letzte Aktualisierung: 14.10.2024
BGH, Urt. v. 21.6.2024 – V ZR 79/23

BGB a. F. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 u. 2
Mangelhaftigkeit der Kaufsache; Wohnung im Souterrain eines Altbaus; Wandfeuchtigkeit;
fehlende Eignung zum Wohnen

Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche
Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte
Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen
mangelhaft.

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht verneint einen Schadensersatzanspruch der Kläger
gegen die Beklagten aus § 437 Nr. 3 i.V.m. § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1
und 3 BGB. Es könne offenbleiben, ob - worauf das Landgericht die Klageabweisung
gestützt hatte - der Sachvortrag der Kläger zum Schaden nicht hinreichend
substantiiert sei. Die Beklagten müssten jedenfalls gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1,
Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB weder für die Bodenabdichtung noch für das Fehlen der
in dem Sanierungsgutachten beschriebenen Feuchtigkeitsschäden einstehen.
Eine dahingehende Beschaffenheit sei nicht vereinbart worden. Etwas anderes
folge nicht aus der Anpreisung der Wohnungen in dem Exposé als im Jahr 1999
kernsaniert. Der Begriff der Kernsanierung könne bei einem Erwerber nur die berechtigte
Erwartung erwecken, der Ausbau sei umfassend modernisiert und der
Rohbau teilweise oder ganz erneuert worden. Hiernach seien Abdichtungen gegen
Feuchtigkeit nicht zwingend zu erwarten gewesen, zumal das Exposé den
enthalte.

Die Wohnungen entsprächen auch der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit
einer im Jahr 1904 errichteten Liegenschaft gemäß § 434 Abs. 3
Satz 1 Nr. 2 BGB. Angesichts des Begriffs der Kernsanierung in dem Exposé,
der bei der Besichtigung erkennbaren Bauteilöffnungen und des mitgeteilten
Baujahrs hätten die Kläger die von ihnen vermissten Abdichtungen und das Fehlen
von Feuchtigkeitsschäden nicht erwarten dürfen, zumal in dem Kaufvertrag
auf die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden und in dem Exposé auf eine erforderliche
Sanierung der Mauerwerksfeuchte hingewiesen worden sei. Etwas anderes
ergebe sich nicht aus der Behauptung der Kläger, die Beklagten hätten dem von
den Klägern beauftragten Architekten mitgeteilt
tigung der Wohneinheiten sichtbaren Feuchtemängel die Ursache des Mangels
Angesichts aller Begleitumstände könne diese Erklärung aus verobjektivierter
Empfängersicht nur so verstanden werden, dass - vermutlich 1999 - eine Sanierung
erfolgt, diese aber angesichts der im Jahr 2017 erkennbaren und beschriebenen
Schäden erfolglos gewesen sei.

Schließlich könnten die Beklagten sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss
berufen. Auf der Grundlage des Sachvortrags der Kläger sei ein arglistiges
Verhalten der Beklagten nicht dargelegt. Hierzu bedürfe es keiner Feststellung,
ob die Behauptung der Beklagten zutreffend sei, dass sie unter Übergabe
des Sanierungsgutachtens auf die Mängel hingewiesen hätten. Aufgrund der
Bauteilöffnungen und Bohrungen seien die Schäden und der Aufbau des Bodens
sowie der Wand erkennbar gewesen, so dass sich die Beklagten zu keiner weiteren
Aufklärung hätten gedrängt sehen müssen.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht
gegebenen Begründung kann ein Schadensersatzanspruch der Kläger
gegen die Beklagten nach § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 und 3
BGB nicht verneint werden.

1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass
ein Anspruch auf Schadensersatz nicht auf das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit
gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 58
EGBGB noch anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung
(nachfolgend: aF) gestützt werden kann. Für eine Vereinbarung der Parteien
über die Freiheit der Wohnungen von Feuchtigkeit oder über das Vorhandensein
eines hinreichenden baulichen Schutzes vor dem Eindringen von Feuchtigkeit
enthält der Kaufvertrag keine Anhaltspunkte. In ihm ist im Gegenteil eine Beschaffenheitsvereinbarung
ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Beschreibung
von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor
Vertragsschluss, etwa - wie hier - in einem Exposé, die in der notariellen Urkunde
keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung
nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF (vgl. Senat, Urteil vom 6. November
2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15; Urteil vom 23. Juni 2023 - V ZR
89/22, NJW 2023, 2942 Rn. 20 mwN). So ist es auch hier.

2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die
Souterrainwohnungen entsprächen trotz der erheblichen Wandfeuchtigkeit der
üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit einer im Jahr 1904 errichteten Liegenschaft.
Die im maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestehende erhebliche
Feuchtigkeit der Wohnungen stellt vielmehr einen Sachmangel im Sinne
des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB aF dar. Ob die Feuchtigkeit daneben
wegen der Angaben in dem Exposé auch einen Sachmangel nach § 434 Abs. 1
Sätze 2 und 3 BGB aF begründet (vgl. dazu Senat, Urteil vom 16. März 2012
- V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15,
NJW 2017, 150 Rn. 7; Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018,
752 Rn. 10), kann deshalb offenbleiben.

a) Richtig ist zwar, dass nach der Rechtsprechung des Senats zu Kellerräumen
in Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen
noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet,
sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Im Einzelnen ist
von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, wie die
Kaufsache genutzt wird, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war
und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. Senat, Urteil vom 7. November
2008 - V ZR 138/07, juris Rn. 13; Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08,
BGHZ 180, 205 Rn. 8; Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469
Rn. 14). Der bei Altbauten übliche Standard ist aber dann nicht maßgebend,
wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben oder wenn
die Trockenheit der Räume für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung
(Nutzung des Kellers als Aufenthaltsraum) erforderlich ist (vgl. Senat, Urteil
vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, aaO).

b) Vorliegend geht es ohnehin nicht um Kellerräume, sondern um als Wohnungen
verkaufte Räumlichkeiten im Souterrain eines Wohngebäudes. Die vertraglich
vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung ist das Wohnen,
weshalb der Käufer regelmäßig erwarten darf, dass die Wohnung trocken ist,
auch wenn sie in einem Altbau gelegen ist (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar
2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 15). Die vertragsgemäße Verwendung
(Wohnen) stimmt mit der üblichen Verwendung überein. Als Wohnung verkaufte
Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche
Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag
vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen
geeignet und infolgedessen mangelhaft (§ 434 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2
BGB aF; § 434 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 1 BGB).

3. Die Haftung der Beklagten wegen der Feuchtigkeit der Wohnungen
kann auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen nicht wegen des
in dem Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschlusses abgelehnt
werden. Hierauf könnten sich die Beklagten gemäß § 444 BGB nicht berufen,
wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen haben sollten. Das ist entgegen der
Ansicht des Berufungsgerichts unter mehreren Aspekten nicht ausgeschlossen.

a) Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch
Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel
mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend
in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und
bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen
hätte (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR
38/18, WM 2019, 2206 Rn. 22 mwN).

b) Mit der Begründung des Berufungsgerichts kann zunächst ein arglistiges
Verhalten der Beklagten durch eine aktive Täuschung nicht verneint werden.
aa) Die Kläger haben, wie die Revision zutreffend geltend macht, vorgetragen,
die Beklagten hätten dem von den Klägern beauftragten Architekten mit-
Feuchtigkeitsmängel die Ursache eines Mangels seien, welcher zwischenzeitlich
u von den Klägern angebotenen
Zeugenbeweis hat es nicht erhoben. Zugunsten der Revision ist deshalb
davon auszugehen, dass die Beklagten diese Erklärung abgegeben haben.
Damit kommt in Betracht, dass die Beklagten zu dem Bestehen, zum Ausmaß
und zu der Ursache der Feuchtigkeit falsche Angaben gemacht haben.
bb) Die Begründung, mit der das Berufungsgericht von der Vernehmung
des Zeugen abgesehen hat, hält den Angriffen der Revision nicht stand. Soweit
das Berufungsgericht meint, die von den Beklagten gegenüber dem Architekten
der Kläger abgegebene Erklärung habe nach ihrem objektiven Erklärungswert
nur so verstanden werden können, dass 1999 eine Sanierung erfolgt sei, die angesichts
der im Jahr 2017 erkennbaren und beschriebenen Schäden erfolglos
gewesen sei, stellt dies, wie die Revision zu Recht rügt, eine unzulässige Vorwegnahme
der Beweiswürdigung dar. Das Berufungsgericht durfte von der Beweisaufnahme
nur dann absehen, wenn es den unter Beweis gestellten Vortrag
der Kläger, die Beklagten hätten eine erfolgreiche Behebung des Feuchtigkeitsmangels
behauptet, zu ihren Gunsten als wahr unterstellt. Das hat es aber nicht
getan. Das Berufungsgericht verkehrt die behauptete Äußerung des Zeugen vielmehr
in ihr Gegenteil, indem es ihr zu Lasten der Kläger entnimmt, die Beklagten
hätten die Kläger über die Erfolglosigkeit der Sanierung aufgeklärt. Bei einer
Wahrunterstellung darf die Behauptung der Partei aber nicht nur vordergründig
als wahr unterstellt werden, sondern muss so übernommen werden, wie sie aufgestellt
wurde (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 73/18, WM 2020, 2235
Rn. 20).

c) Ebenso wenig kann eine Arglist der Beklagten mit der Begründung des
Berufungsgerichts verneint werden, die Feuchtigkeit der Wohnungen sei für die
Kläger erkennbar gewesen, so dass keine Offenbarungspflicht bestanden habe.
aa) Richtig ist allerdings, dass für Mängel, die einer Besichtigung zugänglich
und damit ohne weiteres erkennbar sind, keine Offenbarungspflicht besteht.
Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel
bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl.
Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 21 mwN;
Urteil vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 11; Urteil vom
9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 24). Wenn dem Verkäufer
offenbarungspflichtige Tatsachen bekannt sind, ist ein arglistiges Verschweigen
jedoch auch dann gegeben, wenn der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen
Tatsache nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird (vgl. Senat, Urteil vom
11. November 2022 - V ZR 213/21, NJW 2023, 217 Rn. 72 mwN). Das kann hier
nicht ausgeschlossen werden.

bb) Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die Feuchtigkeitsschäden
für die Kläger im Einzelnen nicht ersichtlich gewesen seien. Es meint, dass die
Kläger gleichwohl aufgrund der bei der Besichtigung erkennbaren Bauteilöffnungen
mit weiteren Feuchtigkeitsschäden hätten rechnen müssen. Auf welcher
Grundlage das Berufungsgericht zu dieser Einschätzung kommt, legt es nicht
dar. Dass die Feuchtigkeit an den geöffneten Stellen überhaupt erkennbar war,
ist schon nicht festgestellt. Zu den Bauteilöffnungen und Probebohrungen haben
die Kläger im Übrigen beweisbewehrt vorgetragen, die Beklagten hätten erklärt,
ein vorheriger Kaufinteressent habe die Substanz der Immobilie untersuchen lassen,
und die noch sichtbare Öffnung der Außenisolierung habe den potentiellen
Käufern die Qualität der Außenabdichtung vor Augen führen sollen. Diesem
Sachvortrag ist das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, nicht nachgegangen,
so dass für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist, dass die Beklagten
diese Erklärung abgegeben haben. Sie ist geeignet, die Bedeutung der
Bauteilöffnungen zu bagatellisieren.

cc) Auch die in dem Exposé und in dem Kaufvertrag enthaltenen Hinweise
machten entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eine Aufklärung durch die
Beklagten nicht entbehrlich. In dem Exposé wird nur der konkrete Feuchtigkeitsschaden
an einer Außenwand genannt und die Wohnung als im Jahr 1999 kernsaniert
bezeichnet. In dem Kaufvertrag wird lediglich auf den Feuchtigkeitsschaden
an einer näher spezifizierten Außenwand hingewiesen. Die selektiven Hinweise
waren geeignet, die Erwartung zu wecken, dass die Wohnungen abgesehen
von dem konkreten Feuchtigkeitsschaden an einer Wand trocken sind. Der
zusätzliche Hinweis in dem Kaufvertrag, es könne nicht ausgeschlossen werden,
dass in der Zukunft Probleme mit Feuchtigkeit auftreten, lässt ebenfalls den
Schluss zu, dass jedenfalls in der Gegenwart und damit im maßgeblichen Zeitpunkt
des Gefahrübergangs mit Ausnahme der ausdrücklich genannten Feuchtigkeit
an einer Wand keine Feuchtigkeit vorhanden ist. Er steht zudem im Zusammenhang
mit dem Hinweis auf die Lage in Rheinnähe und der dadurch
abstrakt bestehenden Gefahr hochwasserbedingter Feuchtigkeit, was zusätzlich
geeignet ist, den sichtbaren Feuchtigkeitsschaden zu bagatellisieren.
dd) Dass die Beklagten ihre Aufklärungspflicht gegenüber den Klägern erfüllt
haben, hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht festgestellt.
Es hat offengelassen, ob die Beklagten, wie diese behaupten, die Kläger
über den Mangel unterrichtet und ihnen das im Sommer 2017 eingeholte Sanierungsangebot
der Fachfirma ausgehändigt haben. Für das Revisionsverfahren
ist deshalb zugunsten der Kläger davon auszugehen, dass das nicht der Fall war.
4. Schließlich scheitern die Ansprüche der Kläger nach den getroffenen
Feststellungen nicht daran, dass diese bei Vertragsschluss Kenntnis von der
Feuchtigkeit der Wohnungen hatten (§ 442 BGB). Aus dem Umstand, dass die
Kläger unter Hinweis auf die nicht abschätzbaren Kosten für die Beseitigung des
Feuchtigkeitsschadens sowie für die Modernisierung der Bäder einen um
70.000 haben, kann für sich genommen auf eine
Kenntnis nicht geschlossen werden. Denn die Äußerungen der Kläger zu der
Feuchtigkeit können sich ohne weiteres nur auf die offengelegte Feuchtigkeit an
einer Außenwand bezogen haben.

5. Das Urteil stellt sich nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561
ZPO). Die Berufung der Kläger ist entgegen der in der mündlichen Verhandlung
vor dem Senat geäußerten Rechtsansicht des Prozessbevollmächtigten der Beklagten
nicht insoweit als unzulässig zu verwerfen, als sie sich gegen die Abweisung
des Anspruchs aus § 437 Nr. 3 i.V.m. § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1
und 3 BGB auf Ersatz der Nettomiete für die alte Wohnung richtet. Die Kläger
haben, was das Revisionsgericht von Amts wegen zu prüfen hat, die Berufung
auch insoweit innerhalb der laufenden Berufungsbegründungsfrist in zulässiger
Weise begründet (§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO; vgl. zur Prüfung der Zulässigkeit
der Berufung durch das Revisionsgericht von Amts wegen BGH, Urteil vom
24. Oktober 1988 - II ZR 68/88, BeckRS 1988, 31066262). Sie haben die Erwägung
des Landgerichts, hinsichtlich des Schadens in Form der Nettomiete für die
alte Wohnung fehle es an einem Beweisantritt, angegriffen und geltend gemacht,
bei einem entsprechenden Hinweis hätten sie, wie bereits in der Klageschrift angeboten,
den Mietvertrag vorgelegt. Ob die Ausführungen der Kläger materiellrechtlich
zutreffen, ist für die Zulässigkeit der Berufung ohne Bedeutung.

IV.
1. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben
(§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden,
weil noch weitere Feststellungen zu treffen sind. Mangels Entscheidungsreife ist
die Sache daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1
Satz 1 ZPO). Hierbei macht der Senat von der in § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO vorgesehenen
Möglichkeit Gebrauch, die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts
zurückzuverweisen.

2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
a) Das Berufungsgericht wird die angebotenen Beweise zu der Frage, ob
die Beklagten arglistig gehandelt haben, zu erheben haben.
b) Sollte danach den Klägern dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch
gegen die Beklagten zustehen, wird das Berufungsgericht unter Berücksichtigung
des Vorbringens der Revision zu prüfen haben, in welcher Höhe den
Klägern ein Schaden entstanden ist.

aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Sachvortrag
schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen
in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte
Recht zu begründen (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 26. Januar 2024 - V ZR
162/22, NJW-RR 2024, 499 Rn. 8 mwN). Nach diesen Maßstäben sind jedenfalls
in erster Instanz die Anforderungen an die Substantiierung des Vortrags der Kläger
zur Höhe des Schadens überspannt worden.

bb) Soweit der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen
Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht hat, es sei eine Verletzung der
Schadensminderungspflicht der Kläger gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB zu erwägen,
weil diese sich nicht schnellstmöglich um die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens
gekümmert hätten, ist zu berücksichtigen, dass die Beseitigung
des Feuchtigkeitsmangels, der seine Ursache in der fehlenden Abdichtung und
damit im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums hat, Aufgabe der Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer (GdWE) ist. Der gegenteilige Beschluss der
Wohnungseigentümer vom 22. September 1999, mit dem die Sanierung künftiger
Feuchtigkeitsschäden dauerhaft auf die jeweiligen Sondereigentümer abgewälzt
wird, ist mangels Beschlusskompetenz zweifelsfrei nichtig. Die Instandhaltung
des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der GdWE (für die Schäden aus den
Jahren 2018 und 2019 noch maßgeblich: § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG aF;
näher Senat, Urteil vom 4. Mai 2018 - V ZR 203/17, NZM 2018, 611 Rn. 7 ff.).
Die Kläger waren allerdings gehalten, mittels entsprechender Anträge und ggf.
einer Beschlussersetzungsklage auf den gesetzlich geforderten Beschluss der
Wohnungseigentümer über die Instandsetzung hinzuwirken (§ 21 Abs. 4 und 8
WEG aF). Der für die notwendigen Entscheidungsprozesse erforderliche Zeitraum
ist bei der Prüfung eines Mitverschuldens der Kläger einzubeziehen.