letzte Aktualisierung: 17.8.2023
BGH, Urt. v. 21.7.2023 – V ZR 90/22

WEG § 12
Verwalterzustimmung; Klage auf Zustimmung; richtiger Klagegegner; Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer

1a. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines
Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des
Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 eine Klage auf Zustimmung
stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.
1b. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde.
2. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat nichts daran geändert, dass der Streitwert
einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums in der Regel
20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums beträgt (Fortentwicklung von Senat, Beschluss
vom 18. Januar 2018 – V ZR 71/17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 4 ff.).

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage bereits deshalb unbegründet,
weil die Beklagte für die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung
nicht passivlegitimiert ist. Nach dem nunmehr geltenden Recht komme dem Verwalter
unter Berücksichtigung der Regelungen des § 18 Abs. 1, § 9b Abs. 1 WEG
ausschließlich eine Organstellung für die Gemeinschaft zu. Etwas anderes ergebe
sich auch nicht aus § 12 WEG. Der in der Teilungserklärung benannte Verwalter
sei gerade nicht als Dritter im Sinne dieser Vorschrift zu behandeln, sondern
allein aufgrund seiner Funktion während der Dauer seiner Amtszeit zustimmungsberechtigt.
Ein entgegenstehender Wille der Wohnungseigentümer sei
nicht ersichtlich, weswegen eine Korrektur gemäß § 47 WEG nicht in Betracht
komme. Unabhängig davon dürfte ein wichtiger Grund für die Verweigerung der
Zustimmung vorliegen.

II.
Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht geht ohne
Rechtsfehler davon aus, dass die Beklagte für den von der Klägerin geltend gemachten
Zustimmungsanspruch nicht passivlegitimiert ist.

1. Für die rechtliche Beurteilung des Streitfalls sind die Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung
maßgeblich, wie auch von der Revision nicht in Frage gestellt wird. Dem
steht nicht entgegen, dass der Kaufvertrag, der Gegenstand des Zustimmungsverlangens
der Klägerin ist, bereits am 29. Oktober 2020 und damit vor Inkrafttreten
des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes geschlossen wurde.
Das seither geltende materielle Recht findet mangels Übergangsvorschriften
grundsätzlich auch auf sog. Altfälle Anwendung.

2. Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart
werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums
der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
Der Wortlaut der Norm ist seit 1951 nicht verändert worden. Eine solche
Vereinbarung findet sich hier in § 7 Ziff. 3 lit. b) der Teilungserklärung, in der die
Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig
gemacht wird. Hieraus folgt jedoch nicht, dass die Verwalterin der GdWE
die richtige Beklagte ist. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer
zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung
des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes
am 1. Dezember 2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen
die GdWE zu richten. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung - wie hier -
vor diesem Datum getroffen wurde.

a) Macht die Teilungserklärung eine Veräußerung von Wohnungseigentum
von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so war unter der Geltung des
bisherigen Rechts nach der ständigen Rechtsprechung des Senats zu differenzieren.
Grundsätzlich war die Klage gegen den Verwalter zu richten, der in aller
Regel bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung als Treuhänder
und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig wurde und hierbei
kein eigenes - nur von ihm wahrnehmbares - Recht wahrnahm (vgl. Senat,
Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10, ZWE 2011, 321, 322; Urteil vom 18. Oktober
2019 - V ZR 188/18, NJW-RR 2020, 393 Rn. 6). Hatten allerdings die Wohnungseigentümer
die Entscheidung über die an sich von dem Verwalter zu erteilende
Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich gezogen
und beschlossen, sie zu verweigern, waren sie und nicht der Verwalter für die
Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert (vgl. Senat, Urteil vom
13. Mai 2011 - V ZR 166/10, ZWE 2011, 321, 322). Ein solches Ansichziehen
sollte nur dann ausscheiden, wenn die Teilungserklärung ausnahmsweise dem
Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als eigenes - nur von ihm wahrnehmbares
- Recht zuwies (Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10, aaO).

b) An dieser Beurteilung kann unter der Geltung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes
nicht mehr festgehalten werden. Wird in der Teilungserklärung
die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig
gemacht, wird dieser insoweit lediglich als Organ der GdWE angesprochen; ein
eigenes Zustimmungsrecht steht ihm nicht - auch nicht als Treuhänder - zu.

aa) Die Frage wird allerdings in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich
beantwortet. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass auch unter der
Geltung des neuen Rechts der Verwalter selbst auf Zustimmung in Anspruch genommen
werden müsse, es sei denn, die Eigentümerversammlung habe die Zustimmung
abgelehnt oder der Verwalter verweigere die von der Eigentümerversammlung
erteilte Zustimmung (vgl. AG Heidelberg, ZWE 2021, 269 Rn. 15;
Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 71; BeckFormB WEG/Rüscher, J.V.1.
Anm. 2; BeckFormB WEG/B. Müller, L.IV.3 Anm. 6). Verwiesen wird insoweit auf
den Wortlaut des § 12 WEG. Der zustimmungsverpflichtete Verwalter sei wie ein
sonstiger Dritter oder ein Wohnungseigentümer selbst Anspruchsgegner. Nach
der Gegenauffassung ist die Klage unter der Geltung des neuen Rechts grundsätzlich
gegen die GdWE zu richten, da der Verwalter die Zustimmung nicht in
eigenem, sondern im Namen der GdWE zu erteilen habe; er handele als Organ
der GdWE, die gemäß § 18 Abs. 1 WEG zur Verwaltung berufen sei (vgl.
Bärmann/Suilmann, WEG, 15. Aufl., § 12 Rn. 54 f., Rn. 28 ff.; BeckOK WEG/
Hogenschurz [3.7.2023], § 12 Rn. 72; ders., ZWE 2023, 73, 74; Beck
OGK/Skauradszun [1.6.2023], § 12 WEG Rn. 42; Grüneberg/Wicke, BGB, 82.
Aufl., § 12 WEG Rn. 13; jurisPK-BGB/Lafontaine, 10. Aufl., § 12 WEG Rn. 29;
Forschner, ZWE 2022, 193, 198 f.; unentschieden BeckOK BGB/Hügel
[1.5.2023], § 12 WEG Rn. 7). Innerhalb dieser Auffassung wird teilweise die Ansicht
vertreten, ausnahmsweise sei dann gegen den Verwalter Klage zu erheben,
wenn dieser wie ein außenstehender Dritter kraft eigener Kompetenz handele
bzw. die Gemeinschaftsordnung dem Verwalter persönlich die Erteilung der Zustimmung
als eigenes Recht zuweise (vgl. Jennißen/Grziwotz, WEG, 7. Aufl.,
§ 12 Rn. 31; jurisPK-BGB/Lafontaine, 10. Aufl., § 12 WEG Rn. 97; so wohl auch
Forschner, ZWE 2022, 193, 199: grundsätzlich denkbar).

bb) Richtig ist, dass die Klage stets gegen die GdWE zu richten ist, wenn
die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters vorsieht.

(1) Allerdings wird in dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG die GdWE als
Zustimmungsberechtigte nicht (ausdrücklich) erwähnt. Auf der anderen Seite
schließt es im Sinne der
Vorschrift anzusehen (vgl. Hogenschurz, ZWE 2021, 271, 272; Forschner, ZWE
2022, 193, 199).

(2) Entscheidend für die Passivlegitimation der GdWE spricht, dass der
Gesetzgeber die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und das Verhältnis
des Verwalters zu der GdWE zum 1. Dezember 2020 grundlegend neu ausgestaltet
hat. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nunmehr
sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis ausschließlich der GdWE
(§ 18 Abs. 1 WEG). Diese erfüllt die ihr zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe;
internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Entscheidungen
umsetzt und dabei durch den Verwaltungsbeirat unterstützt wird (vgl. BTDrucks.
19/18791 S. 58; Senat, Urteil vom 16. Dezember 2022 - V ZR 263/21,
NJW-RR 2023, 226 Rn. 26). Dies gilt auch dann, wenn sich eine Vorschrift ihrem
Wortlaut nach an ein konkretes Organ richtet; damit wird lediglich das für die Erfüllung
dieser Aufgabe zuständige Organ bestimmt. Daher ist beispielsweise die
Pflicht, eine Versammlung einzuberufen, in erster Linie eine Pflicht der GdWE;
§ 24 Abs. 1 WEG weist die Erfüllung dieser Pflicht lediglich im Rahmen der internen
Zuständigkeitsverteilung zwischen den Organen dem Verwalter zu (vgl. BTDrucks.
19/18791 S. 58).

(3) Dieser Paradigmenwechsel kann nicht ohne Auswirkungen auf die
Auslegung einer Bestimmung in der Teilungserklärung bleiben, wonach der Verwalter
einer Veräußerung zustimmen muss. Die Teilungserklärung und die in ihr
regelmäßig enthaltene Gemeinschaftsordnung mit entsprechenden Vereinbarungen,
zu der auch eine Zustimmungspflicht gehört, stellen Grundbucheintragungen
dar. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener
Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger
der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der
Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen
Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind
(st. Rspr. vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2019 - V ZR 145/18, ZWE 2019, 322
Rn. 7 mwN). Nächstliegender Auslegung entspricht es, den in der Teilungserkläzu
verstehen, sondern als Organ der GdWE. Bei der Organstellung des Verwalters
handelt es sich nämlich um einen für jeden ohne weiteres erkennbaren Umstand,
weil er sich aus dem Gesetz ergibt. In dieser Eigenschaft wird er nicht nur
im Gesetz selbst angesprochen (vgl. etwa § 24 Abs. 1 WEG), sondern auch in
der Teilungserklärung. Im Zusammenhang mit § 12 Abs. 1 WEG sind entsprechende
Reglungen deshalb dahingehend auszulegen, dass sich der Zustimmungsanspruch
gegen die GdWE richtet, diese also passivlegitimiert ist. Da sie
selbst nicht handlungsfähig ist, wird die Zustimmungserklärung durch den Verwalter
als dem hierfür zuständigen Organ abgegeben. Auch wenn es zweckmäßig
ist, in der Teilungserklärung juristisch präzise die GdWE, vertreten durch den
Verwalter, als zustimmungsbefugt zu bezeichnen, ist es unschädlich, wenn - in
abgekürzter Ausdrucksweise - der Verwalter aufgeführt ist, weil seine Funktion
als Organ der GdWE ohne weiteres erkennbar ist.

(4) Daran gemessen ist bei der Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts
durch den Verwalter die Klage auf Zustimmung stets gegen die GdWE zu
richten. Dies gilt entgegen der von der Revision und Teilen der Literatur (vgl. oben
Rn. 8) vertretenen Auffassung auch dann, wenn die Teilungserklärung ausnahmsweise
dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als eigenes
- nur von ihm wahrnehmbares - Recht zuweisen sollte. Hierfür kann dahinstehen,
unter welchen Voraussetzungen dies überhaupt der Fall sein kann; praktische
Beispiele gibt es hierfür nicht (vgl. Forschner, ZWE 2022, 193, 199). Jedenfalls
führte eine entsprechende Regelung lediglich dazu, dass die Wohnungseigentümer
die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung nicht an sich ziehen
und selbst treffen können (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10,
ZWE 2011, 321, 322). Auch in einem solchen Fall wird der Verwalter aber nicht,
wie die Revision meint, als außenstehender Dritter, sondern im Interesse der übrigen
Wohnungseigentümer tätig (vgl. Senat, Urteil vom 18. Oktober 2019
- V ZR 188/18, NJW-RR 2020, 393 Rn. 6). Unter der Geltung des neuen Rechts
handelt er deshalb auch in diesem Fall als Organ der GdWE, die im Falle der
Verweigerung der Zustimmung zu verklagen ist.

c) Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Teilungserklärung mit
einem vorgesehenen Zustimmungsvorbehalt des Verwalters noch - wie hier - aus
der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 stammt.

aa) Da bei der Auslegung der Teilungserklärung subjektive Vorstellungen
nicht von Bedeutung sind, sondern allein eine objektive Sicht maßgebend ist,
kann sich der Inhalt der Teilungserklärung im Laufe der Zeit ändern, wenn in der
Erklärung verwendete Begriffe einen Bedeutungswandel erfahren haben (vgl.
hierzu auch Bärmann/Suilmann, WEG, 15. Aufl., § 10 Rn. 76, § 12 Rn. 28). In
diesem Sinne hält der Senat eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung
in den Fällen für möglich, in denen eine Lücke durch eine Änderung der rechtlichen
Verhältnisse entsteht (vgl. Senat, Urteil vom 13. Dezember 2019
- V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 17 zu der Berücksichtigung von § 22
Abs. 1a BImSchG bei der Auslegung von vor dem Inkrafttreten der Norm errichteten
Teilungserklärungen). Nicht anders liegt es, wenn die Teilungserklärung zu
einem Zeitpunkt errichtet worden ist, in dem der Verwalter bei der Erteilung einer
Zustimmung zur Veräußerung die Rolle als Treuhänder zukam, während er nach
dem aktuellen Recht die Stellung als Organ der GdWE innehat. Es ist deshalb
nächstliegend, ab der Geltung des neuen Rechts nicht (mehr) ihn als zustimmungsberechtigt
anzusehen, sondern die GdWE, die durch den Verwalter handelt.

bb) Dieses Ergebnis wird bestätigt durch § 47 WEG, der einen Anwendungsfall
der ergänzenden Vertragsauslegung von Vereinbarungen darstellt, so
dass die allgemeinen Grundsätze der Auslegung von Grundbucherklärungen gelten
(vgl. Bärmann/Göbel, WEG, 15. Aufl., § 47 Rn. 4). Nach Satz 1 der Vorschrift
stehen Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und
die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz
vom 16. Oktober 2020 geändert wurden,
der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden
Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer
Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen (§ 47
Satz 2 WEG). Auch wenn § 47 WEG im vorliegenden Zusammenhang nicht unmittelbar
anwendbar ist, weil der Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG unverändert geblieben
ist, kommt hierin jedenfalls der eindeutige Wille des Gesetzgebers zum
Ausdruck, bei der Auslegung von Vereinbarungen im Zweifel dem neuen Recht
zur Geltung zu verhelfen. Deshalb müssen auch Altvereinbarungen auf der
Grundlage der durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vorgegebenen
Systematik verstanden werden (so auch Hogenschurz, ZWE 2023, 73, 74;
Forschner, ZWE 2022, 193, 199; siehe zur sog. dynamischen Verweisung in einer
Gemeinschaftsordnung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen
auch Senat, Urteil vom 17. März 2023 - V ZR 140/22, ZWE 2023, 211 Rn. 17).
Dem widerspräche es, legte man die Vereinbarung dahingehend aus, dass der
ist.

3. Da hiernach bereits die Passivlegitimation der Beklagten fehlt, kommt
es auf die von den Parteien kontrovers diskutierte und von dem Berufungsgericht
nicht abschließend entschiedene Frage, ob wichtige Gründe i.S.d. § 12 Abs. 2
WEG für die Versagung der Zustimmung vorliegen, nicht an.

III.
1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
2. Der Streitwert für das Revisionsverfahren bestimmt sich nach den Anträgen
der Klägerin als Rechtsmittelführerin (§ 47 Abs. 1 GKG) und beläuft sich
auf 48.000 Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat nichts daran
geändert, dass der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung
des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 1 WEG in der Regel 20 %
des Verkaufspreises des Wohnungseigentums beträgt. Von diesem Wert ist der
Senat unter der Geltung des § 49a GKG aF ausgegangen. Der Nachteil des Wohnungseigentümers,
der veräußern will, liegt grundsätzlich nur in der Verzögerung
der Veräußerung oder ggf. in einem geringeren Verkaufspreis. Dieser Nachteil
entspricht nicht dem Kaufpreis, sondern ist mit einem Bruchteil davon zu bewerten.
Dieser Bruchteil bildete den Mindeststreitwert i.S.d. § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG
aF (vgl. Senat, Beschluss vom 18. Januar 2018 - V ZR 71/17, NJW-RR 2018,
775 Rn. 4 ff.). An der Bewertung des maßgeblichen Interesses des Wohnungseigentümers
an dem Erfolg der Klage hat sich ab dem 1. Dezember 2020 in der
Sache nichts geändert. Wird die Zustimmung - wie hier - im Wege der Leistungsklage
verlangt, beruht die Wertfestsetzung allerdings jetzt auf § 48 GKG i.V.m.
§ 3 ZPO, da § 49 GKG - anders als § 49a GKG aF - nur für Beschlussklagen gilt.
Da der von der Klägerin mit der Erwerberin vereinbarte Kaufpreis der Teileigentumseinheit
240.000

3. Dass das Amtsgericht den Streitwert auf lediglich 24.000
hat, steht einer Wertfestsetzung auf 48.000
§ 47 Abs. 2 GKG der Streitwert eines Rechtsmittelverfahrens durch den Wert des
Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Maßgeblich ist insofern aber
der richtige, nicht der festgesetzte Streitwert für die erste Instanz (vgl. Senat, Beschluss
vom 9. Dezember 2021 - V ZR 112/21, ZWE 2022, 141 Rn. 5). Insoweit
hätte auch bereits das Amtsgericht den Streitwert für die erste Instanz auf
48.000 49a GKG aF
findet keine Anwendung, weil die Klage nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes
eingegangen ist und deshalb neues Recht
gilt (vgl. § 71 Abs. 1 Satz 1 GKG). Unabhängig davon hätte auch unter der Geltung
des § 49a GKG aF der erstinstanzliche Streitwert 48.000
- wie ausgeführt - das Interesse der Klägerin die Untergrenze für den Gegenstandswert
gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG aF bildete.

4. Die Änderung des Streitwerts für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren
auf einen Betrag von ebenfalls jeweils 48.000 63 Abs. 3
Satz 1 Nr. 2 GKG.