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Dokumentnummer: 5zr220_08
letzte Aktualisierung: 14.8.2009
BGH, 3.7.2009 - V ZR 220/08
SachenRBerG §§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 2, 29 Abs. 1
Einrede nach § 29 Abs. 1 SachenRBerG
Die Einrede nach § 29 Abs. 1 SachenRBerG kann erhoben werden, wenn das Grundstück aus
rechtlichen Gründen nicht mehr zu dem nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
vorausgesetzten Zweck genutzt werden darf.

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 220/08
Verkündet am:
3. Juli 2009
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
SachenRBerG § 29 Abs. 1
Die Einrede nach § 29 Abs. 1 SachenRBerG kann erhoben werden, wenn das
Grundstück aus rechtlichen Gründen nicht mehr zu dem nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz vorausgesetzten Zweck genutzt werden darf.
BGH, Urteil vom 3. Juli 2009 - V ZR 220/08 - LG Magdeburg
AG Halberstadt
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 3. Juli 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den
Richter Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Magdeburg vom 28. Oktober 2008 aufgehoben.
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Halberstadt vom 23. Januar 2008 wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist Eigentümerin eines in einer Kleingartenanlage belegenen Grundstücks in Sachsen-Anhalt. Auf dem Grundstück befindet sich eine
Wohnlaube, die 1984 auf der Grundlage eines Erholungsnutzungsvertrages von
früheren Nutzern errichtet worden ist. Die Bauzeichnung wurde seitens des
Kleingartenvereins abgestempelt; eine Baugenehmigung existiert nicht. Die
Wohnlaube wurde von Anfang an dauernd zu Wohnzwecken genutzt.
Der Kläger nutzt das Grundstück aufgrund eines im Mai 1990 abgeschlossenen
Kleingarten-Nutzungsvertrages.
Das
Haus
erwarb
er
am
1. September 1990 von der Rechtsnachfolgerin der Erstnutzer.
Im Mai 2000 wurde dem Kläger von dem zuständigen Landkreis untersagt, die Laube zum ständigen Wohnen zu nutzen. Die dagegen eingelegten
Rechtsmittel blieben erfolglos.
Der Kläger möchte festgestellt wissen, dass ihm in Bezug auf das
Grundstück ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsrecht zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe ein Ankaufsrecht nach
§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG zu. Die Voraussetzungen der
Vorschrift lägen vor, insbesondere sei die Wohnlaube am 2. Oktober 1990 zu
Wohnzwecken geeignet gewesen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
stehe ferner fest, dass der Kläger bereits zu diesem Zeitpunkt seinen Lebensmittelpunkt auf dem Grundstück gehabt habe. Die spätere Untersagung der
Dauerwohnnutzung sei unerheblich, weil es für die Sachenrechtsbereinigung
nicht auf die zukünftige Nutzungsmöglichkeit ankomme. Die Beklagte habe der
Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken auch nicht unverzüglich widersprochen. Dass das Haus mit der Billigung staatlicher Stellen errichtet worden
sei, folge aus § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG.
II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
1. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass die Voraussetzungen
für ein Ankaufsrecht des Klägers nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG nicht vorlägen, weil die Wohnlaube nicht mit Billigung staatlicher
Stellen errichtet worden sei. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass
sich der Kläger auf die Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG berufen
kann, wonach vermutet wird, dass die bauliche Nutzung des Grundstücks mit
Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist, wenn in einem Zeitraum von fünf Jahren
nach Fertigstellung des Gebäudes vor Ablauf des 2. Oktober 1990 eine behördliche Verfügung zum Abriss nicht ergangen ist.
a) Entgegen der Auffassung der Revision erfordert § 10 Abs. 2 Satz 2
SachenRBerG nicht, dass die in der DDR zuständigen Organe der Bauaufsicht
Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hatten und dennoch fünf Jahre nicht eingeschritten sind. Die Frist beginnt vielmehr mit der Fertigstellung des Gebäudes
(vgl. Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969; Urt. v.
3. Mai 2002, V ZR 246/01, WM 2002, 1943, 1944; Czub in Czub/SchmidtRäntsch/Frenz, SachenRBerG, Stand November 2003, § 10 Rdn. 139 ff.; Rothe, in Eickmann, SachenRBerG, Stand Juni 2008, § 10 Rdn. 23; a.A. Gemmeke in Kiethe, SchuldRAnpG, § 43 Rdn. 29; Rövekamp, Schuldrechtsanpassung,
2. Aufl., Rdn. 212; Schnabel, DtZ 1995, 258, 260).
Dabei kommt es nicht darauf an, ob § 11 Abs. 3 der Verordnung über
Bevölkerungsbauwerke vom 8. November 1984 (GBl I S. 433), wonach der Abriss eines Bauwerks nicht mehr verlangt werden konnte, wenn seit dessen Fertigstellung fünf Jahre vergangen waren, in der DDR als sog. Kenntnisfrist angesehen wurde, also die Kenntnis der staatlichen Stellen von dem Vorhandensein
eines Schwarzbaus voraussetzte. Die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 2
SachenRBerG knüpft zwar an diese Regelung an (vgl. BT-Drucks. 12/5992
S. 110). Für ihre Auslegung sind aber in erster Linie Sinn und Zweck der
Sachenrechtsbereinigung maßgeblich. Die Vermutung des § 10 Abs. 2
SachenRBerG soll den Nachweis erleichtern, dass eine bestehende Grundstücksnutzung nach den DDR-typischen Gegebenheiten als rechtmäßig angesehen wurde (vgl. BT-Drucks. 12/5992 S. 104). Handelte es sich bei der nach
Satz 2 maßgeblichen Fünfjahresfrist um eine sog. Kenntnisfrist, liefe dieser
Zweck jedoch weitgehend leer. Denn der Nutzer wird in aller Regel nicht nachweisen können, ob und wann eine staatliche Stelle, die gegen die Errichtung
eines Gebäudes nicht eingeschritten ist, Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hat
(vgl. Czub, aaO, Rdn. 142).
Vor diesem Hintergrund widerspricht die Anwendung von § 10 Abs. 2
Satz 2 SachenRBerG auch dann nicht dem Willen des Gesetzgebers,
Schwarzbauten von der Sachenrechtsbereinigung auszunehmen (vgl. BTDrucks. 12/5992 S. 103), wenn die Fünfjahresfrist in § 11 Abs. 3 der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke in der DDR erst ab Kenntnis der zuständigen
Behörden von dem Bau zu laufen begonnen haben sollte. Richtig ist zwar, dass
Schwarzbauten, welche auch in der DDR als illegal angesehen wurden, bei denen der Errichter also schon vor dem 3. Oktober 1990 mit einer Abrissverfügung rechnen musste, nicht geschützt werden sollen. Andererseits sollte ein zu
DDR-Zeiten eingetretener Bestandsschutz aufrechterhalten bleiben (Czub, aaO, § 10 Rdn. 131; Rothe, aaO, § 10 Rdn. 22). Zu diesem Zweck hat der Gesetzgeber in § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG die Regelung in § 11 Abs. 3 der
Verordnung über Bevölkerungsbauwerke aufgegriffen (vgl. BT-Drucks. 12/5992
S. 110), sich wegen der dargestellten Beweisschwierigkeiten aber für eine nur
pauschalierende Nachzeichnung der Vorschrift entschieden (vgl. auch Senat,
Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, NJ 2003, 540, 541).
b) Schließlich steht der Anwendung von § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht entgegen, dass die Grundstücksnutzung dem Recht der DDR in
zweifacher Hinsicht widersprach, nämlich zum einen dem materiellen Baurecht
(fehlende Baugenehmigung) und zum anderen dem Erholungsnutzungsvertrag
(§ 312 ZGB), der nicht dazu berechtigte, das Grundstück mit einem Wohnhaus
zu bebauen und zu Wohnzwecken zu nutzen.
Die Vorschrift des § 10 Abs. 2 SachenRBerG knüpft in Satz 1 zwar an
eine Baugenehmigung an, ist aber in ihrer Rechtsfolge nicht auf Aspekte des
Baurechts beschränkt. Die Vermutung geht vielmehr dahin, dass die bauliche
Nutzung des Grundstücks in jeder Hinsicht mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte; sie umfasst daher auch die Berechtigung zur bodenrechtlichen Inanspruchnahme des in fremdem Eigentum stehenden Grundstücks (Senat, Urt. v.
6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 m.w.N.).
Eine einschränkende, auf Verstöße gegen das materielle Baurecht begrenzte Anwendung von § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ist auch der Sache
nach nicht gerechtfertigt (ebenso Rothe, aaO, § 5 Rdn. 49; a.A. Czub, aaO, § 5
Rdn. 126d u. 134y; Rövekamp, aaO, Rdn. 213). Das folgt schon daraus, dass
der - dem Recht der DDR zuwiderlaufende - Fall, dass aufgrund eines Erholungsnutzungsvertrages (§§ 312 ff. ZGB) ein als Wohnhaus geeignetes und
genutztes Gebäude errichtet wurde, in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e
SachenRBerG als eigenständiges Regelbeispiel aufgenommen worden ist. Eine
solche Grundstücksnutzung soll also ungeachtet ihrer Unvereinbarkeit mit dem
zugrunde liegenden Nutzungsvertrag prinzipiell geeignet sein, Ansprüche nach
dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu begründen. Dann aber verbietet es
sich, aus dem - im Fall des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG
stets gegebenen - Widerspruch zwischen tatsächlicher und vertraglich gestatteter Grundstücksnutzung eine von dem Gesetzgeber nicht vorgesehene Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG
abzuleiten. Dies gilt umso mehr, als das Recht des Überlassenden, eine vertragswidrige Nutzung zu unterbinden, in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e Halbsatz 2 SachenRBerG berücksichtigt worden ist.
2. Die Revision rügt aber zu Recht, dass das Berufungsgericht der bestandskräftigen Untersagungsverfügung des Landkreises, das Gebäude zum
ständigen Wohnen zu nutzen, keine Bedeutung beimisst.
a) Seine Auffassung, für die Sachenrechtsbereinigung komme es auf die
künftige Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes nicht an, verkennt die Regelung in
§ 29 Abs. 1 SachenRBerG. Danach kann der Grundstückseigentümer die Bestellung des Erbbaurechts oder den Verkauf des Grundstücks an den Nutzer
verweigern, wenn das Gebäude nicht mehr nutzbar und eine Rekonstruktion
nicht mehr zu erwarten ist (Satz 1), oder wenn es nicht mehr genutzt wird und
mit einem Gebrauch durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist (Satz 2).
aa) Bei wörtlicher Auslegung erfasst die Vorschrift zwar nur ein Nutzungshindernis tatsächlicher Art bzw. die tatsächliche Aufgabe der bestehenden Nutzung. Nach ihrem Sinn und Zweck findet sie aber auch Anwendung,
wenn das Gebäude aus rechtlichen Gründen nicht mehr nutzbar ist und mit einem Fortfall des Nutzungshindernisses nicht zu rechnen ist (vgl. zu
§ 29
Abs. 2
SachenRBerG:
Wilhelms
in
Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz,
SachenRBerG, Stand November 2003, § 29 Rdn. 28; Rothe, in Eickmann,
SachenRBerG, Stand Juni 2008, § 29 Rdn. 26). In § 29 SachenRBerG kommt
der Grundgedanke des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum Tragen, dass
der Eingriff in die Rechte des Grundstückseigentümers gerechtfertigt ist, um
dem Nutzer eine Fortsetzung seiner zu DDR-Zeiten begründete Grundstücksnutzung zu ermöglichen und so seine Investitionen in das Gebäude zu schützen. Ist diese Nutzung jedoch unmöglich geworden, lässt sich der angestrebte
Schutz des Nutzers nicht mehr erreichen (vgl. Rothe, aaO, § 29 Rdn. 2). Entsprechendes gilt, wenn das Gebäude nicht mehr zu dem Zweck genutzt werden
kann, der den Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes und
damit die dem Nutzer eingeräumte bevorrechtigte Rechtsstellung begründet.
Auch hier fehlt es an der Rechtfertigung, den Grundstückseigentümer zu einer
Aufgabe seines Eigentums oder dessen Belastung mit einem Erbbaurecht zu
zwingen.
Die baulichen Investitionen des Nutzers werden auch in diesem Fall,
wenn auch nicht in demselben Maße, geschützt. Der Nutzer kann sein aus § 29
Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG folgendes Recht geltend machen und von dem
Grundstückseigentümer den Ankauf des Gebäudes verlangen, oder sich gegebenenfalls auf andere bereinigungsrechtliche Vorschriften berufen. Bleibt eine
Grundstücksnutzung zulässig, die zwar nicht auf der Grundlage des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, wohl aber nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz Schutz genießt, kann der Nutzer statt des Rechts nach § 29 Abs. 5 Satz 1
SachenRBerG die sich aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz ergebenden
Ansprüche und Einwendungen geltend machen. Damit wird gewährleistet, dass
er nicht schlechter steht, als er stünde, wenn die unmöglich gewordene Nutzung schon zu DDR-Zeiten unzulässig gewesen wäre. Beruft sich der Nutzer
auf das Schuldrechtsanpassungsgesetz, gehen die daraus folgenden Rechte
dem Wahlrecht des Grundstückseigentümers gemäß § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG vor.
bb) Ein rechtliches Nutzungshindernis im Sinne des § 29 SachenRBerG
ist hier gegeben. Infolge der bestandskräftigen Untersagungsverfügung, die
Laube dauerhaft zu bewohnen, kann der Kläger das Grundstück nicht mehr zu
Wohnzwecken nutzen. Damit ist der Anknüpfungspunkt für die Einräumung von
Ansprüchen nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz - die Nutzung eines
Hauses im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG - entfallen. Die noch zulässige Nutzung zu Freizeit- und Erholungszwecken unterliegt
nicht dem Schutz des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes und steht der Einrede aus § 29 Abs. 1 SachenRBerG daher nicht entgegen.
Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die öffentlichrechtliche Untersagungsverfügung nicht deshalb unbeachtlich, weil sie der gesetzgeberischen Entscheidung zuwiderläuft, die sog. unechten Datschen gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG in die Sachenrechtsbereinigung einzubeziehen. Richtig ist zwar, dass der Bestandsschutz, den die Grundstücksnutzung
des Klägers genießt, von den Verwaltungsgerichten enger als nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gezogen worden ist mit der Folge, dass der dem
Kläger im Verhältnis zu dem Grundstückseigentümer zustehende zivilrechtliche
Anspruch aus Gründen des öffentlichen Rechts nicht durchsetzbar ist. Die Untersagungsverfügung ist indessen bestandskräftig und muss deshalb auch von
den Zivilgerichten beachtet werden.
cc) Die Beklagte hat die Einrede des § 29 SachenRBerG erhoben. Dazu
genügt es, wenn der Wille des Eigentümers zum Ausdruck kommt, den Abschluss des verlangten Kaufvertrages wegen der nicht mehr möglichen Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken zu verweigern (vgl. Senat, Urt. v.
20. September 2002, V ZR 270/01, WM 2003, 637, 639). So liegt es, wie die
Revision zu Recht geltend macht, auch hier. Die Beklagte hat bereits erstinstanzlich eingewandt, dass dem Kläger kein Ankaufsrecht zustehe, weil ihm die
Nutzung der Laube zu Wohnzwecken rechtskräftig untersagt worden ist.
III.
Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
Der Senat kann abschließend entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der erstmals in der Revisionsinstanz erörterte
rechtliche Gesichtspunkt, wonach die öffentlich-rechtliche Untersagungsverfügung eine Einrede der Beklagten gemäß § 29 SachenRBerG begründet, erfordert keine Zurückverweisung der Sache an die Berufungsinstanz, da erheblicher Tatsachenvortrag zu diesem Punkt nicht zu erwarten ist.
Die Revisionserwiderung verweist im Wege der Gegenrüge zwar auf einen zwischen den Parteien im Februar 2009 geschlossenen Verwaltungsvertrag, in dem sich die Beklagte verpflichtet hat, keinerlei Einwendungen im Sinne
des § 29 SachenRBerG zu erheben. Die Gegenrüge ist indessen unzulässig, da
sie nicht auf Tatsachen gestützt werden kann, die erst nach der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung entstanden sind.
Ob ein erst während der Revisionsinstanz erklärter Einredeverzicht der
Beklagten ausnahmsweise berücksichtigt werden könnte, um zu vermeiden,
dass ein Urteil ergeht, welches der materiellen Rechtslage nicht entspricht (vgl.
BGHZ 53, 128, 130 f.), bedarf keiner Entscheidung. Dem von dem Kläger vorgelegten Verwaltungsvertrag lässt sich nämlich zweifelsfrei entnehmen, dass
die Beklagte nur auf Einreden verzichtet hat, die sich aus der Aufgabe der Dauerwohnnutzung ergeben könnten, zu der sich der Kläger in der Vereinbarung
verpflichtet hat. Die Parteien wollten sicherstellen, dass ein etwaiges Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht daran scheitert, dass
der Kläger die Laube in Erfüllung dieser Verpflichtung nicht mehr zu Wohnzwecken nutzt (vgl. § 29 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Das ergibt sich aus § 3 Abs. 1
Satz 2 des Verwaltungsvertrages, wonach Rechtsverluste, die sich für den Kläger aufgrund eines Wechsels des Hauptwohnsitzes ergeben könnten, ausgeschlossen werden sollten. Satz 3 stellt zudem klar, dass der Kläger in den anhängigen Gerichtsverfahren, in denen es um seine Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geht, von der Beklagten so zu stellen ist, als
habe er seinen Lebensmittelpunkt in der Kleingartenanlage nicht aufgegeben.
Auf ihre in dem anhängigen Zivilrechtsverfahren durchgängig erhobene Einwendung, dem Kläger stehe schon deshalb kein Ankaufsrecht nach § 5 Abs. 1
Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG zu, weil er die Laube nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen dürfe, wollte die Beklagte ersichtlich nicht verzichten. Ob und
inwieweit die bestandskräftige Untersagungsverfügung einem Ankaufsrecht des
Klägers entgegensteht, haben die Parteien vielmehr der Klärung durch die Zivilgerichte vorbehalten.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger
Lemke
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Roth
Vorinstanzen: