieser Regelungen kann
auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

4.
Die negative Feststellungsklage ist ebenfalls zulässig und begründet.

a)
Über den Wortlaut hinaus ist der einzelne Miterbe nach § 2039 BGB auch befugt, zur Vorbereitung
der Durchsetzung oder Abwehr eines Anspruchs Feststellungsklage (positiv oder
negativ) zu erheben (Rißmann/Szalai, beck-online, Grosskommentar, § 2039, Rn 7). Es be17
steht auch ein Feststellungsinteresse, da der Beklagte sich berühmt, Eigentümer der Baulichkeiten
zu sein.

b)
Die Feststellungsklage ist begründet. Wie ausgeführt, ist der Beklagte nicht Eigentümer der
Baulichkeiten auf dem Grundstück. Diese steht im Eigentum der Erbengemeinschaft nach
W... M....
Der Beklagte kann die Wegnahme auch nicht auf § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG stützen, weil der
Vertrag zwischen dem Beklagten und der Erbengemeinschaft nicht dem SchuldRAnpG unterfällt.
Wie dargelegt, handelt es sich um den Neuabschluss eines Pachtvertrages im Jahr
2011. Ein Miet- oder Pachtvertrag, der nach dem Beitritt zu teilweise anderen Bedingungen
und auch nicht mehr zwischen denselben Vertragsparteien abgeschlossen wurde, wie der
vor dem Beitritt vereinbarte Nutzungsvertrag, unterliegt nicht dem sachlichen und zeitlichen
Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes. Auch eine analoge Anwendung
von § 12 SchuldRAnpG kommt nicht in Betracht. Der § 12 des SchuldRAnpG zugrunde liegende
Regelungsgrund ist im Streitfall nicht gegeben. Die Vorschrift gibt dem Nutzer eines
fremden Grundstücks, der unter der Geltung des Rechts der DDR im Vertrauen auf den langfristigen
Bestand seiner Nutzungsbefugnis erhebliche Investitionen vorgenommen hat, bei
Vertragsbeendigung einen Ausgleich. Diese Voraussetzungen treffen auf den Beklagten
nicht zu. Er hat nicht vor dem Beitritt im Vertrauen auf einen langfristigen Vertrag gebaut,
sondern nach dem Beitritt (für 1 €) ein bereits errichtetes Gebäude erworben und für dieses
einen eigenständigen Nutzungsvertrag geschlossen (BGH Urteil vom 11.07.2007, XII ZR
113/05).

5.
Die Hilfswiderklage war aus den genannten Gründen abzuweisen. Die Kläger sind nicht zur
Duldung der Wegnahme der Baulichkeiten verpflichtet, da der Beklagte nicht zur Wegnahme
berechtigt ist.

6.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 101 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

7.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Die Frage der Anwendbarkeit von § 11, 12. SchuldrAnpG auf einen Sachverhalt wie den vorliegenden
ist bereits höchstrichterlich entschieden.

Verkündet am 02.04.2019
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle