letzte Aktualisierung: 24.3.2022
BGH, Urt. v. 23.2.2022 – VIII ZR 305/20

BGB §§ 463, 577
Unwirksamkeit der Vereinbarung eines höheren Kaufpreises für den Vorkaufsberechtigten

Die in einem Kaufvertrag über eine mit einem Vorkaufsrecht des Mieters belastete
Eigentumswohnung zwischen dem Vorkaufsverpflichteten (Verkäufer) und dem Dritten
(Erstkäufer) getroffene Abrede, wonach der Vorkaufsberechtigte (Mieter) einen höheren Preis zu
bezahlen hat als der Erstkäufer, stellt eine in Bezug auf den höheren Preis unzulässige und deshalb
insoweit unwirksame Vereinbarung zu Lasten Dritter dar. Das gilt auch dann, wenn der Erstkäufer –
wie in der hier zu beurteilenden Preisabrede vorgesehen – den höheren Kaufpreis nur
ausnahmsweise (unter bestimmten engen Voraussetzungen) zu entrichten hat, während der
Vorkaufsberechtigte diesen bei Ausübung des Vorkaufsrechts stets schuldet.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht (KG, MDR 2021, 30) hat zur Begründung seiner
Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen
ausgeführt:

Das Landgericht habe einen Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung von
16.326,67 aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu Recht bejaht. In dieser Höhe
habe die Beklagte von der Klägerin eine Leistung ohne Rechtsgrund erhalten.
Denn die in dem Kaufvertrag enthaltene "differenzierte Preisabrede" sei gegenüber
der Klägerin gemäß § 577 Abs. 5, § 464 Abs. 2, § 138 BGB insoweit unwirksam,
als sie für den Fall, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübe und die
Wohnung deshalb als unvermietet verkauft gelte, einen um 16.326,67
Kaufpreis vorsehe.

Zur Zulässi differenzierten Preisabreden in Kaufverträgen über
eine mit einem Mietervorkaufsrecht belastete Wohnung gebe es - je nach Ausgestaltung
der Abrede - unterschiedliche Auffassungen. Teilweise werde vertreten,
dass selbst eine Preisabrede, die allein für den Mieter bei Ausübung des
Vorkaufsrechts eine Erhöhung des Kaufpreises vorsehe, wirksam sei (so etwa
OLG München, Beschluss vom 21. Februar 2005 - 10 W 672/05).
Nach anderer Ansicht seien jedenfalls solche "differenzierten Preisabreden"
zulässig, die eine Preiserhöhung nicht ausschließlich von der Ausübung des
Vorkaufsrechts, sondern - mit der hier zu beurteilenden Preisregelung vergleichbar
- allgemein von dem Erlöschen des Mietverhältnisses (durch Konfusion be-
ziehungsweise durch Auflösung oder Kündigung des Mietverhältnisses) abhängig
machten. Zum Teil werde hierbei zusätzlich gefordert, dass die Differenz zwischen
dem Preis für den Verkauf der Wohnung im vermieteten Zustand einerseits
und im unvermieteten Zustand andererseits den Marktgegebenheiten entsprechen
müsse. Diese Auffassung werde darauf gestützt, dass der Mieter die Wohnung
- wenn eine solche Preisabrede unzulässig wäre - zu günstigeren Bedingungen
als der Erstkäufer erwerben könne, weil das Mietverhältnis mit dem Eigentumserwerb
durch den Mieter erlösche und dieser die Wohnung anschließend
- freistehend - zu einem höheren Preis weiterveräußern könne. Der damit
verbundene Vermögensvorteil sei vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt.
Andere Stimmen hielten auch die zuletzt genannten "differenzierten Preisabreden"
für unzulässig, da jede Vereinbarung, wonach die Höhe des Kaufpreises
von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter abhänge, mit
dem in der Vorschrift des § 465 BGB zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken
nicht vereinbar sei. Denn danach seien Abreden unwirksam, die geeignet
seien, das Vorkaufsrecht zu vereiteln. Die genannte Preisabsprache diene letztlich
lediglich dazu, dem Mieter - der im Vorkaufsfall stets den höheren Preis zu
zahlen habe, während den Erstkäufer im Regelfall nur die niedrigere Zahlungsverpflichtung
treffe - die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verleiden.

Die letztgenannte Auffassung sei zutreffend. Eine "differenzierte Preisabrede",
die eine Erhöhung des Kaufpreises von der Ausübung des Vorkaufsrechts
beziehungsweise abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig
mache, stelle eine von den gesetzlichen Vorschriften zum Nachteil des Mieters
abweichende und deshalb im Verhältnis zu diesem gemäß § 577 Abs. 5 BGB
unwirksame Vereinbarung dar.

In den nach § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf das Mietervorkaufsrecht anzuwendenden
Vorschriften über den Vorkauf sei geregelt, dass mit der Ausübung
des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten
unter den Bestimmungen zustande komme, welche der Verpflichtete mit dem
Dritten vereinbart habe (§ 464 Abs. 2 BGB). Kaufobjekt sei dabei stets eine vermietete
Wohnung, weil der bestehende Mietvertrag durch die Veräußerung der
Wohnung nicht beendet werde (§ 566 BGB). Da ein Wohnraummietverhältnis zudem
nur unter sehr engen Voraussetzungen gekündigt werden könne, lasse sich
die gesetzliche Regelung in § 577 Abs. 5, § 464 Abs. 2 BGB nicht allein unter
Verweis auf höhere Marktpreise für unvermietete Wohnungen aushebeln.
Der Bundesgerichtshof habe den Gesetzesmaterialien - in einem anders
gelagerten Fall - bereits entnommen, dass dem Gesetzgeber daran gelegen gewesen
sei, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis
zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit sei (Senatsurteil vom
21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14). Dabei könne es sich naturgemäß nur um den
Kaufpreis für eine vermietete Wohnung handeln.

Die dem Mieter durch § 577 BGB eingeräumte Rechtsposition enthalte
- sofern die Vermietung der Wohnung zu einem Preisabschlag auf dem Markt
führe, der Marktpreis für die Wohnung in nicht vermietetem Zustand also höher
sei - gleichsam mittelbar eine Zuweisung dieses Vermögensvorteils an ihn. Ein
Nachteil erwachse dem Vermieter daraus nicht, da er von vorneherein lediglich
Eigentümer einer vermieteten Wohnung sei, die gegebenenfalls nur zu einem
entsprechend niedrigeren Preis verkauft werden könne.

Eine Bestimmung, die abstrakt eine Erhöhung des Kaufpreises für den Fall
des Erlöschens des bestehenden Mietverhältnisses regele, stelle sich im Verhältnis
zu dem Mieter als reine Fiktion dar, weil das Mietverhältnis "bei Ausübung
des Vorkaufsrechts" zwangsläufig durch Konfusion erlösche. Aus Sicht des Vermieters
bestehe somit allenfalls im Verhältnis zu dem Erstkäufer ein praktisches
Bedürfnis, für den Fall des Erlöschens des bestehenden Mietverhältnisses einen
höheren Kaufpreis zu vereinbaren, weshalb eine solche Regelung auch nur in
jenem Verhältnis Wirksamkeit entfalten könne.

Ob eine Regelung, die für den Fall des Freiwerdens der Wohnung vor Eigentumsübergang
eine Kaufpreiserhöhung vorsehe, anders zu beurteilen sei,
spiele für die Entscheidung des Streitfalls keine Rolle, weil eine solche Regelung
hier zum einen nicht getroffen worden sei und die Klägerin die Wohnung zum
anderen auch nicht geräumt habe.

II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so
dass die Revision zurückzuweisen ist.

Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die in dem Wohnungseigentumskaufvertrag
getroffene Preisabrede, soweit sie für den - hier eingetretenen
- Fall der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter
einen Kaufpreis in Höhe von 163.266,67 und damit einen um 16.326,67 höheren
als denjenigen Kaufpreis vorsieht, den der Dritte (Erstkäufer) im Fall des
Fortbestehens des Mietverhältnisses schuldete (146.940 , der Klägerin gegenüber
unwirksam ist. Dieser steht daher aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein
Anspruch auf Rückzahlung des rechtsgrundlos über den Betrag von 146.940
hinaus geleisteten Kaufpreises, mithin in Höhe von 16.326,67 zu. Die teilweise
Unwirksamkeit der Preisabrede folgt allerdings nicht aus der vom Berufungsgericht
hierfür herangezogenen Vorschrift des § 577 Abs. 5 BGB, die sich, wie aus
dem Gesamtzusammenhang des § 577 BGB abzuleiten ist, nur auf eine - hier
nicht gegebene - (unmittelbar) mit dem Mieter getroffene Vereinbarung bezieht.
Sie ergibt sich vielmehr aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB in Verbindung
mit dem Verbot, einen Vertrag zu Lasten Dritter zu schließen.

1. Nach § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB finden auf das dem Mieter unter den
Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zustehende Vorkaufsrecht die
Vorschriften über den Vorkauf (§§ 463 ff. BGB) Anwendung, soweit sich aus den
- im Streitfall nicht einschlägigen - nachfolgenden Absätzen des § 577 BGB nicht
etwas anderes ergibt. Gemäß § 464 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des
Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter
den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart
hat.

2. Danach schuldete die Klägerin der Beklagten für den Erwerb der Eigentumswohnung
lediglich die Bezahlung eines Kaufpreises in Höhe von 146.940
so dass sie die über diesen Betrag hinausgehende Leistung (weitere
16.326,67 ohne Rechtsgrund erbracht hat.

a) Nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegriffenen Feststellungen des
Berufungsgerichts stand der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vorkaufsrecht
in Bezug auf die von ihr - seinerzeit als Mieterin - genutzte Eigentumswohnung
zu, das sie rechtswirksam ausgeübt hat. Dafür, dass der den Vorkaufsfall
auslösende Kaufvertrag mit der Erstkäuferin nicht wirksam zustande gekommen
wäre, bestehen keine Anhaltspunkte; dies wird auch von keiner Partei geltend
gemacht.

Demnach ist zwischen den Parteien gemäß § 464 Abs. 2 BGB ein selbständiger
Kaufvertrag zu denselben Bedingungen neu begründet worden, wie er
zwischen der Beklagten und der Erstkäuferin abgeschlossen worden ist (vgl.
etwa BGH, Urteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, NJW-RR 2016, 784
Rn. 28; vom 24. Februar 1995 - V ZR 244/93, NJW 1995, 1827 unter II 1 [zu
§ 505 Abs. 2 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung; im
Folgenden: aF]; vom 3. Dezember 1999 - V ZR 329/98, NJW 2000, 1033 unter II
[zu § 505 Abs. 2 BGB aF]).

b) Der von der Klägerin nach diesem Vertrag geschuldete Kaufpreis beträgt
- wie vom Berufungsgericht zutreffend angenommen - lediglich 146.940
und nicht - wie die Revision meint - 163.326,67 . Denn die Abrede, wonach unter
bestimmten Bedingungen der höhere Kaufpreis (von 163.326,67
len sei, ist teilweise unwirksam (dazu nachfolgend unter aa); soweit sie wirksam
ist (dazu nachfolgend unter bb), sind die hierfür vereinbarten Voraussetzungen
nicht erfüllt (dazu nachfolgend unter cc).

aa) Die zwischen der Beklagten und der Erstkäuferin vereinbarte Kaufpreisabrede
ist unwirksam, soweit sie für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts
durch den Mieter (hier: die Klägerin) einen um 16.326,67
denjenigen Kaufpreis vorsieht, den die Erstkäuferin im Fall des Fortbestehens
des Mietverhältnisses schuldete. Denn es handelt sich bei dieser Teilabrede um
eine unzulässige Vereinbarung zu Lasten Dritter.

(1) Ein unzulässiger und deshalb unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter
liegt vor, wenn durch ihn unmittelbar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht
beteiligten Dritten - ohne seine Autorisierung - entstehen soll (vgl. BGH, Urteile
vom 12. Februar 2019 - VI ZR 141/18, NJW 2019, 2538 Rn. 29; vom 12. Oktober
2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 15; vom 29. Juni 2004 - VI ZR 211/03,
NJW 2004, 3326 unter II 2).

Das Verbot, Verträge zu Lasten Dritter zu schließen, steht zudem in der
Regel der Wirksamkeit solcher Vereinbarungen entgegen, nach denen die
Rechtsposition eines Dritten ohne dessen Mitwirkung verkürzt werden soll (vgl.
etwa BGH, Urteile vom 16. Januar 1980 - IV ZR 115/78, juris Rn. 9 f. [zu Verträgen
über den Unterhalt eines nach dem Gesetz unterhaltsberechtigten Dritten];
vom 29. September 2016 - I ZR 11/15, juris Rn. 52, 61 [zur Erstreckung einer
Vereinbarung über einen Anspruchsverzicht auf etwaige gesetzliche Ausgleichsansprüche
Dritter]; vom 4. Juli 2018 - IV ZR 121/17, NJW 2018, 2958 Rn. 19 f.
[zu Versicherungsverträgen mit Subsidiaritätsklausel für den Fall der gesetzlich
geregelten Mehrfachversicherung]; vgl. zu dieser Fallgruppe insgesamt auch
Staudinger/Klumpp, BGB, Neubearb. 2020, Vorb. §§ 328 Rn. 55; Münch-
KommBGB/Gottwald, 8. Aufl., § 328 Rn. 262; BeckOGK-BGB/Mäsch, Stand:
1. Januar 2022, § 328 Rn. 125).

Unwirksame Vereinbarungen zu Lasten Dritter können schließlich auch
dann vorliegen, wenn die in Rede stehende Rechtspflicht beziehungsweise Benachteiligung
den Dritten erst im Anschluss an eine von ihm selbst noch vorzunehmende
Rechtshandlung träfe, etwa erst infolge des Erwerbs eines mit schuld-
Grundstücks (vgl. etwa
BGH, Urteile vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15, NJW 2017, 254 Rn. 26 [zu
einem vermieteten Grundstück mit mietrechtsfremden Vereinbarungen im Mietvertrag];
vom 10. März 2006 - V ZR 48/05, NJW-RR 2006, 960 Rn. 18 [zu einem
vereinbarungsgemäß für die Abführung des auf dem Nachbargrundstück anfallenden
Abwassers in Anspruch genommenen Grundstück]) oder infolge der Ausübung
eines ihm zustehenden Vorkaufsrechts (vgl. etwa für den Fall eines unmittelbar
für den Vorkaufsberechtigten wirkenden Federführungsvertrags BGH, Urteil
vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, NJW 1995, 3183 unter II 3 c aa) zum Tragen
käme.

(2) Nach diesen Grundsätzen stellt die in einem Kaufvertrag über eine mit
einem Vorkaufsrecht belastete Eigentumswohnung zwischen dem Vorkaufsverpflichteten
(Verkäufer) und dem Dritten (Erstkäufer) getroffene Abrede, wonach
der Vorkaufsberechtigte einen höheren Preis zu bezahlen hat als der Erstkäufer,
eine in Bezug auf den höheren Preis unzulässige und deshalb insoweit unwirksame
Vereinbarung zu Lasten Dritter dar. Das gilt auch dann, wenn der Erstkäufer
- wie in der hier zu beurteilenden Preisabrede vorgesehen - den höheren
Kaufpreis nur ausnahmsweise (unter bestimmten engen Voraussetzungen) zu
entrichten hat, während der Vorkaufsberechtigte diesen bei Ausübung des Vorkaufsrechts
stets schuldet. Denn auch in diesem Fall läge - wenn die genannte
Bestimmung dem Vorkaufsberechtigten gegenüber Wirksamkeit entfaltete - eine
Verkürzung der ihm gesetzlich eingeräumten Rechtsposition vor.

(a) Durch die gesetzliche Regelung in § 464 Abs. 2 BGB soll gewährleistet
werden, dass den Vorkaufsberechtigten nach dem Inhalt seines Kaufvertrags
keine anderen, insbesondere keine ungünstigeren Bedingungen treffen als diejenigen,
die für den Erstkäufer aufgrund seines Kaufvertrags mit dem Verkäufer
gelten (BGH, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, NJW 1995, 3183 unter II 2
[zu § 505 Abs. 2 BGB aF]). Ungünstigere Bedingungen - und damit eine Verkürzung
der dem Vorkaufsberechtigten gesetzlich eingeräumten Rechtsposition -
liegen aber auch dann vor, wenn dem Erstkäufer unter bestimmten Voraussetzungen
die Bezahlung eines niedrigeren Kaufpreises gewährt wird, während der
Vorkaufsberechtigte stets - insbesondere auch dann, wenn die den Erstkäufer
privilegierenden Voraussetzungen objektiv vorliegen - den höheren Kaufpreis zu
bezahlen hätte.

(b) So verhält es sich im Streitfall. Nach der vereinbarten Preisabrede
schuldet der Erstkäufer den vollen Kaufpreis nur für den Fall, dass der Verkäufer
ihm binnen eines Monats nach der Beurkundung nachweisen sollte, das bei Beurkundung
bestehende Mietverhältnis sei aufgelöst oder gekündigt. Andernfalls
- also bei fortbestehendem Mietverhältnis - gilt für ihn ein um 10 % geminderter
Kaufpreis. Demgegenüber hätte der Vorkaufsberechtigte auch unter der letztgenannten
Bedingung den vollen Kaufpreis zu bezahlen.

Denn für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts soll nach der im Kaufvertrag
getroffenen Abrede - entsprechend der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden
Auslegung durch das Berufungsgericht - stets der höhere Kaufpreis
gelten. Entgegen den hilfsweise angestellten Erwägungen der Revisionserwiderung,
die einen Rechtsfehler des Berufungsgerichts insoweit allerdings nicht aufzeigen,
ist davon nicht der Fall der "Lieferung des Wohnungseigentums mit dem
laufenden Mietverhältnis", sondern allenfalls die hier nicht relevante Konstellation
ausgenommen, dass das bei Abschluss des ersten Kaufvertrags bestehende
Mietverhältnis beendet und noch vor der "Lieferung des Wohnungseigentums"
ein neues Mietverhältnis begründet worden sein sollte.

(3) Eine andere Beurteilung ist auch unter Berücksichtigung der beim Mietervorkaufsrecht
bestehenden Besonderheiten nicht geboten. Insbesondere ist
eine differenzierende Entgeltabrede, die - wie hier - unterschiedliche Preisbedingungen
für den Erstkäufer einerseits und den Vorkaufsberechtigten andererseits
vorsieht, nicht etwa deshalb als wirksam anzusehen, weil sich die verkaufte Wohnung
bei fortbestehendem Mietverhältnis aus der Sicht des Erstkäufers - anders
als aus der Sicht des vorkaufsberechtigten Mieters - als an einen Dritten vermietet
darstellt und sich dieser Gesichtspunkt maßgeblich auf die Höhe des zu erzielenden
Kaufpreises auswirken kann (im Ergebnis mit zum Teil unterschiedlichen
Begründungen ebenso: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 577
Rn. 83; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 577 Rn. 30; Spielbauer/Schneider/
Krenek, Mietrecht, 2. Aufl., § 577 BGB Rn. 65; jurisPK-BGB/Seichter, Stand:
26. Januar 2021, § 464 Rn. 15.1; BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1. Januar 2022,
§ 577 BGB Rn. 122; Burbulla/Schneider, ZfIR 2021, 30 f.; Herrler, ZfPW 2018,
328, 343 ff.; Sonnenschein, NJW 1997, 1270, 1283 f.).

Ohne Erfolg macht die Revision - gestützt auf die in der Rechtsprechung
und im Schrifttum teilweise vertretene Gegenansicht (OLG München, MittBayNot
2005, 306 f.; LG München I, Urteil vom 27. Juli 2005 - 10 O 6287/05, juris Rn. 55;
Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 15. Aufl., § 577 BGB Rn. 79;
Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 577 BGB Rn. 82; jurisPK-BGB/Tiedemann,
Stand: 1. Februar 2020, § 577 Rn. 122; Derleder, NJW 1996, 2817, 2819 f.) -
geltend, für vermietete Wohnungen sei regelmäßig nur ein niedrigerer Kaufpreis
als für unvermietete Wohnungen zu erzielen und dieser Umstand rechtfertige die
Vereinbarung einer "differenzierten Preisabrede", bei der die Kaufpreiserhöhung
vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig gemacht werde.

(a) Schon der Ausgangspunkt, dass vermietete Wohnungen stets nur mit
einem Preisabschlag verkauft werden können, trifft - wie das Berufungsgericht
richtig erkannt hat - in dieser Allgemeinheit nicht zu. Denn der Umstand, dass
das Objekt vermietet ist, wird sich in der Regel nur dann mindernd auf den Kaufpreis
auswirken, wenn die Wohnung zu einem unterhalb des Marktniveaus liegenden
Entgelt vermietet ist und deshalb für einen an einer Kapitalanlage interessierten
Käufer weniger werthaltig wäre oder wenn der konkret interessierte
Käufer die Wohnung zur Eigennutzung erwerben will (ähnlich auch Herrler, aaO
S. 344).

(b) Selbst wenn aber - wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen
getroffen hat - die im Streitfall vereinbarten Preise für die betroffene Wohnung in
vermietetem beziehungsweise in unvermietetem Zustand den konkret gegebenen
Marktverhältnissen und Interessen der am Erstvertrag beteiligten Parteien
entsprächen, änderte dies entgegen den von der Revision benannten Stimmen
im Schrifttum (Derleder, aaO; jurisPK-BGB/Tiedemann, aaO; Blank/Börstinghaus,
aaO; Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, aaO) aus den nachfolgenden Gründen
nichts daran, dass die Preisabrede eine nach den oben aufgezeigten
Grundsätzen unzulässige Benachteiligung der (vorkaufsberechtigten) Klägerin
enthielte.

(aa) Das Gesetz weist - wie sich den Bestimmungen zum Vorkaufsrecht
des Mieters (mittelbar) entnehmen lässt und wie das Berufungsgericht richtig gesehen
hat - den etwaigen wirtschaftlichen Vorteil, der sich für den vorkaufsberechtigten
Mieter daraus ergeben kann, dass er die Wohnung zu einem Preis
erwirbt, der unter Berücksichtigung des - aus Sicht des Erstkäufers nachteilhaften
- Umstands der Vermietung an einen Dritten gebildet wurde, dem Mieter zu.
Denn diese dem Wesen des Mietervorkaufsrechts innewohnende Besonderheit
hat den Gesetzgeber ersichtlich nicht dazu veranlasst, die in § 577 Abs. 1 Satz 3
BGB geregelte Anwendbarkeit der Vorschriften über den Vorkauf entsprechend
einzuschränken oder Modifizierungen vorzusehen.

(bb) Ein anderweitiger gesetzgeberischer Wille lässt sich weder den Gesetzesmaterialien
entnehmen noch erfordern Sinn und Zweck des Mietervorkaufsrechts
eine entsprechende Einschränkung der Anwendbarkeit oder Änderung
der für den Vorkauf allgemein geltenden Bestimmungen. Insbesondere trifft
es entgegen der Auffassung der Revision nicht zu, dass es vom Regelungszweck
des § 577 BGB nicht gedeckt sei, dem Mieter den darin liegenden Vermögensvorteil
zu gewähren, dass ihm - gegebenenfalls - der Erwerb der Wohnung zu
dem (niedrigeren) Kaufpreis für eine vermietete Wohnung ermöglicht wird, obwohl
sich die Wohnung aus seiner Sicht als nicht an einen Dritten vermietet darstellt.

(aaa) Mit der Einführung des gesetzlichen Mietervorkaufsrechts für den
Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung
(§ 570b BGB aF; § 577 BGB) hat der Gesetzgeber nicht nur den Schutz
des Mieters vor einer Verdrängung aus seiner Wohnung infolge einer Eigenbedarfs-
oder Verwertungskündigung durch einen Dritterwerber bezweckt, sondern
auch das Ziel verfolgt, das Interesse des Mieters an einem Erwerb der Wohnung
zu schützen, insbesondere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist (vgl. Senatsurteil
vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37 f. unter Bezugnahme
auf BT-Drucks. 12/3013, S. 18 und 12/3254, S. 40).

(bbb) Indem er dem Mieter durch die Verweisung in § 577 Abs. 1 Satz 3
BGB auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) die im Wesentlichen
gleiche Rechtsstellung wie einem sonstigen Vorkaufsberechtigten eingeräumt
und den Mieter damit in die Lage versetzt hat, bei Ausübung seines Vorkaufsrechts
an den zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten ausgehandelten
Konditionen zu partizipieren (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015
- VIII ZR 51/14, aaO Rn. 38), hat der Gesetzgeber es gerade hingenommen, dass
der Mieter in den Fällen, in denen die Vermietung an ihn zu der Vereinbarung
eines entsprechend niedrigeren Kaufpreises zwischen dem Vorkaufsverpflichteten
und dem Erstkäufer geführt hat, bei Ausübung seines Vorkaufsrechts - wirtschaftlich
betrachtet - von diesem Umstand profitiert.

(ccc) Dass der Gesetzgeber diesen Gesichtspunkt nicht etwa übersehen
hat, zeigt sich schon daran, dass er ausweislich der Gesetzesmaterialien zu
§ 570b BGB aF als der Vorgängerregelung des § 577 BGB ausdrücklich darauf
abgestellt hat, das vorgesehene Vorkaufsrecht verschaffe dem Mieter die Möglichkeit,
vor der Entscheidung über den Kauf der Wohnung abzuwarten, ob der
Vermieter einen anderen Käufer finde und ob dieser gegebenenfalls die Woh-
nung nur aus Gründen der Kapitalanlage erwerben wolle und deshalb eine Kündigung
des Mietverhältnisses nicht zu besorgen sei (BT-Drucks. 12/3013, S. 18
und 12/3254, S. 40). Er hat demnach im Blick gehabt, dass die Ausübung des
Vorkaufsrechts für den Mieter insbesondere dann von Interesse ist, wenn der
Dritte die Wohnung zur Eigennutzung erwerben will, mithin gerade auch die
Konstellation bedacht, in der die Vereinbarung eines - bedingt durch den Umstand
der Vermietung - niedrigeren Kaufpreises mit dem Erstkäufer naheliegt.
(ddd) Schützenswerte Belange der im Fall der Ausübung des Mietervorkaufsrechts
an den jeweiligen Kaufverträgen beteiligten Parteien stehen dem aufgezeigten
Normenverständnis nicht entgegen.

( ) Zu Recht hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass dem Verkäufer
kein unbilliger Nachteil entsteht, wenn er für die in seinem Eigentum stehende
Wohnung - von den sogleich (unter ) noch zu benennenden Ausnahmen
abgesehen - lediglich den Kaufpreis zu erzielen vermag, den ein Erstkäufer unter
Berücksichtigung des Umstands, dass die Wohnung (an einen Dritten) vermietet
ist, zu bezahlen bereit ist. Denn im Eigentum des Verkäufers steht in diesen Fällen
bei Vertragsschluss und - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist
- gerade bei einer Übertragung an den Vorkaufsberechtigten auch bis zur
Beendigung seiner Eigentümerstellung (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2016
- VIII ZR 323/14, NJW-RR 2016, 784 Rn. 18 mwN [zum Zeitpunkt des Erlöschens
des Mietverhältnisses durch Konfusion]) "nur" eine vermietete Wohnung. Ein
Grund dafür, dass dem Verkäufer die Möglichkeit eingeräumt werden müsste,
den damit etwa verbundenen Nachteil auf Kosten des Mieters auszugleichen, ist
nicht erkennbar.

( ) Davon abgesehen bleibt es dem Verkäufer unbenommen, mit dem
Erstkäufer - ähnlich wie hier (zusätzlich) geschehen - einen höheren Kaufpreis
für den Fall zu vereinbaren, dass das bei Vertragsschluss bestehende Mietverhältnis
zu einem bestimmten späteren Zeitpunkt vor dem Eigentümerwechsel
(etwa bei Fälligkeit der Kaufpreiszahlung) durch Kündigung oder einvernehmliche
Aufhebung erloschen sein sollte. Auf diesem Weg kann er sicherstellen, dass
es gegebenenfalls ihm zugutekäme, wenn der Mieter sich aus eigenem Antrieb
noch vor dem Eigentümerwechsel zu einer Kündigung des Mietverhältnisses entscheiden
sollte oder sich zeitnah Umstände ergeben sollten, die den Vermieter
zu einer Kündigung berechtigten. Auch stünde es dem Verkäufer auf diese Weise
offen, im eigenen wirtschaftlichen Interesse zu versuchen, sich mit dem Mieter
auf eine Aufhebung des Mietvertrags zu verständigen. Dass ihm das regelmäßig
nur gelingen wird, wenn er dem Mieter eine Abfindungszahlung anbietet, zeigt
ebenfalls, dass der mit einer Vermietung der Wohnung möglicherweise einhergehende
Nachteil wirtschaftlich betrachtet dem Verkäufer zuzuordnen ist (ähnlich
Herrler, ZfPW 2018, 328, 343 ff.).

( ) Vor diesem Hintergrund geht auch die Argumentation der Revision fehl,
der vorkaufsberechtigte Mieter erleide durch die differenzierende Preisbestimmung
keinen Nachteil, weil er für seine Leistung in Form eines höheren Kaufpreises
eine äquivalente Gegenleistung, nämlich die Übereignung einer aus seiner
Sicht nicht an einen Dritten vermietete Wohnung, erhalte. Die Revision übersieht
hierbei, dass nicht etwa dem Mieter - ohne eine differenzierende Preisabsprache,
die mit der hier verwendeten vergleichbar ist - ein diesem nicht zustehender Vorteil
zuflösse, sondern vielmehr andernfalls der Verkäufer von einem seinem Vermögen
anhaftenden Nachteil auf Kosten des Mieters befreit würde.

(cc) Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Beurteilung,
ob den Vorkaufsberechtigten nach dem Vertrag - entgegen der Vorschrift des
§ 464 Abs. 2 BGB - ungünstigere Bedingungen als den Erstkäufer treffen und
darin eine unzulässige Benachteiligung des Vorkaufsberechtigten liegt, auch
nicht auf einen unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten anzustellenden Vergleich
der Position des Erstkäufers mit derjenigen des vorkaufsberechtigten Mieters
an (ähnlich Burbulla/Schneider, ZfIR 2021, 31).

(aaa) Soweit die Revision sich darauf beruft, dass mit der genannten Preisabrede
letztlich erreicht werden solle, den beiden möglichen Käufern, also dem
Vorkaufsberechtigten und dem Erstkäufer, die im Ergebnis gleichen wirtschaftlichen
Bedingungen - durch einen an die Stellung des jeweiligen Käufers bezogen
auf das Kaufobjekt (Mieter der zu verkaufenden Wohnung oder Dritter) angepassten
Preis - zu gewähren, verkennt sie, dass nach Maßgabe des § 464 Abs. 2
BGB - wie oben aufgezeigt - für den Vorkaufsberechtigten objektiv dieselben Bedingungen
wie für den Erstkäufer zu gelten haben. Ob sich die mit dem Erstkäufer
vereinbarten Bedingungen für den Vorkaufsberechtigten im Vorkaufsfall wirtschaftlich
betrachtet anders - unter Umständen günstiger - als für den Erstkäufer
im Fall der Nichtausübung des Vorkaufsrechts auswirken, ist dabei nicht von Belang.
Ebenso kommt es hierbei entgegen der Ansicht der Revision nicht darauf
an, dass der Erstkäufer sich - anders als in den Konstellationen, in denen die
Entgeltabrede ausschließlich für den Vorkaufsfall einen höheren Kaufpreis vorsieht
(so in den Fällen, die den Entscheidungen des OLG München [MittBayNot
2005, 306] und des LG München I [Urteil vom 27. Juli 2005 - 10 O 6287/05, juris]
zugrunde lagen) - dazu verpflichtet hat, unter bestimmten Umständen (hier: bei
Nachweis der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung oder Auflösung
innerhalb eines Monats nach Vertragsschluss) ebenfalls den höheren Kaufpreis
zu bezahlen. Denn dies ändert nichts daran, dass der vorliegende Vertrag
unter bestimmten Voraussetzungen (fortbestehende Vermietung der Wohnung)
ausschließlich für den Erstkäufer einen niedrigeren Kaufpreis und damit teilweise
unterschiedliche Konditionen für den Erstkäufer und für den Vorkaufsberechtigten
vorsieht.

(bbb) Schließlich spielt es für die rechtliche Bewertung, ob die mit dem
Erstkäufer getroffene Vereinbarung eine unzulässige Benachteiligung des Vorkaufsberechtigten
in dem oben genannten Sinne darstellt, auch keine Rolle, ob
- was nach Ansicht der Revision zu verneinen ist - der Vorkaufsberechtigte bei
(vollumfänglicher) Geltung der Preisabrede im Vergleich zu dem Erstkäufer einen
wirtschaftlichen Nachteil erlitte. Maßgeblich ist insoweit vielmehr allein ein Vergleich
der dem Vorkaufsberechtigten nach dem Gesetz eingeräumten Rechtsposition
(nämlich ausschließliche Geltung der [nur] für den Erstkäufer vereinbarten
Bedingungen [§ 464 Abs. 2 BGB]), mit derjenigen, die er im Fall der Wirksamkeit
der (ohne seine Mitwirkung) speziell für ihn vereinbarten Bedingungen innehätte.
Dass dieser Vergleich hier eine unzulässige Benachteiligung des Vorkaufsberechtigten
durch die Preisabrede ergibt, wurde oben bereits aufgezeigt.

bb) Der Umstand, dass sich die Preisabrede teilweise - nämlich in Bezug
auf die speziell für den Vorkaufsfall im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten getroffenen
Regelungen - als unzulässige Vereinbarung zu Lasten Dritter darstellt,
hat zur Folge, dass die Klägerin an den betreffenden Teil der Abrede nicht gebunden
ist. Der Vertrag im Übrigen, dessen nach Entfernung des unwirksamen
Teils verbleibender Inhalt (Wohnungskauf zu höherem Kaufpreis [nur] bei innerhalb
eines bestimmten Zeitraums gekündigtem oder aufgelöstem Mietverhältnis,
andernfalls zu niedrigerem Kaufpreis) für sich allein einen Sinn behält (vgl. zu
diesem Maßstab etwa BGH, Urteile vom 8. Februar 2019 - V ZR 176/17, NJW
2019, 2016 Rn. 25; vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, NJW 2012, 2648 Rn. 15
mwN), hat hingegen Bestand, wovon die Parteien auch übereinstimmend ausgehen.

(1) Die Frage, ob die teilweise unwirksame Preisabrede zu einer Gesamtnichtigkeit
des Kaufvertrags nach Maßgabe des § 139 BGB führt, stellt sich im
Streitfall schon deshalb nicht, weil sich die - wegen der in dem Kaufvertrag enthaltenen
salvatorischen Erhaltensklausel insoweit gegebenenfalls darlegungsund
beweisbelastete (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR
271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 2; BGH, Beschluss vom 15. März 2010
- II ZR 84/09, NJW 2010, 1660 Rn. 8) - Beklagte nicht auf eine etwaige Gesamtnichtigkeit
des Vertrags nach § 139 BGB beruft. Vielmehr macht - wie oben bereits
erwähnt - keine der Parteien geltend, dass der den Vorkaufsfall auslösende
Kaufvertrag vom 6. Dezember 2016 nicht wirksam zustande gekommen wäre.

(2) Abgesehen davon könnte die Beklagte sich gegenüber der Klägerin
ohnehin nicht mit Erfolg auf eine Gesamtnichtigkeit des Vertrags nach § 139 BGB
berufen. Denn im Rahmen der Prüfung nach Maßgabe des § 139 BGB käme es
allein darauf an, ob das teilnichtige Rechtsgeschäft gemäß dem mutmaßlichen
Willen der Parteien als Ganzes verworfen worden wäre. Maßgeblich wäre daher,
welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Sachlage nach Treu und
Glauben und bei vernünftiger Abwägung der in Betracht kommenden Verhältnisse
und Interessen getroffen hätten (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom
17. Oktober 2007 - IV ZR 266/06, NJW 2008, 298 Rn. 16; vom 14. April 2005
- IX ZR 109/04, NJW-RR 2005, 1290 unter 2 b; vom 30. Januar 1997 - IX ZR
133/96, NJW-RR 1997, 684 unter B III 2 c mwN; vom 22. Mai 1996 - VIII ZR
194/95, NJW 1996, 2087 unter II 2 b; vom 13. März 1986 - III ZR 114/84, NJW
1986, 2576 unter II 5). Die insoweit gebotene objektive Bewertung ergäbe hier,
dass das Rechtsgeschäft auch ohne den unwirksamen Teil vorgenommen worden
und deshalb im Übrigen wirksam wäre.

cc) Nach der demnach - unter Ausklammerung ihres unwirksamen Teils -
verbleibenden Preisabrede war die Klägerin lediglich zur Zahlung eines Kaufpreises
in Höhe von 146.940 die Abrede sieht für den - nach den
rechtsfehlerfreien und insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts
- hier vorliegenden Fall, dass das seinerzeit zwischen den Parteien
bestehende Mietverhältnis weder gekündigt noch aufgelöst worden ist, eine Herabsetzung
des Kaufpreises auf den genannten Betrag vor.

Etwas anderes gilt hier auch nicht etwa deshalb, weil das Mietverhältnis
zwischen den Parteien mit dem Erwerb des Eigentums der Klägerin an der bis
dahin an sie vermieteten Eigentumswohnung - also mit der Eintragung der Klägerin
als Eigentümerin im Grundbuch - durch Konfusion erloschen ist (vgl. Senatsurteil
vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, NJW-RR 2016, 784 Rn. 18 mwN).

Abgesehen davon, dass der verbleibende (wirksame) Teil der Vertragsbestimmung
nach der aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstandenden und von
der Revision hingenommenen Auslegung durch das Berufungsgericht eine Pflicht
zur Entrichtung des ungeminderten Kaufpreises für diesen Fall nicht vorsieht,
läge gemäß den obigen Ausführungen andernfalls auch insoweit eine unwirksame
(Teil-)Abrede vor. Denn eine differenzierende Preisabrede, die die Pflicht
zur Entrichtung des höheren Kaufpreises (unter anderem) an das Erlöschen des
Mietverhältnisses durch Konfusion knüpft, benachteiligt den Vorkaufsberechtigten
aus den oben genannten Gründen in unzulässiger Weise.