Aufhebung des Beschlusses über die Bestellung des WEG-Verwalters
letzte Aktualisierung: 14.02.2020
BGH, Urt. v. 5.7.2019 – V ZR 278/17
WEG §§ 21 Abs. 3, 5 u. 8, 23 Abs. 4, 26; FamFG § 47 analog
Aufhebung des Beschlusses über die Bestellung des WEG-Verwalters
1. Die Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung der Verwaltung und eines Beschlusses über
die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrags führt analog §
47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der
Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat,
noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.
2a. Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer
Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum
Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des
Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der
Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.
2b. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe
und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon
verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche
Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger
Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren
Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.
2c. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der
Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in
Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung
erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen
Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert
zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft
laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.
2d. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam
bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu
schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es
nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts, dessen Urteil u.a. in ZWE
2018, 38 veröffentlicht ist, entspricht die zu TOP 3 beschlossene Ermächtigung
von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrages insgesamt
nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zahlreiche Klauseln des von der T.
vorgelegten Vertragsentwurfs hielten einer AGB-Kontrolle nicht stand. Zu beanstanden
seien die Befreiung der T. von den Beschränkungen des § 181
BGB, deren Ermächtigung, bis zu einem geschätzten Aufwand von 2.000 €
Sonderfachleute zu beauftragen sowie Hausreinigungskräfte einzustellen, mit
ihnen namens der Gemeinschaft Dienstverträge abzuschließen, diese inhaltlich
zu ändern und auch zu kündigen, die Ermächtigung, in Teilbereichen Untervollmacht
an Sonderfachkräfte zu erteilen, sowie die salvatorische Klausel in
§ 6 des Entwurfs. Die vorgesehene Vergütung von 20 € netto für jede Mahnung
widerspreche jedenfalls deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung,
weil eine Obergrenze fehle. Bedenklich sei auch die Höhe der Sondervergütungen
für die Erhebung einer Sonderumlage von 1 % netto des aufzubrin-
genden Betrags, maximal 1.785 € brutto, sowie für die Durchführung einer zusätzlichen
Eigentümerversammlung in Höhe des 1,5-Fachen der Monatsvergütung.
Angesichts dieser Mängel sei der Beschluss über die Ermächtigung zum
Abschluss des entsprechenden Verwaltervertrages insgesamt für ungültig zu
erklären. Nach dem Grundgedanken des
über die Bestellung der T. zur Verwalterin für ungültig zu erklären.
II.
Über die Revision der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden.
Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern
auf einer Sachprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60,
Das Rechtsmittel hat Erfolg.
A. Zulässigkeit der Revision
Die Revision der Beklagten ist zulässig. Während des Verfahrens vor
dem erkennenden Senat sind zwar der Zeitraum, für den die Verwalterin bestellt
worden ist, und die Laufzeit ihres Vertrags abgelaufen. Das hat aber nicht zu
einer Erledigung der Hauptsache geführt.
1. Das folgt allerdings nicht schon daraus, dass sowohl die Aufhebung
des Bestellungsbeschlusses als auch die Aufhebung des Ermächtigungsbeschlusses
im Beschlussanfechtungsverfahren Rückwirkung haben (so im Ausgangspunkt
zutreffend LG Dortmund,
beider Beschlüsse führte analog
Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der
Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch
zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.
a) Mit der bestandskräftigen Aufhebung des Bestellungsbeschlusses verliert
der Verwalter rückwirkend seine Organstellung und die aus dieser Stellung
folgenden Befugnisse (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Juni 2007 - V ZB 20/07,
284, 286; BayObLG,
Becker, WEG, 14. Aufl., § 26 Rn. 66). Ebenso verlieren die zum Abschluss des
Verwaltervertrags ermächtigten Wohnungseigentümer mit der Aufhebung des
Ermächtigungsbeschlusses rückwirkend ihre Abschlussvollmacht.
b) Der rückwirkende Fortfall der Befugnisse des Verwalters und der zum
Abschluss des Vertrags ermächtigten Wohnungseigentümer stellt aber die
Wirksamkeit der von ihnen vorgenommenen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen
gegenüber Dritten und des Verwaltervertrags nicht infrage. Denn auf die
Abberufung des Verwalters wird ein Rechtsgedanke übertragen, der in der
früheren Vorschrift des
dass die später rechtskräftig werdende Abberufung des Verwalters auf zeitlich
vorher von ihm oder ihm gegenüber vorgenommene Rechtsgeschäfte keinen
Einfluss hat (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Juni 2007 - V ZB 20/07, ZMR 2007,
798 Rn. 9; BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/95,
Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 26 Rn. 66). Die entsprechende Anwendung
dieser Vorschrift lag seinerzeit zwar auch deswegen nahe, weil sich das gerichtliche
Verfahren in Wohnungseigentumssachen ergänzend nach den Vorschriften
des früheren Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit
richtete. Der in der Vorschrift des früheren
hat aber auch nach der Umstellung des Verfahrens in Wohnungseigentumssachen
auf das Verfahrensrecht der Zivilprozessordnung seine sachli-
che Berechtigung. Der Fortbestand von Rechtsgeschäften des bestellten Verwalters
bis zur rechtskräftigen Aufhebung seiner Bestellung entspricht einem
Bedürfnis des Verkehrsschutzes. Ohne ihn könnte die Verwaltung der Anlage
während des Streits über die Bestellung des Verwalters nicht sachgerecht fortgeführt
werden (zu diesem Aspekt: LG Dortmund,
auf die Aufhebung des Beschlusses über die Bestellung des Verwalters der an
die Stelle des früheren
anzuwenden. Das gilt auch für die durch den Ermächtigungsbeschluss
begründete Vollmacht der ermächtigten Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag
abzuschließen. Folge dessen ist, dass der Verwaltervertrag mit der Aufhebung
dieses Beschlusses nicht rückwirkend unwirksam, sondern für die Zukunft
beendet wird (vgl. BayObLG,
1990, 153 f.; BeckOK BGB/Hügel, [1.8.2019] § 26 WEG Rn. 10; Suilmann in
Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 46 Rn. 136a).
2. Daraus folgt aber nicht, dass das Rechtsschutzinteresse der Klägerin
mit dem Ablauf von Bestellungszeitraum und Vertragslaufzeit nachträglich entfallen
ist (so aber LG Dortmund,
dass ein Rechtsschutzbedürfnis im Beschlussanfechtungsverfahren
im Regelfall nicht zu prüfen ist, weil das Anfechtungsrecht dem Interesse der
Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung dient. Es entfällt deshalb
nur ausnahmsweise, wenn ein Erfolg der Klage den Wohnungseigentümern
oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann. Diese Gewissheit
besteht hier nicht. Denn ein bestandskräftiger Beschluss schließt in etwaigen
Folgeprozessen jedenfalls den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht
ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen. Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage
steht unter den Wohnungseigentümern als Folge der
Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach
(zum Ganzen: Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 202/10, ZfIR 2011,
567 Rn. 16 und Beschluss vom 10. Mai 2012 - V ZB 242/11,
B. Begründetheit der Revision
Die Revision der Beklagten ist auch begründet.
1. Mit der gegebenen Begründung durfte das Berufungsgericht den zu
TOP 3 gefassten Beschluss über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern
zum Abschluss des Verwaltervertrages mit der T. (fortan: Ermächtigungsbeschluss)
nicht insgesamt für ungültig erklären. Die getroffenen Feststellungen
rechtfertigen es auch nicht, den Beschluss insoweit für ungültig zu erklären,
als er die vorgesehenen Sondervergütungen für Mahnungen, für die Verwaltung
von Sonderumlagen und für die Durchführung von zusätzlichen Eigentümerversammlungen
betrifft.
a) Gegenstand der gerichtlichen Überprüfung des zu TOP 3 gefassten
Beschlusses ist allein die Frage, ob die den Wohnungseigentümern erteilte Ermächtigung
zum Abschluss des Verwaltervertrags mit der T. entsprechend
dem von dieser vorgelegten Muster den Grundsätzen ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht, nicht dagegen die Auswahl der T. als Verwalterin.
Die Wohnungseigentümer haben sich dazu entschlossen, über die Bestellung
der neuen Verwaltung einerseits und über den Abschluss des Verwaltervertrags
andererseits unter getrennten Tagesordnungspunkten zu befinden. Das ist nach
der Rechtsprechung des Senats zulässig, wenn - wie hier - beide Beschlüsse in
derselben Eigentümerversammlung gefasst und dabei in der Versammlung jedenfalls
die Eckpunkte des Verwaltervertrages festgelegt werden (vgl. Senat,
Urteile vom 22. Juni 2012 - V ZR 190/11,
27. Februar 2015 - V ZR 114/14,
Beschlussfassung ist, dass die Frage, ob das Verfahren und die Auswahl
des Verwalters den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen,
nur im Rahmen einer Anfechtung des Bestellungsbeschlusses zu prüfen ist, die
Frage, ob das Verfahren und die beschlossenen Vorgaben für den Inhalt des
abzuschließenden Verwaltervertrags den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung
entsprechen, dagegen nur im Rahmen einer Anfechtung des Ermächtigungsbeschlusses
(vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2012 - V ZR 190/11, NJW
2012, 3175 Rn. 12).
b) Der Umfang der danach zu überprüfenden Vorgaben für den Inhalt
des abzuschließenden Verwaltervertrags bestimmt sich nach dem von den
Wohnungseigentümern für den Abschluss des Verwaltervertrags gewählten
Vorgehen. Haben sie die Ermächtigung einzelner von ihnen zum Abschluss des
Verwaltervertrages nur mit Maßgaben für die Eckpunkte - nach der Rechtsprechung
des Senats mindestens die zu vereinbarende Vergütung und die zu vereinbarende
Laufzeit (vgl. Senat, Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 114/14,
Eckpunkte sowie gegebenenfalls darauf, ob im konkreten Fall noch weitere
Maßgaben hätten beschlossen werden müssen. Haben die Wohnungseigentümer
dagegen, wie hier, beschlossen, einzelne von ihnen zum Abschluss eines
Verwaltervertrages entsprechend einem von der ausgewählten Verwaltung vorgelegten
Vertragsmuster zu ermächtigen, ist, vorbehaltlich einer Beschränkung
des Klageantrags, auch der Inhalt des abzuschließenden Vertrags Gegenstand
der gerichtlichen Prüfung (LG München I,
Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 26 Rn. 119).
c) Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht die Ermächtigung einzelner
Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Verwaltervertrags, wenn die Wohnungseigentümer
die Grenzen des ihnen auch bei der Ausgestaltung des Verwaltervertrags
zustehenden Gestaltungsermessens überschritten haben.
aa) Bei der Ausgestaltung der zur ordnungsmäßigen Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Verträge und speziell für die Ausgestaltung
des Verwaltervertrags haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen.
Sie sind beispielsweise nicht verpflichtet, stets die niedrigste Vergütung zu
vereinbaren, sondern können einem Verwalter, mit dem sie gut zurechtkommen,
auch eine höhere Vergütung zahlen (Senat, Urteil vom 1. April 2011
- V ZR 96/10,
Dieser Gestaltungsspielraum ist jedoch nicht nur durch die allgemeinen
Grenzen der Vertragsfreiheit beschränkt. Der abzuschließende Verwaltervertrag
muss sicherstellen, dass der Verwalter zu allen Leistungen verpflichtet ist, die
die ihm mit dem gesondert zu überprüfenden Bestellungsbeschluss übertragene
Organstellung als Verwalter mit sich bringt (vgl.
Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 5. Aufl., § 26 Rn. 84). Der Verwaltervertrag
muss sich in seiner Ausgestaltung sowohl bei den wirtschaftlich relevanten
Bestimmungen über Leistung und Vergütung als auch bei den übrigen Bestimmungen
in den durch das auch sonst geltende Gebot der Wirtschaftlichkeit (vgl.
Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 254/17,
durch die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer bestimmten
Grenzen halten.
bb) Diese Grenzen überschreiten die Wohnungseigentümer weder
dadurch, dass sie einen von dem Verwalter vorformulierten Vertrag schließen,
der Klauseln enthält, die der AGB-Kontrolle nicht standhalten, noch dadurch,
dass sie eine Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrags namens der
Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen.
(1) Allerdings unterliegt der von dem Verwalter vorformulierte Verwaltervertrag
nach seinem Abschluss gemäß § 310 Abs. 3 BGB der AGB-Kontrolle
nach den
handelt. Der Verwalter, der die Vertragsbedingungen im Sinne von
§ 305 Abs. 1 BGB stellt, handelt nämlich in Ausübung seiner gewerblichen oder
selbständigen beruflichen Tätigkeit. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Interesse des Verbraucherschutzes
der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblichen handelnden
natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen,
wenn ihr - wie hier - wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein
Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch
einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Sie handelt beim Abschluss von
Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung
ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken (vgl.
BGH, Urteil vom 25. März 2015 - VIII ZR 243/13,
gilt auch für den Abschluss des Verwaltervertrags. Dieser ist auch nicht nach
dem Rechtsgedanken von § 310 Abs. 4 BGB einer AGB-Kontrolle entzogen
(a.M. BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 26 Rn. 187.1).
(2) Unterschiedlich beurteilt wird die Frage, ob die gebotene AGBKontrolle
schon im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung
von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrages
- nichts Anderes würde gelten, wenn die Wohnungseigentümer die Vertragserklärung
des Verwalters durch Beschluss annähmen - oder erst bei der Anwendung
des Verwaltervertrags vorzunehmen ist. Überwiegend wird die Auffassung
vertreten, dass der Beschluss über die Ermächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrags
schon im Beschlussanfechtungsverfahren einer AGB-Kontrolle
zu unterziehen und jedenfalls hinsichtlich der AGB-rechtlich zu beanstandenden
Klauseln des Verwaltervertrags für ungültig zu erklären ist (BayObLG, WuM
1991, 312, 313; OLG Düsseldorf,
2009, 548, 549; LG Hamburg,
2007, 895, 896; BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 26 Rn. 190; Hügel/Elzer,
WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 135; Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 26
Rn. 119 f.). Nach dieser Ansicht kann der Ermächtigungsbeschluss auch insgesamt
für ungültig zu erklären sein. Die Voraussetzungen hierfür werden unterschiedlich
beschrieben. Teilweise wird darauf abgestellt, dass der Vertrag in
wesentlichen Punkten (so LG Hamburg,
WEG, 14. Aufl., § 26 Rn. 182) oder in seiner Gesamtwürdigung und insbesondere
hinsichtlich seiner Kernaussagen einer Inhaltskontrolle nicht standhält (so
OLG Düsseldorf,
Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 26 Rn. 119 f.). Andere stellen - teilweise
auch ergänzend - darauf ab, ob der vorgesehene Vertrag in zahlreichen Punkten
einer AGB-Kontrolle nicht standhält (LG Mönchengladbach,
896) bzw. ob nur ein Torso zurückbleibt (LG Hamburg,
Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 26 Rn. 119). Dem wird allerdings entgegengehalten,
dass die AGB-Kontrolle nicht im Verfahren über die Anfechtung
des Ermächtigungsbeschlusses, sondern im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft
und dem Verwalter vorzunehmen ist; es habe mit der Nichtigkeit
der Klauseln nach § 306 BGB sein Bewenden (Ott,
Sauren,
5. Aufl., § 26 Rn. 76).
(3) Richtigerweise ist die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags
nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung
von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder
einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern
bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft
und dem Verwalter vorzunehmen. Hierfür sind folgende
Erwägungen maßgeblich:
(a) Die Ermächtigung zum Abschluss eines Verwaltervertrags mit Klauseln,
die der AGB-Kontrolle nicht standhalten, oder die Annahme eines entsprechenden
Vertragsangebots beeinträchtigt weder das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft
noch das Gesamt- oder Einzelinteresse der
Wohnungseigentümer (vgl. Sauren,
die der AGB-Kontrolle nicht standhalten, sind nach § 306 Abs. 1
und 2 BGB nichtig und bleiben es auch, wenn der Beschluss über die Ermächtigung
zum Abschluss eines solchen Vertrages bestandskräftig wird (vgl. LG
München I,
Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 153; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG,
5. Aufl., § 26 Rn. 66, 76; Ott,
(b) Eine AGB-rechtliche Kontrolle im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens
führte zu einer unterschiedlichen Kontrolldichte, die sachlich
nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Kontrolle kommt nämlich nur in Betracht,
wenn die Wohnungseigentümer die Ermächtigung zum Abschluss eines solchen
Verwaltervertrags beschließen, der dem von dem Verwalter vorgelegten
Muster entspricht. Ermächtigen sie dagegen einige von ihnen unter Festlegung
bloß der Eckpunkte des Vertrags, also der Vergütung und der Laufzeit (vgl. Senat,
Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 114/14,
Abschluss des Vertrages, wäre die Kontrolldichte wesentlich geringer. Das Gericht
hätte im Beschlussanfechtungsverfahren nur die Eckpunkte und AGBrechtlich
lediglich zu überprüfen, ob dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 3
BGB entsprochen worden ist. Die AGB-Kontrolle des aufgrund der Ermächtigung
abgeschlossenen Verwaltervertrags fände nicht im Rahmen der Prüfung
des Ermächtigungsbeschlusses, sondern später, bei der Anwendung des Vertrags,
statt. Nichts Anderes gälte, wenn die Wohnungseigentümer die Bestellung
des Verwalters und die Festlegung der Eckpunkte des mit ihm abzuschlie-
ßenden Vertrages in einem einheitlichen Beschluss vornähmen. Eine solche
unterschiedliche Behandlung überzeugt nicht. Sie setzte im Ergebnis nur einen
Anreiz, sich auf eine möglichst „sparsame“, auf die Eckpunkte beschränkte,
aber auch deutlich intransparentere Ermächtigung zu beschränken, was nicht
im Interesse der Wohnungseigentümer liegt.
(c) Die Vornahme einer AGB-Kontrolle schon im Beschlussanfechtungsverfahren
brächte den Wohnungseigentümern letztlich auch keinen Vorteil. Eine
vorgezogene AGB-Kontrolle würde zwar dazu führen, dass der vorgesehene
Vertrag AGB-rechtlich überprüft wird, bevor es zu seinem Vollzug und dazu
kommt, dass der Verwalter z.B. eine ihm nicht zustehende Vergütung dem Gemeinschaftskonto
entnimmt (vgl. Ott,
hätte dies aber zur Folge, dass die Wohnungseigentümer nicht mehr
einige von ihnen ermächtigen könnten, einen Verwaltervertrag nach dem von
dem bestellten Verwalter vorgelegten Muster abzuschließen. Eine solche Abschlussermächtigung
dürften sie dann nämlich nur beschließen, wenn der Vertrag
einer AGB-Kontrolle standhielte. Den in aller Regel nicht mit besonderen
Rechtskenntnissen ausgestatteten Wohnungseigentümern wird man nicht ansinnen
können, diese AGB-rechtliche Überprüfung des von dem Verwalter vorgeschlagenen
Verwaltervertrags vor der Beschlussfassung vorzunehmen (vgl.
Senat, Urteil vom 30. November 2012 - V ZR 234/11,
die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Kündigung). Sie müssten im Zweifel gegen
ein entsprechendes Entgelt Rechtsrat einholen (vgl. Sauren, NZM 2018,
272, 274). Sie könnten sich indessen selbst mit der Einholung solchen Rechtsrats
letztlich keine Gewissheit darüber verschaffen, ob der von dem Verwalter
vorgeschlagene Vertrag der gerichtlichen AGB-Kontrolle standhält. Das gälte
auch für die Wohnungseigentümer, die den Vertrag abschließen sollen.
(d) Die Wohnungseigentümer können zudem nicht überblicken, ob der
Vertragsschluss insgesamt oder nur hinsichtlich einzelner Klauseln scheitert
(vgl. Ott,
des Verwaltervertrages soll nämlich nicht erst dann insgesamt für unwirksam
zu erklären sein, wenn die Voraussetzungen des § 306 Abs. 3 BGB
eingetreten sind, es also für den Verwalter eine unzumutbare Härte bedeutete,
an dem Vertrag festzuhalten. Vielmehr soll der Beschluss, wie oben dargestellt
(Rn. 22), schon dann insgesamt für ungültig zu erklären sein, wenn er in seinen
Kernaussagen oder in zahlreichen Klauseln einer AGB-Kontrolle nicht standhält.
Daraus ergeben sich erhebliche Unsicherheiten. So stellt das Berufungsgericht
im Wesentlichen auf die Zahl der Klauseln ab, die seiner Ansicht nach
einer AGB-Kontrolle nicht standhalten, während etwa das Oberlandesgericht
München in einem vergleichbaren Fall mit etwa doppelt so vielen Verstößen auf
den eher technischen Charakter der beanstandeten Regelungen abstellte und
den angefochtenen Ermächtigungsbeschluss nur hinsichtlich der fraglichen
Klauseln für ungültig erklärte (
cc) Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergeben
nicht, dass die Wohnungseigentümer die Grenzen ihres Ermessens bei der
Festlegung und Ausgestaltung der Sondervergütungen für die Mahnung von
Wohnungseigentümern, für die Verwaltung von Sonderumlagen und für die
Durchführung zusätzlicher Eigentümerversammlungen überschritten haben.
(1) Ebenso wie die übrigen Regelungen des Verwaltervertrags sind auch
die Bestimmungen über die Vergütung des Verwalters im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage
nicht daraufhin zu überprüfen, ob sie einer AGBKontrolle
standhalten. Das gilt nicht nur für die Preishauptabrede, die nach
§ 307 Abs. 3 BGB ohnehin „nur“ einer Transparenzkontrolle gemäß § 307
Abs. 3 Satz 2 und Abs. 1 BGB unterliegt, sondern gleichermaßen für Preisne-
benabreden. Auch insoweit ist eine AGB-Kontrolle nicht im Beschlussanfechtungsverfahren,
sondern bei der Anwendung des Vertrages vorzunehmen. Im
Beschlussanfechtungsverfahren ist nur zu überprüfen, ob die Festlegung und
Ausgestaltung der Vergütung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung
entspricht.
(2) Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung
nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit
genügt (vgl. zu diesem Gebot in anderem Zusammenhang Senat,
Urteile vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11,
4. Mai 2018 - V ZR 203/17,
254/17,
vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Die Wohnungseigentümer
können, wie bereits ausgeführt (oben Rn. 18), einem Verwalter
etwa deshalb eine höhere Vergütung zahlen, weil sie mit ihm gut zurechtkommen
(vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10,
Rn. 13). Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird
den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann
genügen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der
Überschreitung rechtfertigt.
(3) Diese Grundsätze gelten auch für Sondervergütungen, die für einzelne
Leistungen des Verwalters vorgesehen sind.
(a) Allerdings wird aus drei Entscheidungen des Senats (Beschlüsse vom
6. März 1993 - V ZB 9/92,
- V ZB 134/11,
- V ZR 197/10,
keinen Anspruch auf eine Sondervergütung für solche Tätigkeiten, die
im Rahmen der ihm gesetzlich zugewiesenen Aufgaben und Befugnissen lägen
(KG,
2017, 96, 98; LG Hanau,
Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 26 Rn. 111; Niedenführ/Vandenhouten,
WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 75; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 5. Aufl., § 26
Rn. 132; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 43; vgl. im Übrigen
BeckOGK/Greiner [1.8.2019], § 26 WEG Rn. 228 f. mwN). Diese Ableitung beruht
auf einem Missverständnis.
(b) Bei der Zulässigkeit von Sondervergütungen ist zwischen Verträgen
mit einer Pauschalvergütung und Verträgen zu unterscheiden, in denen die
Vergütung des Verwalters in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt ist.
Befasst hat sich der Senat bislang nur mit Verträgen, in denen eine Pauschalvergütung
vorgesehen ist. Solche Pauschalvergütungen werden in der Regel so
auszulegen sein, dass damit alle gesetzlichen Pflichtaufgaben des Verwalters
abgedeckt sind. Dann aber bleibt nur wenig Raum für Sondervergütungen, die
deshalb im Zweifel nicht zulässig sind.
(c) Nicht befasst hat sich der Senat bislang mit Verträgen, die - wie der
vorliegende - keine einheitliche Pauschalvergütung, sondern eine Vergütung
vorsehen, die aus mehreren Vergütungsbestandteilen besteht. Auch für solche
Verträge gilt der in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelte
Grundsatz, dass der Klauselverwender in der konkreten Ausgestaltung seines
Preisgefüges grundsätzlich frei ist und er seine Leistung entweder zu einem
Pauschalpreis anbieten oder den Preis in mehrere Preisbestandteile oder Teilentgelte
aufteilen kann (BGH, Urteil vom 13. Mai 2014 - XI ZR 405/12, BGHZ
201, 168 Rn. 42). Der Verwaltervertrag unterscheidet sich in dieser Hinsicht
nicht von anderen (Geschäftsbesorgungs-)Verträgen. Auch die gesetzliche
Festlegung der Aufgaben des Verwalters steht der Befugnis zur Vereinbarung
von Teilentgelten nicht entgegen. Das Gesetz legt nur fest, welche Aufgaben
dem Verwalter als Organ obliegen. Eine Entscheidung darüber, ob diese Aufgaben
pauschal, nach einzelnen Aufgaben oder nach einzelnen Aufgabengruppen
zu vergüten sind, liegt darin nicht.
Deshalb hat auch der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft
grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer
Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen
Vergütung. Der Aufspaltung der Vergütung setzen die Grundsätze
ordnungsmäßiger Verwaltung allerdings Grenzen. Unter dem Gesichtspunkt der
ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine
klare und transparente Abgrenzung derjenigen - gesetzlich geschuldeten oder
im Einzelfall vereinbarten - Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung
erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind (vgl.
BeckOGK/Greiner [1.8.2019], § 26 WEG Rn. 231 f.; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl.,
§ 26 Rn. 145; Staudinger/Jacoby, BGB [2018], § 26 WEG Rn. 169;
Jacoby/Lehmann-Richter/Weiler,
Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der
tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Dieses wohnungseigentumsrechtliche
Erfordernis wird unbeschadet des - hier zwar nicht zu prüfenden,
aber gleichwohl einzuhaltenden - AGB-rechtlichen Transparenzgebots
(vgl. § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB) einer Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten
auch in diesem Bereich in aller Regel entgegenstehen.
(d) Die in dem hier zu beurteilenden Verwaltervertrag vorgesehene Vergütungsstruktur
ist danach nicht zu beanstanden. Es werden neben einer
Grundvergütung für die ständig anfallenden Aufgaben des Verwalters für einzelne,
klar abgegrenzte Leistungen Sondervergütungen ausgewiesen. Unter
dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist auch nichts dage-
gen einzuwenden, dass die Sondervergütungen für die Mahnung von Wohnungseigentümern
nicht mit einer Obergrenze versehen ist. Die Vergütungsregelung
ermächtigt den Verwalter nämlich nicht dazu, einen säumigen Wohnungseigentümer
nach eigenem Gutdünken und beliebig oft zu mahnen. Ob
und in welchem Umfang der Verwalter einen solchen Wohnungseigentümer
mehr als einmal mahnen muss oder darf, bestimmt sich nach den Beschlüssen
der Wohnungseigentümer - insbesondere nach § 21 Abs. 7 WEG - und den
Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wenn danach etwa ein an sich
zahlungswilliger, aber nachlässiger Wohnungseigentümer vor einer Hausgeldklage
mehrmals gemahnt werden muss, darf für die wiederholte Mahnung auch
wiederholt ein Mahnentgelt anfallen.
(4) Mit der Vereinbarung von Teilentgelten für einzelne Aufgaben oder
Aufgabenbereiche (sog. Baukastensystem) überschreiten die Wohnungseigentümer
ihr Gestaltungsermessen nicht schon, wenn einzelne Teilentgelte die insoweit
übliche Vergütung überschreiten, sondern erst, wenn auch das zu erwartende
Gesamtentgelt deutlich über den üblichen Sätzen liegt und hierfür keine
entsprechend gewichtigen Sachgründe vorliegen.
(5) Dass die hier vereinbarte Vergütung außerhalb des Gestaltungsermessens
der Wohnungseigentümer liegt, ergeben die Feststellungen des Berufungsgerichts
nicht. Es hält zwar die Sondervergütung für Mahnungen für unverhältnismäßig
und die Sondervergütungen für die Verwaltung von Sonderumlagen
sowie die Durchführung von zusätzlichen Eigentümerversammlungen für
bedenklich. Es betrachtet dabei aber die einzelnen Sondervergütungen isoliert
und nicht das Vergütungsgefüge insgesamt. Das ist aber erforderlich, weil eine
Differenzierung nach einzelnen Tätigkeiten oder Aufgabenbereichen die Vergütung
stärker an dem jeweils entstehenden Verwaltungsaufwand ausrichten soll,
damit aber Wohnungseigentümergemeinschaften, die unter diesem Gesichts-
punkt weniger „aufwendig“ zu verwalten sind, Vorteile bringt. Diese dürfen bei
der Prüfung, ob die Wohnungseigentümer bei der Vereinbarung der Verwaltervergütung
ihr Ermessen überschritten haben, nicht außer Betracht bleiben. Das
Berufungsgericht hat seine Einschätzung zudem nicht durch nähere tatsächliche
Feststellungen unterlegt.
2. Die von dem Berufungsgericht gegebene Begründung trägt auch
nicht die Erklärung des zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom
11. September 2015 gefassten Beschlusses über die Bestellung der T.
zur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage für unwirksam.
a) Nach der dargestellten Rechtsprechung des Senats dürfen die Wohnungseigentümer
über die Bestellung des Verwalters und die Ermächtigung
zum Abschluss des Verwaltervertrags mit ihm in getrennten Beschlüssen entscheiden,
wenn - wie hier - in der gleichen Eigentümerversammlung die Eckpunkte
des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in
wesentlichen Umrissen geregelt werden (Senat, Urteil vom 27. Februar 2015
- V ZR 114/14,
(Rn. 15) bereits beschriebene Folge, dass bei der Überprüfung des Beschlusses
über die Bestellung des Verwalters grundsätzlich nicht zu prüfen ist, ob der
Verwaltervertrag den Erfordernissen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht
(Senat, Urteil vom 22. Juni 2012 - V ZR 190/11,
und umgekehrt. Es schließt es vielmehr auch aus, den Bestellungsbeschluss
oder den Ermächtigungsbeschluss allein deshalb für ungültig zu erklären, weil
der jeweils andere für ungültig erklärt wird. Die getrennte Beschlussfassung
führt nach § 23 Abs. 4 WEG dazu, dass die Beschlüsse eigenständig zu behandeln
sind und in ihrem Bestand von dem Schicksal des jeweils anderen
nicht berührt werden. Das schließt die Anwendung von
b) Daraus folgt freilich nicht, dass die Ungültigkeit des einen Beschlusses
für den jeweils anderen Beschluss gänzlich ohne Folgen bliebe. Es widerspräche
nämlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 und 5
WEG), wenn der wirksam bestellte Verwalter auf Dauer ohne Verwaltervertrag
bliebe oder umgekehrt der wirksam geschlossene Verwaltervertrag bestehen
bliebe, ohne dass der Verwalter die Organstellung als Verwalter erlangte und
seinen Vertrag erfüllen könnte. Jeder Wohnungseigentümer kann deshalb nach
§ 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen
wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen,
und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird,
wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen.
Entsprechende Anträge können in der Eigentümerversammlung gestellt
und bei einer Ablehnung mit der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8
WEG durchgesetzt werden.
III.
Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht - aus
seiner Sicht folgerichtig - die erforderlichen Feststellungen nicht getroffen hat.
Die Sache ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung
und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Für
die neue Verhandlung weist der Senat vorsorglich auf folgendes hin:
1. Der Ermächtigungsbeschluss wird auf der Grundlage der bisherigen
Feststellungen hinsichtlich der vorgesehenen Sondervergütungen für die Mahnung
von Wohnungseigentümern, für die Verwaltung von Sonderumlagen und
für die Durchführung zusätzlicher Eigentümerversammlungen zu überprüfen
sein. Hinsichtlich dieser Klauseln wird er nur für ungültig erklärt werden können,
wenn die Sondervergütungen unter Berücksichtigung des erwähnten Gesamt-
gefüges der Grund- und der Sondervergütungen sowie der festzustellenden
üblichen Entgelte für solche Leistungen andererseits das oben (Rn. 28, 30,
34 f.) dargestellte Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümer überschreitet.
Eine Erklärung des Ermächtigungsbeschlusses für insgesamt ungültig
käme nur in Betracht, wenn anzunehmen ist, dass der Beschluss in Ansehung
des verbliebenen Entgeltgefüges nicht gefasst worden wäre. Hiervon ist auszugehen,
wenn der Verwalter an dem Abschluss des Vertrages ohne die beanstandeten
Bestimmungen erkennbar kein Interesse hat. Zwar kommt eine teilweise
Aufrechterhaltung nach
wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon
auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen
worden wäre (vgl. Senat Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ
202, 346 Rn. 21). Das wird bei einem Ermächtigungsbeschluss zum Abschluss
eines Verwaltervertrags aber regelmäßig der Fall sein, weil der Fortfall einzelner
Vergütungsbestandteile für die Wohnungseigentümer vorteilhaft ist und der
Verwalter an der Durchführung des Vertrags interessiert sein wird. Anders liegt
es, wenn der Fortfall einzelner Vergütungsbestandteile das Vergütungsgefüge
in einer Weise aus der Balance bringt, dass anzunehmen ist, der Verwalter wolle
den veränderten Vertrag nicht abschließen; ein dennoch gefasster Ermächtigungsbeschluss
hätte dann keinen Nutzen.
2. Hinsichtlich des Bestellungsbeschlusses wird den von der Klägerin erhobenen
Einwänden gegen die persönliche und fachliche Eignung der T.
nachzugehen sein.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch
zu. Dieser ist beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe von einem an diesem Gericht
zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab
der Zustellung des Versäumnisurteils durch Einreichung einer Einspruchsschrift
einzulegen.
Die Einspruchsschrift muss das Urteil, gegen das der Einspruch gerichtet
wird, bezeichnen und die Erklärung enthalten, dass und, wenn das Rechtsmittel
nur teilweise eingelegt werden solle, in welchem Umfang gegen dieses Urteil
Einspruch eingelegt werde.
In der Einspruchsschrift sind die Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie
Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann
die Vorsitzende des erkennenden Senats die Frist für die Begründung verlängern.
Bei Versäumung der Frist für die Begründung ist damit zu rechnen, dass
das nachträgliche Vorbringen nicht mehr zugelassen wird.
Entscheidung, Urteil
Gericht:BGH
Erscheinungsdatum:05.07.2019
Aktenzeichen:V ZR 278/17
Rechtsgebiete:
AGB, Verbraucherschutz
In-sich-Geschäft
WEG
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
NJW-RR 2019, 52-53
Normen in Titel:WEG §§ 21 Abs. 3, 5 u. 8, 23 Abs. 4, 26; FamFG § 47 analog