letzte Aktualisierung: 3.6.2024
OLG Karlsruhe, Beschl. v. 14.2.2024 – 14 W 109/23 (Wx)

GBO §§ 19, 27, 29; BeurkG § 40
Nachweis im Grundbuchverfahren; nachträgliche Änderung am Text einer
unterschriftsbeglaubigten Urkunde

1. Der Charakter einer Erklärung als öffentlich-beglaubigt im Sinne des § 29 GBO geht nicht durch
eine nachträgliche Änderung des über der Unterschrift stehenden Textes verloren, da die öffentliche
Beglaubigung nur eine Beglaubigung der Unterschrift des Erklärenden, nicht dagegen des Inhalts der
schriftlich abgefassten Erklärung umfasst.
2. Ob das Grundbuchamt oder das an dessen Stelle tretende Beschwerdegericht eine nachträglich
veränderte Urkunde als von der beglaubigten Unterschrift gedeckt ansieht und die Urkunde daher
als ausreichende Eintragungsunterlage akzeptiert, ist keine Frage des § 29 GBO, sondern eine Frage
der Beweiskraft der (nach wie vor öffentlich beglaubigten) Urkunde, für die die Regeln des
Freibeweises gelten.

Gründe

I.
Die Beteiligte … begehrt die Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch.
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 14.05.2013 (Notariat IV Villingen, IV UR
1877/2013) erwarb die Beteiligte … 267/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flst.
Nr. … (…, Gebäude- und Freifläche zu 4.181 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der
Wohnung … und einem Kellerraum …, im Aufteilungsplan je mit Nr. … bezeichnet),
eingetragen in Blatt …24 im Grundbuch des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen für die
Gemarkung Schwenningen (Teileigentumsgrundbuch), sowie 22/10.000 Miteigentumsanteil an
demselben Grundstück (verbunden mit dem Sondereigentum an einem Tiefgaragenstellplatz, im
Aufteilungsplan mit Nr. … bezeichnet), eingetragen in Blatt …40 desselben
Teileigentumsgrundbuchs.Mit notarieller Urkunde vom 13.06.2013 (Notariat IV Villingen, IV
UR 2299/2013) bestellten die Kaufvertragsparteien zum Zwecke der Finanzierung des
Kaufpreises eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank (im Folgenden: Gläubigerin),
die sich gegenständlich auf den in Blatt …24 sowie den in Blatt …40 eingetragenen
Miteigentumsanteil erstreckte.

Mit Schreiben vom 23.08.2023 beantragte Notar … gemäß § 15 Abs. 2 GBO für die Beteiligte
… unter Beifügung einer sich lediglich auf die Belastung im Grundbuch von Schwenningen
Blatt …24 beziehenden Löschungsbewilligung vom 11.07.2023 der Gläubigerin sowie - auf
demselben Blatt - Zustimmungserklärung und Löschungsantrag der Eigentümerin (Auszug aus
den Grundakten, AS 90) nebst Unterschriftsbeglaubigung der Eigentümerin (UVZ K
1783/2023; AS 93) den Vollzug der Löschung der Grundschuld im Grundbuch von
Schwenningen Blatt …40. Schon zuvor war aufgrund eines Antrags vom 08.08.2023 die
Löschung der im Grundbuch von Schwenningen, Blatt …24, in Abt. III Nr. 1 eingetragenen
Grundschuld vollzogen worden. Weil sich die diesem Antrag beigefügte Löschungsbewilligung
ebenfalls nur auf Blatt …24 bezogen hatte, wurde hinsichtlich Blatt …40 (Tiefgaragenstellplatz
Nr. …) nur eine Mithaftentlassung vorgenommen.

Mit Schreiben vom 30.08.2023 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass es für die Löschung der
Grundschuld Abt. III Nr. 1 in Blatt …40 der Löschungsbewilligung des Gläubigers in öffentlich
beglaubigter Form gemäß § 29 GBO (Unterschriftsbeglaubigung) bedürfe und forderte den
antragstellenden Notar auf, die erforderlichen Unterlagen bis zum 27.09.2023 nachzureichen.
Hierauf übermittelte Notar … mit Schreiben vom 21.09.2023 die von der Gläubigerin um ein
Komma und die Blattzahl „…40“ handschriftlich ergänzte Löschungsbewilligung vom
11.07.2023 nebst Begleitschreiben der Gläubigerin (Auszug aus den Grundakten, AS 100, 103).
Mit Schreiben vom 25.09.2023 teilte das Grundbuchamt dem antragstellenden Notar mit, dass
die ergänzte Löschungsbewilligung nicht in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO
vorgelegt worden sei und es des Weiteren noch der Zustimmung der Grundstückseigentümerin
zur Löschung des Rechtes Abt. III Nr. 1 in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO
bedürfe, da diese bisher lediglich der Löschung der Grundschuld im Blatt …24 zugestimmt
habe. Zur Erledigung setzte das Grundbuchamt Frist bis zum 30.10.2023, die fruchtlos
verstrich.

Mit Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO vom 16.10.2023 stellte das Grundbuchamt fest,
dass der beantragten Löschung der Grundschuld das Fehlen einer Löschungsbewilligung des
Gläubigers in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO sowie die fehlende Zustimmung
des eingetragenen Grundstückseigentümers zur Löschung des Rechts in öffentlich beglaubigter
Form gemäß § 29 GBO als Hindernisse entgegenstünden. Zur Behebung hat das
Grundbuchamt Frist bis zum 27.11.2023 gesetzt und im Falle des ergebnislosen Fristablaufs die
kostenpflichtige Zurückweisung des Antrags angekündigt. Zur Begründung hat das
Grundbuchamt unter anderem ausgeführt, dass in der Löschungsbewilligung der Gläubigerin bei
Antragstellung lediglich das Blatt …24 aufgeführt gewesen sei. Daher bestehe keine
Übereinstimmung zwischen dem sich auf Blatt …40 beziehenden Antrag und Bewilligung.Die
bereits am 15.08.2023 durch das Grundbuchamt vollzogene Mithaftentlassung sei Folge einer
Auslegung der Löschungsbewilligung, da nach der Rechtsprechung die für die
Gesamtgrundpfandrechte erteilten Löschungsbewilligungen dahin ausgelegt werden könnten,
dass sie auch einen Teilvollzug erlauben und die dafür erforderliche materiell-rechtliche
Erklärung des Teilverzichts mit enthalten.Die nachträgliche Ergänzung der Blattnummer …40
auf der Löschungsbewilligung beeinträchtige zwar deren Formwirksamkeit nicht, jedoch könne
durch die nachträgliche Abänderung die Vermutung, dass die Erklärung vom Unterzeichner
stammt, beeinträchtigt sein. Zwar seien als Nachweise, dass die Änderung durch den
Unterzeichnenden bzw. mit seiner Genehmigung erfolgt sei, ein Schreiben der Gläubigerin
eingereicht und durch Schreiben seitens des Notars vom 29.09.2023 erklärt worden, dass die
Ergänzung durch die Gläubigerin erfolgt sei. Ungeachtet dessen gelte mit Blick auf die
nachträgliche Abänderung die Echtheitsvermutung des § 440 Abs. 2 ZPO nicht. Das
Grundbuchamt könne eine Bewilligung beanstanden, wenn es Zweifel daran habe, dass eine
nachträgliche Änderung berechtigt erfolgt ist. Da die Änderung nicht durch den Unterzeichner
unterschrieben worden sei, sei dem Grundbuchamt deren Echtheit nicht nachgewiesen
worden.Eine Löschungszustimmung der Eigentümerin gemäß § 27 GBO liege lediglich
hinsichtlich der Eintragung in Blatt Nr. …24 vor. Die vorliegende Löschungszustimmung
bringe nicht zweifelsfrei zum Ausdruck, dass sie sich auch auf die Eintragung in Blatt Nr. …40
beziehe; ausdrücklich sei nur der Löschung des Grundpfandrechts in Blatt …24 zugestimmt
worden.

Hiergegen richtet sich die durch Notar … im Namen der Beschwerdeführerin eingelegte
Beschwerde vom 22.11.2023, die er unter Bezugnahme seines früheren Schreibens vom
29.09.2023 unter anderem damit begründete, dass die nachträgliche Änderung der über der
Unterschrift stehenden Erklärung durch den Unterzeichnenden auch nach
Unterschriftsbeglaubigung zulässig sei. Änderungen, die zeitlich nach dem
Beglaubigungsvermerk vermerkt worden seien, könnten höchstens die Vermutung der Echtheit
der Erklärung beeinträchtigen, was vom Grundbuchamt in freier Beweiswürdigung zu prüfen
sei. Er selbst bestätige, dass die Ergänzung durch die Gläubigerin, die … Bausparkasse, erfolgt
sei und dies auch dem Willen der Eigentümerin … entsprochen habe. Die
Löschungsbewilligung sei nach der Ergänzung durch die Gläubigerin eindeutig. Die
Löschungszustimmung der Eigentümerin sei von Anfang an auf die Gesamtlöschung der
Grundschuld gerichtet gewesen.

Mit Beschluss vom 13.12.2023 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die
Akten dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Das Grundbuchamt führte hierbei ergänzend aus,
dass dem Schreiben der Gläubigerin vom 12.09.2023 nicht zu entnehmen sei, dass die Änderung
durch die unterschreibende Person bzw. mit deren Einverständnis erfolgte. Die im Wege der
freien Beweiswürdigung festzustellende Echtheit sei dem Grundbuchamt daher nicht
nachgewiesen worden; die Ergänzung könne auch durch einen Dritten erfolgt sein.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.
Die gemäß § 71 GBO zulässige Beschwerde der Beschwerdeführerin ist begründet.

Der Löschung der Grundschuld stehen das Fehlen einer Löschungsbewilligung des Gläubigers
sowie die fehlende Zustimmung des eingetragenen Grundstückseigentümers zur Löschung des
Rechts, jeweils in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO, nicht entgegen.
1. Nach dem in § 19 GBO verankerten Bewilligungsgrundsatz erfolgt eine Eintragung nur, wenn
derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Eine Hypothek, eine Grundschuld
oder eine Rentenschuld darf gemäß § 27 Satz 1 GBO zudem nur mit Zustimmung des
Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden. Eine Eintragung – vorliegend die Löschung der
Grundschuld in Blatt …40, Abt. III Nr. 1 – soll nur vorgenommen werden, wenn die
Eintragungsunterlagen – im vorliegenden Fall also die Bewilligung der Gläubigerin nach § 19
GBO und die Eigentümerzustimmung gemäß § 27 Satz 1 GBO – durch öffentliche oder
öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden, § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO. Bei einem
Gesamtrecht wie der verfahrensgegenständlichen Grundschuld verlangt die Rechtsprechung,
dass sich die Löschungsbewilligung sowie die Zustimmungserklärung auf alle betroffenen
Grundbuchstellen bezieht (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 2752, beckonline).
Hinsichtlich der Frage, ob die Eintragungsvoraussetzungen durch öffentlich beglaubigte
Urkunden nachgewiesen sind, ist vom Begriff der Beglaubigung des § 40 BeurkG auszugehen.
Die öffentliche Beglaubigung ist im Gegensatz zur öffentlichen Beurkundung nur eine
Beglaubigung der Unterschrift des Erklärenden, nicht des Inhalts der schriftlich abgefassten
Erklärung. Öffentliche Urkunde i.S.d. § 415 ZPO ist nur der Beglaubigungsvermerk, die
abgegebene Erklärung selbst ist eine Privaturkunde. Dass auch eine nach der
Unterschriftsbeglaubigung erfolgte Textänderung noch die Form des § 29 GBO erfüllen kann,
entspricht der heute ganz herrschenden Auffassung, da der Beglaubigungsvermerk nur die
Echtheit der Unterschrift des Erklärenden betrifft, dagegen nichts über den Erklärungsinhalt
aussagt (OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2006 – 20 W 21/2005, Rn. 13, juris;
Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 17.02.2010 – 7 Wx 15/09, Rn. 6, juris;
BeckOK BeurkG/Boor, 9. Ed., Stand: 15.09.2022, § 40 Rn. 38; Schöner/Stöber, a. a. O., Rn.
163, beck-online, mit Nachweisen auch zur früher vorherrschenden Gegenansicht). Vor dem
Hintergrund, dass nach § 40 Abs. 5 BeurkG sogar die Beglaubigung einer Blankounterschrift
zulässig ist, kann die nachträgliche Änderung eines vorhandenen Textes nichts an der Wahrung
der Form der öffentlichen Beglaubigung ändern.

Davon zu unterscheiden ist jedoch die Beweiskraft einer nachträglich geänderten Urkunde.
Denn für eine nachträgliche textliche Änderung gilt nicht die Vermutung des § 440 Abs. 2 ZPO,
dass also auch der über der Unterschrift stehende Text von demjenigen herrührt, dessen
Unterschrift beglaubigt ist. Es unterliegt vielmehr der freien Beweiswürdigung des
Grundbuchamtes bzw. des an seine Stelle tretenden Beschwerdegerichts, ob die Ergänzung des
Textes von der Person vorgenommen worden ist, die die Unterschrift geleistet hatte, oder
jedenfalls von deren Willen gedeckt ist und die Urkunde damit eine taugliche
Eintragungsunterlage ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2006 – 20 W 21/2005, Rn. 14, juris;
Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 17.02.2010 – 7 Wx 15/09, Rn. 7, juris;
Staudinger/Hertel, BGB, Neubearbeitung 2023, § 129 Rn. 129 f.; Schöner/Stöber, a. a. O., Rn.
163, beck-online).

Nicht überzeugend ist es, darüber hinaus auch hinsichtlich des zu erbringenden Nachweises,
dass die – ggf. durch einen Dritten – erfolgte Änderung des unterzeichneten Textes dem Willen
des Unterzeichners entspricht, einen Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte
Urkunde zu verlangen und die Zulassung freier Beweiswürdigung unter Hinweis auf § 29 GBO
abzulehnen (so aber KG Berlin, Beschluss vom 04.09.2012 – 1 W 154/12, Rn. 12, juris; unklar
Demharter/Demharter, GBO, 33. Aufl. 2023, § 29 Rn. 44 ff.). Diese Auffassung übersieht, dass
§ 29 GBO lediglich eine bestimmte Form derjenigen Urkunden verlangt, mittels derer
hinsichtlich der „zur Eintragung erforderlichen Erklärungen“ Beweis geführt werden kann. Geht
aber – was wie dargelegt ganz herrschender Auffassung entspricht – der Charakter einer
Erklärung als öffentlich-beglaubigt nicht durch eine nachträgliche Änderung des über der
Unterschrift stehenden Textes verloren, ist dieser Form weiterhin Genüge getan und bleiben die
Urkunden konsequenterweise grundsätzlich taugliche Beweismittel im Grundbuchverfahren. Ob
das Grundbuchamt (oder das an dessen Stelle tretende Beschwerdegericht) eine nachträglich
veränderte Urkunde als von der beglaubigten Unterschrift gedeckt ansieht und die Urkunde
daher als ausreichende Eintragungsunterlage akzeptiert, ist danach keine Frage des § 29 GBO,
sondern eine Frage der Beweiskraft der (nach wie vor öffentlich beglaubigten) Urkunde, für die
die Regeln des Freibeweises gelten. Nur dieses Verständnis ist nach Auffassung des Senats mit
der – soweit ersichtlich einhelligen – Auffassung konsistent, wonach eine beglaubigte
Blankounterschrift (§ 40 Abs. 5 BeurkG) vom Grundbuchamt nur dann als
Eintragungsunterlage zurückgewiesen werden kann, wenn bestimmte Anhaltspunkte dafür
vorliegen, dass die Ausfüllung des Blanketts nicht dem Willen des Ausstellers entspricht
(Demharter/Demharter, a. a. O., § 29 Rn. 44b).

2. Nach Maßgabe dieser Grundsätze stehen weder das Fehlen einer Löschungsbewilligung der
Gläubigerin (dazu a) noch die fehlende Zustimmung der eingetragenen
Grundstückseigentümerin (dazu b) der Löschung der Grundschuld entgegen.

a) Die ursprünglich erteilte Löschungsbewilligung (Auszug Grundakte, AS 90), die sich nur auf
die Löschung der Grundschuld eingetragen in Abt. III Nr. 1 im Grundbuch Blatt …24 bezogen
hatte, enthielt die öffentlich beglaubigte Unterschrift der von der Gläubigerin ausweislich einer
ebenfalls vorgelegten beglaubigten Abschrift der öffentlichen Urkunde des Notars …, Stuttgart
(UR 1049 / 2021 J) bevollmächtigten F. Die ursprünglich vorgelegte Löschungsbewilligung
genügte somit den Anforderungen an § 29 GBO. Nach dem oben Gesagten genügt auch die
nachträglich textlich um ein Komma und die Blattnummer …40 ergänzte Löschungsbewilligung
der Gläubigerin der Form des § 29 GBO.
Ob auch die nachträgliche Ergänzung vom Willen der Unterzeichnerin F. gedeckt und die
Löschungsbewilligung damit eine taugliche Grundlage für die Löschung der Grundschuld auch
auf Blatt …40 ist, hat der Senat unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unter
freier Beweiswürdigung zu entscheiden. Der Senat bejaht dies.

Ausweislich des Begleitschreibens der Gläubigerin vom 12.09.2023 an Notar … ist die
handschriftlich vorgenommene Ergänzung der Löschungsbewilligung auf eine entsprechende
Bitte des Notars im Hause der Gläubigerin vorgenommen worden. Ob die Ergänzung von der
Bevollmächtigten F. selbst oder einem anderen Mitarbeiter der … Bausparkasse …
vorgenommen worden ist, lässt sich der nicht unterschriebenen Ergänzung des Textes nicht
entnehmen. Der Senat hat jedoch keinen Zweifel daran, dass die nachträgliche Einbeziehung
auch des auf Blatt …40 verkörperten Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum
an einem Tiefgaragenstellplatz in die Löschungsbewilligung dem Willen der Unterzeichnerin F.
entspricht. Im vorliegenden Fall bezog sich die ursprünglich erteilte Löschungsbewilligung auf
die Hauptsicherheit, namentlich einen 267/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück
Flst. Nr. …, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung … und einem Kellerraum.
Dass die Löschungsbewilligung nicht schon von Anfang an auch auf die Löschung in Blatt
…40, die nur einen 22/10.000stel Miteigentumsanteil (Tiefgaragenstellplatz) betraf, bezogen
war, stellte erkennbar ein Versehen dar. Dass dies auf einer bewussten Entscheidung des
Zurückhaltens eines sehr kleinen Teils der ursprünglichen Besicherung durch die
Bevollmächtigte F. beruhte, hält der mit Sachverhalten des Immobiliarsachenrechts regelmäßig
befasste Senat für ausgeschlossen, zumal keine Anhaltspunkte für noch offene
Kreditverbindlichkeiten der Eigentümerin bei der … Bausparkasse … bestehen. Für einen
beabsichtigten Gleichlauf des Schicksals der beiden Pfandobjekte spricht zudem die einheitlich
vorgenommene Grundschuldbestellung. Dass die Gläubigerin von einem derartigen Gleichlauf
auch im Zusammenhang mit der Löschung der Rechte ausgegangen ist, zeigt sich letztlich auch
daran, dass die erwünschte Ergänzung im Hause der Gläubigerin nach der entsprechenden Bitte
des Notars … „postwendend“ und ohne weiteres vorgenommen worden ist. Sie ist – nach allem
– zur Überzeugung des Senats auch vom Willen der ursprünglichen Unterzeichnerin gedeckt.

b) Im Ergebnis Gleiches gilt hinsichtlich der gemäß § 27 GBO mit Blick auf die alternative
Möglichkeit der Eintragung einer Eigentümergrundschuld erforderliche Zustimmung der
Eigentümerin.

Zwar bezog sich deren Zustimmung ausweislich des Textes der ursprünglichen
Löschungsbewilligung zunächst ebenfalls lediglich auf Blatt …24. Der Senat ist aufgrund der
ausdrücklichen Versicherung des die Beschwerdeführerin im Grundbuchverfahren gemäß § 15
Abs. 2 GBO vertretenden Notars (s. dessen Schreiben an das Grundbuchamt vom 29.09.2023,
Auszug aus den Grundakten AS 112) indes davon überzeugt, dass auch diese – von Beginn an –
die Löschung der gesamten Grundschuld anstrebte, nicht lediglich bezogen auf Blatt …24. Die
diesbezügliche Überzeugung des Senats wird zusätzlich aufgrund des Umstands bestärkt, dass
die Begründung einer Eigentümergrundschuld lediglich bezogen auf den in Blatt …40
ausgewiesenen Miteigentumsanteil und das Sondereigentum an einem Tiefgaragenstellplatz sehr
ungewöhnlich wäre und wirtschaftlich kaum Sinn machte.

III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 81 Abs. 1 Satz 1 und 2 FamFG.