letzte Aktualisierung: 3.6.2024
BGH, Beschl. v. 21.3.2024 – V ZB 10/23

BGB § 878; WEG § 8; BauGB § 250
Vollzug einer Teilungserklärung; Genehmigungsvorbehalt aufgrund Umwandlungsverordnung;
maßgeblicher Zeitpunkt der Antragsstellung

1. § 878 BGB ist auf die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung
nach § 250 Abs. 1 Satz 1, 3 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden
Grundstückseigentümers entsprechend anwendbar.
2. War die Zurückweisung des Eintragungsantrags rechtsfehlerfrei und wird der zurückweisende Beschluss
lediglich aufgrund neuer Tatsachen aufgehoben, ist die nicht fristgebundene
Grundbuchbeschwerde wie ein neuer Antrag zu behandeln. Infolgedessen ist eine nach Stellung des
Antrags auf Vollzug einer Teilungserklärung in Kraft getretene Umwandlungsverordnung im Sinne
von § 250 Abs. 1 Satz 1, 3 BauGB zu beachten, wenn eine Beschwerde gegen die Zurückweisung
des Antrags nur deshalb erfolgreich ist, weil die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstmals im
Beschwerdeverfahren beigebracht wird. Das Grundbuchamt darf dann gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1
BauGB die Eintragung nur bei Nachweis einer Genehmigung vornehmen.

Gründe:

A.
Die Beteiligte ist Eigentümerin des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten
bebauten Grundstückes, dessen Teilung gemäß § 8 WEG sie betreibt.
Das Grundstück befindet sich in dem Geltungsbereich der auf der Grundlage
von § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB erlassenen Berliner Umwandlungsverordnung
vom 21. September 2021 (GVBl. 2021 S. 1175), die am 7. Oktober 2021 in
Kraft getreten ist.

Im September 2020 beantragte die Beteiligte bei dem Bezirksamt die Erteilung
einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Im Januar 2021 beanstandete
das Bezirksamt Unstimmigkeiten der Aufteilungspläne. Am 29. Juni 2021 erklärte
die Beteiligte die Teilung in Wohnungseigentum und beantragte mit am 6. Juli
2021 eingegangenem Schreiben des bevollmächtigten Notars den Vollzug der
Teilung im Grundbuch. Mit Zwischenverfügung vom 7. Juli 2021 wies das Grundbuchamt
auf das Fehlen der Abgeschlossenheitsbescheinigung hin und setzte
eine Frist von zwei Monaten. Mit Schreiben vom 13. September 2021 beantragte
die Beteiligte unter Hinweis auf erhebliche Verzögerungen bei dem Bezirksamt
und für sie unvorhergesehene Beanstandungen erfolglos eine Verlängerung dieser
Frist.

Mit Beschluss vom 13. Oktober 2021 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag
zurückgewiesen. Auf die am 30. November 2022 unter Vorlage der
im September 2022 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung eingelegte Beschwerde
der Beteiligten hat das Kammergericht den Zurückweisungsbeschluss
aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, im Wege der Zwischenverfügung
eine Genehmigung nach § 250 BauGB anzufordern. Mit der zugelassenen
Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte ihren Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung
durch Eintragung in das Grundbuch weiter.

B.
Nach Ansicht des Beschwerdegerichts besteht zwar nach Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung
das von dem Grundbuchamt beanstandete Eintragungshindernis
nicht mehr. Nach dem zwischenzeitlichen Inkrafttreten der
Berliner Umwandlungsverordnung bedürfe die Begründung von Wohnungseigentum
aber nunmehr einer Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Dem stehe § 878 BGB, der entsprechend auf Teilungserklärungen nach § 8 WEG
anwendbar sei, nicht entgegen. Die durch § 878 BGB gewährte Rechtsposition
bestehe von vorneherein nur mit der Einschränkung, dass der Antrag entweder
vollzugsreif sei oder innerhalb mit Zwischenverfügung gesetzter angemessener
Frist vollzugsreif werde. Mit der rechtmäßigen Zurückweisung des Eintragungsantrags
ende die Schutzwirkung von § 878 BGB grundsätzlich, auch wenn die
Zurückweisung aufgrund neuer Tatsachen aufgehoben werde; die Beschwerde
sei insoweit wie ein neuer Antrag zu behandeln. Die von dem Grundbuchamt
gesetzte Frist sei jedenfalls unter Berücksichtigung der bis zu der Zurückweisung
verstrichenen Zeit auch angemessen und eine Fristverlängerung allein deshalb,
weil eine Beseitigung des Hindernisses bisher nicht gelungen sei, nicht erforderlich
gewesen, zumal sich aus der Begründung des Verlängerungsantrags ergebe,
dass eine Behebung des Hindernisses in absehbarer Zeit nicht zu erwarten
gewesen sei. Jedenfalls hätte die Beteiligte keine Fristverlängerung bis zu einem
Datum nach dem Zeitpunkt der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
beanspruchen können. Dahinstehen könne schließlich, ob die Abgeschlossenheitsbescheinigung
rechtzeitig beantragt worden und die Verzögerung ihrer Erteilung
der Beteiligten nicht zuzurechnen sei. Dies sei im Grundbuchverfahren
nicht festzustellen; aus den vorgelegten Unterlagen ergebe sich nur, dass das
Bezirksamt zeitnah auf den Antrag reagiert und Beanstandungen erhoben habe.

C.
Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78
Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet.
Rechtsfehlerfrei nimmt das Beschwerdegericht an, dass die Eintragung der von
der Beteiligten erklärten Teilung ihres im Geltungsbereich der Berliner Umwandlungsverordnung
vom 21. September 2021 liegenden bebauten Grundstückes
nunmehr eine Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB voraussetzt.

I. Gemäß § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedarf die Teilung bestehender
Wohngebäude der Genehmigung, sofern die Landesregierung gemäß § 250
Abs. 1 Satz 3 BauGB durch Rechtsverordnung ein Gebiet mit angespanntem
Wohnungsmarkt bestimmt hat und sich das Grundstück in dem Geltungsbereich
der Verordnung befindet. Das ist hier der Fall. Das Grundbuchamt durfte die für
den Vollzug der Teilung erforderliche Eintragung deshalb nur bei Nachweis der
Genehmigung oder bei Vorlage eines Negativzeugnisses vornehmen (§ 250
Abs. 5 Satz 1 BauGB).

II. Die entsprechende Anwendung von § 878 BGB auf die Teilungserklärung
des Grundstückseigentümers gemäß § 8 WEG führt entgegen der Rechtsbeschwerde
zu keinem anderen Ergebnis.

1. Im Grundsatz ist § 878 BGB auf den noch vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung
gestellten Eintragungsantrag der Beteiligten allerdings entsprechend
anzuwenden.

a) § 878 BGB regelt, dass eine von dem Berechtigten gemäß §§ 873, 875
oder 877 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam wird, dass er in
der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden
und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Seinem
Wortlaut nach erfasst § 878 BGB also nur Verfügungen, an denen ein anderer
als der Eigentümer beteiligt ist. Dazu gehört die Aufteilung eines Grundstücks
in Wohnungseigentum, die im Unterschied zu den in §§ 873, 875 und 877
BGB genannten Verfügungen nur die einseitige Erklärung des Eigentümers, aber
keine Einigung voraussetzt, nicht.

b) Der Senat hat die entsprechende Anwendung von § 878 BGB auf die
Teilungserklärung des Wohnungseigentümers gleichwohl bejaht (vgl. Senat,
Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15, ZfIR 2017, 113 Rn. 13 ff.).
Grundstückseigentümer sind bei einer Teilung gemäß § 8 WEG ebenso wie bei
den in §§ 873, 875 und 877 BGB genannten Verfügungen auf die Tätigkeit des
Grundbuchamts angewiesen. Denn auch die gemäß § 8 WEG erklärte Teilung
wird erst mit der Eintragung in das Grundbuch bzw. mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher
wirksam (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bzw. § 8 Abs. 2 Satz 2
WEG in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung) und hat bis zu diesem
Zeitpunkt keinerlei materiell-rechtliche Wirkung. Zwischen dem Eingang des
Eintragungsantrags und dem Vollzug der Eintragung können aber Wochen oder
Monate liegen. Deshalb schützt § 878 BGB vor nachträglichen Beschränkungen
der Verfügungsmacht, wobei dieser Schutz nicht nur dem Verfügungsempfänger,
sondern auch dem Verfügenden und damit dem Grundstückseigentümer beziehungsweise
dem Inhaber eines dinglichen Rechts zugutekommt (vgl. Senat, Beschluss
vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15, ZfIR 2017, 113 Rn. 16 f. mwN).
2. Bejaht hat der Senat in dieser Grundsatzentscheidung außerdem die
entsprechende Anwendung von § 878 BGB für das aus § 172 Abs. 1 Satz 4
BauGB folgende Genehmigungserfordernis im Bereich sogenannter Erhaltungssatzungen
(vgl. Senat, Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15,
ZfIR 2017, 113 Rn. 20 ff.). § 878 BGB ist gleichermaßen auf die sich aus dem
Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1
Satz 1, 3 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers
entsprechend anwendbar. Hiervon geht auch die Literatur,
soweit ersichtlich einhellig, aus (vgl. etwa Erman/Artz, BGB, 17. Aufl., § 878 Rn. 6
f.; Forschner in Armbrüster/Preuß, BeurkG, 9. Aufl., XXXI. Rn. 98; Staudinger/
Rapp/Wobst, WEG [2023], § 4 Rn. 29; BeckOK BauGB/Couzinet [1.2.2024],
§ 250 Rn. 11.3; Grziwotz in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [Oktober
2023], § 250 Rn. 104; ders., ZfIR 2023, 62, 64; Drexler, notar 2021, 252,
257). § 878 BGB gilt grundsätzlich für alle Verfügungsbeschränkungen, unabhängig
davon, woraus sich diese ergeben (vgl. Senat, Beschluss vom 12. Oktober
2016 - V ZB 198/15, ZfIR 2017, 113 Rn. 20). Der aus § 250 Abs. 5 Satz 1
BauGB folgende Genehmigungsvorbehalt führt zu einer - § 22 Abs. 6 Satz 1
BauGB nachgebildeten - Grundbuchsperre (vgl. BT-Drucks. 19/24838 S. 33;
Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl., § 250 Rn. 8), mit der die
Einhaltung des Genehmigungsvorbehalts ohne Eintragung in das Grundbuch
und damit ohne besonderen Verwaltungsaufwand erreicht wird (vgl. Senat, Beschluss
vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15, aaO Rn. 25 zu §172 Abs. 1 Satz 6
BauGB). Da die Aufteilung des Grundstücks nach § 8 WEG, wie ausgeführt, erst
mit Eintragung in das Grundbuch bzw. mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher
wirksam wird und bis zur Eintragung keinerlei materiell-rechtliche Wirkung entfaltet,
beschränkt dieser Genehmigungsvorbehalt die Verfügungsbefugnis des gemäß
§ 8 WEG teilenden Eigentümers. Dem Gesetzgeber wäre es zwar unbenommen
gewesen, für die aus § 250 BauGB folgende Verfügungsbeschränkung
etwas anderes zu regeln und insbesondere eine von § 878 BGB abweichende
Sonderregelung zu treffen (vgl. Senat, Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB
198/15, aaO Rn. 20). Bei Einführung des § 250 BauGB durch das Gesetz zur
Mobilisierung von Bauland vom 14. Juni 2021 (Baulandmodernisierungsgesetz,
BGBl 2021, Teil I Nr. 33 S. 1802) ist hiervon aber kein Gebrauch gemacht worden.

3. Die Beteiligte hat den Vollzugsantrag zu einem Zeitpunkt gestellt, als
der Vollzug der von ihr erklärten Teilung gemäß § 8 WEG mangels entsprechender
Rechtsverordnung noch keiner Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1
BauGB bedurfte, sie mithin insoweit in ihrer Verfügungsbefugnis noch nicht beschränkt
war. Allerdings war dem Antrag der Beteiligten keine Abgeschlossenheitsbescheinigung
beigefügt; nachgereicht hat die Beteiligte diese erst im Beschwerdeverfahren.
Jedenfalls Letzteres steht im Ergebnis der entsprechenden
Anwendung von § 878 BGB entgegen.

a) Umstritten ist bereits, ob das Fehlen der Abgeschlossenheitsbescheinigung,
derer es gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG iVm § 3 Abs. 3 WEG auch
bei der Teilung durch den Eigentümer (§ 8 Abs. 2 WEG) bedarf, der entsprechenden
Anwendung von § 878 BGB von vorneherein entgegensteht.
aa) Allerdings handelt es sich nicht um eine materiell-rechtliche Voraussetzung
für die Wirksamkeit der Teilungserklärung, sondern (lediglich) um eine
verfahrensrechtliche Eintragungsvoraussetzung, deren Zweck es ist, dem Grundbuchamt
die Prüfung bautechnischer Fragen zu erleichtern (vgl. Senat, Urteil
vom 12. November 1993, BGHZ 124, 100, 105 ff.; BVerwG NJW 1997, 71, 74;
Erman/Grziwotz, BGB, 17. Aufl., § 7 WEG Rn. 8; Abramenko in Jennißen, WEG,
8. Aufl., § 7 Rn. 45; BeckOGK WEG/Meier [1.6.2023], § 7 Rn. 82; BeckOK
WEG/Kral [2.4.2024], § 7 Rn. 78). Darauf, wie sich das Fehlen materiell-rechtlicher
Voraussetzungen auswirkt und ob in einem solchen Fall § 878 BGB greift,
kommt es mithin nicht an (vgl. hierzu etwa Staudinger/Heinze, BGB [30.6.2021],
§ 878 Rn. 38 ff. mwN).

bb) Gleichwohl wird vertreten, dass einem Eintragungsantrag die (nur) vor
Verzögerungen im Grundbuchverfahren schützende Rechtsposition aus § 878
BGB nicht zugutekomme, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Antragstellung
(noch) nicht vorliege (vgl. Häublein, ZWE 2022, 37, 41); andernfalls
stehe derjenige, der einen unvollständigen Antrag einreiche, besser als derjenige,
der warte, bis er alle Voraussetzungen erfülle und alle Unterlagen zusammengetragen
habe (ebenso bei Fehlen einer Genehmigung nach § 144 BauGB
OLG Karlsruhe, FGPrax 2022, 243, 244; ähnlich MüKoBGB/Lettmaier, 9. Aufl.,
§ 878 Rn. 29; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 121). Nach anderer
Ansicht steht es der Anwendung von § 878 BGB nicht grundsätzlich entgegen,
wenn der Antrag zuerst mit einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO wegen
fehlender Verfahrensvoraussetzungen beanstandet worden und die Vervollständigung
der Unterlagen erst nach Wirksamwerden der Verfügungsbeschränkung
erfolgt ist (vgl. Staudinger/Heinze, BGB [30.6.2021], § 878 Rn. 43 f. mwN;
Meikel/Böttcher, GBO, 12. Aufl., Nach § 20 Rn. 79). Speziell für das Fehlen der
Abgeschlossenheitsbescheinigung wird eine entsprechende Anwendung von
§ 878 BGB zumindest dann vertreten, wenn diese bei Stellung des Eintragungsantrags
bereits beantragt war; denn zwischen beiden Anträgen bestehe im Regelfall
ein zeitlicher Zusammenhang, und es sei nicht vorhersehbar, über welchen
Antrag zuerst entschieden werde (vgl. BeckOK BauGB/Couzinet [1.2.2024],
§ 250 Rn. 11.4; Johannsen, DNotZ 2023, 325, 328).

b) Einer Entscheidung dieses Streits bedarf es indes nicht.

aa) War die Zurückweisung des Eintragungsantrags rechtsfehlerfrei und
wird der zurückweisende Beschluss lediglich aufgrund neuer Tatsachen (§ 74
GBO) aufgehoben, ist die nicht fristgebundene Grundbuchbeschwerde wie ein
neuer Antrag zu behandeln (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 1997 - XI ZR 119/96,
BGHZ 136, 87, 92; Staudinger/Heinze, BGB [30.6.2021], § 878 Rn. 45;
Erman/Artz, BGB, 17. Aufl., § 878 Rn. 13; NK-BGB/Krause, BGB, 5. Aufl., § 878
Rn. 17; Demharter, GBO, 33. Aufl., § 13 Rn. 10; Meikel/Böttcher, GBO, 12. Aufl.,
Nach § 20 Rn. 79; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 119; s.a. bereits
Senat, Beschluss vom 23. Mai 1958 - V ZB 12/58, BGHZ 27, 310, 315 f. zu
§ 17 GBO). Eine nach Stellung des Antrags auf Vollzug einer Teilungserklärung
in Kraft getretene Umwandlungsverordnung im Sinne von § 250 Abs. 1 Satz 1, 3
BauGB ist deshalb zu beachten, wenn eine Beschwerde gegen die Zurückweisung
des Antrags nur deshalb erfolgreich ist, weil die Abgeschlossenheitsbescheinigung
erstmals im Beschwerdeverfahren beigebracht wird. Das Grundbuchamt
darf dann gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB die Eintragung nur bei
Nachweis einer Genehmigung vornehmen.

bb) Die rechtsfehlerfreie Zurückweisung des Eintragungsantrags, durch
die der Eintragungsantrag zunächst im Sinne von § 17 GBO erledigt ist (vgl.
Senat, Urteil vom 25. Februar 1966 - V ZR 129/63, BGHZ 45, 186, 191), stellt
eine Zäsur dar; der Eintragungsantrag ist nicht mehr anhängig und das Verfahren
jedenfalls bis zur Einlegung einer Beschwerde beendet (vgl. BGH, Urteil vom
17. Juni 1997 - XI ZR 119/96, BGHZ 136, 87, 93). Die Beschwerde wiederum ist
nicht fristgebunden, und das Recht zur unbefristeten Beschwerde unterliegt auch
nicht der Verwirkung (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Oktober 1967 - V ZB 3/67,
BGHZ 48, 351, 354 f.). Gerade angesichts der unbefristeten Zulässigkeit der
Grundbuchbeschwerde wäre die Rechtssicherheit schwerwiegend beeinträchtigt,
wenn ein rechtmäßig zurückgewiesener Eintragungsantrag infolge einer nur
wegen gemäß § 74 GBO zulässigen neuen Vorbringens erfolgreichen Beschwerde
rückwirkend wiederauflebte und so Konsequenzen (auch) mit Blick auf
den Schutz vor Verfügungsbeschränkungen nach § 878 BGB zeitigte (ebenso
Staudinger/Heinze, BGB [30.6.2021], § 878 Rn. 45). Dies gilt unabhängig davon,
ob - wie im Fall insolvenzbedingter Verfügungsbeschränkungen (vgl. hierzu BGH,
Urteil vom 17. Juni 1997 - XI ZR 119/96, BGHZ 136, 87) - Rechte Dritter betroffen
sein können oder nicht; für solche Überlegungen ist im formalen Grundbuchverfahren
kein Raum.

cc) Hier war die Zurückweisung des Vollzugsantrags, wovon das Beschwerdegericht
zutreffend ausgeht, rechtsfehlerfrei und die Beschwerde nur
deshalb erfolgreich, weil die zunächst fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung
im Beschwerdeverfahren nachgereicht worden ist. Die Beschwerde ist deshalb
wie ein neuer Antrag zu behandeln, für den aufgrund des zwischenzeitlichen
Inkrafttretens der Berliner Umwandlungsverordnung der Genehmigungsvorbehalt
nach § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB gilt.

(1) Das Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung
dafür, dass das Grundbuchamt die Begründung von Wohnungseigentum
bzw. die Teilung durch den Eigentümer vollziehen darf (vgl. Senat, Urteil vom
12. November 1993, BGHZ 124, 100, 105 ff.; Bärmann/Armbrüster, WEG,
15. Aufl., § 7 Rn. 105; Abramenko in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 7 Rn. 47;
Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl.,
§ 7 Rn. 32; BeckOK WEG/Kral [2.4.2024], § 7 Rn. 80; BeckOGK WEG/Meier
[1.6.2023], § 7 Rn. 82). Folglich steht eine - wie hier - fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung
der Eintragung (zunächst) entgegen.

(2) Das Grundbuchamt durfte den Antrag jedenfalls nach Ablauf der mit
der Zwischenverfügung gesetzten Frist zurückweisen.
(a) Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt, wenn der
beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, entweder den Antrag unter
Angabe von Gründen zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene
Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Ist nach Ablauf der Frist
die Hebung des Hindernisses nicht nachgewiesen, ist der Antrag zurückzuweisen
(§ 18 Abs. 1 Satz 2 GBO). Umgekehrt gilt, dass die Hebung eines Hindernisses
nach Fristablauf, aber vor Bekanntmachung des zurückweisenden Beschlusses
beachtlich ist (vgl. Demharter, GBO, 33. Aufl., § 18 Rn. 4; BeckOK GBO/Zeiser
[1.3.2024], § 18 Rn. 13; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 466). Erweist
sich die gesetzte Frist als zu kurz und besteht Aussicht auf Hebung des
Hindernisses, kann die Frist auf Antrag verlängert werden (vgl. Meikel/Böttcher,
GBO, 12. Aufl., § 18 Rn. 111).

(b) Ob dem Grundbuchamt ein echtes, nach pflichtgemäßem Ermessen
auszuübendes Wahlrecht zwischen Antragszurückweisung und Zwischenverfügung
zusteht, wenn - behebbare - Eintragungsvoraussetzungen fehlen, lässt sich
dem Wortlaut von § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht eindeutig entnehmen (für ein
solches Wahlrecht etwa RGZ 126, 107, 111; BayObLGZ 1997, 55, 58; OLG München,
DNotZ 2008, 934, 935; OLG Düsseldorf, NotBZ 2010, 411; für einen grundsätzlichen
Vorrang der Zwischenverfügung dagegen Meikel/Böttcher, GBO,
12. Aufl., § 18 Rn. 32; KEHE/Volmer, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 18 Rn. 21 ff.;
BeckOK GBO/Zeiser [1.3.2024], § 18 Rn. 10; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht,
16. Aufl., § 18 Rn. 428). Das muss hier allerdings nicht entschieden werden. Einigkeit
besteht nämlich darüber, dass eine Zwischenverfügung zur Beibringung
von fehlenden Unterlagen, insbesondere solchen, die erst in einem anderen Verwaltungsverfahren
eingeholt werden müssen (hier: Abgeschlossenheitsbescheinigung)
jedenfalls ermessensgerecht ist, und dass der Antrag jedenfalls nach Ablauf
einer mit der Zwischenverfügung gesetzten angemessenen Frist zurückgewiesen
werden darf.

(c) Ob die Frist angemessen war, beurteilt sich nach Sinn und Zweck von
§ 18 GBO. Die entsprechende Würdigung des Beschwerdegerichts ist im Rechtsbeschwerdeverfahren
nur eingeschränkt überprüfbar (vgl. nur Senat, Beschluss
vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, NJW-RR 2023, 863 Rn. 23).
(aa) Das Grundbuchamt hat Anträge mit der gebotenen Beschleunigung
zu behandeln und in angemessener Zeit zu erledigen, nicht aber noch nicht vollziehbare
Anträge und Unterlagen zwischenzulagern (vgl. Demharter, GBO,
33. Aufl., § 18 Rn. 1b; Bauer/Schaub/Wilke, GBO, 5. Aufl., § 18 Rn. 1; BeckOK
GBO/Zeiser [1.3.2024], §18 Rn. 15). Die Frist gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO ist
deshalb grundsätzlich danach zu bemessen, wie lange die Hebung des Hindernisses
nach Grundbuchaktenlage in Anspruch nehmen wird (vgl. Wilsch in Beck-
Notar-HdB, 8. Aufl., § 11 Rn. 230 Fn. 879). Als angemessen wird im Regelfall
eine Frist von ein bis zwei, teilweise auch bis zu vier Monaten erachtet
(vgl. BeckOK GBO/Zeiser, aaO Rn. 15, 35, 48 mwN; Meikel/Böttcher, GBO,
12. Aufl., § 18 Rn. 108). Die Zwischenverfügung stellt ein Mittel dar, ein einmal
anhängig gewordenes Antragsverfahren geordnet voran und zu einem erfolgreichen
gesetzeskonformen Abschluss zu führen, auch wenn nicht von vornherein
alles „richtig“ war (vgl. Bauer/Schaub/Wilke, aaO Rn. 16). Ist dagegen ersichtlich,
dass eine Hebung des Hindernisses binnen angemessener Frist nicht möglich
sein wird, steht das Hindernis einem unbehebbaren gleich, und der Antrag ist
zurückzuweisen (vgl. KEHE/Volmer, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 18 Rn. 34).
(bb) Gemessen daran hält die Zurückweisung des Antrags drei Monate
nach Antragseingang der eingeschränkten Prüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren
stand. Den eingereichten Unterlagen war zu entnehmen, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung
bereits im September 2020 beantragt worden war;
ebenso war erkennbar, dass das Bezirksamt Anfang 2021 Beanstandungen erhoben
hatte. Das Grundbuchamt durfte daher im Juli 2021 davon ausgehen, dass
eine (zusätzliche) Frist von zwei - bzw. bis zur Zurückweisung im Oktober 2021
sogar drei - Monaten ausreichend sein würde, um die bereits seit mehr als einem
halben Jahr bekannten Beanstandungen auszuräumen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung
zu erlangen. Gegen die Annahme des Beschwerdegerichts,
dass gewöhnlich eine Frist von drei Monaten für die Einholung und erst recht
wie
hier - für die Nachreichung einer bereits mehr als ein Jahr zuvor beantragten
Abgeschlossenheitsbescheinigung ausreicht, erinnert die Rechtbeschwerde für
sich genommen auch nichts. Vor diesem Hintergrund musste entgegen der
Rechtsbeschwerde auch keine Fristverlängerung erfolgen.
(d) Ob das Bezirksamt die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
zunächst zu Unrecht versagt hat, mit anderen Worten ob die Beteiligte
schon vor Zurückweisung ihres Vollzugsantrags Anspruch auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
gehabt hätte, ist durch das Grundbuchamt, wie
das Berufungsgericht zutreffend annimmt, im Eintragungsverfahren nicht zu
prüfen (vgl. Abramenko in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 7 Rn. 46; Häublein, ZWE
2022, 37, 41). Auch hat das Grundbuchamt keine eigenen Ermittlungen anzustellen
(vgl. OLG Karlsruhe, FGPrax 2022, 243, 244; Abramenko in Jennißen, aaO
Rn. 47). Dies gilt selbst dann, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung, wie
die Rechtsbeschwerde ausführt, offensichtlich zu Unrecht versagt worden sein
sollte.

D.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 22 Abs. 1 GNotKG). Die
Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG.