Aus den Gründen:
1....
2. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist gerechtfertigt. Die beantragte Eintragung darf nur vorgenommen werden, wenn alle
übrigen Raumeigentümer sie bewilligen (§ 19 GBO).
a) Diese Bewilligung ist hier allerdings — das ist der Rechtsbeschwerde zuzugeben — nicht deshalb erforderlich, weil
das Sondereigentum geteilt werden soll.
In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, daß die
bloße Aufteilung eines Wohnungs- oder Teileigentums durch
den Inhaber — vorbehaltlich einer abweichenden Bestimmung entsprechend § 12 WEG in der Gemeinschaftsordnung
— nicht der Zustimmung der anderen Wohnungs-(Teil-)Eigentümer bedarf (BGHZ 49, 250/251 ff.; 73, 150/152 ff. [= MittBayNot 1979, 66]; BayObLGZ 1977, 1/3 f. [= MittBayNot 1977, 61];
1983, 79/82 [= MittBayNot 1983, 124 = DNotZ 1984, 104];
Weitnauer WEG 6. Aufl. § 3 Rdnr. 27; Bärmann/Pick/Merle
WEG 4. Aufl. § 8 Rdnrn. 41 ff., 46 jeweils m.w.Nachw.).
Das Landgericht ist der Meinung, die Teilung ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer sei nur möglich, wenn
eine „Untergemeinschaft" gebildet werden solle; die Grundsätze der genannten Rechtsprechung könnten dagegen
nicht angewendet werden, wenn wie hier, ein neuer unabhängiger Miteigentumsanteil entstehen solle. Dem kann
nicht gefolgt werden. Die Teilung eines Wohnungseigentums (Teileigentums) hat immer zur Folge, daß ein selbständiger Miteigentumsanteil zusätzlich entsteht.
b) Die Zwischenverfügung ist jedoch gerechtfertigt, weil mit
der Eintragung Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll.
Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum
bedarf, wenn es sich hierbei um eine materielle Änderung
der Zweckbestimmung handelt, der Zustimmung der übrigen
Raumeigentümer (BayOBLGZ 1983, 79/84 [= MittBayNot
1983, 124 = DNotZ 1984, 104]). Im vorliegenden Fall handelt
es sich um eine materielle Änderung der Zweckbestimmung;
denn die Räume der neuen Einheit Nr. 62 sind in der Teilungserklärung als Büroräume bezeichnet. In der weiteren
Teilungserklärung heißt es dagegen, daß „folgende Wohnungs- und Teileigentumsrechte" gebildet werden sollen
und im neuen Aufteilungsplan sind die Räume der Einheit
Nr. 62 mit „Zimmer/Wohnen/Küche/Bad" angegeben.
Die Rechtsbeschwerde meint, die Grundsätze dieser Rechtsprechung hätten hier nicht zu gelten, weil Büroraum in
Wohnraum umgewandelt werden solle und durch diese Änderung eine weniger störende Nutzung (als Wohnung statt
als Büro) erreicht werden solle.
Damit kann die. Rechtsbeschwerde schon deshalb nicht
durchdringen, weil nicht gesagt werden kann, daß es weniger stört, wenn Räume zu Wohnzwecken verwendet werden,
als dann, wenn sie als Büro genutzt werden. Außerhalb der
Bürozeiten z. B. wird ein Büro meist weniger stören. Im übrigen kann sich die vorgesehene Änderung der Zweckbestimmung auch anderweitig — etwa auf die Vermietbarkeit von
Wohnraum — nachteilig auswirken.
Auf die Frage, ob die Eintragung der Änderung einer in der
Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter nicht auf jeden Fall der Bewilligung
(§ 19 GBO) der Miteigentümer bedarf, wenn sie als Inhalt des
Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden soll
(vgl. § 10 Abs. 2 WEG), braucht bei dieser Sachlage nicht weiter eingegangen zu werden.
c) Da aus den zu b) genannten Gründen die Eintragung nicht
ohne Bewilligung der Miteigentümer erfolgen darf, kann hier
unentschieden bleiben, ob diese Bewilligung (außerdem
auch) deswegen erforderlich ist, weil der in der Urkunde in
Bezug genommene Aufteilungsplan von dem ursprünglichen Aufteilungsplan darin abweicht, daß in die Wand, die
das Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Treppenhaus
trennt, eine Tür eingezeichnet ist. Ohne diese Tür hätte die
neu zu schaffende Einheit Nr. 62 keinen unmittelbaren Zugang vom gemeinschaftlichen Eigentum.
13. WEG § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1; BGB § 158 Abs. 1,
§ 161. Abs. 1, §§ 876, 877; GBO §§ 19, 29 (Begründung von
Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung dinglich Berechtigter)
1.Sind die Wohnungseigentümer durch die mit der Teilungserklärung verbundene Gemeinschaftsordnung vom Mitgebrauch eines Pkw-Stellplatzes unter der aufschiebenden Bedingung ausgeschlossen, daß ein Dritter das Recht zur ausschließlichen Nutzung des Stellplatzes einem bestimmten
Wohnungseigentum zuordnet und die Erklärung hierüber
dem Verwalter zugeht, so ist für die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch die Eintragungsbewilligung
der Inhaber beschränkt dinglicher Rechte nicht erforderlich,
wenn dem Grundbuchamt der Eintritt der Bedingung nachgewiesen ist.
2. In einem solchen Fall ist die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Wohnungsgrundbuch des begünstigten
Wohnungseigentums zur „Verdinglichung" erforderlich und
ausreichend. Die Eintragung auch in den Wohnungsgrundbüchern der nicht begünstigten Wohnungseigentumseinheiten ist zulässig und empfehlenswert.
BayObLG, Beschluß vom 8.11.1985 — BReg. 2 Z 119-122/84 —
mitgeteilt von Ernst Karmasin, Richter am BayObLG und
Notar Jürgen Krause, Rosenheim
Aus dem Tatbestand:
Im vorliegenden Fall geht es um die Einräumung/Zuweisung von Sondernutzungsrechten an Kraftfahrzeugstellplätzen durch in der Teilungserklärung vorbehaltene spätere Erklärungen.
1. Die Beteiligte zu 1 teilte ihr unbelastetes Grundstück zu notarieller
Urkunde vom 21.2.1978 nach § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf. In der Gemeinschaftsordnung (Teil II § 4 der Teilungserklärung) ist bestimmt:
Umfang der Nutzung
(1)Der Wohnungseigentümer hat das Recht der alleinigen Nutzung
seiner Wohnung und der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen
Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen.
(2)Auf dem Grundstück befinden sich fünf Pkw-Stellplätze, die im
Aufteilungsplan mit „1 St., 2 St., 3 St., 4 St. und 5 St." gekennzeichnet
sind. Bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung der Eigentumswohnungen wird jeweils vereinbart, ob und gegebenenfalls welcher Abstellplatz dem betreffenden Erwerber und künftigen Wohnungseigentümer zur alleinigen
unentgeltlichen Nutzung zusteht. Die derzeitige Eigentümerin kann
eine solche Bestimmung auch ohne Veräußerung durch notariell beglaubigte Erklärung treffen, die gegenüber dem jeweiligen Verwalter
der Wohnungseigentumsanlage abzugeben ist. Eine beglaubigte Abschrift der Erklärung ist zu den Grundakten des Grundbuchamts zu
geben.
Die Sondernutzungsrechte sind bereits jetzt unter der aufschiebenden Bedingung bestellt, daß der jeweils allein berechtigte Wohnungseigentümer in vorstehender Form bestimmt wird. Die anderen
Wohnungseigentümer sind von der Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen und haben die unentgeltliche Sondernutzung zu dulden.
24 MittBayNot 1986 Heft 1

In Teil III § 17 derselben Urkunde heißt es:
§ 17
Eintragungsbewilligung und -antrag
Grundstückseigentümer
bewilligt und beantragt
in das Grundbuch einzutragen:
a) die Teilung des Grundstücks gern. § 1 dieser Teilungserklärung
nach Maßgabe der Anlage II;
b) die Bestimmungen gern. §§2-16 der Teilungserklärung als Inhalt
des Sondereigentums; insbesondere die Sondernutzungsrechte als
Gebrauchsregelung gem. § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung.
In den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern ist auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen; außerdem ist jeweils vermerkt:
„Sondernutzungsrechte sind bestellt"
2. Die Beteiligte zu 1 veräußerte in der Folgezeit alle Wohnungen und
Teileigentumseinheiten. In den mit den Ersterwerbern geschlossenen
Kaufverträgen ist jeweils bestimmt, daß der Käufer Kenntnis vom Inhalt der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung hat und die in
dieser Urkunde getroffenen Vereinbarungen, auch soweit sie nur
schuldrechtlicher Natur sind, mit den sich darauf für sein Objekt ergebenden Beschränkungen als für sich rechtsverbindlich anerkennt.
In den von den Ersterwerbern mit späteren Erwerbern geschlossenen
Kaufverträgen sind inhaltlich gleiche Vereinbarungen enthalten.
3. Die Wohnungsi- und Teileigentumseinheiten wurden von den Erwerbern mit Grundpfandrechten belastet.
4. Die Beteiligte zu 1 schloß in der Folgezeit mit den Beteiligten zu
2, 3, 4 und 5 jeweils gesondert notariell beurkundete Verträge, durch
die sie ihnen (gegen Zahlung eines Entgelts) von den im Aufteilungsplan bezeichneten Pkw-Abstellplätzen je einen bestimmten
Platz zuwies. Es heißt dort:
Aufgrund der in § 4 der Gemeinschaftsordnung zu vorbezeichneter
Urkunde erteilten Ermächtigung bestimmt die ... (Beteiligte zu 1),
daß das Sondernutzungsrecht an dem im Aufteilungsplän mit. - . (jeweilige Nummer) St. gekennzeichneten Pkw-Stellplatz dem jeweiligen Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr.... (jeweilige
Nummer) laut Aufteilungsplan zusteht.
Soweit erforderlich wird die Eintragung dieser Zuweisung der Sondernutzungsrechte in den Wohnungsgrundbüchern bewilligt und beantragt.
5. Die Anträge auf Vollzug der notariellen Urkunden hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung beanstandet: Zur Bestellung der
Sondernutzungsrechte sei noch die Zustimmung der in Abteilung II
und III eingetragenen dinglich Berechtigten erforderlich, soweit nicht
ihre Rechte auf dem gesamten Wohnungs- und Teileigentum einheitlich lasteten. Außerdem fehle der Nachweis, daß die Erklärung über
die Zuweisung der Stellplätze, wie in der Teilungserklärung vorgeschrieben, gegenüber dem Verwalter abgegeben worden sei.
Die Erinnerung/Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluß vom
3.9.1984 zurückgewiesen. Dagegen haben die Beteiligten zu 1 bis 5
weitere Beschwerde eingelegt.
Aus den Gründen:
Die weitere Beschwerde führt zur Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen.
1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Sondernutzungsrechte seien nicht schon durch die Gemeinschaftsordnung vom
21.2.1978 begründet worden. Sondernutzungsrechte könnten
nicht ohne Bindung an ein bestimmtes Wohnungseigentum
unter der aufschiebenden Bedingung der späteren Zuweisung begründet werden. Es sei also nur möglich gewesen,
die Sondernutzungsrechte durch eine nachträgliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer zu begründen. Dies sei
hier dadurch geschehen, daß die Beteiligte zu 1 in Vollmacht
der Wohnungseigentümer die Erklärungen über die Zuweisung der Stellplätze abgegeben habe. Da aber durch die Begründung der Sondernutzungsrechte der Inhalt des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer verändert werde, sei
zu dieser Vereinbarung auch die Zustimmung (§§ 877, 876
BGB) der dinglich Berechtigten erforderlich.
MittBayNot 1986 Heft 1
2. Dem Landgericht ist im Ergebnis insoweit beizutreten, als
es grundsätzlich die beantragte Eintragung der Sondernutzungsrechte von der Mitwirkung der dinglich Berechtigten
abhängig macht. Es sind ihre Eintragungsbewilligungen gemäß § 19 GBO erforderlich. Dieses Erfordernis entfällt aber,
wenn dem Grundbuchamt der Nachweis über den Eintritt
der Bedingung vorgelegt wird, von dem an die Wohnungseigentümer gemäß § 4 Abs. 2 letzter - Satz der Gemeinschaftsordnung von ihrem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossen sind.
Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß der rechtsgeschäftliche Tatbestand, der zur Entstehung des jeweiligen
Sondernutzungsrechts führt, nicht in der Gemeinschaftsordnung vom 21.2.1978 vollständig enthalten ist. Das Sondernutzungsrecht entsteht in seiner vollen Gestalt erst auf Grund
der Bestimmung, wem die ausschließliche Befugnis zum
Gebrauch der Sache zustehen soll. Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten, es ist eine dogmatische Zweiheit (BGHZ 73, 145/149 [= MittBayNot 1978, 206 = DNotZ
1979, 168]; BayObLGZ 1985, 124/127 = MittBayNot 1985, 74
mit zust. Anm. Schmidt): Dem Eigentümer einer bestimmten
Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Wohnungseigentümer werden .(negativ) von der ihnen kraft Gesetzes (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG) an sich zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen. Zur positiven Komponente gehört notwendig die Bestimmung, wem die 'Gebrauchsbefugnis zustehen soll. Diese Bestimmung ist in § 4
der Gemeinschaftsordnung noch nicht enthalten. Die spätere Erklärung, wem das alleinige Nutzungsrecht an dem betreffenden Pkw-Stellplatz zustehen soll, ist deshalb nicht
bloß Bedingung i. S. des § 158 BGB, sondern eine für das
Sondernutzungsrecht inhaltsbestimmende rechtsgeschäftliche Erklärung. Diese rechtliche Qualität hat die Erklärung
nicht nur, wenn sie Teil einer Vereinbarung zur Begründung
des Wohnungseigentums ist (dies hat das Landgericht im
vorliegenden Fall angenommen), sondern ebenso, wenn
man es für möglich ansieht (was hier dahinstehen kann), die
„Zuweisung" des Stellplatzes durch eine einseitige Erklärung in Ergänzung der schon früher abgeschlossenen Vereinbarung vorzunehmen (vgl. Weitnauer WEG 6. Aufl. § 10
Rdnr. 14 d, § 15 Rdnr. 2; JZ 1984, 1116; Schmidt DNotZ 1984,
698 ff.). Die im Schrifttum vertretene Auffassung, es handle
sich in Fällen wie dem vorliegenden um (lediglich) aufschiebend bedingte Sondernutzungsrechte (MünchKomm BGB
§ 10 WEG Rdnr. 10, Schmidt aaO und MittBayNot 1985, 78),
berücksichtigt die weitergehende, inhaltsbestimmende
Funktion der Erklärung nicht.
Der Senat erachtet es jedoch für möglich, im vorliegenden
Fall entscheidend darauf abzustellen, daß der Ausschluß
aller nicht begünstigten Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des betreffenden Stellplatzes („negative Komponente") bereits in der Gemeinschaftsordnung vom 21.2.1978 seinem ganzen Inhalt nach begründet ist; die vorbehaltene Zuweisungserklärung hat insofern (nur) die Bedeutung einer
aufschiebenden Bedingung. Mit dem Eintritt der Bedingung
wird der Ausschluß der Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch wirksam (§ 158 Abs. 1 BGB). Ab diesem Zeitpunkt
wird ihre Rechtsstellung durch die beantragte Eintragung
des Sondernutzungsrechts nicht mehr nachteilig berührt.
Auch in die Rechtsstellung der dinglich Berechtigten — damit sind hier und im folgenden diejenigen Personen gemeint, die nach dem Erlaß der Gemeinschaftsordnung und
ihrer Eintragung im Grundbuch beschränkte dingliche Rechte
nicht mehr betroffen i. S. des § 19 GBO.
a) Für die Entscheidung kann von folgenden Grundsätzen
ausgegangen werden, die in Rechtsprechung und Schrifttum herausgearbeitet worden sind:
(1)Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts ist eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG, also eine Vereinbarung i. S. des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Eine Regelung in der
von dem teilenden Alleineigentümer gemäß § 8 WEG aufgestellten Gemeinschaftsordnung steht der Vereinbarung
gleich (§ 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 WEG). Die Regelung wird, wenn
sie im Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 2 WEG), gemäß § 5 Abs. 4 WEG zum „Inhalt des Sondereigentums" —.
aller — Wohnungseigentümer und wirkt gemäß § 10 Abs. 2
WEG auch gegen Sondernachfolger der Wohnungseigentümer; in diesem Sinn wird von ,Verdinglichung" der Vereinbarung gesprochen.
Durch die Vereinbarung wird einem Wohnungseigentümer
das Recht zur alleinigen Nutzung des betreffenden Teils des
gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen
Wohnungseigentümer werden von dem ihnen nach § 13
Abs. 2 Satz 1 WEG zustehenden Recht zum Mitgebrauch
ausgeschlossen. Der Inhalt ihres Sondereigentums wird dadurch nachteilig verändert, sie sind i. S. des § 19 GBO betroffen.. Ist das Wohnungseigentum der zuletzt genannten Wohnungseigentümer mit dem Recht eines Dritten belastet, so
wird auch seine Position — rechtlich — nachteilig berührt.
In Anwendung der §§ 877, 876 BGB ist materiell-rechtlich
seine Zustimmung zu der Änderung erforderlich, eine Eintragung kann nicht ohne seine Bewilligung nach § 19 GBO erfolgen (BGHZ 91, 343/346 [= MittBayNot 1984, 129 = DNotZ
1984, 695]; BayObLGZ 1984, 257/261 [= MittBayNot 1985,
30] ).
(2) Anderes gilt, soweit Wohnungseigentümer bereits durch
eine Vereinbarung, die im Grundbuch eingetragen ist, vom
Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Diese Wohnungseigentümer müssen an
einer Vereinbarung, durch die einem Wohnungseigentümer
ein Sondernutzungsrecht, d. h. die alleinige Gebrauchsbefugnis zugewiesen wird, nicht mehr mitwirken; denn der Inhalt ihres Sondereigentums wird durch diese neue Vereinbarung nicht (mehr) berührt. Das hat der Bundesgerichtshof
ausgesprochen für die Übertragung eines Sondernutzungsrechts von einem Wohnungseigentümer auf einen anderen
(BGHZ 73, 145/149 [= MittBayNot 1978, 206 = DNotZ 1979,
168]). Der Senat hat dies für den Fall fortentwickelt, daß eine
Vereinbarung zunächst nur einen Teil der Wohnungseigentümer vom Recht zum Mitgebrauch ausschließt; das Sondernutzungsrecht zugunsten eines Wohnungseigentümers wird
dann durch Vereinbarung der nicht bereits vom Mitgebrauch
ausgeschlossenen Wohnungseigentümer bestellt (BayObLGZ 1985, 124/130 [= MittBayNot 1985, 74]). Für beide
Fallgestaltungen ist maßgeblich, daß die neuerliche Veränderung den Inhalt des Sondereigentums der bereits vorher vom Mitgebrauch ausgeschlossenen Wohnungseigentümer nicht mehr berührt. Infolgedessen ist auch ihre Bewilligung zur Eintragung der Veränderung nicht gemäß § 19
GBO erforderlich.
Für die Inhaber von beschränkten dinglichen Rechten an
dem nicht mehr nachteilig berührten Wohnungseigentum
gilt das gleiche. Sind die Wohnungseigentümer bereits vom
Mitgebrauchsrecht ausgeschlossen, so bewirkt, wie eben
gesagt, die positive Einräumung des Sondernutzungsrechts
keine Änderung des Inhalts ihres Sondereigentums. Damit
sind die §§ 877, 876 BGB nicht anwendbar. Die dinglich Berechtigten werden durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts nicht i. S. des § 19 GBO betroffen.
b) Im vorliegenden Fall sind die Wohnungseigentümer durch
die Gemeinschaftsordnung vom 21.2.1978 vom Mitgebrauch
des betreffenden Stellplatzes ausgeschlossen, und zwar
unter einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB).
Das Ereignis, von dessen Eintritt ab der Ausschluß wirksam
sein soll, ist der Zugang einer notariell beglaubigten Erklärung der Beteiligten zu 1 an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, daß sie den betreffenden Stellplatz einem
Wohnungseigentümer zuweist.
Das ergibt sich aus § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung.
Das Rechtsbeschwerdegericht kann diese Bestimmung
selbst auslegen, weil sie durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung Inhalt des Grundbuchs geworden ist
(§ 8 Abs. 2 Satz 1, § 5 Abs. 4, § 7 Abs. 3 WEG; BayObLGZ
1985, 124/128 [= MittBayNot 1985, 74]). Die Bestimmung enthält im letzten Satz einen ausdrücklichen Ausschluß der
Wohnungseigentümer von der Nutzung des betreffenden
Stellplatzes. Das ist dahin aufzufassen, daß für diesen Ausschluß die im Satz zuvor genannte aufschiebende Bedingung, nämlich die Zuweisung des Stellplatzes an einen bestimmten Wohnungseigentümer, ebenfalls gilt. Erst ab Eintritt dieses Ereignisses soll der Ausschluß wirksam sein. Damit wird dem Gedanken Rechnung getragen, daß sich-die
Wohnungseigentümer nicht sämtlich ihrer aus dem Eigentum fließenden Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums für die Schwebezeit bis zum Eintritt der
Bedingung begeben können (vgl. BayObLGZ 1985, 124/129
[= MittBayNot 1985, 74]).
Bezogen auf den Ausschluß der Wohnungseigentümer vom
Mitgebrauchsrecht stellt sich die Regelung des § 4 Abs. 2
der Gemeinschaftsordnung als eine aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) dar. Es wurde eingangs ausgeführt,
die Erklärung über die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an einen bestimmten Wohnungseigentümer sei, soweit es um die Begründung von dessen (positiver) Befugnis
geht, eine inhaltsbestimmende rechtsgeschäftliche Erklärung. Damit steht nicht in Widerspruch, ihr den Charakter
einer Bedingung beizumessen, soweit es um den — für die
vorliegende Entscheidung maßgeblichen — (negativen) Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer geht.
Gegen die Zulässigkeit dieser aufschiebenden Bedingung
bestehen keine- Bedenken. Grundsätzlich kann jedes
Rechtsgeschäft mit einer Bedingung versehen werden (§ 158
Abs. 1 BGB). Dies gilt auch für die hier vorliegende Vereinbarung über den Ausschluß von Miteigentümern vom Mitgebrauch nach § 15 Abs. 1 WEG. Der Ausnahmefall eines sog.
bedingungsfeindlichen Geschäfts ist hier nicht gegeben.
Insbesondere steht der Zulässigkeit nicht entgegen, daß es
sich um eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung handelt. Die Bedingung kann auch ein Ereignis sein, das vom
Willen eines Dritten abhängt (vgl. Staudinger BGB 12. Aufl.,
Rdnrn. 6, 18, MünchKomm BGB Rdnrn. 21 ff., je zu § 158);
auch die Abgabe einer Erklärung und, wie hier, ihr Zugang
bei einer bestimmten Person können zur Bedingung gemacht werden.
Die Regelung bewirkt, daß die Wohnungseigentümer ab Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden Stellplatzes ausgeschlossen sind (§ 158 Abs. 1 BGB). Das hat
MittBayNot 1986 Heft 1
Sondereigentum durch die Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr (zusätzlich) verändert wird.
c) Die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten der durch die
Begründung der Sondernutzungsrechte nicht begünstigten
Wohnungseigentümer sind — nach dem Erlaß der Gemeinschaftsordnung und ihrer Eintragung im Grundbuch - mit
dinglichen Rechten belastet worden. Ebenso wie die nicht
begünstigten Wohnungseigentümer selbst im Inhalt ihres
Sondereigentums ab Bedingungseintritt nicht mehr berührt
werden, ebenso können ab diesem Zeitpunkt auch die dinglich Berechtigten ihre Rechtsposition nicht dem Ausschluß
der Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch entgegensetzen. Auch sie sind ab Bedingungseintritt von der beantragten Eintragung des Sondernutzungsrechts nicht (mehr) betroffen i. S. des § 19 GBO.
Wie oben a) dargelegt wurde, bedarf es gemäß §§ 877, 876
BGB zur Begründung eines Sondernutzungsrechts der Zustimmung der dinglich Berechtigten, was im Grundbuchverfahren die Anwendbarkeit des § 19 GBO zur Folge hat. Die
Mitwirkung der dinglich Berechtigten nach §§ 877, 876 BGB
ist aber nicht mehr erforderlich, sobald die Bedingung eingetreten ist, die den Ausschluß der betreffenden Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch herbeiführt. Das ergibt sich
aus § 161 Abs. 1 BGB, der hier zumindest sinngemäß anwendbar ist. Die Vereinbarung (hier: die Gemeinschaftsordnung, § 8 Abs. 2 WEG), durch die ein Wohnungseigentümer
vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen wird, verändert, wie bereits dargelegt, den Inhalt seines Sondereigentums (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG);
sie ist also unter diesem Blickwinkel eine Verfügung. Diese
Vereinbarung liegt im vorliegenden Fall zeitlich vor der Belastung des betreffenden Wohnungseigentums mit beschränkten dinglichen Rechten. Die in der Schwebezeit getroffene Verfügung (Belastung des Wohnungseigentums zu-,
gunsten der dinglich Berechtigten) ist im Falle des Bedingungseintritts insoweit unwirksam, als sie die Wirkung der
ersten Verfügung — das ist der Ausschluß des Wohnungseigentümers vom Mitgebrauch — vereiteln oder beeinträchtigen würde. Die Wirkungen, die der Ausschluß der Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch hat, werden ab diesem
Zeitpunkt so betrachtet, als ob die Belastung mit den beschränkten dinglichen Rechten nicht erfolgt wäre. Nach
dem Grundgedanken des § 161 Abs. 1 BGB muß der dinglich
Berechtigte, der seine Rechte durch eine Verfügung des
Eigentümers während der Schwebezeit erworben hat, eine.
andere, schon vorher vom Eigentümer getroffene Verfügung
(hier: die Vereinbarung über den Ausschluß vom Mitgebrauch) so gegen sich gelten lassen, wie sie gegen den
Eigentümer selbst wirkt.
d) Das Grundbuchamt hat aus den oben a(1) dargelegten
Gründen von dem Grundsatz auszugehen, daß die Eintragung eines Sondernutzungsrechts zugunsten eines Wohnungseigentümers die Bewilligung (§ 19 GBO) aller übrigen
Wohnungseigentümer und der an ihrem Wohnungseigentum
dinglich Berechtigten voraussetzt. Dieses Erfordernis gilt
nach den Darlegungen zu b) und c) nicht, wenn die Wohnungseigentümer durch eine im. Grundbuch bereits eingetragene Vereinbarung unter einer aufschiebenden Bedingung
vom Mitgebrauchsrecht ausgeschlossen sind und die Bedingung eingetreten ist. Das Grundbuchamt darf dies seiner
Sachbehandlung zugrunde legen, wenn ihm der Bedingungseintritt in der von § 29 GBO geforderten Form nachgewiesen ist.
MittBayNot 1986 Heft 1
Der Senat hält es dagegen nicht für gerechtfertigt, schon vor
Eintritt der Bedingung, allein auf Grund der Regelung in der
Gemeinschaftsordnung, auf das Erfordernis der Bewilligung
nach § 19 GBOzu verzichten. Im Schrifttum werden Lösungen vertreten, die in dieser Richtung verstanden werden
könnten. Wie eingangs erwähnt, nehmen Weitnauer und
Schmidt (je aaO) an, die Wohnungseigentümer könnten
einem Dritten die Befugnis einräumen, das Sondernutzungsrecht durch die Bezeichnung des begünstigten Wohnungseigentümers zu „konkretisieren"; Weitnauer zieht dafür § 317
BGB in entsprechender Anwendung heran. Sie verbinden damit den Gedanken, daß der „Ausschluß der Flächen von der
allgemeinen Gemeinschaftsnutzung" (Schmidt aaO) bereits
eingetragener Inhalt des Sondereigentums sei und die „Zuordnung auf der Gemeinschaftsordnung selbst" (Weitnauer
aaO) beruhe. Ert/ (DNotZ 1979, 275) nimmt an, die in der
Gemeinschaftsordnung einer Person erteilte Vollmacht,
namens der Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte
zu begründen, wirke mit ihrer Eintragung als Inhalt des Sondereigentums. Auch wenn man diesen Meinungen folgt, was
offen bleiben kann, ist doch nach Ansicht des Senats letztlich maßgebend, daß die Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch der Pkw-Stellplätze berechtigt sind, solange die in
der vorliegenden Gemeinschaftsordnung enthaltene aufschiebende Bedingung nicht eingetreten ist. Solange die
Wohnungseigentümer (noch) zum Mitgebrauch berechtigt
sind, sind sie und die an ihrem Wohnungseigentum dinglich
Berechtigen als Betroffene i. S. des § 19 GBO anzusehen,
wenn ein Sondernutzungsrecht zugunsten eines bestimmten Wohnungseigentümers eingetragen werden soll. —
Auch die ebenfalls schon genannte Auffassung, die in Fällen wie dem vorliegenden aufschiebend bedingte Sondernutzungsrechte annimmt (MünchKomm BGB § 10 WEG
Rdnr. 14, Schmidt DNotZ 1984, 698/699 und MittBayNot 1985,
78) kann nicht die Grundlage abgeben, das Betroffensein
der nicht begünstigten Wohnungseigentümer bereits vor Bedingungseintritt zu verneinen.'
Der praktische Unterschied dürfte im übrigen sehr gering
sein; es wird im einzelnen darauf ankommen, wie die Bedingung, die das Mitgebrauchsrecht der Wohnungseigentümer
zum Ausschluß bringen soll, formuliert ist. Auch nach der
Ansicht der genannten Autoren soll das Mitgebrauchsrecht
aller Wohnungseigentümer wohl erst enden, wenn das
Alleingebrauchsrecht des Sondernutzungsberechtigten beginnt. Nach Auffassung des Senats kommt es für die Eintragung des Sondernutzungsrechts ohne Bewilligung der dinglich Berechtigten darauf an, daß dem Grundbuchamt der
Eintritt dieses Ereignisses nachgewiesen ist.
e) Nach alledem haben die in der landgerichtlichen Entscheidung bestätigten Zwischenverfügungen mit Recht ausgesprochen, daß der beantragten Eintragung der Sondernut-,
zungsrechte das Hindernis der fehlenden Zustimmung (Bewilligung nach § 19 GBO) der dinglich Berechtigten entgegenstehe. In den angefochtenen Zwischenverfügungen
fehlt aber der Hinweis, daß das Hindernis entweder durch
Beibringung der Eintragungsbewilligungen oder aber durch
den in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO zu führenden
Nachweis beseitigt werden kann, daß die in § 4 Abs. 2 der
Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Erklärungen der Beteiligten zu 1 über die Zuordnung der Stellplätze an die jeweils bestimmt bezeichneten Wohnungseigentumseinheiten dem Verwalter zugegangen sind. Die Zwischenverfügung
muß alle Möglichkeiten aufzeigen, durch die das Hindernis
beseitigt werden kann (BayObLGZ 1970, 163/165; Horber
Rechtsmittelgericht ausgesprochen werden. Nicht zutreffend ist es dagegen gewesen, in dem Fehlen des Nachweises der oben genannten Erklärung ein weiteres, zusätzliches
Eintragungshindernis zu erblicken; insoweit sind die Zwischenverfügungen aufzuheben.
3. Für das weitere Verfahren wird bemerkt:
Die Vereinbarung über die Einräumung von Sondernutzungsrechten ist grundsätzlich in den Wohnungsgrundbüchern
aller Wohnungseigentumseinheiten einzutragen (Ert/
Rpfleger 1979, 81182 Abschnitt III 3 a). Ist dagegen ein Wohnungseigentümer durch eine bereits eingetragene Vereinbarung vom Mitgebrauchsrecht ausgeschlossen, so ist die Eintragung im Wohnungsgrundbuch seines Wohnungseigentums nicht erforderlich; das ist daraus herzuleiten, daß der
Inhalt des Sondereigentums dieses Wohnungseigentümers,
wie oben 2 a (2) dargelegt wurde, durch die Begründung des
Sondernutzungsrechts nicht mehr verändert wird (BGHZ 73,
145/149 [= MittBayNot 1978, 206 = DNotZ 1979, 168]; BayObLGZ 1985, 124/132 [= MittBayNot 1985, 74]).
Aus diesen Grundsätzen ergibt sich, daß die Sondernutzungsrechte, die den Beteiligten zu 2, 3, 4, 5 eingeräumt werden sollen, in den Wohnungsgrundbüchern der diesen Beteiligten gehörenden- Wohnungseigentumseinheiten eingetragen werden müssen, damit die Wirkungen nach § 10 Abs. 2,
§ 5 Abs. 4 WEG eintreten.
Die Eintragung auch in den übrigen Wohnungsgrundbüchern ist nach Eintritt der Bedingung, durch die der Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauchsrecht wirksam wird, nicht erforderlich. Der Senat
sieht es aber als zulässig an, die Entstehung des Sondernutzungsrechts zugunsten des nunmehr bestimmt bezeichneten Wohnungseigentümers auch in den Wohnungsgrundbüchern der vom Gebrauch Ausgeschlossenen einzutragen; insoweit darin zum Ausdruck kommt, daß die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene aufschiebende Bedingung für
den Ausschluß vom Mitgebrauch eingetreten ist, kann diese
neuerliche Eintragung wie eine Grundbuchberichtigung angesehen werden. Sie erscheint im Interesse der Klarheit der
Grundbuchverhältnisse empfehlenswert.
Es wird Sache der Beteiligten sein klarzustellen, in welchen
Wohnungsgrundbüchern sie die Eintragung beantragen
(§ 13 GBO). Ein Antrag auf Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern, „soweit erforderlich`, ist unzulässig (Kuntzel
Erti/Herrmann/Eickmann GBO 3. Aufl. § 13 Rdnr. 27). In dem
Formular, mit dem der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten die Urkunden über die Zuweisung der Sondernutzungsrechte zum Vollzug vorgelegt hat, ist jeweils das Wohnungsgrundbuchblatt der begünstigten Wohnungseigentumseinheit angegeben. Das Grundbuchamt hat.die Zwischenverfügungen in den Grundakten dieser Wohnungsgrundbücher erlassen.
14. WEG §§ 30, 1 Abs. 4 (Bildung von Wohnungseigentum bei
Gesamterbbaurecht)
An einem Gesamterbbaurecht kann Wohnungseigentum begründet werden.
(Leitsatz nicht amtlich)
LG Wiesbaden, Beschluß vom 16.12.1985 - 4 T 623/85 — mitgeteilt von Rechtsanwalt und Notar Dr. H. Beeg, Frankfurt
Aus dem Tatbestand:
Der Antragsteller ist Inhaber des auf mehreren Grundstücken lastenden Gesamterbbaurechtes. Mit Teilungserklärung vom 12.9.1983 hat
der Antragsteller das Gesamterbbaurecht in Wohnungserbbaurechte
aufgeteilt und gegenüber dem Grundbuchamt die Vollziehung der
Teilung beantragt.
Mit Zwischenverfügung hat der Rechtspfleger beim Amtsgericht die
Begründung von Wohnungserbbaurecht davon abhängig gemacht,
daß zunächst die beiden Grundstücke vereinigt werden oder das Erbbaurecht auf ein Grundstück beschränkt wird.
Nach erfolgloser Erinnerung führte die Beschwerde zur Aufhebung
der angefochtenen Zwischenverfügung.
Aus den Gründen.
Die zur Entscheidung stehende Frage ist, soweit für die
Kammer ersichtlich, bisher von der Rechtsprechung noch
nicht entschieden worden. Ob an einem Gesamterbbaurecht
Wohnungserbbaurecht begründet werden kann, wird in der
Literatur unterschiedlich beurteilt.
Weitnauer (Wohnungseigentumsgesetz, 6. Auflage, § 30
Rdnr. 12 a) vertritt die Ansicht, ein Gesamterbbaurecht
könne nicht Grundlage von Wohnungserbbaurecht sein, da
gemäß § 1 Abs. 4 WEG Wohnungseigentum nicht in der
Weise begründet werden kann, daß das Sondereigentum mit
Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
Die Kammer schließt sich der von Röll (MünchKomm § 30
WEG, Rdnr. 3) vertretenen Gegenmeinung an, daß § 1 Abs. 4
WEG bei der Teilung eines Gesamterbbaurechtes in Wohnungserbbaurechte keine Anwendung findet. Die von Weitnauer vertretene Auffassung verkennt insoweit, daß das
Wohnungserbbaurecht gerade nicht an einem Grundstück,
sondern an einem Erbbaurecht bestellt wird.
Kann aber ein Gesamterbbaurecht an mehreren Grundstücken gebildet werden (ausdrücklich bejahend BGH NJW
1976, 519), muß konsequenterweise auch die Teilung dieses
einheitlichen Rechtes in einzelne Wohnungserbbaurechte
zulässig sein.
15. BGB §§ 1375, 1378 (Bewertungsfragen beim Zugewinnausgleich)
1. Zur Behandlung von Beteiligungen an Abschreibungsgesellschaften im Zugewinnausgleich.
2. Bewertung einer Eigentumswohnung im Zugewinnausgleich.
BGH, Urteil vom 23.10.1985 — IV b ZR 62/84 — mitgeteilt von
D. Bundschuh, Richter am BGH
Aus dem Tatbestand.
Die Parteien waren verheiratet. Die Ehe ist auf die am 10. Januar 1977
..zugestellte Klage des Ehemannes seit dem 30. Juni 1977 rechtskräftig geschieden. In dem hier zugrundeliegenden Verfahren streiten die
Parteien um den Ausgleich des Zugewinns.
Die Klägerin hat in erster Instanz zuletzt die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 1.518.780,76 DM nebst 4% Zinsen beantragt. Das
Amtsgericht — Familiengericht — hat die Klage abgewiesen. Mit der
Berufung hat die Klägerin den Anspruch auf Zugewinnausgleich in
Höhe von 500.000 DM nebst Zinsen weiterverfolgt. Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Familiengerichts geändert und den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von
265.337,15 DM nebst 4% Zinsen seit dem 30. April 1977 verurteilt. Mit
der — zugelassenen — Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung der Entscheidung des Familiengerichts. Er beanstandet, daß
das Berufungsgericht bei der Feststellung seines Endvermögens negative Kapitalkonten aus der Beteiligung an vier Abschreibungsgeselischaften nicht berücksichtigt habe.,Außerdem sei der Betrag, mit
dem es eine ihm (damals) gehörende Eigentumswohnung bewertet
habe, damals rezessionsbedingt am Markt nicht erzielbar gewesen;
deshalb sei hier ein Rezessionsabschlag vorzunehmen. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.
MittBayNot 1986 Heft 1