letzte Aktualisierung: 4.5.2022
OLG Frankfurt, Beschl. v. 14.12.2021 – 20 W 240/21

WEG §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 3; WGV § 3 Abs. 2
Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch

Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richtet sich nach den §§ 10 Abs. 3, 7
Abs. 3 WEG, 3 Abs. 2 WGV. Danach kann zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des
Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Das gilt
mithin auch für Umfang und Inhalt des Sondernutzungsrechts. Dies bedeutet, dass die Bezugnahme
auf die Teilungserklärung bzw. die sonstige Bewilligung und deren Eintragung in allen
Wohnungseigentumsgrundbüchern, also ohne jeden Hinweis darauf, dass Sondernutzungsrechte
begründet wurden, nach der Gesetzeslage genügt.

Gründe

I.
Mit Schreiben vom 15.04.1991 hat Notar A, Stadt1, noch zum Grundbuch von Stadt1, Blatt
…, unter anderem eine Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 11.04.1991, UR-Nr.
…, beim Grundbuchamt vorgelegt und unter anderem Grundstücksvereinigung, Teilung des
vereinigten Grundstücks in Wohnungseigentum und Anlegung der Wohnungsgrundbücher gemäß
Bewilligungen und Anträgen in der Teilungserklärung, sowie die Vermerkung der Sondernutzungsregelung
gemäß Abschnitt II Ziffer 3 der Teilungserklärung beantragt. In Abschnitt
II Ziffer 3 der Teilungserklärung heißt es: „Bezüglich des Gemeinschaftseigentums am
unbebauten Grundstück Gemarkung Stadt1 Flur … Flurstück … trifft der Eigentümer gemäß
§§ 10, 15 WEG die folgende Sondernutzungsregelung: Die jeweiligen Eigentümer [sic] des
Wohnungseigentums Nr. 1 und Nr. 3 des Aufteilungsplanes haben das ausschließliche Nut-
zungsrecht an der Fläche des genannten Flurstücks. Der Eigentümer bewilligt und beantragt
[,] auch diese Vereinbarung in das Grundbuch einzutragen und in den Wohnungsgrundbüchern
zu vermerken.“ Auf Bl. 306 ff., 317/318 der Grundakte, Grundbuch von Stadt1, Blatt
…, wird insoweit verwiesen.

In der Folge sind die aus dem Rubrum ersichtlichen Wohnungsgrundbücher angelegt worden.
Im Wohnungsgrundbuch von Stadt1, Blatt …, heißt es im Bestandsverzeichnis, lfd. Nr. 1:

„Miteigentumsanteil von 254/1000 an dem Grundstück Stadt1 Flur …, Flurstück … (…),
Stadt1 Flur .., Flurstück …, Stadt1 Flur .., Flurstück … (…), verbunden mit dem Sondereigentum
an der Wohnung Nr. W2, K2 des Aufteilungsplans; für jeden Miteigentumsanteil ist ein
besonderes Grundbuch angelegt (Blatt … bis …); der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist
durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt;
Veräußerungsbeschränkung: (…); wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
Bezugnahme auf Bewilligung vom 11.04.1991; übertragen aus Blatt …; eingetragen am
04.06.1991.“

Am 30.08.2021 hat das Grundbuchamt auf Antrag der im Wohnungsgrundbuch von Stadt1,
Blatt …, eingetragenen Eigentümer vom 24.08.2021 (Bl. 11/1 der Grundakte, Grundbuch von
Stadt1, Blatt …) im Bestandsverzeichnis zu lfd. Nr. 2 zu 1 des Wohnungsgrundbuchs von
Stadt1, Blatt … (wie auch in Blatt …), eingetragen: „Sondernutzungsrechte sind vereinbart;
nachträglich eingetragen am 30.08.2021.“ Zu lfd. Nr. 1 ist im Bestandsverzeichnis (nach Berichtigung)
weiter eingetragen worden: „Den Sondereigentumseinheiten Wohnung Nr. W1
und W3 ist das Sondernutzungsrecht an der Fläche des gesamten Flurstücks … zugeordnet;
gemäß Bewilligung vom 11.04.1991 (UR-Nr. … Notar A, Stadt1) nachträglich eingetragen am
30.08.2021.“ In diesem Wohnungsgrundbuch ist seit dem 11.10.2013 die hiesige Beschwerdeführerin
in Abt. I lfd. Nr. 3 als Eigentümerin eingetragen. In den Wohnungsgrundbuchblättern
… und … (Wohnungen Nr. W1 und W3) ist neben der oben dargestellten Eintragung im
Bestandsverzeichnis zu lfd. Nr. 2 zu 1 zu lfd. Nr. 1 jeweils (nach Berichtigung) weiter eingetragen
worden: „Dem Miteigentumsanteil ist das Sondernutzungsrecht an der Fläche des gesamten
Flurstücks … zugeordnet; gemäß Bewilligung vom 11.04.1991 (UR-Nr. … Notar A,
Stadt1) nachträglich eingetragen am 30.08.2021.“

Gegen die genannte Eintragung zu lfd. Nr. 1 im Bestandsverzeichnis von Blatt … vom
30.08.2021 hat die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom
12.11.2021 (Bl. 5/1 ff. d. A.) Beschwerde eingelegt, mit der sie die Löschung dieser Eintragung,
hilfsweise die Eintragung eines Widerspruchs begehrt, weil das Grundbuch unrichtig
geworden sei. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eintragung nicht
hätte erfolgen dürfen, da diese nicht den Voraussetzungen des § 29 GBO entsprochen habe.
Es fehle an den für diese Eintragung erforderlichen Bewilligungen. Insbesondere fehle es an
der Bewilligung der im Jahr 2013 als Eigentümerin der im Grundbuch Blatt … verzeichneten
Wohnung hinzugekommenen Beschwerdeführerin. Sie sei Rechtsnachfolgerin eines der teilenden
Eigentümer. Das nachträglich eingetragene Sondernutzungsrecht beziehe sich auf die
Teilungserklärung aus dem Jahr 1991. Es sei nicht eingetragen worden, sondern das Grundbuch
habe sich lediglich auf diese Teilungserklärung bezogen. Die in dieser Teilungserklärung
enthaltene Bewilligung zur Eintragung sei heute nicht mehr gültig, da zumindest einer der
teilenden Eigentümer seine Wohnungseigentumseinheiten veräußert habe.

Durch Beschluss vom 17.11.2021 (Bl. 5/4 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten Bezug genommen
wird, hat das Grundbuchamt der Beschwerde gegen die Eintragung im Bestandsverzeichnis
der Grundbücher von Stadt1 Blätter … bis … vom 30.08.2021 nicht abgeholfen. Zur
Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die rein deklaratorische Eintragung der
Zuordnung der Sondernutzungsrechte am 30.08.2021 im Bestandsverzeichnis sämtlicher
Blätter der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Antrag eines anderen Wohnungseigentümers
erfolgt sei. Die Zuordnung der Sondernutzungsrechte sei bereits in der Teilungserklärung
des teilenden Eigentümers erfolgt, wobei auf die Bewilligung vom 11.04.1991 zu verweisen
sei. Der damals zuständige Notar A habe mit Schreiben vom 15.04.1991 auch die
Eintragung der Sondernutzungsrechte an der Fläche des gesamten Flurstücks … explizit beantragt.
Die Eintragung der Zuordnung des Sondernutzungsrechts in den Wohnungsgrundbüchern
sei unter Bezugnahme auf die Bewilligung (§ 4 Ziffer 2d der Teilungserklärung) erfolgt.
Dies sei zur damaligen Zeit gängige Praxis gewesen. Die Teilungserklärung und die Zuordnung
des Sondernutzungsrechts zu Gunsten der Sondereigentumseinheiten W1 und W3 seien
der Beschwerdeführerin auch bekannt gewesen.

Dazu hat die Beschwerdeführerin mit nachfolgendem Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten
vom 29.11.2021 (Bl. 5/11 ff. d. A.) Stellung genommen und unter anderem nochmals
darauf hingewiesen, dass die Bewilligung aus der Teilungserklärung aus dem Jahr 1991 nicht
mehr hinreichend sei. Die Eintragung aus dem Jahr 1991 habe nicht auf bestehende Sondernutzungsrechte
unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung verwiesen. Sondernutzungsrechte
seien in der Eintragung überhaupt nicht erwähnt. Insofern seien die hier in der Teilungserklärung
vereinbarten Sondernutzungsrechte einem Rechtsnachfolger auch nicht entgegenzuhalten,
da diese nicht im Grundbuch eingetragen worden seien. Die Beschwerdeführerin
sei deshalb davon ausgegangen, dass das hier in der Teilungserklärung erwähnte Sondernutzungsrecht
lediglich zwischen den damals teilenden Eigentümern Geltung gehabt habe.

II.
Die Beschwerde gegen die Eintragung vom 30.08.2021 ist unter der hier - also im Rahmen
der Zulässigkeit - zunächst zugrundezulegenden Rechtsauffassung, dass durch diese das
Grundbuch unrichtig geworden sei, gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO grundsätzlich mit dem
von der Beschwerde verfolgten Ziel statthaft, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach
§ 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen. Die Beschwerde
ist auch ansonsten zulässig, so insbesondere formgerecht eingelegt worden.
Die Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Die Voraussetzungen für eine Löschung im Sinne des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO liegen nicht
vor. Nach dieser Gesetzesvorschrift ist eine Eintragung, wenn sie sich nach ihrem Inhalt als
unzulässig erweist, von Amts wegen zu löschen. Eine Eintragung ist nur dann in diesem Sinne
inhaltlich unzulässig, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es
eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann, wenn die Eintragung also ein Recht
mit einem nicht zulässigen rechtlich ausgeschlossenen Inhalt verlautbart (vgl. Senat FGPrax
2017, 153; NJW-RR 1997, 1447, je zitiert nach juris und m. w. N.). Nicht alle Eintragungen,
die nicht hätten erfolgen sollen, sind allerdings inhaltlich unzulässig, sondern nur Eintragungen,
die ein nicht eintragungsfähiges Recht, ein Recht ohne den gesetzlich gebotenen Inhalt,
ein Recht mit einem nicht erlaubten Inhalt oder ein nicht feststellbares Recht verlautbaren
(vgl. Senat FGPrax 2017, 153, m. w. N.). Dass das mit der beanstandeten Eintragung im
Grundbuch nunmehr ausdrücklich verlautbarte Sondernutzungsrecht in dieser Ausgestaltung
mit einem nicht zulässigen rechtlich ausgeschlossenen Inhalt verlautbart wäre, wird von der
Beschwerde nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Die Beschwerde erhebt
auch keine Einwendungen im Hinblick auf die hinreichende Bestimmtheit der Eintragung des
Sondernutzungsrechts, deren Fehlen deren Löschung rechtfertigen könnte (vgl. OLG München
ZWE 2017, 211, zitiert nach juris). Die Eintragung ist hinreichend bestimmt, wenn die
Eintragungsbewilligung als Grundlage des Eintragungsvermerks und - infolge der Bezugnahme
(worauf unten noch näher einzugehen sein wird) - als Teil der Eintragung klar und bestimmt
bezeichnet, an welchen Flächen das Sondernutzungsrecht bestehen soll (Senat NJW
RR 1996, 1168, zitiert nach juris). Dafür dürfte die Bezeichnung anhand - wie hier - einer allgemein
zugänglichen Karte genügen (vgl. Ertl RPfleger 1979, 81; BayObLGZ 1985, 204).
Auch die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1
Satz 1 GBO liegen nicht vor. Erforderlich sind insoweit die Eintragung eines Rechts, an das
sich gutgläubiger Erwerb anschließen kann, eine Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit
sowie die dadurch bedingte Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne des § 894 BGB
(vgl. zuletzt SenatFGPrax 2021, 65; FGPrax 2019, 104, je zitiert nach juris und m. w. N.).
Dabei muss bei der Prüfung der Voraussetzungen der erfolgten Eintragung eines Amtswiderspruchs
die Gesetzesverletzung feststehen, die Grundbuchunrichtigkeit aber nur glaubhaft
gemacht sein, da der Widerspruch nur ein vorläufiges Sicherungsmittel ist (vgl. Senat FGPrax
2021, 65; FGPrax 2019, 104, m. w. N.).

Zwar dürfte die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen eine im Grundbuch verlautbarte
Zuordnung eines Sondernutzungsrechts grundsätzlich möglich sein (vgl. OLG Zweibrücken
FGPrax 2013, 25; OLG Köln FGPrax 2019, 158, je zitiert nach juris). Es fehlt aber jedenfalls
bereits an der oben letztgenannten Voraussetzung für die Eintragung eines Amtswiderspruchs.
Anders als die Beschwerdeführerin meint, ist nämlich nicht ersichtlich, dass das
Grundbuch durch die beanstandete Eintragung unrichtig geworden wäre.

Das Sondernutzungsrecht entsteht mit dinglicher Wirkung, also auch gegenüber späteren
Miteigentümern, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Das am 11.04.1991 bewilligte und
nunmehr im Bestandsverzeichnis ausdrücklich vermerkte Sondernutzungsrecht ist - anders
als die Beschwerdeführerin meint - bereits seit 04.06.1991 im Grundbuch eingetragen.
Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richtet sich nach den §§ 10
Abs. 3, 7 Abs. 3 WEG, 3 Abs. 2 WGV. Danach kann zur näheren Bezeichnung des Gegenstands
und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen
werden.Das gilt mithin auch für Umfang und Inhalt des Sondernutzungsrechts, das
durch Eintragung zum Inhalt des Sondereigentums werden soll (BayObLGZ 1985, 204; Senat
NJW-RR 1996, 1168). Dies bedeutet, dass die Bezugnahme auf die Teilungserklärung bzw.
die sonstige Bewilligung und deren Eintragung in allen Wohnungseigentumsgrundbüchern, also
ohne jeden Hinweis darauf, dass Sondernutzungsrechte begründet wurden, nach der Gesetzeslage
genügt (vgl. etwa Bauer/Schaub/Schneider, GBO, 4. Aufl., AT E 239; Schöner/Stöber,
Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rz. 2915; Keller in KEHE, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 3 WGV
Rz. 7; Kral in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich WEG, Rz. 71; ders. in BeckOK WEG,
Stand: 01.10.2021, § 7 Rz. 32; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 7 Rz. 17/18; Bärmann/Seuß
/Schneider, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 13 Rz. 64; Montreal in beckonline.
GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.09.2021, § 7 WEG Rz. 24; Ertl RPfleger 1979, 81; vgl.
auch OLG Hamm OLGZ 1985, 19; OLG München ZWE 2016, 51; ZWE 2013, 404; Senat NZM
2008, 214, je zitiert nach juris). Es ist jedoch anerkannt und wird auch allgemein empfohlen,
dass Sondernutzungsrechte - insbesondere bei entsprechendem Antrag - zur Steigerung der
Grundbuchklarheit und Rechtssicherheit auch ausdrücklich erwähnt, ggf. auch schlagwortartig
bezeichnet werden können (vgl. etwa Bauer/Schaub/Schneider, a.a.O., AT E 239; Schöner/
Stöber, a.a.O., Rz. 2915; Keller in KEHE, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 3 WGV Rz. 7; Kral
in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich WEG, Rz. 71; ders. in BeckOK WEG, a.a.O., § 7 Rz.
32; Kral in BeckOK WEG, Stand: 01.10.2021; Bärmann/Seuß/Schneider, a.a.O., § 13 Rz. 65;
Montreal in beck-online.GROSSKOMMENTAR, a.a.O., § 7 WEG Rz. 24; Ertl RPfleger 1979, 81;
Senat NJW-RR 1996, 1168). Ein Anspruch auf eine ausdrückliche Verlautbarung besteht allerdings
nach herrschender Auffassung nicht (vgl. etwa Kral in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich
WEG, Rz. 71; ders. in BeckOK WEG, a.a.O., § 7 Rz. 32; Hügel/Elzer, a.a.O., § 7 Rz. 18;
OLG München ZWE 2013, 404; Schleswig-Holsteinisches OLG ZWE 2017, 213; OLG Zweibrü-
cken FGPrax 2007, 161, je zitiert nach juris; a. A. wohl Bärmann/Seuß/Schneider, a.a.O.,
§ 13 Rz. 66).

Wie oben unter I. aufgeführt, enthält die Bewilligung vom 11.04.1991 in Abschnitt II Ziffer 3
der Teilungserklärung auch die Zuordnung des nunmehr im Bestandsverzeichnis vermerkten
Sondernutzungsrechts zu Gunsten der Sondereigentumseinheiten W1 und W3 und die entsprechende
Eintragungsbewilligung. Dadurch, dass im Rahmen der Grundbucheintragung am
04.06.1991 in allen Wohnungsgrundbüchern wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
auf die Bewilligung vom 11.04.1991 Bezug genommen wurde, umfasst diese Eintragung
nach den obigen Ausführungen auch das Sondernutzungsrecht. Als Folge der Eintragung
wird das Sondernutzungsrecht „verdinglicht“ und wirkt dann auch gegen die Sonderrechtsnachfolger
im Wohnungseigentum (OLG Zweibrücken FGPrax 2007, 161; KG ZMR
2007, 384, zitiert nach juris; vgl. auch Demharter FGPrax 1999, 46). Ist das Sondernutzungsrecht
mithin seinerzeit mit Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern, also auch der Beschwerdeführerin,
wirksam entstanden, bedurfte es entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin
auch keiner neuerlichen Bewilligung des Sondernutzungsrechts unter ihrer
Mitwirkung und kann das Grundbuch durch die beanstandete Eintragung am 30.08.2021, mit
der das Sondernutzungsrecht nun ausdrücklich in den Wohnungsgrundbüchern vermerkt
worden ist, auch nicht unrichtig geworden sein. Diese Eintragung hat zu keiner sachlichen
Änderung geführt.

Nichts anderes ergibt sich aus den von der Beschwerdeführerin im Schriftsatz vom
29.11.2021 zitierten Entscheidungen. In dem der Entscheidung des OLG München (= NotBZ
2015, 317) zugrundeliegenden Sachverhalt ergab sich das dort verfahrensgegenständliche
Sondernutzungsrecht aus einem im Grundbuch nicht gewahrten urkundlichen Nachtrag (Tz.
1, 3, 5 bei juris); dort lag mithin - anders als hier - eine hinreichende Bezugnahme im
Grundbuch nicht vor. Die weiter zitierte Entscheidung des KG (= ZMR 2007, 384) basiert auf
den obigen Rechtsausführungen (vgl. Tz. 17, 18 bei juris). Dort hatte jedoch - ebenfalls anders
als hier - die Teilungserklärung nicht den Inhalt, dass bereits mit ihr ein Sondernutzungsrecht
geschaffen wurde, so dass sich auch die in der Teilungserklärung enthaltene Bewilligung
und die diesbezügliche Grundbucheintragung hierauf nicht bezog (vgl. Tz. 21, 23
bei juris).

An dieser Rechtslage ändert sich nichts dadurch, dass der seinerzeit beurkundende Notar am
15.04.1991 gegenüber dem Grundbuchamt die Vermerkung der Sondernutzungsregelung
ausdrücklich beantragt hatte, das Grundbuchamt dem jedoch nicht nachgekommen war. Wie
oben dargestellt, ist ein derartiger Vermerk nicht zwingend erforderlich und besteht hierauf
auch kein Anspruch. Dann kann die Unterlassung der Eintragung des Vermerks auch nicht
dazu führen, dass das Sondernutzungsrecht seinerzeit nicht zum Gegenstand der Grundbucheintragung
wurde.

Ist das Sondernutzungsrecht durch seine Eintragung am 04.06.1991 aber mit dinglicher Wirkung
entstanden, muss die Beschwerdeführerin dieses als Rechtsnachfolgerin im Miteigentum
gegen sich gelten lassen. Auf die Vorgänge im Zusammenhang mit dem Abschluss ihres notariellen
Kaufvertrags kommt es dabei nicht an.

Ausgehend von diesen Feststellungen hat die beanstandete Eintragung vom 30.08.2021 der
Sache nach lediglich klarstellenden Charakter, das Grundbuchamt hat sie im Nichtabhilfebeschluss
als deklaratorisch bezeichnet. Gegen derartige Eintragungen ist zwar grundsätzlich
die unbeschränkte Beschwerde zulässig, da sie nicht dem guten Glauben unterliegt (vgl. dazu
OLG München, Beschluss vom 15.07.2013, 34 Wx 193/13, zitiert nach juris). Nach den obigen
Ausführungen wäre damit dem Begehren der Beschwerdeführerin aber auch bei einer Löschung
dieses Eintragungsvermerks vom 30.08.2021 nicht nachgekommen, da auch dann
das von ihr beanstandete Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen bliebe. Diesbezügliche
Einwendungen - etwa auch gegen die Fassung des Eintragungsvermerks - erhebt die
Beschwerde denn auch nicht. Im Übrigen mag zwar - wie oben dargelegt - darauf kein Anspruch
bestehen, jedoch verbietet § 44 Abs. 2 GBO die Aufnahme klarstellende Zusätze bei
der Eintragung aber auch nicht (vgl. Demharter, GBO, 32 Aufl., § 44 Rz. 31, 37; FGPrax
1999, 46; Ertl RPfleger 1971, 81; Bärmann/Seuß/Schneider, a.a.O., § 13 Rz. 66; OLG Hamm
OLGZ 1985, 19; vgl. auch Senat NJW-RR 1996, 1168).

Einer Gerichtskostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren bedarf es nicht, weil sich die
Kostentragungspflicht der Beschwerdeführerin aus dem Gesetz ergibt, §§ 22 Abs. 1, 25
Abs. 1 GNotKG.

Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 1, Abs. 3 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür
nicht gegeben sind, § 78 GBO. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine
Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nicht gegeben,
da im Gesetz nicht vorgesehen.