letzte Aktualisierung: 16.12.2022
BGH, Urt. v. 23.9.2022 – V ZR 133/21

BGB §§ 437 Nr. 3, 444
Reichweite des Haftungsausschlusses bei offenbarungspflichtigem Mangel

1. Dem Käufer eines Grundstücks stehen Schadensersatzansprüche nach § 437 Nr. 3 i. V. m. §§ 280
Abs. 1, 281 Abs. 1 u. 2 BGB nur zu, wenn der Verkäufer, der keine Garantie für eine bestimmte
Beschaffenheit des Grundstücks übernommen hat, sich nach § 444 BGB nicht auf einen vertraglich
vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann, weil er dem Käufer einen Mangel des Grundstücks
arglistig verschwiegen hat.
2. Dem Verkäufer obliegt die sekundäre Darlegungslast, dazu vorzutragen, weshalb er davon
ausgeht, dass der Käufer bei Vertragsschluss trotz unterbliebener Offenbarung Kenntnis von einem
Mangel gehabt habe.
3. Konstellationen, in denen dem Käufer auf andere Weise als durch Besichtigung die
Möglichkeit gegeben wird, sich Kenntnis von einem Mangel des Kaufobjekts zu verschaffen, stehen
der Besichtigungsmöglichkeit nicht ohne Weiteres gleich. Mit Blick auf übergebene Unterlagen, aus
denen sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, ist eine Gleichstellung nur dann gerechtfertigt,
wenn der Verkäufer aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer
die Unterlagen als Grundlage seiner Kaufentscheidung durchsehen wird.

(Leitsätze der DNotI-Redaktion)

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht meint, ein Anspruch der Kläger auf Schadensersatz
scheide aus, da die Beklagte sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen
könne. Ein arglistiges Verhalten der Beklagten in Bezug auf den von den
Klägern behaupteten Mangel könne nicht angenommen werden. Es bedürfe keiner
Entscheidung, ob es sich bei dem im Boden enthaltenen Recyclingschutt um
einen offenbarungspflichtigen Mangel i.S.d. § 444 BGB handele und ob die Beklagte
diesen Mangel bei Abschluss des Kaufvertrages gekannt oder zumindest
für möglich gehalten habe. Auch könne als wahr unterstellt werden, dass der den
Klägern vor Vertragsschluss übergebene Auszug des Bebauungsplans die maßgebliche
Ziff. 4.3.2 nicht enthalten habe und die Kläger davon ausgegangen
seien, es handele sich um den vollständigen Bebauungsplan. Denn jedenfalls
fehle es an der subjektiven Seite der Arglist, weil nicht davon ausgegangen werden
könne, dass die Beklagte gewusst oder damit gerechnet habe, dass die Kläger
den Fehler nicht kennen. Aufgrund der in Ziff. I.4. und Ziff. V.5. des notariellen
Kaufvertrages und in der Begründung zum vorzeitigen Bebauungsplan unter
Ziff. 4.3.2 gegebenen Informationen habe die Beklagte davon ausgehen können,
dass den Klägern bekannt gewesen sei, dass der Bereich, in dem die Wohnblöcke
gestanden hätten, künstlich aufgefüllt worden sei und dass das Material
variieren könne. Darauf, dass sie vor Vertragsschluss den Bebauungsplan nicht
gekannt hätten, könnten sich die Kläger wegen ihrer gegenteiligen Bestätigung
in dem notariellen Kaufvertrag nicht berufen. Da der Bebauungsplan öffentlich
zugänglich und einsehbar sei, habe die Beklagte davon ausgehen können, dass
die Kläger von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hätten. Die Kläger hätten
nicht dargelegt, dass der veröffentlichte Bebauungsplan die in Ziff. 4.3.2 gemachten
Angaben nicht enthalten habe. Hiervon sei auch nicht auszugehen, denn die
Angaben seien in dem vorzeitigen Bebauungsplan enthalten gewesen, bei dem
es sich um die nach § 9 Abs. 8 BauGB erforderliche Begründung zu dem Bebauungsplan
handele.

II.
Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht
gegebenen Begründung kann eine arglistige Täuschung der Kläger durch
die Beklagte über vorhandene Mängel an dem verkauften Grundstück nicht verneint
werden.

1. Das Berufungsgericht nimmt im Ausgangspunkt zutreffend an, dass den
Klägern Schadensersatzansprüche aus § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 Abs. 1, § 281
Abs. 1 und 2 BGB nur zustehen können, wenn die Beklagte - die eine Garantie
für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks nicht übernommen hat - sich
nach § 444 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen
kann, weil sie den Klägern einen Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen
hat.

2. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, ein arglistiges
Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels liege nicht vor, weil
es an dem subjektiven Element der Arglist auf Seiten der Beklagten fehle.

a) Zugunsten der Kläger ist, da das Berufungsgericht dies ausdrücklich
offengelassen hat, für das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass es sich bei
dem im Boden des verkauften Grundstücks enthaltenen Recyclingmaterial, den
Schutt- und Mauerresten und Gesteinsbrocken (nachfolgend zusammenfassend
nur Schutt ) um einen offenbarungspflichtigen Mangel des Grundstücks handelt,
von dem die Beklagte Kenntnis hatte. Weiter ist zugunsten der Kläger davon auszugehen,
dass die Beklagte ihnen diesen Mangel nicht offenbart hat, weil der den
Klägern von dem Makler übergebene Auszug des Bebauungsplans die Angaben
unter Ziff. 4.3.2 des vorzeitigen Bebauungsplans nicht enthielt. Damit liegen die
objektiven Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung der Kläger durch die
Beklagte über den Mangel vor.

b) Die subjektiven Voraussetzungen der Arglist lassen sich nicht mit der
von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung verneinen, die Kläger hätten
nicht vorgetragen, dass ihre Unkenntnis der Ausführungen in Ziff. 4.3.2 des Bebauungsplans
der Beklagten bekannt gewesen sei. Dies verkennt die Darlegungslast
hinsichtlich der subjektiven Vorstellungen der Beklagten hinsichtlich
der Kenntnis der Kläger von dem Mangel.

aa) Zwar trägt der Käufer, wenn die Vertragsparteien - wie hier - einen
Haftungsausschluss vereinbart haben, nach § 444 BGB grundsätzlich die Darlegungs-
und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand
ausfüllen. Allerdings kommen dem Käufer Beweiserleichterungen
nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute, soweit zu den
Voraussetzungen der arglistigen Täuschung negative Tatsachen zählen, wie
etwa hinsichtlich der unterbliebenen Offenbarung bei der Täuschung durch Verschweigen.
Insoweit muss er lediglich die von dem Verkäufer in räumlicher, zeitlicher
und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen (vgl.
Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12 sowie
zur Arglistanfechtung Senat, Urteil vom 6. März 2020 - V ZR 2/19,
MDR 2020, 1116 Rn. 10 mwN).

bb) Dies gilt auch für den subjektiven Tatbestand der Arglist, soweit es um
innere Tatsachen geht, etwa - wie hier - um die Frage, ob der Verkäufer glaubt,
der Käufer habe bereits hinreichende Kenntnis von dem Mangel. Legt der Verkäufer
nicht dar, dass er dem Käufer den Mangel offenbart hat, behauptet er aber
gleichzeitig, er sei davon ausgegangen, dass der Käufer (anderweitig) aufgeklärt
worden sei, etwa durch ihm vorliegende Unterlagen, ist es Sache des Verkäufers,
diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisieren,
aufgrund derer er trotz unterbliebener eigener Aufklärung davon ausgegangen
sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel gehabt (vgl. Senat,
Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 15).

cc) Mit diesen Maßstäben ist die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu
vereinbaren, es sei Sache der Kläger, darzulegen, dass ihre Unkenntnis der Ausführungen
in Ziff. 4.3.2 des Bebauungsplans der Beklagten bekannt gewesen sei.
Vielmehr obliegt es der Beklagten im Rahmen der sie treffenden sekundären Darlegungslast,
dazu vorzutragen, weshalb sie davon ausgegangen ist, die Kläger
hätten bei Vertragsschluss trotz unterbliebener Offenbarung durch die Beklagte
Kenntnis von dem Mangel gehabt.

c) Etwas anderes folgt nicht daraus, dass die Kläger in dem notariellen
Kaufvertrag erklärt haben, ihnen sei der für das Baugebiet gültige Bebauungsplan
hinreichend bekannt, denn dieser Umstand lässt die sekundäre Darlegungslast
der Beklagten nicht entfallen.

aa) Nach der Rechtsprechung des Senats schließt die für den Käufer bestehende
Möglichkeit, sich die Kenntnis des Mangels selbst zu verschaffen, die
Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung des Mangels nicht von vornherein aus.
So darf ein verständiger und redlicher Verkäufer zwar davon ausgehen, dass bei
einer Besichtigung ohne weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge
springen werden und deshalb eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich ist.
Konstellationen, in denen dem Käufer auf andere Weise die Möglichkeit gegeben
wird, sich Kenntnis von einem Mangel des Kaufobjekts zu verschaffen, stehen
der Besichtigungsmöglichkeit aber nicht ohne weiteres gleich. Mit Blick auf übergebene
Unterlagen, aus denen sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, ist
eine Gleichstellung nur dann gerechtfertigt, wenn ein Verkäufer aufgrund der Umstände
die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen
als Grundlage seiner Kaufentscheidung durchsehen wird. Solche Umstände liegen
etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen
Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht. Dagegen kann ein verständiger
und redlicher Verkäufer nicht ohne weiteres erwarten, dass der Käufer
Finanzierungsunterlagen, etwa eine Baubeschreibung, auf Mängel des Kaufobjektes
hin durchsehen wird (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 12. November
2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 10 f.).

bb) Nach diesen Maßstäben konnte die Beklagte nicht deshalb davon ausgehen,
dass die Kläger Kenntnis des Mangels hatten, weil diese erklärt hatten,
den Bebauungsplan zu kennen.

(1) Selbst wenn die Beklagte den Klägern vor Vertragsschluss einen vollständigen
Bebauungsplan übergeben hätte oder wenn sie angenommen haben
sollte, die Bestätigung der Kläger in dem Kaufvertrag beziehe sich auf den vollständig
öffentlich ausgelegten bzw. veröffentlichten Bebauungsplan, konnte sie
nicht davon ausgehen, den Klägern sei auch der konkrete offenbarungspflichtige
Mangel, also das Vorhandensein von Schutt auf dem Kaufgrundstück bekannt.
Denn ein Verkäufer kann regelmäßig nicht erwarten, dass der Käufer den Bebauungsplan
ohne besonderen Anlass auf mögliche Angaben zu Mängeln des Kaufgrundstücks
hin durchsieht. Auch im vorliegenden Fall hatten die Kläger mangels
entsprechenden Hinweises der Beklagten keinen Anlass, den 60 Seiten umfassenden
Bebauungsplan darauf durchzusehen, ob dieser möglicherweise Angaben
zu einer negativen Beschaffenheit des Bodens des von ihnen zu erwerbenden
Grundstücks enthält. Ein solcher Anlass bestand für sie auch nicht deshalb,
weil ihnen - jedenfalls durch die Angabe in dem Kaufvertrag - bekannt war, dass
es sich bei dem Grundstück um eine Kampfmittelverdachtsfläche handelt. Denn
der Verdacht des Vorhandenseins von Kampfmitteln aus Kriegszeiten oder
wegen vormaliger militärischer Nutzung des Grundstücks steht in keinem Zusam-
menhang mit der Verfüllung des Bodens mit Recyclingmaterial, Schutt- und Mauerresten
und Gesteinsbrocken bei dem Abriss von Wohngebäuden. Die Kläger
hatten auch sonst keinen Grund zu der Annahme, dass über den Verdacht von
Kampfmitteln hinaus der Boden des zu erwerbenden Grundstücks beeinträchtigt
sein könnte. Deshalb ist im Ergebnis unerheblich, ob der Bebauungsplan - wozu
das Berufungsgericht im Übrigen auch keine Feststellungen getroffen hat - tatsächlich
öffentlich ausgelegt bzw. im Internet veröffentlicht wurde.

(2) Dies gilt umso mehr im Hinblick darauf, dass die Beklagte den Klägern
vor Abschluss des Kaufvertrages einen Auszug des Bebauungsplans hatte übergeben
lassen, der - wie zu unterstellen ist - die den Mangel betreffenden Angaben
unter Ziff. 4.3.2 nicht enthielt. Sollte es sich so verhalten, wären besonders
hohe Anforderungen an den von der Beklagten im Rahmen der sie treffenden
sekundären Darlegungslast zu haltenden Vortrag zu stellen. Die Beklagte müsste
erläutern, weshalb sie davon ausgegangen sein will, dass sich die in dem Kaufvertrag
abgegebene Erklärung der Kläger, den Bebauungsplan zu kennen, nicht
auf den ihnen übergebenen Auszug bezogen habe, sondern Grund zu der Annahme
bestand, die Kläger hätten darüber hinaus auch den öffentlich ausgelegten
oder im Internet veröffentlichten Bebauungsplan eingesehen und die daraus
ersichtlichen Mängel der Bodenbeschaffenheit zur Kenntnis genommen.

III.
Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben; es ist im Umfang
der Anfechtung aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen, da er nicht zur Endentscheidung reif ist
(§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO. Für das weitere Verfahren weist
der Senat auf Folgendes hin:

1. Das Berufungsgericht wird zu klären haben, ob die in dem Boden des
Kaufgrundstücks vorhandene Recyclingschicht, die Schutt- und Mauerreste und
die Gesteinsbrocken aus Abbruchmaterial einen offenbarungspflichtigen Sachmangel
darstellen, von dem die Beklagte Kenntnis bzw. mit dem sie gerechnet
und den sie billigend in Kauf genommen hatte. Ist dies der Fall, wird der Beklagten
Gelegenheit zu geben sein, im Rahmen der sie treffenden sekundären Darlegungslast
ergänzenden Vortrag dazu zu halten, wie die Kläger über diesen
Mangel aufgeklärt wurden bzw. weshalb die Beklagte davon ausgegangen ist,
eine solche Aufklärung sei erfolgt. Dabei wird zu berücksichtigen sein, dass es
für die Offenbarung des etwaigen, in der Verfüllung des Bodens mit Schutt liegenden
Mangels weder objektiv noch subjektiv ausreichte, wenn die Beklagte
den Klägern lediglich Unterlagen übergeben haben sollte, die Angaben zur
Bodenbeschaffenheit enthielten, ohne die Kläger auf die diesbezügliche Bedeutung
der Unterlagen gesondert hinzuweisen.

2. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das Berufungsgericht ein
falsches Verständnis von dem Begriff des vorzeitigen Bebauungsplans gehabt
haben dürfte.

a) Anders als das Berufungsgericht wohl meint, handelt es sich hierbei
nicht um einen vorläufigen Plan, der später durch einen endgültigen Bebauungsplan
ersetzt wird. Der Begriff des vorzeitigen Bebauungsplans ist in § 8 Abs. 4
Satz 1 BauGB legal definiert. Nach dieser Vorschrift kann ein Bebauungsplan
aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, bevor der Flächennutzungsplan
aufgestellt ist, wenn dringende Gründe es erfordern und wenn der Bebauungsplan
der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets
nicht entgegenstehen wird (vorzeitiger Bebauungsplan). Vorzeitig ist ein
solcher Bebauungsplan also nur in dem Sinne, dass er ungeachtet des Entwicklungsgebots
aus § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB erlassen werden kann, obwohl ein
wirksamer Flächennutzungsplan (noch) nicht vorliegt (vgl. BVerwG, NVwZ 2000,
197; Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang, BauGB, 15. Aufl., § 8 Rn. 11).

b) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts handelt es sich bei der
Anlage K7, dem Entwurf des vorzeitigen Bebauungsplans, auch nicht um eine
Begründung des Bebauungsplans i.S.v. § 9 Abs. 8 BauGB. Nach dieser Vorschrift
ist dem Bebauungsplan eine Begründung mit den Angaben nach § 2a
BauGB beizufügen. In dieser sind nach § 2a Abs. 1 Satz 2 BauGB entsprechend
dem Stand des Verfahrens 1. die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen
des Bauleitplans und 2. in dem Umweltbericht nach der Anlage 1 zum BauGB die
auf Grund der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 ermittelten und bewerteten Belange
des Umweltschutzes darzulegen. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten
Teil der Begründung. Die Anlage K7 ist somit nicht ihrerseits die Begrün-
dung eines (anderen) Bebauungsplans, sondern selbst der Entwurf eines (vorzeitigen)
Bebauungsplans, dem nach dem Gesetz eine Begründung beizufügen
war.