letzte Aktualisierung: 22.1.2026
OLG Hamm, Urt. v. 8.5.2025 – 22 U 45/23

BGB §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2
Offenbarungspflicht des Verkäufers bzgl. Feuchtigkeit und Schimmelbildung; Zurechnung
von unrichtigen Auskünften des Maklers; Makler als Verhandlungsgehilfe des
Verkäufers; Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten

1. Unter dem rechtlichen Ansatz der vorvertraglichen Pflichtverletzung kann der Verkäufer von
Wohneigentum verpflichtet sein zu offenbaren, dass sich unterschiedliche Mieter in der
Vergangenheit über Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der streitgegenständlichen Wohnung
beschwert haben, wenn der Käufer im Vorfeld des Vertragsschlusses nach Feuchtigkeits- und
Schimmelschäden gefragt hat.
2. Unrichtige Auskünfte eines Maklers bei der Besichtigung muss sich der Verkäufer zurechnen
lassen, wenn der Makler für ihn die Gespräche oder die Korrespondenz mit den Kaufinteressenten
führt und die Besichtigungstermine leitet, also nicht nur weisungsgemäß etwaigen Kaufinteressenten
das Haus aufschließt, um eine Besichtigung zu ermöglichen. Der Makler ist in diesem Fall der Verhandlungsgehilfe
des Verkäufers, der sich dessen Wissen analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen
muss.
3. Ist der Makler Verhandlungsgehilfe des Verkäufers und hat er eine falsche Auskunft in Unkenntnis
der Sachlage erteilt, kann sich der Verkäufer analog § 166 Abs. 2 BGB hierauf nicht berufen,
wenn er Kenntnis besessen hat.
4. Eine Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten kann die Rückabwicklung eines Kaufvertrages
über eine Immobilie begründen. Dabei wird die Kausalität zwischen Aufklärungspflichtverletzung
und Abschluss des Vertrages vermutet (im Anschluss an BGH, Urteil vom
15. September 2023 – V ZR 77/22, Rn. 58, beck-online). Für den weiterhin erforderlichen Schaden
genügt es im Sinne des sog. subjektbezogenen Schadensbegriffs, wenn der Käufer dadurch einen
Schaden erlitten hat, dass die Sache bei verständiger Würdigung für seine Zwecke nicht voll brauchbar
war.
5. Bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages nach den Grundsätzen der vorvertraglichen
Pflichtverletzung sind kongruente Gegenansprüche des Verkäufers zu saldieren.
6. Sachverständigenkosten sind der obsiegenden Partei gem. § 96 ZPO nicht schon dann aufzuerlegen,
wenn sie erfolglos geblieben sind. Vielmehr ist bei der für die Entscheidung erforderlichen
Abwägung maßgebend einzustellen, ob die Erfolglosigkeit des Angriffs- oder Verteidigungsmittels
für die Partei voraussehbar war (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18,
Rn. 46, beck-online, m. w. N).

Gründe

I.
Die Parteien streiten über Rückabwicklungs- und Zahlungsansprüche nach dem
klägerseits erklärten Rücktritt von einem Kaufvertrag über eine S-straße 00 in G. gelegene
und dort im Souterrain befindliche Eigentumswohnung.

Nach Errichtung des Mehrfamilienhauses im Jahr 1996, in dem sich die gegenständliche
Wohnung befindet, wurden den Beklagten von verschiedenen Mietern Feuchtigkeits- und
Schimmelbildungen in der Wohnung gemeldet.

Die gegenständliche Wohnung wurde im Jahr 2020 unter Inanspruchnahme der F. (F.-
Immobiliencenter) als Maklerin zum Verkauf angeboten. Die Besichtigungen wurden für die
Beklagten von dem Zeugen U., der für die Maklerin tätig war, durchgeführt. Die Frage des
Klägers, ob es in der Wohnung in der Vergangenheit Feuchtigkeits- oder
Schimmelprobleme gegeben habe, verneinte der Zeuge U..

Mit notariellem Kaufvertrag des Notars O. aus G. vom 02.03.2020 (Ur. Nr. N06) erwarb der
Kläger die o.g Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 119.000,00 €. Wegen der
Einzelheiten wird auf den als Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 28.01.2021
(Blatt 30 ff. der erstinstinstanzlichen Akte, im Folgenden: d.A.) zur Akte gereichten
Kaufvertrag Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 15.10.2020 erklärte der Kläger den Rücktritt von dem Kaufvertrag
Der Kläger hat erstinstanzlich behauptet, dass die Wohnung mit Schimmelpilzen belastet
sei, wovon die Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags Kenntnis
gehabt hätten. Die Außenwand des Schlafzimmers sei nicht ordnungsgemäß gegen
eindringendes Wasser abgedichtet.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen –
unter Anknüpfung an das eingeholte Sachverständigengutachten – ausgeführt, dass sich
weder eine Feuchtigkeits- noch eine Schimmelbildung als Mangelerscheinung feststellen
lasse. Weder eine mangelhafte Abdichtung der erdberührten Kellerwand noch ein
mangelhafter Wandaufbau mit zu geringen Dämmeigenschaften seien festzustellen.
Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts inklusive der
erstinstanzlichen Anträge der Parteien und des Urteilsausspruchs sowie der Begründung
im Einzelnen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein Klagebegehren
weiterverfolgt. Er erhebt die Aufklärungsrüge. Das Landgericht habe der klägerischen
Behauptung nachgehen müssen, dass der Mieter Z. einen Luftentfeuchter benutzt habe.
Der Einsatz dieses Gerätes habe die Entstehung von Schimmel zum Zeitpunkt der
Begutachtung unterbunden. Der Sachverständige habe zudem die Bedienungsanleitung
seines Feuchtigkeitsmessgerätes nicht hinreichend beachtet und die Messung falsch
bewertet. Die Untersuchung der äußeren Abdichtung der Kelleraußenwand sei
unzureichend erfolgt.

Der Kläger beantragt nach Anpassung der begehrten Zug- um Zug-Verurteilung zuletzt,
das am 09.02.2023 verkündete und am 02.03.2023 zugestellte Urteil des Landgerichtes
Arnsberg, AZ: I-4 O 470/20, abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen, an den Kläger 120.791,15 Euro Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgabe und
Rückauflassung des 171,96/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der
Gemarkung G., Flur N01, Flurstück N02 sowie N03, Gebäude- und Freifläche, S.-straße
00, G., verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2
bezeichneten Wohnung im Kellergeschoss sowie weitere 7.735,00 Euro Zug um Zug
gegen Abtretung der Ansprüche des Klägers auf Erstattung der Grunderwerbssteuer
Finanzverwaltung NRW, Steuer-Nr.: N04, gemäß Grunderwerbsteuerbescheid vom
10.03.2020 in der Form des § 46 Abs. 3 AO sowie weitere 4.248,30 Euro Zug um Zug
gegen Abtretung des Anspruches des Klägers gegen die X. GmbH P. auf Rückzahlung der
Maklerprovision gemäß Rechnung Nr. N05 vom 08.04.2020 zu zahlen,
festzustellen, dass sich die Beklagten in Annahmeverzug befinden,
die Beklagten ferner als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere
vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.546,08 Euro nebst Zinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen
Vortrags das angefochtene Urteil.

Der Senat hat die Parteien angehört sowie Beweis erhoben durch Einholung von
Sachverständigengutachten der Sachverständigen L. und M. in der mündlichen
Verhandlung. Zudem hat der Senat die Zeugen N., U. und Z. vernommen. Wegen des
Inhalts der Parteianhörung wird auf den Berichterstattervermerk (Bl. 486 ff. der
zweitinstanzlichen Akte, im Folgenden: GA) und wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme auf das Sitzungsprotokoll (Bl. 462 ff. GA), jeweils vom 29.04.2025, sowie
auf die Gutachten vom 28.03.2024 (Bl. 187 ff. GA) und vom 25.03.2024 (Bl. 232 ff.) Bezug
genommen.

Wegen der im Senatstermin am 27.03.2025 abgegebenen weiteren Erklärungen der
Parteien wird auf das Protokoll (Bl. 684 ff. GA) Bezug genommen.

II.
Die zulässige Berufung hat im Wesentlichen Erfolg. Die Klage ist zulässig und
überwiegend begründet.

1.
Die Klage ist zulässig.
Das für den Antrag auf Feststellung des Annahmeverzuges gemäß § 256 Abs. 1 ZPO
erforderliche Feststellungsinteresse ergibt sich aus dem schutzwürdigen Interesse des
Klägers, den für die Vollstreckung nach den §§ 756, 765 ZPO erforderlichen Nachweis des
Annahmeverzugs bereits im Erkenntnisverfahren erbringen zu können.

2.
Die Klage ist weitgehend begründet.

a.
Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags
und Erstattung seiner Aufwendungen gemäß §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB
(cic) zu. Da die Beklagten vorsätzlich und damit arglistig gehandelt haben, greift die
Sperrwirkung der kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften nicht ein (vgl. BGH, Urteil
vom 27. März 2009 – V ZR 30/08, Rn. 19 ff., juris). Auf die Frage der Mangelhaftigkeit der
Wohnung im Sinne des § 434 BGB a.F. kommt es daher nicht an.

aa.
Die Parteien haben durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen – insoweit sind die
durchgeführten Besichtigungen als Vorgespräche ausreichend (vgl. Grüneberg/Grüneberg,
84. Auflage 2025, § 311 BGB Rn. 22) – ein Schuldverhältnis mit Pflichten gemäß § 241
Abs. 1 BGB begründet (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

bb.
Gegen diese Pflichten haben die Beklagten verstoßen.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH besteht bei Vertragsverhandlungen keine
allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände
aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten. Vielmehr ist
grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst
verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen
Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen. Allerdings besteht
auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen
verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände
aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen
Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und
Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf
(vgl. BGH, Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22, Rn. 13, beck-online).
Unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht ist der Verkäufer verpflichtet, Fragen
des Käufers richtig und vollständig zu beantworten (BGH, a.a.O., Rn. 19, beck-online).
Unstreitig hat es in der gegenständlichen Wohnung mehrfache und wiederholte
Beschwerden verschiedener Mieter in mehreren – auch länger andauernden –
Mietverhältnissen über Feuchtigkeit in der Wohnung und Schimmel, auch an Möbeln,
gegeben.

Eine jedenfalls unter gewissen Umständen bestehende Feuchtigkeits- und
Schimmelneigung der Wohnung haben auch die Sachverständigen L. und M., an deren
Qualifikation als von der Q. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Schäden
an Gebäuden keine Zweifel bestehen, bestätigt. Insoweit hat der Senat aufgrund der
wechselnden Gerichtsbesetzung das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom
29.04.2024 im Wege des Urkundsbeweises verwertet. Die Sachverständigen haben zwar
festgestellt, dass die Außenwände der Wohnung dem hygienischen Mindestwärmeschutz
nach DIN 4108 genügten. Erforderlich sei jedoch nichtsdestotrotz ein ordnungsgemäßes
Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner, damit es nicht zu Schimmelbildungen komme.
Lediglich an sehr heißen und schwülen Sommertagen könne aufgrund der möglichen
sommerlichen Tauwasserbildung in kühlen Kellerräumen kurzzeitig die Gefahr bestehen,
dass Schimmel entstehe. Dem müsse durch geschlossene Fenster am Tage und eine
ausreichende Lüftung in der Nacht entgegengewirkt werden.

Der klägerischen Behauptung, er habe den Makler, den Zeugen U., im Rahmen der
Besichtigung nach Feuchtigkeits- und Schimmelschäden gefragt, was dieser verneint
habe, sind die Beklagten nicht entgegengetreten. Die wahrheitswidrige Verneinung dieser
Frage durch den Zeugen stellt eine Pflichtverletzung dar. Dabei entlastet die Beklagten
nicht, dass dem Zeugen die vorangegangenen Probleme mit den Mietern nicht bekannt
waren. Die Beklagten müssen sich die pflichtwidrigen Erklärungen des Zeugen U. als
Verhandlungsgehilfe zurechnen lassen. Verhandlungsgehilfe ist, wer – wie vorliegend der
Zeuge U. – im Rahmen der Vertragsanbahnung originär im Zuständigkeitsbereich des
Verkäufers liegende Aufgaben für diesen übernimmt, insbesondere die Gespräche oder
die Korrespondenz mit den Kaufinteressenten führt und die Besichtigungstermine leitet,
also nicht nur weisungsgemäß etwaigen Kaufinteressenten das Haus aufschließt, um eine
Besichtigung zu ermöglichen (vgl. Senat, Urteil vom 28. November 2022 – 22 U 28/22, Rn.
47, beck-online).

Der Zeuge U. hat die Frage des Klägers nach Feuchtigkeits- oder Schimmelproblemen –
ihm ist das Wissen der Beklagten über die in der Vergangenheit aufgetreten Feuchtigkeitsund
Schimmelerscheinungen gemäß § 166 Abs. 2 BGB analog zuzurechnen – objektiv
pflichtwidrig verneint.

Auf diese Frage hätten aber die Probleme im Themenkreis Feuchtigkeit und Schimmel mit
den früheren Mietern angegeben werden müssen. Die Frage machte ein Interesse des
Klägers deutlich, über etwaige Probleme im Zusammenhang mit Schimmel oder
Feuchtigkeit, die in der Wohnung auftraten, informiert zu werden. Sie war unter
Berücksichtigung redlicher Verkehrskreise erkennbar darauf gerichtet, nicht nur über
etwaige Baumängel informiert zu werden, sondern umfassend jedes aufgetretene Problem
mit Schimmel und Feuchtigkeit im Rahmen der Wohnnutzung zu erfahren, sofern es nicht
sicher behoben war. Denn derartige Probleme sind nach allgemeinem Verständnis für die
unproblematische Nutzung als Anlageobjekt relevant. Erhebliche und wiederholt
aufgetretene Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmel waren, auch wenn sie nicht im
engeren Sinne einen Baumangel darstellten und durch ein besonders sorgsames
Lüftungsverhalten vermeidbar waren, im Rahmen der Vermietung (oder auch der
Eigennutzung) interessant. Sie konnten insbesondere bei der vom Kläger beabsichtigten
und den Beklagten über den Makler auch bekannten Nutzung als Vermögensanlage zur
Vermietung auch in Zukunft zu Schwierigkeiten in Mietverhältnissen führen.

cc.
Die Beklagten haben auch schuldhaft gemäß § 276 BGB gehandelt. Da dem Zeugen U.
das Wissen der Beklagten zuzurechnen ist (§ 166 Abs. 2 BGB analog), handelte er
vorsätzlich.

dd.
Bei ordnungsgemäßer Aufklärung wäre der Vertrag nicht geschlossen worden. Eine
Kausalität zwischen Aufklärungspflichtverletzung und dem Abschluss des Vertrags wird
vermutet (BGH, Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22, Rn. 58, beck-online). Diese
tatsächliche Vermutung ist nicht erschüttert. Der Kläger hat in seiner persönlichen
Anhörung angegeben, dass er sich „betrogen“ gefühlt habe. Er hat ferner in seiner
persönlichen Anhörung angegeben, er habe die Frage gestellt, um keinen Ärger zu haben.
Anhaltspunkte für eine fehlende Kausalität, die die Vermutung erschüttern können, liegen
nicht vor.

ee.
Der auch im Fall der Rückabwicklung nach den Grundsätzen der cic erforderliche
Vermögensschaden liegt ebenfalls vor (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR
29/96). Es kann hier dahinstehen, ob die verkaufte Immobilie – im Sinne der sog.
Differenzhypothese, bei welcher ein rechnerischer Vergleich der durch das schädigende
Ereignis eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis
ergeben hätte, angestellt wird – die verkaufte Immobilie den gezahlten Kaufpreis nicht wert
war. Es reicht nämlich für die Annahme eines Schadens im Sinne von §§ 311 Abs. 2, 280,
249 BGB aus, dass – im Sinne eines sog. subjektbezogenen Schadensbegriffs – der
Käufer, und zwar selbst bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung,
dadurch einen Vermögensschaden erlitten hat, dass die Leistung für seine Zwecke nicht
voll brauchbar ist. Allerdings setzt die Bejahung eines Vermögensschadens unter diesem
Aspekt voraus, dass die durch den unerwünschten Vertrag erlangte Leistung nicht nur aus
rein subjektiv willkürlicher Sicht als Schaden angesehen wird, sondern dass auch die
Verkehrsanschauung bei Berücksichtigung der obwaltenden Umstände den
Vertragsschluss als unvernünftig, den konkreten Vermögensinteressen nicht angemessen
und damit als nachteilig ansieht (Senat, Urteil vom 18. Juli 2016 – I-22 U 161/15, Rn. 66,
juris, m.w.N.).

Dies ist vorliegend der Fall. Angesichts der, auch sachverständig festgestellten, Neigung
der Wohnung zu Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen eignet sie sich nur bedingt
als Anlageobjekt. Der Kläger sähe sich – wie bereits angesprochen – aufgrund dessen
möglicherweise mit Auseinandersetzungen mit den (künftigen) Mietern wegen
Feuchtigkeits- und / oder Schimmelbildungen konfrontiert. In diesem Zusammenhang sind
zudem Mietminderungen und sich anschließende Streitigkeiten über deren Berechtigung
nicht auszuschließen. Sie eignet sich zur Eigennutzung auch nur, wenn entweder durch
geeignetes Lüftungsverhalten Maßnahmen gegen eine Feuchtigkeits- und
Schimmelentwicklung getroffen werden.

ff.
Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten kann der Geschädigte grundsätzlich
Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. Er ist so zu stellen, wie er bei Offenbarung der
für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Da in aller Regel
anzunehmen ist, dass der Vertrag bei der gebotenen Aufklärung nicht oder mit einem
anderen Inhalt zustande gekommen wäre, ist der Geschädigte in erster Linie berechtigt,
sich von diesem zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss
getätigten Aufwendungen zu verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juni 2010 – V ZR 144/09,
Rn. 8, beck-online).

(1)
Angesichts dessen stehen dem Kläger die geltend gemachten Ansprüche auf Rückzahlung
des Kaufpreises in Höhe von 119.000,00 €, Erstattung der Notarkosten in Höhe von
1.122,17 € sowie der Kosten für die Grundbucheintragungen in Höhe von 475,00 € zu.

(2)
Der weitere Anspruch auf Erstattung der Grunderwerbsteuer in Höhe von 7.735,00 €
besteht gemäß § 255 BGB analog nur Zug um Zug gegen (formgerechte, § 46 Abs. 3 AO)
Abtretung des gegen den Fiskus bestehenden Erstattungsanspruchs bezüglich der
gezahlten Grundsteuer gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG (vgl. BGH, Urteil vom 24.
September 2021 – V ZR 272/19, Rn. 16, beck-online).

(3)
Der zudem geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der Maklerkosten in Höhe von
4.428,30 € besteht gemäß § 255 BGB analog ebenfalls nur Zug um Zug gegen Abtretung
der Erstattungsansprüche gegen den Makler (vgl. BGH, a.a.O.)

(4)
Der Kläger hat zudem Anspruch auf Ersatz der Kosten in Höhe von 193,93 € für das für
den Mieter angeschaffte Trocknungsgerät. Eine Ersatzpflicht kann unter Billigkeitsaspekten
bestehen, wenn für das tatsächliche Verhalten des Geschädigten nach dem
haftungsbegründenden Ereignis ein rechtfertigender Anlass bestand oder es durch das
haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde und eine nicht ungewöhnliche oder
unangemessene Reaktion auf dieses Ereignis darstellt (vgl. etwa BGH Urteil vom 17.
Oktober 2000 – X ZR 169/99, beck-online). So liegt der Fall aufgrund der unstreitigen und
auch von den Sachverständigen bestätigten Schimmelneigung der Wohnung hier.
Angesichts der für den Kläger nicht bekannten Ursache hierfür und der daher für ihn
unklaren Erfolgsaussichten bedurfte es eines vorigen Hinweises an den Mieter, er möge
zunächst sein Lüftungsverhalten ändern, nicht.

Der Anspruch besteht allerdings nur Zug um Zug gegen Übergabe des im Tenor näher
bezeichneten Geräts.

gg.
Die Anrechnung etwaiger Vorteile des Geschädigten auf seinen Ersatzanspruch richtet
sich nach den auch sonst für die Problematik der Vorteilsausgleichung geltenden Regeln
(MüKoBGB/Emmerich, 9. Aufl. 2022, BGB § 311 Rn. 225). Die Vorteilsausgleichung erfolgt
nicht bei der Endsaldierung aller Aktiv– und Passivposten gegenüber dem Gesamtbetrag
des Schadens, sondern betrifft nur den Schadensposten, „dem der Vorteil seiner Art nach
entspricht” d.h. der mit dem Vorteil „kongruent” ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juni 1997 – V
ZR 115/96, beck-online).

(1)
Die Verpflichtung zur Rückauflassung und Übergabe des Grundstücks ist – dem trägt der
diesbezügliche Klageantrag bereits Rechnung – im Wege des Vorteilsausgleichs zu
berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2013 – V ZR 118/11, Rn. 13, beckonline).

(2)
Der Kläger muss sich ebenfalls die eingenommenen Kaltmieten mindernd anrechnen
lassen.

Der Senat folgt bei vermietetem Wohnraum – wie vorliegend – der Rechtsprechung des
VII. Zivilsenats des BGH, wonach sich der Nutzungsvorteil nach den erzielten
Mieteinnahmen berechnet (BGH, Urteil vom 09. Februar 2006 – VII ZR 228/04, Rn. 13,
juris). Die Mieteinnahmen sind auf den Kaufpreis anzurechnen (BGH, a.a.O, Rn. 11).
Es verbleibt demnach zugunsten des Klägers eine Kaufpreisforderung von 95.300,00 €.

Der Mietvertrag mit dem Mieter der gegenständlichen Wohnung bestand bereits vor deren
Erwerb durch den Kläger. Der Vertrag sieht einen monatlichen Mietzins (kalt) von 395,00 €
vor. Für den Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum Schluss mündlichen Verhandlung am
27.03.2025 hat der Kläger 60 Monatsmieten, also 23.700,00 €, vereinnahmt.

(3)
Soweit der Kläger mit Verzugszinsansprüchen seit Rechtshängigkeit in Höhe von
26.691,85 € gegen den Anspruch der Beklagten auf die vereinnahmten Mieten
aufgerechnet hat, geht diese Aufrechnung aufgrund der erfolgten Saldierung ins Leere.

hh.
Die Beklagten haben ihrerseits nicht wirksam gegen die Klageforderung mit Kosten in
Höhe von 1.939,53 € für das Verschließen der vom Kläger zur Vorbereitung der
Sachverständigenbegutachtung Bohröffnungen aufgerechnet.
Bei diesen Kosten handelt es sich zwar entgegen der Auffassung des Klägers nicht um
Kosten des Rechtsstreits (vgl. BGH, Beschluss vom 8. April 2021 – VII ZB 21/20, Rn. 15,
beck-online).

Eine Anspruchsgrundlage für das Begehren der Beklagten ist aber nicht gegeben. Die
Bohrlöcher dienten der Vorbereitung der Begutachtung durch den gerichtlich bestellten
Sachverständigen, die wiederum aufgrund des (zulässigen) Prozessverhaltens der
Beklagten erforderlich wurde. Eine (schuldrechtliche) Verpflichtung des Klägers diese zu
verschließen oder die Kosten hierfür zu tragen, besteht nicht.

ii.
Dem Kläger steht nach Saldierung ein Zahlungsanspruch von 109.074,45 € zu. Die
Differenz zu dem mit der Klage geltend gemachten Betrag von 132.774,45 € hat er im
Wege des verdeckten Hilfsantrags (vgl. hierzu Anders/Gehle/Anders, 83. Aufl. 2025, ZPO
§ 260 Rn. 14) mit einem Anspruch auf Hausgeldzahlungen in Höhe von 8.514,20 € und
sodann mit Verzugszinsansprüchen seit Rechtshängigkeit vom 10.12.2020 bis zum
30.06.2024 in Höhe von 26.691,85 € aufgefüllt.

(1)
Der Kläger hat Anspruch auf Ersatz der vom ihm verausgabten Hausgeldzahlungen.
Hierfür ist ein Betrag von 2.860,15 € anzusetzen. Den von ihm verlangten Betrag von
8.514,20 € hat der Kläger nicht schlüssig vorgetragen; er lässt sich den zur Akte
gereichten Verwaltungsgeldabrechnungen bzw. dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2024
nicht entnehmen. Hiernach ergeben sich vielmehr folgende, nicht auf den Mieter
umlegbare Beträge:

2020: 299,19 €
2021: 409,17 €
2022: 1.335,44 €
2023: 415,36 €
2024: 415,84 €

In Anwendung des § 287 Abs. 2 ZPO hat der Senat für das Jahr 2020 – dem
Kaufvertragsschluss am 02.03.2020 Rechnung tragend – nur ¾ des o.g. Betrags (also
224,39 €) zugrunde gelegt und für das Jahr 2025 bis zum Zeitpunkt des Schlusses der
mündlichen Verhandlung den Wirtschaftsplan 2024 anteilig fortgeschrieben (103,84 €).
Der sich hiernach ergebende Betrag von 2.860,15 € sowie dessen Berechnung wurde mit
den Parteien in der mündlichen Verhandlung erörtert. Einwände wurden nicht erhoben.

(2)
Das auch hiernach noch verbleibende Delta zwischen 111.934,60 € und dem geltend
gemachten Klagebetrag von 132.774,45 € (= 20.849,85 €) hat der Kläger durch Ansprüche
auf Verzugszinsen aufgefüllt.

Für den Zeitraum vom 01.01.2021 bis zum 30.06.2024 ergibt sich ein Zinsanspruch gemäß
§§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB in Höhe von 24.160,18 €. Die im Jahr 2020 entstandenen
Ansprüche unterliegen der Verjährung (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB), da der Kläger die
Forderungen erst mit Schriftsatz vom 28.06.2024 geltend gemacht hat; die Verjährung der
übrigen Forderungen wurde durch diesen Schriftsatz gehemmt (§ 204 Abs 1 Nr. 1 BGB). In
Anwendung des Rechtsgedankens des § 366 Abs. 2 BGB hat der Senat zunächst die
jeweils ältesten Forderungen (demnach Zinsen für 2021 bis 2023 und anteilig für 2024) zur
Berechnung des klägerischen Anspruchs herangezogen.

Der Anspruch errechnet sich wie folgt:

Hinzu kommt für das Jahr 2024 ein Zinsanspruch in Höhe von 4.984,24 € (fünf
Prozentpunkte über dem Basiszinssatz aus 116.279,05 € vom 01.01.2024 bis zum
30.06.2024), der sich wie folgt berechnet:

Der Zinsanspruch für das Jahr 2024 wird allerdings nur i.H. von 1.663,91 € zum Auffüllen
der klägerischen Forderung benötigt.

Die Berechnung wurde mit den Parteien im Rahmen der mündlichen Verhandlung am
27.03.2025 erörtert. Einwände wurden nicht erhoben. Die Parteien erklärten sich zudem
ausdrücklich mit der Zinsberechnung einverstanden, wonach diese ausgehend vom
Mittelwert der jeweiligen in den Jahren 2021 bis Juni 2024 offenen Hauptforderung erfolgt
ist.

b.
Der Anspruch auf Feststellung des Annahmeverzugs ist ebenfalls begründet. Da die
Beklagten jedenfalls durch ihr Prozessverhalten bestimmt und eindeutig erklärt haben, die
vom Kläger geltend gemachten, berechtigten Zahlungsansprüche nicht zu erfüllen,
genügte ein wörtliches Angebot gemäß § 295 BGB, um die Beklagten in Annahmeverzug
zu setzen (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 1996 – V ZR 292/95). Das wörtliche
Angebot liegt hier in den auf Zug um Zug gerichteten Klageanträgen aus dem Schriftsatz
vom 23.07.2024 (vgl. BGH, a.a.O.).

Da die Anträge keine Zug um Zug Verurteilung hinsichtlich der Übereignung des
Trocknungsgeräts vorsehen, ist der Zahlungsanspruch in Höhe eines Teilbetrags in Höhe
von 193,98 € von der Feststellung des Annahmeverzugs auszunehmen.

c.
Die Rechtsanwaltskosten können als Schadensposition im Rahmen des bestehenden
Anspruchs gemäß §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB berücksichtigt werden.
Bedenken gegen deren Erforderlichkeit zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung
bestehen nicht. Angesichts des Klageerfolgs mit einem Betrag von 132.774,45 € besteht
der Anspruch auch in Höhe des geltend gemachten Betrages von 2.546,08 €.

3.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Kosten für die eingeholten Sachverständigengutachten sind nicht gemäß § 96 ZPO
dem Kläger aufzuerlegen.

§ 96 ZPO ist als Ausnahmetatbestand vom Grundsatz der Einheit der Kostenentscheidung
eng auszulegen. Zwar verlangt die Norm kein Verschulden auf Seiten der obsiegenden
Partei. Jedoch ist im Rahmen ihrer Anwendung das mit ihr verfolgte Ziel, die Parteien zu
einer sparsamen Prozessführung anzuhalten sowie das der Norm innewohnende
Veranlasserprinzip zu berücksichtigen. Ebenso wie bei anderen Vorschriften, die eine
Kostentrennung sogar gebieten, wie etwa §§ 93, 95, 97 Abs. 2,100 Abs. 3, 281 Abs. 3
Satz 2, 344 ZPO, und denen ein unwirtschaftliches oder prozessverlängerndes Verhalten
vorausgeht, kommt auch § 96 ZPO in kostenrechtlicher Hinsicht ein Sanktionscharakter
zu. Daher reicht es gerade nicht aus, dass einzelne Angriffs- und Verteidigungsmittel
verworfen werden, da die Parteien in der Wahl ihrer Rechtsverfolgung auch mit Blick auf
drohende Kostenfolgen frei sein müssen. Vielmehr ist maßgebend in die Abwägung
einzustellen, ob die Erfolglosigkeit des Angriffs- oder Verteidigungsmittels für die Partei
voraussehbar war (vgl. BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18, Rn. 46, beckonline,
m.w.N.). Anhaltspunkte hierfür sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Dies
gilt insbesondere, da sich der Kläger vorprozessual sachverständiger Hilfe bedient und
dieser eine nicht ausreichende Abdichtung des Hauses gegen Feuchtigkeit festgestellt hat.
Zudem ist das Ergebnis der sachverständigen Begutachtung auch für den hier
vorliegenden Anspruch aus cic von Bedeutung, da dieses die von den Vormietern der
Beklagten mitgeteilte Schimmelneigung der gegenständlichen Wohnung bestätigt hat.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711
ZPO.

4.
Die Revision wird nicht zugelassen. Der Senat wendet die Rechtsprechung des BGH auf
den vorliegenden Einzelfall an.