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Dokumentnummer: 15wx81_09
letzte Aktualisierung: 26.1.2010
OLG Hamm, 20.10.2009 - 15 Wx 81/09
WEG §§ 10 Abs. 6 S. 1, 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7; GBO § 20
Verband der Wohnungseigentümer als Eigentümer im Grundbuch; Beschlusskompetenz
1. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erstreckt sich auch darauf, als
Eigentümerin in Abt. I des Grundbuchs eingetragen werden zu können.
2. Die ordnungsgemäße Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der
Auflassungserklärung kann nachgewiesen werden durch einen Eigentümerbeschluss, durch den
der Verwalter zu dem Eigentumserwerb für die Gemeinschaft ermächtigt wird (§ 27 Abs. 3 S. 1
Nr. 7 WEG).
3. Ein solcher Eigentümerbeschluss ist vom Grundbuchamt als wirksam zu behandeln, wenn der
Eigentumserwerb im Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung liegt.
Davon kann bei einem Erwerb einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit in der eigenen
Anlage ausgegangen werden.
4. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn dem Verwalter eine entsprechende Ermächtigung
durch Vereinbarung erteilt wird.

Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des Amtsgerichts -Grundbuchamt- Bad
Oeynhausen vom 04.02.2009 werden aufgehoben.
Tenor:
Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Amtsgericht
zurückverwiesen.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1) ist als Eigentümerin der beiden im Rubrum bezeichneten
Teileigentumseinheiten (Tiefgaragen-Stellplätze) im Grundbuch eingetragen. Diese
gehören zu der Wohnungseigentumsanlage, deren Verband die Beteiligte zu 2) ist.
Hintergrund des Erwerbs der Teileigentumseinheiten durch die GbR war der im Rahmen
der Bildung der Gemeinschaft getroffene Entschluss, die Stellplätze allen Miteigentümern
zuzuordnen.
Die Beteiligten haben durch notariell beurkundete Erklärungen die Auflassung der
Teileigentumseinheiten an die Beteiligte zu 2) erklärt und die Eintragung des
Eigentumsübergangs in den Grundbüchern bewilligt und beantragt. Nach ihren
Darlegungen haben hierbei alle in den Grundbüchern eingetragenen Miteigentümer, alle
Gesellschafter der Beteiligten zu 1) sowie die amtierende Verwalterin der Beteiligten zu 2)
mitgewirkt. Das Grundbuchamt hat, soweit jetzt noch von Interesse, den Antrag
zurückgewiesen, das Landgericht die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten.
Hiergegen wenden sie sich mit der weiteren Beschwerde.
II.
Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 GBO statthaft sowie formgerecht eingelegt.
Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten ergibt sich daraus, dass ihre Erstbeschwerde ohne
Erfolg geblieben ist.
In der Sache ist die weitere Beschwerde begründet, da die Entscheidung des Landgerichts
auf einer Verletzung des Rechts beruht, (§ 78 Satz 1 GBO).
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen
Erstbeschwerde ausgegangen. In der Sache hält die landgerichtliche Entscheidung der
rechtlichen Prüfung hingegen nicht stand.
Das Landgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen dahingehend begründet, dass die
Beteiligte zu 2) trotz ihrer grundsätzlichen Rechtsfähigkeit nicht als Eigentümerin im
Grundbuch eingetragen werden könne. Zum einen handele es sich bei dem
Eigentumserwerb nicht um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums, sondern um ein die Grundlagen der Gemeinschaft betreffendes Rechtsgeschäft.
Außerdem widerspreche die Eintragung der Gemeinschaft dem Gebot der Wahrung eines
klaren und übersichtlichen Grundbuchbestandes. Dem vermag der Senat nicht zu folgen.
Im Grundsatz ist davon auszugehen, dass aus der Rechtsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich auch ihre Fähigkeit folgt, als Inhaber
eines dinglichen Rechts im Grundbuch eingetragen zu werden (BGH NJW 2005, 2061,
Gesetzgeber im Rahmen der WEG-Reform zu eigen gemacht (vgl. BT-Drs.16/887 S. 56).
Die Fähigkeit, als Eigentümer im Grundbuch, insbesondere in einem Wohnungs- oder
Teileigentumsgrundbuch der eigenen Anlage, eingetragen zu werden, kann danach
jedenfalls nicht mit dem Argument in Frage gestellt werden, das Fehlen einer
ausdrücklichen Regelung zur Grundbuchfähigkeit des WE-Verbandes stelle ein "beredtes
Schweigen" des Gesetzgebers dar, in welchem seine Ablehnung zum Ausdruck komme.
Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche dingliche Rechte erwerben,
sprechen keine überzeugenden Gründe dafür, ihre Eintragungsfähigkeit als Eigentümerin
in Abt. I des Grundbuchs abweichend von einer solchen als Grundpfandrechtsgläubigerin
in Abt. III des Grundbuchs zu beurteilen.
Durchgreifende grundbuchverfahrensrechtliche Bedenken gegen die Eintragungsfähigkeit
der Wohnungseigentümergemeinschaft in Abt. I des Grundbuchs bestehen nicht. Die
Bezeichnung der Gemeinschaft als Berechtigte ist nunmehr in § 10 Abs. 6 S. 4 WEG n.F.
geregelt. Die Eintragung begründet keinen Verstoß gegen den Grundsatz der
Grundbuchklarheit. Dass die Eintragung einer "In-sich-Mitgliedschaft" für eine mit der
neuen Rechtslage nicht vertraute Person zunächst irritierend sein mag, reicht hierfür nicht
aus, zumal diese Irritation weniger die eingetragenen Rechtsverhältnisse als vielmehr die
sich hieraus ableitenden Rechtsfolgen betreffen dürfte. Die durch das Grundbuch zu
bekundenden Rechtsverhältnisse jedenfalls sind auch bei einer solchen Eintragung ohne
weiteres nachvollziehbar.
Grenzen für die Eintragungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft können sich
deshalb nur aus dem materiellen Recht ergeben. § 10 Abs. 6 S. 1 WEG steht der
Eintragung der Wohnungseigentümergemeinschaft hier jedoch nicht entgegen. Danach
kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der gesamten Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst
Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Dem Gesetzeswortlaut nach ist die
Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Bereich der Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Diese Formulierung kann die Annahme
nahe legen, durch Verbindung mit dem Begriff der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums solle die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
gegenständlich beschränkt werden. Die Gesetzesbegründung nimmt nicht ausdrücklich
dazu Stellung, ob auf diese Weise eine Beschränkung der Rechtsfähigkeit - entsprechend
etwa der ultra-vires-doktrin des anglo-amerikanischen Rechtskreises – eingeführt werden
soll. Gegen eine solche Annahme kann sprechen, dass eine derartige Beschränkung dem
deutschen Verbandsrecht fremd ist (so insbesondere Häublein, FS für Seuß S.125, 129;
Bärmann/Wenzel, WEG, 10.Aufl. § 10 Rdn.210; a.A. offenbar Wilsch RNotZ 2005, 536,
540). Die Gesetzesbegründung lässt erkennen, dass der Verwaltungsbegriff der
Abgrenzung gegenüber solchen Handlungskompetenzen bzw. hierdurch erworbenen
Rechten und Pflichten dient, die auch weiterhin allein den einzelnen Miteigentümern als
Trägern echten Eigentums zustehen sollen (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 57, 60). Die Grenze
lässt sich dabei allerdings nicht zwischen dem Innen- und Außenverhältnis der
Gemeinschaft ziehen, da die Handlungsfähigkeit des rechtsfähigen Verbandes sich auch
auf das Innenverhältnis erstrecken kann, wenn sie einem Miteigentümer wie einem außen
stehenden Dritten gegenüber tritt (BT-Drs. a.a.O. S. 60 sub c aa). Als Verwaltung in
diesem Sinne muss vielmehr jede Geschäftsführung angesehen werden, die im Interesse
der Miteigentümer im Bezug auf die Erhaltung, den Schutz und die Nutzung des
gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt.
Begrenzung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft offen lassen. Die
Fragestellung hat praktische Auswirkungen nämlich nur insoweit, als es um den Schutz
des einzelnen Wohnungseigentümers vor der anteiligen wirtschaftlichen Belastung durch
einen Rechtserwerb der Gemeinschaft geht, der ihm durch eine Mehrheitsentscheidung
aufgedrängt wird. Dieser Schutz wird jedoch dadurch gewährleistet, dass im
Grundbucheintragungsverfahren gem. § 20 GBO die Wirksamkeit der Auflassung und
damit nachgewiesen werden muss, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den
Verwalter oder einzelne Wohnungseigentümer wirksam rechtsgeschäftlich vertreten
worden ist. Dazu gilt im Einzelnen folgendes:
Nach § 27 Abs. 3 S. 1 WEG n.F. steht dem Verwalter nicht etwa eine umfassende, sondern
nur eine auf einzelne Angelegenheiten beschränkte gesetzliche Vertretungsmacht für die
Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Der Erwerb eines Teileigentumsrechts für die
Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein außergewöhnliches Geschäft, zu dem der
Verwalter nur berechtigt ist, wenn er dazu durch Vereinbarung oder Beschluss der
Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG
n.F.). Eine dem Verwalter im Verwaltervertrag erteilte allgemeine Ermächtigung zum
Abschluss von Rechtsgeschäften für die Wohnungseigentümergemeinschaft wird nicht
dahin verstanden werden können, dass diese auch einen Immobilienerwerb für die
Gemeinschaft deckt, weil es sich insoweit um ein über typische Verwaltungsmaßnahmen
weit hinausgehendes, außergewöhnliches Geschäft handelt (a.A. Bärmann/Merle, WEG,
10 Aufl., § 27, Rn. 226). Deshalb bedarf es für einen Immobilienerwerb einer speziellen
Bevollmächtigung des Verwalters, die regelmäßig durch mehrheitliche Beschlussfassung
der Eigentümerversammlung erfolgt. Diese Beschlussfassung sowie die
Verwalterbestellung sind dem Grundbuchamt in der Form des § 26 Abs. 3 WEG
nachzuweisen.
Die Wirksamkeit einer solchen Beschlussfassung ist vom Grundbuchamt nach Maßgabe
wohnungseigentumsrechtlicher Vorschriften zu überprüfen. Der Beschluss ist somit gem.
§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG als gültig zu behandeln, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil
für ungültig erklärt ist. Die Prüfungsbefugnis des Grundbuchamtes ist im Übrigen auf eine
etwaige Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses beschränkt, die aber nur dann festgestellt
werden kann, wenn er gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt (§ 23 Abs. 4 S. 1
WEG). Die Abgrenzung zwischen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit der Beschlussfassung
hat nach den in der Rechsprechung dazu entwickelten Kriterien zu erfolgen.
Gegen die erforderliche Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, deren
Überschreitung die Nichtigkeit der Beschlussfassung begründet (BGH NJW 2000, 3500,
3502), bestehen keine grundsätzlichen Bedenken, wenn dem Verwalter die Ermächtigung
zu einem Immobilienerwerb erteilt wird. Die Beschlusskompetenz der
Eigentümerversammlung beschränkt sich auf Angelegenheiten, welche die Regelung des
Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betreffen. Ob es sich um
eine solche Maßnahme handelt, ist im Wege einer abstrakt-generellen Betrachtungsweise
festzustellen. Die Frage, ob die Maßnahme nach den Umständen des Einzelfalls
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, berührt demgegenüber die Beschlusskompetenz
der Eigentümerversammlung nicht; Mängel können insoweit nur zur Anfechtbarkeit der
Beschlussfassung führen (BGH NJW 2000, 3500, 3503).
Nach diesen Kriterien ist der hier vorliegende Erwerb von Teileigentum in der eigenen
kann zunächst nicht der Auffassung des Landgerichts folgen, dass ein solcher Erwerb
einen Eingriff in das sachenrechtliche Grundverhältnis der Gemeinschaft darstelle. Das
sachenrechtliche Grundverhältnis der Wohnungseigentümer wird erst dann tangiert, wenn
die sachenrechtliche Struktur der Gemeinschaft umgestaltet wird. Dies ist bei einem
Erwerb von Teileigentumseinheiten, die als solche bestehen bleiben, jedoch nicht der Fall.
Der Erwerb der beiden Teileigentumseinheiten durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft dient hier der gemeinschaftlichen Nutzung der
Stellplätze und liegt deshalb bei der gebotenen abstrakt-generellen Betrachtung im
Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Der Umstand, dass eine
wirtschaftliche Betrachtung die Sondereigentumseinheiten bei dem Erwerb durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft dem Gemeinschaftseigentum annähern, begründet
keine Bedenken unter dem Gesichtspunkt einer unzulässigen Umgehung der für die
Bildung von Gemeinschaftseigentum geltenden Regeln. Vor dem Hintergrund, dass der
Gesetzgeber mit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft eine möglichst
praktikable Handhabung der gemeinschaftlichen Verwaltung erreichen wollte (BT-Drs.
a.a.O.), ist ein legitimes Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft am Erwerb von
Sondereigentumseinheiten in der eigenen Anlage anstelle der ebenfalls möglichen
Überführung dieser Einheiten in Gemeinschaftseigentum anzuerkennen. Zunächst kann so,
wenn man mit der hier vertretenen Auffassung einen Mehrheitsbeschluss als Grundlage
des Erwerbs ausreichen lässt (so etwa OLG Celle NJW 2008, 1537f; Bürmann/Wenzel,
a.a.O., § 10, Rn. 223; ders. NZM 2006, 321, 323; Hügel ZMR 2007, 650f; Basty ZWE
2009, 253ff; a.A. Jennißen NZM 2006, 203, 205), auf die in großen Anlagen meist nicht
oder nur schwer erreichbare Mitwirkung aller Miteigentümer verzichtet werden (zum
Schutz der Minderheit vgl. unten). Weiter bleibt der Wert der Sondereigentumseinheit als
Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens erhalten. Der
Wohnungseigentümerverband kann hierüber dann auch –ohne eine erneute umständliche
Umgestaltung des Grundverhältnisses- im Interesse der Gemeinschaft verfügen, indem er
die Einheit anderweitig veräußert (zu diesem Beisp. Hügel DNotZ 2005, 753, 772). Dies
gewinnt praktisch etwa besondere Bedeutung, wenn der Verband die
Sondereigentumseinheit eines illiquiden Miteigentümers erwerben will, um zunächst
weitere Wohngeldausfälle zu vermeiden und die Einheit zu einem günstigen Zeitpunkt
wieder zu verkaufen.
Auch die Folgeprobleme, die sich für die Gemeinschaft der Miteigentümer ergeben, wenn
eine der Sondereigentumseinheiten in das Eigentum des Verbandes fällt, erscheinen lösbar.
Der Senat teilt insoweit die Auffassung, dass die Mitgliedschaftsrechte, die sich aus der im
Verbandseigentum stehenden Einheit ableiten, in Analogie zu § 71b AktG ruhen (Häublein
a.a.O. S.139f; Basty a.a.O. S.254; Bärmann/Wenzel a.a.O. Rdn.223). Dies betrifft
unmittelbar das Stimm- und das Anfechtungsrecht, jedoch müssen in der Konsequenz auch
qualifizierte Mehr- oder Minderheiten unter Ausblendung dieser Einheit berechnet werden.
Hinsichtlich des Wirtschaftswesens der Gemeinschaft (Wirtschaftsplan und
Jahresabrechnung) entsteht allerdings ein zusätzlicher Aufwand, da in einem ersten Schritt
die Kostenverteilung unter Einbeziehung der im Verbandseigentum stehenden Einheit
erfolgen muss, um deren Kostenanteil zutreffend zu ermitteln. In einem zweiten Schritt
muss dann die Verteilung dieser Kosten (sowie evtl. Einnahmen aus der im
Verbandseigentum stehenden Einheit) auf die restlichen Einheiten nach Maßgabe des
einschlägigen Kostenverteilungsschlüssels erfolgen (Häublein a.a.O. S.140f). Bei dem
Erwerb einer Einheit in der eigenen Anlage ist auch eine in der Gemeinschaftsordnung
vorbehaltene Zustimmung des Verwalters oder der anderen Miteigentümer (§ 12 WEG)
vor Erwerbern zu schützen, die eine Schädigung des Gemeinschaftsinteresses befürchten
lassen, ist ersichtlich nicht tangiert, wenn der Verband selbst erwirbt.
Die erforderliche Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung wird danach bei
einem Erwerb von Sondereigentum in der eigenen Anlage regelmäßig zu bejahen sein.
Eine abweichende Beurteilung wäre etwa denkbar, wenn für die Gemeinschaft ein
Immobilienobjekt erworben werden soll, das von der gemeinschaftlichen Anlage weit
entfernt liegt und etwa für Freizeitaktivitäten oder gewerbliche Tätigkeiten von
Miteigentümern genutzt werden soll. Auf mögliche Grenzfälle einzugehen, die sich etwa
beim Erwerb eines benachbarten Grundstücks zur Ausweitung der Zahl der Stellplätze
oder eines Wohnungseigentums in einer benachbarten Anlage zur Verwendung als
Hausmeisterwohnung stellen könnten, gibt der hier zur Entscheidung stehende Sachverhalt
keinen Anlass.
Ob die getroffene Maßnahme nach den Umständen des Einzelfalls ordnungsgemäßer
Verwaltung entspricht, unterliegt nach den obigen Ausführungen hingegen nicht der
Überprüfung durch das Grundbuchamt. Eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung
liegt nur vor, wenn diese auf die Belange aller Miteigentümer nach billigem Ermessen
Rücksicht nimmt (vgl. MK-BGB/Engelhardt, 5.Aufl. § 21 WEG Rdn.8). Angesichts des
regelmäßig erheblichen finanziellen Aufwands für den Erwerb, der umzulegenden
Folgekosten und des Mehraufwands, der innerhalb des Wirtschaftswesens (vgl. unten)
entsteht, wird der Erwerb von Immobilieneigentum, auch und gerade in der eigenen
Anlage, wohl nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn ganz gewichtige,
über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den
Erwerb sprechen (zu weiteren Kriterien vgl. Basty a.a.O. S.256f). Ein Miteigentümer, der
diese Voraussetzungen nicht als gegeben ansieht, hat die Möglichkeit, mit der
Beschlussanfechtungsklage (§ 46 WEG) die Beschlussfassung zur gerichtlichen
Überprüfung zu stellen.
Der Umfang der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft steht danach in
einem inneren Zusammenhang mit der Kompetenz der Eigentümerversammlung zu
mehrheitlicher Beschlussfassung: Als Verwaltung im Sinne des § 10 Abs. 6 S. 1 WEG n.F.
muss jedenfalls derjenige Rechtserwerb behandelt werden, der in Durchführung eines
wirksamen Eigentümerbeschlusses erfolgt. Im vorliegenden Fall liegt dem Erwerb zwar
nicht ein Eigentümerbeschluss, sondern eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG n.F.)
zugrunde, deren Wirksamkeit nicht an die Voraussetzungen einer mehrheitlichen
Beschlussfassung gebunden ist. Gleichwohl stellt sich für die hier zu treffende
Entscheidung nicht die Frage, ob damit zugleich der Umfang der Rechtsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft mittelbar der übereinstimmenden Disposition der
Miteigentümer im Rahmen einer Vereinbarung unterliegt. Denn es handelt sich hier um
den Erwerb zweier Teileigentumsrechte innerhalb der eigenen Anlage, die auch bei einer
mehrheitlichen Entscheidung von der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung
gedeckt wäre.
Der Senat ist zu einer abschließenden Entscheidung über den Eintragungsantrag nicht in
der Lage. Die Wirksamkeit der für die Wohnungseigentümergemeinschaft abgegebenen
Einigungserklärung hängt nach den vorstehenden Ausführungen davon ab, dass in der
notariellen Urkunde zugleich eine Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer getroffen
worden ist, durch die dem Verwalter die Ermächtigung zum Erwerb der beiden
Teileigentumseinheiten erteilt worden ist. Die Erklärungen die Urkundsbeteiligten in Ziff.
Teileigentumseinheiten aus Gründen der Praktikabilität in das Eigentum der Gemeinschaft
zu übertragen, kann als Vereinbarung nach § 10 WEG verstanden werden, die durch die
sodann erklärte Auflassung vollzogen werden sollte. Zu prüfen bleibt, ob sämtliche damals
eingetragenen Wohnungs- und Teileigentümer an der Vereinbarung mitgewirkt bzw. diese
genehmigt haben. Diese Prüfung kann der Senat anhand des ihm vorgelegten
Aktenbestandes nicht
abschließend durchführen. Er hat deshalb die Sache zur erneuten Behandlung und
Entscheidung an das Grundbuchamt zurückverwiesen.