tendmachung des Rechts auf Grund besonderer Umstände
grob unbillig wäre. Dem schließt sich die Vereinbarung in
Ziffer V 6 an. Danach ist die Gemeinde berechtigt, anstelle
der Ausübung des Wiederkaufsrecht bei einer Veräußerung
des Vertragsgrundstückes in bebautem oder unbebautem Zustand innerhalb der nächsten 15 Jahre ab dem Tag der Beurkundung des Kaufvertrages vom Erwerber den, Unterschiedsbetrag zwischen dem heutigen Kaufpreis samt den vom Erwerber verauslagten Erschließungskosten und dem Verkehrswert des Grundstücks ohne Bebauung im Zeitpunkt seiner
Veräußerung in bar zu verlangen. Der Verkehrswert ist durch
den Gutachterausschuss des Landratsamtes festzustellen.
Damit weist die vertragliche Formulierung „anstelle“ auf den
unmittelbaren Zusammenhang hin, in dem die Vereinbarungen stehen. Nachdem die Zahlung des Wertdifferenzbetrages
anstelle des Wiederkaufsrechts verlangt werden kann, kann
er nur so weit bestehen, so weit ein Wiederkaufsrecht hätte
geltend gemacht werden können. Die Geltendmachung ist
auch ausgeschlossen, wenn sie auf Grund besonderer Umstände grob unbillig wäre. Diese Einschränkung ergibt sich
aus der Formulierung im notariellen Kaufvertrag. Nur sie
wird den Interessen des Käufers angemessen gerecht. Der
Käufer eines Einheimischenmodells, der in Zahlungsschwierigkeiten kommt und deshalb die mit dem Kauf des Grundstücks und seiner Bebauung verbundenen Forderungen nicht
mehr erfüllen kann, sähe sich auch noch den Zahlungsansprüchen der Gemeinde ausgesetzt, die er wirtschaftlich
nicht erfüllen könnte. Hingegen könnte die Gemeinde auf
Kosten des Käufers den Wertzuwachs des Grundstücks unabhängig von der aktuellen Verkäuflichkeit realisieren, indem
sie auf die Geltendmachung ihres Wiederkaufsrechts unter
Umständen gerade im Hinblick auf die vorgehenden Belastungen verzichtet und vom Käufer die Wertdifferenz zum
Zeitwert verlangt. Die Geltendmachung eines Zahlungsanspruches bei dieser Konstellation wäre grob unbillig. Dabei
kann dem Erwerber eines Grundstückes, das im Einheimischenmodell veräußert wird, nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass er das Grundstück ohne Eigenkapital kauft. Da das
Grundstück einen den Kaufpreis wesentlich übersteigenden
Wert hat und die Veräußerung unter Wert dem Erwerber finanziell die Möglichkeit eröffnen soll, das Grundstück mit einem
Wohnhaus zu bebauen, obwohl er grundsätzlich zu der finanziell schwächeren Einwohnergruppe gehört, kann ihm kein
Vorwurf daraus gemacht werden, wenn er sich entsprechend
dieser Zielvorstellung der Gemeinde verhält. Über den Realwert des Grundstücks wird ihm gerade die Möglichkeit gegeben, eine Finanzierung, durchzuführen, die zukunftsorientiert ist und damit Wohnungseigentum zu begründen, obwohl
er marktentsprechend wirtschaftlich hierzu nicht in der Lage
wäre. Auch das Beispiel der Beklagten zeigt, dass nicht von
vornherein mit einem Scheitern eines solchen Vorhabens gerechnet werden muss. Sie konnten das Grundstück immerhin
sieben Jahre halten.
Die Klägerin hat damit einen Zahlungsanspruch aus Ziffer
V 6 a, so weit bei Geltendmachung des Wiederkaufsrecht ihr
durch die Rückführung des Grundstückes etwas zugeflossen,
wäre. Da die zur Finanzierung des Ankaufs und der Bebauung
erforderlichen Belastungen, die auf das Grundstück gelegt
wurden, ihrem Wiederkaufsrecht vorgehen würden, muss
die Beklagte sich bei einem Zahlungsanspruch auch diese
Belastungen abrechnen lassen. Die Beklagten haben nachgewiesen, dass bis auf den Betrag in Höhe von 65.000,01 DM
die von ihnen aufgenommenen Darlehen, die durch Grundpfandrechte auf dem Grundstück abgesichert worden waren,
zum Zwecke der Finanzierung des Grundstückskaufpreises
und des Hausbaues eingesetzt worden waren. So weit sie den
Veräußerungserlös aus dem Weiterverkauf deshalb zur Tilgung dieser Schuld verwendet haben, kann die Klägerin keine
Zahlung verlangen. Die Geltendmachung des Ausgleichsanspruches wäre nämlich dann grob unbillig. Unstreitig ist,
dass die Beklagten ohne den Verkauf in die Zwangsversteigerung hätten gehen müssen. Dabei wären die Grundpfandrechte für die Darlehensverpflichtungen der Beklagten dem
durch Vormerkung gesicherten Wiederkaufsrecht der Klägerin vorgegangen. Der Zahlungsanspruch der Klägerin war
ohne dingliche Sicherung. Die Klägerin konnte deshalb nicht
von der Geltendmachung des Wiederkaufsrechts absehen und
den freihändigen Verkauf des Grundstückes geschehen lassen
mit dem inneren Vorbehalt sodann einen weiteren Zahlungsanspruch gegen die Beklagten geltend zu machen.
Die Klage war deshalb abzuweisen, so weit die Klägerin
Zahlung über den Betrag von 65.000,01 DM hinaus beanspruchte.
2. BGB §§ 459, 463, 476 (Gewährleistungsausschluss für
Mängel, die zwischen Kaufvertragsschluss und Gefahrübergang entstehen)
a) Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss bezieht
sich auch auf zwischen Kaufvertragsabschluss und
Gefahrübergang entstandene Mängel.
b) Für die Arglisthaftung ist allein auf den Zeitpunkt des
Vertragsschlusses abzustellen.
Anmerkung der Schriftleitung:
Das Urteil ist mit Sachverhalt und Entscheidungsgründen
abgedruckt in DNotZ 1999, 273 ff.
Anmerkung:
Das Urteil behandelt die Reichweite von Gewährleistungsausschlüssen im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt der
Mängelentstehung und der Geltendmachung diesbezüglicher
Ansprüche (vgl. hierzu Weigl MittBayNot 1996, 349 ff.).
Zugrunde gelegt ist der Entscheidung folgende Sachverhaltskonstellation: V verkauft an K ein bebautes Grundstück unter
üblichem Gewährleistungsausschluss. Auf Grund mangelhafter Vorsorge treten in der Zeit zwischen Vertragsschluss
und (späterem) Besitz- und Gefahrübergang frostbedingte
Risse in der Wasserleitung auf, die einen erheblichen Wasserschaden verursachen. Der Käufer erfährt hiervon erst einige
Tage nach Gefahrübergang und verlangt nun Ersatz der Reparaturkosten.
In konsequenter Fortführung der Rechtsprechung des BGH
enthält das Urteil hierzu im Wesentlichen folgende beachtenswerte Aussagen:
1. Ein Gewährleistungsausschluss in einem Grundstückskaufvertrag (eine übliche Ausgestaltung zugrunde gelegt1) ent33MittBayNot 2000 Heft 1
1 Im zugrunde liegenden Sachverhalt: „Der Vertragsgegenstand geht
in dem vorhandenen Zustand auf die Kaufpartei über. Eine Gewähr
für Größe, Güte und Beschaffenheit sowie für bestimmte Eigenschaften werden von der Verkäuferin nicht übernommen, auch
keine Haftung für Fehler oder Mängel einschließlich etwaiger
Baulasten. Die Verkäuferin versichert jedoch, dass ihr versteckte
Mängel nicht bekannt sind.“

faltet bis zum Eintritt des Gefahrübergangs keine Wirkung, so
dass der Käufer den Kaufpreis nicht zu bezahlen braucht,
wenn er noch vor Gefahrübergang einen Sachmangel entdeckt
und deswegen das Grundstück nicht abnimmt (Ziff 2. der
Urteilsgründe).
2. Nach Eintritt des Gefahrübergangs sind hier Gewährleistungsansprüche auch für Mängel ausgeschlossen, die erst
nach Vertragsschluss entstanden sind (Ziff. 1 der Urteilsgründe).
3. Die Haftung des Verkäufers ist dann sogar für Mängel ausgeschlossen, die vom Verkäufer schuldhaft herbeigeführt
wurden, so weit es um den Ersatz des (unmittelbaren) Mangelschadens – in Abgrenzung zu Mangelfolgeschäden – geht.
Die vom Verkäufer unterlassene Aufklärung des Käufers über
Mängel, die nach Vertragsschluss entstanden sind, begründet
auch keine Arglisthaftung für Mangelschäden (Ziff. 1. der
Urteilsgründe).
Das Urteil überzeugt zumindest in der Begründung nicht in
jeder Hinsicht. Die Ergebnisse geben im Übrigen Anlass, die
verwendeten Gewährleistungsklauseln darauf hin zu überprüfen, ob die in sie gesetzten Erwartungen in jeder Hinsicht
erfüllt werden.
Zu vorstehend 1.:
Die Anwendbarkeit der allgemeinen Leistungsstörungsregeln
bis zum Gefahrübergang trotz Ausschlusses einer Sachmängelgewährleistung entspricht der Linie des BGH, der dem
Käufer bei einer mangelhaften Sache insb. ein Leistungsverweigerungsrecht gem. § 320 BGB zuerkennt.2 Im Schrifttum
werden hiergegen jedoch erhebliche Bedenken geäußert3 (mit
denen sich das OLG Hamm nicht auseinander setzt). Da sich
der BGH in den zitierten Urteilen zu der Problematik – wie
auch das vorliegende Besprechungsurteil – lediglich „obiter
dictum“ geäußert hat, könnte sich eine entsprechende Klarstellung in den Gewährleistungsvereinbarungen durchaus
empfehlen. Nicht jedem Käufer ist zudem bewusst, dass er die
Kaufpreiszahlung verweigern darf, wenn er den Mangel noch
vor Gefahrübergang – dieser erfolgt vereinbarungsgemäß
meist mit Kaufpreiszahlung – entdeckt. Mit diesem durchaus
bedeutsamen Recht argumentiert auch der BGH4: „ … Wenn
sich der Käufer darauf (auf einen Gewährleistungsausschluss;
Anmerkung des Verfassers) einlässt, ist es seine Sache, sich
vor Abnahme der Kaufsache zu vergewissern, ob er die damit
unter Umständen eintretende Haftungsbefreiung des Verkäufers hinnehmen kann; denn eine Verpflichtung seinerseits
zur Abnahme der mangelhaften (...) Kaufsache besteht nicht.“
Ein entsprechender Hinweis des Notars auf die Möglichkeit
des Käufers zu einer nochmaligen Besichtigung des Kaufgrundstücks vor Kaufpreiszahlung dürfte vor diesem Hintergrund auch nicht gegen die Neutralitätspflicht des Notars verstoßen. Im Einzelfall kann dies freilich zur „Mängelsuche“
eines zahlungsunwilligen Käufers führen.
Alternativ könnten deshalb auch die vorgenannten Rechte des
Käufers bis zum Gefahrübergang vertraglich ausgeschlossen
werden.5 Ob dies freilich im Regelfall der Interessenlage der
Vertragsteile entspricht, ist fraglich; letztlich liegt hierin die
Ursache für den oben angeführten Meinungsstreit.
Zu vorstehend 2.:
Auch insoweit befindet sich das OLG Hamm im Einklang
mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (a. A. allerdings
wiederum teilweise das Schrifttum)6. Gegen einen Ausschluss
der Haftung für Mängel, die nach Vertragschluss eingetreten
sind, hätte immerhin eingewendet werden können, dass der
Gefahrübergang im zugrunde gelegten Urteilssachverhalt erst
für einen nach Vertragsschluss liegenden Zeitpunkt vereinbart
war und damit das Risiko zufälliger Verschlechterungen bis
dahin nach §446 Abs. 1 BGB eigentlich den Verkäufer getroffen hätte. Das Besprechungsurteil hat den hierin liegenden
Widerspruch, auf den bereits Wolfsteiner hingewiesen hat7,
nicht erwähnt.
In der praktischen Vertragsgestaltung sollte dieser Widerspruch allerdings vermieden werden, indem entweder der
Gefahrübergang auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorverlegt wird (verbunden mit der Pflicht zur sorgfältigen Behandlung des Kaufobjekts bis zum Besitzübergang und der
Abtretung von Versicherungs- und Schadensersatzanprüchen)
oder der Gewährleistungsausschluss auf Mängel beschränkt
wird, die bis Vertragsschluss (alternativ: bis zur vorausgehenden Besichtigung) entstanden sind.8
Kaum nachvollziehbar ist im Übrigen die Hilfsbegründung
des OLG Hamm, wonach Ansprüche des Käufers nach § 464
BGB ausgeschlossen seien, weil der Käufer bei der Besitzübergabe wegen des Mangels keinen Vorbehalt erklärt hat.
Ausweislich des zugrunde gelegten Sachverhalts hat der
Käufer von dem Mangel nämlich erst einige Tage nach
Besitz- und Gefahrübergang erfahren, sodass ihm die für die
Anwendung des § 464 BGB erforderliche Kenntnis vom
Mangel zum maßgeblichen Zeitpunkt gefehlt hat.
Zu vorstehend 3.:
Wenig einleuchtend wird es der Käufer finden, dass der Verkäufer für den Mangel auch unter Berücksichtigung seiner
schuldhaften Herbeiführung nicht zu haften braucht. Die Verschuldenskomponente spielt im kaufvertraglichen Gewährleistungsrecht – von der Ausnahme des § 463 BGB abgesehen
– allerdings keine Rolle und kann allenfalls bei der ergänzenden Anwendung der pVV (oder der cic) Bedeutung erlangen.
Die Anwendung der pVV im Zusammenhang mit der schuldhaften Herbeiführung von Sachmängeln setzt nach h. M. freilich voraus, dass die Sorgfaltspflichtsverletzung nach Vertragsschluss erfolgt (dies läge hier vor) und zudem ein
Mangelfolgeschaden eingetreten ist; für reine Mangelschäden
(zur Abgrenzung s. die Urteilsgründe) bildet das gesetzliche
Gewährleistungsrecht der §§ 459 ff. BGB nach Besitzübergang eine abschließende Regelung.9
Ohne weiteres möglich ist die Vereinbarung vertraglicher
Sorgfaltspflichten des Verkäufers, wonach dieser im Falle der
Missachtung zum Schadensersatz verpflichtet ist, und zwar
Vgl. die in der Entscheidung zitierten BGH-Urteile und hierzu
Palandt, BGB, 58. Aufl. 1999, vor §§ 459 ff., Rdnr. 3 f. unter Hinweis auf Weigl MittBayNot 1996, 349. S. auch BGH MittBayNot
1997, 166).
Vgl. Tiedtke NJW 1995, 3084.
Vgl. das zitierte Urteil des BGH NJW 1991, 1676.
Hierzu näher Weigl MittBayNot 1996, 354 f.
Vgl. neben den im Besprechungsurteil zitierten Nachweisen die
MittBayNot 1996, 350 in Fn. 26 zitierten Nw.
Vgl. Wolfsteiner MittBayNot 1982, 115, ferner ders. in: Kersten/
Bühling Formularbuch der freiwilligen Gerichtsbarkeit, 20. Aufl.
1994, S. 367.
Vgl. hierzu a.a.O. (s. vorhergehende Fn.) und Weigl MittBayNot
1996, 352 ff.
Vgl. Palandt, BGB, 58. Aufl. 1999, vor §§ 459 ff., Rdnr. 6.
MittBayNot 2000 Heft 1
Regel eher den Vorstellungen der Vertragsteile entsprechen
als die vorstehend skizzierte Rechtslage. Zwar wird bei einem
Gewährleistungsausschluss für Mängel, die vor Vertragsschluss entstanden sind, nicht danach differenziert, ob sie
vom Verkäufer „schuldhaft“ (oder nicht) herbeigeführt
wurden. Bis zum Verkauf treffen den Verkäufer aber auch
keinerlei Sorgfaltspflichten hinsichtlich der Erhaltung seiner
Sachen; für die anschließende Zeit bis zum Besitzübergang
lassen sich dagegen entsprechende Obhutspflichten gegenüber dem (dann vorhandenen) Käufer ohne größeren Argumentationsaufwand herleiten (so auch die Rspr., allerdings
nur im Hinblick auf Mangelfolgeschäden). Werden durch
einen Gewährleistungsausschluss die gesetzlichen Ansprüche
des Käufers wegen Mangelschäden ausgeschlossen, sollte
deshalb darauf geachtet werden, dass hiervon nicht „unfreiwillig“ Mangelschäden, die nach Vertragsschluss schuldhaft
verursacht wurden, mitumfasst sind.
Der Verkäufer erklärt, dass ihm solche sowie sonstige offenbarungspflichtige Mängel des Vertragsobjekts nicht bekannt
sind.
Die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen
Verschlechterung des Vertragsobjekts geht sofort auf den
Käufer über.
Der Verkäufer übernimmt die Unterhaltungspflicht für das
Vertragsobjekt bis zum Besitzübergang und haftet für von ihm
oder seinen Erfüllungsgehilfen verschuldete Verschlechterungen. Weiterhin tritt der Verkäufer – bedingt durch die Kaufpreiszahlung – alle bestehenden oder noch entstehenden
Ansprüche gegen Dritte bezüglich des Vertragsobjekts, insbesondere Ansprüche auf Schadensersatz oder Versicherungsleistungen, ab, die ihm wegen eines Schadens oder eines
Mangels am Vertragsobjekt zustehen sollten, und verpflichtet
sich, alle insoweit bestehenden Schadensversichungen bis
zum Besitzübergang aufrechtzuerhalten.“
Das Konzept der Rechtsprechung kann hier allenfalls unter
dem Gesichtspunkt als angemessen angesehen werden, dass
der Käufer seine Interessen durch eine nochmalige Besichtigung vor Abnahme und Ausübung eines gegebenenfalls bestehenden Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB
(s.o.) wahren kann, Wird die Haftung auch für schuldhafte
Mängelherbeiführung ausgeschlossen, wächst die Bedeutung
eines entsprechenden Hinweises an den Käufer auf diese
Möglichkeit.
b) Eingeschränkter Gewährleistungsausschluss (wirksam erst
ab Gefahrübergang – in Anlehnung an das Haftungskonzept der Rspr.):
„Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel gem. §§ 459 ff.
BGB, gleichgültig wann diese entstanden sind, wird mit Wirkung ab dem Gefahrübergang ausgeschlossen. Ab diesem
Zeitpunkt hat der Käufer den Verkäufer auch von jeder Inanspruchnahme für etwaige schädliche Bodenveränderungen
freizustellen, so weit nicht der Verkäufer diese verursacht hat;
im letzteren Fall trifft den Verkäufer die entsprechende Freistellungspflicht gegenüber dem Käufer.
Bis zum Gefahrübergang stehen dem Käufer die gesetzlichen
Rechte, insbesondere das Recht zur Verweigerung der Kaufpreiszahlung wegen aufgetretener Sachmängel (§ 320 BGB),
zu. Der Verkäufer erklärt, dass ihm offenbarungspflichtige
Mängel des Vertragsobjekts nicht bekannt sind. Weiterhin tritt
der Verkäufer – bedingt durch die Kaufpreiszahlung – alle bereits entstandenen oder noch entstehenden Ansprüche gegen
Dritte bezüglich des Vertragsobjekts, insbesondere Ansprüche
auf Schadensersatz oder Versicherungsleistungen, ab, die ihm
wegen eines Schadens oder eines Mangels am Vertragsobjekt
zustehen sollten.“
Notar Dr. Gerald Weigl, Heilsbronn
Als Konsequenz vorstehender Ausführungen seien zwei Formulierungsvorschläge zur Diskussion gestellt, in denen auch
die Verantwortlichkeit des Verkäufers nach dem BBodSchG
in unterschiedlicher Weise geregelt wird10:
a) Umfassender Gewährleistungsausschluss (wirksam ab Vertragsschluss)
„Das Vertragsobjekt wird in dem Zustand geschuldet, wie es
sich bei Besitzübergang befindet. Jegliche Ansprüche des
Käufers im Hinblick auf die Beschaffenheit, Größe oder Verwendbarkeit des Vertragsobjekts sind ausgeschlossen, insbesondere jegliche Haftung für Sachmängel einschließlich
diesbezüglicher Anfechtungs- und Leistungsverweigerungsrechte.
Ferner hat der Käufer den Verkäufer in jeder Hinsicht von
einer Inanspruchnahme für schädliche Bodenveränderungen
freizustellen.
Unter bestimmten Umständen kann danach auch der Verkäufer
(nicht nur als Handlungsstörer, sondern auch) als Zustandsstörer
für die Beseitigung von schädlichen Bodenveränderungen haftbar
gemacht werden; außerdem bestehen u.U. Regressansprüche des
Käufers im Falle seiner Inanspruchnahme für schädliche Bodenveränderungen). Ein Gewährleistungsausschluss dürfte zwar ohne
weiteres auch den Ausschluss etwaiger Regressansprüche des
Käufers (im Falle seiner Inanspruchnahme) enthalten, nicht aber
umgekehrt einen Regressanspruch des Verkäufers (im Falle seiner
Inanspruchnahme) gegen den Käufer (als Zustandsstörer) schaffen, insoweit sollte eine Regelung getroffen werden, welche zivilrechtlich die letztendliche Haftungsverteilung – unabhängig von
der Störerauswahl durch die Behörde – regelt (zur Haftungsverlagerung auf den Käufer s. Formulierungsvorschlag a). Sorge
MittBayNot 1999, 239, befürwortet eine Freistellung des Verkäufers allerdings nur, wenn dieser nicht als Handlungsstörer
haftet (vgl. Formulierungsvorschlag unter b); bei anderen Sachmängeln wird freilich beim Gewährleistungsausschluss üblicherweise auch nicht danach differenziert, ob der Verkäufer einen
Mangel, der vor Vertragsschluss entstanden ist, verursacht hat oder
nicht.
MittBayNot 2000 Heft 1
3. BGB § 313 (Bestimmung einer noch zu vermessenden
Teilfläche)
Ein Kaufvertrag über eine noch zu vermessende Teilfläche ist unwirksam, wenn zur Bestimmung von Größe
und Grenzen des verkauften Grundstücksteils auf eine
nicht maßstabsgerechte Skizze verwiesen wird, diese aber
keine eindeutige Festlegung zulässt, und auch keinem
Beteiligten ein Bestimmungsrecht nach § 315 BGB eingeräumt ist.
(Leitsatz der Schriftleitung)
BGH, Urteil vom 23.4.1999 – V ZR 54/98 –, mitgeteilt von
Dr. Manfred Werp, Richter am BGH a. D.
Zum Sachverhalt:
Die Beklagte war zusammen mit ihrem inzwischen verstorbenen, von
ihr allein beerbten Ehemann Eigentümerin eines in F. gelegenen
Grundstücks mit einer Gesamtgröße von 3823 qm. Mit notariell be